Постанова від 14 липня 2026 р. у справі №927/720/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

?

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 липня 2026 року

м. Київ

cправа № 927/720/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснов Є. В. - головуючий, Могил С. К., Волковицька Н. О.,

секретар судового засідання - Кондратюк Л. М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.02.2026 (колегія суддів: Майданевич А. Г., Сулім В. В., Гаврилюк О. М.) та рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.11.2025 (суддя Романенко А. В.) у справі

за позовом заступника керівника Чернігівської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Управління комунального майна Чернігівської обласної ради до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю Лікувально-профілактичного закладу "СімМед", 2) Шеня Юрія Миколайовича, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Чернігівської обласної ради про розірвання договору купівлі-продажу, визнання недійсним іпотечного договору, зобов`язання повернути майно та скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно,

за участю:

прокурора - Цимбалістого Т. О.,

представника позивача - Свиридова С. С.,

представника відповідача-1 та відповілача-2 - Шевченко О. А.,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

1. Заступник керівника Чернігівської обласної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (далі - Управління комунального майна) звернувся до Господарського суду Чернігівської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лікувально-профілактичний заклад "СімМед" (далі - відповідач-1, ТОВ "ЛПЗ "СімМед") та ОСОБА_1 (далі - відповідач-2), в якій просив:

- розірвати договір купівлі-продажу від 22.03.2013 нежитлової будівлі, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладений між Управлінням комунального майна та ТОВ "ЛПЗ "СімМед";

- визнати недійсним іпотечний договір від 28.07.2023, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "ЛПЗ "СімМед";

- зобов`язати ОСОБА_1 повернути на користь територіальної громади сіл, селищ, міст Чернігівської області в особі Управління комунального майна нежитлове приміщення - медичний центр літ. А-2 на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 26040774101) шляхом підписання акту приймання-передачі;

- скасувати державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - нежитлове приміщення медичний центр літ. А-2 на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 26040774101).

2. На обґрунтування позовних вимог прокурор зазначав, що невиконання ТОВ "ЛПЗ "СімМед" умов договору купівлі-продажу від 22.03.2013 об`єкту приватизації в частині: відсутності правових підстав для подання декларації про готовність до експлуатації об`єкта нерухомості; непроведення робіт з реконструкції об`єкта приватизації в погоджені строки; недотримання умов щодо використання такого об`єкта в якості лікувального закладу протягом не менше п`яти років після введення його в експлуатацію (пункти 5.3.1., 5.3.2 договору) - свідчить про існування підстав для застосування частини дев`ятої статті 26 Закону України "Про приватизацію державного комунального майна", зокрема, розірвання договору і повернення спірного майна в спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в особі Управління комунального майна. Водночас задоволення вимоги про розірвання договору купівлі-продажу від 22.03.2013 нежитлової будівлі тягне за собою визнання недійсним іпотечного договору від 28.07.2023, укладеного між ТОВ "ЛПЗ "СімМед" та ОСОБА_1 .

Фактичні обставини справи, встановлені судами

3. 22.03.2013 між Управлінням комунального майна (продавець) та ТОВ "ЛПЗ "СімМед" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі (зареєстрований в Реєстрі за № 668) (далі - договір від 22.03.2013), за умовами якого продавець зобов`язався передати в власність покупцю об`єкт спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області - нежитлову будівлю овочесховища з надбудовою клінічної лабораторії загальною площею 628,8 кв. м, що на плані зазначена літерами Г-1, Г1- 1, Г2-1, ГЗ-1, Г4-1, Г5-1, Г6-1, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці площею 5,0224 га (державний акт на право постійного користування земельною ділянкою від 31.08.2012 серія ЯЯ № 377286, виданий КЛПЗ "Чернігівський обласний онкологічний диспансер" для обслуговування будівель і споруд, кадастровий номер 7410100000:02:006:0059) (далі - об`єкт приватизації), а покупець зобов`язався прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в цьому договорі умови.

4. Об`єкт приватизації належить територіальним громадам сіл, селищ, міст Чернігівської області на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого виконавчим комітетом Чернігівської міської ради 25.07.2008 на підставі рішення від 21.07.2008 № 189.

