Постанова від 22 червня 2026 р. у справі №910/10775/25 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" червня 2026 р. Справа № 910/10775/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Руденко М.А.

суддів: Барсук М.А.

Пономаренка Є.Ю.

при секретарі: Реуцькій Т.О.

за участю представників сторін:

від позивача: Андрійко О.В., ордер АХ № 1316657 від 05.01.2025;

від відповідача: Адаманов А.Д., ордер АІ № 2054497 від 17.02.2026;

від третіх осіб-1, 2: не з`явились,

розглянувши апеляційну скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк" на рішення господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі № 910/10775/25 (суддя - Ягічева Н.І.)

за позовом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк"

до товариства з обмеженою відповідальністю "Комфорт-Таун"

треті особи, без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:

1) товариство з обмеженою відповідальність "Комфорт-Таун Ріелт"

2) Ладік Олег Ігорович

про визнання недійсним договору,-

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2025 року об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) "Централ Парк" (далі також - ОСББ / об`єднання) звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Комфорт-Таун" (далі також - Товариство) про визнання недійсним договору.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 01.09.2022 між ОСББ "Централ Парк", як замовником, та ТОВ "Комфорт-Таун", як виконавцем, укладено договір (тимчасовий) про надання послуг з комплексного обслуговування об`єктів та відшкодування витрат № 1 (далі - оспорюваний договір / договір), за умовами якого сторони домовились укласти цей договір на перехідний період замовника, поки останній максимально підготує свою діяльність для самостійної роботи по обслуговуванню та утримуванню житлового комплексу (далі - ЖК) (ЖК "Централ Парк" із вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення, що розташований за адресою: 01042, м. Київ, вул. Джона Маккейна (І.Кудрі), буд. 7). На переконання позивача вказаний договір має бути визнаний недійсним в судовому порядку, оскільки визначені у договорі послуги є функціями з управління багатоквартирним будинком, однак договір був укладений за відсутністю вільного волевиявлення ОСББ, з порушенням повноважень органів управління ОСББ, з перевищенням повноважень головою правління ОСББ та за відсутністю рішень загальних зборів співвласників ОСББ чи правління ОСББ щодо укладення оспорюваного договору.

Рішенням господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі № 910/10775/25 у задоволенні позову відмовлено.

Ухвалюючи рішення суд першої інстанції дійшов висновку, що з огляду на положення статуту ОСББ голова правління мав відповідні повноваження на укладання оспорюваного позивачем договору, загальна сума ціни якого не перевищує 500 мінімальних заробітних плат та не потребує погодження зборів співвласників. Водночас на виконання умов оспорюваного договору позивачем сплачувались відповідачу грошові кошти, що є схвалення замовником такого правочину.

Не погоджуючись з вказаним рішенням ОСББ "Централ Парк" звернулось до апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати оскаржуване рішення та постановити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначав, що оспорюваний договір має всі ознаки договору управління багатоквартирним будинком, оскільки його предмет, зміст зобов`язань сторін, структура оплати та функції виконавця прямо співпадають з тими, що передбачені законом для управителя багатоквартирного будинку, який забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. Водночас загальні збори співвласників будинку не приймали рішення про передачу функцій управління відповідачу, про затвердження умов договору, визначення переліку чи вартості послуг, а також про включення до договору третейського застереження. З цих підстав позивач вважав, що голова правління ОСББ Ладік О.І. перевищив свої повноваження, визначені статутом ОСББ та Законом, оскільки уклав оспорюваний договір, що створює права та обов`язки для всіх співвласників, без відповідного рішення загальних зборів. Крім того включення головою правління Ладіком О.І. до вказаного договору третейського застереження, яким визначено юрисдикцію спорів - здійснено ним поза межами наданих повноважень.

За твердженнями скаржника, судом першої інстанції не було здійснено належного правового аналізу чи відповідає зміст договору ознакам правовідносин з управління, і чи могла така угода бути укладена без відповідного рішення загальних зборів співвласників. Також не було з`ясовано та належним чином досліджено, яким саме органом ОСББ могло бути здійснено схвалення правочину, чи охоплювали вчинені платіжні дії волевиявлення співвласників як колективного суб`єкта управління багатоквартирним будинком, а також чи можуть дії окремих посадових осіб ОСББ, у тому числі в умовах зміни голів правління протягом строку дії договору, вважатися належним схваленням правочину, яким за своєю правовою природою належить до виключної компетенції загальних зборів співвласників, тобто не було з`ясовано належного суб`єкта волевиявлення, характер та межі такого волевиявлення, а також його відповідність вимогам законодавства, що регулює порядок управління багатоквартирним будинком.

Також судом не надано оцінки щодо обставин, які пов`язані з відносинами між сторонами, які існували до укладення оспорюваного договору, а саме те, що відповідачем здійснювалось обслуговування відповідного ЖК до створення ОСББ на підставі договору, укладеного 23.09.2013 із забудовником, а також час та умови укладення оспорюваного договору, який був підписаний у вересні 2022 року в умовах воєнного стану.

Посилання відповідача на аварійний стан багатоквартирного будинку, які стали підставою для укладення договору є недоведеними, при цьому обставини зміни голів правління ОСББ протягом строку дії договору та питання передачі їм інформації про укладення такого договору не були дослідженні, тож відсутні підстави вважати, що правочин був прийнятий до відома або підтриманий уповноваженим суб`єктом.

За твердженням позивача обставини укладення договору стали відомі ОСББ та співвласникам лише після пред`явлення відповідачем вимоги про сплату заборгованості та зверненням ТОВ "Комфорт-Таун" до третейського суду, тож позивач не мав об`єктивної можливості оскаржити спірний правочин раніше, оскільки інформація про його існування, умови та процесуальні наслідки були невідомі співвласникам та органам управління ОСББ, а сам договір не був доведений до відома правління, не затверджувався загальними зборами та не передавався новообраним головам правління після припинення повноважень особи, яка його підписала, тому відсутні підстави вважати, що позивач своєю поведінкою тривалий час погоджувався з умовами оспорюваного договору або приймав на себе наслідки третейського застереження.

Додатково апелянт посилався на висновки господарського суду міста Києва у рішенні від 21.04.2025 у справі № 910/16491/23.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2026 у справі № 910/10775/25, у складі колегії суддів: Владимиренко С.В. (головуючий), Демидова А.М., Ходаківська І.П., відкрито апеляційне провадження та призначено розгляд справи на 10.03.2026.

