Постанова від 30 липня 2026 р. у справі №760/17398/23 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа № 760/17398/23

провадження № 22-ц/824/2532/2026

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 липня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:

судді - доповідача Кирилюк Г. М.

суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.,

розглянувши в порядку письмового провадження справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про застосування наслідків недійсності правочину, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 - адвоката Букіна Олексія Сергійовича на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 серпня 2025 року в складі судді Пінкевич Н.С.,

встановив:

У липні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про застосування наслідків недійсності правочину.

Позовні вимоги мотивовано тим, що 21.06.2023 між нею та відповідачем було укладено попередній договір.

Згідно п. 1 Договору, сторони зобов`язуються у встановлений строк укласти договір купівлі-продажу (основний договір) нерухомого майна, що представляє собою двокімнатну квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Сторони зобов`язуються по 06 липня 2023 року включно підписати та нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу квартири.

Згідно п. 10.1 сторони домовилися про наступне: підтверджуючи свої зобов`язання укласти основний договір купівлі-продажу квартири відповідно до умов цього Попереднього договору, і з метою забезпечення його укладення, в момент підписання цього попереднього договору, покупець передав, а продавець прийняв прийняв гарантійну суму, що становить 74 900 грн, що еквівалентно 2 000 доларів США за поточним курсом продажу долара США в пунктах обміну валюти м. Києва.

Аналіз змісту попереднього договору від 21.06.2023 дає підстави для висновку, що він містить зобов`язання сторін про укладення у визначений ними час договору купівлі-продажу в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором, також сторони обумовили предмет майбутнього договору купівлі-продажу, його ціну та інші істотні умови основного договору; містить і умови про порядок забезпечення виконання зобов`язання укласти основний договір. Проте, попередній договір не посвідчено нотаріально, що суперечить положенням ст. 657, 635 ЦК України.

Посилаючись на вказані обставини ОСОБА_1 просила суд застосувати до попереднього договору від 21.06.2023 наслідки недійсності нікчемного правочину та стягнути з ОСОБА_2 на її користь кошти у розмірі 74 900 грн, що еквівалентно 2 000 доларів США, які були сплачені відповідно до цього договору. Вирішити питання щодо судових витрат.

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 серпня 2025 року вказаний позов задоволено.

Стягнуто ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 сплачені грошові кошти в розмірі 74 900 грн та судовий збір в розмірі 1 073,60 грн.

Суд першої інстанції виходив з того, що при укладенні попереднього договору купівлі-продажу квартири сторонами не було додержано вимог закону щодо його нотаріального посвідчення, а тому такий договір є нікчемним з моменту укладення в силу закону. Оскільки правочин є нікчемним, в порядку застосування наслідків нікчемності попереднього договору купівлі-продажу, грошові кошти мають бути повернуті відповідачем в повному обсязі.

09.09.2025 представник ОСОБА_2 - адвокат Букін О.С. подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 серпня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що в оскаржуваному рішення суд самостійно вийшов за межі позовних вимог та здійснив тлумачення попереднього договору від 21 червня 2023 року.

Суд знайшов підтвердження факту передання грошових коштів у розмірі 74 900 грн від ОСОБА_1 до ОСОБА_2 за попереднім договором від 21 червня 2023 року шляхом аналізу синтаксичної побудови речення у відповідному договору: «синтаксичною побудовою складного речення (п.10.1) суд визначає, що за умовами договору передавались кошти у гривнах в розмірі 74 900 грн".

Проте, наведені висновки, викладені в оскаржуваному рішенні, не відповідають дійсним обставинам справи.

В судовому засіданні по справі допитаний свідок - чоловік позивача ОСОБА_1 , який повідомив, що йому відомо про передання грошових коштів ОСОБА_2 виключно зі слів дружини, точну суму грошових коштів повідомити не зміг. Крім того, чоловік ОСОБА_1 повідомив, що позивач тривалий час лікується від хронічного психічного захворювання, перебуває на психіатричному обліку та може періодично не усвідомлювати значення своїх дій та не мати змоги керувати ними.

ОСОБА_2 повідомив суду, що його екземпляр попереднього договору від 21.06.2023 відрізняється від екземпляру, що був наданий до суду позивачем.

