Постанова від 22 червня 2026 р. у справі №908/2783/25 — Центральний апеляційний господарський суд

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.06.2026 м.Дніпро Справа № 908/2783/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Демчини Т.Ю. (суддя-доповідач),

суддів: Кошлі А.О., Стефанів Т.В.,

з участю секретаря судового засідання: Кишканя М.А.,

прокурора: Щербини С.О.,

представника позивача: Букіна С.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «АРСЕНАЛ-СІТІ» на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 (головуючий в першій інстанції Науменко А.О., повний текст складений та підписаний 30.01.2026)

у справі за позовом заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області в інтересах держави в особі Запорізької міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «АРСЕНАЛ-СІТІ»

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору:

на стороні позивача: Головне управління ДПС у Запорізькій області,

на стороні відповідача: Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області,

про стягнення коштів, розірвання договору оренди землі, зобов`язання повернути земельну ділянку,

в с т а н о в и в:

1. Короткий зміст вимог заяви і рішення суду першої інстанції

У вересні 2025 року заступник керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області в інтересах держави в особі Запорізької міської ради звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «АРСЕНАЛ-СІТІ» (надалі – ТОВ «Арсенал Сіті») про стягнення з ТОВ «Арсенал Сіті» на користь Запорізької міської ради несплаченої орендної плати за договором оренди землі від 24.07.2007 № 040726100591 за період з 03.04.2017 по 30.06.2025 у розмірі 3185612,33 грн; розірвання договору оренди землі від 24.07.2007 № 040726100591 земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062, площею 0,5353 га, укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ «Арсенал Сіті», який зареєстровано 24.07.2007 за № 040726100591, та зобов`язання ТОВ «Арсенал Сіті» повернути Запорізькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062, площею 0,5353 га, розташовану в м.Запоріжжя по вул.Лєрмонтова (вул.В`ячеслава Зайцева) та Прибережній автомагістралі.

В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначив, що ТОВ «Арсенал-Сіті» систематично, починаючи з 2023 року, не сплачує орендну плату за земельну ділянку комунальної власності площею 0,5353 га, у зв`язку з чим утворилась заборгованість за період з квітня 2017 року по червень 2025 року в загальній сумі 3185612,33 грн, оскільки відповідач всупереч умовам договору та вимогам Податкового кодексу України не провів перерахунок орендної плати відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки землі, затвердженої рішенням міської ради, яка значно зросла з 2007 року, при цьому сам договір оренди передбачає обов`язок орендаря щорічно індексувати орендну плату та переглядати її розмір у разі зміни нормативної грошової оцінки, а орендодавець не вжив жодних заходів для стягнення заборгованості чи розірвання договору, тому прокурор звернувся до суду в інтересах держави на підставі ст.23 Закону України «Про прокуратуру». Оскільки несплата орендної плати порушує інтереси територіальної громади та держави в цілому, адже надходження орендної плати є важливим джерелом доходу місцевого бюджету, а систематична несплата є самостійною та достатньою підставою для розірвання договору оренди, прокурор просив стягнути заборгованість, розірвати договір оренди та зобов`язати відповідача повернути земельну ділянку територіальній громаді.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 позов задоволено, стягнуто з ТОВ «Арсенал Сіті» на користь Запорізької міської ради несплачену орендну плату за договором оренди землі від 24.07.2007 № 040726100591 за період з 03.04.2017 по 30.06.2025 у розмірі 4095199,26 грн; розірвано договір від 24.07.2007 № 040726100591 оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062 площею 0,5353 га, укладений між Запорізькою міською радою та ТОВ «Арсенал Сіті», який зареєстровано 24.07.2007 за № 040726100591; зобов`язано ТОВ «Арсенал Сіті» повернути Запорізькій міській раді земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062 площею 0,5353 га, розташовану в м.Запоріжжя по вул.Лєрмонтова (вул.В`ячеслава Зайцева) та Прибережній автомагістралі; вирішено питання розподілу судових витрат.

Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції встановив, що між Запорізькою міською радою та ТОВ «Арсенал-Сіті» укладено договір оренди земельної ділянки комунальної власності від 20.06.2007. Також суд першої інстанції зазначив, що розмір орендної плати визначається на підставі нормативної грошової оцінки землі, яка змінюється рішенням органу місцевого самоврядування, та врахував, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 чітко встановила, що з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки, тому відповідач зобов`язаний самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки, що прямо передбачено п.30 договору. Проте ТОВ «Арсенал-Сіті», починаючи з січня 2023 року, взагалі не сплачувало орендну плату, а в попередні періоди сплачувало її не в повному обсязі, внаслідок чого утворилась заборгованість за період з квітня 2017 року по червень 2025 року у загальній сумі 4095199,26 грн. Оскільки систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди, суд дійшов висновку про наявність достатніх підстав для задоволення такої вимоги позову та повернення земельної ділянки територіальній громаді. Також суд визнав обґрунтованим звернення прокурора до суду в інтересах держави, оскільки Запорізька міська рада, будучи належним позивачем, не вжила жодних заходів для стягнення заборгованості та розірвання договору, незважаючи на звернення прокуратури з відповідними запитами ще з жовтня 2024 року. Ухвалюючи рішення, суд відхилив доводи відповідача про відсутність автоматичної зміни розміру орендної плати, про необхідність укладення додаткової угоди, про неправильність розрахунків та про відсутність підстав для представництва прокурором як такі, що не ґрунтуються на чинному законодавстві та усталеній судовій практиці.

2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги

Не погодившись із зазначеним рішенням, відповідач у справі - ТОВ «Арсенал-Сіті» звернулось до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій заявлено вимогу скасувати оскаржуване рішення та постановити нове рішення про відмову у задоволенні позову повністю.

