Постанова від 15 червня 2026 р. у справі №367/321/22 — Київський апеляційний суд

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 червня 2026 року місто Київ.

Справа № 367/321/22

Апеляційне провадження № 22-ц/824/4414/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Желепи О.В.,

суддів: Поліщук Н.В., Соколової В.В.

за участю секретаря судового засідання Рябошапки М.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 10 липня 2025 року (у складі судді Кравчук Ю.В., повний текст рішення складено 06.10.2025 року)

у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бова Тетяна Вікторівна, Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Ваш добробут» про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації,

ВСТАНОВИВ

18 січня 2022 року представник позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_1 звернувся до Ірпінського міського суду Київської області із позовною заявою до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бова Тетяна Вікторівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування державної реєстрації.

Обґрунтовуючи позов, представник позивача вказує, що 29 серпня 2016 року між Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут» від імені якого діяв голова кооперативу ОСОБА_5 та ОСОБА_4 було укладено Кооперативну угоду № 2016\08\29-01 про сплату пайового внеску і надання житла за якою ОСОБА_4 стала асоційованим членом кооперативу і здобула право на пай у пайовому фонді кооперативу у вигляді квартири АДРЕСА_1 .

Зазначає, що 12 жовтня 2016 року між Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Ваш добробут» в особі голови кооперативу ОСОБА_5, ОСОБА_4 та ОСОБА_2 було укладено Трьохсторонню угоду про визнання права вимоги за кооперативною угодою № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року. За даною угодою ОСОБА_2 набула всі права та обов`язки належні ОСОБА_4 , в тому числі здобула право на пай у пайовому фонді кооперативу у вигляді квартири АДРЕСА_1 .

Стверджує, що 17 лютого 2021 року позивач дізналася про те, що вона була протиправно позбавлена своїх прав на пай в пайовому фонді, шляхом незаконної реєстрації прав власності на квартиру в будинку, що не введений в експлуатацію, та продажі її третій особі на підставі: рішення від 08 липня 2020 року № 53016590, прийнятого державним реєстратором Пірнівської сільської ради Вишгородського району Київської області Одрихівським Олексієм Тимофійовичем про реєстрацію права власності на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 ; договору купівлі-продажу квартири від 19 серпня 2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш» в особі директора товариства Поринця Юрія Юрійовича та ОСОБА_3 , за яким право власності на квартиру АДРЕСА_1 набув ОСОБА_3 .

Зазначає, що 23 березня 2021 року ОСОБА_2 звернулася до Офісу протидії рейдерству зі скаргою на рішення державного реєстратора Пірнівської сільської ради Вишгородського району Київської області Одрихівського Олексія Тимофійовича та незаконне відчуження нерухомого майна внаслідок реєстраційних дій приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бови Тетяни Вікторівни.

Вказує, що 16 серпня 2021 року Наказом Міністерства юстиції України № 2878/5 скаргу ОСОБА_2 задоволено частково, скасовано рішення від 08 липня 2020 року № 53016590, прийняте державним реєстратором Пірнівської сільської ради Вишгородського району Київської області Одрихівським Олексієм Тимофійовичем про реєстрацію права власності на спірну квартиру, відмовлено в скасуванні реєстраційної дії нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бови Тетяни Вікторівни здійсненого на підставі посвідченого нею правочину, у зв`язку з тим, що реєстраційна дія вчинена відповідно до норм чинного законодавства, а правочин, на підставі якого вчинена реєстраційна дія не скасовано та не визнано недійсним.

Стверджує, що згідно пункту 3 мотивувальної частини висновку Центральної Колегії Міністерства юстиції від 24 червня 2021 року скасування рішення від 08 липня 2020 року № 53016590, прийняте державним реєстратором Пірнівської сільської ради Вишгородського району Київської області Одрихівським Олексієм Тимофійовичем про реєстрацію права власності на спірну квартиру відбулося на підставі недодержання державним реєстратором вимоги про обов`язкове зазначення заявником відомостей про реєстраційний номер документа, що засвідчує прийняття об`єкту в експлуатацію.

Зазначає, що спірний об`єкт нерухомості не завершений будівництвом, та не прийнятий до експлуатації, а тому спір виник внаслідок реєстрації та продажу нерухомого майна до його вводу в експлуатацію.