24.02.2026 до апеляційного суду надійшов відзив відповідача на апеляційну скаргу, в якому представник зазначав, що сторони не укладали договір управління, а твердження позивача в цій частині є припущеннями. Відповідач вказував, що передумовою укладання договору була переписка між двома юридичними особами, що підтверджується меморандумом та листуванням, яке додано до матеріалів справи, які підтверджують реальні наміри сторін та їх правову природу. Оферта по укладанню оспорюваного позивачем договору та усунення аварійних наслідків надходила від ОСББ, що підтверджується листом № 3 від 25.08.2022, в якому позивачем надано відповідь відповідачу про прохання відтермінувати припинення надання послуг та про укладення тимчасового договору на перехідний період. Тож оспорюваний договір було укладено на перехідний період ОСББ, яке мало підготувати свою діяльність для самостійної роботи по обслуговуванню та утриманню ЖК. Водночас за умовами пп. 4.1.1 договору вартість послуг коригувалась щомісячно в залежності від фактичного надання послуг та вказана сума не могла бути більше суми визначеної п.п. 4.1.3, 4.2.3 договору, тобто сума залежала від фактичного надання послуг, яка може бути перевірена ревізійною комісією позивача. В той же час позивачем здійснювались оплати за надані послуги за договором. Згідно протоколу зустрічі від 20.03.2024 позивач погодився з договірними обов`язками, але пропонував пропозиції щодо зменшення розміру боргу. Протягом строку дії договору та виконання відповідачем обов`язків позивач мав наступних голів правління: Ладік Олег Ігорович ; ОСОБА_2 ; ОСОБА_3 ; ОСОБА_4 (на сьогодні), що свідчить про відсутність заперечень щодо чинності договору, враховуючи, що жоден голова правління не поставив питання про припинення чи недійсність договору, а виконання договору протягом довгого часу, відсутність оспорювання з боку сторін свідчить про визнання такого правочину. З огляду на положення п. 16 розділу ІІІ статуту ОСББ голова правління мав повноваження укласти оспорюваний позивачем договір, зокрема, під час аварійних ситуацій задля забезпечення безпеки будинку та спільного майна, з метою збереження концепції охорони та наявність паркану навколо будинку, без відповідного рішення правління та/або загальних зборів приймає рішення по укладанню договорів та розпорядженню коштів об`єднання з подальшою перевіркою правлінням та ревізійною комісією, щодо правомірності використання цих коштів. Разом з цим, акти про аварійні випадки наявні в матеріалах справи та складені відповідно до вимог п. 2.3.6 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, що затверджені наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства № 76 від 17.05.2005 "Про затвердженням Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій"; відповідно до вимог ст. 16 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" житлово-комунальні послуги надаються безперервно, тобто не можна залишити будинок без утримання, що вимагає поступової передачі будинку позивачу; з метою збереження концепції охорони та наявність паркану навколо будинку. В той же час загальна сума ціни договору не перевищує 500 мінімальних заробітних плат та не вимагала погодження зборів співвласників на укладення оспорюваного договору. Позивач не був позбавлений можливості у будь-який час скликати збори, затвердити нові умови співпраці, відкликати повноваження голови правління чи визначити інший порядок управління будинком, однак відповідні збори провів тільки - 30.10.2022, тож протягом усього часу фактично користувався послугами, що надавались відповідачем за договором. Зміна голови правління ОСББ, який підписав договір, відбулась лише 30.10.2022, тобто після укладення та початку виконання договору, при цьому технічна документації, необхідна для самостійного управління будинком (паспорти на ліфти, проєктна документація тощо), була передана позивачу у квітні 2023 року згідно листа № 03/03-1 від 03.03.2023 та акту від 20.04.2023. Позивачем не надано доказів, які б свідчили про те, що відповідач діяв недобросовісно або нерозумно чи свідчили б, що сторони уклали договір з метою відсутності реального наміру його укладення і виконання. Договір виконувався у повному обсязі, а оплата розраховувалась в межах фактичних витрат. 30.10.2022 співвласниками було проведено загальні збори багатоквартирного будинку за результатами яких, зокрема, прийнято рішення про припинення отримання усіх послуг від відповідача; співвласники не прийняли рішення про розмір щомісячних внесків та про розмір разового внеску. Тож, враховуючи, що позивач не мав (були відсутні) договори, зокрема, про обслуговування ліфтового господарства, вивезення сміття, про електропостачання, та можливість запустити самостійну роботу (вирішити організаційні питання (працевлаштування співробітників, укладання договорів з підрядними організаціями та т.і.) наприкінці 2022 року співвласниками було ініційовано зустріч на якій новий голова правління та члени правління просили відповідача не зупиняти надання послуг та продовжувати діяльність поки позивач підготує свою діяльність для самостійної роботи по обслуговуванню та утриманню ЖК. Таке прохання було обумовлено наявністю аварій, надходженням холодної пори року (зими), вимкнення електропостачання. Новий голова правління та члени правління просили не залишати будинок без належного догляду. В свою чергу позивачем наголошувалось, що питання про сплату заборгованості буде вирішено найближчим часом.

02.03.2026 до апеляційного суду надійшов аналогічний відзив відповідача на апеляційну скаргу.

05.03.2026 до апеляційного суду надійшла заява позивача про відкладення розгляду справи

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.03.2026 у справі № 910/10775/25, у складі колегії суддів: Руденко М.А. (головуючий), Кропивна Л.В., Барсук М.А., прийнято апеляційну скаргу до провадження у визначеному складі суддів та призначено справу до розгляду на 12.05.2026.

05.05.2026 до апеляційного суду надійшла заява позивача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.05.2026 у справі № 910/10775/25 задоволено клопотання позивача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.05.2026, у складі колегії суддів: Руденко М.А. (головуючий), Барсук М.А., Пономаренко Є.Ю., прийнято апеляційну скаргу до провадження у визначеному складі суддів.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.05.2026 судове засідання відкладено на 09.06.2026.

09.06.2026 судове засідання не відбулось, в зв`язку з перебуванням судді з колегії у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.06.2026 у справі № 910/10775/25 розгляд апеляційної скарги призначено на 23.06.2026.

У судовому засіданні, що відбулось 23.06.2026, позивач просив оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги. Відповідач вказував на законність прийнятого судом першої інстанції рішення та необґрунтованість доводів апеляційної скарги.

Треті особи-1, 2 у судове засідання не з`явились, хоча були повідомлені належним чином та за висновками апеляційного суду відсутність їх представників у судовому засіданні не перешкоджає розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом. Також відповідно до рішень Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), що набули статусу остаточного, зокрема, "Іззетов проти України", "Пискал проти України", "Майстер проти України", "Субот проти України", "Крюков проти України", "Крат проти України", "Сокор проти України", "Кобченко проти України", "Шульга проти України", "Лагун проти України", "Буряк проти України", "ТОВ "ФПК "ГРОСС" проти України", "Гержик проти України" суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

З урахуванням практики ЄСПЛ критеріями розумних строків є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010, "Смірнова проти України" від 08.11.2005, "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006, "Літоселітіс проти Греції" від 05.02.2004 та інші.

Заслухавши пояснення представників сторін, що з`явились у судове засідання, розглянувши доводи апеляційної скарги, дослідивши письмові докази, долучені до матеріалів справи, виходячи з вимог чинного законодавства, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.ч. 1, 4 ст. 269 Господарського процесуального кодексу (далі - ГПК) України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Як зазначав відповідач (а.с. 20 том 2), 23.09.2013 між ТОВ "Буджитлостандарт" (забудовник) та ТОВ "Комфорт-Таун" було підписано договір про передачу ЖК або його частини експлуатуючій організації (а.с. 11-12 том 2), відповідно до умов якого Товариство здійснювало обслуговування та експлуатацію ЖК "Централ Парк", що знаходиться за адресою: Печерський район, м. Київ, вул. Джона Маккейна, 7 (І.Кудрі, 7).

Згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ОСББ "Централ Парк" зареєстровано як юридичну особу 31.10.2018 та особою, яка має право вчиняти юридичні дії від імені юридичної особи без довіреності, у тому числі підписувати договори, в якості керівника (голови правління) зазначений Ладік Олег Ігорович (а.с. 308 том 1).

