Постанова від 22 липня 2026 р. у справі №584/1600/25 — Сумський апеляційний суд

Суд: Сумський апеляційний суд

Інстанція: Апеляційна

Юрисдикція: Цивільне

Категорія: що виникають з договорів оренди

Дата: 22 липня 2026 р.

Справа: №584/1600/25

Суддя: Черних О. М.

Справа №584/1600/25

Номер провадження 22-ц/816/2367/26

Категорія - 23

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 липня 2026 року м. Суми

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Черних О.М. (суддя-доповідач), суддів: Петен Я.Л., Замченко А.О.,

з участю секретаря судового засідання - Назарової О.М.

в присутності:

представника позивача ТОВ «Biol business» - адвоката Кондюкова Геннадія Геннадійовича,

представника відповідача – СГ СК «Ярославна» - адвоката Євтєєвої Тетяни Володимирівни розглянув у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Суми та в режимі відеоконференції у порядку спрощеного провадження апеляційну скаргу представника Сільськогосподарського споживчого кооперативу «Ярославна» на рішення Путивльського районного суду Сумської області від 07.05.2026, ухваленого під головуванням судді Токарєва С.М., у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Biol business» до ОСОБА_1 , Сільськогосподарського споживчого кооперативу «Ярославна» про визнання недійсним договору оренди землі,

УСТАНОВИВ:

1.Описова частина

Короткий зміст вимог позову

Товариство з обмеженою відповідальністю «Biol business» звернулося до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди землі від 22.07.2013, укладеного між ОСОБА_1 та Сільськогосподарським споживчим кооперативом «Ярославна».

Свої вимоги мотивувало тим, що 02.04.2007 між ТОВ «Biol business» та ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , було укладено договір оренди землі, відповідно до якого останній передав позивачу ТОВ «Biol business» у строкове платне користування земельну ділянку, кадастровий номер 5923881900:06:001:0499, загальною площею 1,683 га.

Договір зареєстровано 21.05.2007 в Путивльському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам» за № 040763300277.

Позивачу стало відомо, що спірна земельна ділянка з кадастровим 5923881900:06:001:0499, під час дії договору оренди з ТОВ «Biol business» передана в оренду ССК «Ярославна» та право оренди зареєстровано 22.07.2013 за ССК «Ярославна» на підставі договору оренди землі від 22.07.2013.

Посилаючись на те, що договір оренди укладений з ССК «Ярославна» та право на підставі нього зареєстровано під час дії договору оренди з ТОВ «Biol business», то первісний орендар (Позивач) позбавлений можливості реалізувати своє право на користування земельною ділянкою у зв`язку із чим звернувся до суду.

ТОВ «Biol business» просив визнати недійсним договір оренди землі від 22.07.2013, укладений між ОСОБА_1 та ССК «Ярославна» (номер запису про реєстрацію іншого речового права 1775034).

Короткий зміст судового рішення суду першої інстанції

Рішенням Путивльського районного суду Сумської області від 07.05.2026 позовні вимоги ТОВ «Biol business» до ОСОБА_1 , ССК «Ярославна» про визнання недійсним договору оренди землі задоволені в повному обсязі.

Визнано недійсним договір оренди землі від 22.07.2013, укладений між ОСОБА_1 та ССК «Ярославна», зареєстрований 22.07.2013 (номер запису про реєстрацію іншого речового права 1775034). Вирішено питання судових витрат.

Своє рішення суд першої інстанції обґрунтував тим, що оскільки договір оренди землі від 22.07.2013 було укладено між ОСОБА_1 та ССК «Ярославна» в період дії договору оренди землі від 02.04.2007, укладеного між ТОВ «Biol business» та ОСОБА_2 , це є підставою для визнання оспорюваного договору оренди недійсним як такого, що суперечить акту цивільного законодавства (частина перша статті 203 ЦК України), зокрема, приписам абзацу четвертого частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі».

