Постанова від 12 липня 2026 р. у справі №922/2036/25 — Східний апеляційний господарський суд

СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 липня 2026 року м. Харків Справа № 922/2036/25

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Склярук О.І. , суддя Хачатрян В.С.

за участю секретаря судового засідання Бессонової О.В.

за участю прокурора, Черкашина Дениса Олександровича та представника ФОП Черкашина Дениса Олександровича

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Черкашина Дениса Олександровича (вх. № 1303 Х/1) на рішення Господарського суду Харківської області від 30.09.2025 у справі № 922/2036/25

за позовом в.о. керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області, м. Харків, в інтересах держави в особі Харківської міської ради, м. Харків

до фізичної особи-підприємця Черкашина Дениса Олександровича, м. Харків

про визнання недійсним договору, усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання права власності,

ВСТАНОВИВ:

В.о. керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до фізичної особи-підприємця Черкашина Дениса Олександровича, в якому просить суд:

- визнати недійсним договір від 27.11.2024 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002, по вул. Семінарській, 97 в м.Харкові, площею 0,0180 га, укладений між Харківською міською радою та Черкашиним Денисом Олександровичем, скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 57866260);

- усунути перешкоди територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради у здійсненні права на користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Семінарська, 97, шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю літ.“А-1”, загальною площею 63,2 кв.м., за адресою по вул. Семінарська, 97 у м.Харкові;

- зобов`язати фізичну особу-підприємця Черкашина Дениса Олександровича передати територіальній громаді м.Харкова в особі Харківської міської ради нежитлову будівлю літ.“А-1”, загальною площею 63,2 кв.м., за адресою по вул. Семінарська, 97 у м. Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002, шляхом укладання акту прийому-передачі.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.09.2025 у справі №922/2036/25 позов задоволено повністю. Визнано недійсним договір від 27.11.2024 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002, по вул. Семінарській, 97 в м. Харкові, площею 0,0180 га, укладений між Харківською міською радою та Черкашиним Денисом Олександровичем, скасувавши право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про інше речове право: 57866260). Зобов`язано усунути перешкоди територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради у здійсненні права на користування та розпорядження земельною ділянкою з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002, розташованою за адресою: м. Харків, вул. Семінарська, 97, шляхом визнання за Харківською міською радою права власності на самочинно збудовану нежитлову будівлю літ.“А-1”, загальною площею 63,2 кв.м., за адресою по вул. Семінарська, 97 у м. Харкові. Зобов`язано фізичну особу-підприємця Черкашина Дениса Олександровича передати територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради нежитлову будівлю літ.“А-1”, загальною площею 63,2 кв.м., за адресою по вул.Семінарська, 97 у м.Харкові, та земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002, шляхом укладання акту прийому – передачі. Стягнуто з фізичної особи-підприємця Черкашина Дениса Олександровича на користь Харківської обласної прокуратури 11941,12 грн судового збору за подання позовної заяви, 1211,20 грн судового збору за подання заяви про забезпечення позову, 2422,40 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

Рішення обґрунтовано підтвердженням матеріалами справи доводів прокурора щодо наявності у спірної нежитлової будівлі ознак самочинного будівництва та наявністю у зв`язку з цим зазначених ним в позовній заяві правових підстав для визнання за територіальною громадою м. Харкова як власником земельної ділянки, на якій здійснено таке будівництво, права власності на нього відповідно до ч. 5 ст. 376 ЦК України та визнання недійсним договору оренди землі від 27.11.2024, за яким зазначена земельна ділянка була передана в оренду відповідачу, на підставі положень ч.1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦК України як такого, що суперечить положенням ч.2 ст. 124 та ч.2 ст. 134 ЗК України, а також застосування відповідно до ч.1 ст. 216 ЦК України наслідків недійсності правочину у вигляді повернення земельної ділянки територіальній громаді міста Харкова.

Фізична особа-підприємець Черкашин Денис Олександрович з рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, просить апеляційний суд скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 30.09.2025 у справі №922/2026/25 і ухвалити нове, яким відмовити в повному обсязі у задоволенні позову в.о. керівника Новобаварської окружної прокуратури міста Харкова Харківської області в інтересах держави в особі Харківської міської ради до Фізичної особи підприємця Черкашина Дениса Олександровича про визнання недійсним договору, усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання права власності. Вирішити питання щодо судових витрат, в тому числі витрат на професійну правничу допомогу.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що:

- суд першої інстанції безпідставно дійшов висновку про наявність у прокурора повноважень на представництво інтересів держави в особі Харківської міської ради. На його думку, прокурор не довів належним чином бездіяльність компетентного органу та не підтвердив існування передбачених ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» підстав для звернення до суду з відповідним позовом. Апелянт наголошує, що прокурор виконує субсидіарну функцію та може замінити уповноважений орган лише за умови, якщо такий орган усвідомлено не здійснює або неналежно здійснює захист інтересів держави. На переконання скаржника, листування між прокуратурою та Харківською міською радою не підтверджує бездіяльності останньої щодо всіх заявлених позовних вимог. Так, із листа прокуратури від 20.02.2025 вбачається, що міській раді було запропоновано звернутися до суду щодо скасування державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва та визначитися із належним способом захисту, зокрема шляхом знесення самочинно збудованого об`єкта або визнання права власності на нього. Разом із тим, у вказаному листі не порушувалося питання щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 27.11.2024 та інших похідних вимог, які згодом були заявлені прокурором у позові;

- є безпідставними висновки суду першої інстанції щодо наявності у спірної будівлі літ. "А-1"за адресою : АДРЕСА_1 ознак самочинного будівництва та підстав для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 27.11.2024, за яким відповідачу в оренду було передано земельну ділянку для розміщення та обслуговування вказаної будівлі, з огляду на те, що:

1) зазначена будівля належить Черкашину Д.О. на праві власності, яке набуто ним на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 27.02.2024, реєстровий номер 759 і зазначена правова підстава ніким не оскаржувалась і не скасована, що дає підстави для висновку про помилковість доводів прокурора та висновків суду щодо наявності порушення прав власника земельної ділянки, на якій ця будівля розташована-територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради, яка не може здійснювати права користування та розпорядження цією земельною ділянкою;

2) оскільки на спірній земельній ділянці комунальної власності розташований об`єкт нерухомого майна, який належить Черкашину Д.О. на праві приватної власності, така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника такого об`єкта, а тому задоволення позовної вимоги про визнання недійсним договору оренди цієї земельної ділянки, за яким її передано в оренду Черкащину Д.О., призведе до позбавлення останнього права користування цією земельною ділянкою, яке він має в силу положень законодавства та в цілому вимагатиме від сторін оформлення користування нею в порядку, встановленому земельним законодавством, що фактично призведе до скасування правової підстави користування Черкашиним Д.О. такою земельною ділянкою та поставить його у невигідне становище, відповідно до якого він буде користуватися нею певний час без належної правової підстави та орендна плата за фактичний час користування йому повернута не буде, чим будуть порушені його права та охоронювані законом інтереси за відсутності його протиправної поведінки;

3) враховуючи те, що Харківська міська рада, як представницький орган власника спірної земельної ділянки, який наділений правом з розпорядження землями комунальної власності, свідомо та добровільно надав вказану земельну ділянку в оренду Черкашину Д.О. за договором оренди землі від 27.11.2024, за відсутності на момент його підписання жодних зауважень, питань чи сумнівів щодо законності такої передачі, визнання такого договору недійсним на вимогу прокурора в інтересах цього органу призведе до порушення принципу правової визначеності через недобросовісність та непослідовність у діях Харківської міської ради, оскільки відповідач, як добросовісний орендар земельної ділянки, розраховував на сталість і передбачуваність відносин з Міською радою;

4) оскільки Черкашин Д.О. не здійснював будівництво спірної будівлі, а набув її у власність на підставі нотаріально посвідченого відплатного договору купівлі-продажу від 27.02.2024 № 759 та при укладенні цього договору покладався на дані Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень щодо наявності у продавців права власності на це майно, у зв`язку з чим є безпідставним застосування до нього наслідків, визначених ст. 376 ЦК України щодо особи, яка здійснила самочинне будівництво, а вимога про визнання права власності на це нерухоме майно за Харківською міською радою є прихованою формою віндикаційного позову про витребування майна з чужого незаконного володіння, який має розглядатися за правилами ст. 387,388 ЦК України та спрямована на порушення принципу захисту добросовісного набувача, закріпленого ст. 330, 388 ЦК України;

5) судом не досліджувалось обставин щодо часу здійснення будівництва спірної будівлі, і відповідно не з`ясовувалось, чи передбачало чинне на час такого будівництва законодавство отримання дозвільної документації відповідних об`єктів нерухомого майна, у той час як відповідно до технічного паспорту будівлі громадського призначення, виготовленого 02.02.2024 ФОП Гапоновою С.А., вбачається, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 нежитлова будівля літ. А-1 зведена у 1990 році, а наявні у розпорядженні відповідача документи, які він додав до апеляційної скарги, підтверджують, що у період часу щонайменше з 1990 по 2018 роки спірна будівля існувала та з приводу неї забудовником цього об`єкту – Міхєєвим Е.В. та Харківською міською радою склалися певні сталі відносини, які не досліджувалися судом і з приводу яких у сторін цих відносин не існувало зауважень чи претензій щодо збереження і використання будівлі як такої;

6) висновок суду про те, що первинну державну реєстрацію права власності на спірну будівлю 21.12.2018 з відкриттям розділу щодо об`єкта нерухомого майна № 1733093763101 було всупереч законодавству проведено за відсутності визначених законодавством право встановлювальних документів лише на підставі технічного паспорту, виданого ТОВ «Арма Груп», є необґрунтованим, оскільки підставою для таких висновків слугували викладені у позовній заяві доводи прокурора, що відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: інформаційної довідки № 4133843260 від 18.02.2025 підставою первинної реєстрації права власності на спірну будівлю слугував технічний паспорт б/н, виданий ТОВ «Арма Груп» у 2018 році, у той час як у матеріалах справи відсутня як вказана інформаційна довідка, так і повна копія реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна № 1733093763101, а тому вказаний висновок суду зроблено за відсутності дослідження повного пакету документів, які стали підставою первинної державної реєстрації права власності на спірне майно, а тому не ґрунтуються на відомостях належних та допустимих доказів, у той час як самочинність будівництва спірної будівлі, у зв`язку з незаконністю її державної реєстрації, є доводами позову, а тому тягар її доведення покладено на прокурора та позивача.

Також відповідач зазначає про те, що висновки суду про належність обраного прокурором способу захисту територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради як власника спірної земельної ділянки шляхом визнання в порядку ч. 5 ст. 376 ЦК України права власності на збудовану на цій ділянці нежитлову будівлю літ. А-1, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , та покладення на ОСОБА_1 обов`язку з передання територіальній громаді м. Харкова зазначеної земельної ділянки та нежитлової будівлі є помилковими, оскільки Черкашин Д.О. є добросовісним набувачем вказаного майна, за змістом положень ст.346 ЦК України, якою визначено правові підстави припинення права власності, передання майна за актом приймання-передачі іншій особі не є підставою для припинення права власності на це майно, якщо це не пов`язано з раніше укладеним правочином, а тому укладення відповідного акту приймання-передачі нежитлової будівлі від ФОП Черкашина Д.О. до Харківської міської ради не призведе до припинення права власності Черкашина Д.О. на цю будівлю, яке набуто ним на підставі чинного і не скасованого нотаріально-посвідченого договору купівлі-продажу. При цьому відповідач зазначає, що неможливість задоволення позовних вимог у цій частині зумовлена обставинами набуття права власності на майно не у власність фізичної особи-підприємця, а у власність фізичної особи без наявності такого статусу.