5. Об`єкт приватизації продається шляхом викупу на підставі рішень Чернігівської обласної ради від 26.02.2010 "Про затвердження Переліку об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, що підлягають приватизації в 2010 році" та від 29.03.2012 "Про продовження терміну дії рішення обласної ради від 26.02.2010 "Про затвердження Переліку об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, що підлягають приватизації в 2010 році".

6. Згідно з пунктом 1.3 договору від 22.03.2013 об`єкт приватизації (з урахуванням ПДВ) продано за 873 853,08 грн, у тому числі ПДВ 145 642,18 грн.

7. За змістом пункту 5.3 договору від 22.03.2013 покупець зобов`язаний виконати умови продажу об`єкта приватизації, а саме: завершити роботи по реконструкції та введення в експлуатацію об`єкта протягом п`яти років з дня підписання цього договору; використовувати об`єкт в якості лікувального закладу на протязі не менше п`яти років після введення об`єкта в експлуатацію; забезпечити дотримання санітарних та екологічних норм.

8. Покупець також зобов`язаний здійснити державну реєстрацію об`єкта приватизації (пункт 5.4 договору від 22.03.2013).

9. Виходячи з умов пунктів 5.5- 5.9 договору обов`язки покупця, передбачені договором від 22.03.2013, зберігають свою дію для осіб, які придбають об`єкт приватизації в разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань. Подальше відчуження об`єкту приватизації можливе лише за умови збереження для нового власника зобов`язань, визначених у пункті 5.3 цього договору, виключно за згодою органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням у порядку, що затверджується Фондом державного майна України. У разі подальшого відчуження приватизованого об`єкту, новий власник об`єкта приватизації зобов`язаний в двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на об`єкт приватизації, подати органу приватизації копії документів, що підтверджують його право власності. Договори про подальше відчуження об`єкта приватизації, обтяженого зобов`язаннями, що визначені в договорі від 22.03.2013, підлягають нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законодавством, державній реєстрації. Відсутність погодження органом приватизації подальшого відчуження об`єкта приватизації є підставою для визнання правочинів щодо такого відчуження недійсним.

10. Пунктами 7.5, 12.3 договору від 22.03.2013 передбачено, що в разі невиконання покупцем зобов`язань, продавець має право в установленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта приватизації за актом приймання-передавання в спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області.

11. У разі невиконання однією зі сторін умов договору від 22.03.2013, він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт приватизації повертається в спільну власність територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області в порядку, встановленому чинним законодавством України.

12. Судами встановлено та сторонами визнається, що покупець ТОВ "ЛПЗ "СімМед" повністю розрахувався з продавцем - Управлінням комунального майна за об`єкт приватизації, перерахувавши продавцю кошти в сумі 873 853,08 грн. Наведені обставини також встановлені в рішенні Господарського суду Чернігівської області від 24.03.2024 у справі № 927/1370/23 (яке набуло законної сили 24.04.2024).

13. Передача об`єкта приватизації здійснена продавцем покупцю за актом приймання-передачі від 19.04.2013.

14. Згодом сторони вносили зміни до договору купівлі-продажу від 22.03.2013. Так, 28.07.2018 сторонами укладений договір про внесення змін (реєстровий № 632), яким пункт 5.3.1 щодо умов продажу об`єкта приватизації виклали в новій редакції. Відповідно до цих змін покупець зобов`язався завершити реконструкцію та ввести об`єкт в експлуатацію до 22.03.2022. Решта умов залишилася незмінною.

15. 10.05.2023 Управлінням комунального майна проведено поточну перевірку виконання умов договору від 22.03.2013.

