Постанова від 29 липня 2026 р. у справі №570/2308/25 — Рівненський апеляційний суд

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 липня 2026 року

м. Рівне

Справа № 570/2308/25

Провадження № 22-ц/4815/890/26

Рівненський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Боймиструка С.В., суддів: Гордійчук С.О., Шимків С.С.,

секретар судового засідання: Ковальчук Л.В.,

за участю: Бойчук К.М.

розглянувши матеріали апеляційної скарги представника позивача ОСОБА_1 адвоката Бойчука Костянтина Мефодійовича на заочне рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 26 січня 2026 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи, що не заявлють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання угоди дійсною та визнання права власності,

в с т а н о в и в:

16.05.2025 р. представник позивача ОСОБА_1 та третьої особи ОСОБА_3 - адвокат Бойчук К.М. звернувся до Рівненського районного суду Рівненської області із позовом до відповідачки ОСОБА_2 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , та просить з урахуванням заяви вх. №13622 від 28.07.2025 р.:

1) визнати угоду від 02.10.2018 р. купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , і земельної ділянки за тією ж адресою: Рівненська область, Рівненський район, с. Іваничі, площею 0,59 га, яка в подальшому за згодою співвласників була поділена на земельну ділянку зі зміною цільового призначення площею 0,25 га, якій присвоєно кадастровий номер 5624686700:10:052:0107, на якій розташований будинок з надвірними будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,3422 га, кадастровий номер 5624686700:10:052:0108, укладеною між ОСОБА_4 (Продавець) за згодою дружини ОСОБА_5 та ОСОБА_6 і ОСОБА_1 (Покупці);

- визнати право власності ОСОБА_1 на 1/2 частину житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого за реєстровим № 4463, виданий 22.05.2005 приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Олинець В.П., і 1/2 (одну другу) частки у праві власності на земельну ділянку за адресою: Рівненська область, Рівненський район, с. Іваничі, площею 0,25 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, з кадастровим номером 5624686700:10:052:0107, та на 1/2 частку земельної ділянки за адресою: Рівненська область, Рівненський район, с.Іваничі, площею 0,3422 га, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер земельної ділянки 5624686700:10:052:0108;

- провести державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на 1/2 частини: житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер 4463, виданий 22.05.2005 приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Олинець В.П., та у праві власності на земельну ділянку за адресою: Рівненська область, Рівненський район, с. Іваничі, площею 0,25 га, цільове призначення: для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, з кадастровим номером 5624686700:10:052:0107; - земельної ділянки за адресою: Рівненська область, Рівненський район, с.Іваничі, площею 0,3422 га, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер земельної ділянки 5624686700:10:052:0108.

Позов обґрунтовано тим, що 02 жовтня 2018 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 і ОСОБА_3 була укладена письмова угода щодо купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, за умовами якої покупці сплатили обумовлену сторонами вартість майна та фактично вступили у володіння ним. Позивач зазначав, що на момент укладення угоди ОСОБА_4 діяв як від власного імені, так і як представник ОСОБА_2 на підставі довіреності, якою остання уповноважила його на відчуження належної їй 1/2 частки спірного нерухомого майна. Посилаючись на досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору, його фактичне виконання та ухилення від нотаріального посвідчення, позивач вважав наявними підстави для визнання договору дійсним у судовому порядку, визнання за ним права власності на 1/2 частку спірного нерухомого майна та проведення державної реєстрації такого права.

Заочним рішенням Рівненського районного суду Рівненської області від 26 січня 2026 рокуу задоволенні позовних вимог відмовлено.

У поданій апеляційній скарзі представника ОСОБА_1 адвокат Бойчука Костянтина Мефодійовича вважає рішення суду першої інстанції незаконним, прийнятим за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушенням норм матеріального та процесуального права.

Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що суд застосував застарілу редакцію ст. 640 ЦК України. Апелянт вказує, що суд послався на п. 13 постанови Пленуму ВСУ №9 від 06.11.2009, який ґрунтувався на старій редакції ч. 3 ст. 640 ЦК України, коли договір, що потребував і нотаріального посвідчення, і держреєстрації, вважався укладеним з моменту державної реєстрації. Натомість у редакції ст. 640 ЦК України, чинній на момент укладення угоди у 2018 році, передбачалося, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня нотаріального посвідчення; положення про державну реєстрацію як момент укладення договору вже були виключені.