Крім цього відповідач, посилаючись на практику ЄСПЛ та Верховного Суду щодо застосування положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод стосовно дотримання справедливої рівноваги при втручанні у право мирного володіння майном, зазначає, що задоволення позовних вимог всупереч зазначених положень призведе до непропорційного втручання у права відповідача на мирне володіння майном, оскільки позбавлення права власності на це майно становитиме для нього індивідуальний надмірний тягар, враховуючи, що він, як добросовісний набувач майна, який не є його забудовником та придбав його за відплатним нотаріально-посвідченим правочином після його неодноразового відчуження за ланцюгом правочинів і при цьому покладався на достовірність відомостей Єдиного державного реєстру речових прав щодо наявності права власності у продавців, не знав та не міг знати про дотримання забудовником порядку будівництва, буде позбавлений свого права на нього через помилки органів влади, допущені в рамках процедур, спеціально визначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, якими, зокрема, є процедури нотаріального посвідчення правочинів з нерухомістю та державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, і відповідна втрата майна відбудеться за відсутності дієвих механізмів отримання компенсації за втрачене майно.

28.11.2025 від Харківської обласної прокуратури через систему «Електронний суд» надійшов відзив, в якому останній просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення – без змін.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 18.02.2026 апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Черкашина Дениса Олександровича задоволено. Рішення Господарського суду Харківської області від 30.09.2025 у справі №922/2036/25 скасовано. Прийнято нове рішення, яким в задоволенні позову відмовлено.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції виснував, що прокурор та позивач не довели наявність у спірної нежитлової будівлі статусу самочинного будівництва, а також того, що відповідач не набув права власності на неї.

Разом з цим суд апеляційної інстанції зазначив, що означене не має вирішального значення, оскільки під час набуття права власності на спірну будівлю та права оренди та користування земельною ділянкою, на якій ця будівля розташована, відповідач, покладаючись на достовірність відомостей державного реєстру та процедуру нотаріального посвідчення договору, діючи на підставі чинних рішень позивача як органу місцевого самоврядування, який у прийнятих рішеннях висловив волевиявлення на збереження об`єкта нерухомості відповідача та укладеного з ним на підставі таких рішень договору на правомірне користування спірною земельною ділянкою, діяв у межах правомірних очікувань та принципу належного самоврядування, у той час як подальша поведінка позивача щодо підтримання позовних вимог прокурора про визнання за позивачем права власності на вказану будівлю та визнання недійсним зазначеного договору оренди землі є суперечливою, а отже суперечить принципу належного урядування та добросовісності.

Постановою Касаційного господарського суду Верховного Суду від 02.06.2026 касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 18.02.2026 у справі №922/2036/25 скасовано, справу передано на новий розгляд до Східного апеляційного господарського суду.

Згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи № 922/2036/25 між суддями від 12.06.2026 сформовано наступний склад колегії суддів: головуючий суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В. С., суддя Склярук О.І.

29.06.2026 від Харківської обласної прокуратури надійшла заява, в якій остання просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду – без змін.

Прокурор у заяві посилається на практику Великої Палати Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі №908/2388/21. Верховний Суд виснував, що у разі здійснення будівництва на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, найбільшого порушення зазнає право власника користуватись земельною ділянкою, яке слід розглядати як юридично гарантовану правовими нормами можливість власника самостійно господарювати на земельній ділянці, використовувати її корисні властивості для задоволення власних соціальних, економічних, духовних та інших потреб, тобто можливість її господарської експлуатації та, як наслідок, отримання доходу від неї. Самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, є порушенням прав власника відповідної земельної ділянки. Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці.

Прокурор вважає таку практику Верховного Суду релевантною до нашої справи та просить врахувати вищевказані висновки під час ухвалення рішення у суді апеляційної інстанції.

09.07.2026 від фізичної особи-підприємця Черкашина Дениса Олександровича надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових доказів.

10.07.2026 від фізичної особи-підприємця Черкашина Дениса Олександровича надійшли додаткові пояснення у справі, в яких останній вказує, що:

- спірна нежитлова будівля існувала ще у 1990 році, а тому її правовий статус не може оцінюватися через призму законодавства, яке було прийняте значно пізніше. На його думку, прокурор помилково посилається на відсутність відомостей у сучасних електронних реєстрах, оскільки на момент спорудження об`єкта ні Єдиний адресний реєстр, ні Реєстр дозвільних документів, ні Єдина державна електронна система у сфері будівництва взагалі не існували. Відтак відсутність інформації про об`єкт у цих реєстрах не може бути доказом незаконності його створення;

- до спірних правовідносин не підлягає застосуванню стаття 376 ЦК України. На його переконання, на момент створення об`єкта діяв ЦК УРСР 1963 року, який не містив сучасного поняття самочинного будівництва нежитлових комерційних об`єктів. Відтак застосування до будівлі, яка існувала до набрання чинності ЦК України, наслідків, передбачених частиною п`ятою статті 376 ЦК України, суперечить принципу незворотності дії закону в часі;

- ще у 1997– 1998 роках уповноважені органи Харківської міської ради знали про існування спірного об`єкта та земельної ділянки. Зокрема, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю виносилася постанова щодо будівництва на цій ділянці, управління земельних ресурсів притягувало забудовника до відповідальності за самовільне зайняття земельної ділянки, а органи архітектури погоджували розміщення об`єкта. Тому, на думку відповідача, перебіг позовної давності розпочався щонайменше у 1998 році, а звернення з позовом у 2025 році відбулося після спливу більш ніж двадцяти п`яти років;

- Харківська міська рада протягом тривалого часу фактично визнавала існування спірного об`єкта та не вчиняла дій щодо його знесення або оскарження прав на нього. Як приклад наводяться документи органів влади, пов`язані з функціонуванням об`єкта, зокрема припис ВДАІ щодо встановлення дорожніх знаків біля автомийки. На переконання відповідача, така багаторічна поведінка органу місцевого самоврядування свідчить про відсутність порушеного права, яке потребувало б судового захисту;

- об`єкт внесений до державних реєстрів як нежитлова будівля громадського призначення, має відповідні технічні характеристики та реєстраційні дані, а тому був придбаний ним як повноцінний об`єкт нерухомості, який пройшов державну реєстрацію та технічну інвентаризацію. У зв`язку з цим відповідач вважає себе добросовісним набувачем, який мав право покладатися на достовірність відомостей державних реєстрів;

- прокурор не довів можливості введення спірного об`єкта в експлуатацію та не надав доказів його відповідності будівельним, санітарним і протипожежним нормам. На переконання відповідача, без встановлення цих обставин суд взагалі не може вирішувати питання про визнання права власності на спірний об`єкт за будь-якою особою.

Насамкінець відповідач заперечує наявність підстав для представництва прокурором інтересів держави. Він зазначає, що в матеріалах справи відсутнє будь-яке рішення Харківської міської ради про намір набути у комунальну власність спірну будівлю або про підтримку такого способу захисту. На його думку, лист директора департаменту земельних відносин не може підміняти собою рішення міської ради як колегіального органу, а отже прокурор фактично самостійно обрав спосіб захисту, який сама міська рада не погоджувала

Детально рух у справі на стадії апеляційного перегляду відображено в процесуальних документах суду.

У судове засідання від 29.06.2026 учасники справи не з`явились, про дату, час та місце повідомлені належним чином.

На початку засідання колегія суддів відповідачем зявлено клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових доказів за наведеним ним переліком, поданих на підтвердження викладених в скарзі доводів щодо того, що спірна будівля зведена у 1990 році та у період часу щонайменше з 1990 по 2018 роки існувала і з приводу неї між забудовником цього об`єкту – Міхєєвим Е.В. та Харківською міською радою склалися певні сталі відносини, які не досліджувалися судом, з приводу яких у сторін цих відносин не існувало зауважень чи претензій щодо збереження і використання будівлі як такої.

В обґрунтування неможливості надати зазначені документи суду першої інстанції відповідач посилається на те, що він не приймав участь в розгляді справи через те, що не був обізнаний про нього, оскільки не отримував кореспонденції від суду у зв`язку з тим, що був відсутнім за місцем проживання за сімейними обставинами.

Колегія суддів зазначає, що відповідні докази мали бути подані учасником справи на момент розгляду справи в суді першої інстанції.

За змістом ст. 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Чинне процесуальне законодавство не передбачає можливості або права суду апеляційної інстанції здійснювати повторний перегляд справи на підставі доказів, які не були предметом дослідження під час розгляду справи у суді першої інстанції. Тобто, суд апеляційної інстанції обмежений у прийнятті додаткових доказів, які вправі приймати лише за умови, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього.

У вирішенні питань щодо прийняття додаткових доказів суд апеляційної інстанції повинен повно і всебічно з`ясовувати причини їх неподання з урахуванням конкретних обставин справи і об`єктивно оцінити поважність цих причин. При цьому обґрунтування неможливості подання доказів суду першої інстанції згідно із зазначеною нормою ГПК покладається саме на заявника (скаржника), а апеляційний господарський суд лише перевіряє та оцінює їх поважність і не зобов`язаний самостійно з`ясовувати відповідні причини.

Наведені відповідачем у клопотанні причини неподання додаткових доказів не свідчать про наявність об`єктивних перешкод для їх подання суду першої інстанції у встановлений строк, а свідчать про те, що такі причини носили виключно суб`єктивний характер.

З матеріалів справи вбачається, що ухвалою Господарського суду Харківської області від 23.06.2025 відкрито провадження у справі 922/2036/25 за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 22.07.2025, яке протокольними ухвалами суду неодноразово було відкладено.

Зазначена ухвала про відкриття провадження у справі та ухвали суду про повідомлення про дату, час та місце розгляду справи направлялись на адресу зареєстрованого в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб-підприємців адресу місця проживання відповідача, а саме: 61039, м. Харків, пров.Роздольський, буд.20, але повертались до суду з поміткою поштового відділення «адресат відсутній».

Згідно з ч.4 ст.89 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) відомості про місцезнаходження юридичної особи вносяться до Єдиного державного реєстру.

Юридична адреса відповідача, згідно з даними ЄДРПОУ, лишилася незмінною.

Інформації про іншу адресу відповідача матеріали справи не містять.

Згідно з 5 ч.6 ст.242 ГПК України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Верховний Суд неодноразово висловлював (підтримував) позицію, за якою листи, що повернулися з відмітками: "адресат відсутній”, “за закінченням терміну зберігання” або “інші причини”, є належно врученими, за умови, що їх було направлено на адресу, вказану в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (щодо юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців) або на адресу місця реєстрації (щодо фізичних осіб) чи на адресу, самостійно зазначену стороною як адреса для листування.