16. За результатом перевірки складено акт, у якому зазначено, що відповідно до завершеного проекту реконструкції власної нежитлової будівлі овочесховища для улаштування медичного центру на орендованій земельній ділянці на АДРЕСА_1 ТОВ "ЛПЗ "СімМед" подало декларацію про готовність до експлуатації об`єкта (реєстраційний номер ЧГ101211203233), що зареєстрована 15.12.2021 в Єдиній державній системі у сфері будівництва. Покупцем під час проведення будівельно-монтажних робіт по реконструкції об`єкту приватизації забезпечено дотримання санітарних та екологічних норм; проведено державну реєстрацію об`єкта приватизації. За наслідками проведеної реконструкції загальна площа нерухомого майна складає 651,8 кв. м.

17. За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на об`єкт нерухомості - нежитлове приміщення, загальною площею 651,8 кв. м, медичний центр літ А-2 за адресою: АДРЕСА_1, зареєстроване 22.03.2013 за ТОВ "ЛПЗ "СімМед", реєстраційний номер об`єкта нерухомості: 26040774101.

18. Згідно з висновком, який наведений в акті, ТОВ "ЛПЗ "СімМед" виконано умови договору від 22.03.2013 в частині проведення, завершення реконструкції та введення об`єкта приватизації в експлуатацію (реконструкція завершена, об`єкт введений в експлуатацію, державна реєстрація проведена). Після введення об`єкта приватизації в експлуатацію будівля в якості лікувального закладу не використовується. Вирішено продовжити контроль за виконанням умов пункта 5.3.2 даного договору в частині використання об`єкта приватизації в якості лікувального закладу протягом не менше п`яти років.

19. 19.06.2023 сторонами укладений договір про внесення змін до договору від 22.03.2013 (зі змінами від 27.07.2018, за реєстровим № 632), переглянуто редакцію пункта 5.3.2 (умови з продажу об`єкта приватизації), за якою покупець зобов`язаний забезпечити збереження профілю об`єкта в якості лікувального закладу протягом не менше п`яти років від введення об`єкта в експлуатацію. Решта умов договору від 22.03.2013 залишена без змін.

20. Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 26.03.2024 у справі № 927/1370/23 за позовом Управління комунального майна до відповідачів ТОВ "ЛПЗ "СімМед" та ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 22.03.2013 (набуло законної сили 26.04.2024) встановлено, що: ТОВ "ЛПЗ "СімМед" подало декларацію про готовність до експлуатації об`єкта (реєстраційний номер: ЧГ101211203233), що зареєстрована 15.12.2021 в Єдиній державній системі у сфері будівництва. У даній декларації з незначними наслідками (СС1) у відомостях про об`єкт будівництва зазначено: реконструкція власної нежитлової будівлі овочесховища для улаштування медичного центру на орендованій земельній ділянці на АДРЕСА_1 ; код об`єкта: 1264.2 (лікарні профільні, диспансери згідно з державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000). У межах цієї справи суд установив факт виконання покупцем умов договору від 22.03.2013 (зареєстрований в Реєстрі за № 668) з продажу об`єкта приватизації (визначених у пунктах 5.3.1, 5.3.2), що стало підставою для відмови в позові про його розірвання.

21. 28.07.2023 між ОСОБА_1 (іпотекодержателем) та ТОВ "ЛПЗ "СімМед" (іпотекодавець) укладений іпотечний договір, за умовами пункта 1.1 якого іпотекою забезпечуються вимоги іпотекодержателя до іпотекодавця, що випливають з договору позики від 20.06.2023, за реєстровим № 837, зі змінами від 28.07.2023 за реєстровим № 921, посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Коваленком В. В., укладеного між іпотекодавцем та іпотекодержателем, за яким сума позики становить 2 000 000,00 грн, зі строком погашення до 01.08.2023.

22. Згідно з пунктом 1.3. іпотечного договору предмет іпотеки - нерухоме майно, нежитлове приміщення, медичний центр літ А-2, загальною площею 651,8 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1, розташований на земельній ділянці площею 0,2864 га, за кадастровим номером 7410100000:02:006:0247, цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування закладів охорони здоров`я та соціальної допомоги, що перебуває в оренді відповідно до договору оренди землі, укладеного між Чернігівською обласною радою та іпотекодавцем 04.07.2018.

23. Пунктом 1.4 іпотечного договору передбачено, що за домовленістю сторін на дату його укладення заставна вартість предмета іпотеки складає 2 500 000,00 грн.

