Рішення від 24 червня 2026 р. у справі №522/2922/25 — Приморський районний суд м. Одеси

Справа № 522/2922/25

Провадження № 2/522/1836/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 червня 2026 року Приморський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого - судді Абухіна Р.Д.,

за участю секретаря судового засідання Гудзюк Ю.Б.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 про скасування реєстрації декларації, звільнення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Заступник керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 про скасування реєстрації декларації, звільнення земельної ділянки.

В судовому засіданні представник Приморської окружної прокуратури м. Одеси підтримала позовні вимоги.

Представник відповідача з`явився в судове засідання під час судових дебатів та просив відмовити у задоволені позову.

Представник Одеської міської ради в судове засідання не з`явився, про день, місце та час розгляду справи повідомлялись належним чином.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення учасників справи, судом встановлено наступне.

Судом встановлено, що на підставі свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення № НОМЕР_1 від 19.01.2012 ОСОБА_2 на праві власності належали нежитлові приміщення площею 209.6 кв.м..

На підставі договору купівлі-продажу № 113 від 20.02.2020 ОСОБА_2 здійснив відчуження зазначених приміщень площею 209.6 кв.м на користь ОСОБА_1 ..

На підставі рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Білоус І.О. № 51552260 у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно внесені зміни - загальна площа об`єкту нерухомого майна змінена з 209.6 кв.м на 266.8 кв.м.

На підставі рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Білоус І.О. № 51985213 у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та Реєстр прав власності на нерухоме майно внесені зміни - загальна площа об`єкту нерухомого майна змінена з 266.8 кв.м на 266.1 кв.м.

Підставою для реєстрації зазначено технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 10.04.2020; декларація про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ОД141200990531 від 08.04.2020, видана Управлінням ДАБК ОМР.

Вивченням технічних паспортів на об`єкти нерухомості площею 209.6 кв.м та 266.1 кв.м вбачається, що реконструкція спірного об`єкту відбулася (у тому числі) за рахунок самовільного захоплення земельної ділянки, власником якої є територіальна громада м. Одеси.

Листом № 01-19/1239 від 30.08.2024 Департамент земельних ресурсів ОМР повідомив, що рішення про передачу у власність або користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 Одеською міською радою не приймалось.

Вивченням декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ОД141200990531 від 08.04.2020 вбачається, що в неї внесено недостовірні дані стосовно того, що відомості щодо земельної ділянки не зазначаються у разі реконструкції об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані.

З урахуванням того, що спірний об`єкт було реконструйовано за рахунок земельної ділянки, отримання документації на забудову останньої є необхідною умовою для проведення будівельних робіт.

Листом № 01-15/250п від 4.09.2024 Департамент архітектури та містобудування ОМР повідомив, що за інформацією архіву документація щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 не значиться.

Таким чином, за відсутності документів, які надають право на виконання будівельних робіт, та відсутності документів, які посвідчують право власності чи право користування земельною ділянкою, ОСОБА_1 самовільно виконано будівельні роботи з реконструкції об`єкту нерухомості шляхом захоплення земельної ділянки.

Як зазначено вище, у законному володінні відповідача могло перебувати лише 209.6 кв.м об`єкту нерухомості, інша частина об`єкту забудована за рахунок самовільного захоплення земельної ділянки орієнтовною площею 56.5 кв.м, власником якої є територіальна громада м. Одеси.

На технічному паспорті від 10.04.2020 приміщення самочинної прибудови позначено як зал, внутрішня площа якого складає 53,2 кв.м.

Відповідно до акту обстеження об`єкта містобудування щодо дотримання законодавства, затвердженої містобудівної документації при плануванні та забудові на території м. Одеси від 07.02.2025 площа забудови земельної ділянки складає 56,45 кв.м.

Відповідно до ч.2 ст. 8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації (ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Відповідач ОСОБА_1 не був власником або користувачем земельної ділянки, тому не мав право на її забудову.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ст. 35 зазначеного Закону замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, державними стандартами і правилами, після набуття права на земельну ділянку.

