Постанова від 13 липня 2026 р. у справі №910/14630/25 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" липня 2026 р. Справа№ 910/14630/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яценко О.В.

суддів: Горбасенка П.В.

Спаських Н.М.

за участю секретаря судового засідання: Антонюк А.С.

за участю представників учасників справи відповідно до протоколу судового засідання від 14.07.2026

розглянувши у відкритому судовому засіданні

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр»

на рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 (повний текст складено 11.05.2026)

у справі № 910/14630/25 (суддя Спичак О.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр»

до: 1. Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України»

2. Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача

Товариство з обмеженою відповідальністю «Три О»

про визнання недійсним одностороннього правочину та визнання права володіння та користування

ВСТАНОВИВ:

Позов, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог (а.с. 114-119 т. 1), заявлено про:

- визнання недійсним одностороннього правочину Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» та Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» про припинення орендних відносин між Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» та Акціонерним товариством «Державний ощадний банк України» та Акціонерним товариством «Державний експортно-імпортний банк України» за договором оренди № 560/2-О від 27.02.2024, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Три О» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» (орендар);

- визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» права володіння та користування (найму, оренди) нежитловим приміщенням загальною площею 19 251,72 кв.м., розташованим у підвалах з третього по п`ятий рівнів торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення паркінгом за адресою: місто Київ, Спортивна площа, будинок 1-А, що виникає на підставі Договору оренди № 560/2-О укладеного 27.02.2024 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Три О».

Позовні вимоги мотивовані наступним.

Позивач є суб`єктом господарювання, який на законних підставах користується нежитловим приміщенням загальною площею 19 251,72 кв.м., розташованим у підвалах з третього по п`ятий рівнів торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення паркінгом за адресою: місто Київ, Спортивна площа, будинок 1-А;

- підставою користування є Договір оренди № 560/2-О від 27.02.2024, укладений між третьою особою (орендодавець) та позивачем (орендар). Вказаним договором оренди визначено строк користування тривалістю тридцять п`ять місяців, починаючи з 01.06.2025;

- 05.11.2025 позивач отримав спільну вимогу відповідачів від 08.08.2025 № 55/2-08/101, у якій повідомлялось, що, у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки 26.07.2025, відповідачі набули право спільної часткової власності на БФК «Gulliver». У зазначеній вимозі відповідачі вимагали припинити користування приміщенням і звільнити його до 11.08.2025. 20.11.2025 позивач отримав повторну вимогу відповідачів від 14.11.2025 № 55/2-08/379, у якій міститься вимога звільнити орендоване приміщення 24.11.2025;

- крім того, 31.10.2025 працівникам, представникам та клієнтам (власникам автомобілів) і представникам контрагентів (суборендарів) позивача було заблоковано доступ до орендованих приміщень, пропускні картки деактивовано, фізичний доступ на поверх (підвали) обмежено найнятими відповідачами службами охорони комплексу;

- відповідачі набули у спільну часткову власність торговельно-офісний комплекс з об`єктами громадського призначення та паркінгом 26.07.2026 шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателів, що міститься в іпотечному договорі, відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» в рахунок часткового погашення заборгованості ТОВ «Три О» перед відповідачами за кредитним договором;

- норми цивільного законодавства, зокрема, положення статті 770 Цивільного кодексу України, в даному випадку, є спеціальною нормою, що регулює правовідносини при переході прав власності від одного власника (наймодавця) до іншого, включаючи звернення стягнення на предмет іпотеки, що переводить до нового власника майна права та обов`язки наймодавця;

- правове регулювання договірних відносин нового наймодавця та наймача щодо одностороннього припинення договору найму має здійснюватися з урахуванням норм цивільного права, передбаченого, наприклад ст. 781-783 Цивільного кодексу України (припинення договору найму), а також загальних норм цивільного кодексу України, що регулюють порядок розірвання договорів (ст.651-652 ЦК України);

- жодних підстав, передбачених чинним цивільним законодавством щодо одностороннього розірвання договору найму у вимозі від 08.08.2025 за вих. №55/2-08/101 не зазначено, що ставить під сумнів обґрунтованість та законність вказаної вище вимоги. Як наслідок протиправним також є позбавлення позивача права володіння та користування орендованим майном, порушене право якого підлягає відновленню.

Відповідачі проти задоволення позову заперечили, пославшись на наступне:

- відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» правочин про передачу в оренду майна без згоди іпотекодержателя є нікчемним. Оскільки відповідачі не надавали згоди на укладення договору оренди з позивачем, то Договір оренди №560/2-О від 27.02.2024 є нікчемним та не створює жодних юридичних наслідків;

- відповідно до положень ч. 6 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» права та вимоги третіх осіб, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, на предмет іпотеки, щодо якого іпотекодержателем набуто право власності або спеціальне майнове право, втрачають чинність. Оскільки права відповідачів як іпотекодержателів виникли та були зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 03.10.2007, в той час як право користування позивача на нежитлові приміщення і виникло за обставин укладеного договору оренди, на які він посилається у позові, лише з 27.02.2024, вказане право все одно було б припинено з моменту звернення стягнення на предмети іпотеки, що мало місце 26.07.2025, що само по собі виключає будь-яку легітимність користування позивачем нежитловими приміщеннями, а відтак і можливість порушення такого права відповідачами;

- положення ст. 770 Цивільного кодексу України не підлягають застосуванню, оскільки, з огляду на приписи ст. ч.3 ст. 575 Цивільного кодексу України, в даному випадку підлягали б застосуванню спеціальні положення Закону України «Про іпотеку», у відповідності до яких право користування позивача, якщо таке й існувало, припинене з моменту звернення стягнення в силу імперативних норм закону і позиція позивача (щодо законності користування спірними приміщеннями) не ґрунтуюється на вимогах законодавства;

- зміна власника ТОК Gulliver (з третьої особи на відповідачів) не може бути підставою для правонаступництва за спірним договором оренди, з огляду на спеціальне нормативне регулювання, визначене Законом України «Про іпотеку».

Третя особа позовні вимоги підтримала.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.12.2025 частково задоволено заяву позивача про забезпечення позову.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 у справі № 910/14630/25 відмовлено у задоволенні позову, скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.12.2025 у справі № 910/14630/25.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що, оскільки іпотека зареєстрована за відповідачами 03.10.2007, натомість право користування приміщеннями у позивача виникло пізніше і, відповідно, є нижчим пріоритетом щодо спірного нерухомого майна, в даному випадку припинення права користування позивача (в межах спірних правовідносин) спірними приміщеннями відбулося в силу імперативної норми закону - частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку», яка, серед іншого, встановлює, що права та вимоги третіх осіб, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, на предмет іпотеки, щодо якого іпотекодержателем набуто право власності або спеціальне майнове право, втрачають чинність.