Короткий зміст апеляційної скарги

01.06.2026 від представника відповідача ССК «Ярославна» - адвоката Євтєєвої Т.В. надійшла апеляційна скарга, в якій остання вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалене з порушенням норм процесуального та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Вказала, що 22.07.2013 ОСОБА_1 та ССК «Ярославна» уклали договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5923881900:06:001:0499, загальною площею 1,683 га, яка розташована на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області, яке зареєстрували в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 1775034. Під час укладення договору, ССК «Ярославна» не знав і не міг знати про наявність договору оренди спірної земельної ділянки, укладеного 02.04.2007 з ТОВ «Biol business», оскільки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутня інформація про чинні договори оренди земельних ділянок, права на які виникли до 2013 року.

Звернула увагу, що позивачем не було зазначено, які вимоги не були дотримані відповідачами при укладенні договору оренди земельної ділянки 22.07.2013

Крім того, вважає, що позивачем попущено строк позовної давності, який встановлений тривалістю три роки

Зазначила, що ССК «Ярославна» з 2013 року користувався спірною земельною ділянкою та належним чином виконував свої зобов`язання за договором оренди, сплачуючи орендну плату в повному обсязі.

Просив апеляційний суд скасувати незаконне рішення Путивльського районного суду Сумської області від 07.05.2026 та ухвалити нове, яким в задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Надходження апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.06.2026 справу передано судді-доповідачеві – Черних О.М.

Ухвалою Сумського апеляційного суду у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ від 09.06.2026 відкрито апеляційне провадження в указаній справі.

Ухвалою Сумського апеляційного суду у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ від 09.06.2026 справу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні

Короткий зміст відзиву на апеляційну скаргу

22.06.2026 в системі «Електронний суд» від представника ТОВ «Biol business» - адвоката Кандюкова Г.Г. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній вказав, що доводи представника відповідача в апеляційній скарзі є безпідставними та такими, що не спростовують законність та обґрунтованість ухваленого рішення судом першої інстанції.

Вказав, що 02.04.2007 ОСОБА_2 уклав договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5923881900:06:001:0499 загальною площею 1,683 га з ТОВ «Biol business», який був зареєстрований 21.05.2007 в Путивльському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам за № 040763300277.

Зазначив, що строк дії договору оренди не закінчився, проте ОСОБА_1 , як власниця спірної земельної ділянки в порядку спадкування, уклала договір оренди в 2013 році з СКК «Ярославна», чим порушила відповідне право первинного орендаря.

Вважає, що суд першої інстанції, встановивши фактичні обставини справи, вірно застосував норми матеріального та процесуального права та прийняв законне та обґрунтоване рішення.

Вважає, що позивач звернувшись до суду з негаторним позовом, обрав належний спосіб захисту прав, визначений у п. 3 ч. 2 ст. 16 ЦК України, що відповідає правовій позиції викладеній у постанові Великої Палати Верховного Суду від 02.12.2019 у справі № 922/3166/20.

Позиція апеляційного суду

У судове засідання належним чином повідомлена апеляційним судом про дату, час і місце розгляду відповідачка ОСОБА_1 не з`явилась, про причини своєї неявки апеляційний суд не сповістила, клопотань про відкладення розгляду цієї справи апеляційному суду не подавали.

За змістом ст. 372 ч. 2 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розглядові справи апеляційним судом.

При вищевикладених обставинах, на підставі ст.ст.371-372 ЦПК України апеляційний суд ухвалив розглядати дану справу у даному судовому засіданні за відсутності відповідачки, яка не з`явилась.

2. Мотивувальна частина

Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною другою статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення є неправильне застосування судом норм матеріального права неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню чи порушення норм процесуального права.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, представника СГ СК «Ярославна» - адвоката Євтєєву Т.В., представника ТОВ «Biol business» - адвоката Кондюкова Г.Г., дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів апеляційного суду вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Мотиви з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Розглянувши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанцій норм матеріального і процесуального права в межах вимог, заявлених в суді першої інстанції, перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції не відповідає вимогам цивільного процесуального законодавства України.

Фактичні обставини, встановлені судом.

Відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серії СМ № 088353, виданого Путивльською районною державною адміністрацією, ОСОБА_2 є власником земельної ділянки загальною площею 2,436 га (складається з двох земельних ділянок площею 1,683 га та 0,753 га), розташованої на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області (а.с.13,29,58).

