Постанова від 27 липня 2026 р. у справі №280/7944/25 — Третій апеляційний адміністративний суд

ТРЕТІЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

і м е н е м У к р а ї н и

28 липня 2026 року м. Дніпросправа № 280/7944/25

Третій апеляційний адміністративний суд

у складі колегії суддів: головуючого - судді Чабаненко С.В. (доповідач),

суддів: Білак С.В., Юрко І.В.,

розглянувши в порядку письмового провадження в місті Дніпрі апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 11.11.2025 в адміністративній справі №280/7944/25 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Арматура України» до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, - Запорізька міська рада про визнання дій протиправними та зобов`язання вчинити певні дії,-

ВСТАНОВИВ:

До Запорізького окружного адміністративного суду надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Арматура України» до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, - Запорізька міська рада, в якій позивач просив суд:

- визнати протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області щодо незастосування у Витязі № НВ-2300288382025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, дата формування витягу: 18 березня 2025 року земельної ділянки площею 2,0762 га, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, Південне шосе, буд. 1а, кадастровий номер: 2310100000:05:016:0038 локального коефіцієнту за локальним фактором: - Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим теплопостачанням - 0,95;

- визнати протиправними дії Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області щодо застосування у Витязі № НВ-2300288382025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, дата формування витягу: 18 березня 2025 року земельної ділянки площею 2,0762 га, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, Південне шосе, буд. 1а, кадастровий номер: 2310100000:05:016:0038 локального коефіцієнту за локальним фактором: - Розташування земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`яток природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів - 1,02;

- визнати протиправним та скасувати Витяг № НВ-2300288382025 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок щодо земельної ділянки з кадастровим номером: 2310100000:05:016:0038, сформований Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області 18 березня 2025 року;

- зобов`язати Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області сформувати та надати Товариству з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Арматура України» в установленому чинним законодавством порядку витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок щодо земельної ділянки, кадастровий номер 2310100000:05:016:0038 із застосовуванням сукупних локальних коефіцієнтів Км3 з урахуванням у тому числі, локального коефіцієнту за локальним фактором: - Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим теплопостачанням 0,95. та без застосування локального коефіцієнту за локальним фактором: - Розташування земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`яток природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів - 1,02.

Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 11.11.2025 в адміністративній справі №280/7944/25 позов задоволено.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, Відповідачем подано апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення норм процесуального та матеріального права, просить скасувати рішення суду, та прийняти нову постанову, якою у задоволенні вимог відмовити в повному обсязі.

Справу розглянуто в порядку письмового провадження відповідно до приписів ст. 311 КАС України.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 308 Кодексу адміністративного судочинства України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що рішенням Запорізької міської ради від 24 вересня 2008 року № 60/136 «Про поновлення ЗАТ «ППЗТ» договорів оренди землі по Південному шосе, 1а для розташування станції «Лівобережна» з прилеглою залізницею та по Південному шосе, 14а для розташування споруди стрілочника, затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поновлення договорів оренди землі по Південному шосе, 1а та по Північному шосе, 14а. Зокрема, поновлено ЗАТ «ППЗТ» договір оренди землі площею 2, 0762 га (кадастровий номер 2310100000:05:016:0038) по Південному шосе, 1а для розташування станції «Лівобережна» з прилеглою залізницею.

Додаткова угода до договору оренди зареєстрована за № 041026101532 від 28 травня 2010 року у Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі.

З урахуванням наданого до суду відповідачем відзиву на позов та документів доданих до нього у Місцевому фонді документації із землеустрою та оцінки земель Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області обліковується та зберігається вищезазначена документація із землеустрою за № МФ 23ЗПЗМ 000320. Кадастровий номер: 2310100000:05:016:0038. Адреса земельної ділянки: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Південне шосе, 1а. Категорія земель: Землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення. Цільове призначення: 12.01 Для розміщення та експлуатації будівель і споруд залізничного транспорту. Площа: 2,0762 га.

На підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 08 вересня 2020 року, реєстровий № 966 Товариство з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Арматура України» набуло у власність об`єкт нерухомого майна, який розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Південне шосе, буд. 1а, а саме: об`єкт нежитлової нерухомості, інв. №580, загальною площею 602.3 кв. м.

01 лютого 2021 року ТОВ «ТД «Арматура України» із листом звернулось до Запорізької міської ради із заявою про передачу у користування земельної ділянки по Південному шосе, буд. 1а, кадастровий номер 2310100000:05:016:0038.

Листом від 12 лютого 2021 року № 03-08/0522 Департамент архітектури та містобудування Запорізької міської ради повідомив позивача про те, що відповідно до даних містобудівного кадастру Департаменту, а саме: на топографо-геодезичному зніманні запитуваної земельної ділянки встановлено наявність нерухомого майна, а саме залізничних колій. Оскільки замовником не надано відповідні документи на право власності (користування) вказаним майном, межі землевідводу визначені необґрунтовано. Замовнику ТОВ «ТД «Арматура України» запропоновано відкоригувати межі землевідводу відповідно до майнових документів на об`єкт нерухомого майна.

Листом від 05 жовтня 2021 року № 174 ТОВ «ТД «Арматура України» звернулось до Запорізької міської ради із заявою про надання дозволу на розробку технічної документації щодо поділу земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:016:0038 по Південному шосе, буд. 1а площею 2,0762 га на дві окремі ділянки орієнтовною площею 0,7942 га та 1,2820 га.

Листом від 03 листопада 2021 року № 1925/02-03 Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради повідомило ТОВ «ТД «Арматура України», що земельна ділянка площею 2,0762 га по Південному шосе, 1а сформована за кадастровим номером 2310100000:05:016:0038 та передана в оренду ЗАТ «ППЗТ» за Договором оренди землі від 20 липня 2009 року № 040926101351 для розташування станції «Лівобережна» з прилеглою залізницею. Отже первинний розгляд питання про поділ земельної ділянки можливий після наявності нотаріально посвідченої згоди ЗАТ «ППЗТ» на поділ земельної ділянки з урахуванням положень статті 79-1 Земельного кодексу України.

12 серпня 2025 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Торговий дім «Арматура України» отримано ухвалу Господарського суду Запорізької області від 12 серпня 2025 року про відкриття провадження у справі № 908/2438/25 за позовом Запорізької міської ради до ТОВ «ТД «Арматура України» про стягнення коштів 1 139 500,97 грн. за безоплатне та безпідставне користування земельною ділянкою комунальної форми власності кадастровий номер 2310100000:05:016:0038 у період з 08 вересня 2020 року по 31 жовтня 2024 року.

Так, позивачу стало відомо про те, що Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області сформований витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-2300288382025 від 18 березня 2025 року.

Згідно витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-2300288382025 від 18 березня 2025 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,0762 га (кадастровий номер 2310100000:05:016:0038) становить 11 815 654,20 грн.

При формуванні витягу застосовані наступні значення коефіцієнтів локальних факторів:

- у зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення (Км3=1,1) Пер. (99,78%) 1,10 ;

- у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`яток природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів (Км3=1,05) 1,02;

- у прирейковій зоні (ділянка розташована або примикає до відводу залізниці, має під`їзну залізничну колію) (КМ3=1,05) Пер. (0,01%) 1,00;

- не забезпечена централізованим газопостачанням 0,95;

- місцезнаходження земельної ділянки в межах території, що має схил поверхні понад 20% (Км3=0,85) Пер. (93,03%) 0,86;

- на ґрунтах з несучою спроможністю менше 1,0 кг./кв. см. при потужності понад два метри (Км3=0,85) Пер. (83,57%) 0,87 - місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0,80;

- у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля (Км3=0,9) Пер. (22,31%) 0,98;

- в ареалі забруднення ґрунтів (важкі метали), на територіях, зайнятих породними відвалами і териконами (Км3=0,90) Пер. (0,17%) 1,00.