Апелянт зазначає, що рішення суду першої інстанції ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, оскільки суд безпідставно застосував правовий висновок Великої Палати Верховного Суду у справі № 914/2848/22, тоді як зміна умов договору, у тому числі розміру орендної плати, згідно зі ст.ст.632, 651 ЦК України та ст.30 Закону України «Про оренду землі», здійснюється виключно за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, а автоматичної зміни орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки законодавство не передбачає. Апелянт вказує, що на користь такого тлумачення вказує те, що Запорізька міська рада у 2022 році звернулась до суду з позовом про внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати. Вказує, що справа № 908/2157/22 досі перебуває на розгляді, а відтак, на переконання апелянта, позивач фактично визнав необхідність судового врегулювання цього питання, а отже, не може стверджувати про автоматичну зміну розміру орендної плати та стягувати заборгованість без відповідного судового рішення. Крім того, апелянт вважає недоведеним сам розмір заборгованості, оскільки розрахунок здійснений прокурором без належних повноважень, тоді як Головне управління ДПС у Запорізькій області листами від 17.10.2024 та від 08.05.2025 підтвердило відсутність податкового боргу з орендної плати у ТОВ «Арсенал-Сіті». Також апелянт вказує на неналежність та недопустимість доказів у вигляді Витягів з технічної документації від 10.10.2024 та 15.05.2025 через їх суперечність Витягу від 29.11.2019 № 3990/207-19, яким встановлено зовсім інший розмір нормативної грошової оцінки через застосування різних сукупних локальних коефіцієнтів Км3, при цьому сам прокурор у заяві про збільшення позовних вимог фактично визнав, що витяги 2024-2025 років не є належними доказами, оскільки здійснив перерахунок на підставі витягу 2019 року. Апелянт також вважає, що суд першої інстанції порушив принципи рівності та змагальності сторін, оскільки задовольнив заяву прокурора про збільшення позовних вимог, яка фактично змінювала і підстави позову, зокрема, замість витягів 2024-2025 років прокурор почав посилатись на витяг 2019 року.

В судове засідання представник апелянта, будучи належним чином повідомленим про дату, час та місце судового засідання, повторно не з`явився. Від ТОВ «Арсенал Сіті» вдруге надійшло клопотання про відкладення розгляду справи через хворобу представника Мухіна О.І. та перебування представника Іващенко С.О. у відпустці без збереження заробітної плати на період воєнного стану.

Присутні у судовому засіданні представник позивача та прокурор заперечили проти відкладення розгляду апеляційної скарги.

Розглянувши подане клопотання, беручи до уваги повторне неприбуття представника апелянта в судове засідання, враховуючи засади розумності строків апеляційного провадження, можливість у даному випадку надати правову оцінку аргументам сторін та вирішити апеляційну скаргу по суті у відсутності апелянта, виходячи з доводів апеляційної скарги та наявних у справі доказів, яких достатньо для ухвалення судового рішення судом апеляційної інстанції, на підставі ст.ст.2, 202, 270 ГПК України, з урахуванням позиції представника позивача та прокурора, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні клопотання та розгляд справи у відсутності представника апелянта.

3. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи відзивів на апеляційну скаргу

Від заступника керівника Запорізької обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому прокурор вважає рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, оскільки Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 дійшла правових висновків, що з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки, а відсутність додаткової угоди не звільняє орендаря від обов`язку сплачувати орендну плату в зміненому розмірі. На переконання прокурора, справа № 908/2157/22 не впливає на розгляд цієї справи, оскільки обраний Запорізькою міською радою спосіб захисту у вказаній справі є неефективним та не призведе до відновлення порушених прав та інтересів громади, а стягнення несплаченої орендної плати за весь період прострочення є належним способом захисту. Також прокурор на спростування доводів відповідача про відсутність заборгованості з посиланням на довідки ДПС про відсутність податкового боргу, зазначає, що відповідач самостійно подавав декларації з нульовими показниками за 2023 рік, а за 2024-2025 роки взагалі не подавав звітність, що свідчить про намагання ухилитися від виконання обов`язку зі сплати орендної плати. Тому відсутність податкового боргу на момент звернення прокурора не спростовує наявності заборгованості. При цьому прокурор зазначає, що витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.11.2019, 10.10.2024 та 15.05.2025 є належними та допустимими доказами, оскільки видані уповноваженим органом Держгеокадастру за встановленою формою, є чинними, а законність витягу 2019 року підтверджена судовим рішенням в адміністративній справі № 280/682/23. Прокурор також звертає увагу, що Головне управління Держгеокадастру надало детальні пояснення щодо методики розрахунку нормативної грошової оцінки із застосуванням відповідних коефіцієнтів, що спростовує доводи апелянта про недопустимість цих доказів. Також прокурор наголошує, що подання заяви про збільшення позовних вимог було правом прокурора, передбаченим нормами ГПК України, яке реалізовано на стадії підготовчого провадження після того, як зі змісту заперечень відповідача стало відомо про наявність витягу 2019 року. При цьому прокурор зауважує, що збільшувались лише кількісні показники за тією самою вимогою, що не є зміною підстав позову та не порушує принципів рівності та змагальності сторін. Разом з цим прокурор обґрунтовує наявність підстав для представництва інтересів держави, оскільки Запорізька міська рада, будучи компетентним органом, упродовж понад 10 місяців з моменту першого запиту прокуратури не вжила заходів щодо стягнення заборгованості та розірвання договору, що кваліфікується як бездіяльність. Звернення до суду з позовом про внесення змін до договору, на переконання прокурора, не свідчить про активну позицію, оскільки цей спосіб захисту є неефективним, а в умовах воєнного стану та дефіциту бюджету громади, коли земельний податок та орендна плата становлять майже 10 % усіх видатків бюджету на 2025 рік, а кошти спрямовуються на соціальну сферу, підтримку ветеранів та оборону, захист інтересів держави шляхом стягнення заборгованості набуває виняткового значення. Відтак, прокурор просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Присутня в судовому засіданні прокурор підтримала заперечення проти апеляційної скарги, просила у її задоволенні відмовити, а оскаржуване рішення залишити без змін.