Враховуючи вищевикладене, представник позивача просить визнати недійсним Договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш» від 19 серпня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бовою Тетяною Вікторівною, зареєстрований в реєстрі за № 644, припинити право власності та скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 , номер запису про право власності - 37831553, дата та час державної реєстрації - 19 серпня 2020 року о 17 годині 10 хвилин 46 секунд, зареєстроване приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бовою Тетяною Вікторівною, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 53684609 від 19 серпня 2020 року о 17 годині 16 хвилин 55 секунд.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 10 липня 2025 року - у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, представник позивача засобами поштового зв`язку 5 липня 2025 року подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій просить суд скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позов.

Апеляційну скаргу обґрунтовано тим, що суд неповно та неправильно встановив обставини, які мають значення для справи, неправильно дослідив та оцінив докази, внаслідок чого зробив хибні висновки та визнав встановленими обставини, що мають значення для справи, які не були доведені, суд порушив норми процесуального права та неправильно застосував норми матеріального права.

Вказує, що суд першої інстанції неправильно визначив об`єкт захисту, помилково вважаючи, що позивачка претендує на вже існуюче нерухоме майно, через що дійшов помилкового висновку про обрання позивачем неефективного способу захисту права.

Зазначає, що ОСОБА_2 мала не речове, а зобов`язальне право, яке порушене незаконними діями інших суб`єктів. Тому обраний нею спосіб - визнання недійсним правочину - був належним і пропорційним, оскільки саме цей правочин створив перешкоди для реалізації її права вимоги.

Вказує, що у справі мало місце подвійне відчуження одного і того ж майнового права, що суперечить статтям 203, 215 ЦК України.

Зазначає, що суд не дослідив факт сплати пайового внеску позивачкою, дійсність протоколу загальних зборів, яким її прийнято членом кооперативу, законність повторного надання кооперативом того самого паю іншій особі.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 25 грудня 2025 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 підтримав доводи апеляційної скарги. Інші учасники справи чи їхні представники у судове засідання не з`явились про дату час та місце судового розгляду повідомлялись належним чином, причину неявки суду не повідомили.

Зважаючи на межі розгляду справи в суді апеляційної інстанції (стаття 367 ЦПК України), апеляційний суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи, які були належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом першої інстанції встановлено, що 29 серпня 2016 року між Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут» від імені якого на підставі Статуту затвердженого установчими зборами Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Ваш добробут» та протоколу Установчих зборів № 1 від 09 лютого 2016 року діє голова кооперативу ОСОБА_5 та ОСОБА_4 укладено Кооперативну угоду № 2016\08\29-01 про сплату пайового внеску і надання житла.

Згідно з пунктом 1.2 Кооперативної угоди № 2016\08\29-01 про сплату пайового внеску і надання житла від 29 серпня 2016 року, ОСОБА_4 вносить до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут» пайовий внесок у вигляді будівельних матеріалів згідно Додатку № 2 до даної угоди на загальну вартість 396 968 (триста дев`яносто шість тисяч дев`ятсот шістдесят вісім) гривень 00 копійок, а Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Ваш добробут» закріплює за ОСОБА_4 пай у пайовому фонді кооперативу у вигляді житлового приміщення (квартири) АДРЕСА_3 на четвертому поверсі об`єкта, проектна площа якого складає 38,17 кв.м.

Відповідно до Акту приймання-передачі № 1 від 28 серпня 2016 року ОСОБА_4 на підставі Кооперативної угоди № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року передала, а Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Ваш добробут», а особі голови кооперативу ОСОБА_5 прийняв будівельні матеріали, а саме цеглу одинарну червоно-чорну (М125) на загальну суму 173 950 (сто сімдесят три тисячі дев`ятсот п`ятдесят) гривень 00 копійок.

Згідно з Актом приймання-передачі № 2 від 05 жовтня 2016 року ОСОБА_4 на підставі Кооперативної угоди № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року передала, а Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Ваш добробут», а особі голови кооперативу ОСОБА_5 прийняв будівельні матеріали, а саме цеглу одинарну червоно-чорну (М125) на загальну суму 223 020 (двісті двадцять три тисячі двадцять) гривень 00 копійок.

