Рішення від 28 червня 2026 р. у справі №707/5086/25 — Черкаський районний суд Черкаської області

707/5086/25

2/707/286/26

Р І Ш Е Н Н Я

І м е н е м У к р а ї н и

29 червня 2026 року Черкаський районний суд Черкаської області у складі:

головуючого судді Тептюка Є.П.

за участю секретаря Лисенко С.Г.

представника позивача - адвоката Горобця С.О.

представника відповідачів- адвоката Кучер Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Черкаси в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу Романій Наталія Василівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу, -

встановив:

У грудні 2025 року представник позивача ОСОБА_1 – адвокат Горобець С.О. звернувся з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу Романій Наталія Василівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

Свої вимоги обґрунтовує наступним.

Між ОСОБА_3 , що діяв від імені ОСОБА_1 , та ОСОБА_2 12.12.2022 укладено Договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку. Предметом договору є дві земельні ділянки, площею 0,06 га та площею 0,0697 га, що розташовані в АДРЕСА_1 та розташований на них житловий будинок з надвірними спорудами, що належать на праві приватної власності ОСОБА_1 та є спільним сумісним майном подружжя ОСОБА_1 та ОСОБА_3 .

Продаж майна Позивача Відповідачем здійснено на підставі довіреності посвідченої нотаріусом у м. Варшава (Республіка Польща) Йоанна Філіпек від 24.11.2022. Разом із тим, сторона Позивача вважає Договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку від 12.12.2022 таким, що порушує права Позивача та підлягає до визнання недійсним з огляду на наступне. Так, у пункті 6.1 оскаржуваного Договору зазначено, що чоловік ОСОБА_1 згоден з укладенням цього договору, що підтверджується відповідною заявою посвідченою нотаріусом. Разом із тим, предмет договору, а саме земельні ділянки та будинок, є спільним сумісним майном подружжя, однак оскаржуваний правочин здійснено без згоди Позивачки.

Крім того, позивач вважає, що подвійна участь ОСОБА_3 у вчиненні спірного правочину - одночасно як продавця та як особи, що «надає згоду» на відчуження нерухомого майна - є юридично неприпустимою та суперечить природі представництва й вимогам сімейного законодавства.

Також, позивач вважає, що відповідач ОСОБА_3 використав при укладанні спірного правочину довіреність, яка не відповідає вимогам щодо її змісту, оскільки у вказаній довіреності відсутні реєстраційний номер облікової картки платника податків довірителя (податковий номер ).

Разом із тим, при здійсненні перекладу відповідної довіреності та у подальшому нотаріальному посвідченні даного перекладу взагалі вказано невірні паспортні дані довірителя, зокрема: вказано закордонний паспорт громадянина України номер НОМЕР_1 , а насправді є паспорт серії та номеру НОМЕР_2 . При перекладі завіреного підпису довірителя вказано паспортні дані останньої ще із однією зміною, а саме щодо серії паспорта «FG», а не справжню серію «GE» та дати його дії, не до справжньої 21.10.2032, а до 13.07.2027.

Таким чином позивач вважає, що вказана довіреність належним чином не перевірялась нотаріусом при укладення спірного договору відповідними сторонами, та її зміст суперечить як вимогам чинного законодавства для такого правочину, так і відповідності фактичним даним щодо особи довірителя. А тому за своєю природою, доводить факт, недійсності правочину, а саме спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна. Співставленням реєстраційних номерів вчинення нотаріальних дій, виявлено невідповідність в частині реєстрації заяви ОСОБА_3 на надання його згоди щодо відчуження спірного майна та реєстрації завірення підпису перекладача, оскільки дві нотаріальні дії мають один номер, а саме 6990.

Позивач зазначає, що продаж майна відбувся за заниженою вартістю.

Так, пунктом 2.1 оскаржуваного Договору визначено, що продаж майна вчинено за 469 135,00 грн., а саме за земельну ділянку площею 0,06 га - 30543,00 грн., за земельну ділянку площею 0,0697 га - 35507,00 грн., за будинок 403 085,00 грн.

Згідно висновків Консультації № 689/25 від 20 листопада 2025 року щодо ймовірної ринкової вартості об`єкта нерухомості житлового призначення - житлового будинку, загальною площею 171,3 кв.м., з надвірними спорудами та земельної ділянки, кадастровий номер 7124986000:04:001:0403, площею 0,0697 га, за адресою: АДРЕСА_1 , здійсненої Приватним підприємством “Ажіо”, ймовірна вартість вказаного об`єкта нерухомості станом на 20 листопада 2025 року могла б скласти 6 735 168,00 грн.

Також, згідно довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 10.12.2025 оціночна вартість об`єкта оцінки становить 4 068 862, 24 грн.