Відповідно до договору оренди землі від 02.04.2007, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Biol business», який 21.05.2007 зареєстрований у Путивльському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП ЦДЗКА при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що у державному реєстрі земель було вчинено запис за № 040763300277, ТОВ «Biol business» надано в оренду земельну ділянку загальною площею 1,683 га строком на 20 років, що розташована на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області (а.с.10-11,26-27).

Пункт 40 вказаного договору передбачає, що перехід права власності на орендовані земельні ділянки до другої особи, реорганізація юридичної особи – орендаря – не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

З копії Розділу 4 Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі Путивльського району Сумської області вбачається, що за порядковим № 37 значиться запис про реєстрацію договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «Biol business», на земельну ділянку площею 1,683 га, термін договору - 20 років, дата реєстрації – 21.05.2007, номер реєстрації – 040763300277 (а.с. 14,33).

Згідно акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 10.03.2007 та акту приймання-передачі земельної ділянки, що надається в оренду від 28.05.2007, були визначені межі земельної ділянки, що розташована на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області, площею 1,683 га, кадастровий № 5923881900:06:001:0499, і належить ОСОБА_2 та проведена передача в оренду зазначеної земельної ділянки ТОВ «Biol business» (а.с.12,28).

З фотокопії кадастрового плану земельної ділянки вбачається, що землекористувачем земельної ділянки кадастровий 5923881900:06:001:0499, площею 1,683 га, є ТОВ «Biol business» (оренда) (а.с. 12зв.,28зв.).

Інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 13.10.2025 підтверджена та обставина, що власником земельної ділянки кадастровий № 5923881900:06:001:0499, площею 1,683 га, розташованої на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області, є ОСОБА_1 . Вказана земельна ділянка перебуває в оренді ССК «Ярославна», дата державної реєстрації права – 22.07.2013, номер запису про право в державному реєстрі прав - 1775034 (а.с.17,30).

Відповідно до копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 2683496 від 20 квітня 2013 року власником земельної ділянки кадастровий № 5923881900:06:001:0499, площею 1,683 га, розташовану на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області, є ОСОБА_1 (а.с.56 зв.-57).

Згідно копії договору оренди від 22.07.2013 ОСОБА_1 передала ССК «Ярославна» в оренду земельну ділянки кадастровий №5923881900:06:001:0499, площею 1,683 га, розташовану на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області, строком на 20 років. До договору додано акт приймання – передачі земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки (а .с. 53-55)

Згідно платіжних інструкцій від 23.08.2018, 02.09.2020, 24.09.2021, 08.12.2022, 27.12.2024 ССК «Ярославна» сплачував ОСОБА_1 на виконання умов договору оренди земельної ділянки орендну плату за користування земельною ділянкою (а.с. 61-67)

Норми права, які застосовує суд, мотиви їх застосування.

Згідно з ч. 1 ст. 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутись до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вважав, що оскільки договір оренди землі від 22.07.2013 було укладено між ОСОБА_1 та ССК «Ярославна» в період дії договору оренди землі від 02.04.2007, укладеного між ТОВ «Biol business» та ОСОБА_2 , це є підставою для визнання оспорюваного договору оренди недійсним як такого, що суперечить акту цивільного законодавства (частина перша статті 203 ЦК України), зокрема, приписам абзацу четвертого частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі», а тому є підстави для задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Колегія суддів не може погодитись з висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договір.

Згідно з частинами першою, третьою статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України).

Статтями 125, 126 ЗК України, у редакції, чинній станом на час укладення договору оренди між ОСОБА_2 і ТОВ «Biol business», визначено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній станом на час укладення договору оренди від 02.04.2007, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

У силу приписів ст. 20 цього Закону укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Отже, набрання чинності договором оренди земельної ділянки законодавець пов`язував із виникненням у орендаря права оренди після державної реєстрації такого договору в установленому законом порядку.

Відповідно до ст. 202 ЗК України, у чинній станом на 02.04.2007 редакції, державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державний реєстр земель складається з двох частин: а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок; б) поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

На час укладення договору оренди від 02.04.2007 діяв Порядок державної реєстрації договору оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі».

Державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міське управління земельних ресурсів. Для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди (у трьох примірниках); план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках); рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності; результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. Крім зазначених документів до заяви додаються: акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, на місцевість - у разі не визначення їх у натурі; проект відведення земельної ділянки - у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення (п.п. 2-5).