При цьому суд першої інстанції не погодився з доводами третьої особи, що право користування позивача ніяк не конкурує із правом іпотекодержателя набути право власності на предмет іпотеки, вказавши, що диспозиція частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» чітко розділяє права та вимоги третіх осіб (зокрема право користування позивача), які втрачають свою чинність з огляду на нижчий пріоритет, що тим самим спростовує доводи позивача про перехід прав нового орендодавця до відповідачів.

Водночас суд першої інстанції відхилив твердження відповідача 2 про те, що, оскільки відповідачі не надавали згоди на укладення договору оренди з позивачем, то Договір оренди №560/2-О від 27.02.2024 є недійсним в силу Закону України «Про іпотеку», вказавши, що сторони у Договорі оренди №560/2-О від 27.02.2024 дотримались всіх вимог, які встановлені відповідачами в Договорі іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007, для того, щоб вважати, що укладення Договору оренди №560/2-О від 27.02.2024 було здійснено саме за згодою іпотекодержателів (банків).

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 у справі № 910/14630/25 скасувати повністю та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

У апеляційній скарзі апелянт зазначив про те, що оскаржуване рішення є незаконним та необґрунтованим, а, відтак, таким, що підлягає скасуванню.

У обґрунтування вимог апеляційної скарги апелянт послався на ті ж самі обставини, що і під час розгляду справи в суді першої інстанції, зауваживши на тому, що:

- судом першої інстанції здійснено неправильне застосування норм матеріального права, а саме застосовано положення Закону України «Про іпотеку», який не регулює відносини в сфері строкового користування майном (відносини в сфері найму), а тому його положення не застосовуються до орендних правовідносин, зокрема до відносин щодо строкового користування позивачем приміщенням, яке є об`єктом оренди за спірним договором оренди, що був укладений між ТОВ «Автопарк Центр» та ТОВ «Три О».;

- суд першої інстанції здійснив неправильне тлумачення ч. 6 ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Так, комплексне тлумачення положень ч. 8 ст. 5 та ч. 6 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» призводить до логічного та справедливого (особливо з точки зору духу права) висновку про те, що під правом іншої особи щодо строкового користування нерухомим майном, яке міститься у ч. 6 ст. 37 закону, законодавець розуміє не будь-яке право користування нерухомим майном, а лише те, яке є предметом іпотеки та відповідає ознакам наведеним у ч. 8 ст. 5 та ч. 6 ст. 37 закону;

- вказане вище питання нещодавно стало об`єктом дослідження експерта у галузі права Науково-дослідного інституту приватного права і підприємництва імені академіка Ф. Г. Бурчака Національної академії правових наук України, яким було зроблено відповідний науковий висновок (копію вказаного Висновку експерта у галузі права № 01-9/1-96 від 14.05.2026 додано до апеляційної скарги – примітка суду);

- суд першої інстанції не врахував висновки Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема постанови від 12.03.2019 по справі № 909/367/18 та від 16.04.2018 по справі № 910/6737/16, тому здійснив неправильне застосування норм матеріального права, а саме не застосував ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України, до правовідносин сторін справи.

До апеляційної скарги додано копію Висновку експерта у галузі права № 01-9/1-96 від 14.05.2026.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 27.05.2026 справа № 910/14630/25 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Горбасенко П.В., Спаських Н.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.06.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 у справі № 910/14630/25, ухвалено розгляд справи здійснювати у судовому засіданні з повідомленням учасників справи, справу № 910/14630/25 призначено до розгляду на 30.06.2026 о 10:40 год., витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/14630/25.

04.06.2026 матеріали цієї справи надійшли до Північного апеляційного господарського суду.

08.06.2026 до суду від відповідача 2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач 2 проти задоволення апеляційної скарги заперечив, пославшись на ті ж самі обставини, що і під час розгляду справи в суді першої інстанції, зауваживши на тому, що:

- Закон України «Про іпотеку» не містить чітких відомостей щодо дії чи сфери застосування положень зазначеного закону, що в сукупності свідчить про помилковість тверджень скаржника про те, що дія згаданого закону не може застосовуватися до орендних правовідносин, оскільки законом не визначено таких обмежень, що є важливим в контексті застосування норм Закону України «Про іпотеку» з урахуванням положень Цивільного кодексу України;

- судова практика на яку здійснює посилання скаржник є нерелевантною, оскільки правовідносини у справах № 909/367/18 та № 910/6737/16 не є подібними до обставин даної справи через відмінність фактичних обставин, у зв`язку з чим відповідні правові висновки до спірних правовідносин вірно не були застосовані судом першої інстанції.

17.06.2026 до суду від третьої особи надішли письмові пояснення, в яких третя особа підтримала апеляційну скаргу.

18.06.2026 до суду від відповідача 1 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач 1 проти задоволення апеляційної скарги заперечив, пославшись на ті ж самі обставини, що і під час розгляду справи в суді першої інстанції, зауваживши на тому, що:

- твердження позивача, що Закон України «Про іпотеку» не регулює відносин у сфері найму, є необґрунтованим і спростовується змістом самого цього Закону. Так, регулювання відносин найму наявне не лише у частині 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку», але і в частинах 3, 4 статті 6 (про передачу в оренду земельної ділянки) та частині 3 статті 12 (про нікчемність правочину щодо передачі в оренду заставного майна без згоди іпотекодержателя) вказаного Закону. Таким чином, Закон України «Про іпотеку» належить до актів цивільного законодавства, яким, серед іншого, врегульовано окремі аспекти відносин найму (оренду), зокрема ті, що пов`язані із наймом речі, яка є предметом іпотеки. Викладене спростовує відповідні доводи апеляційної скарги;

- за таких обставин, у правовідносинах з набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», норма другого речення частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» та частини 1 статті 770 ЦК України співвідносяться між собою як спеціальна та загальна норма відповідно і застосуванню підлягає саме частина 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку»;

- викладена у відзиві позиція підтверджується висновком експертів у галузі права від 26.05.2026, підготовленим визнаними фахівцями у галузі права – членами Науково-консультативної ради при Верховному Суді.

До вказаного відзиву додано копію Висновку експертів у галузі права на запит Товариства з обмеженою відповідальністю «Астерс Консалт» від 26.05.2026.