Таким чином, на думку представника позивача, істотне заниження вартості є самостійною підставою для висновку, що ОСОБА_3 діяв усупереч інтересам Позивачки, а сам правочин був укладений не для захисту її прав, а з очевидною шкодою для її майнових інтересів.

Окрім істотного заниження ціни, представник посилається на те, що покупцем за оскаржуваним договором виступив батько особи, яка діяла від імені Позивачки. Такий родинний зв`язок між Відповідачами свідчить про очевидний конфлікт інтересів і дає підстави вважати, що правочин укладено не з метою забезпечення інтересів власниці майна, а для досягнення вигоди всередині однієї сім`ї — за рахунок майнових прав Позивачки.

Продаж майна за ціною, яка у багато разів нижча від його ринкової вартості, на користь близького родича представника, створює реальний ризик зловживання довіреними повноваженнями. У таких ситуаціях представник мав би діяти з особливою обачністю, щоб уникнути будь-яких сумнівів щодо упередженості. Натомість він уклав договір саме з власним батьком - особою, щодо якої очевидно існує приватна зацікавленість, що суперечить принципам добросовісності та об`єктивності, якими має керуватися представник довірителя.

Таким чином, поєднання родинного зв`язку між сторонами правочину, заниженої вартості майна та відсутності економічної логіки в обранні покупця додатково підтверджує, що дії представника не відповідали інтересам Позивачки й мали характер зловживання повноваженнями. Це є ще однією вагомою підставою для визнання договору недійсним.

Так, ОСОБА_3 уклав спірний правочин не в інтересах позивачки, а виключно у власних та у майнових інтересах свого батька, який фактично отримав користь від відчуження нерухомості.

Також , позивачка фактично не отримала жодних грошових коштів за відчуження належного їй майна, що підтверджує відсутність реального виконання правочину та його фіктивний характер.

Посилаючись на викладені обставини, представник позивача просив суд:

- визнати недійсним Договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку від 12.12.2022 укладений між ОСОБА_3 , що діяв від імені ОСОБА_1 , та ОСОБА_2 , який зареєстрований в реєстрі за № 6997.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 12.12.2025 року дана заява була розподілена судді Тептюку Є.П. та присвоєно єдиний унікальний номер судової справи 707/5086/25.

Ухвалою суду від 16.12.2025 у справі відкрите загальне позовне провадження, призначене підготовче засідання на 20.01.2026.

29.12.2025 року від представника відповідача ОСОБА_3 – адвоката Кучер Ю.В. надійшов відзив на позовну заяву. Представник проти позову заперечила. Свою позицію обґрунтовує наступним.

Спірний правочин був вчинений за згодою Позивача. Кошти від продажу будинку було передано позивачці з метою придбання останньою нерухомості на території Республіка Польща. Дані обставини підтверджуються тим, що 05 грудня 2022 року відповідачем 2 – ОСОБА_3 було надано згоду на купівлю його дружиною ОСОБА_1 будь-якої нерухомості житлового призначення на території Республіка Польща. Вказана заява була посвідчена приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Романій Н.В., зареєстровано в реєстрі за №1763.

22 грудня 2022 року між позивачкою та громадянами Республіка Польща ОСОБА_4 , ОСОБА_5 укладено нотаріальний акт (попередній договір купівлі-продажу квартири), що розташована по АДРЕСА_2 .

Відповідно до параграфу 2, аркушу 9вказаного договору, ОСОБА_1 , діючи від власного імені, а також за згодою та як представник (повірений) від імені та в інтересах свого чоловіка ОСОБА_6 та ОСОБА_4 , ОСОБА_5 зобов`язалися укласти не пізніше 15 серпня 2023 року договір купівлі-продажу, на підставі якого ОСОБА_7 та ОСОБА_8 продадуть свої частки ОСОБА_9 та ОСОБА_10 , а саме нерухоме майно, що становить житлове приміщення номер 5В, розташоване в будівлі по АДРЕСА_2 столиці Варшаві, разом з правами, пов`язаними з власністю приміщення, за загальну суму 1.670.000,00 польських злотих.

Згідно параграфу 3.1 сторінка 9 продавці заявляють, що отримали від покупців суму в розмірі 70000,00 злотих кожен у вигляді авансу.

