Рішення від 12 липня 2026 р. у справі №369/15103/24 — Києво-Святошинський районний суд Київської області

Справа № 369/15103/24

Провадження № 2/369/1874/26

РІШЕННЯ

Іменем України

13.07.2026 року м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючої судді Пінкевич Н.С.,

секретаря Худинець Д.С.

за участі

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

третя особа ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про стягнення коштів

в с т а н о в и в :

У вересні 2024 року позивач звернувсь до суду з даним позовом. Свої вимоги мотивував тим, що 08 червня 2023 року між нею та ОСОБА_5 , за згодою її чоловіка – ОСОБА_6 укладено попередні договори купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки з кадастровим номером 3222484400:09:004:6064 та знаходиться по АДРЕСА_1 . За даними договорами сторони погодили, що основі договори купівлі-продажу нерухомого майна повинні бути укладені у строк до 15 квітня 2024 року. На виконання домовленостей нею сплачені 17 595 115 грн., що в еквіваленті становить 460 191 дол.США (423 491 дол.США за житловий будинок та 36 700 дол. США за земельну ділянку).

Будівництво житлового будинку на земельній ділянці проводилось дуже повільно і у визначений попередніми договорами строк не міг бути завершеним та основні договори не могли бути укладеними. Тому 29 лютого 2024 року між сторонами укладено додаткові угоди до попередніх договорів, яким визначено, що основний договір має бути укладений у строк до 31 серпня 2024 року включно.

Однак, будівництво велось так само повільно, а деякі етапи взагалі не були розпочаті. Тому їй стало зрозуміло, що будинок не буде побудовано у погоджений строк. Для з`ясування всіх обставин будівництва та строків нею направлено листи на адресу ОСОБА_5 , проводився огляд будівництва. Натомість вона була готова укласти основні договору в будь-який час. Але відповідач проігнорував всі звернення та так і не забезпечив завершення будівництва у строк та як наслідок укладення основних договорів. Також відповідач грошові кошти сплачені нею по попереднім договорам не повернув у строк до 01 вересня 2024 року.

Вказала, що на час укладення попередніх договорів ОСОБА_5 перебувала у зареєстрованому шлюбі з ОСОБА_6 . Положення ст.60 СК України свідчать про презумпцію спільності права власності подружжя, тому відповідачі є солідарно несуть відповідальність за невиконання правочинів, укладених в інтересах сімї.

Вважає, що основні договори не укладені з вини саме відповідача, не виконання останнім належним чином погоджених зобов`язань. Тому її права порушені, а сплачені кошти за попереднім договором купівлі-продажу земельної ділянки мають бути повернуті відповідачами у розмірі 1 519 380 грн., що в еквіваленті на дату подання позову становить 36700 дол.США.

Просила суд стягнути солідарно з ОСОБА_5 та ОСОБА_6 на користь ОСОБА_4 грошові кошти в розмірі 1 519 380 грн., що еквівалентно 36 700 дол.США, сплачених за попереднім договором купівлі-продажу земельної ділянки від 08 червня 2023 року.

Ухвалою судді Києво-Святошинського районного суду Київської області Скрипник О.Г. від 19 вересня 2024 року відкрито провадження по справі та визначено розгляд в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19 вересня 2024 року вжито заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на земельну ділянку, кадастровий номер: 3222484400:09:004:6064, площа (га): 0.1835, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2513565132080, що належить на праві власності ОСОБА_5 .

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 листопада 2024 року вжито заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на: квартиру АДРЕСА_2 ; реєстраційний номер майна: 34877797, що належить на праві власності ОСОБА_5 ; земельну ділянку, кадастровий номер: 3222484400:09:004:0251, площа (га): 0.1806, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2752737032224, що належить на праві власності ОСОБА_5 ; земельну ділянку, кадастровий номер: 3222484400:09:004:6080, площа (га): 0.1848, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2516342332080, що належить на праві власності ОСОБА_5 ; земельну ділянку, кадастровий номер: 3222484400:09:004:6066, площа (га): 0.1606, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2513678532080, що належить на праві власності ОСОБА_5 ; земельну ділянку, кадастровий номер: 3222484400:09:004:6035 площа (га): 0.1786, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2509498832080, що належить на праві власності ОСОБА_5 ; земельну ділянку, кадастровий номер: 3222484400:09:004:6022, площа (га): 0.1892, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2507461932080, що належить на праві власності ОСОБА_5 .