Сукупний коефіцієнт Км3: 0,63. Цільове призначення земельної ділянки 12.01 Для розміщення та експлуатації будівель і споруд залізничного транспорту.

Коефіцієнт цільового призначення (Кцп) становить 0,50.

На підставі вищевикладеного, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:016:0038 із застосуванням таких значень: Цнм - 299,14 Км2 - 2,67 Км3 - 0,63 Кцп - 0,50 Кі - 2,262 Площа земельної ділянки (м2) - 20762 на дату формування витягу № НВ-2300288382025 склала 11 815 654,20 грн.

У зв`язку з неврахуванням під час формування витягу нормативної грошової оцінки земельної ділянки коефіцієнту за локальним фактором: не забезпечена централізованим газопостачанням - 0,95, з огляду на що відбулось завищення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, вважаючи такі дії та витяг протиправними, позивач звернувся до суду з цим позовом.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Закон України «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 року № 1378-IV (тут і надалі, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, далі - Закон № 1378-IV) визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов`язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.

За приписами частини 1 статті 1 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами; рентний дохід (земельна рента) - дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки.

Відповідно до статті 2 Закону № 1378-IV правове регулювання оцінки земель здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", цього Закону, законів України, інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Статтею 5 Закону № 1378-IV передбачено, зокрема, залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

бонітування ґрунтів;

грошова оцінка земельних ділянок.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, плати за суборенду (у разі передачі в суборенду земельних ділянок державної власності, які орендуються акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, що утворилося шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебували такі земельні ділянки), втрат лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Відповідно до статті 15 Закону № 1378-IV підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Підставами для проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки є договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом, а також рішення суду.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок встановлено приписами статті 18 Закону № 1378-IV.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;

розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться особами, які є розробниками документації із землеустрою відповідно до Закону України "Про землеустрій".

Відповідно до частини 2 статті 20 Закону № 1378-IV дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частини 3 статті 201 Земельного кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Системний аналіз наведених правових норм дає підстави дійти висновку про те, що нормативна грошова оцінка землі проводиться в обов`язковому порядку для визначення розміру орендної плати за землі комунальної та державної форм власності. При цьому, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, затверджується рішенням відповідної сільської, селищної чи міської ради. Таке рішення офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року.

Так, у межах даної справи судом першої інстанції встановлено та сторонами не заперечується, що керуючись Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні», Законом України «Про оцінку земель», Податковим кодексом України, Законом України «Про державну експертизу землевпорядної документації», Постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 «Про методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» (із змінами та доповненнями) та розглянувши технічну документацію з нормативно-грошової оцінки земель міста Запоріжжя, розроблену Державним підприємством Українського державного науково-дослідного інституту проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя, Запорізька міська рада прийняла рішення від 30 червня 2015 року за № 7 та вирішила:

- затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, виконану Державним підприємством Українського державного науково-дослідного інституту проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя;

- затвердити схему основних агровиробничих груп грунтів згідно матеріалів технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя;

- затвердити базову вартість одного квадратного метра земель міста Запоріжжя станом на 01 січня 2013 року в розмірі 239,50 гривень (двісті тридцять дев`ять грн. 50 коп.), та з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік - 299,14 гривень (двісті дев`яносто дев`ять грн. 14 коп.);

- затвердити економіко-планувальне зонування території міста Запоріжжя. В місті Запоріжжі 371 економіко-планувальна зона;

- затвердити значення коефіцієнтів місцерозташування Км2 згідно з додатком 1;

- затвердити значення коефіцієнтів впливу локальних факторів КмЗ згідно з додатком 2;

- ввести в дію нормативну грошову оцінку земель міста з 01 січня 2016 року.

Згідно вказаного рішення нормативна грошова оцінка земель м. Запоріжжя підлягає щорічній індексації відповідно до вимог діючого законодавства. Визнано що рішення Запорізької міської ради від 03 березня 2008 року № 79 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» таким, що втратило чинність з моменту впровадження нової нормативної грошової оцінки.

