Рішення від 30 червня 2026 р. у справі №758/19963/25 — Подільський районний суд міста Києва

Суд: Подільський районний суд міста Києва

Інстанція: Перша

Юрисдикція: Цивільне

Категорія: оренди

Дата: 30 червня 2026 р.

Справа: №758/19963/25

Суддя: Ковбасюк О. О.

Справа № 758/19963/25

Категорія 31

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 липня 2026 року м. Київ

Подільський районний суд міста Києва

у складі головуючого судді Ковбасюк О.О.,

за участю секретаря судового засідання Білоус А.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості з орендної плати,-

В С Т А Н О В И В :

У листопаді 2025 року фізична особа - підприємець ОСОБА_1 в особі представника адвоката Кучера В.М. звернулася до Подільського районного суду м. Києва із позовною заявою, в якій просить стягнути з відповідача на її користь 364 509,48 грн 48 коп., з яких: 361 509 грн 48 коп. - заборгованість з орендної плати за період з 01.06.2025 року по 13.11.2025 року, 3 000 грн - компенсація вартості послуг охорони за червень - жовтень 2025 року.

В обґрунтування заявлених позовних вимог представник позивача зазначає, що ОСОБА_1 на праві власності на підставі договору дарування від 02.02.2018, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Діленян Л.Р., належить квартира АДРЕСА_1 .

ОСОБА_1 є фізичною особою-підприємцем, одним із видів діяльності якої є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, що підтверджується копією виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

12.11.2024 між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди №12-11-2024.

Відповідно до п. п. 1.1., 1.2. договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове користування приміщення за адресою: АДРЕСА_2 .

Об`єкт оренди орендується орендарем для житла.

14.11.2024 між позивачем та відповідачем був складений акт прийому-передачі об`єкту оренди (квартири) та був погоджений перелік матеріальних цінностей, які були передані позивачем та прийняті в користування відповідачем разом з квартирою.

Згідно п. 5.1. договору оренди орендна плата на момент підписання цього договору складає 66 946 грн 35 коп. на місяць. Оплата здійснюється на розрахунковий рахунок орендодавця.

Відповідно до п. 5.2. договору оренди для забезпечення виконання зобов`язань за цим договором, орендар перераховує орендодавцю гарантійний платіж у розмірі орендної плати за один місяць оренди, а саме 66 946 грн 35 коп.

На виконання умов договору 13.11.2024 відповідач сплатив позивачу 104 882,60 грн, з яких 37 936,27 грн - орендна плата за листопад 2024 року, 66 946,33 грн - гарантійний платіж.

Також 02.12.2024 та 30.12.2024 відповідач сплатив позивачу 133 892,7 грн орендної плати за грудень 2024 року та за січень 2025 року.

25.01.2025 відповідач надіслав позивачу лист в якому висловив свій намір розірвати договір оренди у зв`язку з придбанням власного будинку і, як наслідок, зменшенням його фінансових можливостей і виникненням додаткових витрат.

У відповідь на вказаний лист позивач листом від 27.01.2025 (відправленим 28.01.2025) повідомила відповідача про погоджений сторонами строк дії договору оренди до 13.11.2025 та відсутність підстав, передбачених Цивільним кодексом України та договором оренди, для дострокового розірвання договору оренди.

30.01.2025 відповідач надіслав позивачу лист, в якому зазначив про відсутність фінансової можливості оплатити за наступний місяць оренди, просив прийняти квартиру з оренди та підписати акт прийому-передачі.

У відповідь на вказаний лист позивач листом від 03.02.2025 (відправленим 04.02.2025) повідомила відповідача про відсутність підстав для повернення квартири з оренди та підписання акту прийому-передачі. Водночас, позивач звернула увага відповідача на те, що зміна його фінансового стану у зв`язку з придбанням будинку є наслідком його добровільного та усвідомленого рішення. Приймаючи таке рішення, відповідач повинен був враховувати наявність своїх зобов`язань за договором оренди, знаючи, що він діє до 13.11.2025, а також повинен був враховувати права та інтереси позивача, які випливають з цього договору.