Так, у постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 25.06.2018 у справі №904/9904/17 зазначено, що у разі якщо ухвалу про вчинення відповідної процесуальної дії направлено судом за належною адресою, тобто, повідомленою суду стороною, і повернуто підприємством зв`язку з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про вчинення відповідної процесуальної дії. Сам лише факт неотримання кореспонденції, якою суд, з додержанням вимог процесуального закону, надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належною адресою та яка повернулася в суд, у зв`язку з її неотриманням адресатом, не може вважатися поважною причиною невиконання ухвали суду, оскільки зумовлений не об`єктивними причинами, а суб`єктивною поведінкою сторони щодо отримання кореспонденції, яка надходила на його адресу.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що відповідачем не доведено існування виняткових випадків у розумінні ст. 269 ГПК України, які б об`єктивно унеможливлювали подання зазначених доказів до суду першої інстанції, оскільки скаржник був належним чином повідомлений про розгляд справи та мав процесуальну можливість звернутися до суду першої інстанції для подання доказів. Відтак правові підстави для прийняття та дослідження поданих разом з апеляційною скаргою додаткових доказів відсутні, у зв`язку з чим заявлене клопотання задоволенню не підлягає.

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів встановила такі обставини справи.

Рішенням Харківської міської ради від 19.08.2024 за №635/24 “Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок” (п.43) ОСОБА_1 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності та надано в оренду земельну ділянку комунальної власності площею 0,0180 га (кадастровий номер – 6310137900:05:027:0002) за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ. “А-1 з оглядовою ямою та навісом) по АДРЕСА_1 .

У подальшому на підставі рішення Харківської міської ради від 19.08.2024 за №635/24 між останньою та Черкашиним Д.О. укладено договір оренди землі від 27.11.2024 щодо передачі в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення, код КВЦПЗД - (12.11) - для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу, площею 0,0180 га з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002, яка розташована по вул. Семінарській, 97, м. Харкова.

Договір укладено строком до 01.09.2029.

Вказана земельна ділянка з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002 передана в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ. “А-1 з оглядовою ямою та навісом) по вул. Семінарській, 97 м.Харкова (п.15 Договору).

Відомості про державну реєстрацію вказаного договору оренди 03.12.2024 посвідчено державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Глотовою К.О. в Державному реєстрі речових прав, номер відомостей про інше речове право – 57866260.

Відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань встановлено, що Черкашин Денис Олександрович зареєстрований як фізична особа-підприємець, номер запису про проведення державної реєстрації 24800000000229024 від 07.06.2019, до видів діяльності якого, у тому числі, відноситься технічне обслуговування та ремонт автотранспортних засобів; ремонт і технічне обслуговування інших транспортних засобів.

Крім цього, згідно з ухвалою Новобаварського районного суду м. Харкова від 02.06.2025 у справі №639/3631/25 суд дійшов висновку, що спір між керівником Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області в інтересах держави в особі Харківської міської ради та фізичною особою-підприємцем Черкашиним Д.О. про усунення перешкод у користуванні майном, яке використовується відповідачем в підприємницькій діяльності, не підлягає розгляду в порядку цивільного, а має розглядатися в порядку господарського судочинства.

За твердженнями прокурора, в даному випадку окружною прокуратурою встановлено наявність порушень вимог чинного законодавства, пов`язаних з самовільним зайняттям під самочинне будівництво земельної ділянки комунальної форми власності, а також незаконного розміщення та реєстрації об`єктів нерухомого майна, що стало підставою для передачі в оренду земельної ділянки всупереч вимогам ст. 134 ЗК України.

Зокрема, встановлено порушення прав територіальної громади при самовільній забудові земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за адресою по АДРЕСА_1 зареєстровано нежитлову будівлю літ. “А-1”, загальною площею 63,2 кв.м. з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна №1733093763101.

Державним реєстратором Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Гаспаряном Г.А. 21.12.2018 прийнято рішення про державну реєстрацію, індексний номер: №44856760, з відкриттям розділу щодо об`єкта нерухомого майна №1733093763101 (номер запису про право власності №29675949), а саме: нежитлової будівлі літ. “А-1” розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , а також внесено відомості про право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_2 .

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: інформаційної довідки №413843260 від 18.02.2025, підставою виникнення права власності слугував технічний паспорт б/н, виданий ТОВ “АМРА ГРУП” у 2018 році.

Відповідно до технічного паспорту та експлікації, виданих 22.08.2018 ТОВ “АМРА ГРУП”, нежитлова будівля літ. “А-1” займає загальну площу 63,2 кв.м. та розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

У подальшому право власності на згадану нежитлову будівлю, яке було зареєстроване за Міхєєвим Е.В., припинене 21.03.2019, у зв`язку з відчуженням часток будинку іншій особі та проведенням за нею в цей же день державної реєстрації права часткової власності на будівлю, а саме:

- за ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі договору дарування 1/2 частки нежитлової будівлі літ. “А-1” за адресою: АДРЕСА_1 , від 21.03.2019, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. (реєстровий №651), номер відомостей про речове право - 30812087;

- за ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі договору дарування 1/2 частки нежитлової будівлі літ. “А-1” від 21.03.2019, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. (реєстровий №656), номер відомостей про речове право – 31225849.

В подальшому згідно з договором дарування від 17.04.2019 (реєстровий №1126), посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І., право власності на частки нежитлової будівлі літ. “А-1” за адресою: АДРЕСА_1 , перейшло до ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_2 ), номер відомостей про речове право – 31225849.

В п.3 вказаних договорів дарування №651, 656, 1126 вказано, що земельна ділянка, на якій розташоване майно – не приватизована. Документи на приватизацію не подавались, інших прав щодо земельної ділянки у третіх осіб не має.

Водночас, відомостей про площу та кадастровий номер відповідної земельної ділянки під нежитловою будівлею у згаданих договорах не міститься.

Надалі на підставі договору купівлі-продажу №759 від 27.02.2024, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 здійснили продаж належних їм часток (по 1/2) нежитлової будівлі літ. “А-1”, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 .

Прокурор стверджує, що укладення договорів дарування та купівлі-продажу без зазначення кадастрового номера земельної ділянки вказує на відсутність такого кадастрового номера, прав у дарувальника та продавців на земельну ділянку та відчуження розташованої на цій ділянці нежитлової будівлі всупереч встановлених законом вимог, що порушує права та інтереси Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради, як законного власника відповідної земельної ділянки.

На теперішній час, саме за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. “А-1”, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до даних Державного реєстру речових прав.

Як зазначає прокурор, документи, надані ОСОБА_2 для реєстрації об`єкта нерухомого майна вперше з відкриттям розділу державному реєстратору, не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю літ. “А-1”, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

За твердженнями прокурора, жодних посилань на правовстановлюючі документи, якими б підтверджувалась належність ОСОБА_2 відповідного об`єкту нерухомого майна, наявність документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаного закінченого будівництвом об`єкта, присвоєння йому у встановленому законом порядку відповідної поштової адреси, ні означений технічний паспорт, ні інші матеріали реєстраційної справи, всупереч чч.1, 3 п.41, п. 42 Порядку, не містять.

Вивченням відомостей з Єдиного адресного реєстру міста Харкова (https://geo_portal.com.ua/kharkiv/index.html) встановлено відсутність відомостей щодо присвоєння адреси нежитловій будівлі: літ.“А-1”, загальною площею 63,2 кв.м., по АДРЕСА_1 .

Вивченням даних Реєстру дозвільних документів (сайт https://dabi.gov.ua), а також Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (Реєстр будівельної діяльності, https://e construction.gov.ua/ua/sarch_in_registers/search), встановлено, що інформація про документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту нежитлової будівлі: літ.“А-1”, загальною площею 63,2 кв.м., по АДРЕСА_1 , - відсутня.

Отже, на думку прокурора, рішенням державного реєстратора Гаспаряна Г.А. з індексним номером 44856760 узаконено самовільне присвоєння номеру об`єкту нерухомості, що суперечить затвердженому Порядку присвоєння адрес об`єктам нерухомості, розташованим на території міста Харкова.

Так, документи, надані державному реєстратору, не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно.

Водночас, як зазначає прокурор, такими діями державного реєстратора порушено інтереси Харківської міської територіальної громади, представником якої є Харківська міська рада, адже своїм рішенням державний реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова, яке проведено на земельній ділянці комунальної власності.

Однак, за результатами опрацювання відомостей з Єдиного міського реєстру актів Харківської міської ради, встановлено відсутність рішень щодо збереження об`єкту самочинного будівництва, що є порушенням Порядку вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом, затвердженим рішенням Харківської міської ради від 17.08.2011 №390/11 “Про затвердження Порядку вирішення питань, пов`язаних із самочинним будівництвом”, зі змінами.

Крім того, за твердженням прокурора, жодних речових прав на земельну ділянку по АДРЕСА_1 , на якій збудовано нежитлову будівлю літ. “А-1”, жодна особа до 2024 року не набувала.

Окружною прокуратурою направлявся лист в порядку ст. 23 Закону України “Про прокуратуру” від 20.02.2025 за №52-106-1157вих-25 до Харківської міської ради щодо встановлених порушень земельного законодавства.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради листом від 28.03.2025 за №2554/0/225-25 повідомлено про те, що за наявною в Департаменті інформацією, рішенням 29 сесії Харківської міської ради 8 скликання “Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок” від 19.08.2024 №635/24 ОСОБА_1 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,0180 га (кадастровий номер 6310137900:05:027:0002) за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ.“А-1” з оглядовою ямою та навісом) по АДРЕСА_1 . Надано в оренду строком до 01.09.2029 вищевказану земельну ділянку.

На підставі вказаного рішення, між Харківською міською радою та Черкашиним Денисом Олександровичем укладено договір оренди землі від 27.11.2024 № б/н на користування земельною ділянкою, площею 0,0180 га, кадастровий номер 6310137900:05:027:0002, для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ. “А-1” з оглядовою ямою та навісом), строком до 01.09.2029 (номер запису про інше речове право: 57866260, дата державної реєстрації 03.12.2024).

Відповідно до пункту 3 зазначеного договору на земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна – нежитлова будівля літ. “А-1”.

За умови встановлення факту самовільного будівництва на земельній ділянці, площею 0,0180 га, кадастровий номер 6310137900:05:027:0002, за адресою: АДРЕСА_1 , належним способом захисту порушених прав Харківської міської ради є звернення з вимогою про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Заходи цивільно-правового характеру щодо знесення об`єкту нерухомого майна або визнання права власності на вказаний об`єкт, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , з урахуванням листа окружної прокуратури, Департаментом не вживались.

Відповідно до відповіді КП “Харківське міське бюро технічної інвентаризації” Харківської міської ради від 18.03.2025 №3108/04-12/25 в матеріалах інвентаризаційної справи за адресою АДРЕСА_1 , відомості щодо інвентаризації та реєстрації права власності станом на 31.12.2012 нежитлової будівлі літ. “А-1” загальною площею 63,2 кв.м. відсутні.

Оскільки Харківська міська рада, як власник відповідної земельної ділянки, не надавала згоди на будівництво на її земельній ділянці об`єкта нерухомого майна, вона має право вимагати усунення будь-яких порушень її прав як власника земельної ділянки.

Оскільки відповідна нежитлова будівля літ. “А-1”, загальною площею 63,2кв.м., є самочинним будівництвом, право власності на неї, незважаючи на проведену державну реєстрацію цього права, у ОСОБА_1 не виникало.