Відповідачем до матеріалів справи долучені укладені ним договори, зокрема, договір про постачання електричної енергії від 30.07.2012 року (а.с. 44-45 том 2); договір про співпрацю виконавця послуг з централізованого постачання холодної (питної) води та водовідведення (з використанням внутрішньобудинкових мереж) з балансоутримувачем під час надання послуг з централізованого постачання холодної (питної) води та приймання стічних вод (з використанням внутрішньобудинкових мереж) від 05.04.2016 (а.с. 49 зворот - 52 том 2); договір на надання послуг з водопостачання та приймання стічних вод через приєднані мережі від 23.07.2012 (а.с. 54-55 том 2) від 03.11.2016 (а.с. 56 зворот - 58 том 2); договір по технічному обслуговуванню та ремонту ліфтів від 28.02.2014 (а.с. 53 зворот - 61 том 2; додаткова угода № 2 від 31.03.2021 до договору; а.с. 63 зворот - 64 том 2); договір № 15/128 по технічному обслуговуванню системи пожежної сигналізації, автоматики системи димовидалення, системи оповіщення про пожежу та управління евакуюванням людей, автоматичної системи пожежогасіння, системи протидимної вентиляції від 01.07.2015 (а.с. 65-67 том 2; договір по внесення змін до договору від 31.05.2018; а.с. 80-83 том 2); договір на вивезення та знешкодження (захоронення) твердих побутових відходів (ТПВ) від 29.10.2012 (а.с. 100-101 том 2; додаткова угода про внесення змін до договору від 01.06.2022; а.с. 102 том 2); договір про надання послуг з охорони від 01.10.2017 (а.с. 103-105 том 2; договір про внесення змін та доповнень до договору від 01.11.2020; а.с. 106 том 2).

Згідно актів загального огляду прибудинкової території, паркінгу, місць загального користування, водоприймальної воронки, декоративного освітлення фасаду за адресою: вул. Джона Маккейна, 7 (ЖК "Централ Парк") в Печерському районі м. Києва, підписаних у складі комісії, ТОВ "Комфорт-Таун" та ОСББ у червні 2022 року (а.с. 290-292 том 1) вбачається наступне:

- просідання та руйнування мощення з ФЕМ тротуарів, проїздів, місць паркування автомобілів, що може свідчити про пошкодження цілісності підземних конструкцій будинку, та може призвести до значних наслідків і створення аварійного стану. Для запобігання подальшому руйнуванню і уникнення травмування населення необхідно терміново провести ремонт виявлених провалів і відшарування гранітних плотик. Рекомендується залучити спеціалізовану організацію для детального обстеження підземних конструкцій з метою виявлення та усунення можливих дефектів, що можуть спричинити подальше погіршення ситуації;

- для уникнення подальшого розвитку аварійної ситуації, яка вже має місце, та запобігання протіканню і пошкодженню майна власників паркувальних місць і інженерних мереж, необхідно терміново залучити спеціалізовану експертну організацію. Її завданням буде детальне обстеження конструкцій деформаційних швів, гідроізоляції паркінгу та інших несучих конструкцій будинку. На основі обстеження слід надати висновки про стан залізобетонних монолітних конструкцій і рекомендації щодо усунення наявних аварійних дефектів у зазначених місцях;

- поява тріщин на стінах та стелі оздоблення місць загального користування може свідчити про аварійний стан конструктивних елементів, що виник через прийняті конструктивні рішення при муруванні стін з цегли та пустотних бетонних блоків і їх кріплення анкерами до вертикальних і горизонтальних монолітних конструкцій будинку. Для запобігання подальшого погіршення аварійного положення та псування оздоблення місць загального користування необхідно залучити спеціалізовану експертну організацію для детального обстеження місць появи тріщин та надання висновків з рекомендаціями щодо усунення аварійних дефектів. Проведення ремонтних робіт з відновлення штукатурки місць загального користування можливе тільки після усунення причин виникнення тріщин;

- для запобігання аварійній ситуації, що вже має місце і пов`язана з подальшим протікання та псуванням майна власників офісних приміщень і місць загального користування, а також для уникнення пошкодження інженерних мереж і конструкцій будинку, необхідно терміново залучити спеціалізовану експертну організацію. Її завданням буде детальне обстеження водоприймальних воронок та перевірка цілісності гідроізоляції. Результати обстеження повинні включати висновки і рекомендації щодо усунення наявного аварійного стану в зазначених місцях. Також необхідно виконати ремонт відшарованих гранітних плиток;

- для запобігання подальшого руйнування оздоблення і конструкцій балконів та уникнення травмування населення, зазначені вище покриття з керамічної плитки перебувають в аварійному стані та потребують негайного ремонту;

- через наявність аварійного стану елементів кріплення (кронштейнів), затискачів сталевого оцинкованого каната, талрепів для натягу тросових розтяжок, а також кронштейнів кріплення світильників до тросів, стану кабелів та проводів необхідно залучити спеціалізовану організацію для обслуговування і періодичного обстеження обладнання декоративного освітлення фасаду, із залученням спеціалістів з промислового альпінізму.

Листом № 368 від 22.08.2022 (а.с. 313 зворот - 315 том 1) ТОВ "Комфорт-Таун" повідомило ОСББ "Централ Парк", що у Товариства існують об`єктивні причини щодо зупинення та неможливість подальшого утримання ЖК серед яких: наявність постійних аварійних ситуацій; неможливість встановлення безпеки будинку та спільного майна у зв`язку з відсутністю фінансового забезпечення; необхідність додаткових витрат на термінову модернізацію та ремонт обладнання, мереж та/або їх реконструкції; велика заборгованість серед співвласників; збільшення собівартості послуг; збільшення розміру заробітних плат та витрат на водо/електропостачання, паливо-енергетичні ресурси; інфляція та т.і. Також зазначало, що 31.10.2018 зареєстровано ОСББ та 02.11.2018 між Товариством та ОСББ укладено акт приймання-передачі житлово-адміністративного комплексу або його частини для утримання, яким передано ЖК на утримання ОСББ. Додатково згідно акту, сторони домовились, що Товариство продовжує здійснювати утримання ЖК та надає житлово-комунальні послуги до укладання ОСББ договорів з співвласниками на утримання (управління) комплексом, затвердження кошторису, укладання договорів з виконавцями послуг та приведення всієї документації відповідно до вимог чинного законодавства України. Починаючи з 2018 року та станом на дату відправки цього листа Товариство не отримувало від ОСББ та від співвласників багатоквартирного будинку будь-якої інформації про ухвалення кошторису та/або укладання договорів від імені останнього. Враховуючи, що подальше продовження утримання ЖК ТОВ "Комфорт-Таун" критично неможливо, повідомлено про припинення надання послуг Товариством та зупинення обслуговування ЖК з 01.09.2022. Відповідач звертав увагу, що розірве договори з усіма контрагентами, що обслуговують системи, мережі, благоустрій ЖК, у тому числі, але не виключно, що пов`язані з вивезенням сміття, обслуговуванням ліфтового господарства, пожежної системи та т.і., більше того, розглядалось питання по скороченню відповідних адміністративних витрат. З огляду на таке Товариство просило ОСББ терміново прийняти заходи по утриманню ЖК та укласти відповідні договори з надавачами послуг та прийняти протягом 3-ох календарних днів з дня отримання цього листа, технічну та іншу документацію на будинок від Товариства. Зазначалось, що у разі неприйняття заходів по утриманню та обслуговуванню ЖК, уся відповідальність за аварійний стан буде вважатися покладеною на ОСББ.