Крім того у відзиві на апеляційну скаргу відповідач 1 просить поновити йому строк для подання відзив на апеляційну скаргу.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.06.2026 оголошено перерву у розгляді справи № 910/14630/25 до 10:40 год. 14.07.2026.

Щодо клопотання відповідача 1 про поновлення йому строку для подання відзиву колегія суддів зазначає наступне.

Згідно з ч. 1 ст. 113 ГПК України строки, в межах яких вчиняються процесуальні дії, встановлюються законом, а якщо такі строки законом не визначені, - встановлюються судом.

Статтею 114 ГПК України встановлено, що:

- суд має встановлювати розумні строки для вчинення процесуальних дій.

- строк є розумним, якщо він передбачає час, достатній, з урахуванням обставин справи, для вчинення процесуальної дії, та відповідає завданню господарського судочинства.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.06.2026, якою відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 у справі № 910/14630/25, встановлено учасникам справи строк для подачі всіх заяв (відзивів) та клопотань в письмовій формі протягом п`ятнадцяти днів з дня вручення даної ухвали.

Порядок вручення судових рішень встановлений ст. 242 ГПК України, згідно з якою в редакції на дату винесення цієї ухвали, днем вручення судового рішення, зокрема, є день вручення судового рішення під розписку, день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи, день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про вручення судового рішення. Якщо судове рішення надіслано до електронного кабінету пізніше 17 години, судове рішення вважається врученим у робочий день, наступний за днем його відправлення, незалежно від надходження до суду повідомлення про його доставлення.

Ухвалу Північного апеляційного господарського суду від 01.06.2026 доставлено до електронного кабінету відповідача 1 – 01.06.2026 о 16:59 год., а відтак відзив мав бути ним поданий у строк до 16.06.2026, проте відзив до суду було подано 18.06.2026.

Частиною 1 ст. 119 ГПК України встановлено, що суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.

Якщо інше не встановлено законом, заява про поновлення процесуального строку, встановленого судом, розглядається судом, у якому належить вчинити процесуальну дію, стосовно якої пропущено строк, а заява про продовження процесуального строку, встановленого судом, - судом, який встановив строк, без повідомлення учасників справи (ч. 3 ст. 119 ГПК України).

Стаття 7 ГПК України визначає принцип рівності всіх перед законом і судом

Стаття 13 ГПК України встановлює, що:

- судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін;

- учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом;

- кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

- суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: 1) керує ходом судового процесу; 2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; 3) роз`яснює у разі необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; 4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; 5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.

Отже, за положеннями ГПК України кожна сторона має рівні права, а суд має сприяти учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим ГПК України.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач 1 зазначає про те, що 16.06.2026 відзив на апеляційну скаргу був скерований до Північного апеляційного господарського суду засобами системи «Електронний суд», проте через два дні – 18.06.2026 – представником відповідача 1 було виявлено, що відправка відзиву на апеляційну скаргу у згадану вище дату фактично не відбулась з невідомих причин, які, ймовірно, пов`язані із технічним збоєм у роботі системи «Електронний суд», з огляду на що відповідач 1 подає відповідний відзив повторно, вміщуючи у пункт 1 прохальної частини заяву про поновлення процесуального строку.

Враховуючи наведені відповідачем 1 у обґрунтування поданого клопотання доводи, колегія суддів вважає за доцільне, для забезпечення сторонами рівних прав під час судового розгляду, поновити відповідачу 1 строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.

Щодо наявності підстав для долучення до матеріалів справи доданої позивачем до апеляційної скарги копії Висновку експерта у галузі права № 01-9/1-96 від 14.05.2026 та доданої відповідачем 1 до відзиву на апеляційну скаргу копії Висновку експертів у галузі права на запит Товариства з обмеженою відповідальністю «Астерс Консалт» від 26.05.2026, слід зазначити таке.

Враховуючи, що позивач та відповідач 1 додали ці документальні докази під час розгляду апеляційної скарги, на дату прийняття оспорюваного рішення таких доказів суд першої інстанції в своєму розпорядженні не мав.

Відповідно до ч. 1 ст. 43 ГПК України учасники судового процесу та їх представники повинні добросовісно користуватися процесуальними правами; зловживання процесуальними правами не допускається.

Згідно з ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3 ст. 269 ГПК України).

У вирішенні питань щодо прийняття додаткових доказів суд апеляційної інстанції повинен повно і всебічно з`ясовувати причини їх неподання з урахуванням конкретних обставин справи і об`єктивно оцінити поважність цих причин. У разі прийняття додаткових доказів у постанові апеляційної інстанції мають зазначатися підстави такого прийняття.

Ані позивач, ані відповідач 1 не наводять обґрунтувань наявності поважних причин для неподання до суду першої інстанції таких доказів.

В свою чергу такі докази, з огляду на дату їх складення, були створені вже після розгляду цієї справи судом першої інстанції.

Колегія суддів зауважує на тому, що така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку статті 269 ГПК України незалежно від причин неподання таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів.

Правова позиція з цього питання викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №911/3250/16, від 06.02.2019 у справі №916/3130/17, від 26.02.2019 у справі №913/632/17 від 06.03.2019 у справі №916/4692/15 та від 11.09.2019 у справі № 922/393/18.

Слід окремо зауважити на тому, що зі змісту наданого позивачем Висновку експерта у галузі права № 01-9/1-96 від 14.05.2026 вбачається, що він був підготовлений з огляду на звернення адвоката Гунчака А.В. (вх. № 01-8/161 від 11.05.2026), який в суді першої інстанції представляв інтереси третьої особи, проте позивачем не наведено жодних аргументів щодо наявності об`єктивної неможливості звернутися до експерта у галузі права під час розгляду справи в суді першої інстанції.

Так само і відповідачем 1 не наведено жодних аргументів щодо неможливості Товариства з обмеженою відповідальністю «Астерс Консалт», яке діяло в інтересах відповідача 1, звернутися до експертів у галузі права під час розгляду справи в суді першої інстанції (з висновку вбачається, що його отримано за запит – лист від 08.05.2026 – примітка суду).

Колегія суддів зауважує позивачу та відповідачу 1 на тому, що підставою для прийняття апеляційною інстанцією додаткових доказів є докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від учасників судового процесу.

Основними засадами судочинства, закріпленими у ст. 129 Конституції України, є, зокрема, законність, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Принцип законності визначається тим, що суд у своїй діяльності при вирішенні справ повинен додержуватись норм процесуального права.