Державний орган земельних ресурсів у 20-денний термін перевіряє подані документи на відповідність чинному законодавству та за результатами перевірки готує висновок про державну реєстрацію або обґрунтований висновок про відмову у такій реєстрації і передає реєстраційну справу відповідно виконавчому комітету сільської, селищної та міської ради, Київській та Севастопольській міським державним адміністраціям за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації або відмови у такій реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується у 10-денний термін гербовою печаткою та підписом голови відповідної ради, Київської, Севастопольської міської державної адміністрації або уповноваженої ними посадової особи (п.п. 11, 12).

Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом земельних ресурсів за формою згідно з додатком. Книга записів державної реєстрації договорів оренди землі ведеться окремо в розрізі кожної сільської, селищної, міської ради, а також у розрізі Київської, Севастопольської міської державної адміністрації. Книга прошнуровується, засвідчується підписами сільського, селищного, міського голови та начальника районного відділу, міського управління (відділу) земельних ресурсів і скріплюється печатками. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата

засвідчення факту державної реєстрації (п.п. 13, 14).

Також був чинний Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель, затверджений наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174 (втратив чинність 20.08.2012), відповідно до п.п. 4.2, 4.3, 4.4 державна реєстрація договору оренди землі здійснюється шляхом внесення записів реєстрації до книги реєстрації. У книзі реєстрації реєструються, в тому числі, договори оренди землі. Книга реєстрації є власністю держави.

Договір оренди від 02.04.2007 зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, тому набув чинності у відповідності до ст. 18 Закону України «Про оренду землі».

У зв`язку з набранням чинності Законом України «Про державний земельний кадастр» з 01.01.2013 Перехідна реєстраційна система припинила функціонування, наявні у ній відомості в автоматизованому порядку перенесено до Національної кадастрової системи.

Згідно зі ст. 3 Закону України «Про Державний земельний кадастр» державний земельний кадастр базується на принципах об`єктивності, достовірності та повноти відомостей у Державному земельному кадастрі.

Відповідно до п. 12 постанови Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 №1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру» відомості Державного земельного кадастру є офіційними і вважаються об`єктивними та достовірними, якщо інше не доведено судом.

В силу ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Відповідно до ч. 4 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження», державна реєстрація прав на земельну ділянку проводиться виключно за наявності в Державному земельному кадастрі відомостей про зареєстровану земельну ділянку, а щодо новоствореного об`єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, - виключно за наявності в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва відомостей про такий об`єкт. Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельні ділянки, що здійснюється з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав, державний реєстратор обов`язково використовує відомості з Державного земельного кадастру про наявність/відсутність зареєстрованих речових прав щодо відповідної земельної ділянки до 1 січня 2013 року.

Пунктами 1, 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» передбачено, що державний реєстратор: встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, а також під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв`язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв`язку з вчиненням такої дії.

Відповідно до правової позиції викладеної в постанові Великої Пати Верховного Суду від 02.10.2019 № 587/2331/16-ц (14-411цс19), державний реєстратор у ході здійснення реєстраційних дій, зокрема, встановлює відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію, необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що:

«Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши: «що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати. У позивача право оренди земельної ділянки закінчується у червні 2023 року. Власниця земельної ділянки - відповідачка ОСОБА_5 не заявляла вимог ні про розірвання договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода», ні про визнання його недійсним. Відповідних судових рішень нею не надано, тому підстав для того, щоб вважати такий договір неукладеним, недійсним чи нечинним, Велика Палата Верховного Суду не вбачає».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено, що:

«згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України). Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину. Відповідно до частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. Саме від задоволення вимог позивача (первинного орендаря) залежатиме подальша можливість законної реалізації його прав».

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано:

«щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем. У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Отже, у відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування).

У статті 27 Закону № 161-XIV як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи, передбачалося, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Тобто орендар має абсолютний захист права оренди шляхом витребування орендованої земельної ділянки з тимчасового володіння у своє тимчасове (строкове) володіння.

Тимчасове володіння нерухомими речами може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації такого права на це майно у встановленому порядку, тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право тимчасового володіння, визнається тимчасовим фактичним володільцем нерухомого майна та його користувачем протягом строку дії договору оренди.

