Постанова від 06 липня 2026 р. у справі №760/26539/21 — Київський апеляційний суд

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 липня 2026 року місто Київ

Справа № 760/26539/21

Апеляційне провадження № 22-ц/824/12139/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого судді Желепи О. В., суддів: Поліщук Н.В., Соколової В.В.,

за участю секретаря судового засідання Рябошапки М. О.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Арагон» на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 01 грудня 2025 року (ухвалено у складі судді Ішуніної Л.М., дата складення повного рішення не вказана)

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Ваканда», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Арагон», третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп», про визнання права власності на нерухоме майно, витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним договору

ВСТАНОВИВ

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2021 року позивач звернулася до суду із цим позовом, у якому, з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог, просила:

1) визнати за нею право власності на однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 41,7 кв. м, жилою площею 18,0 кв. м, реєстраційний номер об`єкту нерухомості: 2029801080000;

2) витребувати вказану квартиру з чужого незаконного володіння від ТОВ «Ваканда»;

3) скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59120678 від 06 липня 2021 року, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Щелкова Д.М. про державну реєстрацію права власності на вказану квартиру за ТОВ «Ваканда»;

4) скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59253239 від 13 липня 2021 року, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кірюхової Н. С. про державну реєстрацію обтяження - заборона на нерухоме майно -Квартиру, обтяжувач - ТОВ «ФК «Фактор Груп»;

5) визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за реєстрованим № 154, виданий 06 липня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щелковим Д.М., який був підставою державної реєстрації права власності на Квартиру за ТОВ «Ваканда».

Позов обґрунтовано тим, що позивачка набула права довірителя Фонду фінансування будівництва щодо квартири АДРЕСА_2 , повністю сплатила вартість майнових прав на цей об`єкт інвестування.

Незважаючи на це, ТОВ «ФК «Толока» ухвалило рішення про відкріплення від позивачки проінвестованого нею об`єкта, хоча сплачені кошти їй не повернуло, а свідоцтво про участь у ФФБ не було скасовано. У подальшому право вимоги на цю квартиру було передано іншим особам, після чого право власності на спірну квартиру неодноразово відчужувалося та зрештою було зареєстровано за ТОВ «Ваканда» на підставі договору купівлі-продажу від 06 липня 2021 року.

Посилалася на те, що постановою Київського апеляційного суду від 07 липня 2021 року рішення ТОВ «ФК «Толока» про відкріплення об`єкта інвестування було визнано незаконним, а тому подальше відчуження квартири порушує її права як особи, яка першою та в повному обсязі профінансувала спірний об`єкт.

Вважала, що квартира, яка була закріплена за нею як об`єкт інвестування, і квартира, право власності на яку зареєстровано за ТОВ «Ваканда», є одним і тим самим об`єктом нерухомості, а подальші договори щодо цієї квартири мали фраудаторний характер, були вчинені їй на шкоду, оскільки учасники ланцюга відчуження були пов`язаними між собою особами та знали про наявність у неї прав на спірну квартиру.

Зазначала, що ТОВ «Ваканда» є недобросовісним набувачем, а передання квартири в іпотеку та накладення заборони на її відчуження були спрямовані на ускладнення витребування майна.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Солом`янський районний суд міста Києва рішенням від 01 грудня 2025 року позов задовольнив частково та вирішив:

1) визнати за ОСОБА_1 право власності на однокімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 41,7 кв. м, жилою площею 18,0 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2029801080000;

2) витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Ваканда» на користь ОСОБА_1 Квартиру;

3) скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кірюхової Н.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59253239 від 13 липня 2021 року, вид обтяження - заборона на нерухоме майно - Квартиру, обтяжувач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп»;

4) стягнути з ТОВ «Ваканда» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 7 475 грн.

В іншій частині позову відмовив.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальненні доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Не погодившись з таким рішенням, представник відповідача ТОВ «ФК «Арагон» - Василець Т.Р. 18 травня 2026 року подала через систему «Електронний суд» до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, у якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

На обґрунтування доводів скарги зазначає, що суд не врахував правову природу участі позивача у Фонді фінансування будівництва, оскільки позивач набула лише майнові права на об`єкт інвестування, а не право власності на квартиру, а тому суд помилково ототожнив майнові права довірителя ФФБ із речовим правом власності. Відповідно помилковим є застосування судом віндикаційного способу захисту, оскільки позивач не була власником квартири, а тому не могла вимагати її витребування з чужого незаконного володіння.