Відповідно до ст. 124, п. п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 129 Конституції України, ст. 4-2, 4-3 ГПК України основними засадами судочинства є рівність всіх учасників судового процесу перед законом та судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Прийняття судом апеляційної інстанції додаткових документів на стадії апеляційного провадження за відсутності визначених ст. 269 ГПК України підстав для їх прийняття, тобто без наявності належних доказів неможливості їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від заявника, фактично порушує принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, адже у такому випадку суд створює одному з учасників судового процесу більш сприятливі, аніж іншим умови в розгляді конкретної справи.

При цьому колегія суддів звертається до висновку щодо застосування приписів ст.ст. 80, 269 ГПК України, який викладено Верховним Судом, зокрема, у постановах від 06.02.2019 у справі № 916/3130/17, від 18.06.2020 у справі № 909/965/16, від 26.02.2019 у справі № 913/632/17 згідно з яким єдиний винятковий випадок, коли можливим є прийняття судом, у тому числі апеляційної інстанції, доказів з порушеннями встановленого процесуальним законом порядку, - це наявність об`єктивних обставин, які унеможливлюють своєчасне вчинення такої процесуальної дії з причин, що не залежали від нього, тягар доведення яких покладений на учасника справи (у даному разі - апелянта).

За імперативним приписом ч. 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних, зокрема, з невчиненням нею процесуальних дій.

Принцип рівності сторін у процесі у розумінні «справедливого балансу» між сторонами вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представити справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони.

Прийняття судом апеляційної інстанції додатково поданих доказів без урахування наведених вище критеріїв у вирішенні питання про прийняття судом апеляційної інстанції таких доказів матиме наслідком порушення приписів статті 269 ГПК України, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність.

Також слід зауважити на правовій позиції, яка викладена у постанові Верховного Суду від 12.10.2023 у справі № 499/895/19, у якій судом касаційної інстанції зауважено на тому, що сторони мають усвідомлювати, що інститути апеляційного та касаційного перегляду впроваджені для усунення можливих помилок судового розгляду справ у першій інстанції, а не для усунення помилок сторони, допущених нею під час розгляду справи судом першої інстанції, у формулюванні стороною своїх позовних вимог, аргументів та формуванні їх доказової бази. Це відповідає і практиці ЄСПЛ, яка є джерелом права відповідно до Закону України від 23.02.2006 3477-IV «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини». Наприклад, ЄСПЛ у своєму рішенні від 03.04.2008 у справі «Пономарьов проти України» (Ponomaryov v. Ukraine, заява № 3236/03, пункт 40) зазначив, що повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватись для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду.

За таких обставин, додана позивачем до апеляційної скарги копія Висновку експерта у галузі права № 01-9/1-96 від 14.05.2026 та додана відповідачем 1 до відзиву на апеляційну скаргу копія Висновку експертів у галузі права на запит Товариства з обмеженою відповідальністю «Астерс Консалт» від 26.05.2026 як додаткові докази колегією суддів не приймаються, а розгляд апеляційної скарги здійснюється без урахування вказаних доказів.

Станом на 14.07.2026 до Північного апеляційного господарського суду інших відзивів на апеляційну скаргу та клопотань від учасників справи не надходило.

Відповідач 2 в судове засідання представника не направив.

Враховуючи належне повідомлення всіх учасників про час і місце судового розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка представників учасників в судове засідання не визнана обов`язковою, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги у відсутність представника відповідача 2 за наявними матеріалами апеляційного провадження.

Під час розгляду справи представники позивача та третьої особа апеляційну скаргу підтримали у повному обсязі та просили її задовольнити, представники відповідача 1 проти задоволення апеляційної скарги заперечили, просили залишити їх без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін.

Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзивів, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача 1 та третьої особи, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції не підлягає зміні або скасуванню, з наступних підстав.

27.02.2024 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» (орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Три О» (орендодавець) укладено Договір оренди №560/2-О (а.с. 8-12 т. 1), відповідно до умов якого Орендодавець зобов`язується передати Орендарю у строкове, платне користування Орендарю Приміщення, вказані у пункті 2 Додатку № 1 до цього Договору.

У п. 4.1 Договору оренди №560/2-О від 27.02.2024 визначено, що тривалість Строку оренди за цим Договором оренди встановлено Сторонами в пункті 4 Додатку № 1 до цього Договору.

Відповідно до п. 4.2 Договору оренди №560/2-О від 27.02.2024, керуючись положеннями частини 1 статті 795 Цивільного кодексу України, зокрема можливістю визначення умовами договору дня початку обчислення строку договору найму, відмінного від дня передання наймачеві будівлі (її окремої частини), Сторони встановили, що Строк оренди Приміщення починає перебіг з Дати початку оренди, термін (строк) настання якої Сторони за взаємною згодою закріпили в пункті 4.1 Додатку № 1 до Договору оренди. В будь-якому випадку, Строк оренди Приміщення починає перебіг не пізніше, ніж з дня початку використання Орендарем Приміщення за Цільовим призначенням.

Згідно з п. 5.1 Договору оренди №560/2-О від 27.02.2024 передача Приміщення по Договору оренди підтверджується Актом приймання-передачі, підписаним Сторонами.

У Додатку №1 до Договору оренди №560/2-О від 27.02.2024 (а.с. 12зворот-13 т. 1) сторони визначили приміщення, які передаються в оренду за договором, їх площу – 19251,72 кв.м., вказали строк оренди – 35 місяців, дату початку оренди – 01.06.2025.

Додатковими угодами №№1-4 (а.с. 18-20, 26 т. 1) до Договору оренди №560/2-О від 27.02.2024 вносились зміни та доповнення.

За актом приймання-передачі приміщення від 01.06.2025 (а.с. 21 т. 1) Товариство з обмеженою відповідальністю «Три О» передало Товариству з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» в орендне користування приміщення, які є предметом Договору оренди №560/2-О від 27.02.2024.

Листом від 08.08.2025 вих. №5/2-08/101 (а.с. 22-23 т. 1) Акціонерне товариство «Державний ощадний банк України» та Акціонерне товариство «Державний експортно-імпортний банк України» повідомили Товариство з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» про припинення орендних правовідносин за Договором оренди №560/2-О від 27.02.2024.

Зокрема, відповідачі повідомили позивача про те, що 26.07.2025 AT Ощадбанк» як банк-координатор та AT «Укрексімбанк» як банк-учасник, що входять до складу консорціуму державних банків, набули у спільну часткову власність БФК Gulliver.