Крім того, 04.02.2025 позивач надіслала відповідача претензію (датована 03.02.2025), в якій просила відповідача внести оплату за оренду квартири за лютий місяць 2025 року в розмірі, передбаченому п. 5.1. договору, а також пеню в розмірі, передбаченому п. 9.4. В протилежному випадку (у разі відсутності оплати) 03.03.2025 звернеться до суду з відповідним позовом.

04.02.2025 відповідач надіслав позивачу лист, в якому повідомив про відсутність фінансової можливості оплатити за наступний місяць оренди, просив вважати договір припиненим, щоб не допустити його порушення, прийняти квартиру з оренди та підписати акт прийому-передачі.

Таким чином, відповідач в односторонньому порядку відмовився від виконання договору оренди, чим порушим умови договору оренди та права позивача на отримання орендної плати.

Відповідно до п. 3.1. договору оренди строк оренди починається з моменту підписання акту прийому-передачі об`єкта оренди, але не пізніше 14.11.2024 та закінчується 13.11.2025.

Згідно з пунктом 7.1.10. договору оренди після закінчення строку оренди, а саме 13.11.2025, орендар зобов`язаний вивезти усе рухоме майно, устаткування і предмети обстановки, що належать орендарю, протягом 3-х календарних днів.

Відповідно до пункту 10.1. договору оренди цей договір є укладеним з моменту його підписання сторонами та діє до закінчення строку оренди, якщо інше не передбачене цим договором; в частині виконання зобов`язань, що виникли у сторін під час дії цього договору, він діє до повного виконання таких зобов`язань.

Тобто, відповідно до умов договору оренди сторони домовилися про те, що позивач передав, а відповідач отримав в оренду квартиру АДРЕСА_1 до 13.11.2025.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 09.05.2025 у справі № 758/3031/25 ухвалено стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати у розмірі 136 627 грн 88 коп., з яких: 133 892 грн 70 коп. - заборгованість з орендної плати за лютий, березень 2025 року; 1 535 грн 18 коп. - пеня; 1 200 грн - компенсація вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року.

Київський апеляційний суд у постанові від 30.10.2025 у справі № 758/3031/25 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення заборгованість з орендної плати за лютий, березень 2025 року дійшов до такого висновку: «Доводи апеляційної скарги відповідача про те, що суд першої інстанції безпідставно не застосував до спірних правовідносин положення статті 825 ЦК України, колегія суддів відхиляє, оскільки стаття 825 ЦК України дійсно передбачає право наймача (орендаря) відмовитися від договору найму житла у будь-який час за умови письмового попередження наймодавця не пізніше ніж за три місяці до розірвання. Тобто одностороннє дострокове розірвання договору наймачем можливе лише при дотриманні передбаченої процедури. Встановивши, що згода сторін на приведення договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 у відповідність з обставинами, які істотно змінились відсутня, а також те, що відповідач не звертався до суду із вимогами щодо розірвання такого договору, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, шо зазначений договір оренди є дійсним і діє до 13.11.2025».

На момент звернення позивача до суду з даним позовом у провадженні Подільського районного суду м. Києва знаходилася цивільна справа №758/7223/25 за позовом ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості з орендної плати за квітень, травень 2025 року та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про припинення дії договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 з 01.02.2025.

Таким чином, предметом даного позову є стягнення заборгованості з орендної плати за період з 1 червня по 13 листопада 2025 року (5 місяців 12 днів) та компенсації вартості охорони за червень - жовтень 2025 року.

Відповідно до наданого представником позивача розрахунку заборгованість з орендної плати за червень - жовтень 2025 року (5 місяців) складає 334 731 грн., заборгованість з орендної плати за 12 днів листопада 2025 року складає 26 778,48 грн. Загальна сума заборгованості з орендної плати за період з 01 червня по 13 листопада 2025 року (5 місяців 12 днів) складає 361 509,48 грн.

Крім того, відповідно до п. 5.4. договору оренди до орендної плати не входять та щомісячно компенсуються орендарем витрати на сплату комунальних платежів (за користування системами водо, теплопостачання, вивезення сміття, користування електроенергією) відповідно до рахунків постачальників, а також послуги охорони в сумі 600 (шістсот гривень 00 коп.) гривень на місяць.