ОСОБА_1 до Управління ДАБК ОМР подано повідомлення № ОД 061200911431 від 31.03.2020 про початок виконання будівельних робіт, у якій наведені недостовірні дані щодо того, що відомості щодо земельної ділянки не зазначаються у разі реконструкції об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані.

Як зазначено вище, спірний об`єкт було реконструйовано за рахунок земельної ділянки, а тому отримання документації на забудову останньої є необхідною умовою для проведення будівельних робіт.

Таким чином, відповідач почав виконання будівельних роботи з реконструкції спірної будівлі без отримання права на забудову земельної ділянки, чим порушено норми містобудівного законодавства.

Відповідно до ст. 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у разі виявлення відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю факту подання недостовірних даних, наведених у надісланому повідомленні чи зареєстрованій декларації, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом, зокрема якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проекту або будівельного паспорта, а також у разі скасування містобудівних умов та обмежень реєстрація такої декларації, право на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, підлягають скасуванню відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Про скасування декларації чи права на початок виконання підготовчих або будівельних робіт, набутого на підставі поданого повідомлення, відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю письмово повідомляє замовника протягом трьох робочих днів з дня скасування.

Незважаючи на те, що під час реєстрації зазначеного повідомлення вбачалися ознаки самочинного будівництва, Управлінням ДАБК ОМР в порушення вищезазначених норм діючого законодавства незаконно його зареєстровано, а у подальшому право на початок виконання підготовчих будівельних робіт, набуте на підставі поданого повідомлення, та декларація про готовність об`єкта до експлуатації (серія та номер ОД141200990531 від 08.04.2020) не скасовані.

Фактично Управлінням ДАБК ОМР зареєстровано Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації на самочинно реконструйоване нерухоме майно (у тому числі шляхом захоплення земельної ділянки комунальної власності) без права на забудову земельної ділянки.

Як зазначено вище, листом № 01-19/1239 від 30.08.2024 Департамент земельних ресурсів ОМР повідомив, що рішення про передачу у власність або користування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 Одеською міською радою не приймалось.

Згідно з ч. 1, ч. 2 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Стаття 143 Конституції України наділяє територіальні громади правом безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляти майном, що є у комунальній власності.

Відповідно до ч.1 ст. 10, ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ради представляють інтереси територіальної громади та відповідно до ч. 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» здійснюють повноваження власника майна.

Згідно з пунктами «а», «б», «в» ч. 1 ст. 12 Земельного кодексу України саме до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території відповідних населених пунктів належить розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, а також надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності.

Оскільки Одеська міська рада будь-яких рішень щодо передачі земельної ділянки у власність (користування) відповідача не приймала, існуюча реєстрація права власності на об`єкт нерухомості зі збільшеною площею (внаслідок самовільного захоплення земельної ділянки) порушує права територіальної громади м. Одеси, як власника земельної ділянки, на якій він розташований.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦК України об`єкт нерухомості відноситься до самочинного будівництва за наявності однієї з наведених умов: земельна ділянка не відведена для цієї мети; немає належного дозволу на будівництво; відсутній належним чином затверджений проект; під час будівництва допущені істотні порушення будівельних норм і правил.

Згідно із частиною третьою цієї статті право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

При цьому, за положеннями частини четвертої цієї статті якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Одночасно за положеннями частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо: власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак, така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці але з відхиленням від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).

Відповідно до вимог статті 376 ЦК України право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають органи державної влади або органи місцевого самоврядування.

У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду мають такі особи за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 цього Кодексу).

Реконструйований об`єкт зі збільшеною площею (за рахунок самовільно захопленої земельної ділянки, право власності на який набуто неправомірно) порушує права власника земельної ділянки – територіальної громади м. Одеси, оскільки у випадку невжиття заходів до скасування незаконної реєстрації, до відповідача переходить й право постійного користування земельною ділянкою, на якій він розташований.