Отже, на думку прокурора, вказане вище свідчить про передачу в оренду Харківською міською радою Черкашину Денису Олександровичу земельної ділянки з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002 за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ. “А-1 з оглядовою ямою та навісом) по вул. Семінарській, 97, м. Харкова (Новобаварський район), всупереч вимогам ст. 134 ЗК України.

Земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , розташована у межах міста Харкова та не перебувала у приватній та державній власності, у зв`язку з чим в силу закону є комунальною власністю територіальної громади міста в особі Харківської міської ради.

Як вказує прокурор, оскільки зазначена земельна ділянка, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Харкова, а нежитлова будівля літ. “А-1”, розташована на ній, є об`єктом самочинного будівництва, то належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою (у даному випадку – Харківська міська рада) є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Харківська міська рада визначила способом захисту порушених інтересів територіальної громади в даному випадку – визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Відповідно до Інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, земельну ділянку площею 0,0180 га з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002 зареєстровано 14 травня 2024 року; цільове призначення: 12.11 для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу; вид використання – для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ. “А-1” з оглядовою ямою та навісом).

В подальшому, сформовану земельну ділянку (кадастровий номер 6310137900:05:027:0002) було надано в оренду із земель територіальної громади м.Харкова за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийки літ. “А-1” по АДРЕСА_1 ) строком до 01.09.2029.

Отже, на момент придбання ОСОБА_1 за Договором купівлі-продажу від 27.02.2024 об`єкту нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. "А-1" загальною площею 63,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002 не була сформована.

Однак, як вже було зазначено прокурором, він вважає, що Черкашин Д.О. не мав права отримати таку ділянку в користування на позаконкурентних засадах, оскільки самочинно збудоване майно не є об`єктом права власності, але всупереч зазначеним нормам земельного законодавства, Харківська міська рада шляхом прийняття підпункту 43 Додатку 1 до Рішення Харківської міської ради від 19.08.2024 за № 635/24 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок", надала ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310137900:05:027:0002) площею 0,0180 га із земель територіальної громади м. Харкова на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів).

У подальшому на підставі вказаного рішення Харківської міської ради між останньою та Черкашиним Д.О. укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки від 27.11.2024.

Відповідно до п. 2 вказаного договору за земельній ділянці розміщено об`єкт нерухомого майна – нежитлова будівля літ. “А-1”.

Так, відповідно до ч. 2 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Однак, земельні торги не проводились та право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002 було надано Черкашину Д.О. Харківською міською радою.

Таким чином, прокурор вважає, що з огляду на те, що рішення Харківської міської ради щодо надання земельної ділянки розташованої по АДРЕСА_1 в оренду ОСОБА_1 є незаконним і слугувало підставою для подальшого оформлення права користування (договору оренди) на зазначену земельну ділянку, то останній не відповідає закону та порушує права власника.

У зв`язку з наведеним, договір оренди землі підлягає визнанню недійсним у судовому порядку та оскільки у відповідача відсутнє право власності на зазначену земельну ділянку, вона підлягає поверненню територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

Також прокурор вказує, що належними відповідачами за позовом власника землі про знесення самочинного будівництва є особи, які придбали об`єкт самочинного будівництва у забудовника та зареєстрували право власності на такий об`єкт: тобто не забудовник, а саме, останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на самочинне будівництво, про що вказав Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 19.03.2024 у справі №915/1439/21.

Таким чином, належним позивачем у справі про визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва за власником земельної ділянки та визнання недійсним договору оренди є Харківська міська рада, а належним відповідачем – Черкашин Д.О., як останній набувач, за яким на теперішній час зареєстроване право власності на майно.

Прокурор наполягає на тому, що об`єкт нерухомого майна – автомийка літ. “А-1 з оглядовою ямою та навісом) по вул. Семінарській, 97 у м. Харкові є самочинним будівництвом, а тому державна реєстрація права власності на неї незаконна, оскільки її здійснено за відсутності документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку. Оскільки Харківська міська рада, як уповноважений орган не вжила заходів щодо поновлення інтересів територіальної громади м. Харкова, що призводить до негативних наслідків у вигляді незаконного заволодіння особами комунальним майном, то прокурор звернувся з цим позовом про визнання за позивачем права власності на цей об`єкт на підставі частини п`ятої статті 376 ЦК України.

Надаючи правову оцінку обставинам справи та викладеним доводам сторін, колегія суддів виходить з наступного.

Щодо представництва інтересів держави в суді органами прокуратури.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст.131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Абзацом 1 ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» визначений вичерпний перелік підстав для здійснення прокуратурою представництва інтересів держави в суді.

Так, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Конституційний Суд України зазначив, що поняття «орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах» означає орган, на який державою покладено обов`язок щодо здійснення конкретної діяльності у відповідних правовідносинах, спрямованої на захист інтересів держави. Таким органом, відповідно до статей 6, 7, 13 та 143 Конституції України, може виступати орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, якому законом надано повноваження органу виконавчої влади (абзац 2 частини 5 Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційними поданнями Вищого арбітражного суду України та Генеральної прокуратури України щодо офіційного тлумачення положень ст.2 Арбітражного процесуального кодексу України (справа про представництво прокуратурою України інтересів держави в арбітражному суді) від 08.04.1999 № 3-рп/99).

Отже, вирішення питання про орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, полягає у встановленні органу, який, використовуючи на підставі норм законодавства надані йому повноваження, зобов`язаний з метою захисту інтересів держави вчиняти юридичні дії, що впливають на права та обов`язки суб`єктів спірних правовідносин, зобов`язуючи їх припинити порушення інтересів держави та усунути наслідки цих порушень (зокрема, звертатись до суду з відповідним позовом).

Відповідно до абз.1 - 3 ч. 4 ст.23 Закону України «Про прокуратуру» наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.

Згідно із ч. 4 ст. 53 ГПК України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

Відповідно до абз. 2 ч. 5 ст.53 ГПК України у разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Встановлена статтею 23 Закону України «Про прокуратуру» умова про необхідність звернення прокурора до компетентного органу перед пред`явленням позову, спрямована на те, аби прокурор надав органу можливість відреагувати на стверджуване порушення інтересів держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі №912/2385/18). За позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача.

Тобто визначений ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» обов`язок прокурора перед зверненням з позовом звернутись спершу до компетентного органу стосується звернення до органу, який надалі набуде статусу позивача. У цій статті не йдеться про досудове врегулювання спору і, відповідно, вона не покладає на прокурора обов`язок вживати заходів з такого врегулювання шляхом досудового звернення до суб`єкта, якого прокурор вважає порушником інтересів держави і до якого як до відповідача буде звернений позов.

Іншими словами, прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це відповідного суб`єкта лише тоді, коли той має повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, але не здійснює чи неналежно їх здійснює. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 826/13768/16, від 15.01.2020 у справі № 698/119/18, від 11.02.2020 у справі № 922/614/19, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, від 08.11.2023 у справі № 607/15052/16-ц).

Отже, якщо прокурор звертається до суду з позовною заявою в інтересах держави, він зобов`язаний у позовній заяві вказати підставу для здійснення представництва інтересів, передбачену ч.3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», та обґрунтувати її. У такому разі статусу позивача набуває або орган, уповноважений здійснювати функції держави у спірних правовідносинах (за наявності такого органу), або прокурор (у разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду). Процесуальні наслідки відсутності, зокрема, обґрунтування підстави для звернення до суду прокурора визначені ст. 174 ГПК України.

Натомість якщо суд установить відсутність підстав для представництва прокурором інтересів держави вже після відкриття провадження у справі, то позовну заяву прокурора слід вважати такою, що підписана особою, яка не має права її підписувати. І в таких справах виникають підстави для застосування положень п. 2 ч.1 ст. 226 ГПК України (залишення позову без розгляду) (постанови Великої Палати Верховного Суду від 06.07.2021 у справі № 911/2169/20, від 21.06.2023 у справі № 905/1907/21).

Таким чином, процесуальний статус сторін у справі залежить як від наявності чи відсутності повноважень органів влади здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах, так і від наведеного прокурором обґрунтування наявності підстав для представництва інтересів держави у конкретній справі. У свою чергу суд оцінює наведене прокурором обґрунтування та у випадку встановлення відсутності підстав для представництва застосовує наслідки, передбачені ст. 174 або ст. 226 ГПК України.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 зазначила, що у разі, якщо державний орган або орган місцевого самоврядування діє або приймає рішення всупереч закону та інтересам Українського народу, прокурор має право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду. В цьому випадку органи, які прийняли рішення чи вчинили дії, що, на думку прокурора, порушують інтереси держави, набувають статусу відповідача.

Орган державної влади (або місцевого самоврядування), який порушив права держави чи територіальної громади прийняттям незаконного рішення від імені відповідного суб`єкта права, не може (в силу відсутності повноважень на захист) та не повинен (з огляду на відсутність спору з іншим учасником цивільних правовідносин) бути позивачем за позовом прокурора, спрямованим на оскарження незаконного рішення цього ж органу та відновлення порушених прав і законних інтересів держави чи територіальної громади. В процесуальному аспекті орган, який прийняв такий акт, не має зацікавленості у задоволенні позовних вимог, відстоюючи правомірність своїх дій, що суперечить правовому статусу позивача. Водночас доведення правомірності дій, які оспорюються позивачем, забезпечується процесуальними повноваженнями відповідача.

При цьому фактичним позивачем за позовом, поданим в інтересах держави, є держава, а не відповідний орган або прокурор.

Також у постанові від 11.06.2024 у справі №925/1133/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що:

1) прокурор звертається до суду в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, якщо:

- орган є учасником спірних відносин і сам не порушує інтересів держави, але інший учасник порушує (або учасники порушують) такі інтереси;

- орган не є учасником спірних відносин, але наділений повноваженнями (компетенцією) здійснювати захист інтересів держави, якщо учасники спірних відносин порушують інтереси держави;

2) прокурор звертається до суду в інтересах держави як самостійний позивач, якщо:

- відсутній орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах;

- орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах, є учасником спірних відносин і сам порушує інтереси держави.

Як вбачається із матеріалів справи, прокурор звернувся з позовом внаслідок незаконних дій щодо самочинного будівництва, а також щодо реєстрації права власності. Прокурор зазначає, що у зв`язку з наведеним, Харківська міська територіальна громада позбавлена можливості використовувати земельну ділянку під об`єктом самочинного будівництва.

20.02.2025 прокуратурою відповідно до вимог ч.4 ст.23 Закону України «Про прокуратуру» письмово повідомлено позивача про намір звернутися до суду з позовом з метою захисту інтересів держави у спірних правовідносинах. Одночасно, запропоновано самостійно захистити інтереси держави шляхом пред`явлення відповідного позову.

28.03.2025 до прокуратури надійшла відповідь Департаменту земельних відносин Харківської міської ради, з якої вбачається, що за умови встановлення факту самовільного будівництва на земельній ділянці, площею 0,0180 га, кадастровий номер 6310137900:05:027:0002, за адресою: м. Харків, вул. Семінарська, 97, належним способом захисту порушених прав Харківської міської ради є звернення з вимогою про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Також зазначено, що Департаментом не вживалися заходи цивільно-правового характеру (пред`явлення позову) в даному випадку.

Таким чином, незважаючи на звернення прокурора до уповноваженого органу на виконання відповідних повноважень – Харківської міської ради, жодних заходів щодо поновлення інтересів Харківської міської територіальної громади органом місцевого самоврядування не вжито.

