Постанова від 14 липня 2026 р. у справі №908/1461/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 липня 2026 року

м. Київ

cправа № 908/1461/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фермерського господарства "Тюльпан-АСД"

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 01.04.2026 (головуючий - Кощеєв І. М., судді: Дармін М. О., Соп`яненко О. Ю.) і рішення Господарського суду Запорізької області від 07.10.2025 (суддя Боєва О. С.) у справі

за позовом Фермерського господарства "Тюльпан-АСД"

до Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області

про визнання відмови в укладенні (поновленні) договору оренди землі на новий строк незаконною та визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Узагальнений зміст і обґрунтування позовних вимог

1. У травні 2025 року Фермерське господарство "Тюльпан-АСД" (далі - Позивач, ФГ "Тюльпан-АСД") звернулось Господарського суду Запорізької області з позовом до Степненської сільської ради Запорізького району Запорізької області (далі - Відповідач, Сільрада), в якому просило:

- визнати відмову Сільради в укладенні (поновленні) договору оренди землі від 16.05.2006 (зареєстрований 08.12.2006 № 040626000023) на новий строк незаконною;

- визнати укладеною між Сільрадою та ФГ "Тюльпан-АСД" додаткову угоду до договору оренди землі від 16.05.2006, зареєстрованого в Запорізькій регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельним ресурсам", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 08.12.2006 №040626000023, в редакції, яка наведена у прохальній частині позовної заяви.

2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, ФГ "Тюльпан-АСД" стверджувало про те, що у спірних правовідносинах Сільрада прийняла незаконне та необґрунтоване рішення про відмову Позивачеві в укладенні договору оренди землі на новий строк, чим порушила переважне право орендаря на укладення такого договору на новий строк.

Узагальнений зміст і обґрунтування рішень судів попередніх інстанцій

3. Господарський суд Запорізької області рішенням від 07.10.2025, яке Центральний апеляційний господарський суд своєю постановою від 01.04.2026 залишив без змін, відмовив у задоволенні позову.

4. Судові рішення узагальнено мотивовані відсутністю у Позивача переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк у зв`язку з неналежним виконанням умов договору оренди землі - сплатою орендної плати у меншому розмірі, ніж передбачено договором.

Касаційна скарга

5. Не погодившись із судовими рішеннями, ФГ "Тюльпан-АСД" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить рішення і постанову судів попередніх інстанцій скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

6. На обґрунтування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) скаржник зазначив, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, а саме:

1) частину третю статті 33 Закону України "Про оренду землі", без урахування висновку щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 щодо форми правочину про поновлення договору оренди землі на новий строк;

2) частину другу статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), без урахування висновків щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 щодо істотності порушення договору другою стороною;

3) статей 3, 12 ЦК України, без урахування висновків щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 щодо презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин,

4) статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у поєднанні зі статтею 3 ЦК України, без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 щодо добросовісної поведінки сторін під час процедури поновлення договору оренди землі.

7. Крім того, на обґрунтування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права (частин п`ятої та дев`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі") у спірних правовідносинах в частині: 1) порядку прийняття сільською, селищною, міською радою рішення про відмову в укладенні договору оренди землі на новий строк (виключно на сесії ради шляхом поіменного голосування депутатами чи в інший спосіб); 2) форми прийнятого сільською, селищною, міською радою рішення про відмову в укладенні договору оренди землі на новий строк (виключно у формі рішення сесії ради, прийнятого за результатами поіменного голосування депутатами, чи у формі листа-повідомлення за підписом голови ради); 3) правових наслідків прийняття сільською, селищною, міською радою рішення про відмову в укладенні договору оренди землі на новий строк не в порядок та спосіб, які передбачені частинами п`ятою та дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Узагальнені доводи інших учасників справи

8. У відзиві Сільрада заперечує проти доводів касаційної скарги, вважаючи їх необґрунтованими та безпідставними. Наполягає на правомірності висновків судів попередніх інстанцій. Звідси просить відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити без змін оскаржені рішення і постанову.

КАСАЦІЙНЕ ПРОВАДЖЕННЯ

Межі перегляду справи судом касаційної інстанції

9. Касаційне провадження у цій справі Верховний Суд відкрив з підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 3 частини другої статті 287 ГПК України, про що 05.06.2026 постановив відповідну ухвалу.