У контексті спору щодо земельної ділянки, переданої в оренду, тимчасовим володільцем такої земельної ділянки є особа, за якою зареєстроване право оренди землі, а відтак неволодіючий орендар, право оренди якого порушено, може скористатися спеціальним способом захисту, який передбачено спеціальним законом, а саме статтею 27 Закону № 161-ХIV, на підставі якої він може витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння»

Колегія суддів звертає увагу, що основною засадою (принципом) цивільного судочинства є, зокрема, диспозитивність (пункт 5 частини третьої статті 2 ЦПК України).

Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом (частина друга статті 12 ЦПК України).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).

Під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити (частина перша статті 264 ЦПК України).

При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог (частина друга статті 264 ЦПК України).

У справі, що переглядається, судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_2 , як власник земельної ділянки загальною площею 1,683 га, розташованої на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області 02.04.2007 уклав з ТОВ «Biol business» договір оренди земельної ділянки, який 21.05.2007 зареєстрований у Путивльському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП ЦДЗКА при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що у державному реєстрі земель було вчинено запис за № 040763300277, строком на 20 років.

22.07.2013 ОСОБА_1 (спадкоємиця ОСОБА_2 ) уклала договір з Сільськогосподарському споживчому кооперативу «Ярославна», згідно якого передала в оренду земельну ділянки кадастровий №5923881900:06:001:0499, площею 1,683 га, розташованої на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області, строком на 20 років. До договору додано акт приймання – передачі земельної ділянки, акт визначення меж земельної ділянки (а .с. 53-55)

Отже, з матеріалів справи вбачається, що спірна земельна ділянка площею 1,683 га, розташованої на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області вибула із тимчасового володіння ТОВ «Biol business», оскільки позивачем не надано доказів того, що на даний час договір оренди земельної ділянки від 02.04.2007 виконується: орендар обробляє земельну ділянку, а орендодавець отримує у встановленому законом і договором орендну плату. Натомість відповідач СГСК «Ярославна» надав належні та допустимі докази того, що на підставі договору оренди від 22.07.2013, право оренди якого зареєстровано в державному реєстрі прав – 1775034, обробляє спірну земельну ділянку за, що сплачує орендну плату ОСОБА_1 .

Отже колегія суддів дійшла висновку, що спірна земельна ділянка вибула із володіння позивача, а тому належним способом захисту прав орендаря є віндикаційний позов, відповідно до якого орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Колегія суддів звертає увагу на те, що ТОВ ТОВ «Biol business» не заявляло вимогу про витребування спірної земельної ділянки на його користь, а заявило лише вимогу про визнання недійсним договір оренди землі, зареєстрований 22.07.2013, укладений між ОСОБА_1 та сільськогосподарським споживчим кооперативом «Ярославна» ( номер запису про реєстрацію 1775034). Вказана вимога є неналежним способом захисту прав позивача.

Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20).

При цьому колегія суддів звертає увагу, що застосування позовної давності є наслідком встановлення судом обґрунтованості позовних вимог. Якщо вимоги необґрунтовані (зокрема, через неналежний спосіб захисту), у позові відмовляють без застосування наслідків спливу позовної давності.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, №63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18 липня2006року).

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи та неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на викладене, за встановлених фактичних обставин у задоволенні позову ФГ «Коваленко Н.Т.» має бути відмовлено у зв`язку із обранням позивачем способу захисту, який не узгоджується із положеннями статті 16 ЦК України, а тому рішення суду підлягає скасуванню, з ухваленням нового про відмову у задоволенні.

Керуючись ст. ст. 367; 374 ч. 1 п. 1; 376; 381-382 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу представника Сільськогосподарського споживчого кооперативу «Ярославна» задовльнити частково

Рішення Путивльського районного суду Сумської області від 07.05.2026 – скасувати .

В задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Biol business» до ОСОБА_1 , Сільськогосподарського споживчого кооперативу «Ярославна» про визнання недійсним договору оренди землі - відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 23.07.2026.

Головуючий - О.М. Черних

Судді: Я.Л. Петен

А.О. Замченко

Оригінал: reyestr.court.gov.ua