Вказує, що позивач не довела виконання всіх необхідних умов для набуття права власності, оскільки вона не здійснила остаточних розрахунків після визначення фактичної площі квартири (що збільшилася з 39,80 кв. м. до 41,7 кв. м.), не отримала довідку управителя ФФБ, не підписала акт приймання-передачі та не зареєструвала право власності, у зв`язку із чим суд неправильно застосував статті 182, 331, 392 ЦК України та фактично створив право власності судовим рішенням.

Посилається на неправильне застосування судом практики Верховного Суду та преюдиційних обставин у справі № 760/2913/20, оскільки в тій справі не було встановлено виникнення у позивача права власності чи завершення процедури набуття квартири (установлено лише виконання позивачем обов`язків станом на 04 грудня 2018 року).

Зазначає, що висновки суду про недобросовісність набувачів, фраудаторність правочинів та узгодженість дій учасників переходу права власності ґрунтуються на припущеннях, а не на належних доказах, оскільки самі по собі корпоративні зв`язки між юридичними особами та подальший перехід права власності не доводять незаконності набуття квартири.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача - адвокат Ружицький О.М. проти апеляційної скарги заперечував, просив її відхилити, а оскаржуване рішення залишити без змін як законне та обґрунтоване.

Інші учасники справи своїм правом на надання відзиву не скористались.

Позиція учасників справи, які з`явилися в судове засідання

У судовому засіданні представник позивача - адвокат Ружицький О.М. проти апеляційної скарги заперечив у повному обсязі, просив відмовити в її задоволенні, оскаржуване рішення залишити без змін як законне та обґрунтоване.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, заяв чи клопотань до суду не подали, про дату, час та місце судового засідання повідомлялися належним чином шляхом направлення судової повістки-повідомлення до електронного кабінету у ЄСІТС (т. 3 а. с. 83-90).

У постанові від 24 січня 2018 року у справі № 907/425/16 Верховний Суд зробив висновок, що неявка осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час та місце судового розгляду справи є їх волевиявленням, яке свідчить про відмову від реалізації свого права на безпосередню участь у судовому розгляді справи та інших процесуальних прав, тому не може бути перешкодою для розгляду судом апеляційної інстанції питання по суті.

Верховний Суд в постанові від 01 жовтня 2020 року по справі №361/8331/18 висловився, що якщо учасники судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

З урахуванням викладено, положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України та позиції представника позивача, який не заперечував проти розгляду справи за відсутності осіб, що не з`явилися, колегія суддів ухвалила розглядати справу за відсутності учасників справи, які не з`явилися та були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового розгляду, проте в судове засідання не з`явилися без поважних причин.

07 липня 2026 року о 10:50, тобто після призначеного судом часу судового засідання (10:30) представник ТОВ «ФК «Арагон» - адвокат Казимиренко К.В. подала клопотання про відкладення. Указане клопотання зареєстровано в суді о 12:36 та передане судді-доповідачу о 12:47. Водночас судове засідання 07 липня 2026 року фактично розпочалося о 10:49 та було закінчене об 11:01, а тому колегія суддів таке клопотання не розглядала.

Фактичні обставини справи, встановлені судом

Суд першої інстанції вважав встановленим, що між TOB «ФК «Толока» як управителем і ОСОБА_2 як довірителем було укладено договір про участь у фонді фінансового будівництва (далі - ФФБ) від 31 січня 2017 року № 230-2, за умовами якого управитель приймає від довірителя кошти в управління та відповідно до Правил ФФБ і цього договору перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, решта коштів залишається в управлінні управителя, а довіритель приймає на себе зобов`язання виконувати правила ФФБ та передати управителю в обсягах і на умовах цього договору кошти в управління з метою отримання у власність об`єкта інвестування, визначеного в пункті 6 цього договору (пункти 2, 3 договору).

Згідно з пунктом 5 договору об`єктом будівництва за цим договором є житловий будинок з підземним паркінгом на АДРЕСА_3 , на розі просп. Відрадного та вул. Гарматної у Солом`янському районі міста Києва , будівництво якого організовує забудовник та фінансує управитель за рахунок коштів, отриманих в управління від довірителів.