10. Згідно з частинами першою - другою статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

11. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

12. Здійснюючи касаційне провадження, Верховний Суд виходить з того, що в ході розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій встановили, що 16.05.2006 Запорізька районна державна адміністрація Запорізької області (як орендодавець) і ФГ "Тюльпан-АСД" (як орендар) уклали Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), за умовами якого орендодавець на підставі Розпорядження голови Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області від 10.03.2006 № 14/56 надав у строкове платне користування орендаря земельну ділянку із земель запасу Наталівської сільської ради Запорізького району Запорозької області за межами населеного пункту, а саме: земельну ділянку загальною площею 52,6196 га - рілля, кадастровий номер 2322186800:01:002:0031 (пункти 1, 2, 6 Договору оренди).

13. В пункті 7 Договору оренди сторони, зокрема, погодили, що цей договір укладено терміном на 12 (дванадцять) років і він діє до 16.05.2018. В пункті 42 домовились, що договір набирає чинності після підписання сторонами, нотаріального посвідчення та його державної реєстрації.

14. За змістом пунктів 8 - 11 Договору оренди орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі: 50 грн 00 коп. на рік за 1 га. За земельну ділянку площею 52,6196 га орендна плата складає 2630 грн 98 коп. на рік. В суму орендної плати входить земельний податок. Орендна плата за земельну ділянку вноситься до місцевого бюджету Наталівської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно рівними частинами не пізніше 15-го числа поточного місяця. Орендна плата за земельну ділянку переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом.

15. Договір оренди посвідчено приватним нотаріусом Запорізького нотаріального округу Запорізької області Карташовою Т. М. 16.05.2006 (реєстраційний № 2223) та зареєстровано в Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 08.12.2006 за № 040626000023.

16. 16.05.2006 сторони склали і підписали Акт прийому-передачі об`єкта (земельної ділянки) та встановлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку кадастровий номер 2322186800:01:002:0031, площею 52,6196 га (ріллі) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

17. В подальшому, 13.06.2018 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, як новий орендодавець, та ФГ "Тюльпан-АСД" уклали Додаткову угоду про поновлення Договору оренди, згідно з якою домовились поновити означений договір на 7 (сім) років, починаючи з 17.05.2018.

18. Також вказаною Додатковою угодою внесли зміни до пункту 8 Договору оренди, шляхом викладення його в такій редакції: "Річна орендна плата становить 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки землі та вноситься орендарем у грошовій формі".

19. Після цього, 15.08.2019 Головне управління Держгекадастру у Запорізькій області та ФГ "Тюльпан-АСД" уклали Додатковий договір про внесення змін до Договору оренди, яким пункт 8 договору виклали в такій редакції: "Річна орендна плата становить 6% (шість відсотків) від нормативної грошової оцінки землі. Форма орендної плати - грошова за весь період оренди".

20. В свою чергу, згідно з інформаційною довідкою № 427373315 від 17.05.2025, 14.12.2020 до державного реєстру речових прав внесено запис про реєстрацію права власності на земельну ділянку кадастровий номер 2322186800:01:002:0031, площею 52,6196 га за Сільрадою. Тобто, вказана земельна ділянка була передана з державної у комунальну власність та орендодавцем за Договором оренди став Відповідач.

21. ФГ "Тюльпан-АСД" звернулось до Сільради з листом-повідомленням від 09.04.2025 про укладення Договору оренди на новий строк, зі змісту якого слідує, що орендар, посилаючись на умови пункту 7 Договору оренди та положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", повідомляв орендодавця про свій намір скористатись переважним правом на укладення Договору оренди на новий строк.

ФГ "Тюльпан-АСД" зазначало про свою готовність узгоджувати (за необхідності) істотні умови договору та про наявність такої необхідності просило повідомити письмово, надавши належним чином завірену копію прийнятого рішення та примірник додаткової угоди (у разі її підписання). До листа-повідомлення була додана підписана орендарем додаткова угода про укладення Договору оренди землі на новий строк у 2 примірниках.

