Рішення від 15 жовтня 2025 р. у справі №752/24339/24 — Голосіївський районний суд міста Києва

Справа №752/24339/24

Провадження №2/752/1603/25

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 жовтня 2025 року м. Київ

Голосіївський районний суд міста Києва у складі:

головуючого судді Кокошка О.Б.,

за участю секретаря Потапенко Д.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою Київської міської ради до ОСОБА_1 , треті особи - ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорнєй Віта Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Криворучко Віктор Петрович, про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, шляхом припинення права власності на об`єкт нерухомого майна та шляхом зобов`язання вчинити певні дії,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2024 року Київська міська рада звернулася до суду із позовом до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорнєй В. В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Криворучко В. П., про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, шляхом припинення права власності на об`єкт нерухомого майна та шляхом зобов`язання вчинити певні дії.

Позов обґрунтований тим, що з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно встановлено, що приватним нотаріусом КМНО Чорнєй В. В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 квітня 2020 року № 52084490, яким за ОСОБА_2 зареєстровано приватну власність на об`єкт нерухомого майна на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:79:097:0003, за адресою: АДРЕСА_1 .

Підставою виникнення права власності на об`єкт нерухомого майна стали: технічний паспорт, серія та номер: Ж-648, виданий 21 квітня 2020 року, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації, оформлення землі та нерухомості»; довідка, серія та номер: 648-а, видана 21 квітня 2020 року, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації, оформлення землі та нерухомості».

Разом з тим, ОСОБА_2 при реєстрації прав на нерухоме майно поданий неповний пакет документів, зокрема, відсутній документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси. Дані документи необхідні для реєстрації, оскільки на їх підставі реєстратор встановлює обставини справи.

Крім того, приватним нотаріусом КМНО Чорнєй В. В. не було зроблено запиту до Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації» і, відповідно, прийнято рішення про державну реєстрацію на підставі неналежних документів.

Ці факти дають підстави вважати, що ОСОБА_2 здійснив самовільне заняття земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності територіальній громаді міста Києва, та на підставі неналежних документів здійснив реєстрацію нерухомого майна.

У подальшому, приватним нотаріусом Криворучком В. П. на підставі договорів купівлі-продажу зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_1 , про що внесено відповідні записи від 18 червня 2020 року № 52719444 та від 24 червня 2020 року № 52809366.

Водночас, рішення приватного нотаріуса Криворучка В. П. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 червня 2020 року № 52719444 та від 24 червня 2020 року № 52809366 є похідними від незаконної реєстрації, а тому також підлягають скасуванню.

Проте, Київська міська рада, як єдиний розпорядник земель комунальної власності міста Києва, будь-яких рішень щодо передачі земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:79:097:0003, ні ОСОБА_2 , ні ОСОБА_1 , у власність чи у користування не приймала.

Посилаючись на вказані обставини, Київська міська рада просила усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, кадастровий номер: 8000000000:79:097:0003, за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Криворучка В. П. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 червня 2020 року № 52719444, яким зареєстровано право власності на 1/2 частину об`єкта нерухомого майна, реєстраційний номер - 2074201480000, за ОСОБА_1 . Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, кадастровий номер: 8000000000:79:097:0003, за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Криворучка В. П. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24 червня 2020 року № 52809366, яким зареєстровано право власності на 1/2 частину об`єкта нерухомого майна, реєстраційний номер - 2074201480000, за ОСОБА_1 . Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом припиненням права власності на об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер - 2074201480000, за ОСОБА_1 . Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання ОСОБА_1 повернути самовільно зайняту земельну ділянку, кадастровий номер: 8000000000:79:097:0003, привівши її у придатний для використання стан. Також стягнути на користь позивача судові витрати.

У вересні 2024 року Київська міська рада подала до суду клопотання про витребування доказів у справі.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 20 січня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження із призначенням підготовчого засідання. Сторонам роз`яснено їх процесуальні права подати заяви по суті справи та встановлено відповідні строки.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 19 лютого 2025 року клопотання Київської міської ради задоволено. Витребувано у Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (місцезнаходження: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36) належним чином завірену копію реєстраційної справи, яка включає документи, на підставі яких прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 28 квітня 2020 року № 52084490 на земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:79:097:0003, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2074201480000, за ОСОБА_2 , а також документи, що сформовані за допомогою програмних засобів Державного реєстру прав у процесі проведення реєстраційних дій. Зобов`язати Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) подати зазначені документи безпосередньо до Голосіївського районного суду міста Києва протягом п`ятнадцяти днів з дня отримання ухвали.