З відповідача підлягає стягненню на компенсацію вартості послуг охорони за червень-жовтень 2025 року (5 місяців): 600 грн. х на 5 місяців = 3 000 грн.

Таким чином, позивач просить суд стягнути з відповідача 361 509,48 грн. (заборгованість з орендної плати за період з 01 червня по 13 листопада 2025 року (5 місяців 12 днів)) + 3 000 грн. (компенсація вартості послуг охорони за червень-жовтень 2025 року (5 місяців)) = 364 509 грн.

Ухвалою суду від 19.12.2025 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження, з повідомленням (викликом) сторін.

Судове засідання, призначене на 10 год. 30 хв. 23.02.2026, відкладено за клопотанням представника відповідача на 10 год. 30 хв. 24.04.2026.

30.03.2026 від представника відповідача на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву.

В обґрунтування заперечень на позовну заяву представник відповідача зазначає, що судом вже розглянуто аналогічний позов без жодних змін між позивачем і відповідачем з приводу стягнення орендної плати і, на думку сторони відповідача, подача повторного позову є недопустимою. Відповідач визнає факт укладення договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024.

Зазначає, що відповідач виявив, що не має можливості оплачувати договір оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024, повідомив про це позивача, сплатив всі поточні витрати, компенсував витрати за комунальні послуги, оплатив прибирання квартири, звільнив квартиру до 01.02.2025, залишив у якості компенсації витрат позивача гарантійний платіж у розмірі 66 946,33 гривень, позивач отримала квартиру назад 17.02.2026, не намагаючись здати її в оренду.

Крім цього, вказує, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення ст. 167 ЖК України та ст. 825 ЦК України.

Судове засідання, призначене на 10 год. 30 хв. 24.04.2026, відкладено за клопотанням представника відповідача на 11 год. 00 хв. 01.07.2026.

29.06.2026 від представника відповідача на адресу суду надійшло клопотання про відкладення розгляду справи до розгляду Київським апеляційним судом апеляційної скарги на рішення Подільського районного суду м. Києва від 27.02.2026 та додаткове рішення від 03.04.2026 у справі №758/7223/25. За твердженням представника відповідача, у межах апеляційного перегляду судом перевіряється законність рішення суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні зустрічного позову про визнання договору оренди припиненим з 01.02.2025. При цьому представник відповідача вказує, що позивач звернулася до суду з декількома окремими позовами про стягнення орендної плати за різні періоди, хоча всі вони випливають з одного договору оренди. Від вирішення апеляційним судом питання чи припинився договір оренди № 12-11-2024 з 01.02.2025 залежить правильність вирішення даної справи.

01.07.2026 від представника позивача на адресу суду надійшло клопотання про розгляд справи у відсутність позивача і її представника. Одночасно представник позивача заперечував проти клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи, оскільки справа знаходиться у провадженні суду понад 7 місяців, судове засідання, призначене на 24.04.2026, відкладено за клопотанням представника відповідача. Розгляд іншої справи не є передбаченою ЦПК України підставою для відкладення розгляду справи. В постанові Київського апеляційного суду від 30.10.2025 у справі № 758/3031/25 апеляційним судом вже перевірено доводи представника відповідача про припинення договору 01.02.2025 та встановлено, що договір оренди є дійсним та діє до 13.11.2025. Оскільки обставини дії договору оренди до 13.11.2025 вже встановлені судовим рішенням, яке набрало законної сили, беручи до уваги преюдиційність судового рішення, у даній справі, відсутні обставини, які суд позбавлений можливості встановити самостійно.

Враховуючи те, що сторони і їх представники належним чином повідомлені про дату і час розгляду справи, відповідач висловив свою позицію щодо заявленого позову у відзиві на позовну заяву, беручи до уваги встановлений ст. 275 ЦПК України строк для розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження, судом відкладався розгляд справи за клопотанням представника відповідача, при цьому не встановлено обставин, які перешкоджають розгляду справи по суті, тому суд вважає за можливе розглянути справи без участі сторін та їх представників.

Дослідивши письмові матеріали справи відповідно до ч.2 ст. 247 ЦПК України, згідно з якою у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється, повно і всебічно оцінивши всі фактичні обставини справи та докази, які мають значення для розгляду справи, суд вважає позов обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню з наступних підстав.