22. У відповідь на вказане звернення Сільрада в листі від 11.04.2025 № 02-22/544 з метою встановлення належного виконання орендарем умов договорів оренди земельних ділянок (сплати орендної плати) та вирішення питання щодо продовження оренди земельних ділянок просила надати: податковий розрахунок земельного податку - звітну податкову декларацію з плати за землю (земельний податок та/або орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності), як узгоджену суму податкових зобов`язань платника податків, подану (доставлену) платником податків на портал Державної податкової служби України та прийняту податковим органом (разом з квитанціями № 2), окремо по роках за 2021, 2022, 2023, 2024 та 2025 роки.

Також зауважила, що перед прийняттям рішення щодо продовження оренди земельних ділянок вважає обов`язковим узгодження всіх істотних умов договору оренди землі, визначених статтею 15 Закону України "Про оренду землі", про що повідомляє цим листом.

При цьому відмітила, що запропоновані додаткові угоди від 09.04.2025 не містять всі істотні умови договору оренди землі, визначені законом. У зв`язку з чим вказала про необхідність зазначити всі передбачені законом істотні умови договорів оренди землі та повідомити про це орендодавця в порядку та у спосіб згідно з приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі", в іншому випадку (не зазначення всіх істотних умов та не повідомлення орендодавця) наголосила, що нею буде констатовано недосягнення домовленості щодо істотних умов договорів оренди землі.

23. ФГ "Тюльпан-АСД" листом від 27.04.2025 надало запитувані документи щодо сплати орендної плати, а саме: звітні декларації з плати за землю за 2021-2025 роки з квитанціями № 2, лист ГУ ДПС у Запорізькій області від 31.03.2025.

Також вказало, що воно запропонувало внести зміни лише до однієї істотної умови Договору оренди - строку його дії.

З приводу ж необхідності зазначення усіх істотних умов договору оренди, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі", ФГ "Тюльпан-АСД" наголосило, що Сільрада, зазначаючи про необхідність узгодження таких умов, не зазначила/не запропонувала зміст (суть, умови) істотних умов. Тому господарство просило письмово повідомити зміст (суть, умови) істотних умов, які пропонуються орендодавцем, за умови погодження яких можливе укладення договору на новий строк.

24. Сільрада листом-повідомленням від 08.05.2025 № 02-22/690 проінформувала Позивача про те, що у зв`язку з наявністю заперечень орендодавця щодо укладення договорів оренди землі на новий строк, нею прийнято рішення про відмову ФГ "Тюльпан-АСД" в укладенні (поновленні) договорів оренди земельних ділянок, в т.ч. щодо земельної ділянки к.н. 2322186800:01:002:0031, на новий строк.

25. Крім того, 02.06.2025 Сільрада направила Позивачу лист-повідомлення від 02.06.2025 № 02-22/821, в якому зазначила, що заперечує щодо поновлення (укладення) договорів оренди землі земельних ділянок, к.н. 2322186800:01:002:0031 та к.н. 2322186800:01:001:0100, на тих самих умовах на строк 7 (сім) років, а також вказала про необхідність негайно звільнити зазначені земельні ділянки та повернути їх.

26. Поряд з цим, суди також встановили, що Сільрада зверталась до Господарського суду Запорізької області з позовом до ФГ "Тюльпан-АСД" про стягнення несплаченої орендної плати за Договором оренди за період 2023-2024 роки в розмірі 34 936,80 грн, за яким було відкрито провадження у справі № 908/1503/25.

27. Ухвалою суду від 11.07.2025 провадження у справі № 908/1503/25 було закрито на підставі пункту 2 частини першої статті 231 ГПК України, у зв`язку із відсутністю предмета спору.

28. У вказаній ухвалі, зокрема, вказано, що після відкриття провадження у справі № 908/1503/25 ФГ "Тюльпан-АСД" сплатило заборгованість у повному обсязі, що підтверджується копією платіжної інструкції № 14 від 24.06.2025 про сплату орендної плати за 2023 та 2024 роки в сумі 34 936,80 грн.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій

29. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників Позивача (Корсік Я. І.) і Відповідача (Гайдук С. П.), дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права і вважає, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з таких міркувань.

