Постанова від 21 липня 2026 р. у справі №758/12280/20 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 758/12280/20 Головуючий у суді І інстанції Захарчук С.С.

Провадження № 22-ц/824/6940/2026 Доповідач у суді ІІ інстанції Голуб С.А.

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 липня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого - Голуб С.А.,

суддів: Борисової О.В., Таргоній Д.О.,

за участю секретаря судового засідання - Гладкої І.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Подільського районного суду міста Києва від 18 листопада 2025 року у справі за позовом Київської міської ради до ОСОБА_1 , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Козаєвої Наталії Михайлівни, третя особа - Гаражний кооператив «Вікторія», про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, зобов`язання вчинити дії,

в с т а н о в и в:

У жовтні 2020 року Київська міська рада звернулась до суду позовом до ОСОБА_1., приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу (далі - КМНО) Козаєвої Н.М., в якому (з урахуванням заяви про зміну предмета позову) просила:

- визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Козаєвої Н.М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 січня 2017 року № 33621706 на об`єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці обліковий код: 91:066:0005, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1158750480000 за ОСОБА_1 ;

- зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку орієнтовною площею 18,1 кв. м на АДРЕСА_1 (код ділянки: 91:066:0005) та повернути її Київській міській раді, привівши у придатний для використання стан.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за результатами здійснення самоврядного контролю за використанням та охороною земель, що перебувають у власності територіальної громади м. Києва в особі Київської міської ради, з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що приватним нотаріусом КМНО Козаєвою Н.Б. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 січня 2017 року № 33621706, яким за ОСОБА_1 зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна на АДРЕСА_1 , а саме гараж № НОМЕР_1 , ряд НОМЕР_2 .

Київська міська рада, як розпорядник земель комунальної власності м. Києва, жодних рішень щодо передачі земельної ділянки під будівництво ні ОСОБА_1 , ні іншим особам, у власність чи користування не приймала, що свідчать про те, що відповідач здійснила самочинне будівництво об`єкта нерухомого майна на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності територіальній громаді м. Києва та на підставі неналежних документів здійснила реєстрацію самочинно збудованого нерухомого майна.

Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідно до Порядку здійснення самоврядного контролю за використанням та охороною земель м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 25 вересня 2003 року № 16/890, проведено обстеження земельної ділянки на АДРЕСА_1 (код ділянки: 91:066:0005), за результатами якого встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташовані індивідуально збірно-розбірні та цегляні гаражі Гаражного кооперативу (далі - ГК) «Вікторія» у загальній кількості 327 одиниць, двоповерхова будівля мийки автомобілів та будівля охорони, про що складено акт обстеження від 31 січня 2020 року за № 20-0050-07.

Враховуючи вищенаведені обставини, Київська міська рада не погоджується з діями приватного нотаріуса КМНО Козаєвої Н.М., вважає їх такими, що прийняті у спосіб, що суперечить нормам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Водночас у діях ОСОБА_1 щодо реєстрації права власності на самочинно збудований гараж наявні ознаки самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності, яка підлягає повернення територіальній громаді із приведенням у придатний для використання стан.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 18 листопада 2025 року у задоволенні позовних вимог Київської міської ради відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса КМНО Козаєвої Н.М., суд першої інстанції виходив з того, що приватний нотаріус не є належним відповідачем у спорах, пов`язаних з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса КМНО Козаєвої Н.М. про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , районний суд виходив з того, що позивачем обрано неналежний спосіб захисту своїх прав.

Щодо позовних вимог Київської міської ради до ОСОБА_1 про зобов`язання останню звільнити самовільно зайняту земельну ділянку на АДРЕСА_1 та повернути її Київській міській раді, привівши її у придатний для використання стан, місцевий суд зазначив про встановлений факт незаконності побудови відповідачем гаражу на земельній ділянці комунальної власності. Разом із тим, суд першої інстанції вважав, що належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно. В контексті спірних правовідносин, ураховуючи зміст позовних вимог та їх обґрунтування, на думку суду, є неможливим повернення власнику земельної ділянки з приведенням її у придатний для використання стан без знесення самочинно побудованого нерухомого майна, отже обраний позивачем спосіб захисту порушеного права не є належним та ефективним способом захисту порушеного права.

Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням, позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати з мотивів неправильного застосування судом першої інстанції норм матеріального й порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

В обґрунтування своїх доводів вказує, що приватний нотаріус КМНО Козаєва Н.Б. порушила права територіальної громади м. Києва, зареєструвавши право приватної власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, яка належить до комунальної власності, без належної перевірки поданих ОСОБА_1 документів, а тому визнання протиправним і скасування рішення приватного нотаріуса та звільнення земельної ділянки шляхом знесення об`єкта нерухомого майна є належною та ефективною вимогою, задоволення якої призведе до поновлення порушених прав позивача на володіння, користування та розпорядження спірною земельною ділянкою.

Враховуючи той факт, що земельна ділянка на АДРЕСА_1 не була передана Київською міською радою, як єдиним розпорядником земель комунальної власності, відповідно до вимог законодавства для будівництва об'єкта нерухомого майна, таке майно вважається самочинним та підлягає знесенню ОСОБА_1 ,а земельна ділянка підлягає звільненню та приведенню у придатний для використання стан і повернута позивачу.

Від ОСОБА_1 надійшов відзив на апеляційну скаргу Київської міської ради, в якому вона просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін, посилаючись на те, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що позивач обрав неналежний та неефективний спосіб захисту свого права, що є самостійною та достатньою підставою для відмови у задоволенні позову.

В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник Київської міської ради - Дармостук Н.О. підтримала доводи апеляційної скарги, просила її задовольнити.

Представнику ОСОБА_1 - адвокату Морозову М.В. на підставі ухвали від 20 липня 2026 року була надана можливість брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням підсистеми «ВКЗ», однак з технічних невідомих причин, внаслідок яких відеозображення представника було наявне, але його звуковий сигнал був відсутній, відеоконференція належним чином не відбулася. З огляду на те, що адвокат Морозов М.В. відповідно до частини п`ятої статті 212 ЦПК України був попереджений, що ризики технічної неможливості участі у відеоконференції поза межами приміщення суду, переривання зв`язку тощо несе учасник справи або його представник, який подав відповідне клопотання, колегія суддів визнала за можливе проводити розгляд апеляційної скарги за відсутності усних пояснень представника відповідача в судовому засіданні.

Інші учасники справи та/або їх представники в судове засідання не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, причини неявки до апеляційного суду не повідомили, тому колегія суддів дійшла висновку, що їх неявка відповідно до вимог частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду апеляційної скарги.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення представника позивача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, а також відзиву на неї, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід частково задовольнити з таких підстав.

Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону ухвалене у справі судове рішення відповідає не в повній мірі.

Суд першої інстанції встановив, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна від 20 жовтня 2020 року гараж № НОМЕР_1 , ряд НОМЕР_2 у ГК «Вікторія» за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 18,1 кв. м на праві власності 26 січня 2017 року зареєстрований за ОСОБА_1 , рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 січня 2017 року № 33621706.

Підставою для реєстрації права власності були: довідка, серія та номер 171, видана 31 жовтня 2016 року, видавник ГК «Вікторія»; довідка, серія та номер 157, видана 18 жовтня 2016 року, видавник ГК «Вікторія».

Відповідно до листа Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києвавід 27 січня 2020 року департамент не видавав і не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих, будівельних робіт та засвідчують готовність до експлуатації об`єкта будівництва (гаражні бокси) за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з листом КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 29 жовтня 2019 року відповідно до даних реєстрових книг комунального підприємства за адресою: АДРЕСА_1, проведена реєстрація права власності на гаражний бокс № НОМЕР_3 , ряд НОМЕР_4 в ГБК «Вікторія» за фізичною особою. Інші гаражні бокси чи/та об`єкти нерухомого майна за вказаною адресою на праві власності не реєструвалися.

31 січня 2020 року Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) на підставі Порядку здійснення самоврядного контролю за використанням та охороною земель в м. Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 25 вересня 2003 року № 16/890, було проведено обстеження земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 (обліковий код: 91:066:0005), за результатом якого складено акт обстеження земельної ділянки № 20-0050-07.