У відповідь ОСББ листом № 3 від 25.08.2022 (а.с. 315 зворот - 316 том 1) повідомило Товариство, що 23.08.2022 головою правління направлено листа членам правління про скликання загальних зборів правління з метою вирішення подальших дій. На даний час зв`язок з всіма членами правління відсутній. Більше того беручи до уваги військовий стан, у ОСББ відсутні відповідні ресурси задля організації утримання ЖК (будинку та паркінгу) у найближчий час. ОСББ зазначало, що строк наданий Товариством задля прийняття заходів по організації утримання ЖК є неприйнятним, у зв`язку з неможливістю провести усі необхідні дії визначені чинним законодавством України. Враховуючи, що припинення надання послуг та зупинення обслуговування ЖК загрожує небезпекою будинку та спільному майну у тому числі виникненню аварійних ситуацій, ОСББ просило розглянути питання по відтермінуванню строку припинення надання послуг та укладання тимчасового договору між Товариством та ОСББ про надання послуг з обслуговування на перехідний період.

Листом № 375 від 26.08.2022 (а.с. 317 том 1) Товариство вказало ОСББ про те, що подальше продовження утримання ЖК неможливо, у зв`язку з чим повідомлено про припинення надання послуг Товариством та зупинення обслуговування ЖК з 01.09.2022. З приводу укладення тимчасового договору про надання послуг з обслуговування на перехідний період, зазначало, що Товариство не заперечує щодо укладення відповідного договору за умови фіксованої ціни та компенсації витрат підприємства у повному обсязі.

01.09.2022 між ОСББ та Товариством підписано меморандум про співпрацю та взаєморозуміння в сфері надання послуг з управління багатоквартирними будинками та житлово-комунальними послугами між ТОВ "Комфорт-Таун" та ОСББ "Централ парк" (а.с. 168 зворот - 169 том 1). Підписанням меморандуму сторони засвідчили, що діють на засадах рівноправності у взаємовідносинах і мають намір спрямувати зусилля на ефективне співробітництво щодо сприяння розв`язанню проблем в сфері надання житлово-експлуатаційних послуг у ЖК "Централ Парк". Забезпечення сталого функціонування ЖК відповідно до цільового призначення, збереження його споживчих властивостей та організації забезпечення житлових потреб власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень у своєчасному отриманні послуг відповідної якості. Сторони домовились укласти договори на перехідний період ОСББ, поки останній максимально підготується до самостійної роботи.

01.09.2022 між ОСББ "Централ Парк", як замовником, в особі голови правління Ладіка Олега Ігоровича, що діє на підставі статуту, та ТОВ "Комфорт-Таун", як виконавцем, в особі директора Соколова Артема Івановича, що діє на підставі статуту, укладено договір (тимчасовий) про надання послуг з комплексного обслуговування об`єктів та відшкодування витрат № 1 (далі - договір; а.с. 13-22 том 1), за умовами п. 1.1 якого сторони домовились укласти цей договір на перехідний період замовника, поки останній максимально підготує свою діяльність для самостійної роботи по обслуговуванню та утримуванню ЖК (також - комплекс; ЖК "Централ Парк" із вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення, що розташований за адресою: 01042, м. Київ, вул. Джона Маккейна (І.Кудрі), буд. 7).

Згідно п. 1.2 договору він спрямований на вирішення та усунення аварійних ситуацій та забезпечення безпеки будинку та спільного майна.

Пунктом 1.4 договору передбачено, що протягом строку дії договору, виконавець сприяє замовнику по укладанню прямих договорів з комунальним організаціями, зокрема, але не виключно, що направлені на електро/водопостачання для місць загального користування.

Відповідно п. 2.2 договору виконавець зобов`язаний за рахунок замовника, надати відповідно до умов цього договору послуги з комплексного обслуговування та організувати роботу з питань забезпечення, користування, утримання, обслуговування та експлуатації приміщень, машиномісць (паркінгу) та території паркінгу, будинку та ЖК, прибудинкової території, спільних площ та об`єктів благоустрою, (далі - послуги/роботи), а замовник зобов`язується прийняти вказані послуги, розрахуватися та компенсувати витрати виконавця згідно цього договору.

Зі змісту п. 2.5 договору вбачається, що перелік послуг, які надаються виконавцем за даним договором визначається додатком № 1, що є невід`ємною частиною цього договору.

Згідно з п. 2.6 договору структура, періодичність та строки надання послуг з прибирання місць загального користування та прибудинкової території ЖК визначається відповідно до вимог чинного законодавства України та встановлюється у додатку № 3, що є невід`ємною частиною цього договору.

У п. 2.7 договору зазначено, що розмежування електричних мереж, водопровідних мереж та експлуатаційної відповідальності, теплових мереж та експлуатаційної відповідальності сторін визначається додатком № 2, що є невід`ємною частиною цього договору.

Надання додаткових послуг, понад тих, що передбачені цим договором, здійснюється виконавцем за письмовою заявою замовника за додаткову оплату, у відповідності до додаткових угод, укладених до цього договору, які у разі їх укладення, будуть невід`ємними частинами цього договору (п. 2.8 договору).

За умовами п. 2.9 договору замовник гарантує виконавцю, що володіє необхідною дієздатністю та наділений усіма правами і повноваженнями, що необхідні для укладення і виконання умов даного договору. Умови договору є обов`язковими для сторін.

Відповідно п. 2.10 договору замовник підтверджує, що передача повноважень виконавцю за даним договором відбувається шляхом підписання цього договору. Замовник підтверджує, що не має претензій про визначення виконавця стороною даного договору.

Послуги за цим договором надаються цілодобово протягом 7-ми днів на тиждень. Вимоги щодо якості послуг по даному договору визначаються як такі, які повинні відповідати звичайним вимогам, які пред`являються до таких послуг та загальним критеріям якості (п. 2.11 договору).

Згідно п. 2.12 договору послуги, які мають надаватися на підставі та за наявності дозвільної документації (ліцензії), надаються суб`єктами господарювання на підставі відповідних договорів. Залучення виконавцем третіх осіб - суб`єктів господарювання для виконання умов цього договору не зобов`язує виконавця отримувати від замовника додаткової згоди. Виконавець не несе відповідальності за якість наданих послуг суб`єктами господарювання.

Відповідно до п. 2.13 договору сторони домовились, що суб`єкти господарювання у сфері охорони не здійснюють охорону власного майна замовника, користувачів та його відвідувачів.

Зі змісту п. 4.1 договору вбачається, що оплата за послуги, які надані виконавцем за цим договором, складаються з погодженої сторонами вартості послуг. Сторони домовилися, що замовник сплачує виконавцю, за надані належним чином послуги визначені додатком № 1, щомісячно у розмірі 29, 91 грн за 1 кв.м (пп. 4.1.1 п. 4.1 договору). Користувач зобов`язується здійснювати оплату щомісячно з урахуванням загальної площі приміщень, помноженої на розмір оплати за 1 кв.м (пп. 4.1.2 п. 4.1 договору). Загальна оплата за послуги, що визначені даним договором з урахуванням загального розміру приміщень, становить: 1 264 775,35 грн (пп. 4.1.3 п. 4.1 договору).

Відповідно до п. 4.2 сторони домовилися, що замовник сплачує виконавцю, за надані належним чином послуги визначені додатком № 1 щомісячно: 400,00 грн за одне машиномісце (паркінг) "стандартне", та 700,00 грн за одне машиномісце (паркінг) "сімейний". Загальна оплата за послуги, що визначені даним договором з урахуванням загальної кількості машиномісць (паркінгів), становить: 147 500,00 грн.

Пунктом 4.3 договору загальна оплата за послуги, що визначені даним договором з урахуванням загальної площі приміщень та з урахуванням загальної кількості машиномісць (паркінгів), становить: 1 412 275,35 грн.