Набуття банками у власність БФК Gulliver відбулось шляхом звернення на нього стягнення як на предмет іпотеки на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателів, що міститься в Іпотечному договорі №166/31/6, посвідченому 03.10.2007 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовою С.В. за реєстровим №кдз-5029, відповідно до положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в рахунок часткового погашення заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю «Три О» за консорціумним кредитним договором перед банками.

Банки повідомили позивача, що частиною шостою статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що право іншої особи з вищим пріоритетом щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем, зберігає чинність відповідно до умов договору, яким обумовлено таке користування. Права та вимоги третіх осіб, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, на предмет іпотеки, щодо якого іпотекодержателем набуто право власності або спеціальне майнове право, втрачають чинність.

Як вказали банки, оскільки державну реєстрацію іпотеки банків щодо БФК Gulliver було проведено 03.10.2007, то всі права користування (оренди) приміщень БФК Gulliver, що виникли та/або зареєстровані після дати реєстрації іпотеки втратили свою чинність в силу прямої вказівки закону (ч. 6 ст. 37 Закону України «Про іпотеку»).

Враховуючи наведені обставини, відповідачі повідомили позивача про припинення будь-яких укладених із Товариством з обмеженою відповідальністю «Три О» (або ж з будь-якими іншими особами) договорів оренди (найму, користування) / суборенди приміщень БФК Gulliver в силу закону.

Отже, як вказували відповідачі, з огляду на припинення договору оренди приміщення з 26.07.2025 та втрати чинності права оренди нерухомим майном за договором, що був укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Три О», позивач користується приміщеннями БФК Gulliver без достатньої правової підстави (починаючи з 26.07.2025).

Банки вказаним листом заперечили проти подальшого користування позивачем приміщеннями БФК Gulliver у господарській та будь-якій іншій діяльності та вимагали від Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр»: 1) припинити фактичне користування та звільнити приміщення БФК Gulliver, що були орендовані станом на 25.07.2025, у строк не пізніше ніж до 11.08.2025 включно; 2) передати банкам за актом приймання-передачі приміщення БФК Gulliver, що були орендовані станом на 25.07.2025, у стані, не гіршому від того, в якому вони були передані, в придатному до експлуатації за призначенням стані та вільним від майна орендаря.

Відповідачі повідомили позивача, що передача приміщень та підписання акту приймання-передачі відбудеться 12.08.2025 об 11:00 за адресою м. Київ, Спортивна площа, буд. 1-А (БЦ Gulliver), вежа А, вхід зі сторони вулиці Басейної.

Листом від 14.11.2025 вих. №55/2-08/379 (а.с. 24-25 т. 1) відповідачі повідомили позивача про те, що 12.08.2025 передача приміщень та підписання акту приймання-передачі не відбулися у зв`язку із неприбуттям представників Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр».

Вказаним листом банки вимагали позивача звільнити приміщення, що були орендовані станом на 25.07.2025, у строк не пізніше ніж до 24.11.2025 включно; передати банкам за актом приймання-передачі приміщення БФК Gulliver, що були орендовані станом на 25.07.2025, у стані, не гіршому від того, в якому вони були передані, в придатному до експлуатації за призначенням стані та вільним від майна орендаря.

Банки повідомили, що передача приміщень та підписання акту приймання-передачі відбудеться 24.11.2025 об 11:00 за адресою м. Київ, Спортивна площа, буд. 1-А, вежа А, вхід зі сторони вулиці Басейної.

З огляду на вказані обставини, позивач звернувся до суду з цим позовом, який, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог (а.с. 114-119 т. 1), заявлено про:

- визнання недійсним одностороннього правочину Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» та Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України» про припинення орендних відносин між Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» та Акціонерним товариством «Державний ощадний банк України» та Акціонерним товариством «Державний експортно-імпортний банк України» за договором оренди № 560/2-О від 27.02.2024, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Три О» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» (орендар);

- визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» права володіння та користування (найму, оренди) нежитловим приміщенням загальною площею 19 251,72 кв.м., розташованим у підвалах з третього по п`ятий рівнів торговельно-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення паркінгом за адресою: місто Київ, Спортивна площа, будинок 1-А, що виникає на підставі Договору оренди № 560/2-О укладеного 27.02.2024 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Три О».

Правові позиції учасників судового процесу детально викладені вище.

Суд першої інстанції у задоволенні позовних вимог відмовив, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно із статтею 16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту судом цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним та визнання права.

Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Відповідно до частин 1-3, 5, 6 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Отже, угода може бути визнана недійсною лише з підстав, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд встановлює наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угоди недійсною.

У відповідності до ст. 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

В силу припису статті 204 Цивільного кодексу України правомірність правочину презюмується.

Отже, заявляючи позов про визнання недійсним договору, позивач має довести наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними і настанням відповідних наслідків.

За загальним правилом статті 217 Цивільного кодексу України правочин не може бути визнаний недійсним, якщо законові не відповідають лише окремі його частини і обставини справи свідчать про те, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної його частини. У такому разі господарський суд може визнати недійсною частину правочину. Недійсними частини правочину визнаються за загальними правилами визнання правочинів недійсними із застосуванням передбачених законом наслідків такого визнання. Якщо недійсна частина правочину виконана будь-якою із сторін, господарський суд визначає наслідки такої недійсності залежно від підстави, з якої вона визнана недійсною.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Відповідність чи невідповідність правочину вимогам закону має оцінюватися господарським судом стосовно законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Чинне законодавство прямо не визначає кола осіб, які можуть бути позивачами у справах, пов`язаних з визнанням правочинів недійсними.

Таким чином, крім учасників правочину (сторін за договором), а в передбачених законом випадках - прокурора, державних та інших органів позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, а також фізична особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.

Відповідно до ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.

Згідно ч. 1 ст. 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (ч. 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України).

Статтею 20 Господарського кодексу України передбачено, що кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Захист цивільних прав та інтересів судом здійснюється у спосіб встановлений законом або договором.

Перелік основних способів захисту цивільних прав та інтересів визначається ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України.

Виходячи з системного аналізу ст. 15, 16 Цивільного кодексу України та Господарського процесуального кодексу України, застосування певного способу судового захисту вимагає доведеності належними доказами сукупності таких умов: наявності у позивача певного (інтересу); порушення (невизнання або оспорювання) такого права (інтересу) з боку відповідача; належності обраного способу судового захисту (адекватність наявному порушенню та придатність до застосування як передбаченого законодавством), і відсутність (недоведеність) будь-якої з означених умов унеможливлює задоволення позову.