Частиною першою статті 15 Цивільного Кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до змісту ст. 12, 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві власності на підставі договору дарування від 02.02.2018, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Діленян Л.Р., належить квартира АДРЕСА_1 .

Відповідно до ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім`ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона- власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

За правилами ч. 1 ст. 811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ч. 1 ст. 812 ЦК України).

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечувалось сторонами в заявах по суті, 12.11.2024 між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди №12-11-2024.

Об`єкт оренди орендується орендарем для житла.

25.01.2025 відповідач надіслав позивачу лист, в якому висловив свій намір розірвати договір оренди у зв`язку з придбанням власного будинку і, як наслідок, зменшення його фінансових можливостей і виникненням додаткових витрат. У відповідь на вказаний лист позивач листом від 27.01.2025 повідомила відповідача про погоджений сторонами строк дії договору оренди до 13.11.2025 та відсутність підстав, передбачених Цивільним Кодексом України та договором оренди, для дострокового розірвання такого договору.

У відповідь на вказаний лист позивач листом від 03.02.2025 повідомила про відсутність підстав для повернення квартири з оренди та підписання акту прийому-передачі.

04.02.2025 позивач надіслала відповідачу претензію, в якій просила внести оплату за оренду квартири за лютий місяць 2025 року.

04.02.2025 відповідач надіслав позивачу лист, в якому повідомив про відсутність фінансової можливості проведення оплати за наступний місяць оренди, просив вважати договір припиненим, щоб не допустити його порушення, прийняти квартиру з оренди та підписати акт прийому-передачі.

Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 09.05.2025 у справі № 758/3031/25 ухвалено стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати у розмірі 136 627 грн 88 коп., з яких: 133 892 грн 70 коп. - заборгованість з орендної плати за лютий, березень 2025 року; 1 535 грн 18 коп.- пеня; 1 200 грн - компенсація вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року.

Відповідно до даних Єдиного державного реєстру судових рішень рішенням Подільського районного суду м. Києва від 27.02.2026 у справі №758/7223/25 ухвалено стягнути з ОСОБА_2 на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 151 350 грн 32 коп., з яких: 133 892 грн 70 коп. - заборгованість з орендної плати за квітень, травень 2025 року; 7 210 грн 03 коп. - пеня за березень, квітень 2025 року; 1 200 грн - компенсація вартості послуг охорони за лютий, березень 2025 року; 9 047 грн 59 коп. - компенсація вартості комунальних послуг за лютий, березень, квітень 2025 року. Зустрічний позов ОСОБА_2 в особі представника адвоката Мішустіна Микити Костянтиновича до ОСОБА_1 про визнання припиненим договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 з 01.02.2025 - залишено без задоволення.

Рішення Подільського районного суду м. Києва від 27.02.2026 у справі №758/7223/25 законної сили не набрало.

У даній справі позивач просить стягнути з відповідача 361 509,48 грн (заборгованість з орендної плати за період з 01 червня по 13 листопада 2025 року (5 місяців 12 днів)) + 3 000 грн. (компенсація вартості послуг охорони за червень-жовтень 2025 року (5 місяців)) = 364 509 грн.

Судом встановлено, що спірні відносини виникли внаслідок того, що позивач, посилаючись на положення ЦК України та умови договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024, вважає, що договір діє, а відтак відповідач повинен сплачувати орендну плату та платежі, визначені такому договорі, а відповідач, посилаючись на істотну зміну обставин, вжиття заходів щодо повернення об`єкту оренди та підписання акту прийому-здачі квартири вважає договір припиненим.

Відповідно до частини першої статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з частиною першою статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

Положеннями частин першої та другої статті 598 Цивільного кодексу України унормовано, що зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Отже, зазначеною нормою встановлено основне правило щодо можливості припинення зобов`язання лише на підставі договору або закону. При цьому припинення зобов`язання на вимогу однією зі сторін можливе, якщо такі дії вчинені відповідно до вимог закону або передбачені умовами договору.

Відповідно до статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Отже за загальним правилом зміна та розірвання цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору).