Згідно п. 4.4 договору до вартості послуг включені витрати та оплата виконавця енергопостачальним та водопостачальним організаціям та іншим суб`єктам господарювання. Вартість послуг коригується щомісячно в залежності від фактичного надання послуг. Замовник здійснює оплату за договором по фактичним витратам виконавця з урахуванням 10 % прибутку, але не більше суми визначеної п.п. 4.1.3, 4.2.3 договору (пп. 4.4.1 п. 4.4 договору).

За умовами п. 4.7 договору витрати на ремонт, обслуговування технічних мереж, у тому числі вартість матеріалів для ремонту, запасних частин, устаткування та ін., які визначені як межа відповідальності замовника, несе замовник.

Відповідно п. 4.9 договору сума оплати визначеної даним договором, починає нараховуватися виконавцем з дати підписання цього договору.

Замовник щомісячно проводить оплату послуг виконавцю на підставі акту наданих послуг (далі - акт), який підписується в останній день поточного місяця. Після підписання замовником акту, останній зобов`язується протягом 10-ти календарних днів перерахувати виконавцю вартість наданих послуг та компенсацію витрат виконавця (п. 4.11 договору).

Зі змісту п. 4.12 договору вбачається, що акти складаються та підписуються виконавцем в двох екземплярах та передаються замовнику не пізніше останнього дня поточного місяця в якому надавалися послуги. Якщо протягом вказаного терміну акт не буде підписаний та наданий виконавцю чи останнім не буде одержано мотивованої відмови, акт наданих послуг вважається підписаним замовником без зауважень.

У випадку наявності документально-підтверджених зауважень щодо наданих послуг, замовник зобов`язаний протягом одного календарного дня з моменту отримання акту, надіслати на адресу виконавця аргументовану відмову від підписання акту. У разі ненадання послуг, передбачених цим договором, або надання їх не в повному обсязі, виконавець спільно з замовником здійснює коригування розміру оплати, враховуючи обсяг фактично наданих послуг, з урахуванням інших положень даного договору. У разі ненадходження письмової претензії від замовника у строк, встановлений даним пунктом договору, надані послуги вважаються прийнятими замовником та підлягають оплаті в повному обсязі та у строки, обумовлені договором (п. 4.13 договору).

Згідно п. 4.15 договору до вартості послуг входить матеріальне забезпечення (інструменти, технічні пристрої та т.і.), яке необхідне для виконання умов договору.

Відповідно до п. 7.1 договору він набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 31.12.2025. У разі, коли за 5-ть календарних днів до закінчення дії цього договору однією із сторін не заявлено у письмовій формі про розірвання цього договору, він вважається продовженим на таких самих умовах на строк, який складає 1-ин календарний рік. Таке правило автоматичної пролонгації договору поширюється на всі наступні періоди.

Пунктом 10.3 договору передбачено, що у разі недосягнення згоди шляхом переговорів сторони домовилися і підтверджують свою згоду, що всі спори, розбіжності, вимоги та претензії, що виникають при виконанні цього договору або у зв`язку з ним, або випливають з нього, підлягають остаточному вирішенню у Незалежному Третейському суді при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів" згідно з його Регламентом, за місцем знаходження третейського суду: м. Київ, вул. Кловський узвіз, 9/2, кв. 69. Рішення Третейського суду є остаточним і обов`язковим для сторін і буде виконуватися ними в зазначені терміни, які зазначені в рішенні Третейського суду. Шляхом підписання цього договору сторони підтверджують, що вони ознайомлені зі змістом Регламенту постійно діючого Незалежного третейського суду при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів" та Положенням про третейські збори і витрати постійно діючого Незалежного третейського суду при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів" та погоджуються з їх умовами.

Додатками №№ 1-3 до договору (а.с. 23-27 том 1) є перелік послуг; акт розмежування технічних мереж та експлуатаційної відповідальності сторін; структура, періодичність та строки надання послуг з прибирання місць загального користування та прибудинкової території ЖК.

Згідно протоколу № 1 загальних зборів співвласників ОСББ, що проведені 30.10.2022, дата складання 13.11.2022 (а.с. 298-302 том 1), зокрема, вбачається наступне:

- прийнято рішення (п. 2) щодо внесення змін до складу органів управління, затвердження нового складу органів управління (правління, ревізійної комісії);

- прийнято рішення (п. 5), що з 01.12.2022 управління багатоквартирним (житловим) будинком з вбудованими та прибудованими приміщеннями, наземним і підземним паркінгом, що розташований за адресою: м. Київ, вул. Маккейна Джона, буд. 7, здійснювати ОСББ через свої органи управління. ОСББ прийняти об`єкт в управління. Припинити отримання усіх послуг, в тому числі управління, від Товариства з 01.12.2022 - початку здійснення управління об`єднанням. Встановити, що договори, укладені між Товариством та власниками квартир, нежитлових приміщень, власниками машиномісць за адресою: м. Київ, вул. Маккейна Джона, буд. 7, втрачають чинність з дати початку управління ОСББ;

- рішення не прийнято (п. 6) про те, що для формування сум надходжень і витрат (кошторису) ОСББ затвердити розмір щомісячних внесків на утримання будинку, споруд та прибудинкових територій (управління) за адресою: м. Київ, вул. Маккейна Джона, буд. 7; для власників квартир і нежитлових приміщень за умови оплати до 25 числа поточного місяця 29,97 грн за 1 кв.м загальної площі квартири та нежитлового приміщення; для власників машиномісць у підземному паркінгу за умови оплати до 25 числа поточного місяця 400,00 грн за 1 машиномісце (тип стандартне); 700 за 1 машиномісце (тип сімейне). Ввести в дію затверджені розміри щомісячних внесків на утримання будинку, споруд прибудинкових територій у багатоквартирному будинку (управління) по вул. Маккейна Джона, 7, в місті Києві з дати початку управління ОСББ. Внески на утримання будинку, споруд прибудинкових територій (управління) вносяться на поточний рахунок за реквізитами вказаними у квитанції (рахунку). Встановити посадовий оклад голови правління на рівні 6 700,00 грн на місяць. Для одержання надходжень і здійснення витрат затвердити кошторис ОСББ. Доручити правлінню ОСББ станом на 31 грудня кожного року проводити коригування кошторису відповідно до фактично одержаних доходів і витрат;

- рішення не прийняте (п. 7) щодо затвердження разового внеску на проведення поточного і капітальних ремонтів спільного майна ОСББ у розмірі 29,97 грн за 1 кв.м загальної площі квартири та/або нежитлового приміщення; для власників машиномісць у підземному паркінгу у розмірі 400 грн за 1 машиномісце (стандартне); 700 грн за 1 машиномісце (тип сімейне). Ввести в затверджений розмір разового внеску з моменту прийняття рішення загальними зборами співвласників. Разовий внесок вноситься на поточний рахунок ОСББ на підставі квитанції (рахунку) до 25.12.2022.

Листом № 4 від 06.01.2023 (а.с. 180 том 1) Товариство повідомило ОСББ, що співвласниками були проведені загальні збори та ухвалені рішення про зміну членів та голови правління, зупинення та розірвання усіх договорів з Товариством. За результатами проведених загальних зборів Товариство не отримувало від ОСББ будь-яких документально підтверджених рішень ухвалених співвласниками, у тому числі з приводу розірвання угод укладених між ТОВ "Комфорт-Таун" та ОСББ. 08.12.2022 по ініціативі голови правління та членів правління ОСББ було організовано зустріч з представниками Товариства на якій, посадові особи ОСББ виступили з пропозицією укласти тимчасовий договір між ОСББ та ТОВ "Комфорт-Таун" на перехідний період та звернулися з проханням щодо продовження обслуговування ЖК Товариством на період організації роботи ОСББ. Враховуючи наведене позивачем продовжено надання послуг та утримання ЖК, проте станом на початок січня 2023 року ОСББ не здійснює оплату послуг Товариству, не уклало нового та не змінило вже існуючого договору. З огляду на зазначене позивач просив врегулювати подальші взаємовідносини.