В подальшому, 28.06.2023р. було укладено договір між ОСОБА_11 (надалі - продавець) та ОСОБА_12 (надалі – покупець). Згідно п. 6 вказаного договору вбачається, що покупець заявляє, що діє від власного імені, а також за згодою та як представник (повірений) від імені та в інтересах свого чоловіка ОСОБА_6 у день підписання договору, що передбачає перехід права власності на квартиру АДРЕСА_3 , зобов`язані сплатити суму 1.530.000,00 злотих, частково на користь АТ Банк з місцезнаходженням у місті Варшава, на підставі довідки виданої АТ мБанк, із зазначенням призначення платежу як повторного погашення кредиту, наданого продавцю та МарцинуДіаменту за кредитним договором №02290930/2011 від 05.12.2011 року., а решта загальної суми, що становить різницю між зазначеними сумами, підлягає перерахуванню: 1/2 - на банківський рахунок МарцинаДіамента та 1/2 - на банківський рахунок Уршули Діамент, зазначені під час підписання договору, що передбачає перехід права власності.

Покупець зобов`язується виплатити продавцю авансом суму в розмірі 450000,00 злотих, в якості оплати частини ціни за частку, що належить продавцю, у житловому приміщенні, таким чином:

Перша частина – до 28.06.2023 у сумі 50000,00 злотих;

Друга частина – до 15.07.2023 у сумі 50000,00 злотих;

Третя частина – до 15.08.2023 у сумі 350000,00 злотих.

Згідно заяви Уршули Агнешки Діамент від 15.12.2023р. вбачається, що остання отримала від ОСОБА_13 повну суму авансу у розмірі 400000,00 злотих, що випливає з Додатку, укладеного 28.05.2023р.

Доводи позивачки про те, що участь ОСОБА_3 у вчиненні спірного правочину одночасно як продавця та як особи, що надає згоду дружині на відчуження нерухомого майна є юридично не припустимим та суперечить природі представництва, а також про те, що нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку має один номер із нотаріально посвідченою згодою ОСОБА_3 - є суб`єктивним баченням позивачки яке, не відповідає дійсним обставинам справи.

Крім того, заявляючи вимогу про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку недійсним, ОСОБА_1 зазначила відповідачем не лише покупця - ОСОБА_2 , а й ОСОБА_3 , який діяв на підставі виданої позивачем довіреності.

Видача довіреності є одностороннім правочином.

У статті 237 ЦК України закріплено, що представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Отже, у справі за позовом сторони, від імені якої договір вчиняв представник, про визнання недійсним договору, належним відповідачем є інша сторона оспорюваного договору, а не представник.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 30 липня 2020 року у справі №664/1893/17, провадження № 61-329св19.

Пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову, а тому у позові ОСОБА_1 до ОСОБА_3 має бути відмовлено.

Щодо тверджень позивача про заниження вартості відчуженого майна відповідач заперечує з тих підстав, що відчуження майна за договором купівлі-продажу відбулося 22.12.2022 року за грошові кошти у розмірі 469135,00 грн.

Згідно пункту 1.17 Глави 2 Розділу ІІ Наказу Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» нотаріус посвідчує правочин, який передбачає будь-який перехід права власності на об`єкти нерухомості та об`єкти незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування, за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної у правочині, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності згідно з вимогами нормативно-правових актів з оцінки майна, у випадках, визначених статтею 172 Податкового кодексу України, та висновку про вартість майна.

Пунктом 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України передбачено, що дохід від продажу об`єкта нерухомості, неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об`єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об`єкта, визначеної суб`єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Єдина база даних звітів про оцінку (далі - Єдина база) - державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об`єкта нерухомості, неподільного об`єкта незавершеного будівництва/майбутнього об`єкта нерухомості.

Таким чином, приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Романій Н.В. під час посвідчення спірного правочину було дотримано вимоги законодавства та встановлено ринкову вартість відчужуваного майна.

29.12.2025 року від представника відповідача ОСОБА_2 – адвоката Кучер Ю.В. надійшов відзив на позовну заяву. Представник проти позову заперечила. Свою позицію обґрунтовує наступним.

Його син, ОСОБА_3 та позивачка (син та невістка) звернулись до нього з проханням допомогти здійснити їм продаж спірного майна, а саме: двох земельних ділянок, площею 0,06 га та площею 0,0697 га, та розташованого на них житлового будинку з надвірними спорудами, за адресою: АДРЕСА_1 з метою необхідності придбати нерухомість у м. Варшава для проживання там позивачки з дітьми.

Оскільки ОСОБА_2 багато допомагав сім`ї сину у придбанні та переобладнанні спірного будинку, мав фінансову можливість, що підтверджується довідкою АТ «Державний ощадний банк України» від 30.09.2022р. №121.043-50/822, прийняв рішення особисто придбати спірний будинок із земельними ділянками.

12 грудня 2022 року ОСОБА_3 , який діє від імені ОСОБА_1 (надалі – продавець) та ОСОБА_2 (надалі – покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, який посвідчено приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Романій Наталією Василівною, зареєстровано в реєстрі за №6997.