Таким чином, ОСОБА_4 виконала умови Кооперативної угоди № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року та стала асоційованим членом кооперативу і здобула право на пай у пайовому фонді кооперативу у вигляді квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до Рішення голови Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут» ОСОБА_5 від 11 жовтня 2016 року, ОСОБА_2 прийнято до складу асоційованих членів Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут».

Згідно з Протоколом № 1/11/10/2016 Загальних зборів членів Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут» від 11 жовтня 2016 року вирішено надати згоду на укладення Трьохсторонньої угоди про визначення права вимоги за Кооперативною угодою № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року між кооперативом, ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , виключено ОСОБА_4 зі складу асоційованих членів кооперативу. Встановлено, що предметом Трьохсторонньої угоди про визнання права вимоги за Кооперативною угодою № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року є те, що ОСОБА_4 передає ОСОБА_2 всі належні їй права та всі покладені на неї обов`язки, що існують відповідно до Кооперативної угоди № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року, в тому числі пай у пайовому фонді кооперативу у вигляді житлового приміщення (квартири) АДРЕСА_1 , проектна площа якого складає 38,17 кв.м, ОСОБА_2 стає «Пайовиком», набуває всіх прав та бере на себе всі обов`язки «Пайовника» за Кооперативною угодою № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року. Затверджено рішення голови кооперативу про прийняття до складу асоційованих членів кооперативу ОСОБА_2 .

Відповідно до Трьохсторонньої угоди про визнання права вимоги за Кооперативною угодою № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року укладеної 12 жовтня 2016 року між Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут», в особі голови Кооперативу ОСОБА_5, що діє на підставі Статуту, ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , з відому та згоди Кооперативу ОСОБА_4 передала ОСОБА_2 всі належні їй права та всі покладені на неї обов`язки, що існують відповідно до основної угоди, в тому числі пай у пайовому фонді Кооперативу у вигляді житлового приміщення (квартири) АДРЕСА_1 , проектна площа якого складає 38,17 кв.м.

Згідно з Кооперативною угодою № 2020/07/01-02 про сплату пайового внеску і надання житла від 01 липня 2020 року встановлено, що між Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут», від імені якого на підставі Статуту діє голова кооперативу Поринець Юрій Юрійович та Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш», від імені якого діє уповноважена особа Андріяш Євген Володимирович (асоційований член кооперативу) укладено угоду згідно з якою Товариство з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш» вносить у момент підписання цієї угоди до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут» пайовий внесок згідно рішення Загальних зборів кооперативу, а Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут» закріплює за Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш» пай у пайовому фонді кооперативу, у вигляді житлового приміщення (квартири) АДРЕСА_3 на четвертому поверсі об`єкта, проектна площа якого складає 40,3 кв.м, про що у реєстр раїв вноситься відповідний запис. Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут» гарантує, що житлове приміщення вільне від прав третіх осіб, у спорі чи під арештом не перебуває і не обтяжене заставою.

Відповідно до Акту прийому-передачі квартири АДРЕСА_1 від 01 липня 2020 року до Кооперативної угоди про сплату пайового внеску і надання житла № 2020/07/01-02 від 01 липня 2020 року Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут» передає, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш» приймає житлове приміщення (квартиру) АДРЕСА_1 . Сторони підписанням даного Акту підтверджують належне виконання умов договору та відсутність претензій будь-якого характеру з приводу виконання умов договору. Даний акт є підставою для оформлення Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш» права власності на квартиру.

Згідно з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 244712996 від 17 лютого 2021 року, рішенням № 53016590 від 08 липня 2020 року державного реєстратора Пірнівської сільської ради Вишгородського району Київської області Одрихівського Олексія Тимофійовича на підставі Кооперативної угоди про сплату пайового внеску і надання житла № 2020/07/01-02 від 01 липня 2020 року зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш» право приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 , номер запису про право власність 37216127.