Згідно з пунктом 8.1 договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 сторони погодили, що договір припиняється або може бути достроково припинений у наступних випадках: закінчення строку оренди; загибелі об`єкту оренди; за погодженням сторін; за рішенням суду; за ініціативою орендаря, у разі невиконання орендодавцем п. п. 6.1.1 цього договору (тобто у випадку не передачі об`єкта оренди за актом прийому-передачі). В цьому разі орендодавець повинен повернути гарантійний платіж протягом 3 робочих днів з моменту отримання повідомлення орендаря про розірвання договору оренди; за ініціативою орендодавця, у разі затримки сплати орендної плати більш, ніж на 15 днів з вини орендаря; з інших підстав, передбачених чинним законодавством України.

Суд критично оцінює доводи сторони відповідача про істотну зміну обставин, якими він керувався при укладенні договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024, зокрема, доводів про те, що відповідач придбав будинок і не має можливості оплачувати подальшу орендну плату квартири.

Так, відповідно до частини першої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Суд зауважує, що умовами договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 передбачено можливість дострокового припинення договору оренди за погодженням сторін.

Разом з тим, представник позивача, обґрунтовуючи подану позовну заяву зауважує, що позивач не погоджується на дострокове припинення договору, посилаючись на те, що придбання відповідачем власного будинку є добровільним, обдуманим та завчасно спланованим рішенням. Придбання власного будинку не може бути несподіваною подією, яка не залежить від волі і бажання особи, тому ймовірна зміна фінансового стану відповідача у зв`язку з придбанням будинку є наслідком добровільного та усвідомленого рішення відповідача, а не обставиною, на яку відповідач не міг вплинути. Приймаючи рішення, яке ймовірно могло змінити фінансовий стан відповідача, він повинен був враховувати наявність своїх зобов`язань за договором оренди, знаючи, що договір діє до 13.11.2025, а також повинен був враховувати права та інтереси позивача, які випливають з цього договору.

Відповідно до частини другої статті 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Верховний Суд у постанові від 17.05.2023 у справі № 914/865/22 виснував, що зі змісту статті 652 Цивільного кодексу України випливає, що укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей. Проте в ході виконання договору можуть виникати обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначенні його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися. Інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставин, що виникають у ході виконання договору, проте лише істотна зміна обставин визнається підставою для вимоги про зміну договору. Зміна обставин вважається істотною тільки тоді, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони б не уклали договір або уклали б його на інших умовах. Аналіз наведеної норми вказує на те, що закон пов`язує можливість внесення змін до договору та/або розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України, при істотній зміні обставин.

Відповідно до абз. 1 ч. 1 ст. 825 ЦК України наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Стаття 825 ЦК України передбачає право наймача (орендаря) відмовитися від договору найму житла у будь-який час за умови письмового попередження наймодавця не пізніше ніж за три місяці до розірвання. Тобто одностороннє дострокове розірвання договору наймачем можливе лише при дотриманні передбаченої процедури.

Матеріалами справи підтверджується, що 16.01.2025 відповідач надіслав позивачу повідомлення через месенджер Telegram такого змісту: «Аню доброго дня. У нас помінялися плани і ми будемо переїжджати (купили таунхауз у передмісті, хочемо жити поближче щоб займатися ремонтом, та і дешевше). Плануємо переїхати до 01.02. Я розумію що за нашою угодою ми мали знімати рік і ви маєте повне право залишити завдаток у себе. Як вам буде зручніше це оформити, що потрібно від мене?».

Тобто, повідомлення про намір розірвання договору оренди було надіслано відповідачем за 15 днів до дати, з якої відповідач бажав розірвати договір оренди.

Таким чином, відповідач не виконав вимогу про письмове попередження за три місяці.

25.01.2025 відповідач надіслав позивачу лист-повідомлення з приводу розірвання договору оренди, в якому висловив свій намір припинити дію договору оренди з 31.01.2025 у зв`язку з придбанням власного будинку і, як наслідок, зменшенням його фінансових можливостей і виникненням додаткових витрат.

Тобто, лист з наміром припинення дії договору оренди було надіслано відповідачем за п`ять днів до дати, з якої відповідач бажав розірвати договір оренди.