Внаслідок вказаного обстеження земельної ділянки було встановлено, що: земельна ділянка площею 1, 4548 га (обліковий код: 91:066:0005) на АДРЕСА_1 згідно з даними міського земельного кадастру обліковується за ГК «Вікторія»; за поданням Департаменту земельних ресурсів Київська міська рада не приймала рішень щодо передачі (надання) зазначеної земельної ділянки в користування (власність); інформація щодо державної реєстрації вказаної земельної ділянки у державному земельному кадастрі та державної реєстрації речових прав на неї у міському земельному кадастрі відсутня; зазначена земельна ділянка огороджена парканом та охороняється, в її межах розташовано індивідуальні збірно-розбірні та цегляні гаражі у загальній кількості 327 одиниць, двоповерхова будівля мийки автомобілів та будівля охорони.

Відповідно до довідки голови правління Гаражного автокооперативу «Вікторія» від 31 жовтня 2016 року № 171 ОСОБА_1 є членом ГК «Вікторія», їй на праві власності належить гараж № НОМЕР_1 , ряд НОМЕР_2 .

Згідно з довідкою КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 30 листопада 2016 року згідно з даними комунального підприємства гараж № НОМЕР_1 , ряд НОМЕР_2 в ГК «Вікторія» на праві власності не зареєстрований.

Відповідно до довідки голови правління Гаражного автокооперативу «Вікторія» від 18 жовтня 2016 року № 157 ОСОБА_1 є членом ГК «Вікторія», їй на праві власності належить гараж № НОМЕР_1 , ряд НОМЕР_2 , який побудований господарчим способом та ведений в експлуатацію у 1990 році, сума паю складає 1 500 грн і станом на 2015 рік сплачена в повному обсязі.

За правилом частин першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Щодо позовних вимог, пред`явлених до приватного нотаріуса

Відповідно до статті 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава.

Статтею 175 ЦПК України встановлено, що викладаючи зміст позовної заяви, саме позивач визначає коло відповідачів, до яких він заявляє позовні вимоги.

В постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц Велика Палата Верховного Суду вказала, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.

Тобто пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

У пункті 31 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 911/1681/18 зазначено, що спір про скасування рішення, запису щодо скасування права власності на об`єкт нерухомого майна має розглядатися як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на спірний об`єкт нерухомості. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора як співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушенні прав) у спорі не змінює його цивільно-правового характеру.

Схожі правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 695/500/17, від 05 червня 2019 року у справі № 911/1580/18.

У постанові Верховного Суду від 27 жовтня 2021 року у справі № 357/11231/18 зроблено висновок, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.

Отже, позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивач визначив співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.

Подібного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду й у постановах від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц.

У справі, яка переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи свідчать, що спір виник між Київською міською радою як позивачем та ОСОБА_1 як відповідачем, а тому суд першої інстанції правильно відмовив у задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса КМНО Козаєвої Н.М. у зв`язку з їх пред`явленням до неналежного відповідача.

Таким чином, висновки суду першої інстанції в частині відсутності підстав для задоволення вимог Київської міської ради, пред`явлених до приватного нотаріуса як неналежного відповідача, є законними та обґрунтованими.

Щодо позовних вимог про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності

Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17).

Звертаючись до суду з позовом, Київська міська рада зазначала, що ОСОБА_1 незаконно зареєструвала за собою право власності на гараж, що знаходиться на земельній ділянці, яка перебуває у комунальній власності, оскільки рада жодних рішень щодо передачі спірної земельної ділянки під будівництво відповідачу у власність чи користування не приймала, у зв`язку з чим просила визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Козаєвої Н.М. від 30 січня 2017 року № 33621706 про державну реєстрацію права власності на спірний гараж за ОСОБА_1 .

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Частиною другою статті 376 ЦК України передбачено, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

У разі, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності.

Аналогічного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23).

Верховний Суд неодноразово висловлював правову позицію про те, що позовні вимоги про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсними свідоцтва про право власності, визнання недійсними договорів, які заявлені саме у зв`язку зі здійсненням самочинного будівництва, є неефективними способами захисту (постанови Верховного Суду від 27 квітня 2022 року у справі № 521/21538/19, від 02 червня 2021 року у справі № 509/11/17, від 09 листопада 2022 року у справі №2-325/11, від 24 березня 2021 року у справі №200/2192/18, від 21 вересня 2022 року у справі №461/3490/18 та від 30 вересня 2022 року у справі №201/2471/20).