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 25 березня 2025 року прийнято заяву позивача ОСОБА_4 про зміну предмету позову.

Свої вимоги у заяві про зміну предмету позову позивач мотивував тим, що грошові кошти за попереднім договором передавались також і щодо житлового будинку в розмірі 17 651 104,88 грн., що в еквіваленті становить 423 491 дол.США. Основний договір не був укладений, тому грошові кошти відповідачі зобов`язані повернути не лише за попереднім договором купівлі-продажу земельної ділянки, а й за попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку у повному розмірі. У добровільному порядку кошти не повернуті.

Остаточно просила суд стягнути солідарно з ОСОБА_5 та ОСОБА_6 на користь ОСОБА_4 грошові кошти:

в розмірі 1 519 380 грн., що еквівалентно 36 700 дол.США, сплачених за попереднім договором купівлі-продажу земельної ділянки від 08 червня 2023 року;

в розмірі 17 651 104,88 грн., що еквівалентно 423 491 дол.США, сплачених за попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку від 08 червня 2023 року.

20 серпня 2025 року відповідачами ОСОБА_5 та ОСОБА_6 подано клопотання про заміну одного заходу забезпечення іншим.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 21 серпня 2025 року відмовлено у задоволенні клопотання про заміну одного заходу забезпечення іншим.

Постановою Київського апеляційного суду від 05 травня 2026 року ухвалу районного суду залишено без змін.

08 вересня 2025 року представником ОСОБА_5 заявлено відвід судді Скрипник О.Г.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 вересня 2025 року заяву представника відповідача, адвоката Педенка Д.В. про відвід судді Києво-Святошинського районного суду Київської області Скрипник О.Г. від розгляду справи за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_3 про стягнення грошових коштів, визнати необгрутованою та передано заяву про відвід судді Скрипник О.Г. для розгляду іншому судді, визначеному в порядку, встановленому ч.1 ст. 22 ЦПК України.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 29 вересня 2025 року відмовлено у задоволенні відводу судді Скрипник О.Г.

20 серпня 2025 року, 30 вересня 2025 року відповідачами ОСОБА_5 та ОСОБА_6 подані письмові пояснення. Вказали, що між сторонами укладені удавані правочини та насправді мають регулюватись за правилами договорів будівельного підряду. За цими договорами сторони домовились, що за кошти та замовленням позивачки відповідач спорудить індивідуальний житловий будинок. У додаткових договорах погодженно також спорудження чаші басейну та надання позивачкою проектно-кошторисної документації та проекту чаші.

У порушення домовленостей позивачка станом на 31 серпня 2024 року не надала документації, проекту, що виключало можливість своєчасного завершення будівництва та укладення основних договорів. Ними надсилались пропозиції щодо врегулювання спірних питань, які залишились без жодного реагування. Досягти будь-яких домовленостей в поза судовому порядку не вдалось. Натомість нею за рахунок сплачених коштів здійснено будівництво, з позивачкою підписано акти приймання-передачі виконаних робіт по трьох етапах виконання будівельних робіт. Тому позивач не має права вимагати повернення коштів, за рахунок яких здійснювалось будівництво індивідуального житлового будинку.

Просили врахувати письмові пояснення при вирішенні спору та відмовити у задоволенні позову.

Згідно з розпорядженням керівника апарату Києво-Святошинського районного суду Київської області Распутньої Н.О. № 815 від 31.10.2025 року щодо повторного автоматичного розподілу справи № 369/15103/24 та протоколу повторного автоматичного розподілу судової справи між суддями від 31.10.2025 року вказану справу передано на розгляд судді Пінкевич Н.С.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 05 листопада 2025 року справу прийнято до провадження судді Пінкевич Н.С., призначено підготовче засідання.

30 вересня 2025 року представником відповідачів ОСОБА_5 та ОСОБА_6 подано клопотання про зупинення провадження по справі.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 березня 2026 року відмовлено у задоволенні клопотання про зупинення провадження по справі.

06 березня 2026 року, 09 березня 2026 року відповідачами ОСОБА_5 та ОСОБА_6 подано заяву про заміну одного заходу забезпечення позову іншим.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 10 березня 2026 року відмовлено у задоволенні клопотання про заміну одного заходу забезпечення позову іншим.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 27 травня 2026 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до розгляду в судовому засіданні.