Зокрема, у екземплярі договору, що зберігся у ОСОБА_2 , пункт 10.1 сформульований наступним чином: «Сторони домовились про наступне: підтверджуючи свої зобов`язання укласти новий договір купівлі-продажу квартири відповідно до умов цього Попереднього договору, Покупець передав, а Продавець прийняв гарантійну суму, що становить 2 000 (дві тисячі) грн.

В іншому екземпляр договору, що зберігся у ОСОБА_2 , відповідає змісту екземпляру договору, що наданий позивачем до суду.

Таким чином, саме у відповідача ОСОБА_2 зберігся екземпляр договору, зміст якого відповідав дійсному волевиявленню сторін при його укладенні.

Щодо екземпляру договору, який наданий позивачем, то підпис відповідача ОСОБА_2 міститься виключно на останній третій сторінці договору, а сторінки №1 та № 2 договору не містять підписів відповідача ОСОБА_2 .

Представник ОСОБА_2 - адвокат Головко Р.В. повідомив суду, що саме зміст попереднього договору, наданий ОСОБА_2 , відповідає дійсному волевиявленню сторін.

Таким чином, в матеріалах справи відсутні будь-які письмові докази того, що відповідач ОСОБА_2 отримав від позивача ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 74 900,00 грн.

Крім того представник ОСОБА_2 - адвокат Головко Р.В. повідомив суду, що позивач навмисно замінив сторінки договору № 1 та № 2 на сторінки зі змістом п. 10.1, на якому ґрунтуються позовні вимоги (із зазначенням розміру гарантійної суми 74 900 грн).

Однак, висновки суду в оскаржуваному судовому рішення щодо доведеності факту передання від позивача ОСОБА_1 грошових коштів у розмірі 74 900,00 грн відповідачу ОСОБА_2 не підтверджуються будь-якими письмовими доказами по справі та спростовуються показання свідка (чоловіка ОСОБА_1 ), письмовими доказами по справі (екземпляри попереднього договору, що були надані суду позивачем та відповідачем), обставинами, викладеними у відзиві на позовну заяву та пояснення представника відповідача Головка Р.В .

Таким чином, оскаржуване рішення ґрунтується повністю на «тлумаченні» судом змісту попереднього договору від 21.06.2023. Суд здійснив фактично вихід за межі позовних вимог, та застосував одностороннє синтаксичне тлумачення правочину, що є обов`язковою підставою для скасування оскаржуваного рішення.

Правом надання відзиву на апеляційну скаргу позивачка не скористалася.

Відповідно до положень частини 1 статті 369 ЦПК України апеляційні скарги на рішення суду у справах з ціною позову менше тридцяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду в порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що 21 червня 2023 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено попередній договір.

Сторони погодили, що зобов`язуються у встановлений строк укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, що представляє собою квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (п. 1 договору).

Попередній договір укладений в простій письмовій формі, станом на час вирішення спору основний договір купівлі-продажу квартири не укладений.

ОСОБА_1 вказувала про передачу нею грошових коштів в розмірі 2 000 дол. США.

У наданому позивачем екземплярі попереднього договору у п. 10.1 зазначено, що сторони домовились про наступне: підтверджуючи свої зобов`язання укласти основний договір купівлі-продажу квартири відповідно до умов цього попереднього договору, і з метою забезпечення його укладення в момент підписання цього Попереднього договору, Покупець передав, а Продавець прийняв гарантійну суму, що становить 74 900 грн, шо еквівалентно 2 000 дол. США.

Заперечуючи проти позову ОСОБА_2 вказував, що грошові кошти не отримував.

У наданому відповідачем екземплярі попереднього договору у п. 10.1 зазначено, що сторони домовились про наступне: підтверджуючи свої зобов`язання укласти основний договір купівлі-продажу квартири відповідно до умов цього попереднього договору, і з метою забезпечення його укладення в момент підписання цього Попереднього договору, Покупець передав, а Продавець прийняв гарантійну суму, що становить 2 000 грн, шо еквівалентно ______ дол. США.

Судом першої інстанції в судовому засіданні було оглянуто вказані попередні договори, які надали сторони, та встановлено, що договори дійсно мають відмінності у написаних рукописним текстом, в тому числі у п. 10.1 щодо розміру гарантійної суми.

