Постанова від 14 липня 2026 р. у справі №705/1005/23 — Касаційний цивільний суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 липня 2026 року

м. Київ

справа № 705/1005/23

провадження № 61-6971св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Петрова Є. В.,

розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Кравченка Романа Михайловича, на постанову Черкаського апеляційного суду від 01 травня 2025 року у складі колегії суддів: Карпенко О. В., Новікова О. М., Фетісової Т. Л., у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Юрінвест Агро», третя особа - державний реєстратор виконавчого комітету Ладижинської сільської ради Уманського району Черкаської області Шевчук Діана Юріївна, про визнання договору оренди землі недійсним та припинення права оренди,

ВСТАНОВИВ

Короткий зміст позовних вимог

1. В лютому 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт» (далі - ТОВ «Поділля Агропродукт») звернулося до суду з позовом, в якому просило:

- визнати недійсним договір оренди землі від 20 грудня 2022 року, укладений ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Юрінвест Агро» (далі - ТОВ «Юрінвест Агро»);

- припинити право оренди на земельну ділянку, площею 2,1881га, з кадастровим номером 7124384000:02:000:1514, що розташована в адміністративних межах Косенівської сільської ради Уманського району Черкаської області, що виникло на підставі договору від 20 грудня 2022 року, зареєстроване під індексним номером 65958523 від 28 грудня 2022 року.

2. В обґрунтування вимог вказувало, що 01 січня 2015 року Приватне акціонерне товариство «Райз-Максимко» (далі - ПрАТ «Райз-Максимко») та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки, площею 2,1881га, з кадастровим номером 7124384000:02:000:1514, що розташована в адміністративних межах Косенівської сільської ради Уманського району Черкаської області.

02 січня 2018 року ПрАТ «Райз-Максимко», ОСОБА_1 та ТОВ «Поділля Агропродукт» уклали додаткову угоду до договору (про заміну сторони та внесення змін до договору оренди), відповідно до якої орендаря - ПрАТ «Райз-Максимко» замінено на нового орендаря ТОВ «Поділля Агропродукт». До додаткової угоди складений акт прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди землі від 01 січня 2015 року, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає вищевказану земельну ділянку. Право на оренду земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер 30136196 від 21 червня 2016 року.

28 серпня 2019 року ОСОБА_1 та ТОВ «Поділля Агропродукт» уклали додаткову угоду, згідно з якою за взаємною згодою сторін орендар та орендодавець вирішили продовжити дію договору оренди землі до 31 грудня 2029 року, а всі інші умови договору залишилися без змін. До додаткової угоди сторони склали акт прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди землі, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає вищезазначену земельну ділянку.

Орендар користувався земельною ділянкою та здійснював регулярні виплати орендодавцю у розмірі та строки, обумовлені укладеним договором. Позивач протягом дії договору та на виконання його умов, земельну ділянку використовував згідно її цільового призначення.

В січні 2023 року позивач, отримавши інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, дізнався про реєстрацію права оренди на вказану земельну ділянку, за новим орендарем, а саме ТОВ «Юрінвест Агро».

Підставою для реєстрації права оренди земельної ділянки за ТОВ «Юрінвест Агро» є укладений товариством та ОСОБА_1 договір оренди землі від 20 грудня 2022 року, строк якого визначений на 10 років.

Оскільки термін дії договору оренди укладеного ТОВ «Поділля Агропродукт» та ОСОБА_1 був узгоджений та визначений до 31 грудня 2029 року, шляхом підписання сторонами додаткової угоди від 28 серпня 2019 року, укладення ОСОБА_1 та ТОВ «Юрінвест Агро» договору оренди на ту ж саму земельну ділянку та державна реєстрація права оренди за ТОВ «Юрінвест Агро» є протиправним та незаконним.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3. Уманський міськрайонний суд Черкаської області рішенням від 03 лютого 2025 року у задоволенні позову відмовив.