Від Запорізької міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому викладені заперечення, аналогічні за змістом доводам відзиву прокурора.

Присутній у судовому засіданні представник Запорізької міської ради підтримала заперечення проти апеляційної скарги, просила у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а оскаржуване рішення залишити без змін.

4. Процедура апеляційного провадження

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.02.2026, для розгляду даної апеляційної скарги визначено колегію суддів Центрального апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Демчини Т.Ю. (доповідач), суддів Кошлі А.О., Стефанів Т.В.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 27.02.2026 апеляційну скаргу залишено без руху та надано ТОВ «Арсенал-Сіті» 10-денний строк з дня її вручення для усунення допущених при поданні апеляційної скарги недоліків.

16.03.2026 ТОВ «Арсенал-Сіті» подано заяву про усунення недоліків апеляційної скарги, якою з урахуванням доданих до неї документів, усунуті в повному обсязі недоліки, зазначені в ухвалі Центрального апеляційного господарського суду від 27.02.2026.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 23.03.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ «Арсенал-Сіті» на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 у справі за позовом заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області в інтересах держави в особі Запорізької міської ради до ТОВ «Арсенал-Сіті» за участю третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Головного управління ДПС у Запорізькій області, третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про стягнення коштів, розірвання договору оренди землі, зобов`язання повернути земельну ділянку; призначено розгляд апеляційної скарги здійснювати в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) учасників справи, а також витребувано з Господарського суду Запорізької області матеріали вказаної справи.

26.03.2026 від заступника керівника Запорізької обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу.

30.03.2026 матеріали справи № 908/2783/25 надійшли до Центрального апеляційного господарського суду.

01.04.2026 від Запорізької міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 08.04.2026 призначено справу № 908/2783/25 за позовом за позовом заступника керівника Вознесенівської окружної прокуратури міста Запоріжжя Запорізької області в інтересах держави в особі Запорізької міської ради до ТОВ «Арсенал-Сіті» за участю третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Головного управління ДПС у Запорізькій області, третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про стягнення коштів, розірвання договору оренди землі, зобов`язання повернути земельну ділянку за апеляційною скаргою ТОВ «Арсенал-Сіті» на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 до розгляду в судовому засіданні на 12.05.2026 о 15:30 год.

23.04.2026 від представника Запорізької міської ради надійшло клопотання про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції, яке ухвалою суду від 23.04.2026 задоволене.

05.05.2026 від Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області надійшла заява про розгляд справи без участі представника.

06.05.2026 від ТОВ «Арсенал-Сіті» надійшла заява про залучення до участі у справі представника Мухіна О.І.

11.05.2026 від ТОВ «Арсенал-Сіті» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 14.05.2026 відкладено розгляд апеляційної скарги та призначено судове засідання на 23.06.2026 о 15:30 год.

22.06.2026 від Запорізької міської ради надійшло клопотання про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції. Суд наголошує, що ухвалою суду від 23.04.2026 Запорізькій міській раді забезпечено участь представника в усіх судових засіданнях в режимі відеоконференції.

22.06.2026 від ТОВ «Арсенал-Сіті» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке судом відхилене із занесенням до протоколу судового засідання.

У судовому засіданні 23.06.2026 проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

5. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини

20.06.2007 між Запорізькою міською радою (орендодавець) та ТОВ «Арсенал-Сіті» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062 площею 0,5353 га (зареєстрований у Державному реєстрі земель від 24.07.2007 № 040726100591). Пунктом 1 вказаного договору передбачено, що орендодавець відповідно до рішення двадцятої сесії п`ятого скликання Запорізької міської ради від 28.04.2007 № 34/154 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розташування громадсько-торгівельного комплексу, яка знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, в районі перехрещення вул.Лермонтова та Прибережної автомагістралі.

Відповідно до Акту прийому-передачі земельної ділянки за договором оренди землі від 20.06.2007 № 1119, орендодавець передає земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062 загальною площею 0,5353 га.

Згідно з п.5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить: 3284065,50 грн, в цінах 2007 року.

Відповідно до п.8 договору оренди, цей договір укладається на 49 років.

Пунктом 9 договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 65681,31 грн, що складає 2 % від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2007 року.

Згідно з п.10 договору, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Відповідно до п.12 договору, розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством (пп.12.2); прийняття орендодавцем рішення про збільшення або зменшення орендної плати у відповідності до чинного законодавства (пп.12.4); в інших випадках, передбачених законом (пп.12.5).

За умовами п.30 договору, орендар зобов`язаний самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.

Відповідно до п.28 договору, орендодавець зобов`язаний здійснювати контроль за виконанням умов договору з боку орендаря, в тому числі за правильністю індексування та повнотою перерахування орендної плати.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 14.05.2014 у справі № 908/1276/14 за позовом Запорізької міської ради до ТОВ «Арсенал-Сіті» внесено зміни до п.9 договору та визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 197087,28 грн, що складає трикратний розмір земельного податку за календарний рік в цінах 2014 року.

На виконання вказаного рішення суду, сторони уклали додаткову угоду до договору від 14.07.2014 № 201405000800299.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 29.08.2025, зміни в договір з моменту укладення додаткового договору до договору від 14.07.2014 №201405000800299 не вносились, розмір орендної плати не переглядався.

Разом з тим, рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя та з 01.01.2016 введено в дію нову нормативну грошову оцінку земель міста Запоріжжя.

Пунктом 11 вказаного рішення відповідному управлінню Запорізької міської ради доручено здійснити з 01.01.2016 нарахування земельного податку і орендної плати за землю на підставі відповідних витягів з нормативної грошової оцінки земель.

Рішенням Запорізької міської ради «Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)» від 30.06.2015 № 6 та в подальшому рішенням від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати» визначено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки).