24. Пунктом 1.7 іпотечного договору встановлено, що у випадку невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем відповідних положень договору позики та / або невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем відповідних положень іпотечного договору, іпотекодержатель має право отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами.

25. У пунктах 4.1, 4.2, 4.4 іпотечного договору сторони установили, що в разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем умов договору позики та / або порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язань, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

26. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

27. У разі виникнення в іпотекодержателя права на звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель має право звернутись до уповноважених органів з метою реєстрації права власності на предмет іпотеки на підставі іпотечного договору.

28. Іпотекодержатель приймає в власність та реєструє за собою предмет іпотеки, при цьому, письмово повідомляє іпотекодавця, шляхом направлення за 30 днів іпотекодавцю повідомлення щодо реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем у разі, якщо не будуть усунуті викладені в цьому повідомленні порушення умов договору позики.

29. Ціною придбання в власність є ціна, що визначається на момент звернення стягнення згідно зі звітом про оцінку предмета іпотеки, виконаного відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

30. Наявність будь-яких інших документів, крім іпотечного договору та письмового повідомлення іпотекодержателя щодо реєстрації предмета іпотеки, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки, не вимагається. Іпотечний договір має силу правовстановлюючого договору на предмет іпотеки. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя з моменту державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.

31. 01.11.2023 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване право власності ОСОБА_1 на нерухоме майно - нежитлове приміщення загальною площею 651,8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер об`єкта нерухомості: 26040774101; документи подані для реєстрації: вимога іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та / або умов іпотечного договору, серія та номер: 1218, видана 04.09.2023, приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Коваленком В. В.; довідка іпотекодержателя про суму боргу за основним зобов`язанням та про вартість предмета іпотеки, серія та номер: б/н від 01.11.2023, видана ОСОБА_1 ; документ, що підтверджує надсилання іпотекодавцю (боржнику) вимоги іпотекодержателя про усунення порушення основного зобов`язання та / або умов іпотечного договору, серія та номер: 1400057901588, виданий АТ "Укрпошта" 04.09.2023.

32. 10.11.2023 ОСОБА_1 звернувся до Управління комунального майна з листом № 1, яким повідомив, що з 01.11.2023 є новим власником нежитлової будівлі овочесховища з надбудовою клінічної лабораторії загальною площею 651,8 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Вказаний об`єкт зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як нежитлове приміщення, загальною площею 651,8 кв. м; медичний центр літ. А--2 АДРЕСА_1. Право власності на вказану будівлю виникло на підставі іпотечного договору, укладеного 28.07.2023 між ТОВ "ЛПЗ "СімМед" та ОСОБА_1 .

33. Крім того, цим листом ОСОБА_1 повідомив орган приватизації, що він як новий власник зобов`язується виконувати умови договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 22.03.2013, у тому числі і пункт 5.3.2 договору (в частині збереження профілю набутого у власність об`єкта в якості лікувального закладу протягом не менше п`яти років від введення його в експлуатацію).

34. У свою чергу прокурор, звертаючись до суду з цим позовом, наголошує на порушенні покупцем - ТОВ "ЛПЗ "СімМед" істотних умов договору купівлі-продажу від 22.03.2013 в частині завершення робіт з реконструкції об`єкта приватизації в установлений строк, оскільки в межах кримінального провадження № 42023272010000154 належними та допустимими доказами встановлено факт невиконання ТОВ "ЛПЗ "СімМед" робіт з реконструкції нежитлової будівлі овочесховища для улаштування медичного центру на орендованій земельній ділянці.

35. Зокрема, згідно з висновками судового експерта Круглика Р. І. Чернігівського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС, за результатами судової будівельно-технічної експертизи від 21.10.2024 № СЕ-19/125-23/13468-БТ, проведеної в межах кримінального провадження № 42023272010000154, частина з передбачених будівельних робіт на об`єкті "Реконструкція власної нежитлової будівлі овочесховища для улаштування медичного центру на орендованій земельній ділянці на АДРЕСА_1" не виконано відповідно до проектної документації або виконано не в повному обсязі, з переліком невідповідностей, зазначених у дослідницькій частині висновку.