Листом № 70/1 від 06.02.2023 (а.с. 181 том 1) Товариство вказувало ОСББ, що враховуючи відсутність оплати за надані послуги та відсутність будь-якої комунікації Товариство не може продовжувати роботу у ЖК, у зв`язку з чим повідомило про зупинення надання послуг з 01.03.2023 та просило зазначити відповідальну особу та її контактні дані якій передати на зберігання ключі від технічних приміщень.

Листом № 117 від 28.02.2023 (а.с. 182 зворот том 1) Товариство повідомило ОСББ, що станом на дату відправки цього листа ОСББ не отримало технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, у зв`язку з чим просило зв`язатися з Товариством та забезпечити приймання технічної документації, що використовувалась Товариством для надання послуг.

Листом № 03/03-1 від 03.03.2023 (а.с. 184 том 1) ОСББ повідомило Товариству про дату та час передачі документації.

Сторонами підписано акт приймання-передачі технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинки, що знаходяться за адресою: м. Київ, Печерський район, вул. Джона Маккейна, 7, ЖК "Централ Парк" від 20.04.2023 (а.с. 184 зворот - 194 том 1).

Матеріали справи містять акти надання послуг з вересня 2022 року по лютий 2023 року з розшифровкою фактичних витрат (а.с. 257 зворот - 273 том 1; детальна розшифровка витрат мітиться у 3-5 томах), а також платіжні інструкції № 1 від 31.10.2022 на суму 80 000,00 грн, № 2 від 02.11.2022 на суму 30 500,00 грн, № 3 від 08.11.2022 на суму 40 000,00 грн, № 4 від 11.11.2022 на суму 85 000,00 грн, № 5 від 22.11.2022 на суму 100 000,00 грн (а.с. 177-179 том 1) щодо оплати ОСББ Товариству грошових коштів за договором.

При цьому, відповідач зазначив, що у вересні 2023 року звернувся до ОСББ з претензією № 518 від 18.09.2023 (а.с. 194 зворот - 195 том 1) щодо оплати 4 471 088,81 грн заборгованості за період з 01.09.2022 по 28.02.2023 та звернувся до постійно діючого Незалежного Третейського суду при Всеукраїнській громадській організації "Ліга юридичного захисту інтересів споживачів" (а.с. 289 том 1).

23.10.2023 ОСББ "Централ Парк" звернулося до господарського суду міста Києва із позовом до ТОВ "Комфорт-Таун" про визнання недійсною третейську угоду, яка викладена у вигляді третейського застереження у п. 10.3 договору.

Зі змісту протоколу від 20.03.2024 зустрічі (обговорення) між ОСББ "Централ Парк" та ТОВ "Комфорт-Таун" по питанню заборгованості за договором (тимчасовий) про надання послуг з комплексного обслуговування об`єктів та відшкодування витрат від 01.09.2022 (а.с. 277 том 1) вбачається обговорення сторонами та спроба врегулювання питання щодо заборгованості за договором.

Рішенням господарського суду міста Києва від 21.04.2025 у справі № 910/16491/23 (а.с. 40-46 том 1) позов задоволено та визнано третейську угоду, яка викладена у вигляді третейського застереження у п. 10.3 договору (тимчасовий) про надання послуг з комплексного обслуговування об`єктів та відшкодування витрат № 1 від 01.09.2022, укладеного між ОСББ "Централ Парк" та ТОВ "Комфорт-Таун", недійсною. Стягнуто з ТОВ "Комфорт-Таун" на користь ОСББ "Централ Парк" суму судового збору в розмірі 2 684,00 грн.

Постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.07.2025 у справі № 910/16491/23 (а.с. 47-54 том 1) апеляційну скаргу ТОВ "Комфорт-Таун" на рішення господарського суду міста Києва від 21.04.2025 у справі № 910/16491/23 задоволено частково. Рішення господарського суду міста Києва від 21.04.2025 у справі № 910/16491/23 скасовано. Провадження у справі № 910/16491/23 закрито. Роз`яснено ОСББ "Централ Парк", що розгляд цієї позовної вимоги віднесено до компетенції суду, який розглядає заяву про скасування рішення третейського суду та/або видачі виконавчого документа. Матеріали справи № 910/16491/23 повернуто до господарського суду міста Києва.

У серпні 2025 року ОСББ "Централ Парк" звернулось до господарського суду міста Києва з даним позовом до відповідача про визнання недійсним договору, оскільки визначені у договорі послуги є функціями з управління багатоквартирним будинком, однак договір був укладений за відсутністю вільного волевиявлення ОСББ, з порушенням повноважень органів управління ОСББ, з перевищенням повноважень головою правління ОСББ та за відсутністю рішень загальних зборів співвласників ОСББ чи правління ОСББ щодо укладення оспорюваного договору.

Ухвалюючи рішення суд першої інстанції дійшов висновку, що з огляду на положення статуту ОСББ голова правління мав відповідні повноваження на укладання оспорюваного договору, загальна сума ціни якого не перевищує 500 мінімальних заробітних плат та не потребує погодження зборів співвласників. Водночас на виконання умов договору позивачем сплачувались відповідачу грошові кошти, що є схвалення замовником такого правочину.

Переглядаючи спір колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу (далі - ЦК) України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається із двох елементів: предмета і підстави позову.

Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою позову - факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу. При цьому особа, яка звертається до суду з позовом, самостійно визначає у позовній заяві, яке її право чи охоронюваний законом інтерес порушено особою, до якої пред`явлено позов, та зазначає, які саме дії необхідно вчинити суду для відновлення порушеного права. У свою чергу, суд має перевірити доводи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, у тому числі щодо матеріально-правового інтересу у спірних відносинах, і у разі встановлення порушеного права з`ясувати, чи буде воно відновлено у заявлений спосіб.

У ч.ч. 1, 2 ст. 4 ГПК України передбачено, що право на звернення до господарського суду в установленому цим Кодексом порядку гарантується. Ніхто не може бути позбавлений права на розгляд його справи у господарському суді, до юрисдикції якого вона віднесена законом. Юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.

Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

Гарантоване ст. 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Отже, захисту підлягає наявне законне порушене право (інтерес) особи, яка є суб`єктом (носієм) порушених прав чи інтересів та звернулася за таким захистом до суду. Тому для того, щоб особі було надано судовий захист, суд встановлює, чи особа дійсно має порушене право (інтерес), і чи це право (інтерес) порушено відповідачем.

Положення ч. 2 ст. 16 ЦК України передбачає такий спосіб захисту порушеного права, як визнання недійсним правочину (господарської угоди).

ЦК України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.

Положеннями ст. 203 ЦК України унормовано загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним як способу захисту є усталеним у судовій практиці, що підтверджується висновками, які містяться у постановах Верховного Суду України від 17.06.2020 у справі № 910/12712/19, від 20.01.2021 у справі № 910/8992/19 (910/20867/17), від 16.03.2021 у справі № 910/3356/20, від 18.03.2021 у справі № 916/325/20, від 19.02.2021 у справі № 904/2979/20 тощо.

Господарський суд, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (далі - Закон), зокрема, встановлено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Приписами ст. 10 Закону, зокрема, визначено, що вищим органом управління об`єднання є загальні збори.

Відповідно ст. 12 Закону управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання.