За використання земельних ділянок, наданих для розташування громадського-торгівельного комплексу (інші земельні ділянки м.Запоріжжя) встановлено річну орендну плату у розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель м.Запоріжжя, базова вартість 1 м.кв. земель м.Запоріжжя з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік - 299,14 грн, затверджено економіко-планувальне зонування, затверджені коефіцієнти місця розташування (Км2) згідно з додатком 1 та коефіцієнти впливу локальних факторів (Км3) згідно з додатком 2. Нормативна грошова оцінка земель міста Запоріжжя введена в дію з 01.01.2016.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель відповідно до даних, визначених у Технічній документації із нормативної грошової оцінки земель та відомостей Державного земельного кадастру про земельну ділянку на момент формування такого витягу.

28.11.2018 Запорізька міська рада прийняла рішення № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайту Запорізької міської ради за посиланням: https://zp.gov.ua/uk/documents/item/33564). Зазначеним рішення Запорізькою міською радою було встановлено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки).

Згідно з Витягом від 29.11.2019 № 3990/207-19 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062 складає 27063108,57 грн.

За даними Державного земельного кадастру, земельна ділянка площею 0,5353 га з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062 розташована за адресою: м.Запоріжжя, перехрещення вул.Лєрмонтова та Прибережної магістралі. Цільове призначення – 03.07 «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі». За період з 2017 по теперішній час зміни у категорію землі та цільове призначення земельної ділянки не вносились.

Відповідно до витягу № НВ-2300137842024 від 10.10.2024 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062, площа 0,5353 га, цільове призначення – 03.07 «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», складає 27061502,67 грн. із застосовуванням таких значень: базова вартість 1 м.кв. земель – 299.14 грн; зональний коефіцієнт Км2 – 3.45; сукупний локальний коефіцієнт Км3 – 0.97: місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до громадських центрів -1.12, у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення - 1.10, у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`ятників природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів - 1.05, не забезпечена централізованим водопостачанням-0.95 - не забезпечена централізованим водовідведенням-0.95 - не забезпечена централізованим теплопостачанням-0.95 - не забезпечена централізованим газопостачанням - 0.95, місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні (Км3 = 0.8) пер. (38.68 %) - 0.92; Коефіцієнт Кцп – 2.5; Коефіцієнт індексації Кі – 2.020.

Відповідно до витягу № НВ-2300346322025 від 15.05.2025 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062, площа 0,5353 га, цільове призначення – 03.07 «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», складає 30303547,12 грн. із застосовуванням таких значень: базова вартість 1 м.кв. земель – 299.14 грн.; зональний коефіцієнт Км2 – 3.45; сукупний локальний коефіцієнт Км3 – 0.97: місцезнаходження земельної ділянки у зоні пішохідної доступності до громадських центрів -1.12, у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення - 1.10, у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`ятників природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів - 1.05, не забезпечена централізованим водопостачанням - 0.95, не забезпечена централізованим водовідведенням - 0.95, не забезпечена централізованим теплопостачанням - 0.95, не забезпечена централізованим газопостачанням - 0.95, місцезнаходження земельної ділянки у санітарно-захисній зоні (Км3 = 0.8) пер. (38.68 %) - 0.92, коефіцієнт Кцп – 2.5; коефіцієнт індексації Кі – 2.262.

Разом з тим, у 2019 році Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області формувався та видавався Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.11.2019 № 3990/207-19 за заявою Запорізької міської ради. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062, цільове призначення – 03.07 «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі», станом на 01.01.2019 складала 27063108.57 грн. із застосовуванням таких значень: базова вартість 1 м.кв. земель – 299.14 грн; зональний коефіцієнт Км2 – 3.45; сукупний локальний коефіцієнт Км3 – 1.29: місцезнаходження земельної ділянки в зоні пішохідної доступності до громадських центрів - 1.12, у зоні магістралей підвищеного містоформувального значення - 1.10, у зоні пішохідної доступності до національних, зоологічних та дендрологічних пам`яток садово-паркового мистецтва, ботанічних садів, заказників, заповідних урочищ, пам`ятників природи, курортів, парків, лісопарків, лісів, зелених зон, пляжів - 1.05, забезпечена централізованим водопостачанням - 1.00, забезпечена централізованим водовідведенням - 1.00, забезпечена централізованим теплопостачанням - 1.00, забезпечена централізованим газопостачанням - 1.00, коефіцієнт Кф – 2.5; коефіцієнт індексації Кі – 1.519. Коефіцієнт функціонального призначення (Кф) становить 2.50 (відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (зі змінами та доповненнями).

Зазначений витяг був предметом оскарження в адміністративній справі № 280/682/23 за позовом ТОВ “Арсенал-сіті” до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Запорізька міська рада, про визнання дій протиправним, визнання протиправним та скасування витягу та зобов`язання вчинити певні дії.

Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 23.03.2023 у справі № 280/682/23 у задоволенні позовної вимоги в частині визнання протиправними дій зі складання витягу з нормативної грошової оцінки земель від 29.11.2019 № 3990/207-19, а відтак і у визнанні такого витягу протиправним та його скасуванні відмовлено. Зазначене рішення набрало законної сили 04.05.2023 (ухвалою Третього апеляційного адміністративного суду від 04.05.2023 апеляційну скаргу ТОВ «Арсенал-сіті» на рішення Запорізького окружного адміністративного суду від 23.03.2023 в адміністративній справі № 280/682/23 повернуто заявнику).

Коефіцієнти індексації нормативної грошової оціни земель у розрізі років становлять: за 2015 рік – 1,433 (крім сільськогосподарських угідь); 1,2 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); 2016 рік – 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); 1,06 (для земель несільськогосподарського призначення); 2017 рік – 1,0; 2018 рік – 1,0; 2019 рік – 1,0; 2020 рік – 1,0; 2021 рік – 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1.1 (для земель несільськогосподарського призначення); 2022 рік – 1,0 (для сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги) та 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь).

Кумулятивний показник індексації нормативної грошової оцінки для земель несільськогосподарського призначення становить: станом на 01.01.2017 – 1,519; станом на 01.01.2018 – 1,519; станом на 01.01.2019 – 1,519; станом на 01.01.2020 – 1,519; станом на 01.01.2021 – 1,519; станом на 01.01.2022 – 1,671; - станом на 01.01.2023 – 1,922.