В день укладення правочину ним було передано кошти ОСОБА_3 в сумі, визначеною п. 2.1 договору.

Сторонами досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору, та вчинено правочин, який відповідав волевиявленню та бажанню усіх сторін.

Крім того, відповідач заначає, що позивачем обрано невірний спосіб захисту.

Так, позов обгрунтовано статтею 216 ЦК України, яка передбачає двосторонню реституцію, але згідно заявлених позовних вимог позивачка фактично просить застосувати односторонню реституцію.

За змістом статті 216 ЦК України наслідком недійсності правочину є застосування двосторонньої реституції незалежно від добросовісності сторін правочину (див. пункт 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2018 у справі № 909/968/16).

Закріплена в абзаці другому частини першої статті 216 ЦК України реституція спрямована на відновлення status quo у фактичному та юридичному становищі сторін, яке існувало до вчинення недійсного правочину, шляхом нівелювання юридичного значення будь-яких дій, які вони вчинили на його виконання. Саме тому за загальним правилом кожна сторона зобов`язана повернути іншій у натурі все, що вона одержала на виконання недійсного правочину. Таке взаємне повернення сторонами одержаного ними (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та факту недійсності правочину і забезпечує поновлення попереднього становища сторін за наслідками недійсності відповідного правочину. Вказане поновлення можливе тоді, коли майно, передане за вказаним правочином, залишається у його сторони. У разі неможливості повернення сторонами одна одній того, що вони одержали, зокрема, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, сторони правочину зобов`язані відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. При цьому позивач, який заявляє вимогу про повернення йому в натурі переданого за недійсним правочином або відшкодування вартості переданого, заявляє реституційну вимогу, яку суд за існування для того підстав задовольняє, застосовуючи саме двосторонню реституцію. Стаття 216 ЦК України не передбачає односторонньої реституції.

Установивши недійсність Договору згідно із частиною першою статті 216 ЦК України, суд повинен не тільки зобов`язати відповідача повернути позивачеві майно, але й стягнути з останнього на користь відповідача сплачені за майно кошти. Інше застосування частини першої статті 216 ЦК України не можна вважати справедливим стосовно обох його сторін.

Велика Палата Верховного Суду підтверджує правильність своїх висновків, викладених у пунктах 66-70 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, зокрема, про те, що за недійсності правочину взаємне повернення сторонами одержаного за ним (двостороння реституція) є юридичним обов`язком, що виникає із закону та юридичного факту недійсності правочину, однак вважає, що підхід до застосування наслідків недійсності правочину (стаття 216 ЦК України), сформульований у пунктах 72 та 81.2 згаданої постанови, потребує узгодження з наведеним вище висновком про двосторонню реституцію як юридичний обов`язок сторін недійсного правочину, виходячи з такого.

У такій категорії справ суд, задовольняючи вимогу сторони про повернення переданого за недійсним правочином майна, має також присудити стягнути з позивача на користь відповідача одержані за правочином кошти (повернути передане нею майно). Таке стягнення не є задоволенням окремої позовної вимоги, а є необхідним наслідком визнання недійсним правочину та задоволення вимоги про застосування реституції. Інше тлумачення статті 216 ЦК України, за якого відповідач має заявити вимогу про повернення йому переданого за недійсним правочином, покладатиме на відповідача непропорційний тягар у вигляді позбавлення його майна без повернення / відшкодування всього, що інша сторона одержала на виконання недійсного правочину.

Для узгодження викладених раніше висновків з механізмом двосторонньої реституції в цілому Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити від своїх висновків, викладених у пунктах 72 та 81.2 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20, та виходити з буквального тлумачення змісту статті 216 ЦК України, яке дає підстави для висновку про те, що, якщо законом не встановлені особливі умови застосування правових наслідків недійсності правочину або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів, позивач, який заявляє вимогу про повернення йому в натурі переданого за недійсним правочином або відшкодування вартості переданого, заявляє реституційну вимогу, яку суд за існування для того підстав задовольняє, застосовуючи двосторонню реституцію. У цьому випадку відповідач є стягувачем у частині рішення про повернення йому переданого ним за недійсним правочином майна або відшкодування вартості.

Також, відповідач заперечив зловмисну домовленість, та зазначив у відзиві, що правочин укладався за згоди позивача, жодної зловмисної домовленості між ним та ОСОБА_3 не було і позивачка не доводить вказані обставини жодним доказом.

Ухвалою суду від 08.04.2026 закрито підготовче провадження у даній справі, судове засідання призначено на 06 травня 2026 року.

Позиція учасників судового процесу в судовому засіданні.

Позивач ОСОБА_1 та її представник, посилаючись на зазначені у позові обставини, підтримали позовні вимоги та просили їх задовольнити.