Згідно ст. 13 Закону якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства. Спори щодо змісту конкретного договору вирішуються за згодою сторін або у судовому порядку.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, визначено Законом України № 417-VIII від 14.05.2015 "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (із змінами і доповненнями, далі також - Закон № 417).

Відповідно до п.п. 1, 5 ч. 1 ст. 1 Закону № 417 багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 6 Закону № 417 співвласники мають право брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника.

Зі змісту ч.ч. 1, 2 ст. 9 Закону № 417 вбачається, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку). Наймачі, орендарі та інші користувачі квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку можуть брати участь в управлінні багатоквартирним будинком виключно за дорученням власників таких квартир та приміщень.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону № 417 співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

У п. 1 розділу І статуту ОСББ "Централ Парк", затвердженого рішенням установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , протоколом № 1 від 19.09.2018 (далі - статут; а.с. 293-297 том 1), зазначено, що об`єднання створено власниками квартир та нежитлових приміщень (далі - співвласники) багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Будинок являє собою єдину забудову, а саме житлово-адміністративний комплекс з вбудованими та прибудованими приміщеннями громадського і торговельного призначення та наземним і підземним паркінгами.

Згідно п. 1 розділу ІІ статуту метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом.

Зі змісту п. 2 розділу ІІ статуту вбачається, що об`єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Господарче забезпечення діяльності об`єднання може здійснюватися власними силами об`єднання (шляхом самозабезпечення) або шляхом залучення на договірних засадах суб`єктів господарювання.

Відповідно п. 1 розділу ІІІ статуту органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія (ревізор) об`єднання.

Вищим органом управління ОСББ є загальні збори, які вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік (п. 2 розділу ІІІ статуту).

Пунктом 3 розділу ІІІ статуту встановлено, що до виключної компетенції загальних зборів належать, зокрема: затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, сума яких перевищує 500 мінімальних заробітних плат, а також договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина.

Згідно з п. 12 розділу ІІІ статуту виконавчим органом об`єднання є правління, яке обирається і підзвітне загальним зборам. Правління здійснює керівництво поточною діяльністю об`єднання та має право приймати рішення з питань діяльності об`єднання, визначеною цим статутом.

Пунктом 14 розділу ІІІ статуту передбачено, що до компетенції правління належать, зокрема: підготовка кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; здійснення контролю за своєчасною сплатою співвласниками внесків і платежів та вжиття заходів щодо стягнення заборгованості згідно із законодавством; надання згоди голові правління на укладення договорів: підряду, оренди, виконання робіт, надання послуг, та здійснення контролю за їх виконанням.

У п. 15 статуту розділу ІІІ статуту передбачено, що рішення правління викладаються у протоколі засідання правління із зазначенням кожним з членів правління результату свого голосування ("за", "проти"), засвідченого власноручним підписом.

Відповідно до п. 16 розділу ІІІ статуту на виконання своїх повноважень голова правління, зокрема:

- діє без доручення від імені об`єднання та укладає в межах своєї компетенції договори і вчиняє інші правочини та дії, що передбачені чинним законодавством України;

- під час аварійних ситуацій, у випадку встановлення відповідних вимог нормативних актів, задля забезпечення безпеки будинку та спільного майна, з метою збереження концепції охорони та наявність паркану навколо будинку, без відповідного рішення правління та/або загальних зборів приймає рішення по укладанню договорів та розпорядженню коштів об`єднання з подальшою перевіркою правлінням та ревізійною комісією, щодо правомірності використання цих коштів.

Згідно актів загального огляду прибудинкової території, паркінгу, місць загального користування, водоприймальної воронки, декоративного освітлення фасаду за адресою: вул. Джона Маккейна, 7 (ЖК "Централ Парк") в Печерському районі м. Києва, підписаних у складі комісії, Товариством та ОСББ у червні 2022 року (а.с. 290-292 том 1) вбачається наявність аварійних ситуацій на території вказаного ЖК.

У ст. 16 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" зазначено, що надання комунальних послуг та надання послуги з управління багатоквартирним будинком здійснюються безперервно, крім часу перерв на: проведення ремонтних і профілактичних робіт згідно з будівельними нормами і правилами, правилами технічної експлуатації і користування, положеннями про проведення поточного і капітального ремонтів та іншими нормативно-правовими актами; міжопалювальний період для мереж (систем) опалення (теплопостачання) виходячи з кліматичних умов згідно з нормативно-правовими актами; ліквідацію наслідків аварії.

З матеріалів справи вбачається, що перед укладенням оспорюваного договору сторонами здійснювалось листування в якому ОСББ, зокрема, повідомляло про відсутність можливості організації утримання ЖК (будинку та паркінгу) у найближчий час та те, що припинення надання Товариством послуг та зупинення обслуговування ЖК загрожує небезпекою будинку та спільному майну, у зв`язку з чим просило розглянути питання по відтермінуванню строку припинення надання послуг та укладання тимчасового договору між Товариством та ОСББ про надання послуг з обслуговування на перехідний період, а 01.09.2022 між ОСББ та Товариством підписано меморандум про співпрацю та взаєморозуміння в сфері надання послуг з управління багатоквартирними будинками та житлово-комунальними послугами між ТОВ "Комфорт-Таун" та ОСББ "Централ парк" (а.с. 168 зворот - 169 том 1), яким сторони домовились укласти договори на перехідний період ОСББ, поки останній максимально підготує свою роботу для самостійної роботи.

Враховуючи наведене голова правління ОСББ мав повноваження укласти договір, зокрема, для уникнення аварійних ситуацій задля забезпечення безпеки будинку та спільного майна, з метою збереження концепції охорони та наявність паркану навколо будинку, без відповідного рішення правління та/або загальних зборів прийняти рішення по укладанню договорів та розпорядженню коштів об`єднання з подальшою перевіркою правлінням та ревізійною комісією, щодо правомірності використання цих коштів, тож доводи апелянта про те, що голова правління ОСББ Ладік О.І. не мав права укладати оспорюваний договір без рішення загальних зборів є помилковими.

Окрім того, оспорюваний договір укладено 01.09.2022 та згідно його умов загальна оплата за послуги, що визначені договором з урахуванням загальної площі приміщень та з урахуванням загальної кількості машиномісць (паркінгів), становить 1 412 275,35 грн (п. 4.3 договору), при цьому вартість послуг коригується щомісячно в залежності від фактичного надання послуг; ОСББ здійснює оплату за договором по фактичним витратам Товариства з урахуванням 10 % прибутку, але не більше суми визначеної п.п. 4.1.3, 4.2.3 договору (пп. 4.4.1 договору), тобто загальна сума ціни договору не перевищує 500 мінімальних заробітних плат (станом на дату укладення оспорюваного договору становить 3 250 000,00 грн) та не потребує погодження зборів співвласників ОСББ, як зазначено у п. 3 розділу ІІІ статуту, що спростовує твердження скаржника про перевищення головою правління ОСББ Ладіком О.І. своїх повноважень.

З огляду на приписи ст.ст. 92, 237-239, 241 ЦК України для визнання недійсним договору, укладеного юридичною особою з третьою особою, з підстави порушення установленого обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи, не має самостійного юридичного значення факт перевищення повноважень органом чи особою (постанова Великої Палати Верховного Суду у справі № 668/13907/13-ц від 27.06.2018).

Визнання договору недійсним згідно зі ст.ст. 203, 215 ЦК України у зв`язку з підписанням договору особою, яка не має на це повноважень, та відсутністю волевиявлення власника, можливе лише у тому випадку, якщо власник у подальшому не схвалив такого правочину.