Запорізькою міською радою у відповідь на запит окружної прокуратури та на підставі вищезазначеної інформації, документів та рішень Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» здійснено розрахунок несплаченої суми орендної плати по договору оренди землі від 24.07.2007 № 040726100591 з боку орендаря ТОВ «Арсенал-сіті» за період з 03.04.2017 по 09.11.2021 та з 10.11.2021 по 31.12.2024.

У відповідності до вказаного розрахунку, розмір несплаченої суми орендної плати по договору оренди землі від 24.07.2007 № 040726100591 становить: за 2017 рік з 03.04.2017 по 31.12.2017 - 326050,44 грн; за 2018 рік з 01.01.2018 по 31.12.2018 - 437 978,07 грн; за 2019 рік з 01.01.2019 по 31.12.2019 - 437 978,07 грн; за 2020 рік з 01.01.2020 по 31.12.2020 - 401479,90 грн; за 2021 рік з 01.01.2021 по 09.11.2021 – 375 931,19 грн; за 2021 рік з 10.11.2021 по 31.12.2021 - 33534,99 грн; за 2022 рік з 01.01.2022 по 28.02.2022 - 43 398,18 грн; за 2023 рік з 01.01.2023 по 31.12.2023 - 772 450,12 грн; за 2024 рік з 01.01.2024 по 31.12.2024 - 811 845,08 грн.

Відповідно до розрахунку окружної прокуратури, розмір несплаченої ТОВ «Арсенал-Сіті» орендної плати по договору оренди землі від 24.07.2007 № 040726100591 за період з 01.01.2025 по 30.06.2025 становить 454553,22 грн.

Загальний розмір несплаченої ТОВ «Арсенал-Сіті» орендної плати за період з 03.04.2017 по 30.06.2025 складає 4095199,26 грн (326050,44 грн+ 4437978,07 грн + 437978,07 грн + 401479,90 грн + 375931,19 грн + 33534,99 грн + 43398,18 грн + 772450,12 + 811845,08 грн + 454553,22 грн).

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», Земельним кодексом України, Податковим кодексом України та загальними нормами Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст.83 ЗК України, землі, які належать на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування; землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до Закону.

Статтями 206 ЗК України та ст.270 ПК України визначено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.270 ПК України (розділ «Податок на майно»), об`єктами оподаткування платою за землю є об`єкти оподаткування орендною платою - земельні ділянки державної та комунальної власності, надані в користування на умовах оренди.

Передача прав володіння і користування земельною ділянкою згідно ст.206 ЗК України, пп.14.1.136 п.14.1 ст.14 ПК України здійснюється за плату, що має вноситися на користь міської територіальної громади, на підставі договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до вимог ст.124 ЗК України, передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст.13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У ст.21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За положеннями ст.24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно положень ст.21 Закону України «Про оренду землі» та пп.14.1.136 п.14.1 ст.14 ПК України, орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Цивільні зобов`язання виникають з підстав, передбачених ст.11 ЦК України, зокрема з договорів та інших правочинів.

Відповідно до ст.759 ЦК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч.1 ст.762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

За приписами п.287.1 ст.287 ПК України, власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. У разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році.

Податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (п.287.3 ст.287 ПК України).

За змістом ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтями 525, 526 ЦК України визначено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до приписів ст.530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі ст.289 ПК України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Відповідно до ч.ч.1-3 ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до абз.5 ч.1 ст.24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.

Згідно з абз.7 ч.2 ст.25 Закону України «Про оренду землі», орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.

Статтею 36 ПК України зазначено, що податковим обов`язком визнається обов`язок платника податку обчислити, задекларувати та/або сплатити суму податку та збору в порядку і строки, визначені цим Кодексом, законами з питань митної справи, який виникає у платника за кожним податком і збором. Податковий обов`язок є безумовним і першочерговим стосовно інших неподаткових обов`язків платника податків, крім випадків, передбачених законом. Відповідальність за невиконання або неналежне виконання податкового обов`язку несе платник податків. Виконанням податкового обов`язку визнається сплата в повному обсязі платником відповідних сум податкових зобов`язань у встановлений податковим законодавством строк (п.38.1 ст.38 ПК України).

Власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою (п.287.1 ст.287 ПК України).

Відповідно до п.287.3 ст.287 ПК України, орендна плата вноситься орендарем щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Згідно з ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ч.3 ст.31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

6. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції

Заслухавши пояснення прокурора та представника позивача, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Предметом апеляційного оскарження є висновки суду першої інстанції щодо наявності підстав для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати з урахуванням зміни розміру орендної плати, а також наявності підстав для розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки до територіальної громади.

Апелянт зазначає, що суд першої інстанції безпідставно застосував правовий висновок Великої Палати Верховного Суду у справі № 914/2848/22, тоді як зміна умов договору, у тому числі розміру орендної плати, згідно зі ст.ст.632, 651 ЦК України та ст.30 Закону України «Про оренду землі», здійснюється виключно за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, а автоматичної зміни орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки законодавство не передбачає. Вказує, що Запорізька міська рада у 2022 році звернулась до суду з позовом про внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати. Звертає увагу, що справа № 908/2157/22 досі перебуває на розгляді, а відтак, на переконання апелянта, позивач фактично визнав необхідність судового врегулювання цього питання, а отже, не може стверджувати про автоматичну зміну розміру орендної плати та стягувати заборгованість без відповідного судового рішення. Крім того, апелянт вважає недоведеним сам розмір заборгованості, оскільки розрахунок здійснений прокурором без належних повноважень, тоді як за інформацією ГУ ДПС у Запорізькій області (листи від 17.10.2024 та від 08.05.2025) у відповідача відсутній податковий борг з орендної плати. Також апелянт вказує на неналежність та недопустимість доказів у вигляді витягів з технічної документації від 10.10.2024 та 15.05.2025, оскільки ці витяги суперечать Витягу від 29.11.2019 № 3990/207-19, яким встановлено зовсім інший розмір нормативної грошової оцінки через застосування різних сукупних локальних коефіцієнтів Км3.