Листом від 06.06.2025 №52-106-3539вих-25 на виконання вимог, визначених абз. 3 ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», прокуратурою попередньо, до звернення з позовом до суду, повідомлено Харківську міську раду щодо прийняття рішення про представництво інтересів держави в її особі.

Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що при зверненні до суду з вказаним позовом прокуратурою було дотримано вимоги статті 23 Закону України "Про прокуратуру", у зв`язку з невжиттям компетентним органом жодних заходів, спрямованих на захист інтересів держави у спірних відносинах протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо про порушення інтересів держави.

Щодо суті спору.

Верховний Суд, переглядаючи справу, зазначив, що суд апеляційної інстанції безпідставно, без посилання на будь які докази, обмежившись посиланнями на твердження відповідача про існування спірної будівлі у 1990 році, зробив висновок про недоведеність прокурором та позивачем наявності у спірної будівлі статусу самочинного будівництва, при цьому не спростувавши належним чином зазначених висновків місцевого господарського суду, не перевіривши доводів на яких ґрунтувалися позовні вимоги, зокрема щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, а також підстав для захисту порушених прав позивача, про які зазначалося прокурором у позовній заяві та виснувалося у рішенні місцевого господарського суду, чим фактично ухилився від розгляду спору по суті заявлених позовних вимог.

З огляду на наведене, колегія суддів вважає за необхідне послідовно перевірити кожну з обставин, покладених судом першої інстанції в основу висновку про самочинність спірної будівлі, надати оцінку відповідним доводам прокурора та запереченням відповідача, а також дослідити докази, подані сторонами під час нового апеляційного розгляду справи, з урахуванням вказівок, викладених у постанові Верховного Суду.

Як вбачається із заявленого прокурором позову, спірним питанням у межах справи яка розглядається, є, зокрема, наявність підстав для визнання вказаного майна самочинним та правомірності передання міською радою земельної ділянки в оренду, з огляду на наявність державної реєстрації прав за відповідачем на відповідне нерухоме майно.

Відповідно до ч.1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно із ч.1 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч.4 ст. 373 ЦК України).

Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Згідно із ч.1 ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано ст. 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (п. 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Отже, самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.

Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим ст. 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.

Частинами 3-5 ст.376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (п. 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (п.35).

Визнання права власності в порядку ч. 3 або 5 ст.376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (ч.3 ст.376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (ч.5 ст. 376 ЦК України).

Отже, застосування положень ч.ч.3 або 5 ст.376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.

Відповідно до ч.2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

При цьому формулювання положень ст. 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч.2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (п. 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; п. 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; п. 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Тобто, відповідно до приписів ч.3 та 5 ст. 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.

Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного ст.376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені ст. 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.

Вказаний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Як встановлено судами та підтверджується матеріалами справи, Рішенням Харківської міської ради від 19.08.2024 за №635/24 «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок» (п.43) ОСОБА_1 затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності та надано в оренду земельну ділянку комунальної власності площею 0,0180 га (кадастровий номер – 6310137900:05:027:0002) за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ. «А-1 з оглядовою ямою та навісом) по АДРЕСА_1 .

У подальшому на підставі рішення Харківської міської ради від 19.08.2024 за №635/24 між останньою та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі від 27.11.2024 щодо передачі в оренду земельної ділянки з цільовим призначенням - землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення, код КВЦПЗД - (12.11) - для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу, з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002, яка розташована по АДРЕСА_1 . Договір укладено строком до 01.09.2029.

Вказана земельна ділянка з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002 передана в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ. «А-1 з оглядовою ямою та навісом) по АДРЕСА_1 (п.15 Договору).

Відомості про державну реєстрацію вказаного договору оренди 03.12.2024 посвідчено державним реєстратором Департаменту реєстрації Харківської міської ради Глотовою К.О. в Державному реєстрі речових прав, номер відомостей про інше речове право – 57866260.

Згідно з аналізом відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, за адресою по АДРЕСА_1 , зареєстровано нежитлову будівлю літ. «А-1», загальною площею 63,2 кв.м. з реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна №1733093763101.

Так, державним реєстратором Печенізької районної державної адміністрації Харківської області Гаспаряном Г.А. 21.12.2018 прийнято рішення про державну реєстрацію, індексний номер: №44856760, з відкриттям розділу щодо об`єкта нерухомого майна №1733093763101 (номер запису про право власності №29675949), а саме: нежитлової будівлі літ. «А-1» розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , а також внесено відомості про право приватної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_2 .

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а саме: інформаційної довідки №413843260 від 18.02.2025, підставою виникнення права власності слугував технічний паспорт б/н, виданий ТОВ «АМРА ГРУП» у 2018 році.

Відповідно до технічного паспорту та експлікації, виданих 22.08.2018 ТОВ «АМРА ГРУП», нежитлова будівля літ. «А-1» займає загальну площу 63,2 кв.м. та розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

У подальшому право власності на згадану нежитлову будівлю, яке було зареєстроване за ОСОБА_2 , припинене 21.03.2019, у зв`язку з відчуженням часток будинку іншій особі та проведенням за нею в цей же день державної реєстрації права часткової власності на будівлю, а саме:

- за ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі договору дарування 1/2 частки нежитлової будівлі літ. «А-1» за адресою: АДРЕСА_1 , від 21.03.2019, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. (реєстровий №651), номер відомостей про речове право - 30812087;

- за ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на підставі договору дарування 1/2 частки нежитлової будівлі літ. «А-1» від 21.03.2019, посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. (реєстровий №656), номер відомостей про речове право – 31225849.

У подальшому відповідно до договору дарування від 17.04.2019 (реєстровий №1126), посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І., право власності на частки нежитлової будівлі літ. «А-1» за адресою: АДРЕСА_1 , перейшло до ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_2 ), номер відомостей про речове право – 31225849.

У п.3 вказаних договорів дарування №651, 656, 1126 вказано, що земельна ділянка, на якій розташоване майно – не приватизована. Документи на приватизацію не подавались, інших прав щодо земельної ділянки у третіх осіб не має.

Водночас, відомостей про площу та кадастровий номер відповідної земельної ділянки під нежитловою будівлею у згаданих договорах не міститься.

Надалі на підставі договору купівлі-продажу №759 від 27.02.2024, ОСОБА_5 та ОСОБА_6 здійснили продаж належних їм часток (по 1/2) нежитлової будівлі літ. «А-1», розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 .

Вказаний договір купівлі-продажу також не містить будь-яких відомостей про земельну ділянку.

За змістом ч.2 ст.377 ЦК України та ч.6 ст.120 ЗК України кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

Положення зазначених правових норм спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об`єктів нерухомості, які на ній розташовані. Таким чином, у договорі про відчуження будівлі, повинно бути позначено кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на будівлю. Такий правовий висновок ВС викладено у постанові від 05.02.2018 у справі №604/917/15-ц.

Укладення договорів дарування та купівлі-продажу без зазначення кадастрового номера земельної ділянки вказує на відсутність такого кадастрового номера, прав у дарувальника та продавців на земельну ділянку та відчуження розташованої на цій ділянці нежитлової будівлі всупереч встановлених законом вимог, що порушує права та інтереси Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради, як законного власника відповідної земельної ділянки.

На теперішній час, саме за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлову будівлю літ. «А-1», розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до даних Державного реєстру речових прав.

Так, право власності на зазначену нежитлову будівлю вперше з відкриттям розділу щодо об`єкта нерухомого майна №1733093763101 зареєстровано 21.12.2018 лише на підставі технічного паспорту, виданого ТОВ «АРМА ГРУП», тобто за відсутності правовстановлюючих документів як на нерухоме майно, так і на земельну ділянку під цим майном.

Документи, надані ОСОБА_2 для реєстрації об`єкта нерухомого майна вперше з відкриттям розділу державному реєстратору не відповідали вимогам законодавства, а отже, не підлягало реєстрації право власності на нерухоме майно - нежитлову будівлю літ. «А-1», розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Згідно з п. 1 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (п. 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч.2 ст.376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Відповідно до ч.4 ст.19 Закону державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Частиною 2 ст. 18 Закону визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (далі – Порядок) визначено, що цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону державної реєстрації прав, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Частиною 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено перелік документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав. Пунктом 14 ч. 1 ст. 27 Закону зазначено серед підстав «інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно".

Як правильно зауважив місцевий суд, технічний паспорт та довідка про інвентаризацію об`єкту не є правовстановлюючими документами. Технічний паспорт - це документ, який містить відомості щодо проведеної технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, зокрема інформацію про його місцезнаходження (адресу), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт, тощо. Технічний паспорт не є правовстановлюючим документом на нерухомість, а тільки інформаційним, він лише описує об`єкт та визначає його складові для подальших дій. При цьому, довідка є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації, що є підставою для складання технічного паспорту. Довідка не є правовстановлюючим документом та не може слугувати підставою для державної реєстрації.

Водночас, з урахуванням того, що державним реєстратором проведено державну реєстрацію права власності на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна вперше з відкриттям нового розділу в Державному реєстрі прав та присвоєнням реєстраційного номера цьому об`єкту нерухомого майна, під час розгляду заяви про реєстрацію державному реєстратору слід було керуватися п.41 Порядку, яким встановлено перелік документів, що подаються для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна.

Так, відповідно до п.41 Порядку (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно) для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси;

4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалась в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримує відомості Єдиного реєстру документів про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та перевіряє, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі. Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, також не вимагається у разі, коли адреса отримана під час реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна та зазначена в документі, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. У такому разі державний реєстратор відповідно до зазначених заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що згідно з вимогами законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє відсутність суперечностей між заявленою адресою та відомостями, що містяться в Єдиному реєстрі документів.

Крім того, п. 42 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 05.08.1992, подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.

У разі коли індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 05.08.1992 та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, замість документів, передбачених цим пунктом, можуть бути подані документи, передбачені статтею 31 Закону України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”.

Разом з тим, як встановлено судами, жодних посилань на правовстановлюючі документи, якими б підтверджувалась належність ОСОБА_2 відповідного об`єкту нерухомого майна, наявність документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаного закінченого будівництвом об`єкта, присвоєння йому у встановленому законом порядку відповідної поштової адреси, ні означений технічний паспорт, ні інші матеріали реєстраційної справи, всупереч чч.1, 3 п.41, п. 42 Порядку, не містять.

Присвоєння адрес об`єктам нерухомого майна є компетенцією уповноважених державних органів (органів місцевого самоврядування).

Відповідно до п.41 ч.1 ст. 26 та п.26 ч.1 ст.43 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до повноважень сільської, селищної, міської, районної, обласної рад відносить, зокрема, прийняття рішень з питань адміністративно-територіального устрою в межах і порядку, визначених цим та іншими законами

Стаття 37 вказаного Закону закріплює такі власні (самоврядні) повноваження виконавчих органів сільських, селищних, міських рад щодо вирішення питань адміністративно-територіального устрою: підготовка і внесення на розгляд ради питань щодо найменування (перейменування) вулиць, провулків, проспектів, площ, парків, скверів, мостів та інших споруд, розташованих на території відповідного населеного пункту, а також підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо питань адміністративно-територіального устрою в порядку і межах повноважень, визначених законом.