36. Крім того, за висновком судового експерта об`ємно-планувальні, технічні та інші характеристики будівлі, розташованої на земельній ділянці на АДРЕСА_1, частково не відповідають технічному паспорту від 26.10.2010 на медичний центр ТОВ "ЛПЗ "СімМед", інвентаризаційна справа № 129, з переліком невідповідностей, наведених у дослідницькій частині висновку.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

37. 03.11.2025 Господарський суд Чернігівської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 02.02.2026, про відмову у задоволенні позову.

38. Приймаючи оскаржувані рішення, суди виходили з того, що прокурором не доведено підстав для розірвання договору купівлі-продажу від 19.02.2021, а саме, в частині порушення умов договору щодо завершення реконструкції та введення об`єкта приватизації в експлуатацію упродовж встановленого строку, а також щодо використання об`єкта в якості лікувального закладу на протязі не менше п`яти років після введення об`єкта в експлуатацію.

39. Суди також дійшли висновку про недоведеність прокурором підстав для визнання недійним іпотечного договору від 28.07.2023, зазначивши про те, що така вимога за відсутності згоди органу приватизації, заявлена прокурором передчасно. Прокурором не доведено наявність порушеного права держави в особі Управління комунального майна, оскільки обов`язки покупця за договором купівлі-продажу об`єкта приватизації зберігаються за новим власником об`єкта приватизації - ОСОБА_1 до їх повного виконання.

40. Крім того, суди вказали, що у разі повернення об`єкта нерухомості позивачу, ефективним способом захисту є повернення коштів покупцю - ТОВ "ЛПЗ "СімМед" за придбаний об`єкт приватизації.

Короткий зміст касаційної скарги

41. Прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржені судові рішення та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

42. Підставою касаційного оскарження прокурор визначив пункти 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), наполягаючи на відсутності висновку Верховного Суду з питання застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме:

- статей 509, 525, 526, 610, 611, 629, 651, 653 ЦК України, статей 2, 26, 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" щодо тотожності чи розмежування понять "фактичного використання об`єкту приватизації" для цілей, які були передбачені умовами приватизації, та "забезпечення збереження профілю об`єкту приватизації";

- з питання, чи є лише факт державної реєстрації даних щодо класифікації будівлі як медичного закладу (код ДКБС: 1264.2) належним виконанням покупцем об`єкта приватизації групи "Ж" істотних умов договору купівлі-продажу такого об`єкта щодо забезпечення фактичного його функціонування та збереження профілю;

- з питання, чи є "збереженням профілю лікувального закладу" той випадок, коли будь-яка лікувальна діяльність фактично не здійснювалась упродовж строку, який визначила держава у договорі купівлі-продажу об`єкта приватизації.

43. Крім того, скаржник з посиланням на пункт 1 частини третьої статті 310 ГПК України стверджує, що суди попередніх інстанцій не дослідили зібрані у справі докази, зокрема, щодо невиконання товариством умов договору стосовно збереження профілю об`єкту приватизації, тобто фактичного використання об`єкту приватизації в якості лікувального закладу упродовж п`яти років з дня його введення в експлуатацію (з 15.12.2021) і станом на момент прийняття оскаржуваних рішень.

Короткий зміст відзиву на касаційну скаргу

44. У відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_1 просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін, наполягаючи на тому, що вони повністю відповідають нормам матеріального та процесуального права.

45. При цьому ОСОБА_1 зазначає, що умова щодо збереження профілю об`єкта приватизації як лікувального закладу була виконана, адже відповідачі здійснили реконструкцію об`єкта та зареєстрували його реєстрах саме як медичний центр (код ДКБС: 1264.2). Ані ТОВ "СімМед", ані новий власник не вчиняли дій щодо функціонального перепрофілювання будівлі.