Також, згідно вищезазначеного рішення Головне управління Держземагентства у Запорізькій області забезпечує оформлення та видачу витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок міста Запоріжжя.

Методологічні засади проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка застосовується у випадках, визначених Законом України «Про оцінку земель» встановлює Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 року № 1147.

Згідно із пунктом 20 Методики, дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою, форму якої наведено в додатку 16, що подається в електронній або паперовій формі, як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за формою згідно з додатком 17.

Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.

У разі відсутності в Державному земельному кадастрі відомостей про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що унеможливлює автоматичну видачу витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок із використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру, такий витяг оформляється протягом трьох робочих днів з дати надходження відповідної заяви із наявної технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за підписом працівника відповідного територіального органу Держгеокадастру, до посадових обов`язків якого належить надання зазначених витягів.

У разі подання заяви в електронній формі витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок або мотивована відмова в наданні такого витягу видається в електронній формі за допомогою технічних засобів електронних комунікацій накладенням кваліфікованого електронного підпису відповідно до вимог Закону України «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги», а за бажанням заявника може також надаватися в паперовій формі.

Відповідно до пункту 3 Методики нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначається за такою формулою:

Цн = Пд х Нрд х Км1 х Км2 х Км3 х Км4 х Кцп х Кмц х Кні,

де Пд - площа земельної ділянки, квадратних метрів;

Нрд - норматив капіталізованого рентного доходу за одиницю площі згідно з додатком 1;

Км1 - коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зони впливу великих міст;

Км2 - коефіцієнт, який враховує курортно-рекреаційне значення населених пунктів;

Км3 - коефіцієнт, який враховує розташування території територіальної громади в межах зон радіаційного забруднення;

Км4 - коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки;

Кцп - коефіцієнт, який враховує цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру;

Кмц - коефіцієнт, який враховує особливості використання земельної ділянки в межах категорії земель за основним цільовим призначенням;

Кні - добуток коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель за період від затвердження нормативу капіталізованого рентного доходу до дати проведення оцінки.

Відповідно до положень пункту 9, 10 Методики коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км4), для земель житлової та громадської забудови, земель рекреаційного призначення, земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, а також для земельних ділянок, які не віднесені до категорії земель за основним цільовим призначенням, диференціюється за оціночними районами.

Вся територія, що перебуває в межах юрисдикції сільської, селищної, міської ради або в межах території територіальної громади, поділяється на оціночні райони, що мають переважно однотипні функціонально-планувальні якості та обмежені природними (морське узбережжя, річки, канали, струмки, балки, рівчаки тощо), антропогенними (дороги, вулиці та провулки, сельбищні, шляхові споруди, лісосмуги, канали, історико-культурні, промислові, рекреаційні масиви тощо), адміністративними (межі територій сіл, селищ, міст, сільських, селищних, міських рад, територіальних громад) та іншими (межі кадастрових кварталів тощо) межами та рубежами. Під час виділення меж оціночних районів можуть використовуватися матеріали опорних планів генеральних планів населених пунктів (за наявності).

Оціночні райони виділяються як замкнені полігони, межі яких не перетинаються. Межі оціночних районів не можуть перетинати межі сіл, селищ, міст, сільських, селищних, міських рад, територіальних громад. Підлягають виділенню в окремі оціночні райони:

смуги відведення магістральної залізниці (за винятком вокзалів та привокзальних площ);

землі під відкритими розробками, кар`єрами, шахтами та відповідними спорудами;

смуги відведення магістральних нафто-, газо- та продуктопроводів;

смуги відведення ліній електропередачі напругою 220 кВ і вище.

Площа оціночного району не може перевищувати 1000 гектарів.

Коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км4), диференціюється за оціночними районами, які встановлюються на основі економічної оцінки території, з урахуванням таких груп факторів:

неоднорідність функціонально-планувальних якостей території;

доступність до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

рівень інженерного забезпечення та благоустрою території (наявність і можливість підключення об`єктів нерухомості до мереж водо-, електро-, газо-, теплопостачання та водовідведення);

рівень розвитку сфери обслуговування населення (доступність основних закладів соціальної інфраструктури (школи, дитячі дошкільні заклади, заклади охорони здоров`я, інші об`єкти соціальної інфраструктури);

екологічна якість території (рівень забруднення повітря, ґрунтів, акустичне та електромагнітне забруднення, площа санітарно-захисних зон, а також площа зелених насаджень загального користування, водних акваторій і місць відпочинку);

складність фізико-географічних та геоморфологічних умов (наявність ярів, крутосхилів, підтоплення тощо);

привабливість середовища (різноманітність місць докладання праці, наявність історико-культурних та природних пам`яток тощо).

Для кожної групи факторів оцінки встановлюється ваговий коефіцієнт, значення якого залежить від географічних та містобудівних особливостей території сільської, селищної, міської ради або території територіальної громади як об`єкта проведення оцінки. Сума вагових коефіцієнтів групи факторів оцінки дорівнює 1.

При цьому, пунктом 4 Постанови Кабінету Міністрів України від 3 листопада 2021 року № 1147 Про затвердження Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, установлено, що затверджена з урахуванням вимог пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з пунктом 1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

У Додатку 2 до рішення Запорізької міської ради від 30 червня 2015 року № 7 (яке є чинним на теперішній час) затверджені значення коефіцієнтів впливу локальних факторів Км3:

1. Розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів 1,12.

2. Розташування земельної ділянки в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення 1,10.

3. Розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності швидкісного міського та зовнішнього пасажирського транспорту 1,08.

4. Розташування земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`яток природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів 1,05.

5. Розташування земельної ділянки в прирейковій зоні (ділянка розташована або примикає до відводу залізниці, має під`їзну залізничну колію) 1,05.

6. Земельна ділянка, що примикає до вулиці без твердого покриття 0,95.

7. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим водопостачанням 0,95.

8. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим водовідведенням 0,95.

9. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим теплопостачанням 0,95.

10. Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим газопостачанням 0,95.

11. Земельна ділянка розташована в межах території, що має схил більш 20% 0,85.

12. Земельна ділянка розташована в зоні залягання ґрунтових вод менше 3 метрів 0,90.

13. Земельна ділянка розташована в зоні затоплення паводком понад 4% забезпеченості (шар затоплення понад 2 м) 0,90.

14. Земельна ділянка розташована на ґрунтах з несучою спроможністю менше 1,0 кг/кв см при потужності понад 2 м 0,85.

15. Земельна ділянка розташована в зоні значної заболоченості з грунтовим живленням, що важко осушується 0,90.

16. Земельна ділянка розташована в зоні небезпечних геологічних процесів (зсуви, карст, яружна ерозія яри понад 10м, штучні підземні виробки катакомби, підроблені території, провали та значні тріщини у земній корі, у тому числі з виходом метану на поверхню) 0,75.

17. Земельна ділянка розташована на намивних територіях 1,02.

18. Земельна ділянка розташована в межах заповідної території 1,15.

19. Земельна ділянка розташована в зоні регулювання забудови 1,10.

20. Земельна ділянка розташована в зоні історичного ландшафту, що охороняється 1,10.

21. Земельна ділянка розташована в зоні охорони поодиноких пам`яток 1,08.

22. Земельна ділянка розташована у межах території природоохоронного призначення (національних, зоологічних та дендрологічних парків, парків-пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`яток природи) 1,10.

23. Земельна ділянка розташована у межах території рекреаційного призначення (земель туризму та відпочинку, парків та зелених зон) 1,07.

24. Земельна ділянка розташована в водоохоронній зоні 1,02.

25. Земельна ділянка розташована в санітарно-захисній зоні 0,80.

26. Земельна ділянка розташована в зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля 0,90.

27. Земельна ділянка розташована в зоні перевищення припустимого рівня шуму 0,90.

28. Земельна ділянка розташована на території забруднення ґрунтів важкими металами 0,90.