ОСОБА_1 суду пояснила, що ОСОБА_3 – це її колишній чоловік. Після початку повномасштабного вторгнення у 2022 році вона з дітьми поїхали до Республіки Польща. ОСОБА_3 мав приїхати до них, просив її знайти квартиру, він розповідав, що планує працювати в Польщі. Коли вона знайшла квартиру, в`їхала до неї, почала там проживати, ОСОБА_3 повідомив, що коштів на купівлю немає, тому потрібно відкрити кредитну ліню під їхній будинок. Позивачка підписала доручення, яке їй передав до Польщі ОСОБА_3 . Вони внесли передплату за квартиру, як вважала позивачка, то були кредитні кошти. Потім в квартирі, яку вони мали намір купити та на той час проживали сталася пожежа. Квартиру відремонтували, але коштів на остаточний розрахунок за квартиру ОСОБА_3 вносити відмовився. Позивачка повернулася в Україну в квітні 2024 року і там дізналася, що ОСОБА_3 їх залишив, а будинок за безцінь продав своєму батькові.

Позивачка підтвердила, що нотаріус Романій Н.В. телефонувала їй піл час укладення правочину і вона повідомила нотаріусу. Що ОСОБА_3 довіряє як собі. Але, те, що відбувається саме продаж будинку, за яку суму і, що покупцем є батько, вона не знала.

Представниця відповідачів та відповідач ОСОБА_3 , просили у задоволенні позову відмовити з підстав, зазначених у відзиві на позов.

Відповідач ОСОБА_3 суду показав, що у 2022 році його дружина ОСОБА_1 виїхала з дітьми за кордон. Перебували на його утриманні. Коли вони переїхали до м.Варшава, за його пропозицією, позивачка вийняла там квартиру з подальшим викупом. В квартирі сталася пожежа, відповідач повністю оплатив ремонт квартири, а для повного вирішення ситуації з пожежею, вирішили квартиру викупити. Так як коштів на купівлю будинку не було, позивачка попросила продати будинок в с.Свидівок. Позивачка надала доручення на продаж. Кошти від продажу будинку були спрямовані на внесення авансу на купівлю квартири у м.Варшава. Було сплачено 140000,0 злотих, укладений попередній договір на ім`я позивачки. В цей час вони перебували в процесі розлучення. В подальшому відповідач надав ще 400000,00 злотих на внесення оплати за квартиру. Відповідач наполягав на тому, що будинок був проданий за згоди позивача, нотаріуса ОСОБА_14 вона знає особисто, і вона телефонувала позивачу вчиненням нотаріальних дій, позивачка підтвердила свою згоду. Всі кошти, які позивачка вносила за квартиру були надані батьком відповідача ОСОБА_2 .

Відповідач ОСОБА_3 пояснив суду, що на даний час в даному будинку проживає він. Виплачує батьку вартість будинку.

Фактичні обставини справи, встановлені судом.

07 липня 2012 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_15 було укладено шлюб, який був зареєстрований Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у м. Черкаси Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Київ), актовий запис №144. Від шлюбу мають двох дітей.

Рішенням Черкаського районного суду Черкаської області від 09.03.2023р. у справі №707/293/23 шлюб між сторонами розірвано. Рішення суду набрало законної сили 11.04.2023р.

ОСОБА_1 мала у власності дві земельні ділянки, площею 0,06 та площею 0,0697 га, що розташовані в АДРЕСА_1 та розташований на них житловий будинок з надвірними спорудами, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

23 листопада 2022 року ОСОБА_1 було надано довіреність на ім`я ОСОБА_3 . Дана довіреність була посвідчена нотаріусом у м. Варшава (Республіка Польща) Йоанна Філіпек.

В довіреності зазначено, що ОСОБА_1 надала довіреність ОСОБА_16 і уповноважила його зокрема бути її представником з усіма необхідними повноваженнями в державних, громадських та інших органах і організаціях незалежно від їхнього підпорядкування, форм власності, галузевої приналежності х усіма необхідними повноваженнями для придбання від її імені рухомого та нерухомого майна, збуту (продажу), передачі під заставу для забезпечення її зобов`язань, а також для реалізації всіх дій, пов`язаних з належним їй рухомим та нерухомим майном, визначаючи у всіх випадках суми, терміни та інші умови на власний розсуд. Довіреність видана без права передоручення наданих повноважень третім особам, видана на три роки і дійсна до п`ятого вересня 2025 року, якщо вона не скасована або іншим чином припинена раніше у встановлений термін.

12 грудня 2022 року ОСОБА_3 , який діє від імені ОСОБА_1 (надалі – продавець) та ОСОБА_2 (надалі – покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку, який посвідчено приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Романій Наталією Василівною, зареєстровано в реєстрі за №6997.