30. Предметом позову у справі, що розглядається, є вимоги ФГ "Тюльпан-АСД" до Сільради про визнання незаконною відмови в укладенні Договору оренди на новий строк та визнання укладеною додаткової угоди до Договору оренди у запропонованій Позивачем редакції, на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі".

31. За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі", згідно зі статтею 1 якого оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

32. У постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 зазначено, зокрема, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній до 16.07.2020) мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

За змістом абзацу 4 розділу "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

33. Як свідчать матеріали справи та установлено судами попередніх інстанцій, орендна плата в 2023 та 2024 роках сплачувалась Позивачем не у повному обсязі та з порушенням строків.

З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що ФГ "Тюльпан-АСД" втратило переважне право на укладення Договору оренди на новий строк у зв`язку з неналежним виконанням обов`язків за цим договором оренди землі, що виявилося у сплаті орендної плати у меншому розмірі, ніж визначено його умовами. Своєчасна та в повному обсязі сплата орендної плати є базовим критерієм належного виконання договору орендарем, недотримання якого нівелює його переважне право на поновлення орендних відносин.

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України

34. Пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладеного в постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

35. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України скаржник зазначив, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права, а саме:

1) частину третю статті 33 Закону України "Про оренду землі", без урахування висновку щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 щодо форми правочину про поновлення договору оренди землі на новий строк;

2) частину другу статті 651 ЦК України, без урахування висновків щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 щодо істотності порушення договору другою стороною;

3) статей 3, 12 ЦК України, без урахування висновків щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 щодо презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин,

4) статтю 33 Закону України "Про оренду землі" у поєднанні зі статтею 3 ЦК України, без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 щодо добросовісної поведінки сторін під час процедури поновлення договору оренди землі.

36. За змістом пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України оскарження судових рішень з підстав, зазначених у цьому пункті можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

37. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається обставинами кожної конкретної справи. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин (такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц).

При цьому на предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено у пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).

Колегія суддів також зазначає, що підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення/цитування у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

Відповідно неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах як підстави для касаційного оскарження, має місце тоді, коли суд апеляційної інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій справі, де мали місце подібні правовідносини.

Помилково посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми права, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення.

38. Посилання скаржника на висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 05.02.2025 у справі № 925/457/23 щодо застосування частини другої статті 651 ЦК України, колегія суддів відхиляє як безпідставні з огляду на неподібність правовідносин.

39. Так, предметом розгляду у справі № 925/457/23 були правовідносини, пов`язані із розірванням договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у зв`язку з істотним порушенням умов договору. Оцінюючи істотність порушення, Верховний Суд у справі № 925/457/23 виходив з відсутності підстав вважати, що Раду значною мірою було позбавлено того, на що вона розраховувала при укладенні договору, оскільки несплачена частка орендної плати становить близько 13 % від усієї суми зобов`язання.

40. Натомість у справі № 908/1461/25, яка переглядається, спірні правовідносини стосуються питань реалізації Позивачем переважного права на укладення Договору оренди на новий строк після закінчення строку його дії за обставин неналежного виконання Позивачем своїх обов`язків орендаря за цим договором.

41. Таким чином, оскільки правові підстави, предмет позову та норми матеріального права, що підлягають застосуванню у порівнюваних справах є різними, висновки Верховного Суду із постанови у справі № 925/457/23 не є релевантними до спірних правовідносин у справі, яка переглядається.

42. Колегія суддів також відхиляє посилання скаржника на неправильне застосування судами попередніх інстанцій статті 33 Закону України "Про оренду землі" у поєднанні зі статтею 3 ЦК України, без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, оскільки укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній до 16.07.2020, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

43. Верховний Суд враховує, що Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря. Поновлення ж договору тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

44. Разом з тим, колегія суддів наголошує, що як у редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі", чинній до 16.07.2020, так і в її чинній редакції, обов`язковою та фундаментальною умовою для виникнення та реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк є належне виконання ним обов`язків за умовами попереднього договору.