Пунктом 6 договору визначено, що відповідно до правил ФФБ та цього договору за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками: вид об`єкта інвестування - квартира; будівельна або поштова адреса об`єкта будівництва: АДРЕСА_3 , на розі просп. Відрадного та Гарматної у Солом`янському районі міста Києва ; номер об`єкта будівництва: будинок № 1, секція № 2 ; номер об`єкта інвестування: 230; 11-й поверх; одна жила кімната; загальною проєктною площею 39,80 кв. м.

04 грудня 2018 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_1 і TOB «ФК «Толока» укладено додаткову угоду до договору про участь у ФФБ від 31 січня 2017 року № 230-2, відповідно до якої відбулась уступка майнових прав ОСОБА_2 про участь у ФФБ, за умовами якої ОСОБА_1 набула прав довірителя.

Згідно з пунктом 5 додаткової угоди від 04 грудня 2018 року № 2, сторони визначили, що інвестор ОСОБА_1 здійснила повний розрахунок в сумі 656 700 грн за майнові права на об`єкт інвестування - квартиру загальною проєктною площею 39,80 кв. м.

Цього ж дня між ТОВ «ФК «Толока» (управитель) та ОСОБА_1 (довіритель) був укладений договір уступки майнових прав № У (230-2), відповідно до якого управитель передає, а довіритель набуває майнових прав на об`єкт інвестування, який визначений у пункті 6 договору про участь у ФФБ від 31 січня 2017 року № 230-2.

Договір уступки майнових прав сторонами не розірваний та не визнаний недійсним.

Також, 04 грудня 2018 року ОСОБА_1 отримала свідоцтво про участь у ФФБ виду «А» на об`єкт будівництва: житловий будинок з підземним паркінгом на АДРЕСА_3 , на розі просп. Відрадного та вул. Гарматної у Солом`янському районі міста Києва, секція 2 ; закріплений за довірителем об`єкт інвестування: квартира 230 , поверх 11, 1 кімната , загальна проєктна площа 39,80 кв.м.

29 серпня 2019 року об`єкт будівництва був введений в експлуатацію відповідно до Сертифікату Державної архітектурно-будівельної інспекції України про відповідність закінченого будівництва об`єкта проєктної документації та готовність до експлуатації житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 , на розі просп. Відрадного та вул. Гарматної у Солом`янському районі міста Києва секції 1,2 ТП № 1 (1 черга будівництва, 1 пусковий комплекс).

Відповідно до розпорядження Солом`янської районної в м. Києві державної адміністрації від 08 листопада 2019 року № 858 новозбудованому будинку було присвоєно адресу: АДРЕСА_1 .

Разом з тим, 02 січня 2020 року ТОВ «ФК «Толока» прийнято рішення № 02/01 про припинення управління майном та відкріплення від ОСОБА_1 об`єкта інвестування, який був закріплений на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва від 31 січня 2017 року № 230-2 та Правил фонду фінансування будівництва (виду А), затвердженого наказом від 25 грудня 2015 року № 30 ТОВ «ФК «Толока». Зазначене рішення було мотивовано тим, що позивач не виконала умови договору та не уклала з фінансовою компанією додаткову угоду до договору про участь у ФФБ, та на підставі зазначених в ній даних щодо фактичної загальної площі закріпленого об`єкта інвестування не здійснила остаточні розрахунки, виходячи з поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування на дату проведення остаточних розрахунків.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 19 вересня 2021 року права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 41.7 кв. м, 06 липня 2021 року зареєстровано за ТОВ «Ваканда» на підставі договору купівлі-продажу від 06 липня 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за № 154.

Зі змісту зазначеного договору купівлі-продажу вбачається, що він був укладений між ТОВ «ФК «Арагон» та ТОВ «Ваканда», відповідно до якого продавець продає, а покупець купує квартиру під АДРЕСА_1 , і сплачує за неї ціну, визначену цим договором. Загальна площа відчужуваної квартири становить 41,7 кв. м, жила площа - 18 кв. м (пункт 1 договору).

Відповідно до пункту 2 договору купівлі-продажу квартира відчужується продавцем від свого імені на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кірюховою Н. С. 03 грудня 2020 року та зареєстрованим в реєстрі за № 2957, який є правовою підставою для застосування права продавця від свого імені продати квартиру на підставі статей 36, 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки є відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в іпотечному договорі.