03 червня 2026 року представником відповідачів ОСОБА_5 та ОСОБА_6 подано клопотання про заміну одного способу забезпечення позову іншим.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 13 липня 2026 року відмовлено у задоволенні клопотання про заміну одного способу забезпечення позову іншим.

При розгляді справи представник позивача позовні вимоги підтримав та просив задоволити позов у повному обсязі.

У судовому засіданні представник відповідачів проти доводів позову заперечував, просив відмовити у задоволенні первісного позову.

Заслухавши пояснення представників, дослідивши матеріали даної цивільної справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 №2 передбачено, що відповідно до статей 55, 124 Конституції України та статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

У п. 33 рішення ЄСПЛ від 19.02.2009 у справі «Христов проти України» суд зазначив, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване ч. 1 ст. 6 Конвенції, слід тлумачити в контексті преамбули Конвенції, яка, зокрема, проголошує верховенство права як складову частину спільної спадщини Договірних держав.

Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема, бути припинення дії, яка порушує право.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

У справі Bellet v. France Суд зазначив, що стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи: роз`яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.202 ЦК України).

Відповідно до вимог ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними (ста. 628 ЦК України).

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до ст.ст. 655, 657 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

При розгляді справи судом встановлено, що 08.06.2023 року між ОСОБА_5 (від імені якої діяв ОСОБА_3 ) як Продавцем та ОСОБА_4 , як Покупцем, були укладені нотаріальні договори:

попередній договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., зареєстровано в реєстрі за № 3315;

попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., зареєстровано в реєстрі за № 3316.

За умовами Попереднього договору купівлі-продажу будинку: Сторони зобов`язуються до «15» квітня 2024 року включно укласти Договір купівлі – продажу житлового будинку (надалі – Основний договір купівлі продажу житлового будинку), що буде збудований Продавцем на земельній ділянці що розташована: АДРЕСА_1 , площею 0,1835 га., кадастровий номер 3222484400:09:004:6064 (надалі – «Земельна ділянка»).

За умовами Попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки: Сторони зобов`язуються до «15» квітня 2024 року включно укласти (підписати та нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 3222484400:09:004:6064 (надалі – Основний договір купівлі продажу земельної ділянки), що розташована: АДРЕСА_1 , площею 0,1835 га.

Відповідно до п. 3 попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку, в рахунок належних за Основним договором купівлі-продажу житлового будинку платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу житлового будинку та підтвердження своєї платіжної спроможності, Покупець повинен сплатити Продавцю Гарантійний внесок за наступними реквізитами, таким чином:

протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту укладення даного Договору - 15 % від вартості житлового будинку, визначеної п. 2 даного Договору – 79 404, 68 доларів США;

протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №1 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 25% від вартості житлового будинку -132 341.13 доларів США;

протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №2 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 40% від вартості житлового будинку – 211 745.80 доларів США;

протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №2 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 20% від вартості житлового будинку – 105 872.90 доларів США.

Відповідно до п. 2 попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки, сторони визначили, що за основним договором купівлі-продажу земельної ділянки, за яким Продавець зобов`язується продати, а Покупець купити Земельну ділянку, вартість вказаної Земельної ділянки на дату підписання Основного договору купівлі-продажу земельної ділянки становитиме еквівалент 1 718 018.75 (один мільйон сімсот вісімнадцять тисяч вісімнадцять) гривень 75 копійок.

Відповідно до п. 2.1 попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки, Покупець сплачує Продавцю Гарантійний внесок у порядку та у розмірі, визначеному у цьому пункті Попереднього договору. Метою сплати Гарантійного внеску є забезпечення Покупцем свого обов`язку придбати Земельну ділянку шляхом укладення Основного договору купівлі-продажу земельної ділянки та здійснення оплати по ньому. В рахунок належних за Основним договором купівлі-продажу земельної ділянки платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі Земельної ділянки та підтвердження своєї платіжної спроможності, Покупець повинен сплатити Продавцю Гарантійний внесок.

Гарантійний внесок становить повинен бути сплачений в наступні строки : частина гарантійного внеску в розмірі 6 881.25 доларів США протягом 5 календарних днів з моменту укладання даного Договору; залишок гарантійного внеску у розмірі 3 118,75 доларів США протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №1, є частиною платежу, зазначеного в п. 3.1 цього Договору.