Відповідно до обставин цієї справи, з урахуванням інформації, вказаній у відзиві на позов, у витягу з технічної документації відповідачем застосовані наступні значення коефіцієнтів локальних факторів: Базова вартість 1 м.кв. земель 299,14 грн.; Зональний коефіцієнт Км2 2,67; Сукупний локальний коефіцієнт Км3 0,63: - у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення (Км3=1,1) пер. (99.78%) 1,10 - у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`ятників природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів (Км3=1,05)- 1,02 - у прирейковій зоні (ділянка прилягає до вітки, відводу залізниці, має під`їздну залізничну колію) (км3=1.05) Пер. (0.01%)- 1,00 - не забезпечена централізованим газопостачанням- 0,95 - місцезнаходження земельної ділянки в межах території, що має схил поверхні понад 20% (Км3=0.85) пер. (93.03%) 0,86 - на ґрунтах з несучою спроможністю менше 1,0 кг/кв.см. при потужності понад два метри (Км3=0.85) пер. (83.57%) 0,87 - місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні 0,80 - у зоні обмеження забудови за рівнем напруження електромагнітного поля (Км3=0.9) пер. (22.31%) 0,98 - в ареалі забруднення ґрунтів (важкі метали), на територіях, зайнятих породними відвалами і териконами (Км3=0,9) пер. (0.17%) 1,00. Коефіцієнт цільового призначення (Кцп) 0,50. Коефіцієнт індексації Кі 2,262. Площа земельної ділянки 20762 кв. м. Сукупний локальний коефіцієнт у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`ятників природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів (Км3=1,05)- 1,02.

Позивач не погоджується з діями відповідача при формуванні витягу, оскільки не врахований локальний коефіцієнт 0,95 - земельна ділянка, не забезпечена централізованим газопостачанням.

У відзиві на позовну заяву відповідач пояснює, що згідно проекту розділу території, обмежень та обтяжень права користуванням земельною ділянкою ЗАТ «ППЗТ» Станція Лівобережна в м. Запоріжжі, складовою частиною якої є графічні матеріали: Генеральний план М 1:500, наявне централізоване теплопостачання (фрагмент генплану додається до відзиву на позов).

Однак, позивач не погоджується з таким твердженням, оскільки доказів такої забезпеченості спірної земельної ділянки станом на дату формування оскаржуваного Витягу та станом на момент розгляду справи відповідач не надав.

Доказів наявності газорозподільчих систем на спірній земельній ділянці матеріали справи також не містять.

Вирішуючи спір по суті наявності підстав для застосування при формуванні спірного витягу коефіцієнта 0,95 - земельна ділянка, не забезпечена централізованим газопостачанням, суд врахував надані до матеріалів справи титульні сторінки з Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, яка затверджена рішенням Запорізької міської ради від 30 червня 2025 року за № 7, Розділ ВСТУП з Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, яка затверджена рішенням Запорізької міської ради від 30 червня 2025 року за № 7, у вигляді сторінок № 4 та 5, Рішення Запорізької міської ради від 30 червня 2025 року №7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» (додається), Планово - картографічні матеріали з проекту розділу території, обмежень та обтяжень права користуванням земельною ділянкою, Доповідну записку від 23 вересня 2025 року, Фрагмент схеми прояву локальних факторів оцінки: функціонально-планувальні фактори, яка є складовою Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, яка затверджена рішенням Запорізької міської ради від 30 червня 2025 року за № 7, 31 сторінку з Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, копію листа Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 28 серпня 2025 року № 29-8-0.37.1-33762-25, Проект затвердження матеріалів інвентаризації земельної ділянки; проект розподілу території, обмеження та обтяження прав використання, рішення Запорізької міської ради від 24 вересня 2008 року № 60/136 «Про поновлення ЗАТ «ППЗТ», Технічну документацію із землеустрою щодо поновлення договорів оренди землі по Південному шосе, 1а, Рішення Запорізької міської ради від 24 вересня 2008 року №60/136 та копію оскаржуваного витягу.