Водночас, 07 липня 2021 року постановою Київського апеляційного суду у справі № 760/2913/20, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 04 травня 2022 року, було визнано незаконним рішення ТОВ «ФК «ТОЛОКА» від 02 січня 2020 року № 02/01 про припинення управління майном та відкріплення від позивача об`єкта інвестування - квартири, що знаходиться на 11 поверсі в житловому будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_3 на розі просп. Відрадного та вул. Гарматної у Солом`янському районі , відповідно до Договору про участь у фонді фінансування будівництва від 31 січня 2017 року № 230-2.

Разом з тим, 13 липня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кірюховою Н. С. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59253675, на підставі якого, внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис № 42958866 про договір іпотеки від 13 липня 2021 року № 2235 строком до 13 липня 2022 року із розміром основного зобов`язання 972 967 грн, про заставну від 13 липня 2021 року АА № 001066, що видана ТОВ «ФК «Фактор Груп», та внесено реєстраційний запис про обтяження № 42958420.

Відповідно до пункту 1 договору іпотеки від 13 липня 2021 року, укладеного між ТОВ «Ваканда» та ТОВ «ФК «Фактор груп», цей договір забезпечує у повному обсязі вимоги іпотекодержателя за договором про надання фінансового кредиту за рахунок власних коштів від 13 липня 2021 року № КД-Ф404, укладеного між вищевказаними Товариствами, за умовами якого ТОВ «Ваканда» у строк до 13 липня 2022 року зобов`язується повернути ТОВ «ФК «Фактор груп» у повному обсязі отриману за кредитним договором суму кредиту в розмірі 972 967 грн; сплатити нараховані відсотки за використання кредитних коштів 12% річних, що в грошовому виразі становить 69 179,72 грн.

Предметом іпотеки за цим договором є нерухоме майно, що належить іпотекодавцю на праві приватної власності, а саме - квартира АДРЕСА_1 (пункт 1.2 договору іпотеки).

Враховуючи викладене, позивач зазначає, що дії направлені на продаж проінвестованого нею об`єкта інвестування третім особам, реєстрацію права власності за третьою особою та обтяження такого майна іпотекою є незаконними, відбулися поза її волею та порушують набуте нею право щодо спірного об`єкта нерухомого майна.

У ході розгляду справи судом з`ясовано, що постановою Київського апеляційного суду від 07 липня 2021 року у справі № 760/2913/20, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 04 травня 2022 року встановлено, що ОСОБА_1 станом на 04 грудня 2018 року здійснила повний розрахунок в сумі 656 700 грн за майнові права на об`єкт інвестування - квартиру загальною проєктною площею 39,80 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , на розі просп. Відрадного та вул. Гарматної у Солом`янському районі міста Києва ; номер об`єкта будівництва: будинок № 1, секція № 2 ; номер об`єкта інвестування: 230; 11-й поверх; одна житлова кімната.

Також у вказаних постановах встановлено, що ТОВ «ФК «Толока» не було належними доказами доведено збільшення загальної площі інвестованого позивачем об`єкту з 39,80 кв. м до 41,7 кв. м, оскільки на виконання умов договору про участь у ФФБ від 31 січня 2017 року № 230-2 (пункт 23), Товариство не надало доказів уточнення фактичної загальної площі об`єкта інвестування на підставі матеріалів технічної інвентаризації.

Факт повної оплати позивачем об`єкта інвестування за договором про участь у ФФБ від 31 січня 2017 року № 230-2 та недоведення управителем зміни площі цього об`єкта встановлені постановою Київського апеляційного суду від 07 липня 2021 року у справі № 760/2913/20, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 04 травня 2022 року, доказуванню не підлягають.

У межах справи, що розглядається, суду також не було надано матеріалів технічної інвентаризації, що підтвердили б дійсне збільшення площі проінвестованого позивачем об`єкту інвестування.

Квартира, яка була предметом договору про участь у ФФБ від 31 січня 2017 року № 230-2, укладеного з ОСОБА_1 та квартира, право власності на яку було зареєстровано за ТОВ «Ваканда» є тотожними об`єктами, що сторонами не заперечувалось та не спростовано.

Позиція суду апеляційної інстанції

Заслухавши доповідь головуючого судді Желепи О. В., заслухавши пояснення представника позивача, переглянувши справу та перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення зміні чи скасуванню.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

Згідно з приписами ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Указаним вимогам рішення суду першої інстанції відповідає з огляду на таке.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Верховним Судом неодноразово зазначалося про те, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Разом з тим, за загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Зазначеними положеннями встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Водночас, у разі відчуження проінвестованого об`єкту особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Частиною першою статті 388 ЦК України визначено перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Крім того, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Враховуючи викладене, оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Підсумовуючи наведене вище, інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України).