Настання передбачених ст. 241 ЦК України наслідків ставиться в залежність від того, чи було в подальшому схвалено правочин особою, від імені якої його вчинено. Доказами такого схвалення можуть бути відповідне письмове звернення уповноваженого органу (посадової особи) такої юридичної особи до другої сторони правочину чи до її представника (лист, телефонограма, телеграма, телетайпограма тощо) або вчинення зазначеним органом (посадовою особою) дій, які свідчать про схвалення правочину (прийняття його виконання, здійснення платежу другій стороні, підписання товаророзпорядчих документів та ін.).

Наступне схвалення правочину може відбутися також і в формі мовчазної згоди, і у вигляді певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи - сторони правочину (наприклад, здійснення чи прийняття оплати за товар за договором купівлі-продажу). Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 11.09.2018 у справі № 910/18812/17, від 08.07.2019 у справі № 910/19776/17.

У постановах Верховного Суду від 02.04.2019 у справі № 904/2178/18, від 16.02.2023 у справі № 910/2958/20 викладено правову позицію про те, що наступне схвалення юридичною особою правочину, вчиненого від її імені представником, з перевищенням повноважень, унеможливлює визнання такого правочину недійсним. Настання передбачених цією статтею наслідків ставиться в залежність від того, чи було в подальшому схвалено правочин особою, від імені якої його вчинено. Доказами такого схвалення можуть бути відповідне письмове звернення уповноваженого органу (посадової особи) такої юридичної особи до другої сторони правочину чи до її представника (лист, телефонограма, телеграма, телетайпограма тощо) або вчинення зазначеним органом (посадовою особою) дій, які свідчать про схвалення правочину (прийняття його виконання, здійснення платежу другій стороні, підписання товаророзпорядчих документів тощо). Наведене стосується й тих випадків, коли правочин вчинений не представником юридичної особи з перевищенням повноважень, а особою, яка взагалі не мала повноважень щодо вчинення даного правочину.

Протягом строку дії договору, ОСББ мало наступних голів правління: Ладік Олег Ігорович ; ОСОБА_2 (29.11.2022); ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ); ОСОБА_4 (15.09.2023) на сьогодні.

Водночас матеріали справи містять акти надання послуг з вересня 2022 року по лютий 2023 року (частина з яких підписана сторонами) з розшифровкою фактичних витрат (а.с. 257 зворот - 273 том 1; детальна розшифровка витрат мітиться у 3-5 томах), а також платіжні інструкції № 1 від 31.10.2022 на суму 80 000,00 грн, № 2 від 02.11.2022 на суму 30 500,00 грн, № 3 від 08.11.2022 на суму 40 000,00 грн, № 4 від 11.11.2022 на суму 85 000,00 грн, № 5 від 22.11.2022 на суму 100 000,00 грн (а.с. 177-179 том 1) щодо оплати ОСББ Товариству грошових коштів за договором.

Згідно протоколу № 1 загальних зборів співвласників ОСББ, що проведені 30.10.2022, дата складання 13.11.2022 (а.с. 298-302 том 1), прийнято рішення щодо внесення змін до складу органів управління, затвердження нового складу органів управління (правління, ревізійної комісії) та прийнято рішення про припинення отримання усіх послуг від Товариства, проте не були прийняті рішення про розмір щомісячних внесків та про розмір разового внеску.

Доказів укладення ОСББ договорів з енергопостачальними/водопостачальними організаціями та іншими суб`єктами господарювання матеріали справи не містять.

Товариство зверталось до ОСББ з листами № 4 від 06.01.2023 (а.с. 180 том 1), № 70/1 від 06.02.2023 (а.с. 181 том 1), № 117 від 28.02.2023 (а.с. 182 зворот том 1), а листом № 03/03-1 від 03.03.2023 (а.с. 184 том 1) ОСББ повідомило Товариство про дату та час передачі документації. Лише 20.04.2023 сторонами підписано акт приймання-передачі технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинки, що знаходяться за адресою: м. Київ, Печерський район, вул. Джона Маккейна, 7, ЖК "Централ Парк" (а.с. 184 зворот - 194 том 1).

Тож доводи апелянта про необізнаність ОСББ з оспорюваним правочином суперечать обставинам справи.

Зі змісту протоколу від 20.03.2024 зустрічі (обговорення) між ОСББ "Централ Парк" та ТОВ "Комфорт-Таун" по питанню заборгованості за договором (тимчасовий) про надання послуг з комплексного обслуговування об`єктів та відшкодування витрат від 01.09.2022 (а.с. 277 том 1) вбачається обговорення сторонами та спроба врегулювання питання щодо заборгованості за договором.

Враховуючи наведене, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про схвалення позивачем оскаржуваного правочину, як замовником відповідних послуг за договором, водночас скаржником цих обставин не спростовано.

Колегія суддів також зазначає, що доводи позивача про неправомірність включення до спірного договору третейського застереження ним не доведені, а посилання на висновки господарського суду міста Києва у рішенні від 21.04.2025 у справі № 910/16491/23 (а.с. 40-46 том 1) до уваги не приймаються, оскільки вказане рішення було скасовано постановою Північного апеляційного господарського суду від 29.07.2025 у справі № 910/16491/23 (а.с. 47-54 том 1).

Водночас, колегія суддів звертає увагу, що підставою для звернення особи за захистом суб`єктивного права із застосуванням відповідного способу захисту, передбаченого ч. 1 ст. 2 ГПК України є порушення, невизнання або оспорювання цього права.

Тому обраний спосіб захисту має бути ефективним, відповідати змісту порушеного права та забезпечувати реальне поновлення прав особи, за захистом яких особа звернулась до суду.

У ч.ч. 1, 2 ст. 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Визнання правочину недійсним не з метою домогтися відновлення власного порушеного права (та/або інтересу) у спосіб реституції, що застосовується між сторонами такого правочину, а з метою створити підстави для подальшого звернення з іншим позовом або преюдиційну обставину чи доказ для іншого судового провадження суперечать завданням господарського (цивільного) судочинства, наведеним у ч. 1 ст. 2 ГПК України (п. 5.29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 908/976/19).

Як вже зазначалось, матеріали справи містять акти надання послуг з вересня 2022 року по лютий 2023 року (частина з яких підписана сторонами), а також платіжні інструкції № 1 від 31.10.2022, № 2 від 02.11.2022, № 3 від 08.11.2022, № 4 від 11.11.2022, № 5 від 22.11.2022 (а.с. 177-179 том 1) про оплату ОСББ Товариству грошових коштів за надані по оспорюваному договору послуги, тож само по собі визнання недійсним договору не призведе до захисту інтересів позивача і повернення сплачених на виконання договору коштів.

Окрім того позивач у судовому засіданні, яке відбулось 23.06.2026, зазначав, що даний позов про визнання недійсним договору направлений на визнання недійсною третейської угоди, яка викладена у вигляді третейського застереження у п. 10.3 договору, для можливості оспорення розміру наданих послуг в загальному порядку, а не в третейському суді.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог.

Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, у зв`язку з чим апеляційний суд погоджується із рішенням господарського суду, тож підстав для його скасування або зміни не вбачається.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір за подання апеляційної скарги покладається на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд,-

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Централ Парк" на рішення господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі № 910/10775/25 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду міста Києва від 11.12.2025 у справі № 910/10775/25 залишити без змін.

Матеріали справи № 910/10775/25 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку відповідно до ст.ст. 287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 20.07.2026.

Головуючий суддя М.А. Руденко

Судді М.А. Барсук

Є.Ю. Пономаренко