Прокурор та позивач вважають рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, спираючись на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, висловлену у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, відповідно до якої з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки, а відсутність додаткової угоди не звільняє орендаря від обов`язку сплачувати орендну плату в зміненому розмірі. Наявність справи № 908/2157/22 про внесення змін до договору, на переконання позивача та прокурора, не впливає на розгляд цієї справи, оскільки обраний Запорізькою міською радою у зазначеній справі спосіб захисту є неефективним та не призведе до відновлення порушених інтересів, а стягнення несплаченої орендної плати за весь період прострочення є належним способом захисту. Згідно з доводами сторони позивача, витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 29.11.2019, 10.10.2024 та 15.05.2025 є належними та допустимими доказами, оскільки видані уповноваженим органом та за встановленою формою, є чинними, а законність витягу 2019 року підтверджена також судовим рішенням у адміністративній справі № 280/682/23.

Доводи апелянта про неправильне застосування місцевим господарським судом норм матеріального права, зокрема, щодо неможливості зміни розміру орендної плати при зміні нормативної грошової оцінки землі до внесення змін до відповідного договору оренди, колегія суддів вважає помилковими, з огляду на наступне.

Згідно з п.271.1.1 ст.271 ПК України, базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом.

Відповідно до ст.289.1 ПК України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Колегія суддів зазначає, що правовідносини з оренди землі державної та комунальної власності мають особливості, що зумовлені наявністю імперативних елементів у таких правовідносинах. Зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати, оскільки саме така оцінка є базовим показником для її визначення.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, де зазначено, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Крім того, колегія суддів враховує правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, згідно з якою з моменту початку застосування відповідно до п.271.2 ст.271 ПК України нового розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.

Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові дійшла висновку, що нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Орендодавець, у випадку зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної чи комунальної власності, вправі вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, у тому числі і шляхом звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми. Належному способу захисту орендодавця у такому випадку відповідає позов про стягнення орендної плати, не сплаченої орендарем, а не позов про внесення змін до договору. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає у орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що задоволення позовної вимоги про визнання укладеною спірної додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов`язані лише зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не призведе до захисту прав чи інтересів позивача, оскільки судове рішення про визнання укладеною спірної додаткової угоди не матиме наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Наведені правові висновки Верховного Суду є обов`язковими для врахування судами при вирішенні подібних спорів відповідно до ч.5 ст.13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів».

Отже, доводи апелянта про необхідність попереднього внесення змін до договору оренди землі як передумови для зміни розміру орендної плати ґрунтуються на неправильному розумінні норм матеріального права та суперечать усталеній судовій практиці Верховного Суду.

Колегія суддів також відхиляє посилання апелянта на наявність невирішеної справи № 908/2157/22 за позовом Запорізької міської ради про внесення змін до договору оренди землі як на перешкоду в ухваленні рішення про стягнення недоплаченого розміру орендної плати, оскільки подання такого позову не позбавляє орендодавця та прокурора права на звернення до суду з позовом про стягнення заборгованості з орендної плати, яка фактично виникла у зв`язку з несплатою орендарем орендних платежів у розмірі, визначеному на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Як правильно зазначив суд першої інстанції, обраний Запорізькою міською радою спосіб захисту (внесення змін до договору оренди землі) у контексті правової позиції Великої Палати Верховного Суду у справі № 914/2848/22 є неефективним та не призводить до відновлення порушених інтересів територіальної громади, оскільки не має наслідком стягнення з відповідача орендної плати відповідно до зміненого розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Щодо доводів апелянта про недоведеність заборгованості зі сплати орендної плати з посиланням на інформацію ГУ ДПС України у Запорізькій області про відсутність податкового боргу з плати за землю у ТОВ «Арсенал-Сіті», колегія суддів вважає зазначені доводи такими, що не спростовують висновків суду першої інстанції, з огляду на положення п.п.286.2, 286.3 ст.286 ПК України, згідно з якою платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму плати за землю щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають до відповідного контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому ст.46 ПК України, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов`язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а надалі такий витяг подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі. Платник плати за землю має право подавати щомісяця звітну податкову декларацію, що звільняє його від обов`язку подання податкової декларації не пізніше 20 лютого поточного року, протягом 20 календарних днів місяця, що настає за звітним.

Зміст вищезазначених норм свідчить про самостійне обчислення платником орендної плати за землю розміру цього податкового зобов`язання. Відтак, відсутність за даними ДПС України заборгованості платника зі сплати орендної плати може мати місце через неврахування нової нормативної грошової оцінки землі чи помилкове відображення платником відповідних даних у декларації (деклараціях).

Посилання апелянта на довідки ГУ ДПС України у Запорізькій області про відсутність податкового боргу з плати за землю не спростовують наявності заборгованості з орендної плати перед Запорізькою міською радою, оскільки вказані довідки формуються на підставі даних інформаційно-телекомунікаційних систем контролюючих органів та можуть свідчити лише про відсутність податкового боргу, задекларованого самим платником, проте не свідчать про повноту, точність та правильність таких даних, а також не є доказами належного виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди землі.

Відповідно до п.9 договору (в редакції додаткового договору від 14.07.2014 № 201405000800299), орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 197087,28 грн, що складає трикратний розмір земельного податку за календарний рік у цінах 2014 року. Пунктом 30 договору передбачено обов`язок орендаря самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством.

Таким чином, відповідач, приймаючи на себе зобов`язання за договором оренди землі, погодився з умовою про те, що розмір орендної плати підлягає зміні у зв`язку з індексацією нормативної грошової оцінки земель.