Відповідно до п. 3 попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки, вартість Земельної ділянки, визначена п. 2 цього Попереднього договору, сплачується шляхом зарахування коштів на рахунок Продавця, реєстраційний номер облікової картки платника податків за даними Державного реєстру фізичних осіб – платників податків НОМЕР_1 , за реквізитами, або готівковими коштами, що оформлюється заявою про розрахунок:

3.1 протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №1 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 25% від вартості земельної ділянки, визначеної п. 2 даного Договору, що становить – суму в гривні, що за комерційним курсом купівлі готівкового долара США за гривні через операційну касу банку, що встановлений центральним відділенням АТ «УкрСиббанк» у м. Києві, станом на 10:00 на дату платежу становитиме еквівалент 11 468.75 доларів США.

3.2 протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №2 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 40% від вартості земельної ділянки, визначеної п. 2 даного Договору, що становить – суму в гривні, що за комерційним курсом купівлі готівкового долара США за гривні через операційну касу банку, що встановлений центральним відділенням АТ «УкрСиббанк» у м. Києві, станом на 10:00 на дату платежу становитиме еквівалент 18 350 доларів США.

3.3 протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №3 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 20% від вартості земельної ділянки, визначеної п. 2 даного Договору, що становить – суму в гривні, що за комерційним курсом купівлі готівкового долара США за гривні через операційну касу банку, що встановлений центральним відділенням АТ «УкрСиббанк» у м. Києві, станом на 10:00 на дату платежу становитиме еквівалент 9 175 доларів США.

На виконання умов Попередніх договорів купівлі – продажу житлового будинку та земельної ділянки, ОСОБА_4 сплачено:

08.06.2023 року: 3 231 410, 70 грн., що еквівалентно 86 286 дол. США (за курсом АТ «Укрсиббанк»), що підтверджується нотаріальною заявою ОСОБА_3 представника ОСОБА_5 , справжність підпису на якій засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., реєстраційний номер 3331;-

12.10.2023 року: 5 493 542 грн., що еквівалентно 143 810 дол. США (за курсом АТ «Укрсиббанк»), що підтверджується нотаріальною заявою ОСОБА_3 представника ОСОБА_5 , справжність підпису на якій засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., реєстраційний номер 6128;

29.02.2024 року: 8 870 162, 25 грн., що еквівалентно 230 095 дол. США (за курсом АТ «Укрсиббанк»), що підтверджується нотаріальною заявою ОСОБА_3 представника ОСОБА_5 , справжність підпису на якій засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скорик О.М., реєстраційний номер 647.

Також у подальшому 29.02.2024 року між ОСОБА_5 (від імені якої діяв ОСОБА_3 ) та ОСОБА_4 були укладені нотаріальні додаткові угоди до попередніх договорів, а саме:

Додаткова угода № 1 до Попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку від 08.06.2023 року, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скорик О.М., зареєстровано в реєстрі за № 646;

Додаткова угода № 1 до Попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки від 08.06.2023 року, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скорик О.М., зареєстровано в реєстрі за № 645.

Даними угодами змінено строк (термін) укладання Основного Договору купівлі – продажу житлового будинку та Основного Договору купівлі-продажу земельної ділянки: основні договори купівлі – продажу мають бути укладені до 31 серпня 2024 року включно (пункти 1 Додаткових угод від 29.02.2024 року).

Таким чином, за умовами укладених договорів ОСОБА_5 зобов`язувалася збудувати житловий будинок та договір купівлі-продажу нерухомого майна мав бути нотаріально посвідчений не пізніше 31 серпня 2024 року включно.

З диспозиції частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України випливає висновок, що попередній договір не є майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплату, виконання робіт та оплату робіт тощо, з такого договору виникає єдине спільне для сторін зобов`язання - укласти в майбутньому договір на узгоджених ними умовах.

Відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

В силу цих положень припиняються зобов`язання сторін укласти основний договір, що унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення у набувача права власності на майно. Проте припинення зобов`язання за попереднім договором не звільняє сторін від відповідальності, зокрема, передбаченої умовами попереднього договору, за порушення, вчинене під час його дії.