З наведеного вбачається, що відповідачем не дотримано вимогу про письмове попередження позивача за три місяці, тому договір оренди не може вважатися розірваним з 01.02.2025.

За таких обставин, ч. 1 ст. 825 ЦК України не підлягає застосуванню до спірних правовідносин як передбачена законом підстав розірвання договору оренди № 12-11- 2024, укладеного 12.11.2024 між позивачем і відповідачем.

Оскільки договір оренди не є розірваним з 01.02.2025, тому його умови є обов`язковими для подальшого їх виконання сторонами. Відтак, після 01.02.2025 за відповідачем зберігається обов`язок оплачувати оренду, а за позивачем зберігається право на отримання орендної плати.

Крім того, відповідно до п. 4.4. договору оренди об`єкт оренди вважається поверненим орендодавцеві з моменту підписання уповноваженими представниками сторін двостороннього акту прийому-здачі.

В матеріалах справи містяться листи відповідача від 25.01.2025 та 30.01.2025, в яких він просить припинити дію договору оренди і прийняти квартиру з 31.01.2025 за актом-приймання-передачі квартири.

В листах від 27.01.2025 та від 03.02.2025 позивач повідомила відповідача про відсутність підстав для розірвання договору оренди.

Таким чином, крім листів позивача за зустрічним позовом від 25.01.2025 та 30.01.2025 про намір припинити дію договору оренди, матеріали справи не містять будь-яких фактичних даних на підтвердження того, чи він дійсно звільнив квартиру і, якщо так, то з якого саме часу. Крім того, у відзиві на позовну заяву представник відповідача зазначає, що позивач отримала квартиру назад 17.02.2026, не намагаючись здати її в оренду.

За таких обставин, абзац 2 ч. 1 ст. 825 ЦК України також не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки з матеріалів справи неможливо встановити, що відповідач дійсно звільнив квартиру, і якщо так, то з якого саме часу.

При цьому на переконання суду, доводи про те, що особа не користувалася житлом у певний період не звільняють її від обов`язку оплати, оскільки його зобов`язання припиняються не фактом виїзду, а належним розірванням договору чи закінченням його строку.

Таким чином, Київський апеляційний суд у постанові від 30.10.2025 у справі № 758/3031/25 вже надав оцінку доводам відповідача щодо застосування стаття 825 ЦК України до договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024. Вказана постанова набрала законної сили.

Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

У пунктах 60, 63 Рішення Європейського суду з прав людини у справі «Ющенко та інші проти України» (заяви №№ 73990/01, 7364/02, 15185/02 і 11117/05) констатовано: «… право на справедливий судовий розгляд, яке передбачене пунктом 1 статті 6 Конвенції та розтлумачене в контексті принципів верховенства права та юридичної визначеності, містить вимогу непіддання сумніву рішення суду, коли він остаточно вирішив питання (див. рішення у справі «Брумареску проти Румунії» (Brumarescu v. Romania) [GC], № 28342/95, п. 61)»; за відсутності будь-яких ознак того, що в іншому судовому провадженні мали місце якісь вади, Суд вважає, що нове вирішення тих самих питань може звести нанівець закінчене раніше провадження, а це несумісно з принципом юридичної визначеності.

Згідно з правовим висновком, що міститься у постанові Верховного Суду від

18.04.2018 у справі № 753/11000/14-ц, преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність вже встановлено у рішенні і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами.

Відповідно до ст. 167 Житлового кодексу України наймач жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, вправі за згодою членів сім`ї в будь-який час розірвати договір найму.

У разі вибуття наймача та членів його сім`ї на постійне проживання до іншого населеного пункту або в інше жиле приміщення в тому ж населеному пункті договір найму жилого приміщення вважається розірваним з дня вибуття. Якщо з жилого приміщення вибуває не вся сім`я, то договір найму жилого приміщення не розривається, а член сім`ї, який вибув, втрачає право користування цим жилим приміщенням з дня вибуття.

При цьому, норми Цивільного кодексу України по-іншому регулюють розірвання договору, зокрема, договору найму за ініціативою наймача.