Згідно п. 1.1 вказано договору вбачається, що продавець продав, а покупець купив належне продавцю на праві приватної власності нерухоме майно - дві земельні ділянки, площею 0,06 та площею 0,0697 га, що розташовані в АДРЕСА_1 та розташований на них житловий будинок з надвірними спорудами, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - нерухоме майно).

Згідно п. 1.2. вказаного договору,кадастровий номер земельної ділянки, площею 0,06га – 7124986000:04:001:0537. Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Земельна ділянка належить продавцеві на праві приватної власності. Документ, що підтверджує право власності: договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Романій НВ. за реєстровим №8751 від 10.11.2015 року. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.11.2015року, номер запису про право власності 11978120, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 764397771249.

Згідно п. 1.3. вказаного договору,кадастровий номер земельної ділянки, площею 0,0697 га – 7124986000:04:001:0403. Цільове призначення земельної ділянки: для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Земельна ділянка належить продавцеві на праві приватної власності. Документ, що підтверджує право власності: договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Романій Н.В. за реєстровим №8756 від 10.11.2015 року. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 10.11.2015 року, номер запису про право власності 11978494 реєстраційний помер об`єкта нерухомого майна 772124371249.

Згідно п. 2.1 договору купівлі-продажу, продаж, що є дійсним наміром сторін, вчинено за 469135,00 грн.

Згідно п. 3.5 договору, сторони підтверджують, що вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними; укладення договору відповідає їх інтересам; волевиявлення є вільним і усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін; договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені у ньому.

Згідно п. 6.1 договору вбачається, що чоловік ОСОБА_1 згоден з укладенням цього договору (заява, посвідчена приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Романій Н.В. від 12.12.2022 року за реєстровим №6990).

Під час укладення спірного договору, приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу Романій Н.В. телефонувала позивачці, щодо її згоди на вчинення правочину, на що ОСОБА_1 повідомила, що про про це знає і чоловіку довіряє. Вказана обставина підтверджується письмовими поясненнями ОСОБА_14 та показами самої ОСОБА_1 , яка повідомила суду. Що дійсно ОСОБА_14 їй телефонувала, а вона підтвердила їй, що довіряє своєму чоловіку ОСОБА_3 .

Згідно висновків Консультації № 689/25 від 20 листопада 2025 року щодо ймовірної ринкової вартості об`єкта нерухомості житлового призначення - житлового будинку, загальною площею 171,3 кв.м., з надвірними спорудами та земельної ділянки, кадастровий номер 7124986000:04:001:0403, площею 0,0697 га, за адресою: АДРЕСА_1 , здійсненої Приватним підприємством “Ажіо”, ймовірна вартість вказаного об`єкта нерухомості станом на 20 листопада 2025 року могла б скласти 6 735 168,00 грн.

Відповідно до довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 10.12.2025 оціночна вартість об`єкта оцінки становить 4 068 862, 24 грн.

22 грудня 2022 року між позивачкою та громадянами Республіка Польща ОСОБА_4 , ОСОБА_5 укладено нотаріальний акт (попередній договір купівлі-продажу квартири), що розташована по АДРЕСА_2 .

Відповідно до параграфу 2, аркушу 9вказаного договору, ОСОБА_1 , діючи від власного імені, а також за згодою та як представник (повірений) від імені та в інтересах свого чоловіка ОСОБА_6 та ОСОБА_4 , ОСОБА_5 зобов`язалися укласти не пізніше 15 серпня 2023 року договір купівлі-продажу, на підставі якого ОСОБА_7 та ОСОБА_8 продадуть свої частки ОСОБА_9 та ОСОБА_10 , а саме нерухоме майно, що становить житлове приміщення номер 5В, розташоване в будівлі по АДРЕСА_2 столиці Варшаві, разом з правами, пов`язаними з власністю приміщення, за загальну суму 1.670.000,00 польських злотих.

Згідно параграфу 3.1 сторінка 9 продавці заявляють, що отримали від покупців суму в розмірі 70000,00 злотих кожен у вигляді авансу.

В подальшому, 28.06.2023р. було укладено договір між ОСОБА_5 та ОСОБА_12

Згідно п. 6 вказаного договору вбачається, що покупець заявляє, що діє від власного імені, а також за згодою та як представник (повірений) від імені та в інтересах свого чоловіка ОСОБА_6 у день підписання договору, що передбачає перехід права власності на квартиру АДРЕСА_3 , зобов`язані сплатити суму 1.530.000,00 злотих, частково на користь АТ мБанк з місцезнаходженням у місті Варшава, на підставі довідки виданої АТ мБанк, із зазначенням призначення платежу як повторного погашення кредиту, наданого продавцю та МарцинуДіаменту за кредитним договором №02290930/2011 від 05.12.2011 року., а решта загальної суми, що становить різницю між зазначеними сумами, підлягає перерахуванню: 1/2 - на банківський рахунок МарцинаДіамента та 1/2 - на банківський рахунок Уршули Діамент, зазначені під час підписання договору, що передбачає перехід права власності.