Тобто, відповідно до положень Господарського процесуального кодексу України обов`язок доведення факту порушення або оспорювання прав і охоронюваних законом інтересів покладено саме на позивача.

У рішенні №18-рп/2004 від 01.12.2004 Конституційного суду України (справа про охоронюваний законом інтерес) визначено поняття «охоронюваний законом інтерес», що вживається в ч.1 ста.4 Цивільного процесуального кодексу України та інших законах України у логічно-смисловому зв`язку з поняттям «права», яке треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Конституційний суд України у вказаному рішенні зазначає, що види і зміст охоронюваних законом інтересів, що перебувають у логічно-смисловому зв`язку з поняттям «права» як правило не визначаються у статтях закону, а тому фактично є правоохоронюваними. Охоронюваний законом інтерес перебуває під захистом не тільки закону, а й об`єктивного права в цілому, що панує у суспільстві, зокрема, справедливості, оскільки інтерес у вузькому розумінні зумовлюється загальним змістом такого права та є його складовою.

Щодо порушеного права колегія суддів зазначає, що таким слід розуміти такий стан суб`єктивного права, при якому воно зазнавало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок якого суб`єктивне право уповноваженої особи зазнало зменшення або ліквідації як такого. Порушення права пов`язане з позбавленням його носія можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Поданий Товариством з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» позов у даній справі спрямований на захист прав позивача як орендаря спірних приміщень, які були передані йому за Договором оренди №560/2-О від 27.02.2024.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач 2 вказав на те, що відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» правочин про передачу в оренду майна без згоди іпотекодержателя є нікчемним. Оскільки відповідачі не надавали згоди на укладення договору оренди з позивачем, то Договір оренди №560/2-О від 27.02.2024 є нікчемним та не створює жодних юридичних наслідків

Колегія суддів вважає вірними висновки суду першої інстанції, який не погодився із вказаними запереченнями, врахувавши такі обставини.

03.10.2007 між Акціонерним товариством «Державний ощадний банк України» (іпотекодержатель 2), Акціонерним товариством «Державний експортно-імпортний банк України» (іпотекодержатель 1) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Три О» (іпотекодавець) укладено Іпотечний договір №166/31/6 (а.с. 189-197 т. 1), відповідно до умов якого банкам були передані в іпотеку (п. 1.4):

- земельна ділянка загальною площею 0,1133 га, цільове призначення земельної ділянки - будівництво, експлуатація та обслуговування торгово-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення, кадастровий номер земельної ділянки - 8000000000:76:058:0013, та всі об`єкти, які належать/будуть належати на праві власності Іпотекодавцю та розташовані/будуть розташовані на вищевказаній земельній ділянці, переміщення яких (об`єктів) є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, у тому числі Об`єкт будівництва, що будується (буде створений) на вищевказаній земельній ділянці і стане власністю Іпотекодавця після завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва, а також реєстрації на нього права власності як на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, включаючи майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено (Об`єкт будівництва);

- земельна ділянка загальною площею 1,1379 га, цільове призначення земельної ділянки - будівництво, експлуатація та обслуговування торгово-офісного комплексу з об`єктами громадського призначення, кадастровий номер земельної ділянки - 8000000000:76:058:0008, та всі об`єкти, які належать/будуть належати на праві власності Іпотекодавцю та розташовані/будуть розташовані на вказаній земельній ділянці, переміщення яких (об`єктів) є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, у тому числі Об`єкт будівництва, що будується (буде створений) на вищевказаній земельній ділянці і стане власністю Іпотекодавця після завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта незавершеного будівництва, а також реєстрації на нього права власності як на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, включаючи майнові права на нерухоме майно, будівництво якого не завершено (Об`єкт будівництва).

Визначені у цьому пункті земельні ділянки розташовані за адресою: Спортивна площа 1 у Печерському районі м. Києва.

Об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданих в іпотеку земельних ділянках, зазначених у пп 1.4.1-1.4.2 цього пункту, вважаються Предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об`єктів незавершеного будівництва.

У п. 1.11 Договору іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007 було вказано, що іпотекодавець має право протягом строку дії цього Договору до моменту введення в експлуатацію Об`єкта будівництва, оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством порядку прана власності на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, без письмової згоди Іпотекодержателів укладати щодо Предмета іпотеки попередні договори оренди. Іпотекодавець після введення в експлуатацію Об`єкта будівництва, оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством порядку права власності на новозбудоване (новостворене) нерухоме майно, а також укладення відповідно до п. 1.4.3. цього Договору Додаткового договору до цього Договору (нового Договору іпотеки нерухомого майна) щодо зміни Предмета Іпотеки, має право протягом строку дії цього Договору без письмової згоди Іпотекодержателів укладати Договори оренди щодо Предмета іпотеки (його частин).

Укладення договорів оренди (попередніх договорів оренди) Об`єкта будівництва (його частини) відповідно до умов цього пункту Договору дозволяється за дотримання наступних умов:

- зазначення в таких Договорах оренди (попередніх договорах оренди) умови: Орендарю відомо, що Об`єм оренди (частина нежитлового приміщення - торгово - офісного комплексу з об`єктами громадського призначення та паркінгом за адресою: площа Спортивна, 1 у Печерському районі м. Києва) знаходиться в іпотеці Акціонерного товариства «Державний ощадний банк України» та Акціонерного товариства «Державний експортно-імпортний банк України»;

- надання Іпотекодержателям реєстрів укладених договорів оренди (попередніх договорів оренди) приміщень такої нерухомості, станом на дату надання таких реєстрів, до 20 числа щомісячно до моменту повернення Кредиту із зазначенням найменування орендаря, реквізитів укладеного договору оренди (попереднього договору оренди), орендованої площі, терміну дії договору оренди (попереднього договору оренди), орендної ставки, а також надання Іпотекодержателям належним чином засвідчених копій укладених Договорів оренди (попередніх договорів оренди) приміщень Предмета Іпотеки.

В подальшому до вказаного Договору іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007 вносились зміни та доповнення на підставі відповідних додаткових угод.