Зазначений правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може бути будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримано Великою Палатою Верховного Суду у постановах: від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Суд першої інстанції, частково задовольняючи позов, виходив із того, що ОСОБА_1 на підставі договору участі у ФФБ та договору уступки майнових прав набула права на об`єкт інвестування - квартиру № 230 , повністю сплатила її вартість, а будинок у подальшому був введений в експлуатацію. Рішення управителя ФФБ про відкріплення від позивачки об`єкта інвестування було визнано незаконним у справі № 760/2913/20, при цьому сплачені кошти їй не повернули, свідоцтво про участь у ФФБ не було скасовано, а спірна квартира надалі була передана та зареєстрована за іншими особами. Квартира, яка була закріплена за позивачкою як об`єкт інвестування, і квартира, зареєстрована за ТОВ «Ваканда», є одним і тим самим об`єктом нерухомості.

Відхиляючи заперечення про те, що позивачка не здійснила остаточних розрахунків, не отримала довідку управителя та не підписала акт приймання-передачі, суд зазначив, що такі дії не були вчинені з причин, пов`язаних із незаконним відкріпленням об`єкта та невизнанням управителем прав позивачки, а не через її недобросовісну поведінку. Суд виходив із того, що саме інвестор, який профінансував будівництво об`єкта і виконав свої зобов`язання, після завершення будівництва набуває право на оформлення права власності на відповідний об`єкт. Оскільки позивачка виконала свої зобов`язання, а квартира була передана іншим особам внаслідок неправомірних дій управителя, суд визнав за нею право власності на спірну квартиру.

Щодо витребування майна суд зазначив, що спірна квартира вибула з володіння позивачки поза її волею, а тому підлягає витребуванню від ТОВ «Ваканда» як особи, за якою зареєстровано право власності. При цьому суд врахував послідовність відчуження квартири, пов`язаність учасників відповідних правовідносин та обставини набуття майна ТОВ «Ваканда».

Суд також дійшов висновку про необхідність скасування державної реєстрації обтяження квартири, оскільки збереження заборони на нерухоме майно перешкоджало б ефективному поновленню права власності позивачки та реалізації нею правомочностей власника.

У решті позовних вимог суд відмовив, зокрема не задовольнив вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності за ТОВ «Ваканда» виходячи з того, що належним і достатнім способом поновлення порушеного права у цій ситуації є визнання права власності за позивачкою, витребування квартири та скасування обтяження.

Колегія суддів повністю погоджується із такими висновками суду першої інстанції, оскільки вони відповідають установленим обставинам справи, зроблені у відповідності до норм матеріального права, із дотримання норм процесуального права та з урахуванням релевантних висновків, викладених у постановах Верховного Суду щодо застосування норми права до спірних правовідносин, враховуючи таке.

За приписами частини першої статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права.

Відповідно до частини п`ятої статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Згідно з абзацом 7 статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Відкріплення об`єкта інвестування від довірителя - припинення правовідносин, встановлених між управителем ФФБ та довірителем щодо закріпленого за довірителем об`єкта інвестування, внаслідок чого припиняється спеціальне майнове право довірителя на об`єкт інвестування та/або довіритель втрачає право вимоги на цей об`єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому цим Законом (абзац 17).

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

За змістом статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону.

Зазначені норми не можуть тлумачитися як такі, що унеможливлюють судовий захист прав інвестора, який повністю виконав свої зобов`язання, профінансував конкретний об`єкт інвестування, а після введення об`єкта будівництва в експлуатацію був позбавлений можливості оформити право власності у звичайному позасудовому порядку внаслідок неправомірних дій управителя або інших осіб.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 зазначено, що «13 травня 2019 року Верховний Суд в межах справи № 760/17864/16-ц підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)».

З урахуванням викладеного, довід апеляційної скарги про те, що позивачка набула лише майнові права довірителя ФФБ, а тому взагалі не могла претендувати на визнання права власності та витребування квартири, не відповідає наведеному правовому висновку Великої Палати Верховного Суду та обставинам цієї справи.

Суд першої інстанції правильно виходив із того, що позивачка доводила порушення вже набутого нею комплексу майнових прав на конкретний об`єкт інвестування - квартиру № 230 у секції 2 , який після завершення будівництва став окремим об`єктом нерухомого майна, був зареєстрований за іншою особою та фактично вибув із правової сфери позивачки не з її волі.