Аналізуючи зміст вказаних документів, колегія суддів висновує, що зона розташування земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:016:0038 не забезпечена централізованим теплопостачанням, водопостачанням та водовідведенням, а також централізованим газопостачанням.

При цьому, з аналізу вищевикладених положень рішення Запорізької міської ради від 30 червня 2025 року № 7 визначальною обставиною для застосування локального коефіцієнту Земельна ділянка, яка не забезпечена централізованим газопостачанням 0,95 є незабезпеченість саме земельної ділянки, а не зони розташування земельної ділянки централізованим газопостачанням.

Так, у відповідності до пункту 10 Методики коефіцієнт, який характеризує зональні фактори місця розташування земельної ділянки (Км4), диференціюється за оціночними районами, які встановлюються на основі економічної оцінки території, з урахуванням таких груп факторів, зокрема, як рівень інженерного забезпечення та благоустрою території (наявність і можливість підключення об`єктів нерухомості до мереж водо-, електро-, газо-, теплопостачання та водовідведення).

Доказів, що об`єкти нерухомості розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 2310100000:05:016:0038 мають можливість підключення до мереж централізованого теплопостачання, а також централізованим газопостачанням, відповідачем до справи не надано та матеріали справи не містять.

В матеріалах справи відсутні докази на підтвердження факту проходження відповідних мереж через вищезазначену земельну ділянку.

Крім того, листом Департаментом архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 27 серпня 2025 року № 04.01-05/3573 позивачу надано витяг з містобудівного кадастру за архівними даними топографо-геодезичного плану М 1:500, витяги з генерального плану м. Запоріжжя та плану зонування території м. Запоріжжя та повідомлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:05:016:0038 частково розташована в зоні В-2 (зона підприємств ІІ класу шкідливості) та частково в зоні В-4 (зона підприємств IV класу шкідливості). На адвокатський запит Концерн «Міські теплові мережі» листом від 08 вересня 2025 року № 005220/42-007454 повідомив, що до теплових мереж Концерну «МТМ» не приєднані об`єкти нерухомого майна, розташовані за адресою вул. Південне шосе,1а, відповідно Концерн «МТМ» не надає послуги з постачання теплової енергії та не має договірних відносин з ТОВ «ТД «Арматура України» за вказаною адресою.

Таким чином встановлено, що відповідач на момент формування спірних витягів протиправно не застосував локальний фактор, що має вплив на земельну ділянку та має локальний коефіцієнт з від`ємним значенням, а тому знижує вартість нормативної грошової оцінки, та незастосування його призвело до завищення орендної плати.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що оскільки відповідачем під час формування витягу не було враховано локальний фактор, який має вплив на грошову оцінку земельної ділянки, позовні вимоги підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 77 Кодексу адміністративного судочинства України кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених статтею 78 цього Кодексу. В адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень обов`язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача.

Отже, колегія суддів приходить до висновку, що суд першої інстанції в повному обсязі дослідив положення нормативних актів, що регулюють спірні правовідносини та дійшов вірного висновку про задоволення позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги зводяться виключно до непогодження з оцінкою обставин справи, при цьому порушень норм процесуального права, які б вплинули або змінили цю оцінку, позивачем не зазначено.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 315, 316 КАС України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції правильно встановив обставини справи та ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що судом першої інстанції вірно встановлено обставини справи та правильно застосовано до спірних правовідносин норми матеріального та процесуального права. Доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують. Підстави для скасування рішення суду першої інстанції відсутні.

Керуючись: пунктом 2 частини 1 статті 315, статтями 321, 322, 327, 329 КАС України, Третій апеляційний адміністративний суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 11.11.2025 в адміністративній справі №280/7944/25,- залишити без задоволення.

Рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 11.11.2025 в адміністративній справі №280/7944/25,- залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду набирає законної сили з дати її прийняття та відповідно п. 2 ч. 5 ст. 328 КАС України касаційному оскарженню не підлягає за виключенням випадків, встановлених цим пунктом.

Головуючий - суддя С.В. Чабаненко

суддя С.В. Білак

суддя І.В. Юрко