Колегія суддів звертає увагу, що рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя та введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста з 01.01.2016. Рішенням Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю» встановлено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки). Зокрема, за використання земельних ділянок, наданих для розташування громадсько-торгівельного комплексу, встановлено річну орендну плату у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Колегія суддів зазначає, що розмір орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності визначається на підставі нормативної грошової оцінки земель, яка є обов`язковою для застосування. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перерахунку розміру орендної плати.

Відповідно до витягів із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, наданих Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:003:0062 становила: станом на 2019 рік (витяг № 3990/207-19 від 29.11.2019) – 27063108,57 грн; станом на 2024 рік (витяг № НВ-2300137842024 від 10.10.2024) – 27061502,67 грн; станом на 2025 рік (витяг № НВ-2300346322025 від 15.05.2025) – 30303547,12 грн.

На підставі зазначених витягів та рішень Запорізької міської ради, було здійснено розрахунок несплаченої орендної плати, згідно з яким загальна сума заборгованості ТОВ «Арсенал-Сіті» за період з 03.04.2017 по 30.06.2025 становить 4095199,26 грн.

Колегія суддів вважає наведений розрахунок обґрунтованим, арифметично правильним та таким, що відповідає нормам матеріального права.

Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Арсенал-Сіті» за 2023 рік подало податкову звітність з нульовими податковими зобов`язаннями, а за 2024-2025 роки податкова звітність взагалі не подавалась. Такі дії свідчать про ухилення відповідача від виконання обов`язку зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Щодо доводів апелянта про неналежність та недопустимість доказів, зокрема: Витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.10.2024 № НВ-2300137842024 та від 15.05.2025 № НВ-2300346322025, як таких, що суперечать Витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 29.11.2019 № 3990/207-19, колегія суддів зазначає таке.

Відповідно до ч.2 ст.20 Закону України «Про оцінку земель», дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель

Частиною 5 ст. 23 Закону України «Про оцінку землі» передбачено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру.

10.11.2021 набула чинності Методика нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147. Пунктом 4 вказаної постанови встановлено, що затверджена з урахуванням вимог п.271.2 ст.271 ПК України до набрання чинності Методикою, затвердженою згідно з п.1 цієї постанови, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, технічна документація із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на відповідній території) є чинною до початку застосування рішення відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок

Оскільки нову нормативну грошову оцінку земель міста Запоріжжя не затверджено, технічна документація, затверджена рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7, є чинною.

Витяги із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 10.10.2024 № НВ-2300137842024 та від 15.05.2025 № НВ-2300346322025 видані уповноваженим органом – Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області, у встановленому порядку, відповідають затвердженій формі та були чинними на момент розгляду справи судом першої інстанції.

Відмінність у значеннях сукупного локального коефіцієнта (Км3) у витягах різних років не свідчить про їх неналежність або недопустимість, а зумовлена застосуванням різних методик розрахунку, а саме: Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213, та Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 № 1147, не впливає на їх юридичну силу та допустимість як доказів.

Крім того, законність видачі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 29.11.2019 № 3990/207-19 була предметом судового розгляду в адміністративній справі № 280/682/23. Рішенням Запорізького окружного адміністративного суду від 23.03.2023, яке набрало законної сили, відмовлено у задоволенні позову ТОВ «Арсенал-Сіті» про визнання дій протиправними та скасування вказаного витягу. Зазначене рішення має преюдиційне значення для цієї справи відповідно до ст.75 ГПК України.

Отже, колегія суддів зазначає, що витяги з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок є належними, допустимими та достовірними доказами, на підставі яких суд першої інстанції обґрунтовано встановив розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки та, відповідно, розмір заборгованості з орендної плати.

Колегія суддів не погоджується з доводами апелянта про порушення судом першої інстанції принципу змагальності та рівності сторін у зв`язку з прийняттям заяви прокурора про збільшення позовних вимог. Так, апелянт вважає, що суд першої інстанції безпідставно задовольнив заяву прокурора про збільшення позовних вимог, оскільки така заява фактично змінює підстави позову, оскільки новий розрахунок заборгованості здійснено на підставі інших витягів з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, ніж ті, що були зазначені в первісній позовній заяві.

Відповідно до п.2 ч.2 ст.46 ГПК України, позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог до закінчення підготовчого засідання. Згідно з ч.3 ст.46 ГПК України, до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви. Одночасна зміна предмета і підстав позову не допускається.

Як роз`яснено у постанові Верховного Суду від 31.01.2024 у справі № 201/4160/19, необхідність у зміні предмета позову може виникати тоді, коли початкові вимоги позивача не будуть забезпечувати чи не повною мірою забезпечать позивачу захист його порушених прав та інтересів. Зміна предмета позову можлива, зокрема, у такі способи: 1) заміна одних позовних вимог іншими; 2) доповнення позовних вимог новими; 3) вилучення деяких із позовних вимог; 4) пред`явлення цих вимог іншому відповідачу в межах спірних правовідносин. При цьому збільшити або зменшити розмір позовних вимог можна лише тоді, коли вони виражені у певному цифровому еквіваленті, наприклад, у грошовому розмірі. Доповнення позовних вимог новими відбувається шляхом зміни предмета позову, а не через збільшення розміру позовних вимог. Не вважаються зміною підстав позову доповнення його новими обставинами при збереженні в ньому первісних обставин та зміна посилання на норми матеріального чи процесуального права.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15 та у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.10.2020 у справі № 922/2575/19.

У даному випадку прокурор збільшив лише кількісні показники: суму заборгованості, що підлягає стягненню, за раніше заявленою вимогою майнового характеру. Підстави позову: невиконання відповідачем зобов`язань зі сплати орендної плати за договором оренди землі, розірвання договору та повернення земельної ділянки, залишились незмінними. Зміна розрахунку заборгованості у зв`язку з отриманням прокурором додаткової інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки не є зміною підстав позову, а є уточненням кількісних показників заявленої вимоги.