Зокрема, 15.02.2010 сторони уклали Договір внесення змін №9 до Договору іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007 (а.с. 217-223 т. 1), де, серед іншого, виклали п. 1.11 вказаного договору в такій редакції: «Іпотекодавець не має права, без отриманням попереднього погодження Банків-Учасників, протягом строку дії цього Договору укладати договори оренди та/або попередні договори оренди та/або договори про наміри та/або протоколи про комерційні умови тощо, які мають на меті передачу частини приміщень Об`єкту будівництва в оренду. Крім того, укладення договорів оренди та/або попередніх договорів оренди та/або договорів про наміри щодо оренди приміщень та/або протоколів про комерційні умови тощо, які мають на меті передачу частини приміщень Об`єкту будівництва в оренду, відбувається відповідно до умов цього пункту Договору та за дотриманням зазначення в таких правочинах умови: - Орендарю відомо, що Об`єкт оренди (частина приміщення в Комплексі за адресою: площа Спортивна, 1 у Печерському районі м. Києва) знаходиться в іпотеці ВАТ «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк»; - надання Банкам-Учасникам повні реєстри всіх укладених з початку будівництва договорів оренди та/або попередніх договорів оренди та/або договорів про наміри щодо оренди приміщень та/або протоколів про комерційні умови тощо приміщень Об`єкту будівництва, станом на дату надання, до 20 числа щомісячно до моменту повернення Кредиту із зазначенням найменування орендаря, реквізитів укладених договорів оренди та/або попередніх договорів оренди та/або договорів про наміри щодо оренди приміщень та/або протоколів про комерційні умови тощо, орендованої площі, терміну дії договору оренди (попередніх договорів оренди, договорів про наміри щодо оренди приміщень, протоколів про комерційні умови тощо), орендної ставки, а також надавати належним чином засвідчені копії таких Договорів оренди (попередніх договорів оренди, договорів про наміри щодо оренди приміщень, протоколів про комерційні умови тощо) приміщень Об`єкта будівництва».

31.05.2011 сторони уклали Договір про внесення змін №10 до Договору іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007 (а.с. 226-229 т. 1), де, серед іншого, виклали п. 1.11 вказаного договору в такій редакції: «іпотекодавець має право, без отриманням попереднього погодження Банків-Учасників, протягом строку дії цього Договору укладати договори оренди та/або попередні договори оренди та/або договори про наміри та/або протоколи про комерційні умови тощо, які мають на меті передачу частини приміщень Об`єкту будівництва1 в оренду за дотримання наступних умов:

- зазначення в таких правочинах умови: «Орендарю відомо, що Об`єкт оренди (частина приміщення в Комплексі за адресою: площа Спортивна, 1 у Печерському районі м. Києва) знаходиться в іпотеці ВАТ «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк»;

- надання Банкам-Учасникам повних реєстрів всіх укладених з початку будівництва договорів оренди та/або попередніх договорів оренди та/або договорів про наміри щодо оренди приміщень та/або протоколів про комерційні умови тощо приміщень Об`єкту будівництва, станом на дату надання, до 20 числа щомісячно до моменту повернення Кредиту із зазначенням найменування орендаря, реквізитів укладених договорів оренди та/або попередніх договорів оренди та/або договорів про наміри щодо оренди приміщень та/або протоколів про комерційні умови тощо, орендованої площі, терміну дії договору оренди (попередніх договорів оренди, договорів про наміри щодо оренди приміщень, протоколів про комерційні умови тощо), орендної ставки, а також надавати належним чином засвідчені копії таких Договорів оренди (попередніх договорів оренди, договорів про наміри щодо оренди приміщень, протоколів про комерційні умови тощо) приміщень Об`єкта будівництва».

24.10.2014 сторони уклали Договір про внесення змін та доповнень №19 до Договору іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007 (а.с. 264-267 т. 1), де серед іншого, виклали п. 1.11 вказаного договору в такій редакції: «укладення договорів оренди та/або попередніх договорів оренди приміщень, які мають на меті передачу частини приміщень Комплексу в оренду, відбувається відповідно до умов цього пункту Договору лише з урахуванням наступних умов:

1) зазначення в таких правочинах умови, що орендарю відомо, що об`єкт оренди (частина приміщення в Комплексі) знаходиться в іпотеці AT «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк»;

2) в договорах оренди встановлені зобов`язання для орендарів не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню AT «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк» фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (приміщень Комплексу як предмета іпотеки за цим Договором);

3) в договорах оренди (в т.ч. попередніх договорах оренди) приміщень Комплексу, мають бути зазначені реквізити поточних рахунків Іпотекодавця, відкритих в AT «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк».

Відповідно до п. 2.4.5 Договору іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007 (в редакції Договору про внесення змін та доповнень №23 від 09.09.2020 (а.с. 173-181 т. 2)) іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди кожного Іпотекодержателя не вчиняти дій, спрямованих на зміну права власності на предмет іпотеки або його частину, а також дій, спрямованих на передачу Предмета іпотеки третім особам, крім укладення договорів оренди (попередніх договорів оренди) приміщень Комплексу відповідно до умов п. 1.11 цього Договору.

Відповідно до п. 2.4.12 Договору іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007 (в редакції Договору про внесення змін та доповнень №23 від 09.09.2020) іпотекодавець зобов`язаний сповіщати протягом двох робочих днів кожного Іпотекодержателя про іпотеку майна та заставу майна, що належить Іпотекодавцю (у тому числі податкову заставу, яка відома або безсумнівно повинна бути відомою Іпотекодавцеві), а також про всі відомі (або безсумнівно повинні бути відомими) Іпотекодавцеві реєстрації обтяження в разі їх виникнення.

Відповідно до п. 2.4.14 Договору іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007 (в редакції Договору про внесення змін та доповнень №23 від 09.09.2020) іпотекодавець зобов`язаний без попередньої письмової згоди Іпотекодержателів не укладати нові договори резервування будь-яких приміщень в Комплексі або інші договори(угоди), що матимуть на меті передачу у власність/користування третій особі будь-яких приміщень або частин Комплексу, окрім тих правочинів, право на укладення яких Позичальником передбачено пп. 1.11. та пп. 2.4.20. цього Договору, а також крім тих, що вже укладені на підставі попередньої письмової згоди Банків-Учасників та визначені в Кредитному договорі.

З огляду на вказані обставини, суд першої інстанції цілком вірно виснував, що іпотекодержателями (банками) надано згоду іпотекодавцю на передачу в оренду частин предмета іпотеки.