Отже, питання щодо найменування (перейменування) вулиць, провулків, проспектів, площ, парків, скверів, мостів та інших споруд, в тому числі щодо присвоєння адрес об`єктам нерухомого майна на місцевому рівні, місцевими радами, законодавцем розглядаються в рамках повноважень місцевих рад щодо вирішення питань адміністративно-територіального устрою.

Рішенням Харківської міської ради №325/11 від 06.07.2011 (з подальшими змінами та доповненнями) затверджено Порядок присвоєння адрес об`єктам нерухомості, розташованим на території міста Харкова.

Порядок присвоєння адрес об`єктам нерухомості, розташованим на території міста Харкова (далі - Порядок), розроблено відповідно; до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, законів України «Про місцеве самоврядування в Україні», «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Положення про містобудівний кадастр, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.05.2011 № 559, ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування і забудова територій», ДБН В.2.3-5:2018 «Вулиці і дороги населених пунктів».

Порядок визначає єдині правила присвоєння адрес земельним ділянкам, а також об`єктам нерухомого майна, розташованим на них, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, встановлює єдині правила визначення адрес, їх склад і структуру.

Дія Порядку поширюється на фізичних та юридичних осіб, що використовують адресну інформацію щодо об`єктів нерухомого майна всіх форм власності, розташованих на території міста Харкова.

Кожному об`єкту нерухомого майна присвоюється унікальна адреса на території міста Харкова. Адреса об`єкта нерухомого майна після проведення процедури присвоєння, зміни або анулювання підлягає реєстрації у Єдиному адресному реєстрі міста Харкова.

Розгляд питань щодо присвоєння, зміни або анулювання адреси об`єкта нерухомого майна здійснюється за заявами юридичних та фізичних осіб - власників об`єктів нерухомості, інших правонабувачів, у яких виникло право господарського відання або оперативного управління, спадкоємців (у разі зміни адреси об`єкта нерухомості, речові права на який входять до складу спадщини), відповідних органів місцевого самоврядування, а також органів державної виконавчої влади щодо об`єктів нерухомості державної власності (далі - заявники).

Присвоєння та зміна адреси земельних ділянок здійснюється на підставі рішення Харківської міської ради.

Адреса земельної ділянки, що формується із земель комунальної форми власності, визначається у складі рішення Харківської міської ради, яким надається дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або погоджується документація із землеустрою щодо поділу або об`єднання земельних ділянок.

Присвоєння, зміна та анулювання адрес житлових будинків, будівель, споруд, квартир, нежитлових приміщень здійснюється на підставі наказу Департаменту містобудування, архітектури та генерального плану Харківської міської ради.

Наказ про присвоєння, зміну або анулювання адреси об`єкта нерухомості погоджується з керівником Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради та керівником відділу правового забезпечення Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради.

Копія наказу про присвоєння, зміну або анулювання адрес об`єктів нерухомості та копії документів, на підставі яких його прийнято, не пізніше наступного робочого дня з моменту його прийняття направляється до комунального підприємства «Міський інформаційний центр» для внесення відповідних даних до Єдиного адресного реєстру.

Копія рішення Харківської міської ради про присвоєння або зміну адреси земельним ділянкам та копії документів, на підставі яких його прийнято, не пізніше 10 робочих днів з моменту його прийняття направляється до комунального підприємства «Міський інформаційний центр» для внесення відповідних даних до Єдиного адресного реєстру.

Комунальне підприємство «Міський інформаційний центр» забезпечує внесення відповідних даних до Єдиного адресного реєстру в порядку, передбаченому Положенням про Єдиний адресний реєстр міста Харкова.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що належним документом, який би підтверджував присвоєння об`єкту нерухомого майна поштової адреси, може бути рішення виконкому Харківської міської ради або довідка (витяг) з Єдиного адресного реєстру міста Харкова.

Аналогічного висновку дійшов Верховний суд України в своїй постанові від 20.04.2016 у справі №826/1112/15.

В Єдиному адресному реєстрі міста Харкова (https://geo portal.com.ua/kharkiv/index.html) відсутні відомості щодо присвоєння адреси нежитловій будівлі: літ.«А-1», загальною площею 63,2 кв.м., по вул. Семінарській, 97 у м. Харкові.

З Реєстру дозвільних документів (сайт https://dabi.gov.ua) а також Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (Реєстр будівельної діяльності, https://e construction.gov.ua/ua/sarch_in_registers/search), встановлено, що інформація про документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту нежитлової будівлі: літ.«А-1», загальною площею 63,2 кв.м., по вул. Семінарській, 97 в м. Харкові, - відсутня.

Отже, рішенням державного реєстратора Гаспаряна Г.А. з індексним номером 44856760 узаконено самовільне присвоєння номеру об`єкту нерухомості, що суперечить вищевказаному Порядку.

Зі змісту ч.1 ст.18 Закону вбачається, що після отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрації заяви про державну реєстрацію прав в базі даних заяв (п.1) прийняттю рішення про державну реєстрацію прав (п.5) передує перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів, автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для, зокрема, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень (п.4).

Відповідно до ст.24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом та не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.

Враховуючи викладене, за результатами розгляду поданих документів, державний реєстратор відповідно до вимог законодавства, чинного на момент прийняття відповідного рішення, мав відмовити у державній реєстрації речових прав на об`єкт нерухомості.

За таких обставин колегія суддів зазначає, що рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності саме по собі не породжує права власності на об`єкт нерухомого майна за відсутності належної матеріально-правової підстави його виникнення. Оскільки документи, подані Міхєєвим Е.В. для проведення державної реєстрації, не відповідали вимогам законодавства та не підтверджували виникнення права власності на спірну будівлю, державна реєстрація такого права була здійснена без належних правових підстав.

Вказане передбачає скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю.

Відповідно, такими діями державного реєстратора порушено інтереси Харківської міської територіальної громади, представником якої є Харківська міська рада, адже своїм рішенням державний реєстратор фактично легалізував самочинне будівництво на території міста Харкова, яке проведено на земельній ділянці комунальної власності.

Рішенням 29 сесії Харківської міської ради 8 скликання «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок» від 19.08.2024 №635/24 Черкашину Денису Олександровичу затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки комунальної власності площею 0,0180 га (кадастровий номер 6310137900:05:027:0002) за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ.«А-1» з оглядовою ямою та навісом) по АДРЕСА_1 . Надано в оренду строком до 01.09.2029 вищевказану земельну ділянку.

На підставі вказаного рішення, між Харківською міською радою та Черкашиним Денисом Олександровичем укладено договір оренди землі від 27.11.2024 № б/н на користування земельною ділянкою, площею 0,0180 га, кадастровий номер 6310137900:05:027:0002, для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ. «А-1» з оглядовою ямою та навісом), строком до 01.09.2029 (номер запису про інше речове право: 57866260, дата державної реєстрації 03.12.2024).

Відповідно до п. 3 зазначеного договору на земельній ділянці розташовані об`єкти нерухомого майна – нежитлова будівля літ. «А-1».

Згідно з відповіддю КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» Харківської міської ради від 18.03.2025 №3108/04-12/25 в матеріалах інвентаризаційної справи за адресою: АДРЕСА_1 , відомості щодо інвентаризації та реєстрації права власності станом на 31.12.2012 нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 63,2 кв.м. відсутні.

Земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , розташована у межах міста Харкова та не перебувала у приватній та державній власності, у зв`язку з чим в силу закону є комунальною власністю територіальної громади міста в особі Харківської міської ради.

Як вказує прокурор, оскільки зазначена земельна ділянка, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Харкова, а нежитлова будівля літ. «А-1», розташована на ній, є об`єктом самочинного будівництва, то належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою (у даному випадку – Харківська міська рада) є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Харківська міська рада визначила способом захисту порушених інтересів територіальної громади в даному випадку – визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Відповідно до Інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, земельну ділянку площею 0,0180 га з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002 зареєстровано 14.05.2024; цільове призначення: 12.11 для розміщення та експлуатації об`єктів дорожнього сервісу; вид використання – для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ. «А-1» з оглядовою ямою та навісом).

У подальшому, сформовану земельну ділянку (кадастровий номер 6310137900:05:027:0002) було надано в оренду із земель територіальної громади м.Харкова за рахунок земель промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийки літ. «А-1» по АДРЕСА_1 ) строком до 01.09.2029.

Отже, на момент придбання ОСОБА_1 за Договором купівлі-продажу від 27.02.2024 об`єкту нерухомого майна - нежитлової будівлі літ. "А-1" загальною площею 63,2 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , спірна земельна ділянка з кадастровим номером 6310137900:05:027:0002 не була сформована.

Однак, як вже було зазначено прокурором, Черкашин Д.О. не мав права отримати таку ділянку в користування на позаконкурентних засадах, оскільки самочинно збудоване майно не є об`єктом права власності.

Проте, всупереч зазначеним нормам земельного законодавства, Харківська міська рада шляхом прийняття підпункту 43 Додатку 1 до Рішення Харківської міської ради від 19.08.2024 за № 635/24 "Про затвердження документації із землеустрою та надання земельних ділянок", надала ОСОБА_1 в оренду земельну ділянку (кадастровий номер 6310137900:05:027:0002) площею 0,0180 га із земель територіальної громади м. Харкова на позаконкурентних засадах (без проведення земельних торгів).

Відповідно до ч. 2 ст. 135 ЗК України продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених ч.2 і ч.3 ст. 134 цього Кодексу.

При вирішенні питання про відведення земельної ділянки територіальної громади міста поза процедурою аукціону, у зв`язку з переходом права власності на майно, Харківська міська рада повинна була діяти виключно на підставі закону та як орган, що діє від імені власника землі та в його інтересах, має перевіряти законність набуття права власності на майно, що знаходиться на земельній ділянці комунальної власності, яка ніколи не надавалась під будівництво.

Натомість, Харківська міська рада, в порушення вимог ст.328, 377 ЦК України надала комунальну земельну ділянку, шляхом укладення договору оренди, без проведення земельних торгів для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі (автомийка літ. «А-1 з оглядовою ямою та навісом).

Підсумовуючи все вищевикладене, суд першої інстанції зазначив, що всі наведені вище обставини, підтверджують наявність у спірної нежитлової будівлі ознак самочинного будівництва, що є підставою для визнання за територіальною громадою м. Харкова як власником земельної ділянки, на якій здійснено таке будівництво, права власності на нього відповідно до ч.5 ст.376 ЦК України, а також визнання недійсним договору оренди землі від 27.11.2024, за яким зазначена земельна ділянка була передана в оренду відповідачу, на підставі положень ч.1 ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України як такого, що суперечить положенням ч.2 ст.124 та ч.2 ст. 134 ЗК України, а також застосування відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України наслідків недійсності правочину у вигляді повернення земельної ділянки територіальній громаді міста Харкова.

Здійснюючи новий апеляційний перегляд справи після скасування постанови суду апеляційної інстанції Верховним Судом, колегія суддів дійшла висновку, що висновки суду першої інстанції в частині встановлення обставин, пов`язаних із первинною державною реєстрацією права власності на спірну нежитлову будівлю та дотриманням вимог законодавства під час її здійснення, є правильними, відповідають фактичним обставинам справи та підтверджуються належними і допустимими доказами.