04 грудня 2018 року ОСОБА_1 набула прав довірителя за договором про участь у ФФБ від 31 січня 2017 року № 230-2, цього ж дня уклала з ТОВ «ФК «Толока» договір уступки майнових прав № У (230-2), отримала свідоцтво про участь у ФФБ виду «А», а сторони у пункті 5 додаткової угоди від 04 грудня 2018 року № 2 визначили, що інвестор ОСОБА_1 здійснила повний розрахунок у сумі 656 700 грн за майнові права на об`єкт інвестування квартиру загальною проєктною площею 39,80 кв. м.

Договір уступки майнових прав сторонами не розірваний та недійсним не визнаний, свідоцтво про участь у ФФБ не скасоване, кошти, сплачені позивачкою за об`єкт інвестування, їй не повернуті.

29 серпня 2019 року об`єкт будівництва був введений в експлуатацію відповідно до сертифіката ДАБІ України, а розпорядженням Солом`янської районної в м. Києві державної адміністрації від 08 листопада 2019 року № 858 новозбудованому будинку присвоєно адресу: АДРЕСА_1 .

За таких обставин суд першої інстанції обґрунтовано застосував до спірних правовідносин висновки Великої Палати Верховного Суду у справі № 359/5719/17, що є подібними до цієї справи.

Доводи апеляційної скарги про відсутність у позивачки довідки управителя ФФБ, акта приймання-передачі та державної реєстрації права власності не спростовують правильності висновків суду першої інстанції.

Зазначені документи є елементами звичайної процедури оформлення права інвестора після введення об`єкта будівництва в експлуатацію. Проте у цій справі саме неправомірне рішення управителя від 02 січня 2020 року № 02/01 про припинення управління майном та відкріплення від ОСОБА_1 об`єкта інвестування стало причиною, з якої позивачка була позбавлена можливості отримати необхідні документи та завершити державну реєстрацію права власності у позасудовому порядку.

Покладення негативних наслідків ненадання управителем відповідних документів на позивачку, яка виконала свої фінансові зобов`язання та оспорила незаконне відкріплення об`єкта, означало б надання переваги неправомірній поведінці управителя і наступних набувачів майна, що суперечило б завданню цивільного судочинства щодо ефективного захисту порушених прав.

Колегія суддів також відхиляє доводи апеляційної скарги про неправильне застосування судом першої інстанції преюдиційних обставин, встановлених у справі № 760/2913/20.

Відповідно до частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються під час розгляду іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Суд першої інстанції правильно врахував як такі, що не підлягають повторному доказуванню, саме ті обставини, які були встановлені постановою Київського апеляційного суду від 07 липня 2021 року у справі № 760/2913/20, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 04 травня 2022 року, зокрема: 1) факт повного розрахунку ОСОБА_1 за майнові права на об`єкт інвестування станом на 04 грудня 2018 року; 2) недоведеність управителем збільшення загальної площі проінвестованого об`єкта з 39,80 кв. м до 41,7 кв. м; 3) незаконність рішення ТОВ «ФК «Толока» від 02 січня 2020 року № 02/01 про припинення управління майном та відкріплення від позивачки об`єкта інвестування.

Посилання апелянта на те, що у справі № 760/2913/20 не встановлювався факт завершення всієї процедури оформлення права власності, не спростовує висновків суду першої інстанції, оскільки предметом доказування у цій справі було не лише формальне завершення реєстраційної процедури, а й причина, з якої така процедура не була завершена. Суд першої інстанції обґрунтовано встановив, що ця причина полягала не у невиконанні позивачкою своїх зобов`язань, а в незаконному відкріпленні об`єкта інвестування та подальшому оформленні права на квартиру за іншими особами.

Не заслуговують на увагу і доводи апеляційної скарги про те, що позивачка не здійснила остаточних розрахунків у зв`язку зі збільшенням фактичної площі квартири з 39,80 кв. м до 41,7 кв. м.

Як правильно встановив суд першої інстанції, у справі № 760/2913/20 вже встановлено, що ТОВ «ФК «Толока» не довело належними доказами збільшення загальної площі інвестованого позивачкою об`єкта з 39,80 кв. м до 41,7 кв. м, оскільки не надало доказів уточнення фактичної загальної площі об`єкта інвестування на підставі матеріалів технічної інвентаризації, як це передбачалося умовами договору. У межах цієї справи таких матеріалів технічної інвентаризації також не надано.