Крім того, третьою особою 03.02.2026 долучено до матеріалів справи копії листів банків (№ 31-6-11-642-1057/2015 від 25.07.2016 та № 191-01/3363 від 03.08.2016 (а.с. 72-73 т. 3), де обома банками (іпотекодержателями) вказано, що відповідно до умов Іпотечного договору передача Іподекодавцем приміщень Комплексу в оренду вважається здійсненою на підставі згоди Іпотекодержателів за умови включення в такий договір оренди та/чи попередній договір оренди приміщень Комплексу наступних положень:

- зазначення в таких правочинах умови, що орендарю відомо, що об`єкт (частина приміщення в Комплексі) знаходиться в іпотеці AT «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк»;

- в договорах оренди встановлені зобов`язання для орендарів не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню AT «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк» фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (приміщень Комплексу);

- в договорах оренди (в т.ч. попередніх договорах оренди) приміщень Комплексу, мають бути зазначені реквізити поточних рахунків Іпотекодавця, відкритих в AT «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк».

За умови включення вищенаведених положень в договори оренди та/чи попередні договори оренди приміщень Комплексу, отримання окремої письмової згоди Іпотекодержателів на передачу Іподекодавцем приміщень Комплексу в оренду, на підставі таких договорів оренди та/чи попередніх договорів оренди, у кожному окремому випадку не вимагається.

Як вбачається з умов Договору оренди №560/2-О від 27.02.2024:

- згідно з пунктом 2.3 Орендар заявляє, що йому відомо та він не заперечує проти того, що Земельна ділянка (належна Орендодавцеві на праві приватної власності), майнові права на ТОК, а також сам ТОК включно із ТРЦ/БЦ – передані або будуть передані в іпотеку банкам ПАТ «Державний ощадний банк України» та/чи ПАТ «Державний експортно-імпортний банк України»;

- у підпункті «а» пункту 9.2.1 зазначено, що Орендар зобов`язаний не чинити жодних перешкод, всіма способами та засобами сприяти здійсненню AT «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк» фактичної та документальної перевірки наявності та стану нерухомого майна (Комплексу як предмета іпотеки за іпотечним договором);

-у пункті 15.1 вказані реквізити поточних рахунків ТОВ «Три О» як Іпотекодавця, відкритих в AT «Ощадбанк» та AT «Укрексімбанк».

За таких обставин, суд першоі інстанції цілком вірно встановив, що сторони у Договорі оренди №560/2-О від 27.02.2024 дотримались всіх вимог, які встановлені банками в Договорі іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007, для того, щоб вважати, що укладення Договору оренди №560/2-О від 27.02.2024 було здійснено саме за згодою іпотекодержателів (банків) та, з огляду на вказане, відхилив заперечення відповідача 2 про нікчемність Договору оренди №560/2-О від 27.02.2024 (у зв`язку з чим, що він укладений без згоди іпотекодержателів).

При цьому, 29.04.2026 третя особа долучила до матеріалів справи копію адресованого відповідачам листа від 19.07.2025 вих. №474 (а.с. 29-31 т, 4), який було надіслано на виконання умов п. 2.4.20 Договору іпотеки №166/31/6 від 03.10.2007, разом з реєстром договорів оренди та копіями таких договорів (серед яких і спірний договір оренди) (а.с. 34зворот т.4).

Водночас, слід зазначити, що згідно з частиною 3 статті 575 Цивільного кодексу України правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Відповідно до ч. 2 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» право іншої особи з вищим пріоритетом щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем, зберігає чинність відповідно до умов договору, яким обумовлено таке користування. Права та вимоги третіх осіб, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, на предмет іпотеки, щодо якого іпотекодержателем набуто право власності або спеціальне майнове право, втрачають чинність.

При цьому, статтею 1 Закону України «Про іпотеку» закріплено наступні визначення термінів: вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету щодо одного й того самого нерухомого майна; нижчий пріоритет - пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету щодо одного й того самого нерухомого майна; пріоритет - переважне право однієї особи щодо права іншої особи на те саме нерухоме майно.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, іпотека зареєстрована за відповідачами 03.10.2007, натомість право користування приміщеннями у позивача виникло пізніше і, відповідно, є нижчим пріоритетом щодо спірного нерухомого майна.

З огляду на вказане, суд першої інстанції цілком вірно погодився з позицією відповідачів, що в даному випадку припинення права користування позивача (в межах спірних правовідносин) спірними приміщеннями відбулося в силу імперативної норми закону - частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції, який не погодився з доводами третьої особи, що право користування позивача ніяк не конкурує із правом іпотекодержателя набути право власності на предмет іпотеки, вказавши, що диспозиція частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку» чітко розділяє права та вимоги третіх осіб (зокрема право користування позивача), які втрачають свою чинність з огляду на нижчий пріоритет, що тим самим спростовує доводи позивача про перехід прав нового орендодавця до відповідачів.

При цьому колегія суддів вважає помилковими доводи апеляційної скарги в частині того, що положення Закону України «Про іпотеку» не застосовуються до правовідносин щодо строкового користування позивачем приміщенням та того, що суд першої інстанції здійснив неправильне тлумачення ч. 6 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», так як вказане спростовується викладеним вище, а також змістом частини 6 статті 37 Закону України «Про іпотеку».

Колегія суддів зазначає, що судова практика на яку здійснює посилання апелянт є нерелевантною, оскільки правовідносини у справах № 909/367/18 та № 910/6737/16 не є подібними до обставин даної справи через відмінність фактичних обставин, у зв`язку з чим відповідні правові висновки до спірних правовідносин вірно не були застосовані судом першої інстанції. Так, у справі № 909/367/18 майно, яке було предметом оренди, не було передано в іпотеку, а у справі № 910/6737/16 – право власності на предмет іпотеки було набуло іпотекодержателем шляхом його купівлі на аукціоні в порядку ст. 50 Закону України «Про іпотеку», а відтак у вказаних справах ст. 37 Закону України «Про іпотеку» не підлягала застосуванню.

За таких обставин суд першої інстанції цілком вірно відмовив у задоволенні позовних вимог. Рішення суду першої інстанції в цій частині залишається без змін.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Дослідивши матеріали наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.

За таких обставин, здійснивши перевірку та оцінку всіх належних доказів, наявних у матеріалах справи, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 у справі № 910/14630/25 прийнято з повним та всебічним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з дотриманням норм матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» задоволенню не підлягає.

Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою покладаються на апелянта.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 269, 270, 273, 275, 276, 281-285 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Автопарк Центр» на рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 у справі № 910/14630/25 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 29.04.2026 у справі № 910/14630/25 залишити без змін.

3. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст судового рішення складено 15.07.2026

Головуючий суддя О.В. Яценко

Судді П.В. Горбасенко

Н.М. Спаських