На виконання ухвали Голосіївського районного суду міста Києва від 19 лютого 2025 року Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) направив до суду копію реєстраційної справи № 2074201480000.

Ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва від 09 травня 2025 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні в матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються відповідно до норм матеріального права, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

Судом встановлено, що 28 квітня 2020 року приватним нотаріусом КМНО Чорнєй В. В. зареєстровано право власності на житловий будинок , загальною площею (кв. м) 26,3, житловою площею (кв. м) 16,6, за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 (а. с. 114).

Підставою для проведення державної реєстрації вказано довідка про показники об`єкта нерухомого майна, серія та номер: 648-а, видана 21 квітня 2020 року, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації, оформлення землі та нерухомості», технічний паспорт, серія та номер: Ж-648, виданий 21 квітня 2020 року, видавник: ТОВ «Бюро технічної інвентаризації, оформлення землі та нерухомості», а підставою внесення запису вказано: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 207729942 від 28 квітня 2020 року, приватний нотаріус Чорнєй В. В., Київський міський нотаріальний округ.

Із технічного паспорта на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 від 21 квітня 2020 року, виготовлений ТОВ «Бюро технічної інвентаризації, оформлення землі та нерухомості» за замовленням ОСОБА_2 , встановлено, що житловий будинок літ. «А» зазначений як об`єкт 1990 року побудови, загальною площею 26,3 кв. м, житловою площею 16,6 кв. м. З експлікації приміщень убачається, що до складу будинку входять: кухня площею 9,7 кв. м, кімната площею 16,6 кв. м (а. с. 117-121).

Із довідки ТОВ «Бюро технічної інвентаризації, оформлення землі та нерухомості» від 21 квітня 2020 року № 648-а встановлено, що житловий будинок літ. А, вхід у погріб літ. Б за адресою: АДРЕСА_1 , побудований у 1990 році господарським способом, що не потребує довільних документів на будівництво та не потребує здачі в експлуатацію (а. с. 114).

18 червня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Криворучком В. П. та зареєстрований в реєстрі за № 180, відповідно до умов якого сторони дійшли згоди щодо місця укладення цього договору, діючи добровільно, за відсутності будь-якого примусу, як фізичного, так і психічного, усвідомлюючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, за попередньою домовленістю між собою, продавець передав у власність покупцю, а покупець прийняв у власність 1/2 частку житлового будинку АДРЕСА_1 (а. с. 131-134).

Відповідно до пункту 3 договору купівлі-продажу вказаний житловий будинок належить продавцю на праві приватної власності, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за № 36357755, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2074201480000.

Вказаний житловий будинок загальною площею 26,3 кв. м, у тому числі житлової площі 16,6 кв. м (пункт 2 договору купівлі-продажу).

Пунктом 11 договору купівлі продажу погоджено, що продаж вчинено за 65 750,00 грн, які покупець повність сплатив продавцю до підписання цього договору. Продавець своїм підписом під цим договором підтверджує факт повного розрахунку та відсутність будь-яких претензій до покупця.

Отже, 18 червня 2020 року проведено державну реєстрацію на об`єкт нерухомого майна 1/2 житлового будинку, об`єкт житлової нерухомості загальною площею (кв. м) 26,3, житловою площею (кв. м) 16,6, за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (а. с. 137).

24 червня 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Криворучком В. П. та зареєстрований в реєстрі за № 201, відповідно до умов якого сторони дійшли згоди щодо місця укладення цього договору, діючи добровільно, за відсутності будь-якого примусу, як фізичного, так і психічного, усвідомлюючи при здоровому розумі та ясній пам`яті, за попередньою домовленістю між собою, продавець передав у власність покупцю, а покупець прийняв у власність 1/2 частку житлового будинку АДРЕСА_1 (а. с. 142-145).

Пунктом 11 договору купівлі продажу погоджено, що продаж вчинено за 65 750,00 грн, які покупець повність сплатив продавцю до підписання цього договору. Продавець своїм підписом під цим договором підтверджує факт повного розрахунку та відсутність будь-яких претензій до покупця.

Отже, 24 червня 2020 року приватним нотаріусом КМНО Криворучком В. П. проведено державну реєстрацію на об`єкт нерухомого майна 1/2 житлового будинку, об`єкт житлової нерухомості загальною площею (кв. м) 26,3, житловою площею (кв. м) 16,6, за адресою: АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 (а. с. 150).