Такий правовий висновок міститься у постановах Верховного Суду від 22 квітня 2021 року в справі № 551/980/19 та від 15 липня 2020 року в справі № 205/5667/16-ц.

П.8, п.9 та п. 10 попередніх договорів врегульовано питання не укладення основного договору у визначений строк як з вини покупця, так і з вини продавця.

З пояснень сторін вбачається, що причиною не укладення основного договору покупець вважає невиконання своїх зобов`язань ОСОБА_5 , а остання в свою чергу невиконання зі сторони ОСОБА_4

ОСОБА_4 наголошувала, що оскільки сторонами основний договір не був укладений у встановлений попереднім договором строк до 31 серпня 2024 року, тому всі зобов`язання за ним припинились і відповідач має повернути кошти.

За правилами ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України), а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).

При цьому, належність доказів - правова категорія, яка свідчить про взаємозв`язок доказів з обставинами, що підлягають встановленню, як для вирішення всієї справи, так і для здійснення окремих процесуальних дій.

Правила допустимості доказів визначають легітимну можливість конкретного доказу підтверджувати певну обставину в справі. Правила допустимості доказів встановлені з метою об`єктивності та добросовісності у підтвердженні доказами обставин у справі, виходячи з того, що нелегітимні засоби не можуть використовуватися для досягнення легітимної мети, а також враховуючи те, що правосудність судового рішення, яке було ухвалене з урахуванням нелегітимного доказу, завжди буде під сумнівом.

Допустимість доказів є важливою ознакою доказів, що характеризує їх форму та означає, що обставини справи, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами.

Згідно з ч. 2 ст. 77 ЦПК України, предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 2 ст. 43 ЦПК України обов`язок надання усіх наявних доказів до початку розгляду справи по суті покладається саме на осіб, які беруть участь у справі.

За вимогами ст. 13 Цивільного процесуального кодексу України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.

Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Відповідно до ч. ч. 1, 5, 6, 7 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

З матеріалів справи та пояснень сторін вбачається, що основний договір між сторонами не був укладений, ні у строк до 31 серпня 2024 року, ні на час розгляду справи. Станом на час вирішення спору будинок збудований та прийнятий в експлуатацію, йому присвоєно поштову адресу, що підтверджується наданим ОСОБА_5 повідомленням про початок будівельних робіт від 28.07.2025, технічним паспортом житлового будинку садибного типу, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484400:09:004:6064 від 06.08.2025, витягом з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва про реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 14.08.2025, наказом про присвоєння адреси № 107 від 15.08.2025, витягом з державного реєстру речових прав № 439994778 від 19.08.2025 та копіями Актів приймання виконаних підрядних робіт від 24.07.2023 року, від 26.10.2023 року, від 29 січня 2024 року та від 30 липня 2025 року до Договору підряду № 5 від 08 червня 2023 року.

Дані обставини ОСОБА_4 не спростовані, як і не спростовані відповідачами доводи позивача про сплату нею грошових коштів по попередньому договору як купівлі-продажу житлового будинку, так і земельної ділянки.

Умовами попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки сторони передбачили порядок прийняття робіт, а саме надсилання відповідного акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком 1 на електронну адресу покупця, визначену договорами.

На виконання договірних зобов`язань підписані Акти №1 за 12.10.2023 року за фактом спорудження фундаменту та №2 за 13.02.2024 року за фактом спорудження каркасу будинку для монтування фасадів та віконних систем. Гідроізоляція та утеплення фундаменту. Факт їх підписання зі сторони ОСОБА_4 при розгляді справи не заперечено та не спростовано.

На підставі наданих сторонами пояснень, доказів вбачається, що попередніми договорами купівлі-продажу житлового будинку передбачено обов`язок ОСОБА_5 збудувати житловий будинок, що замовлений ОСОБА_4 та будувався спеціально на його замовлення на обраній ОСОБА_4 земельній ділянці, передбачено обов`язок ОСОБА_4 оплачувати кожний виконаний етап робіт окремо, передбачено порядок прийняття виконаних робіт ОСОБА_4 шляхом підписання актів приймання-передачі виконаних робіт та відповідальність за порушення зобов`язання з оплати виконаних робіт.