45. Оскільки судами попередніх інстанцій на підставі відповідних доказів встановлено факт неналежного виконання Позивачем своїх договірних зобов`язань (сплату орендної плати у 2023 та 2024 роках не у повному обсязі та з порушенням строків), Позивач в силу закону втратив переважне право на укладення Договору оренди на новий строк, а тому висновки судів першої та апеляційної інстанцій є законними, обґрунтованими та повністю узгоджуються з принципом добросовісності, закріпленим у статті 3 ЦК України.

46. Щодо доводів касаційної скарги про те, що Сільрада знехтувала обов`язком добросовісно та чесно провести переговори, не запропонувала своїх умов та листом-повідомленням від 09.05.2025 № 02-22/690 відмовила в укладенні Договору оренди землі на новий строк без зазначення причин, з посиланням на правові позиції Верховного Суду, викладені у постановах від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17 та від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 щодо необхідності врахування презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, колегія суддів зазначає таке.

47. На підставі аналізу статті 33 Закону України "Про оренду землі" та правових висновків Верховного Суду, реалізація процедури укладення договору оренди землі на новий строк (зокрема, обов`язок орендодавця розглянути лист-повідомлення, перевірити проєкт договору, за потреби узгодити істотні умови або надіслати обґрунтоване заперечення) є наслідком наявності у орендаря переважного права.

Обов`язок орендодавця взаємодіяти з орендарем у межах процедури, визначеної статтею 33 зазначеного Закону, кореспондує виключно праву добросовісного орендаря, який належно виконував свої обов`язки за договором.

48. Судами попередніх інстанцій встановлено факт неналежного виконання ФГ "Тюльпан-АСД" умов Договору оренди щодо повноти та своєчасності сплати орендної плати у 2023 та 2024 роках, таке порушення унеможливило виникнення у Позивача переважного права як такого.

За відсутності у Позивача переважного права на укладення Договору оренди на новий строк, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що відмова Сільради в укладенні (поновленні) цього договору на новий строк відповідає обставинам справи та прийнята в межах приписів чинного законодавства.

49. В свою чергу доводи скаржника про неправильне застосовування судами приписів частини третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та не врахування ними висновку щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, колегія суддів відхиляє, адже висновків щодо форми правочину про поновлення договору оренди землі на новий строк постанова суду апеляційної інстанції взагалі не містить, а мотивована саме обставинами неналежного виконання орендарем своїх обов`язків із внесення орендної плати за Договором оренди.

50. Зміст касаційної скарги зводиться до того, що оскаржені судові рішення прийняті на підставі не повно, не всебічно з`ясованих обставин справи, суди необґрунтовано та неправильно установили обставини, які мають значення для справи, не об`єктивно оцінили докази, що мають юридичне значення для вирішення спору по суті.

51. Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на викладене, суди першої та апеляційної інстанцій надали належну правову оцінку обставинам справи та дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки захисту в судовому порядку підлягає лише порушене, невизнане або оспорюване право, якого Позивач у цьому випадку (в силу закону) не набув.

52. Суд касаційної інстанції не вправі здійснювати переоцінку обставин, з яких виходили суди при вирішенні справи, а повноваження суду касаційної інстанції обмежуються виключно перевіркою дотримання судами норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та виключно в межах доводів касаційної скарги (аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 925/698/16).

53. Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційний суд не встановив, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанції, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів. Про це зазначено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц та об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.09.2020 у справі № 908/1795/19.

54. Верховний Суд є судом права, а не факту, тому діючи у межах повноважень та порядку, визначених статтею 300 ГПК України, він не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку (постанови Верховного Суду від 03.02.2020 у справі № 912/3192/18, від 12.11.2019 у справі № 911/3848/15, від 02.07.2019 у справі № 916/1004/18).

55. Отже, Верховний Суд констатує, що наведена ФГ "Тюльпан-АСД" підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, не підтвердилася під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних судових рішень з цієї підстави.

Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України

56. У касаційній скарзі ФГ "Тюльпан-АСД" підставою касаційного оскарження визначило також пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України.