На думку апелянта суд не врахував можливість застосування ст. 220 ЦК України. Вважає, що сторони погодили всі істотні умови; ці умови зафіксовані письмово в угоді від 02.10.2018; кошти були сплачені повністю; договір фактично виконаний; одна зі сторін ухилилась від нотаріального посвідчення, а тому є підстави для визнання договору дійсним у судовому порядку за ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Апелянт посилається на: довіреність від 14.08.2018, якою ОСОБА_2 уповноважила ОСОБА_4 продати будинок і землю та отримати кошти; довіреність від 03.11.2020, якою вона вже уповноважила самих позивачів змінити цільове призначення землі та надалі продавати майно. На думку апелянта, це підтверджує: згоду ОСОБА_2 на відчуження; схвалення укладеної угоди; реальність домовленостей сторін.

Також апелянт вказує, що договір фактично виконувався сторонами: позивач з 2018 року проживає у будинку; користується спірним майном; відповідачка жодних претензій не заявляла. Тобто існує реальне виконання правочину та відсутність спору щодо фактичного володіння.

Крім того апелянт неодноразово посилається на принцип ефективного захисту, практику Великої Палати ВС щодо належного способу захисту, принцип jura novit curia (“суд знає закон”).

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

Відповідно до ч. 1 ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Судом встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу від 22 вересня 2005 року ОСОБА_4 та ОСОБА_2 набули у рівних частках право власності на житловий будинок із надвірними будівлями та спорудами, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0,592 га. Право спільної часткової власності на зазначене нерухоме майно було зареєстровано у встановленому законом порядку.

14 серпня 2018 року ОСОБА_2 видала ОСОБА_4 довіреність, якою уповноважила його, зокрема, продати належну їй 1/2 частку житлового будинку та земельної ділянки, підписувати від її імені договори купівлі-продажу та одержувати грошові кошти. Строк дії довіреності визначено до 14 серпня 2021 року.

02 жовтня 2018 року ОСОБА_4 , за згодою дружини ОСОБА_5 , та ОСОБА_1 і ОСОБА_6 уклали письмову угоду.

В тексті цієї Угоди зазначається наступне:

«Ми, що нижче підписалися ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , паспорт НОМЕР_1 , виданий 06.05.1996 р. Рівненським МУ УМВС України в Рівненській області, за згодою дружини – ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , паспорт НОМЕР_2 , виданий 02.07.1997 р. Рівненським МУ УМВС України в Рівненській області, довідка інд. №2174825427, надалі «Продавець» та ОСОБА_7 , 1994 р.н. 09.06, паспорт виданий 24.11.2015 р. Гощанським РС УДМС України в Рівненській обл., інд.№ НОМЕР_3 , № НОМЕР_4 ; ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 паспорт НОМЕР_5 , інд.№3482601571, надалі «Покупець» уклали дану угоду про наступне:

1. «Покупець» сплачує 84,000 (вісімдесят чотири) тисячі грн. (в еквів. 3,000 доларів США) завдатку, тим самим підтверджує намір придбання будинку, який знаходиться в АДРЕСА_2 .

2. В зв`язку з відсутністю необхідної суми у «Покупця» вартість цього будинку буде сплачуватися частинами, протягом 2018-2019 років, але не пізніше грудня 2019 року.

3. Наступну частину в сумі 84,000 грн. (в еквівал. 3,000 доларів США) «Покупець» повинен сплатити в березні 2019 року.

4. Остаточну суму 224,000 (двісті двадцять чотири тис. грн.) (8 тис. доларів США) «Покупець» має сплатити до грудня місяця 2019 року.

5. Після виплати повної суми вартості будинку «Продавець» зобов`язується передати документи на власність всього нерухомого майна в АДРЕСА_2 .

6. В разі розірвання угоди з вини «Покупця» або з інших питань завдаток не повертається.

7. З моменту отримання завдатку «Продавець» надає дозвіл на проживання в будинку за адресою: АДРЕСА_2 . При цьому «Покупець» зобов`язується вчасно і в повному обсязі сплачувати комунальні послуги та поточні витрати, пов`язані з утриманням будинку в належному стані.