У постанові Верховного Суду від 21 вересня 2022 року у справі № 461/3490/18 зазначено, що належним способом захисту прав власності Львівської міської ради як власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, щодо користування і розпорядження цією земельною ділянкою є вимога про знесення такої забудови, яку позивач вважає самочинною, відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України. Належним відповідачем за такою вимогою є власник відповідної забудови […].

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові.

Такий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що позовні вимоги Київської міської ради про визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса КМНО Козаєвої Н.М. від 30 січня 2017 року № 33621706 про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на спірний об`єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , не є належним (ефективним) способом захисту порушених прав власника землі -територіальної громади м. Києва.

Щодо позовних вимог про зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку, привівши її у придатний для використання стан

Частиною першою статті 2 ЦПК України визначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

У частині першій статті 4 ЦПК України зазначено, що кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до норм статей 12, 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Згідно з частиною першою статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Частинами першою та другою статті 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Статтею 321 ЦК України закріплено конституційний принцип непорушності права власності, передбачений статтею 41 Конституції України. Він означає, що право власності є недоторканим, власник може бути позбавлений або обмежений у його здійсненні лише відповідно і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до частини першої статті 3 ЗК України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Пунктом 34 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання щодо регулювання земельних відносин.

Пунктом 2 статті 22 Закону Україну «Про столицю України - місто-герой Київ» у зв`язку зі здійсненням містом Києвом функцій столиці України Київська міська рада та Київська міська державна адміністрація, кожна в межах своєї компетенції, встановленої законами України, мають право встановлювати порядок утримання та експлуатації об`єктів, розташованих у місті, та прилеглої до них території, правила благоустрою, торговельного, побутового, транспортного, житлово-комунального та іншого соціально-культурного обслуговування, визначати особливості землекористування та використання інших природних ресурсів.

Відповідно до статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.

Відповідно до статті 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Розпорядження землями комунальної власності м. Києва, у тому числі, надання земельних ділянок у власність чи у користування, у відповідності до статті 9 ЗК України відноситься до виключних повноважень Київської міської ради як колегіального органу.

Відповідно до пункту «а» частини другої статті 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16).

Тому не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.

Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на будівлю набуває лише той, хто має речове право на землю.

Відповідно до постанови Великої палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.

Положеннями статті першої Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» визначено, що самовільне зайняття земельної ділянки - будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

За змістом статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Відповідно до постанов Верховного Суду від 17 жовтня 2019 року у справі № 301/1460/18-ц та від 21 березня 2018 року у справі № 509/1784/17, пов`язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього (частина друга статті 376 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

За загальним правилом, закріпленим у частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Згідно із частиною четвертою статті 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зазначено, що у силу спеціального застереження, наведеного в частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (див. постанови Верховного Суду: від 20 жовтня 2020 року у справі № 569/21350/18, від 22 лютого 2022 року у справі № 203/5561/16.

При цьому знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Відповідно до частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво.

З урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 цього Кодексу та статті 212 ЗК України, вимога про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки із приведенням її у попередній стан шляхом знесення самочинно побудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою.

Відповідно до частин першої, другої статті 152 ЗК України держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно із частиною третьою статті 152 ЗК України захист прав на земельні ділянки здійснюється, серед іншого і шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Отже, особа, що використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд за власний кошт.

Судова практика у цій категорії справ є сталою та сформованою, а відмінність залежить лише від доказування.

Враховуючи закріплений статтею 120 ЗК України, статтею 377 ЦК України принцип цілісності земельної ділянки та споруди або будівлі, на якій вона знаходиться, реєстрація права власності за ОСОБА_1 на гараж № НОМЕР_1 , ряд НОМЕР_2 , по АДРЕСА_1 , є порушенням права власності на земельну ділянку територіальної громади м. Києва.

Оскільки судом встановлено, що належний відповідачу гараж є самочинним будівництвом, на яке ОСОБА_1 право власності, незважаючи на державну реєстрацію останнього, не набула (частини перша-друга статті 376 ЦК України), позивач, як власник земельної ділянки має право усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні нею шляхом звільнення земельної ділянки, розташованої по АДРЕСА_1 (код ділянки: 91:066:0005), в тому числі шляхом демонтажу самочинної забудови за рахунок відповідача, як особи, яка допустила порушення права територіальної громади м. Києва на земельну ділянку комунальної власності (частина друга статті 212 ЗК України, стаття 391 ЦК України), привівши її у придатний для використання стан.

Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 29 січня 2026 рок у справі № 758/3718/20 за подібних фактичних обставин.

У той же час, відмовляючи в задоволенні позову у повному обсязі, суд першої інстанції не надав належної оцінки та застосував формальний підхід до позовної вимоги Київської міської ради щодо зобов`язання ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку орієнтовною площею 18,1 кв. м на АДРЕСА_1 (код ділянки: 91:066:0005) та повернути її Київській міській раді, привівши у придатний для використання стан.

Верховний Суд у своїх постановах щодо способу захисту порушеного права зауважував, що суд, розглядаючи справу, повинен насамперед з`ясувати мету, яку ставить перед собою позивач. Іноді формулювання позовної вимоги може бути нечітким, але якщо зважати на мотиви звернення до суду, то стає зрозуміло, якого результату особа хоче досягти.

Зі змісту позовної заяви видно, що метою звернення Київської міської ради до суду з даним позовом є саме знесення об`єкта самочинного будівництва.

Отже, прагнення позивача у цій справі повернути спірну земельну ділянку, зобов`язавши ОСОБА_1 привести її у придатний для використання стан саме шляхом знесення самочинного будівництва, не викликає сумніву, оскільки обраний позивачем спосіб захисту порушеного права іншого не передбачає.

Оцінюючи наявність підстав для втручання у право на мирне володіння майном ОСОБА_1 колегія суддів враховує, що втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу втручання держави у право на мирне володіння майном, може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття «суспільний інтерес» має широке значення (рішення від 23 листопада 2000 року в справі «Колишній король Греції та інші проти Греції»). Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить «суспільний інтерес» (рішення ЄСПЛ від 02 листопада 2004 року у справі «Трегубенко проти України»).

Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки «пропорційності» ЄСПЛ, як і з питань наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.

За обставинами цієї справи ОСОБА_1 , оглянувши документи, які стали підставою для державної реєстрації спірного гаражу, мала проявити розумну обачність та перевірити наявність речових прав у гаражного кооперативу на земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт нерухомості, та, за необхідності, отримавши правову допомогу, мала би врахувати ці обставини при набутті у власність гаражу.

З огляду на встановлений факт того, що за ОСОБА_1 з порушенням вимог закону зареєстровано право власності на спірний гараж та вона безпідставно займає земельну ділянку комунальної власності, на якій цей гараж розташований, обґрунтованими є вимоги позивача про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки орієнтовною площею 18,1 кв. м на АДРЕСА_1 (код ділянки: 91:066:0005) з приведенням її у придатний для використання стан.

Згідно із пунктом 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин рішення Подільського районного суду м. Києва від 18 листопада 2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог Київської міської ради до ОСОБА_1 про зобов`язання вчинити дії ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального та порушенням норм процесуального права, а відтак відповідно до вимог статті 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням у цій частині нового судового рішення про задоволення позову.

На виконання вимог статей 141, 382 ЦПК України із ОСОБА_1 на користь Київської міської ради пропорційно до задоволених позовних вимог стягуються документально підтверджені судові витрати, понесені позивачем у межах даної справи, а саме 2 102,00 грн сплаченого судового збору за подання позовної заяви і 3 153,00 грн - за подання апеляційної скарги, а всього 5 255,00 грн судового збору.

Керуючись статтями 367 - 369, 372, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

РішенняПодільського районного суду міста Києва від 18 листопада 2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог Київської міської ради до ОСОБА_1 прозобов`язання вчинити діїскасувати та ухвалити у цій частині нове судове рішення.

Позовні вимоги Київської міської ради до ОСОБА_1 про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан задовольнити.

Зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку орієнтовною площею 18,1 кв. м на АДРЕСА_1 (код ділянки: 91:066:0005) та повернути її Київській міській раді, привівши у придатний для використання стан.

В іншій частині рішенняПодільського районного суду міста Києва від 18 листопада 2025 року залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Київської міської ради 5 255,00 грн судового збору.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення до Верховного Суду виключно у випадках, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 23 липня 2026 року.

Головуючий С.А. Голуб

Судді: О.В. Борисова

Д.О. Таргоній