57. Скаржник зазначає про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування положень частин п`ятої та дев`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у спірних правовідносинах в частині: 1) порядку прийняття сільською, селищною, міською радою рішення про відмову в укладенні договору оренди землі на новий строк (виключно на сесії ради шляхом поіменного голосування депутатами чи в інший спосіб); 2) форми прийнятого сільською, селищною, міською радою рішення про відмову в укладенні договору оренди землі на новий строк (виключно у формі рішення сесії ради, прийнятого за результатами поіменного голосування депутатами, чи у формі листа-повідомлення за підписом голови ради); 3) правових наслідків прийняття сільською, селищною, міською радою рішення про відмову в укладенні договору оренди землі на новий строк не в порядок та спосіб, які передбачені частинами п`ятою та дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі".

58. Відповідно до приписів пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

59. Зі змісту зазначеної норми вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики, шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію відносин та підлягають застосуванню господарськими судами під час вирішення спору.

60. У разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 287 ГПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.

61. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.03.2023 у справі № 154/3029/14-ц зазначила, що правові висновки Верховного Суду не мають універсального характеру для всіх без винятку справ. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності та необхідності застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду в кожній конкретній справі.

62. Отже, формування Верховним Судом висновку має стосуватися спірних конкретних правовідносин, ураховуючи положення чинного законодавства та встановлені судами під час розгляду справи обставини. При цьому формування правового висновку не може здійснюватися поза визначеними статтею 300 ГПК України межами розгляду справи судом касаційної інстанції.

63. В основу оскаржених судових рішень покладено висновок судів про те, що Позивач допустив тривале та неналежне виконання умов Договору оренди щодо повноти та своєчасності сплати орендної плати у 2023 та 2024 роках. В силу прямої вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі" (як у старій, так і в чинній редакціях), неналежне виконання обов`язків орендарем є самостійною та безумовною підставою для припинення (втрати) його переважного права на укладення договору на новий строк.

64. Верховний Суд наголошує, що встановлена законом процедура розгляду листа-повідомлення орендаря, проведення переговорів та направлення заперечень орендодавцем (у формі та спосіб, визначених статтею 33 Закону України "Про оренду землі") за своєю правовою природою є процесом реалізації та захисту вже існуючого переважного права добросовісного орендаря.

65. Оскільки ФГ "Тюльпан-АСД" втратило переважне право внаслідок власної неправомірної поведінки (недоплати оренди) ще до моменту закінчення строку дії Договору оренди, правовий аналіз процедурних дефектів чи форми рішення Сільради (акта сесії чи листа голови) не спроможний поновити або створити для Позивача таке право. Захисту в судовому порядку підлягає лише реальне порушене право, якого Позивач у цих правовідносинах не набув.

66. Правова позиція щодо того, що порушення процедури розгляду звернення орендаря не може бути підставою для задоволення позову за відсутності самого переважного права (яке втрачене через порушення умов договору), є сталою у практиці Верховного Суду.

67. З урахуванням наведених мотивів відмови у позові, Верховний Суд не вбачає підстав для формування висновку із зазначених скаржником питань у спірних правовідносинах у справі, яка розглядається, оскільки порушені скаржником питання щодо форми та порядку прийняття рішення радою не мають вирішального значення для правильного вирішення цього спору, оскільки першочерговою і достатньою підставою для відмови у позові є факт недобросовісності самого орендаря.

68. У вказаних висновках (в порядку частини четвертої статті 300 ГПК України) колегія суддів звертається до позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 07.07.2026 у справі № 908/1462/25 (спір між цими ж сторонами, з цих же підстав, однак щодо іншої земельної ділянки).

69. Таким чином, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 3 частини другої статті 287 ГПК України, також не отримала підтвердження під час касаційного провадження, що виключає скасування оскаржуваних рішення та постанови із зазначеної підстави.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

70. Відповідно до частин першої, другої, четвертої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

71. За змістом пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

72. Згідно з частиною першою статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

73. З огляду на наведене Верховний Суд дійшов висновку, що рішення судів попередніх інстанцій є правильними по суті і підлягають залишенню без змін, а подана касаційна скарга - залишенню без задоволення.

Розподіл судових витрат

74. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Фермерського господарства "Тюльпан-АСД" залишити без задоволення.

2. Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 01.04.2026 і рішення Господарського суду Запорізької області від 07.10.2025 у справі № 908/1461/25 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною й оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І. С.

Судді Берднік І. С.

Зуєв В. А.