Так, відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 Цивільного кодексу України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

З аналізу наведених положень Житлового кодексу України та Цивільного кодексу України вбачається неоднакове правове регулювання одного і того ж питання: можливість розірвання договору найму за ініціативою наймача.

Абз. 1 ч. 1 ст. 825 ЦК України на відміну від ст. 167 Житлового кодексу України для розірвання договору найму за ініціативою наймача містить додаткову обов`язкову вимогу: письмове попередження про це наймодавця за три місяці.

У рішенні від 03.10.1997 № 4-зп Конституційний Суд України зазначив, що конкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними нормативними правовими актами однакової сили, які за змістом суперечать один одному. Звичайною є практика, коли наступний у часі акт містить пряме застереження щодо повного або часткового скасування попереднього. Загальновизнаним є й те, що з прийняттям нового акта, якщо інше не передбачено самим цим актом, автоматично скасовується однопредметний акт, який діяв у часі раніше, тобто діє правило Lex posterior derogat priori наступний закон скасовує попередній.

Житловий кодекс Української РСР набув чинності з 01.01.1984.

Назва Житлового кодексу Української РСР була змінена на Житловий кодекс України 07.05.2022. Зміст положень ст. 167 цього Кодексу не змінювався з 08.06.1993.

Цивільний кодекс України набрав чинності з 01.01.2004.

Враховуючи наведене, беручи до уваги те, що з 01.01.2004 змінилося правове регулювання умов розірвання договору найму за ініціативою наймача, тому ст. 167 Житлового кодексу України не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 629 ЦК України визначена презумпція обов`язковості договору, зокрема договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною 3 статті 815 ЦК України визначено, що наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Відповідно до п. 5.1 договору орендна плата на момент підписання договору складає 66 946,35 грн на місяць. У випадку, якщо на день платежу відбудеться збільшення курсу продажу євро в застосунку «Монобанк», розмір орендної плати пропорційно збільшується.

Згідно з п. 5.3 договору оренди сторони домовились, що орендна плата за листопад в сумі 37 936,27 грн сплачується орендарем не пізніше 13.11.2024. В подальшому орендна плата сплачується один раз на місяць авансом, не пізніше 1-го числа поточного (розрахункового) місяця.

Пунктом 7.1.2 договору оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 визначено, що орендар зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату.

Враховуючи те, що договір оренди № 12-11-2024 від 12.11.2024 є дійсним, а відповідач належним чином не виконує зобов`язання за договором, суд дійшов висновку про обґрунтованість вимоги позивача про стягнення з ОСОБА_2 суми заборгованості з орендної плати за період з 01.06.2025 по 13.11.2025 у розмірі 361 509 грн 48 коп. та компенсації вартості послуг охорони за червень - жовтень 2025 року у розмірі 3 000 грн.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.

У зв`язку із задоволенням позовних вимог із відповідача на користь позивача підлягає стягненню сплачений при подачі позову судовий збір в сумі 3 645 (три тисячі шістсот сорок п`ять) грн 10 коп., що підтверджено платіжною інструкцією № 7А84-9С1К-НКВС-Т70Е від 27.11.2025.

Щодо витрат на професійну правничу допомогу суд дійшов до наступного висновку.

На підтвердження розміру витрат на правову професійну правничу допомогу, які ФОП ОСОБА_1 понесла у зв`язку із зверненням до суду із позовом про стягнення заборгованості з орендної плати, надаються наступні документи: копія договору про надання правової допомоги від 06.08.2023; копія розрахунку витрат на правову допомогу від 24.11.2025; копія акту про надання/отримання правової допомоги від 24.11.2025.

Відповідно до розрахунку витрат на правову допомогу за позовною заявою ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості з орендної плати, складеного 24.11.2025 адвокатом Кучером В.М., та акту про надання/отримання правової допомоги, складеного 24.11.2025 адвокатом Кучером В.М. та ФОП ОСОБА_1 , адвокат Кучер В.М. надав, а ФОП ОСОБА_1 отримала правову допомогу у виді: 1) підготовка позовної заяви ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості з орендної плати за період з 1 червня по 13 листопада 2025 року, проведення розрахунків ціни позову, формування додатків із засвідченням справжності копій, подання позовної заяви до суду. Витрачено 5 годин. Вартість за 1 годину 3000 грн. Загальна сума 15 000 грн.; 2) участь в 2-х судових засіданнях. Вартість участі в кожному судовому засіданні 4000 грн. Загальна сума 8000 грн

Загальна сума наданої правової допомоги склала 23 000 грн.