Із листа Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 25 жовтня 2024 року № 055-11153, адресованого Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради, встановлено, що згідно з даними електронної бази документообігу Департаменту, даними Міської інформаційно-аналітичної системи забезпечення містобудівної діяльності «Містобудівний кадастр м. Києва» містобудівні умови та обмеження для проектування об`єктів будівництва на земельних ділянках з кадастровим номером: 8000000000:79:097:0003, кадастровим номером: 8000000000:79:097:0002, кадастровим номером: 8000000000:79:097:1004, за адресою: АДРЕСА_1 не надавалися.

У реєстрі адрес міста Києва, який ведеться Департаментом згідно з Положенням про реєстр адрес у місті, затвердженого рішенням Київської міської ради від 22 травня 2013 року № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві» (зі змінами) відсутні відомості про документи щодо присвоєння або зміну адреси об`єктам будівництва, об`єктам нерухомого майна, зокрема: житлового будинку, що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером: 8000000000:79:097:0003, на АДРЕСА_1 , житловому будинку, що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:097:0002, на АДРЕСА_1 , житловому будинку, що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:79:097:1004, на АДРЕСА_2 (а. с. 54-55).

Статтею 324 ЦК України передбачено, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією України.

Такий підхід також вкладений у Європейській хартії місцевого самоврядування 1985 року (ратифікована Законом України від 15 липня 1997 року № 452/97-ВР), яка передбачає, що органи місцевого самоврядування при вирішенні відповідної частини публічних (суспільних) справ (public affairs) діють під власну відповідальність в інтересах місцевого населення й у правовій системі держав-учасниць, зокрема у сфері адміністративного контролю за органами самоврядування, має забезпечуватись співмірність (баланс) між заходами контролю та важливістю інтересів, які контролюючий орган має намір захищати (статті 3, 8).

Крім того, з урахуванням статей 1, 2, 6, 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», орган місцевого самоврядування представляє відповідну територіальну громаду і здійснює від її імені та в її інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Однак, первинним суб`єктом місцевого самоврядування, основним носієм його функцій і повноважень є територіальна громада жителі, об`єднані постійним проживанням у межах села, селища, міста, що є самостійними адміністративно-територіальними одиницями, або добровільне об`єднання жителів кількох сіл, що мають єдиний адміністративний центр.

Конституція України визначає, що місцеве самоврядування в Україні здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи; особливості здійснення місцевого самоврядування в містах Києві та Севастополі визначаються окремими законами України (статті 140 Конституції України).

Відповідно до статті 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування територіальної громади є однією з гарантій держави.

Згідно із частиною першою статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські рада є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Відповідно до статті 142 Конституції України, статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» матеріальною та фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів.

Положення статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлюють, що територіальним громадам міст належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно.

Враховуючи викладене, органом, уповноваженим здійснювати відповідні функції у спірних відносинах, є Київська міська рада, та зобов`язана здійснювати захист комунальних майнових прав.

Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Тобто імператив зазначеного конституційного положення встановлює обов`язок органів державної влади та їх посадових осіб дотримуватись принципу законності при здійсненні своїх повноважень, що забезпечує здійснення державної влади за принципом її поділу.

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

За змістом статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Згідно з частинами першою, другою статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

У зазначеній статті визначено правові наслідки вчинення правочинів, що порушують публічний порядок, а також встановлено їх перелік.

Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, ЦК України керується змістом самої протиправної дії, її антисоціальним характером, а також значущістю порушених прав і свобод людини та громадянина внаслідок вчинення такого правочину.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 02 липня 2020 року у справі № 910/4932/19, від 25 березня 2021 року у справі № 911/2961/19, від 31 січня 2024 року у справі № 461/8830/17, від 16 лютого 2024 року у справі № 917/1173/22.

При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо тих, які стосуються суттєвих основ правопорядку.

З огляду на зазначене можна зробити висновок, що публічний порядок - це публічно-правові відносини, які мають імперативний характер і визначають основи суспільного ладу держави.

Об`єктивна сторона такого правочину вказує на суперечність його нормативно-правовим актам, у яких закріплюються конституційні права та свободи людини і громадянина; право державної, комунальної та приватної власності тощо.