46. Водночас питання виконання умов договору щодо реконструкції та введення в експлуатацію вже розглядалося у справі № 927/1370/23 між тими ж сторонами. Рішенням суду, яке набрало законної сили, було підтверджено, що ТОВ "СімМед" належним чином виконало ці зобов`язання.

47. Крім того, на переконання заявника, прокурор помилково ототожнює передачу майна в іпотеку з його відчуженням. Оскільки іпотека - це лише забезпечення виконання зобов`язання (а не відчуження), для її оформлення не була потрібна згода органу приватизації. Отже, законних підстав визнавати договір іпотеки недійсним немає.

48. У письмових поясненнях прокурор не погоджується з доводами відзиву на касаційну скаргу, посилаючись на неможливість введення об`єкта в експлуатацію, відсутність преюдиції, невиконання умов договору щодо збереження профілю об`єкта приватизації, незаконність іпотечного договору.

49. Зокрема, прокурор звертає увагу, що висновок судової будівельно-технічної експертизи від 21.10.2024 є належним доказом того, що будівельні роботи з реконструкції не були виконані або проведені не в повному обсязі, що унеможливлювало введення будівлі в експлуатацію. Обставини, встановлені у рішенні суду у справі № 927/1370/23, не є преюдиційними для даної справи № 927/720/25, оскільки предмет та підстави позовних вимог у цих справах є різними. Сама лише реєстрація будівлі як медичного закладу не є доказом виконання товариством умов пункта 5.3.2 договору, оскільки після формального введення в експлуатацію 15.12.2021 будівля фактично не використовувалася в якості лікувального закладу. Передача нежитлової будівлі в іпотеку без попередньої згоди органу приватизації є порушенням умов договору купівлі-продажу та статті 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна". Прокурор наголошує, що укладення цього договору було спрямовано на відчуження об`єкта іпотеки.

Позиція Верховного Суду

50. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

51. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України

52. Предметом спору у цій справі є вимоги про розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації у зв`язку з невиконання покупцем умов договору, зокрема, щодо використання такого об`єкта в якості лікувального закладу протягом не менше п`яти років після введення його в експлуатацію.

53. У цій справі суди дійшли висновків про те, що прокурором не доведено факту невиконання ТОВ "ЛПЗ "СімМед" умов договору щодо збереження профілю об`єкта приватизації в якості лікувального закладу, з огляду на те, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано медичний центр площею 651,8 кв. м.

54. За висновками судів, товариством збережено профіль об`єкта приватизації, оскільки підставою державної реєстрації є Декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 15.12.2021 щодо реконструкції власної нежитлової будівлі овочесховища для улаштування медичного центру (код ДКБС: 1264.2 Лікарні профільні, диспансери, код наслідків: СС1).

55. Крім того, суди на підставі частини четвертої статті 75 ГПК України взяли до уваги те, що у межах справи № 927/1370/23 суд установив факт виконання покупцем умов договору від 22.03.2013 № 668 з продажу об`єкта приватизації (визначених у пунктах 5.3.1, 5.3.2 ), що стало підставою для відмови в позові про його розірвання.

56. У касаційній скарзі прокурор стверджує, що відсутній висновок Верховного Суду про застосування статей 2, 26, 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" щодо тотожності чи розмежування понять "фактичного використання об`єкту приватизації" для цілей, які були передбачені умовами приватизації, та "забезпечення збереження профілю об`єкту приватизації".

57. Відповідно до статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

58. Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

59. За змістом пункту 1 частини першої статті 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

60. Відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

61. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

62. При цьому вищенаведені приписи частини другої статті 651 ЦК України є загальними для розірвання договору та передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною, а також в інших випадках, установлених договором або законом.

63. Частинами п`ятою, дев`ятою статті 27 Закону України від 04.03.1992 "Про приватизацію державного майна" (який був чинний на момент укладання спірного договору від 22.03.2013) встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки. У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню у державну власність, включаючи земельну ділянку.

64. Відповідно до частин дев`ятої, десятої статті 26 Закону України від 18.01.2018 "Про приватизацію державного і комунального майна" (чинний на момент звернення прокурора з позовом до суду) на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду. У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв`язку з невиконанням покупцем договірних зобов`язань приватизований об`єкт підлягає поверненню в державну (комунальну) власність.