4. Рішення суду першої інстанції обґрунтовано тим, що укладена додаткова угода від 28 серпня 2019 року не зареєстрована та запис про її реєстрацію з відповідним номером не внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, тому строк дії договору оренди землі від 01 січня 2015 року починався з моменту його підписання та закінчувався через 5 років, тобто 01 січня 2020 року.

5. Позивач не надав доказів, що відповідно до умов договору оренди землі (протягом 2 місяців), як такий, що має переважне право на продовження дії договору оренди вказаної земельної ділянки, звертався до ОСОБА_1 із відповідною письмовою заявою з наміром продовжити дію укладеного ними договору оренди землі на підставі свого переважного права.

6. Отже, ТОВ «Юрінвест Агро», укладаючи договір оренди земельної ділянки з ОСОБА_1 , не порушило будь-яких прав, свобод чи інтересів позивача, адже він укладений після закінчення строку дії договору, укладеного 01 січня 2015 року ПрАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_1 .

7. Черкаський апеляційний суд постановою від 01 травня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «Поділля Агропродукт» задовольнив.

8. Рішення Уманського міськрайонного суду Черкаської області від 03 лютого 2025 року скасував та ухвалив нове рішення про задоволення позову.

9. Визнав недійсним договір оренди землі від 20 грудня 2022 року, укладений ОСОБА_1 та ТОВ «Юрінвест Агро».

10. Припинив право оренди на земельну ділянку, площею 2,1881га, з кадастровим номером 7124384000:02:000:1514, що розташована в адміністративних межах Косенівської сільської ради Уманського району Черкаської області, що виникло на підставі договору від 20 грудня 2022 року, зареєстроване під індексним номером 65958523 від 28 грудня 2022 року.

11. Апеляційний суд вважав, що суд першої інстанції не надав оцінку доказам у справі, зокрема щодо фактичного виконання сторонами договору оренди земельної ділянки від 01 січня 2015 року, його умов, не врахував, що визнання орендодавцем обставин отримання орендної плати відповідно до умов договору може підтверджувати його обізнаність про наявність договору оренди землі від 01 січня 2015 року та додаткових угод, укладених на його основі.

12. Дії відповідача, яка уклала 28 серпня 2019 року додаткову угоду до договору оренди землі, якою продовжено дію вказаного договору до 31 грудня 2029 року, а згодом, під час дії договору від 01 січня 2015 року, уклала 20 грудня 2022 року з ТОВ «Юрінвест Агро» договір оренди земельної ділянки, предметом якого є та сама земельна ділянка з кадастровим номером 7124384000:02:000:1514, площею 2,1881га, суперечать її попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та отриманню від ТОВ «Поділля Агропродукт» плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісними.

13. Суд першої інстанції не врахував, що додаткова угода від 28 серпня 2019 року до договору оренди землі укладена та підписана орендодавцем ОСОБА_1 , виконувалася сторонами, а тому є чинною та породжує для сторін певні юридичні наслідки.

Короткий зміст вимог та узагальнені доводи касаційної скарги

14. У травні 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Кравченко Р. М., подав до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Черкаського апеляційного суду від 01 травня 2025 року, в якій просить оскаржене судове рішення скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.

15. Представник заявника зазначає, що суд апеляційної інстанції не врахував висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19, від 16 листопада 2022 року у справі № 447/2461/20, від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, у постановах Верховного Суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19, від 24 травня 2023 року у справі № 709/1186/21, від 31 травня 2023 року у справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 року у справі № 390/356/21, від 26 липня 2023 року у справі № 357/8085/19, від 03 квітня 2020 року у справі № 912/3294/18, від 15 листопада 2022 року у справі № 914/917/21.

16. Додаткова угода не була зареєстрована у відповідному реєстрі, проте умови угоди передбачали підписання та державну реєстрацію. При цьому, попередньою угодою внесені зміни до основного договору щодо непродовження терміну його дії.

17. Використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

18. Крім того, позивач звернувся з неналежним способом захисту свого права.

Відзив на касаційну скаргу інші учасники справи не подали

Рух справи в суді касаційної інстанції

19. Верховний Суд ухвалою від 30 липня 2025 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Уманського міськрайонного суду Черкаської області.

20. 03 вересня 2025 року цивільна справа № 705/1005/23 надійшла до Верховного Суду.

Фактичні обставини справи, з`ясовані судами

21. 01 січня 2015 року ПрАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки, площею 2,1881 га, з кадастровим номером 7124384000:02:000:1514, що розташована в адміністративних межах Косенівської сільської ради Уманського району Черкаської області.

22. Відповідно до пункту 8 цього договору його укладено строком на 5 років. Після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

23. Згідно з пунктом 43 Прикінцевих положень договору оренди землі цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

24. Право на оренду земельної ділянки зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, індексний номер 30136196 від 14 червня 2016 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

25. 02 січня 2018 року ПрАТ «Райз-Максимко», ОСОБА_1 та ТОВ «Поділля Агропродукт» уклали додаткову угоду до договору (про заміну сторони та внесення змін до договору оренди), відповідно до якої орендаря - ПрАТ «Райз-Максимко» замінено на нового орендаря ТОВ «Поділля Агропродукт». До додаткової угоди складений акт прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди землі від 01 січня 2015 року, згідно з яким орендар ПрАТ «Райз-Максимко» передає, орендодавець ОСОБА_1 приймає та передає новому орендарю ТОВ «Поділля Агропродукт» земельну ділянку кадастровий номер 7124384000:02:000:1514, площею 2,1881 га, розташовану на території Косенівської сільської ради.

26. Вказаною угодою сторони домовилися внести зміни/доповнення до договору оренди, в тому числі, пункту 4.3 щодо строку дії договору, де зазначили, що строк дії договору не продовжується, сплив якого починається з моменту підписання сторонами даної угоди, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. У пункті 4.4 сторони домовились змінити по всьому тексту договору та встановити термін (строк) в 30 календарних днів до закінчення строку дії договору оренди для надіслання орендарем повідомлення орендодавцю про намір продовжити дію договору оренди на підставі свого переважного права.

27. 28 серпня 2019 року ОСОБА_1 та ТОВ «Поділля Агропродукт» уклали додаткову угоду, згідно з якою за взаємною згодою сторін орендар та орендодавець вирішили продовжити дію договору оренди землі від 01 січня 2015 року до 31 грудня 2029 року, а всі інші умови договору залишилися без змін. Відповідно до пункту 3 додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання сторонами та її державної реєстрації і є невід`ємною складовою частиною договору оренди землі.

28. До додаткової угоди від 28 серпня 2019 року сторонами складений акт прийому-передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди землі від 01 січня 2015 року, згідно з яким на підставі договору та додаткової угоди від 28 серпня 2019 року орендодавець передає, а орендар приймає вищезазначену земельну ділянку.

29. 20 грудня 2022 року ТОВ «Юрінвест Агро» та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером 7124384000:02:000:1514, площею 2,1881 га, що розташована в адміністративних межах Косенівської сільської ради Уманського району Черкаської області, строк якого визначений на 10 років, тобто до 20 грудня 2032 року.

30. Вказаний договір зареєстрований державним реєстратором Шевчук Д. Б. 23 грудня 2022 року на підставі заяви директора ТОВ «Юрінвест Агро» Бессараб І. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Позиція Верховного Суду

31. Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

32. Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

33. Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

34. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.

35. Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.

36. Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

37. У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

38. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

39. Частиною першою статті 4, частиною першою статті 5 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

40. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

41. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку (частина перша статті 16 Закону України «Про оренду землі»).

42. Пунктом 2 частини першої статті 208 ЦК України визначено, що у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених частиною першою статті 206 цього Кодексу.

43. Усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність (частина перша статті 206 ЦК України).

44. Згідно з частиною першою статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

45. Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

46. Згідно зі статтею 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

47. Відповідно до абзацу першого частини першої, абзацу першого частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).

48. За змістом положень статей 210, 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лишу у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

49. Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

50. Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

51. Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження

№ 61-2417сво19) зазначив, що порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду. Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові. Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту.

52. Права орендодавця визначено статтею 24 Закону № 161-XIV, зокрема орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; отримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

53. Натомість, встановленому статтею 25 Закону № 161-XIV праву орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі кореспондується обов`язок орендодавця передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди (частина друга статті 24 цього Закону).

54. Отже, вільне на власний розсуд розпорядження земельною ділянкою її власником шляхом укладення нового договору оренди до закінчення строку дії попереднього договору оренди тієї ж самої земельної ділянки з іншим орендарем може порушувати права попереднього орендаря, якщо він є відмінним від нового орендаря.

55. Подібні висновки Велика Палата Верховного Суду викладала у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19.

56. Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц).

57. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

58. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом, а також запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків (пункти 4, 5 частини п`ятої статті 12 ЦПК України).

59. Згідно з частинами першою-четвертою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

60. В касаційній скарзі заявниця посилається на те, що додаткова угода не була зареєстрована у відповідному реєстрі, проте умови угоди передбачали підписання та державну реєстрацію. При цьому, попередньою угодою внесені зміни до основного договору щодо непродовження терміну його дії.

61. Використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

62. Крім того, позивач звернувся з неналежним способом захисту свого права.

63. Такі доводи касаційної скарги колегія суддів відхиляє з огляду на наступне.

64. Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22), з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі». З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

65. У наведені вище постанові Велика Палата Верховного Суду також вказала, що право оренди земельної ділянки є речовим, і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

66. Крім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, проте відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

67. Велика Палата Верховного Суду наголосила, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону України «Про оренду землі» вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.

68. Як зазначила Велика Палата Верховного Суду, слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання - для договорів із 01 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права та обов`язки в зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права (третє речення частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі»).

69. Апеляційний суд встановив, що 28 серпня 2019 року ОСОБА_1 та ТОВ «Поділля Агропродукт» уклали додаткову угоду, згідно з якою за взаємною згодою сторін орендар та орендодавець вирішили продовжити дію договору оренди землі від 01 січня 2015 року до 31 грудня 2029 року, а всі інші умови договору залишилися без змін. Відповідно до пункту 3 додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання сторонами та її державної реєстрації і є невід`ємною складовою частиною договору оренди землі.

70. ОСОБА_1 отримувала орендну плату в період з 2018-2022 роки від ТОВ «Поділля Агропродукт», отже визнавала укладеність додаткової угоди та продовження строку дії договору оренди землі від 01 січня 2015 року до 31 грудня 2029 року.

71. Також, ТОВ «Поділля Агропродукт» використовувало спірну земельну ділянку як орендар.

72. Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-31595св18)).

73. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, слід вважати поведінку, яка, зокрема, не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (див. постанову Верховного Суду від 07 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц (провадження № 61-2032св19)).

74. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21) виснувала про те, що укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені у ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.

75. У разі якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше).

76. У відповідності до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

77. Отримання грошових коштів в якості орендної плати не спростовано ОСОБА_1 ні в суді першої інстанції, ні в апеляційному суді.

78. Враховуючи те, що матеріали справи підтверджують факт отримання ОСОБА_1 від орендаря орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою протягом 2018-2022 років, Верховний Суд погоджується з висновками суду апеляційної інстанції про те, що між ОСОБА_1 та ТОВ «Поділля Агропродукт» фактично виникли та існували правові відносини щодо оренди землі, які визнавалися ОСОБА_1 шляхом отримання орендної плати й відсутності претензій з приводу користування товариством земельною ділянкою для сільськогосподарського виробництва.

79. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) вказала, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів. Підстав для відступу від таких висновків колегія суддів не вбачає.

80. Отже, дії ОСОБА_1 щодо укладення спочатку угоди від 28 серпня 2019 року з ТОВ «Поділля Агропродукт» до договору оренди землі від 01 січня 2015 року, якою продовжено дію вказаного договору до 31 грудня 2029 року, а згодом укладення 20 грудня 2022 року з ТОВ «Юрінвест Агро» договору оренди земельної ділянки, предметом якого є та сама земельна ділянка, суперечать її попередній поведінці і є недобросовісними.

81. Додаткова угода від 28 серпня 2019 року до договору оренди землі від 01 січня 2015 року укладена та підписана орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «Поділля Агропродукт», виконувалася сторонами, а тому є чинною та породжує для сторін певні юридичні наслідки.

82. Таким чином, апеляційний суд, встановивши, що ОСОБА_1 діяла недобросовісно, уклала додаткову угоду та договір оренди землі з двома товариствами щодо однієї і тієї самої земельної ділянки, дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог, оцінивши у сукупності усі подані сторонами докази та їхню поведінку у спірних правовідносинах.

83. Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) зазначено, що згідно з усталеною практикою Великої Палати Верховного Суду (постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц (провадження № 14-25цс19), від 19 лютого 2020 року у справі № 387/515/18 (провадження № 14-430цс19 та інші), крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (частина третя статті 215 ЦК України).

84. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони (сторони) мали до вчинення правочину.

85. Щодо вимоги про витребування земельної ділянки в третьої особи, то первісний орендар може заявити таку вимогу лише в тому разі, якщо він (первісний орендар) зареєстрував своє право оренди. Проте «витребування земельної ділянки» не є наслідком визнання недійсним договору оренди, на підставі якого було здійснено державну реєстрацію права оренди наступним орендарем.

86. У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним, однак у вказаному випадку позивач заявив вимогу про витребування земельної ділянки, задоволення якої повністю поновлює його права орендаря.

87. У справі, яка переглядається, позивач звернувся саме з позовом про визнання договору оренди недійсним задоволення якого повністю поновлює його права, як орендаря. Такий спосіб захисту сприяє ефективному захисту і відновленню порушених прав позивача та характеру тих правовідносин, які склалися між сторонами.

88. Отже, висновки, зроблені апеляційним судом не суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19, на яку посилалася заявниця у касаційній скарзі.

89. Доводи касаційної скарги про неврахування судом апеляційної інстанції висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 листопада 2022 року у справі № 447/2461/20, від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, у постановах Верховного Суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19, від 24 травня 2023 року у справі № 709/1186/21, від 31 травня 2023 року у справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 року у справі № 390/356/21, від 26 липня 2023 року у справі № 357/8085/19, від 03 квітня 2020 року у справі № 912/3294/18, від 15 листопада 2022 року у справі № 914/917/21колегією суддів відхиляються, оскільки висновки у цих справах і у справі, що переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, є різними, у зазначених справах суди виходили з конкретних обставин та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.

90. Колегія суддів перевірила доводи касаційної скарги на предмет законності судових рішень виключно в межах заявлених в суді першої інстанції вимог та які безпосередньо стосуються правильності застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і дотримання норм процесуального права, у зв`язку із чим, не вдається до аналізу і перевірки інших доводів, які за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів та встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.

Висновок за результатами розгляду касаційної скарги

91. Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

92. З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржене судове рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду апеляційної інстанції не спростовують.

Щодо судових витрат

93. Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

94. Оскільки оскаржене судове рішення підлягає залишенню без змін, то розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює.

Керуючись статтями 401, 406, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Кравченка Романа Михайловича, залишити без задоволення.

2. Постанову Черкаського апеляційного суду від 01 травня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:І. В. Литвиненко

А. І. Грушицький

Є. В. Петров