Згідно Договору купівлі-продажу квартири від 12 серпня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бовою Тетяною Вікторівною, зареєстровано в реєстрі за № 644, Товариство з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш», в особі директора Поринця Юрія Юрійовича передало (продало) в цілому належну йому на праві власності квартиру, а ОСОБА_3 прийняв (купив) квартиру в цілому за АДРЕСА_1 , і оплачує її вартість за ціною та у порядку, передбаченому договором.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 244712996 від 17 лютого 2021 року, рішенням № 53684609 від 19 серпня 2020 року приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бови Тетяни Вікторівни на підставі договору купівлі-продажу від 19 серпня 2020 року зареєстровано в реєстрі за № 644 зареєстровано за ОСОБА_3 право приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 , номер запису про право власність 37831553.

Відповідно до скарги ОСОБА_2 від 23 березня 2021 року, остання звернулася до Офісу протидії рейдерству із скаргою на рішення державного реєстратора Пірнівської сільської ради Вишгородського району Київської області Одрихівського Олексія Тимофійовича, та незаконне відчуження нерухомого майна внаслідок реєстраційних дій приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бови Тетяни Вікторівни, в якій просила прийняти рішення про скасування реєстраційних дій відносно належної їй квартири АДРЕСА_1 , для чого: скасувати рішення державного реєстратора Пірнівської сільської ради Вишгородського району Київської області Одрихівського Олексія Тимофійовича № 53016590; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 53684609 від 19 серпня 2020 року винесене приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бовою Тетяною Вікторівною.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що обраний позивачем спосіб захисту не може бути ефективним для захисту її майнових інтересів, оскільки визнання недійсним Договору купівлі-продажу квартири від 19 серпня 2020 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш», в особі директора Поринця Юрія Юрійовича та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бовою Тетяною Вікторівною, зареєстрованого в реєстрі за № 644 не призведе до відновлення порушеного права позивачки на спірне майно, а саме квартиру АДРЕСА_1 .

Колегія суддів погоджується з вказаними висновками, з огляду на наступне.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див., зокрема постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968сво21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).

За змістом частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

У частині другій статті 331 ЦК України вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою (стаття 392 ЦК України).

Відповідно до статті 387, частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача, зокрема у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі

№ 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що 13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України). Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України).

Як стверджує позивач, ОСОБА_4 виконала умови Кооперативної угоди № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року та стала асоційованим членом кооперативу і здобула право на пай у пайовому фонді кооперативу у вигляді квартири АДРЕСА_1 . В подальшому таке право отримала ОСОБА_2 , уклавши Трьохсторонню угоду про визнання права вимоги за Кооперативною угодою № 2016\08\29-01 від 29 серпня 2016 року укладеної 12 жовтня 2016 року між Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут», в особі голови Кооперативу ОСОБА_5, що діє на підставі Статуту, ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , з відому та згоди Кооперативу.

Однак ОСОБА_2 не заявила позовні вимоги про визнання за нею її майнових прав.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року у справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див. постанову Верховного Суду від 28 липня 2021 року у справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).

У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 21 грудня 2021 року у справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність правочину, договору, акту органу юридичної особи чи документу не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 27 січня 2020 року у справі № 761/26815/17 (провадження № 61-16353сво18)).

Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов) (див, зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).

Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 17 червня 2021 року у справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).

Касаційний суд неодноразово наголошував, що застосування позову про оспорення правочину (ресцисорного позову) потребує не лише встановлення підстав для оспорення, але й порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду (див. постанову Верховного Суду від 30 травня 2024 року у справі № 229/7156/19 (провадження № 61-4283св24)).

Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див., зокрема, постанову Верховного Суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду від 18 травня 2022 року у справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).

У справі, яка є предметом апеляційного перегляду встановлено, що позивач, уклавши трьохсторонню угоду від 12.10.2016, набув право на пай у пайовому фонді Кооперативу у вигляді житлового приміщення (квартири) АДРЕСА_1 , проектна площа якого складає 38,17 кв.м.

Відповідно до Акту прийому-передачі квартири АДРЕСА_1 від 01 липня 2020 року до Кооперативної угоди про сплату пайового внеску і надання житла № 2020/07/01-02 від 01 липня 2020 року Обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Ваш Добробут» передає, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш» приймає житлове приміщення (квартиру) АДРЕСА_1 . Сторони підписанням даного Акту підтверджують належне виконання умов договору та відсутність претензій будь-якого характеру з приводу виконання умов договору. Даний акт є підставою для оформлення Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш» права власності на квартиру.