Покупець зобов`язується виплатити продавцю авансом суму в розмірі 450000,00 злотих, в якості оплати частини ціни за частку, що належить продавцю, у житловому приміщенні, таким чином:

Перша частина – до 28.06.2023 у сумі 50000,00 злотих;

Друга частина – до 15.07.2023 у сумі 50000,00 злотих;

Третя частина – до 15.08.2023 у сумі 350000,00 злотих.

Згідно заяви Уршули Агнешки Діамент від 15.12.2023р. вбачається, що остання отримала від ОСОБА_13 повну суму авансу у розмірі 400000,00 злотих, що випливає з Додатку, укладеного 28.05.2023р.

Тобто загальна сума сплаченого ОСОБА_1 та ОСОБА_3 завдатку за квартиру становить 540000,00 злотих, що по курсу НБУ становить 4798000,00 грн.

Відповідно до інформації наданої ГУ Пенсійного фонду України в Черкаській області, витребуваної за клопотанням представника відповідача, ОСОБА_1 в період 2011-до лютого 2022 року мала постійний дохід.

Крім того, з інформації наданої ГУ ДПС у Черкаській області ОСОБА_1 за період з 2017-2020 років мала дохід як само зайнята особа та отримала соціальні виплати на загальну суму 2068449 грн.

Застосовані норми права та релевантні джерела.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

За змістом статей 317, 318 ЦК України власнику належить право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Як на підставу позову сторона позивача посилалася посилався на порушення відповідачами вимог цивільного законодавства України щодо представництва (статті 238, 239 ЦК України) та указувала про наявність зловмисної домовленості між сторонами договору купівлі продажу земельної ділянки.

Згідно з частиною першою статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Відповідно до статті 238 ЦК України представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Як передбачено частиною першою статті 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19).

Висновки суду за результатами розгляду справи.

23 листопада 2022 року ОСОБА_1 було надано довіреність на ім`я ОСОБА_3 . Дана довіреність була посвідчена нотаріусом у м. Варшава (Республіка Польща) Йоанна Філіпек.

Вказана довіреність на момент укладання договору купівлі-продажу житлового будинку та земельних ділянок від 12.12.2022 року була дійсною та не була припинена.

Позивачем було добровільно видано довіреність, якою він уповноважив, зокрема, відповідача ОСОБА_3 на розпорядження належним їй майном.

При цьому, як зазначив Верховний Суд України у своєму «Аналізі деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ», правомочність розпорядження означає юридично забезпечену можливість визначення і вирішення юридичної долі майна шляхом зміни його належності, стану або призначення (відчуження за договором, передача у спадщину, знищення, переробка і т.ін.).

Тобто позивачка, видаючи довіреність, мала усвідомлювати, що наділив ОСОБА_3 правом, зокрема, продажу нерухомого майна будь-якій особі на умовах, визначених повіреним на власний розсуд.

Невідповідність довіреності формі, яка вимагається при укладенні правочину в Республіці Польща, на що посилається позивач, не вказує на її недійсність, так як спірний правочин укладався в Україні, і відповідним чином вказана довіреність перевірялася нотаріусом ОСОБА_14 , жодних посилань на невідповідність вказаної довіреності національному законодавству позивач не наводить.

Посилання позивача на те, що правочин укладений від імені позивача ОСОБА_3 зі своїм батьком ОСОБА_2 та неотримання нею фактичних коштів не свідчить про його недійсність.

Як визначив, ОП КЦС ВС у справі №504/3о85/20 в постанові від 24.02.2025 року, укладення договору купівлі-продажу, коли від імені продавця діє його представник, а покупцем є родич цього представника, саме по собі не свідчить про наявність зловмисної домовленості між представником і покупцем або про умисел представника на укладення договору всупереч інтересам продавця. Неотримання продавцем коштів за таким договором також не є підставою для визнання його недійсним, оскільки невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі договору, не свідчить про його недійсність.

Суд погоджується з позицією позивача, щодо того, що відповідач ОСОБА_3 не довів належними доказами факт передачі коштів за вчинений правочин.

Проте, суд зазначає, що неотримання продавцем грошових коштів за договором купівлі-продажу, укладеним продавцем, від імені якого діяв представник, не свідчить про недійсність договору, оскільки невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для визнання його недійсним (постанова Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 24 лютого 2025 року справа № 504/3085/20).