65. При цьому частиною третьою статті 26 цього Закону визначено виключні умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством.

66. Так, згідно з пунктом 2 частини третьої статті 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк.

67. Положеннями пункту 1 частини третьої статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", який був чинний на час укладення договору, та абз. п`ятим частини четвертої статті 15 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", який є чинний на даний час, визначено, що об`єкти соціально-культурного призначення приватизуються за умови збереження профілю діяльності.

68. Аналогічний обов`язок покупця визначений в пункті 5.3.2 договору (умови з продажу об`єкта приватизації), а саме: збереження профілю об`єкта в якості лікувального закладу протягом не менше п`яти років від введення об`єкта в експлуатацію.

69. Водночас у постанові від 09.11.2021 у справі № 908/3182/20 Верховний Суд виснував, що поняття "збереження профілю діяльності об`єкта приватизації" та "забезпечення функціонування об`єкта приватизації" не є тотожнім.

Так, поняття "збереження профілю діяльності об`єкта приватизації" - це пасивний обов`язок покупця об`єкта приватизації зберігати профіль його діяльності, залишати без змін (не змінювати) виробничий статус, цільове призначення та вид діяльності, за яким експлуатувався об`єкт приватизації до моменту його приватизації, що полягає в утриманні покупця від вчинення активних дій спрямованих на зміну профілю діяльності об`єкта.

Поняття "забезпечення функціонування об`єкта приватизації" - це активний обов`язок покупця об`єкта приватизації, який повинен забезпечити виконання об`єктом приватизації своїх функцій, обов`язок розпочати діяльність об`єкта приватизації.

Тобто у відповідності до вимог пункта 1 частини третьої статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та абз. 5 частини четвертої статті 15 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" покупець зобов`язаний лише зберігати профіль придбаного об`єкту приватизації, не змінювати його цільове призначення та вид діяльності, за яким експлуатувався об`єкт приватизації до моменту його приватизації, що не є тотожним зобов`язанню забезпечити функціонування вказаного об`єкту.

70. З наведеного вбачається, що обов`язок щодо збереження профілю діяльності має пасивний характер і полягає у необхідності утримання від зміни виробничого статусу чи цільового призначення об`єкта, тоді як фактичне використання (забезпечення функціонування) є активним обов`язком щодо безпосереднього здійснення господарської діяльності. Відтак, за умови відсутності у договорі купівлі-продажу прямого обов`язку саме "забезпечити функціонування" об`єкта, сам по собі факт відсутності активної лікувальної діяльності (надання медичних послуг) не може автоматично свідчити про порушення умови щодо "збереження профілю", якщо при цьому не було вчинено активних дій, спрямованих на зміну такого профілю чи цільового призначення будівлі.

71. Ураховуючи наведене, колегія суддів не вбачає підстав для формування у межах цієї справи окремого правового висновку Верховного Суду щодо розмежування понять "фактичного використання об`єкту приватизації" та "забезпечення збереження профілю об`єкту приватизації", оскільки у правовідносинах щодо розмежування зазначених понять вже існує усталена практика Верховного Суду, яку судами попередніх інстанцій враховано при наданні оцінки обставинам виконання покупцем умов приватизації.

72. При цьому застосування зазначених норм права перебуває у прямому зв`язку з установленими у кожній конкретній справі фактичними обставинами спору та поведінкою сторін. За таких умов правозастосування має індивідуальний характер, а відтак не зумовлює необхідності додаткового узагальнюючого висновку суду касаційної інстанції.

73. Водночас, надаючи оцінку доводам касаційної скарги в частині формування висновку про те, чи є лише факт державної реєстрації даних щодо класифікації будівлі як медичного закладу (код ДКБС: 1264.2) належним виконанням покупцем істотних умов договору купівлі-продажу, Верховний Суд відзначає таке.