Так, матеріалами справи підтверджується, що первинна державна реєстрація права власності на спірну нежитлову будівлю за ОСОБА_2 була проведена виключно на підставі технічного паспорта, який сам по собі не є правовстановлюючим документом та не може підтверджувати виникнення права власності на об`єкт нерухомого майна. При цьому будь-які документи, що посвідчували б законність набуття права власності на спірну будівлю, право користування чи власності на земельну ділянку, документ про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, документ про присвоєння об`єкту поштової адреси, а також інші документи, обов`язковість подання яких була передбачена Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком №1127, державному реєстратору не подавалися та у матеріалах реєстраційної справи відсутні.

Крім того, перевіркою Єдиного адресного реєстру міста Харкова встановлено відсутність відомостей про присвоєння спірній будівлі поштової адреси, а аналізом Реєстру дозвільних документів та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва підтверджено відсутність будь-яких документів, які б надавали право на виконання будівельних робіт чи засвідчували прийняття цього об`єкта в експлуатацію. Також матеріали інвентаризаційної справи КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» не містять відомостей щодо проведення інвентаризації та реєстрації права власності на спірний об`єкт станом на 31.12.2012.

Водночас встановлено, що земельна ділянка, на якій розташована спірна будівля, до прийняття Харківською міською радою рішення від 19.08.2024 №635/24 жодній особі у власність чи користування не передавалася, жодних речових прав на неї не виникало, а тому забудовник не мав будь-яких законних правових підстав для здійснення будівництва на земельній ділянці комунальної власності.

Отже, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що первинна державна реєстрація права власності на спірну нежитлову будівлю була проведена за відсутності належних правовстановлюючих документів та з порушенням вимог законодавства у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Водночас сама по собі державна реєстрація права власності не є самостійною підставою виникнення такого права та не може свідчити про законність набуття права власності на спірний об`єкт за відсутності передбачених законом юридичних фактів, з якими закон пов`язує виникнення права власності на нерухоме майно.

Разом з тим, наведені обставини, незважаючи на їх істотне значення для оцінки законності первинної державної реєстрації права власності на спірну будівлю та правового статусу цього об`єкта, не можуть бути єдиною підставою для вирішення спору, оскільки під час розгляду цієї справи суд також зобов`язаний оцінити характер набуття спірного майна безпосередньо відповідачем, перевірити його добросовісність як набувача та встановити, чи відповідатиме задоволення заявлених позовних вимог принципу пропорційності втручання у право мирного володіння майном. Отже, колегія суддів звертає увагу на таке.

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Відповідно до ч. 1, 2 ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

За змістом ч.5 ст. 376 ЦК України, визнання права власності на самочинно збудоване майно за власником земельної ділянки, не може порушувати прав інших осіб.

Справа, що розглядається ініційована прокурором на захист інтересів держави, що зумовлює застосування до спірних правовідносин положення ст.1 Протоколу 1 до Європейської конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Частиною 1 ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є втручання держави у право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування.

Перший протокол до Конвенції ратифікований Законом України “Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції” і застосовується судами України як частина національного законодавства.

Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982, "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства" від 21.02.1986, "Щокін проти України" від 14.10.2010, "Сєрков проти України" від 07.07.2011, "Колишній король Греції та інші проти Греції" від 23.11.2000, "Булвес" АД проти Болгарії" від 22.01.2009, "Трегубенко проти України" від 02.11.2004, "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно "суспільний", "публічний" інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

Втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.

Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.

Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються.

Разом з цим, втручання у приватні права й інтереси має бути належно збалансованим із відповідними публічними (державними, суспільними) інтересами, У разі порушення рівноваги публічних і приватних інтересів, зокрема безпідставним наданням пріоритету правам особи перед правами територіальної громади, у питаннях, які стосуються загальних для всіх прав та інтересів, прокурор має повноваження, діючи у публічних інтересах, звернутися до суду, якщо органи державної влади, місцевого самоврядування, їхні посадові особи не бажають чи не можуть діяти аналогічним чином, або ж самі є джерелом порушення прав і законних інтересів територіальної громади чи загальносуспільних (загальнодержавних) інтересів.

Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно.

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Частиною 2 статті 19 Конституції України установлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У рішенні у справі "Рисовський проти України" ЄСПЛ визначив, що принцип "належного урядування", зокрема, передбачає, що державні органи повинні діяти в належний і якомога послідовніший спосіб. При цьому, на них покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість уникати виконання своїх обов`язків (заява № 29979/04, пункт 70).

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (рішення у справі "Москаль проти Польщі" (Moskal v. Poland), заява № 10373/05, пункт 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само). З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки" (Pincova and Pine v. The Czech Republic), заява № 36548/97, пункт 58). Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (див. зазначене рішення у справі "Лелас проти Хорватії" (Lelas v. Croatia), заява № 55555/08, пункт 74).

У пункті 102 рішення у справі "Зеленчук і Цицюра проти України" (заяви № 846/16 та №1075/16) при оцінці дотримання статті 1 Першого протоколу до Конвенції констатовано, що суд повинен здійснити загальний розгляд різних інтересів, які є предметом спору, пам`ятаючи, що метою Конвенції є гарантування прав, які є "практичними та ефективними". Суд поза межами очевидного повинен дослідити реалії оскаржуваної ситуації. Така оцінка може стосуватись не лише відповідних умов компенсації, якщо ситуація схожа з тією, коли позбавляють майна, але також і поведінки сторін, у тому числі вжитих державою заходів та їх реалізації. У цьому контексті необхідно наголосити, що невизначеність - законодавча, адміністративна або така, що виникає із застосовної органами влади практики, - є фактором, який необхідно враховувати оцінюючи поведінку держави (рішення у справі "Броньовський проти Польщі" ("Broniowski v. Poland"), заява № 31443/96, пункт 115).

У рішенні ЄСПЛ у справі «Пайн Велі Девелопмент ЛТД» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей. За наявності відповідного рішення органу публічної влади щодо передання у користування земельної ділянки особі в останньої виникають правомірні очікування мирно володіти майном (право користування). При цьому такі правомірні очікування є об`єктом правового захисту згідно із статтею 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Зміст позову у даній справі передбачає втручання у право власності відповідача на спірне майно шляхом визнання його за позивачем (позбавлення). Цей спосіб передбачений законом, проте його застосування передбачає дотримання справедливого балансу між інтересами суспільства (позивач) та відповідача.

Так ЄСПЛ зазначає, щоб бути сумісним із загальним правилом, викладеним у першому реченні першого абзацу статті 1 Протоколу № 1, втручання у право на мирне володіння “майном”, окрім того, що має бути передбачене законом і застосовуватися в суспільних інтересів, також повинно досягти “справедливого балансу” між вимогами загальних інтересів суспільства та вимогами захисту фундаментальних прав особи (Beyeler v. Italy [ВП], 2000, § 107; Aliљiж and Others v. Bosnia and Herzegovina, Croatia, Serbia, Slovenia and the Former Yugoslav Republic of Macedonia [ВП], 2014, § 108)

Неспроможність національних органів влади збалансувати приватні інтереси, залучені у справі, та суспільні інтереси також може бути висунуто як претензію до держави-відповідача (Megadat.com SRL v. Moldova, 2008, § 74), а неспроможність національного суду провести аналіз пропорційності може призвести до порушення статті 1 Протоколу № 1 (“Поле проти Сполученого Королівства” (Paulet v. the United Kingdom), 2014, §§ 68-69). Подібним чином автоматичний, загальний і негнучкий захисний захід невизначеної тривалості може призвести до порушення (Uzan and Others v. Turkey, 2019, § 193).

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом ч.3 ст. 509 цього Кодексу.

У суб`єктивному значенні добросовісність розглядається як усвідомлення суб`єктом власної сумлінності та чесності при здійсненні ним прав і виконанні обов`язків.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Добросовісність – це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб.

Отже, за своїм змістом добросовісність має одну із функцій, за якою правило, обов`язкове для сторін не застосовується настільки, наскільки за даних обставин це буде неприйнятним відповідно до критерію розумності та справедливості.

Верховний Суд у складі Касаційного цивільного суду у постанові від 12.10.2022 № 369/3261/17 про знесення самочинного будівництва зауважив, що встановлення добросовісності/недобросовісності дій відповідача, має важливе значення для визначення критерію пропорційності втручання у право набувача майна, і залежно від встановлених обставин правильного вирішення спору по суті.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 виснувала, що для розкриття критерію пропорційності велике значення має визначення судами добросовісності/недобросовісності набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства. На необхідність оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (постанови від 26.06.2019 у справі № 669/927/16-ц (п. 51), від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (п.46.1)). Можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно).

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів ст. 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму п. 1 ч.1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, п.37, 38), від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, п. 46.1, 46.2), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, п. 7.15, 7.16).

Щодо критерію пропорційності, Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що ЦК України, за загальним правилом, захищає права винятково добросовісного набувача у разі набуття майна за відплатним договором.

Колегія суддів звертає увагу, що відповідач - ФОП Черкашин Денис Олександрович не є особою, яка здійснювала будівництво спірного об`єкта нерухомості, та не набував права власності на нього первісним способом. Натомість право власності на спірну нежитлову будівлю він набув похідним способом на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, який є оплатним правочином.

Крім того, відповідач є четвертим набувачем спірного майна, яке до моменту його придбання неодноразово відчужувалося на підставі цивільно-правових правочинів Міхєєвим Е.В., ОСОБА_3 , ОСОБА_4 .

Водночас матеріали справи не містять належних, допустимих та достатніх доказів, які б свідчили про пов`язаність ФОП Черкашина Д.О. із попередніми власниками спірного нерухомого майна або про наявність між ними відносин, що могли б свідчити про узгодженість їхніх дій чи недобросовісність поведінки відповідача під час набуття права власності.

Так само відсутні докази того, що відповідач був обізнаний або за обставинами справи повинен був бути обізнаний про можливі порушення законодавства, допущені під час первинної державної реєстрації права власності на спірний об`єкт або під час його подальшого відчуження.

Набуваючи право власності на спірну нежитлову будівлю та право оренди земельної ділянки, на якій вона розташована, відповідач обґрунтовано покладався на достовірність відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, а також на чинні рішення Харківської міської ради, якими орган місцевого самоврядування фактично визнав існування спірного об`єкта нерухомості та висловив волевиявлення щодо передачі земельної ділянки під ним в оренду відповідачу. Саме на підставі цих рішень між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки, що створило для відповідача обґрунтовані та легітимні очікування щодо правомірності набутого ним майнового права та законності користування земельною ділянкою.

За таких обставин подальша позиція Харківської міської ради, яка підтримала позовні вимоги прокурора про визнання за територіальною громадою права власності на спірну будівлю, визнання недійсним укладеного нею ж договору оренди землі та застосування наслідків його недійсності, не узгоджується з її попередньою поведінкою та власними рішеннями, на підставі яких відповідач набув відповідні права. Така зміна правової позиції органу місцевого самоврядування не відповідає принципам правової визначеності, належного урядування та захисту легітимних очікувань учасників цивільного обороту.

Колегія суддів також наголошує, що від добросовісного набувача не може вимагатися здійснення будь-яких додаткових розшукових чи перевірочних дій, спрямованих на встановлення законності дій державного реєстратора, нотаріуса, органу місцевого самоврядування чи інших органів державної влади під час виникнення, державної реєстрації або подальшого переходу права власності на об`єкт нерухомого майна.