Суд звертає увагу, що у разі доведення позивачем неотримання коштів від продажу спірного майна, довіритель не позбавлений права на їх стягнення.

Посилання відповідача ОСОБА_3 на те, що вказані кошти були використані на внесення завдатку за квартиру у м.Варшава, суд до уваги не приймає, оскільки продаж будинку та земельних ділянок ОСОБА_1 був здійснений за 469135,00 грн., а сума внесеного завдатку становить 540000,00 злотих, що по курсу НБУ становить 4798000,00 грн. тобто в понад десять разів перевищує і за кошти отримані від продажу будинку та земельних ділянок внести вказаний завдаток є неможливим.

Разом з тим, вказана обставина може свідчити про те, що продаж будинку відбувся не за ту суму, яка зазначена в договорі купівлі продажу, що також підтверджується довідкою про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 10.12.2025, відповідно до якого оціночна вартість об`єкта оцінки становить 4 068 862, 24 грн. та висновком консультації № 689/25 від 20 листопада 2025 року щодо ймовірної ринкової вартості об`єкта нерухомості житлового призначення - здійсненої ПП “Ажіо”, ймовірна вартість вказаного об`єкта нерухомості станом на 20 листопада 2025 року могла б скласти 6 735 168,00 грн.

Разом з тим, вказана обставина сама по собі не свідчить про недійсність правочину.

Також сторона позивача не довела, що ОСОБА_3 було вчинено від імені ОСОБА_1 оспорюваний правочин не в інтересах довірителя, а у своїх власних інтересах, адже належних доказів, які б підтверджували вказані обставини суду не надано.

Суд звертає увагу на покази позивачки, яка суду пояснила, що кошти на завдаток за квартиру в м.Варшава надавалися ОСОБА_3 , а вказана квартира придбавалася як спільне майно позивача та відповідача ОСОБА_3 , тобто фактично половину з вказаного завдатку ОСОБА_3 вніс і в інтересах позивача.

Щодо посилання сторони позивача на те, що ОСОБА_3 у спірному правочині діяв, як представник ОСОБА_1 так я к співвласник майна, суд зазначає наступне.

Згідно з частиною третьою статті 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Водночас словосполучення «у своїх інтересах» потрібно розуміти так, що представник не може вчиняти від імені особи, яку він представляє, правочин щодо себе особисто (тобто бути стороною цього правочину) або у інший спосіб на шкоду інтересам довірителя, зокрема на користь інших осіб, включаючи і тих, представником яких він одночасно є.

Отже, якщо представник вчинив правочин не в інтересах довірителя, а у своїх власних, то це є підставою для визнання такого правочину недійсним, разом з тим, ОСОБА_3 виступаючи у даному правочині, як співвласник майна та довірена особа своєї дружи представляв сторону продавців, а не сторону набувача майна.

Суд також звертає вагу на наступне, у статті 237 ЦК України закріплено, що представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

У справі за позовом сторони, від імені якої договір (додаткову угоду) вчиняв представник, про визнання недійсним договору (додаткової угоди), належним відповідачем є інша сторона оспорюваного договору (додаткової угоди), а не представник. Тобто, ОСОБА_1 звертаючись з позовом до ОСОБА_3 , який діяв, як її представник визначила невірного відповідача.

До подібних висновків дійшов Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 30 липня 2020 року у справі №664/1893/17, провадження № 61-329св19.

Крім того, позивачка просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки та житлового будинку від 12.12.2022 укладений між ОСОБА_3 , що діяв від імені ОСОБА_1 , та ОСОБА_2 , який зареєстрований в реєстрі за № 6997. Обгрунтовує свою позицію статтею 216 ЦК України, яка передбачає двосторонню реституцію, але згідно заявлених позовних вимог позивачка фактично просить застосувати односторонню реституцію.

За змістом статті 216 ЦК України наслідком недійсності правочину є застосування двосторонньої реституції незалежно від добросовісності сторін правочину (див. пункт 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2018 у справі № 909/968/16).

Проте позивач не ставить вимогу про застосування наслідків недійсного правочину.

Враховуючи все викладене вище, суд вважає. Що позов до задоволення не підлягає.

В зв`язку з відмовою у позові, понесені позивачкою судові втрати суд залишає за нею.

На підставі викладеного, та керуючись статтями 4, 12, 13, 76-80, 81, 83, 84, 133, 137, 141, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

ухвалив:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа: приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу Романій Наталія Василівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу – відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Черкаського апеляційного суду шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня його проголошення апеляційної скарги.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття по станови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження відповідно та в порядку і строки, визначені ст. 354 ЦПК України.

Датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене).

Повний текст рішення складено 09.07.2026 року

Суддя: Є. П. Тептюк