74. Відповідно до пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

75. Зі змісту вказаної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

76. Формування Верховним Судом висновку має стосуватися спірних конкретних правовідносин, ураховуючи положення чинного законодавства та встановлені судами під час розгляду справи обставини. При цьому формування правового висновку не може ставитись у пряму залежність від обставин конкретної справи та зібраних у ній доказів і здійснюватися поза визначеними статтею 300 ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.

77. Отже, за змістом положень статті 287 ГПК України формування правового висновку Верховним Судом здійснюється виключно щодо питання застосування норми права (правила поведінки), а не щодо оцінки конкретних фактичних обставин справи чи окремих засобів доказування.

78. Встановлення того, чи підтверджує певний доказ (зокрема, запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про статус будівлі як "медичного центру" або Декларація про готовність об`єкта до експлуатації) факт реального виконання стороною умов договору щодо збереження профілю об`єкта, є питанням оцінки доказів, що входить до компетенції судів першої та апеляційної інстанцій (стаття 86 ГПК України).

79. Згідно з частиною другою статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

80. Питання достатності чи недостатності факту державної реєстрації для висновку про належне виконання умов договору щодо фактичного функціонування лікувального закладу не є питанням права у розумінні пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України, а зводиться до незгоди скаржника з наданою судами попередніх інстанцій оцінкою доказів. За таких обставин, Верховний Суд не формує правового висновку щодо вказаного питання.

81. Пунктом 4 частини першої статті 296 ГПК встановлено, що суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження виявилося, що Верховний Суд у своїй постанові викладав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, або відступив від свого висновку щодо застосування норми права, наявність якого стала підставою для відкриття касаційного провадження, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку (крім випадку, коли Верховний Суд вважає за необхідне відступити від такого висновку). Якщо ухвала про відкриття касаційного провадження мотивована також іншими підставами, за якими відсутні підстави для закриття провадження, касаційне провадження закривається лише в частині підстав, передбачених цим пунктом.

82. Оскільки висновок щодо застосування норм права у контексті спірних правовідносин (тобто з підстав, зазначених у касаційній скарзі) наразі сформований і викладений у наведеній вище постанові Верховного Суду, зазначене в сукупності свідчить про наявність підстав для закриття касаційного провадження за касаційною скаргою прокурора з підстави оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, у відповідності до пункту 4 частини першої статті 296 ГПК України.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України

83. Що стосується посилання скаржника як на підставу для подання своєї касаційної скарги на неналежне дослідження судом апеляційної інстанції зібраних у справі доказів, то колегія суддів зазначає наступне.

84. Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

85. При цьому відповідно до пункту 4 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках, якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу.

86. Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

87. Таким чином, за змістом пункту 1 частини третьої статті 310 ГПК України достатньою підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є не саме по собі порушення норм процесуального права у вигляді недослідження судом зібраних у справі доказів, а зазначене процесуальне порушення у сукупності з належним обґрунтуванням скаржником заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

88. З огляду на викладене Суд вважає необґрунтованими доводи скаржника про неналежне дослідження судами попередніх інстанцій зібраних у справі доказів за умови не підтвердження підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України.

89. За таких обставин наведена заявником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень з цієї підстави.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

90. Згідно з пунктом 4 частини першої статті 296 ГПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження виявилося, що Верховний Суд у своїй постанові викладав висновок щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, порушеного в касаційній скарзі, або відступив від свого висновку щодо застосування норми права, наявність якого стала підставою для відкриття касаційного провадження, і суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення відповідно до такого висновку (крім випадку, коли Верховний Суд вважає за необхідне відступити від такого висновку).

91. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій без змін, а скаргу - без задоволення.

92. За змістом частини першої статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судові витрати

93. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 296, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційне провадження у справі № 927/720/25 за касаційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.02.2026 та рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.11.2025, відкрите з підстави, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, закрити.

2. В іншій частині касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури залишити без задоволення, а постанову Північного апеляційного господарського суду від 02.02.2026 та рішення Господарського суду Чернігівської області від 03.11.2025 у справі № 927/720/25 - без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та не підлягає оскарженню.

Суддя Є. В. Краснов

Суддя С. К. Могил

Суддя Н. О. Волковицька