При цьому дані про особу продавця, об`єкт нерухомого майна, його вартість є надрукованими, тобто сам відповідач прописував текст договору і визначав його умови.

Так, у п. 12 визначено, що сторони виражають намір підписати угоду з метою забезпечення виконання зобов`язань і гарантій, зазначених у п. 6, 7 і 8 цього Попереднього договору. Сума неустойки (штрафу) складе 74 900 грн, що еквівалентно 2 000 дол. США за поточним комерційним курсом продажу долара США в пунктах обміну валюти м. Києва на день підписання вищевказаної угоди.

Даний пункт аналогічно викладений у наданих суду першої інстанції примірниках договорів.

Відповідно до ч 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Частиною першою статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частинами першою, другою статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язання є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають із підстав, установлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема: договорів та інших правочинів.

Згідно із частиною першою статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Положеннями статті 209 ЦК України визначено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Встановлено, що попередній договір від 21.06.2023 щодо купівлі-продажу квартири був укладений в простій письмовій формі.

На виконання попереднього договору від 21.06.2023 ОСОБА_1 було передано ОСОБА_2 гарантійну суму, що становить 74 900 грн, що еквівалентно 2 000 доларів США за поточним комерційним курсом продажу долару США в пунктах обміну валюти в м. Києві.

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позову та вважає, що попередній договір купівлі-продажу квартири від 21.06.2023 є юридично нікчемним в цілому в силу порушення імперативних вимог щодо його обов`язкового нотаріального посвідчення.

Отже, аналізований у справі договір, підписаний сторонами, є в цілому нікчемним, тобто розглядається з точки зору права як такий, що юридично не мав місця, не створив будь-яких правових наслідків, окрім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Нікчемний договір є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін зобов`язань, що в ньому закріплені.

Згідно зі статтею 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.

Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.

Відповідно до статті 1212 ЦК України безпідставно набутим є майно, набуте особою або збережене нею в себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави. Зобов`язання з безпідставного набуття, збереження майна виникають за наявності трьох умов: а) набуття або збереження майна; б) набуття або збереження за рахунок іншої особи; в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна (відсутність положень закону, адміністративного акта, правочину або інших підстав, передбачених статтею 11 ЦК України).

Загальна умова частини першої статті 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах, оскільки отримане однією зі сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на підставі цієї статті тільки за наявності ознаки безпідставності такого виконання.

Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.

У випадку, коли поведінка набувача, потерпілого, інших осіб або подія утворюють правову підставу для набуття (збереження) майна, стаття 1212 ЦК України може бути застосована тільки після того, як така правова підстава у встановленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі.

Отже, у вказаній справі наявні підстав для застосування до спірних правовідносин положень статті 1212 ЦК України, оскільки ОСОБА_2 безпідставно набув майно, а саме грошові кошти у сумі 74 900 грн, що становить 2 000 доларів США, належні ОСОБА_1 , відтак, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову та стягнення з відповідача на користь позивача вказаної суми коштів.

З огляду на нікчемність попереднього договору від 21.06.2023, передана ОСОБА_1 ОСОБА_2 гарантійна сума в розмірі 74 900 грн, що становить 2 000 доларів США, підлягає поверненню позивачу.

Суд першої інстанції надав правильну оцінку спірним правовідносинам та правильно застосував до них норми матеріального права.

З огляду на встановлення тієї обставини, що екземпляри попереднього договору позивача та відповідача не містять підписів сторін на кожній сторінці договору, доводи апеляційної скарги про те, що екземпляр договору, який наданий позивачем не містить підписів ОСОБА_2 на сторінках № 1 та № 2, а тому був підроблений підлягають відхиленню.

Інші доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, на законність судового рішення не впливають, а зводяться до незгоди з судовим рішенням.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Ураховуючи встановлені судом обставини, рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують, що відповідно до статті 375 ЦПК України є підставою для залишення апеляційної скарги без задоволення, а судового рішення - без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - адвоката Букіна Олексія Сергійовича залишити без задоволення.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 серпня 2025 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, оскарженню в касаційному порядку не підлягає крім випадків, передбачених п. 2 ч. 3 ст. 389 ЦПК України.

Суддя-доповідач Г. М. Кирилюк

Судді: І. М. Рейнарт

Т. І. Ящук