Добросовісний учасник цивільного обороту не зобов`язаний перевіряти всю історію створення об`єкта нерухомості, законність його будівництва, повноту документів, поданих первинним набувачем для державної реєстрації права власності, правильність дій державного реєстратора при проведенні такої реєстрації, а також правомірність прийняття рішень органами державної влади чи органами місцевого самоврядування. Покладення на особу такого обов`язку фактично означало б перекладення на приватного набувача функцій державного контролю та перевірки законності діяльності уповноважених органів, що суперечить принципу правової визначеності.

Саме держава зобов`язана забезпечити належне функціонування системи державної реєстрації речових прав, достовірність відомостей офіційних реєстрів та законність діяльності своїх органів. Тому ризик помилок, недоліків або порушень, допущених державними реєстраторами чи іншими уповноваженими особами, не може покладатися на добросовісного набувача, який, проявивши розумну обачність, покладався на офіційні дані державного реєстру та чинні рішення компетентних органів.

Колегія суддів зауважує, що прокурор, посилаючись в позовній заяві на те, що задоволення позову не порушуватиме гарантії, передбачені ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, з огляду на те, що відповідач діяв недобросовісно, адже незаконно отримав в оренду первинну земельну ділянку, не навів жодного обґрунтування щодо того, в чому на його думку полягала така недобросовісність, у той час як таке твердження спростовується вищенаведеним.

З огляду на наведене, колегія суддів виходить із того, що відповідач набув право власності на спірну нежитлову будівлю на підставі нотаріально посвідченого оплатного договору купівлі-продажу після її неодноразового відчуження попередніми власниками. За таких обставин він мав правомірні підстави покладатися на достовірність відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо належності права власності продавцю, законність процедури нотаріального посвідчення правочину, а також на рішення Харківської міської ради як представницького органу власника земельної ділянки, якими було погоджено розроблення та затвердження документації із землеустрою і надано спірну земельну ділянку в оренду саме для розміщення та обслуговування зазначеної будівлі.

За таких обставин відповідач, проявивши розумну обачність та діючи добросовісно, об`єктивно не мав підстав сумніватися у правомірності набуття ним права власності на спірний об`єкт нерухомості та права оренди земельної ділянки, на якій цей об`єкт розташований.

У зв`язку з цим колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відповідач недобросовісно заволодів земельною ділянкою, прагнучи уникнути її набуття на конкурентних засадах. Такий висновок не підтверджується належними та допустимими доказами, оскільки матеріали справи не містять відомостей про те, що відповідач був обізнаний про можливі порушення, допущені під час первинної державної реєстрації права власності на спірний об`єкт, або що він будь-яким чином був причетний до їх вчинення чи діяв у змові з попередніми власниками. Сам по собі факт подальшого встановлення можливих порушень при первинній реєстрації права власності не свідчить про недобросовісність особи, яка в подальшому набула це майно за оплатним договором, покладаючись на чинні записи державного реєстру та рішення компетентних органів місцевого самоврядування.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14.12.2022 у справі №461/12525/15 (провадження № 14-190 цс 20), у п. 43 зазначила, що без встановлення обставин підтвердження недобросовісності дій, які були вчинені, неможливо переглядати всі юридичні факти, що виникли, змінилися чи припинилися. Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними із цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності (п.120 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі №910/5201/19, провадження №12-37гс21).

Разом із тим колегія суддів вважає за необхідне оцінити заявлені прокурором позовні вимоги крізь призму принципу пропорційності втручання у право відповідача на мирне володіння майном, гарантованого статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Обґрунтовуючи підстави представництва інтересів держави в особі Харківської міської ради, прокурор зазначає, що розміщення на земельній ділянці комунальної власності самочинно збудованого об`єкта нерухомості обмежує право територіальної громади на користування та розпорядження цією земельною ділянкою, а тому визнання за Харківською міською радою права власності на спірну будівлю відповідно до ч.5 ст. 376 ЦК України усуне такі перешкоди та дозволить у подальшому прийняти об`єкт в експлуатацію в установленому законом порядку.

Разом із тим колегія суддів звертає увагу, що ще до звернення прокурора до суду Харківська міська рада, діючи як власник спірної земельної ділянки, самостійно прийняла рішення про затвердження відповідачу проекту землеустрою щодо її відведення та передала земельну ділянку площею 0,0180 га в оренду строком до 01.09.2029 саме для розміщення та експлуатації належної відповідачу нежитлової будівлі. Отже, орган місцевого самоврядування реалізував свої повноваження щодо розпорядження земельною ділянкою, визнавши можливим її використання відповідачем та добровільно передавши йому право користування земельною ділянкою з метою отримання орендної плати.

За таких обставин твердження прокурора про те, що саме існування спірної будівлі перешкоджає Харківській міській раді здійснювати права власника земельної ділянки, не узгоджується з фактичною поведінкою самої міської ради, яка, усвідомлюючи існування цієї будівлі, не лише не вживала заходів до усунення таких перешкод, а навпаки, прийняла рішення про оформлення земельно-правових відносин із відповідачем та надала йому земельну ділянку в оренду.

Крім того, прокурором і позивачем не наведено жодних конкретних обставин, які б свідчили про те, які саме майнові чи публічні інтереси територіальної громади будуть реально відновлені внаслідок задоволення позову. Не подано й будь-яких розрахунків або інших доказів, які б підтверджували існування економічних, містобудівних чи інших суспільно значущих переваг від позбавлення відповідача права власності на будівлю та права користування земельною ділянкою.

Натомість встановлені у справі обставини свідчать, що відповідач набув право власності на спірну будівлю добросовісно, за оплатним нотаріально посвідченим договором після її неодноразового відчуження, покладаючись на відомості Державного реєстру речових прав, чинність нотаріально посвідченого правочину та рішення Харківської міської ради щодо надання земельної ділянки в оренду. При цьому відповідач не був учасником первинної державної реєстрації права власності на спірний об`єкт, не брав участі у діях державного реєстратора чи інших органів влади та не мав об`єктивної можливості знати про можливі порушення, які, на думку прокурора, були допущені під час первинної реєстрації права власності.

Водночас Харківська міська рада, будучи власником земельної ділянки та суб`єктом владних повноважень, тривалий час не вживала жодних заходів щодо перевірки законності існування спірного об`єкта нерухомості або усунення можливих порушень земельного чи містобудівного законодавства. Більше того, після оформлення земельно-правових відносин із відповідачем позивач не заперечував проти використання ним спірної земельної ділянки, а під час розгляду цієї справи не висловив самостійної процесуальної позиції щодо заявленого прокурором позову.

Таким чином, за наведених обставин наслідком задоволення позову фактично стане покладення негативних наслідків можливих порушень, допущених органами державної влади, державним реєстратором та самим органом місцевого самоврядування, на особу, яка таких порушень не вчиняла та добросовісно покладалася на офіційні рішення держави. Такий підхід не забезпечує справедливого балансу між публічним інтересом і правом особи на мирне володіння майном, а тому не відповідає критерію пропорційності втручання.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги прокурора, не надав належної оцінки добросовісності поведінки відповідача, не врахував принципи правової визначеності, належного урядування, захисту легітимних очікувань та необхідності дотримання справедливого балансу між публічними і приватними інтересами, а також не здійснив належної перевірки пропорційності втручання у право відповідача на мирне володіння майном.

Неврахування зазначених обставин призвело до передчасного висновку про наявність підстав для задоволення позову та, як наслідок, до ухвалення рішення, яке не відповідає встановленим фактичним обставинам справи та вимогам матеріального права.

За таких обставин оскаржуване рішення підлягає скасуванню, з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Що стосується посилання прокуратури на постанову Великої Палати Верховного Суду від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21, колегія суддів зазначає таке.

Перш за все, предметом розгляду Великої Палати було питання належного відповідача за вимогою про знесення самочинного будівництва та співвідношення правового статусу забудовника і подальшого набувача такого майна. Натомість у справі №922/2036/25 спір не стосується визначення належного відповідача за вимогою про знесення самочинного будівництва, а відтак висновки Великої Палати щодо того, хто саме має нести обов`язок зі знесення об`єкта, не впливають на вирішення спірних правовідносин.

Крім того, у справі №908/2388/21 судами було встановлено сукупність виняткових обставин, які свідчили про очевидну незаконність набуття права власності на спірний об`єкт. Зокрема, право власності було зареєстроване на підставі недостовірних документів, будівництво здійснювалося без прав на земельну ділянку, без дозвільної документації, а всі юридичні особи (відповідачі) фактично контролювалися одними й тими самими особами.

На відміну від цього, у справі №922/2036/25 відсутні обставини підроблення документів, штучного створення ланцюга відчужень чи тотожності осіб забудовника та набувача майна.

Таким чином, колегія суддів вважає безпідставним посилання прокуратури на постанову Великої Палати Верховного Суду у справі №908/2388/21, оскільки правові висновки, викладені у ній, сформовані за істотно відмінних фактичних обставин. Спірні правовідносини у справі №922/2036/25 є іншими за своїм предметом, підставами позову та фактичними обставинами, а тому наведені правові висновки не підлягають застосуванню під час вирішення цього спору.

Колегія суддів також звертає увагу на те, що у зв`язку з відмовою у задоволенні позову в повному обсязі відсутні правові підстави для надання оцінки доводам сторін щодо спливу строку позовної давності.

Відповідно до положень ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за наявності підстав для задоволення позову, тобто у випадку встановлення порушення права та обґрунтованості заявлених вимог. Оскільки в даній справі такі підстави судом не встановлені, питання застосування строків позовної давності не підлягає розгляду та правовій оцінці.

Підсумовуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що суд першої інстанції правильно встановив фактичні обставини справи та надав належну правову оцінку доказам у частині, що стосується правового режиму спірної нежитлової будівлі, порядку її первинної державної реєстрації, відсутності належних правовстановлюючих документів, відсутності документів про прийняття об`єкта в експлуатацію, присвоєння йому поштової адреси, відсутності прав на земельну ділянку, недотримання вимог законодавства у сфері державної реєстрації речових прав, а також наслідків таких порушень для прав та інтересів власника земельної ділянки – Харківської міської територіальної громади.

Разом із тим, місцевий господарський суд, правильно встановивши наведені обставини та дійшовши обґрунтованих висновків щодо незаконності первинної державної реєстрації права власності і наявності ознак самочинного будівництва, не надав належної оцінки характеру набуття спірного майна безпосередньо відповідачем, не перевірив питання його добросовісності як набувача, не дослідив критерії пропорційності втручання у право мирного володіння майном та не врахував правові висновки Великої Палати Верховного Суду і практику Європейського суду з прав людини щодо необхідності забезпечення справедливого балансу між захистом суспільного інтересу та правом особи на мирне володіння своїм майном.

Саме неповне з`ясування зазначених обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору, призвело до передчасного висновку місцевого господарського суду про наявність підстав для задоволення позовних вимог у повному обсязі.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга Фізичної особи-підприємця Черкашина Дениса Олександровича підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Харківської області від 30.09.2025 у справі №922/2036/25 - скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Керуючись статтями 13, 74, 76-79, 126, 129, 269, п.2 ч.1 ст.275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України Східний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Черкашина Дениса Олександровича задовольнити.

Рішення Господарського суду Харківської області від 30.09.2025 у справі №922/2036/25 скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки касаційного оскарження передбачено ст.286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 23.07.2026.

Головуючий суддя В.В. Россолов

Суддя О.І. Склярук

Суддя В.С. Хачатрян