Згідно Договору купівлі-продажу квартири від 12 серпня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Бовою Тетяною Вікторівною, зареєстровано в реєстрі за № 644, Товариство з обмеженою відповідальністю «Добробут Ваш», в особі директора Поринця Юрія Юрійовича передало (продало) в цілому належну йому на праві власності квартиру, а ОСОБА_3 прийняв (купив) квартиру в цілому за АДРЕСА_1 , і оплачує її вартість за ціною та у порядку, передбаченому договором.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц).

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна.

Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Таким чином, оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, тому забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Колегія суддів зазначає, що у справах даної категорії предметом дослідження є не тільки обставини набуття інвестором майнових прав, а й здійснення будівництва об`єкта нерухомості.

Витребування майна (квартири) у добросовісного набувача з урахуванням положень статті 388 ЦК України є ефективним способом захисту у тих випадках, коли багатоквартирний житловий будинок завершений будівництвом та зданий в експлуатацію, а квартира (майнові пава на яку належать позивачу) перейшла у власність третіх осіб, що перешкоджає оформленню права власності позивача на таке майно шляхом його державної реєстрації.

Як неодноразово вказувала Велика Палата Верховного Суду, за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.

За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Отже, відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому суди повинні мати на увазі, що власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині першій статті 388 ЦК України.

До вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої статті 388 ЦК) відносяться усі випадки, коли майно вибуло з володіння поза волею власника (або законного володільця).

Таким чином, основним речово-правовим способом захисту права власності є віндикаційний позов. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, провадження № 14-208цс18).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зроблено висновок, що «набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою».

Стверджуючи, що позивач набула право на пай у пайовому фонді Кооперативу у вигляді житлового приміщення (квартири) АДРЕСА_1 , проектна площа якого складає 38,17 кв.м, яка на момент подачі позову перейшла у власність третіх осіб, позивач обрала неефективний спосіб захисту.

Доводи апеляційної скарги про те, що визнавши недійсним договір купівлі-продажу, за яким відповідач ОСОБА_3 зареєстрував право власності, та скасувавши реєстрацію на підставі такого договору, позивач поверне своє право, після введення будинку в експлуатацію оформити право власності на спірну квартиру, колегія суддів не приймає з огляду на те, що відповідно до витягу з державного реєстру речових прав, квартира АДРЕСА_1 на праві власності зареєстрована за ТОВ «Комфорт-Нерухомість» на підставі договору купівлі-продажу від 16.11.2023 року, посвідченого приватним нотаріусом Папушею Іриною Ігорівною.

Таким чином, визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної нерухомості укладеного в серпні 2020 року, за яким право власності на спірну квартиру набув відповідач в даній справі, жодним чином не призведе до захисту прав позивача.

При цьому апеляційний суд, не вважає доцільним встановлювати факт оплати майнових прав позивачем у даній справі, оскільки до її розгляду не залучено ТОВ «Комфорт-Нерухомість», за яким зареєстровано право власності на той об`єкт нерухомості, майнові права на який захищає позивачка. Апеляційний суд вважає, що саме в межах розгляду позовних вимог до ТОВ «Комфорт-Нерухомість» позивач має доводити свої майнові права на спірний об`єкт нерухомості.

Встановлені в даній справі обставини, не матимуть жодного преюдиціального значення для ТОВ «Комфорт-Нерухомість», яке не брало участі в розгляді даної справи.

Відтак апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що у даному спорі позивачем обраний неналежний спосіб захисту, однак ОСОБА_2 має право захистити свої порушені права шляхом звернення до суду з позовом до ТОВ «Комфорт-Нерухомість»

Доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди сторони позивача з правовими висновками суду першої інстанції, проте не містять обставин, які б свідчили про неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, що могло б бути підставою для скасування або зміни оскаржуваного рішення суду.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 381 - 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 - залишити без задоволення.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 10 липня 2025 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена 06 липня 2026 року.

Головуючий О.В. Желепа

Судді Н.В. Поліщук

В.В. Соколова