Частиною 8 ст. 141 ЦПК України передбачено, що розмір витрат, які сторона сплатила або має сплатити у зв`язку з розглядом справи, встановлюється судом на підставі поданих сторонами доказів (договорів, рахунків тощо).

Такі докази подаються до закінчення судових дебатів у справі або протягом п`яти днів після ухвалення рішення суду за умови, що до закінчення судових дебатів у справі сторона зробила про це відповідну заяву.

Стаття 133 ЦПК України визначає види судових витрат і передбачає, що судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. У свою чергу, одним з видів витрат, пов`язаних з розглядом справи є витрати на професійну правничу допомогу, які несуть сторони судової справи (крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави).

Суд зазначає, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати, що розмір відшкодування судових витрат повинен бути співрозмірним з ціною позову, тобто не має бути явно завищеним порівняно з ціною позову.

Також судом мають бути враховані критерії об`єктивного визначення розміру суми послуг адвоката. У зв`язку з цим суд з урахуванням конкретних обставин може обмежити такий розмір з огляду на розумну необхідність судових витрат для конкретної справи.

При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін.

При цьому суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо, керуючись принципом справедливості як одного з основних елементів принципу верховенства права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, зважаючи на складність справи, ціну позову, якість підготовлених документів, витрачений адвокатом час, тощо - є неспівмірним.

Право на професійну правничу допомогу гарантовано статтею 59 Конституції України, офіційне тлумачення якого надано Конституційним Судом України у рішеннях від 16.11.2000 № 13-рп/2000, від 30.09.2009 № 23-рп/2009.

Так, у рішенні Конституційного Суду України від 30.09.2009 № 23-рп/2009 зазначено, що правова допомога є багатоаспектною, різною за змістом, обсягом та формами і може включати консультації, роз`яснення, складення позовів і звернень, довідок, заяв, скарг, здійснення представництва, зокрема, в судах та інших державних органах, захист від обвинувачення тощо.

Згідно із ст. 15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.

Аналогічні критерії застосовує ЄСПЛ, присуджуючи судові витрат на підставі статті 41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Зокрема, у рішеннях від 12.10.2006 у справі «Двойних проти України» (пункт 80), від 10.12.2009 у справі «Гімайдуліна і інших проти України» (пункти 34-36), від 23.01.2014 у справі «East/West Alliance Limited» проти України», від 26.02.2015 у справі «Баришевський проти України» (пункт 95) зазначено, що заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим.

У рішенні ЄСПЛ від 28.11.2002 у справі «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.

З урахуванням наведеного, оцінюючи об`єктивно як складність цієї справи, враховуючи предмет спору, а також з огляду на приписи п. 2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України, суд вбачає наявність підстав для стягнення з відповідача на користь позивача витрат на правничу допомогу у розмірі 13 000 грн, що відповідає критерію реальності та розумності, та є співмірним, виходячи зі складності, категорії справи, виконаних адвокатом робіт та наданих адвокатських послуг.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 10, 12, 13, 23, 81, 89, 141, 247, 258, 259, 263-268, 273 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості з орендної плати задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 364 509,48 грн (триста шістдесят чотири тисячі п`ятсот дев`ять гривень 48 копійок), з яких: 361 509,48 грн (триста шістдесят одна тисяча п`ятсот дев`ять гривень 48 копійок) - заборгованість з орендної плати за період з 01.06.2025 по 13.11.2025; 3 000,00 грн (три тисячі гривень 00 копійок) - компенсація вартості послуг охорони за червень-жовтень 2025 року.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 3 645,10 грн судового збору та 15 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Повне найменування сторін по справі:

- позивач - фізична особа-підприємець ОСОБА_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ;

- відповідач - ОСОБА_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Повний текст рішення складено 06.07.2026.

Суддя О. О. Ковбасюк

Оригінал: reyestr.court.gov.ua