Суб`єктивна ознака правочину, що порушує публічний порядок, полягає у спрямованості дії сторін (сторони) на досягнення протиправного результату, яка вказує на умисне вчинення такого правочину.

Отже, для нікчемного за статтею 228 ЦК України правочину очевидним є те, що особа має намір вчинити такі дії, які є суспільно небезпечними, порушують норми публічного права; зазвичай такі дії цілеспрямовано порушують публічний порядок, тобто особа саме це має на меті, усвідомлює, що її дії насправді не є правочином, а суспільно небезпечним правопорушенням.

Якщо укладення договору мало на меті зловживання або шахрайство (заволодіння чужим майном), це може розглядатися як порушення публічного порядку.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14 (провадження № 14-90цс19) зазначено: «Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину».

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18) зробила такий висновок: «Визнання нікчемного правочину недійсним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та в мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину».

Суд повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб особа набула право власності на спірний об`єкт і чи підлягає це право захисту в порядку, визначеному позивачем.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15, від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).

Вирішуючи спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.

Таким чином, ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права та забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду, відповідно до вимог законодавства.

Оцінюючи наявні у справі докази у їх сукупності та взаємозв`язку, суд звертає увагу на те, що первинна державна реєстрація права власності на житловий будинок на АДРЕСА_1 проведена 28 квітня 2020 року за ОСОБА_2 на підставі технічного паспорта та довідки виготовленої ТОВ «Бюро технічної інвентаризації, оформлення землі та нерухомості».

Відповідно до пункту 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), у редакції на день виникнення правовідносин (надалі також Порядок № 1127 ), вимагав для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 05 серпня 1992 року, подаються: 1) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; 2) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Крім того у наведеному пункту Порядку № 1127 вказано, що документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник у поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.

Суд звертає увагу, що відповідно до пункту 42 Порядку № 1127, чинного на момент проведення первинної державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 , для державної реєстрації права власності на індивідуальний житловий будинок, закінчений будівництвом до 05 серпня 1992 року, подаються технічний паспорт та документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Водночас, матеріали справи містять лист Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), відповідно до якого поштова адреса об`єкту нерухомого майна на АДРЕСА_1 не присвоювалася.

Отже, первинна державна реєстрація права власності на спірний об`єкт нерухомого майна була проведена за відсутності документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, подання якого було обов`язковим відповідно до пункту 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що свідчить про порушення встановленого законодавством порядку проведення державної реєстрації прав та підлягає врахуванню судом при оцінці законності подальших реєстраційних дій і правомірності набуття права власності на спірне майно.

Надалі вказаний об`єкт нерухомості був відчужений шляхом укладення договорів купівлі-продажу від 18 та 24 червня 2020 року на користь ОСОБА_1 .

Таким чином, досліджені судом докази свідчать про наявність істотних суперечностей щодо самого факту існування об`єкта нерухомого майна, його технічних характеристик та підстав виникнення права власності на нього.

Суд враховує, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно містяться відомості про житловий будинок, який був предметом цивільного обороту та щодо якого здійснювалися реєстраційні дії. Водночас матеріали справи містять належні та допустимі докази того, що станом на жовтень 2024 року на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 будь-який житловий будинок відсутній. При цьому відповідачка не надала суду належних та допустимих доказів на спростування зазначених обставин, зокрема доказів фактичного існування спірного об`єкта нерухомого майна на момент розгляду справи.

За таких обставин суд доходить висновку про наявність обґрунтованих сумнівів щодо факту існування об`єкта нерухомого майна, право власності на який було зареєстровано.

Із огляду на наведене суд доходить висновку, що первинна державна реєстрація права власності на спірний об`єкт нерухомого майна була проведена з порушенням вимог Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 1127.

При цьому встановлені судом обставини у своїй сукупності свідчать про те, що здійснення такої реєстрації було спрямоване не на підтвердження існуючого права на реально існуючий об`єкт нерухомого майна, а на створення формальних підстав для виникнення в цивільному обороті об`єкта нерухомого майна, який у подальшому міг виступати предметом цивільно-правових правочинів та підставою для набуття прав на земельну ділянку, на якій він нібито розташований.

Суд враховує, що спірний житловий будинок розташований на земельній ділянці комунальної власності територіальної громади міста Києва, при цьому будь-які рішення Київської міської ради про передачу цієї земельної ділянки у власність або користування особам, за якими здійснювалася державна реєстрація права власності на будинок, відсутні.