8. В зв`язку з достроковим розірванням даної угоди кожна із сторін зобов`язується попередити іншу сторону за 10 днів до розірвання даної угоди.

9. У випадку непогашення «Покупцем» всієї обумовленої вартості будинку «Продавець» залишає за собою право розірвати дану угоду. Будинок звільняється на протязі 10 днів.»

Справжність підписів ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_7 та ОСОБА_1 під текстом Угоди від 02.10.2018 р., засвідчено секретарем виконкому Кухарчук Л.А., зареєстровано в реєстрі за №403.

На звороті другого аркушу Угоди від 02.10.2018 р. містяться розписки ОСОБА_4 про отримання 2000 доларів США від 27.03.2019 р., 2000 доларів США від 14.05.2019 р., 1000 доларів США від 01.02.2020 р. та 3900 доларів США від 04.10.2020 р.

Також ОСОБА_4 у Розписці від 02.11.2020 р., копію якої додано до позовної заяви, підтверджено факт отримання ним від ОСОБА_1 та ОСОБА_3 грошових коштів у сумі 397600 грн., 14000 доларів США за будинок з надвірними будівлями за адресою: АДРЕСА_1 з земельними ділянками 0,25 га кад.№5624686700:10:052:0107 та 0,3422 га кад.№5624686700:10:052:0108.

02 листопада 2020 року ОСОБА_4 , а 03 листопада 2020 року ОСОБА_2 видали ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_8 довіреності, якими уповноважили їх представляти свої інтереси з питань зміни цільового призначення земельної ділянки, присвоєння адреси, а в подальшому – продати належні кожному з довірителів 1/2 частки житлового будинку та земельних ділянок. Строк дії зазначених довіреностей визначено до листопада 2023 року.

21 березня 2025 року ОСОБА_4 за нотаріально посвідченими договорами купівлі-продажу відчужив ОСОБА_3 належні йому 1/2 частку житлового будинку та 1/2 частки земельних ділянок із кадастровими номерами 5624686700:10:052:0107 та 5624686700:10:052:0108.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Згідно ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Згідно із ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до вимог ст.ст. 635, 657 ЦК України, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна має бути укладений у письмовій формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов`язковим нотаріальним посвідченням, а попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно положень ст. 218 ЦК України, якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним.

Згідно ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно з ч. 1-3 ст. 12, ч. 1, 5, 6 ст.81 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Колегія суддів виходить з того , що частина друга статті 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони вчинили правочин у встановленій законом письмовій формі, зміст якого відповідав волі сторін, які дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору, виконали такий договір повністю чи частково, і лише не було дотримано вимоги про нотаріальне посвідчення такого договору через ухилення однієї сторони договору.

Як убачається зі змісту угоди від 02 жовтня 2018 року, її умовами сторони врегулювали порядок внесення завдатку, здійснення поетапних розрахунків за нерухоме майно, передачі правовстановлюючих документів після повного розрахунку, надання покупцям права проживання у будинку, а також визначили наслідки невиконання домовленостей щодо проведення розрахунків та порядок розірвання цієї угоди.

При цьому зазначена угода не містить погодженого сторонами волевиявлення щодо безпосереднього переходу права власності на нерухоме майно, не визначає моменту укладення основного договору купівлі-продажу, а також не містить інших умов, які б свідчили про її спрямованість на безпосереднє відчуження спірного майна ОСОБА_2 .

Відповідно до частини четвертої статті 635 ЦК України, договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому відсутнє волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

За своїм змістом угода від 02 жовтня 2018 року має ознаки домовленості щодо майбутнього відчуження нерухомого майна та містить окремі умови про забезпечення виконання такої домовленості завдатком, однак сама по собі не підтверджує укладення між сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна.

В угоді не розмежовано ціну предмета договору з урахуванням часток співвласників, відсутні відомості про земельну ділянку, що є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок відповідно до ч.6 ст.120 ЗК України.

Крім того, матеріали справи не містять жодного письмового документа, який би свідчив про досягнення між ОСОБА_2 та позивачем згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу або підтверджував її остаточне волевиявлення на відчуження належної їй 1/2 частки спірного нерухомого майна.