Таким чином, цей довід уже був предметом оцінки суду першої інстанції, та обґрунтовано відхилений, а скаржник не надав при цьому нових належних і допустимих доказів законного визначення іншої площі об`єкта та правомірного формування вимоги про доплату.

Крім того, різниця між проєктною площею 39,80 кв. м та площею, з якою квартира зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, становить 1,9 кв. м.

Така різниця сама по собі, за відсутності належних доказів технічної інвентаризації, правомірного остаточного розрахунку та належно заявленої до позивачки вимоги про доплату (в порядку, передбаченому пунктами 19-21 Договору № 230-2), не може бути підставою для відмови у захисті права інвестора на весь об`єкт нерухомого майна.

При цьому навіть наведена апелянтом у скарзі постанова Верховного Суду від 18 березня 2026 року у справі № 755/19947/23 не спростовує висновків суду першої інстанції. Навпаки, Верховний Суд звертав увагу на необхідність дослідження істотності розбіжності площі та умов договору щодо остаточних розрахунків. У тій справі різниця між площею проінвестованого позивачем об`єкта (13,95 кв. м) та площею збудованого об`єкта (18 кв. м) становило 4,05 кв. м., що також становить майже 30 % від проектної площі.

Натомість у цій справі відсоткова частка є менше 5 %.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що визнання права власності та витребування майна має стосуватися квартири як єдиного індивідуально визначеного об`єкта нерухомості з тими характеристиками, з якими вона зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Інший підхід був би надмірно формальним і фактично унеможливив би виконання судового рішення, оскільки об`єкт, який підлягає поверненню позивачці, існує та зареєстрований саме як квартира № 230 загальною площею 41,7 кв. м, жилою площею 18,0 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2029801080000. Тотожність квартири, яка була предметом договору про участь у ФФБ від 31 січня 2017 року № 230-2, та квартири, право власності на яку було зареєстровано за ТОВ «Ваканда», відповідачами належними доказами не спростована, апеляційна скарга не містить доводів про існування іншого об`єкта нерухомого майна, на який могли б поширюватися права позивачки.

Щодо доводів апеляційної скарги про помилковість застосування віндикаційного способу захисту колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Частина перша статті 388 ЦК України передбачає, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати, власник має право витребувати це майно від набувача у випадках, визначених законом, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18.

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц.

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц.

У справі встановлено, що позивачка набула первинні права на спірний об`єкт як інвестор, який повністю виконав свої фінансові зобов`язання, а подальше оформлення права на квартиру за іншими особами стало наслідком незаконного відкріплення цього об`єкта від позивачки, а тому висновок суду першої інстанції про наявність підстав для визнання за ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру та її витребування з чужого незаконного володіння ТОВ «Ваканда» є правильним.

Інші доводи апеляційної скарги фактично зводяться до незгоди з оцінкою доказів, повторюють правову позицію відповідача щодо відсутності у позивачки зареєстрованого права власності та необхідності остаточних розрахунків, однак не спростовують встановлених судом першої інстанції обставин і правильності застосування норм матеріального права, а тому колегія суддів їх відхилила як неспроможні для скасування оскаржуваного рішення.

При цьому колегія суддів ураховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (п. 30 рішення ЄСПЛ у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії» від 27 вересня 2001 року).

У цій справі суд першої інстанції навів достатні та належні мотиви, з яких частково задовольнив позовні вимоги, а доводи апеляційної скарги цих висновків не спростовують.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів, встановила, що при вирішенні справи суд першої інстанції повно та всебічно з`ясував обставини справи, правильно визначив характер спірних правовідносин, належним чином оцінив надані сторонами докази, застосував норми матеріального права, які підлягали застосуванню, та не допустив порушень норм процесуального права, які могли б бути підставою для скасування або зміни рішення.

Судові витрати

Оскільки апеляційна скарга залишається без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін, відсутні підстави для зміни розподілу витрат на стадії апеляційного провадження відповідно до статей 141, 382 ЦПК України.

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Арагон» - залишити без задоволення.

Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 01 грудня 2025 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосредньо до цього суду.

Повна постанова складена 27 липня 2026 року.

Головуючий О.В. Желепа

Судді: Н.В. Поліщук

В.В. Соколова