При розгляді справи, позивач не пояснив необхідність встановлення додаткових обов`язків сторін у попередніх договорах купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, крім обов`язку укласти основний договір у певний час та за певну ціну.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Отже, сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому разі, за умови недоведеності тих чи інших обставин суд вправі винести рішення по справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі. Зважаючи, що позивачем не доведено вимоги щодо укладення саме попередніх договорів купівлі-продажу майна, неукладення основних договорів купівлі-продажу у строк лише з вини відповідача, який в свою чергу направляв вимоги про укладення договорів у погоджений строк, і позивачем, і відповідачем вчинялись певні дії для досягнення домовленостей (як щодо будівництва індивідуального житлового будинку, так і оплата такого будівництва), несли витрати на його виконання, підстави для задоволення позову на підставах, вказаних у позові, відсутні.

Крім того, рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 22 травня 2026 року позов ОСОБА_5 до ОСОБА_4 про визнання попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки удаваними правочинами вчиненими для приховання договору будівельного підряду задоволений (справа 369/16719/25, на час вирішення справи рішення не набрало законної сили та оскаржується в апеляційному порядку):

визнано попередній договір купівлі-продажу житлового будинку від 08 червня 2023 року, укладений між ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_2 ), удаваним правочином вчиненим для приховання договору будівельного підряду;

визнано попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки від 08 червня 2023 року, укладений між ОСОБА_5 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_2 ), удаваним правочином вчиненим для приховання договору будівельного підряду;

стягнено з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_5 заборгованість за попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку від 08 червня 2023 року у розмірі 1 563 235.99 грн.

Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про необхідність відмови у задоволенні позову.

Також при розгляді даної справи судом вживались заходи забезпечення позову від 19 вересня 2024 та від 14 листопада 2024 року.

Відповідно до п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про практику застосування судами цивільного процесуального законодавства при розгляді заяв про забезпечення позову» № 9 від 22 грудня 2006 року: розглядаючи заяву про забезпечення позову, суд (суддя) має з урахуванням доказів, наданих позивачем на підтвердження своїх вимог, пересвідчитися, зокрема, в тому, що між сторонами дійсно виник спір та існує реальна загроза невиконання чи утруднення виконання можливого рішення суду про задоволення позову; з`ясувати обсяг позовних вимог, дані про особу відповідача, а також відповідність виду забезпечення позову, який просить застосувати особа, котра звернулася з такою заявою, позовним вимогам.

Згідно вимог ч. 1, 2 ст. 150 ЦПК України, позов забезпечується: 1) накладенням арешту на майно та (або) грошові кошти, що належать або підлягають передачі або сплаті відповідачеві і знаходяться у нього чи в інших осіб; 2) забороною вчиняти певні дії ; 3) встановленням обов`язку вчинити певні дії; 4) забороною іншим особам вчиняти дії щодо предмета спору або здійснювати платежі, або передавати майно відповідачеві чи виконувати щодо нього інші зобов`язання; 5) зупиненням продажу арештованого майна, якщо подано позов про визнання права власності на це майно і про зняття з нього арешту; 6) зупиненням стягнення на підставі виконавчого документа, який оскаржується боржником у судовому порядку; 7) передачею речі, яка є предметом спору, на зберігання іншим особам, які не мають інтересу в результаті вирішення спору; 8) зупиненням митного оформлення товарів чи предметів; 9) арештом морського судна, що здійснюється для забезпечення морської вимоги; 10) іншими заходами, необхідними для забезпечення ефективного захисту або поновлення порушених чи оспорюваних прав та інтересів, якщо такий захист або поновлення не забезпечуються заходами, зазначеними у пунктах 1-9 цієї частини. Суд може застосувати кілька видів забезпечення позову.

Також слід зазначити, що статтею 124 Конституції України визначено принцип обов`язковості судових рішень, який з огляду на положення статей 2, 18, 153 ЦПК України поширюється також на ухвалу суду про забезпечення позову. При цьому відповідно до частини третьої статті 149 ЦПК України забезпечення позову допускається як до пред`явлення позову, так і на будь-якій стадії розгляду справи, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених чи оспорюваних прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся або має намір звернутися до суду.

Отже, метою забезпечення позову є вжиття судом заходів щодо охорони матеріально-правових інтересів позивача від можливих недобросовісних дій з боку відповідача, щоб забезпечити позивачу реальне та ефективне виконання судового рішення, якщо воно буде прийняте на користь позивача, в тому числі з метою запобігання потенційним труднощам у подальшому виконанні такого рішення.