Подальша поведінка сторін після укладення угоди від 02 жовтня 2018 року також не підтверджує доводів позивача про те, що між сторонами вже був укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Так, 02 листопада 2020 року ОСОБА_4 , а 03 листопада 2020 року ОСОБА_2 видали позивачам довіреності, якими уповноважили їх здійснити зміну цільового призначення земельних ділянок, присвоєння адреси, а в подальшому – відчужити належні довірителям частки житлового будинку та земельних ділянок.

Видача таких довіреностей свідчить про те, що станом на листопад 2020 року самі власники нерухомого майна виходили з відсутності укладеного договору купівлі-продажу, оскільки уповноважували позивачів на вчинення юридичних дій, необхідних для подальшого відчуження цього майна.

Водночас реалізація таких повноважень не могла призвести до набуття позивачем права власності на це майно, оскільки відповідно до частини третьої статті 238 ЦК України представник не вправі вчиняти правочин від імені довірителя у власних інтересах.

Аналогічно не узгоджуються з доводами позову і подальші дії ОСОБА_4 , який 21 березня 2025 року уклав нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу належної йому 1/2 частки спірного житлового будинку та земельних ділянок із ОСОБА_3 .

Таким чином, подальші дії учасників спірних правовідносин не підтверджують доводів позивача про укладення у 2018 році договору купівлі-продажу спірного нерухомого майна, а навпаки свідчать про те, що сторони й надалі розглядали його можливе відчуження як таке, що мало відбутися у майбутньому.

Крім того, однією з обов`язкових умов застосування частини другої статті 220 ЦК України є встановлення судом факту ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення договору. При цьому таке ухилення має бути безповоротним та свідчити про неможливість нотаріального посвідчення договору поза судовим порядком.

Однак матеріали справи не містять належних і допустимих доказів того, що ОСОБА_2 після досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу ухилялася від його нотаріального посвідчення. Так само не доведено існування обставин, які б свідчили про втрату сторонами можливості посвідчити такий договір у нотаріальному порядку.

За відсутності доказів укладення між сторонами договору купівлі-продажу, а також доказів ухилення відповідачки від його нотаріального посвідчення, передбачені частиною другою статті 220 ЦК України підстави для визнання такого договору дійсним відсутні.

Зі змісту частини другої статті 220 ЦК України убачається, що з набранням законної сили рішенням суду про задоволення позовної вимоги про дійсність непосвідченого договору такий договір вважається дійсним з моменту його укладення. Наступне нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається. Судове рішення в цьому випадку замінює нотаріальне посвідчення договору.

Таким чином, визнання за позивачем права власності на нерухоме майно одночасно з визнанням дійсним договору, який підлягає нотаріальному посвідченню, не є належним способом захисту у випадку ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору про відчуження нерухомого майна, що є підставою для відмови у задоволенні позову у частині визнання права власності на таке майно.

Подібні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 904/430/24.

Позовна вимога про проведення державної реєстрації права власності є похідною від вимог про визнання договору дійсним та визнання права власності, а тому також не підлягає задоволенню.

Колегія суддів погоджується з доводами апеляційної скарги про те, що суд першої інстанції помилково послався на положення частини третьої статті 640 ЦК України у редакції, чинній до 01 січня 2013 року.

На момент виникнення спірних правовідносин договори купівлі-продажу нерухомого майна відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України вважалися укладеними з моменту їх нотаріального посвідчення, а державній реєстрації підлягало не укладення договору, а речове право, що виникало на його підставі.

Разом з тим наведена помилка у застосуванні редакції статті 640 ЦК України сама по собі не свідчить про неправильне вирішення спору, оскільки, як встановлено судом апеляційної інстанції, відсутні передбачені частиною другою статті 220 ЦК України підстави для визнання спірного договору дійсним, а інші заявлені позовні вимоги є похідними від цієї вимоги.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, апеляційний суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу представника позивача ОСОБА_1 адвоката Бойчука Костянтина Мефодійовича залишити без задоволення.

Заочне рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 26 січня 2026 рокузалишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.

Судді: Боймиструк С.В.

Гордійчук С.О.

Шимків С.С.