Докази, на яких ґрунтується новий розрахунок, зокрема: витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки були подані прокурором разом із заявою про збільшення позовних вимог у підготовчому провадженні, що відповідає вимогам ст.80 ГПК України, оскільки позивач обґрунтував неможливість їх подання разом з позовною заявою тим, що про існування Витягу від 29.11.2019 № 3990/207-19 прокурору стало відомо лише з відзиву відповідача, а нові витяги були отримані під час розгляду справи у зв`язку з необхідністю уточнення розрахунку заборгованості.

Таким чином, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції правомірно прийняв заяву прокурора про збільшення позовних вимог до розгляду, а доводи апелянта про порушення при цьому принципу змагальності та рівності сторін є необґрунтованими.

Доводи апелянта про відсутність підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді, колегія суддів відхиляє, виходячи з наступного.

Відповідно до ст.131-1 Конституції України, прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно з ч.3 ст.23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Частиною 4 ст.53 ГПК України визначено, що прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу.

Прокурором на виконання вимог ст.23 Закону України «Про прокуратуру» та ст.53 ГПК України було направлено запити до Запорізької міської ради від 23.10.2024 № 52-103-10039 вих-24, від 13.12.2024 № 52-103-11605 та від 09.04.2025 № 52-103-2855вих-25 щодо надання інформації про вжиті заходи претензійно-позовного характеру щодо стягнення з ТОВ «Арсенал-Сіті» несплаченої орендної плати за фактичне використання земельної ділянки та щодо розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки територіальній громаді.

Листами від 05.02.2025 № 02-07/4228, № 08-07/0064, від 24.04.2025 № 2952/01/01-07/3920 та від 28.08.2025 № 21071/03.3-20/03 Запорізька міська рада повідомила, що виконавчими органами Запорізької міської ради не вживалися заходи претензійно-правового характеру щодо стягнення несплаченої орендної плати та щодо розірвання договору оренди землі.

Отже, Запорізька міська рада, за наявності для цього підстав та можливості, упродовж тривалого часу (понад 10 місяців з моменту скерування першого запиту прокурора) не вжила заходів щодо захисту порушених інтересів територіальної громади міста Запоріжжя шляхом звернення до суду з відповідним позовом.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної у постанові від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, наявність бездіяльності компетентного органу означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк. Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу. Велика Палата Верховного Суду також зазначила, що прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежним чином.

У рішенні Конституційного Суду України від 05.06.2019 № 4-р(II)/2019 вказано, що для того, аби інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.

Колегія суддів зазначає, що в умовах правового режиму воєнного стану та дефіциту бюджетних коштів, встановленого рішеннями Запорізької міської ради про затвердження місцевого бюджету на 2025 та 2026 роки, захист інтересів територіальної громади шляхом стягнення несплаченої орендної плати набуває особливого значення. Ненадходження до бюджету плати за оренду землі створює перешкоди для утворення та використання фінансових ресурсів, потрібних для забезпечення функцій та повноважень органів місцевого самоврядування, у тому числі для фінансування соціальної сфери та підтримки Сил оборони.

Таким чином, прокурор правомірно, за наявності передбачених законом підстав, звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Запорізької міської ради, при цьому ним дотримано вимоги ст.23 Закону України «Про прокуратуру» та ст.53 ГПК України.

Щодо правомірності розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку, колегія суддів зазначає, що апеляційна скарга не містить окремих доводів неправомірності оскаржуваного судового рішення у частині розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку, однак колегія суддів вважає за необхідне надати оцінку також і цим вимогам, оскільки вони є предметом апеляційного перегляду, оскільки апелянт оскаржує рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 в цілому, а не лише у частині стягнення заборгованості з орендно плати.

Відповідно до п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Частиною 1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 20.12.2022 у справі № 914/1688/21, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору. При цьому сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 зазначила, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору.

Матеріалами справи підтверджується, що ТОВ «Арсенал-Сіті» протягом тривалого періоду (з січня 2023 року по червень 2025 року) не сплачувало орендну плату у повному обсязі, а у 2024-2025 роках взагалі не подавало податкову звітність з плати за землю. Вказане свідчить про систематичне порушення відповідачем умов договору оренди землі щодо своєчасної та повної сплати орендних платежів.

Згідно з п.33 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Наслідком розірвання договору оренди землі є повернення земельної ділянки орендарем орендодавцю, що передбачено п.20 договору та ст.34 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди землі та зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку Запорізькій міській раді, оскільки систематичне невиконання відповідачем зобов`язань зі сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання договору оренди землі відповідно до п.«д» ч.1 ст.141 ЗК України.

7. Висновки апеляційного господарського суду за результатами розгляду апеляційної скарги

За змістом ст.236 ГПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до п.1 ч.1 ст.275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Згідно зі ст.276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів зазначає, що доводи апеляційної скарги ТОВ «Арсенал-Сіті» не знайшли свого підтвердження під час апеляційного розгляду та спростовуються наявними в матеріалах справи доказами. Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, повно та всебічно дослідив обставини справи, надав належну правову оцінку доказам, правильно застосував норми матеріального та процесуального права. Колегія суддів не встановила жодної з наведених в апеляційній скарзі підстав для скасування або зміни оскаржуваного рішення суду першої інстанції.

За таких обставин апеляційна скарга ТОВ «Арсенал-Сіті» підлягає залишенню без задоволення, а рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 у справі № 908/2783/25 – залишенню без змін.

8. Розподіл судових витрат

Судовий збір за подання апеляційної скарги відповідно до ст.129 ГПК України слід покласти на апелянта.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст.129, 269, 270, 275, 276, 281-284, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд

у х в а л и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «АРСЕНАЛ-СІТІ» на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 у справі № 908/2783/25 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 22.01.2026 у справі № 908/2783/25 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст.ст.286-289 ГПК України.

Повна постанова складена 20.07.2026.

Головуючий суддя Т.Ю.Демчина

Судді А.О.Кошля

Т.В.Стефанів