При здійсненні судочинства суди застосовують Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 №ETS N 005 та практику Європейського суду з прав людини як джерело права (ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини»). У відповідності до приписів ст. 6 Конвенції кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.

Відповідно до ст. 13 Конвенції кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

При цьому, Європейський суд з прав людини у рішенні від 29 червня 2006 року у справі «Пантелеєнко проти України» зазначив, що засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом.

У рішенні від 31 липня 2003 року у справі «Дорани проти Ірландії» Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття «ефективний засіб» передбачає запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Причому, як наголошується у рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Н. проти Нідерландів», ефективний засіб - це запобігання тому, щоб відбулося виконання заходів, які суперечать Конвенції, або настала подія, наслідки якої будуть незворотними.

При вирішенні справи «Каіч та інші проти Хорватії» (рішення від 17 липня 2008 року) Європейський Суд з прав людини вказав, що для Конвенції було б неприйнятно, якби стаття 13 декларувала право на ефективний засіб захисту але без його практичного застосування. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Таким чином, Держава Україна несе обов`язок перед зацікавленими особами забезпечити ефективний засіб захисту порушених прав, зокрема - через належний спосіб захисту та відновлення порушеного права. При чому обраний судом спосіб захисту порушеного права має бути ефективним та забезпечити реальне відновлення порушеного права.

Відповідно до ст. 158 ЦПК України суд може скасувати заходи забезпечення позову з власної ініціативи або за вмотивованим клопотанням учасника справи. Клопотання про скасування заходів забезпечення позову розглядається в судовому засіданні не пізніше п`яти днів з дня надходження його до суду. У разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи. Якщо протягом вказаного строку за заявою позивача (стягувача) буде відкрито виконавче провадження, вказані заходи забезпечення позову діють до повного виконання судового рішення.

У випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Статтею 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Таким чином, згідно ч. 9 ст. 158 ЦПК України у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Враховуючи, що судом ухвалено рішення, яким відмовлено у задоволенні позову, суд на підставі ч. 9 ст. 158 ЦПК України вважає за необхідне скасувати заходи забезпечення вказаного позову, вжиті відповідно до ухвал суду від 19 вересня 2024 та від 14 листопада 2024 року.

Обґрунтовуючи своє рішення, суд приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Керуючись ст.ст.12, 81, 141, 200, 206, 263-265 ЦПК України, суд –

в и р і ш и в :

У задоволенні позову ОСОБА_4 до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про стягнення коштів відмовити.

Скасувати заходи забезпечення позову, вжитих ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19 вересня 2024 року, шляхом зняття арешту з земельної ділянки, кадастровий номер: 3222484400:09:004:6064, площа (га): 0.1835, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2513565132080, що належить на праві власності ОСОБА_5 .

Скасувати заходи забезпечення позову, вжитих ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 листопада 2024 року шляхом зняття арешту з: квартири АДРЕСА_2 ; реєстраційний номер майна: 34877797, що належить на праві власності ОСОБА_5 ; земельної ділянки, кадастровий номер: 3222484400:09:004:0251, площа (га): 0.1806, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2752737032224, що належить на праві власності ОСОБА_5 ; земельної ділянки, кадастровий номер: 3222484400:09:004:6080, площа (га): 0.1848, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2516342332080, що належить на праві власності ОСОБА_5 ; земельної ділянки, кадастровий номер: 3222484400:09:004:6066, площа (га): 0.1606, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2513678532080, що належить на праві власності ОСОБА_5 ; земельної ділянки, кадастровий номер: 3222484400:09:004:6035 площа (га): 0.1786, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2509498832080, що належить на праві власності ОСОБА_5 ; земельної ділянки, кадастровий номер: 3222484400:09:004:6022, площа (га): 0.1892, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2507461932080, що належить на праві власності ОСОБА_5 .

Інформація про позивача: ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса: АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 .

Інформація про відповідача: ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , адреса: АДРЕСА_4 ; РНОКПП НОМЕР_1 .

Інформація про третю особу: ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , адреса: АДРЕСА_4 ; РНОКПП НОМЕР_3 .

Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги до Київського апеляційного суду, а в разі, якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлено 22 липня 2026 року.

Суддя Наталія ПІНКЕВИЧ