Враховуючи наведене, суд доходить висновку, що укладення договорів купівлі-продажу від 18 та 24 червня 2020 року було складовою послідовних дій, спрямованих на створення та подальший цивільний обіг права власності на об`єкт нерухомого майна, існування якого належними та допустимими доказами не підтверджено, з метою створення передумов для подальшого набуття прав на земельну ділянку комунальної власності поза встановленим законом порядком.

За таких обставин суд вважає, що зазначені правочини суперечать інтересам територіальної громади міста Києва, як власника земельної ділянки, та порушують публічний порядок, а тому відповідно до статті 228 ЦК України є нікчемними.

Щодо позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно

Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

У частині першій статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.

Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до практики Великої Палати Верховного Суду відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (пункт 6.30 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), пункт 4.17 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18).

Встановивши нікчемність договорів купівлі-продажу від 18 та 24 червня 2020 року, а також відсутність правових підстав для виникнення та подальшого переходу права власності на спірний об`єкт нерухомого майна, суд доходить висновку про наявність підстав для припинення зареєстрованих речових прав щодо такого майна.

Згідно з частиною другою статті 3 Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент укладення договорів купівлі-продажу житлового будинку від 18 та 24 червня 2020 року) речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент укладення договорів купівлі-продажу житлового будинку від 18 та 24 червня 2020 року) державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Згідно із частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Отже, скасування судом державної реєстрації речових обтяжень на нерухоме майно має наслідком повернення у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, на що також спрямований позов представника Київської міської ради.

Згідно з частиною другою статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його права на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, а за змістом статті 391 ЦК України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним прав користування та розпоряджання своїм майном.

Вимога про визнання недійсними правочинів, скасування рішень про реєстрацію права власності з одночасним припиненням таких прав спрямована на досягнення реального результату у вигляді усунення законному власнику усіх перешкод щодо належного користування та розпорядження земельною ділянкою.

Враховуючи встановлені судом обставини справи, беручи до уваги всі досліджені судом докази в їх сукупності, суд вважає, що позивачем доведено обґрунтованість заявлених вимог належними, допустимими доказами, а обраний ним спосіб захисту порушеного права відповідає приписам чинного законодавства України.

На підставі частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем при зверненні до суду сплачений судовий збір у розмірі 12 112,00 грн, який підлягає стягненню з відповідачки.

Керуючись статями 76-81, часиною першою статті 141, статями 263, 264, 265 ЦПК України, статями 202, 203, 215, 228, 236, 324, 328, 626, 627 ЦК України, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Законом України «Про місцеве самоврядування», суд,

УХВАЛИВ:

Позов Київської міської ради до ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорнєй Віта Володимирівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Криворучко Віктор Петрович, про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, шляхом припинення права власності на об`єкт нерухомого майна та шляхом зобов`язання вчинити певні дії - задовольнити.

Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, кадастровий номер: 8000000000:79:097:0003, за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Криворучка Віктора Петровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 червня 2020 року № 52719444, яким зареєстровано право власності на 1/2 частину житлового будинку, загальною площею 26,3 кв. м, житловою площею 16,6 кв. м, на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2074201480000) за ОСОБА_1 .

Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, кадастровий номер: 8000000000:79:097:0003, за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом визнання протиправним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Криворучка Віктора Петровича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 24 червня 2020 року № 52809366, яким зареєстровано право власності на 1/2 частину житлового будинку, загальною площею 26,3 кв. м, житловою площею 16,6 кв. м, на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2074201480000) за ОСОБА_1 .

Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою кадастровий номер: 8000000000:79:097:0003, за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом припиненням права власності на житловий будинок, загальною площею 26,3 кв. м, житловою площею 16,6 кв. м, на АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2074201480000), за ОСОБА_1 .

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Київської міської ради судовий збір у розмірі 12112 (дванадцять тисяч сто дванадцять) грн 00 коп.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його складення. Учасник справи, якому рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: Київська міська рада, місцезнаходження: вулиця Хрещатик, будинок 36, місто Київ, 01044, ЄДРПОУ 22883141.

Відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Третя особа: ОСОБА_2 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорнєй Віта Володимирівна, місцезнаходження: вулиця Софіївська, 10а, місто Київ, 01001.

Третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Криворучко Віктор Петрович, місцезнаходження: вулиця Бориспільська, будинок 7, місто Київ, 02099.

Повний текст судового рішення складено 16.10.2025.

Суддя О. Б. Кокошко