Велика Палата ВСУ у постанові від 15.11.2023 (справа № 916/1174/22) зазначила, що знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду висновує, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Приведення об`єкту нерухомості (який було реконструйовано із самовільним захопленням земельної ділянки) у первісний стан має легітимну мету: захист громадських інтересів; надання усім громадянам доступу та права вільно користуватися власністю територіальної громади.

Згідно п. 3 ч. 1 ст. 346 ЦК України право власності припиняється у разі припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі.

У зв`язку з тим, що відповідачем право власності на частину спірного об`єкту нерухомості набуто неправомірно, право власності на нього підлягає припиненню, самочинно реконструйована будівля – приведенню у первісний стан, а земельна ділянка – поверненню її власнику.

Нормативно-правове обґрунтування порушення права власності на землю територіальної громади та відсутності втручання держави у право на мирне володіння майном відповідачем.

Фактом самовільного захоплення та забудови земельної ділянки, яка належить територіальній громаді м. Одеси, з боку відповідача вбачається грубе порушення норм діючого законодавства, свавільне втручання в мирне володіння територіальною громадою в особі Одеської міської ради своїм майном.

Згідно зі ст. 14 Конституції України, ст. 373 ЦК України, ст. 1 ЗК України земля є основним національним багатством, що знаходиться під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про охорону земель» об`єктом особливої охорони держави є всі землі в межах території України.

Відповідно до ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

Кожний громадянин має право користуватися природними об`єктами права власності народу відповідно до закону.

Згідно зі ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним (ст. 321 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 153 ЗК України власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.

Ст.ст. 317, 319 Цивільного кодексу України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном, яким він користується на власний розсуд.

Як зазначено вище, міська рада не надавала відповідачу ОСОБА_1 прав на володіння, користування земельною ділянкою територіальної громади та дозволу на її забудову.

Наявність права власності на об`єкт нерухомості площею 209.6 кв.м не надає йому права вчиняти щодо свого майна будь-які дії, не пов`язані з його безпосереднім володінням, користуванням та розпорядженням, якщо це зачіпає права інших осіб.

Відповідно до ч.5 ст. 319 ЦК України власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Згідно з положеннями статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Ураховуючи, що відповідно до статті 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний факт, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, при застосуванні цієї норми необхідно встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб відповідач набув право власності на частину спірного об`єкту.

Відповідач ОСОБА_1 набув право власності на об`єкт будівництва шляхом його незаконної реконструкції внаслідок забудови земельної ділянки.

Частиною четвертою статті 10 ЦПК України і статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» на суд покладено обов`язок під час розгляду справ застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція) і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) як джерело права.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу втручання держави у право на мирне володіння майном, може бути виправдано за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття «суспільний інтерес» має широке значення (рішення ЄСПЛ від 23 листопада 2000 року в справі «Колишній король Греції та інші проти Греції»). Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить «суспільний інтерес» (рішення ЄСПЛ від 02 листопада 2004 року в справі «Трегубенко проти України»).

Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки «пропорційності» ЄСПЛ, як і з питань наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.

ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку усіх сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування.

Для розкриття критерію «пропорційності» вагоме значення має з`ясування добросовісності/недобросовісності набувача майна.

На час забудови земельної ділянки ОСОБА_1 не могло бути не відомо, що реконструкція спірного об`єкту з розширенням його площі забудови відбувається без правовстановлюючих документів та за рахунок самовільного захоплення земель комунальної власності.

Перебудова спірного об`єкту (шляхом приведення його у первісний стан) та звільнення земельної ділянки територіальної громади, яка була незаконно забудована, не порушуватиме принцип законності та пропорційності втручання у право власності відповідача та є виправданим.

Порушення прав територіальної громади (яка є невід`ємною частиною держави) у даному випадку відбулось через захоплення її майна, а тому поновлення прокурором прав територіальної громади беззаперечно свідчить про суспільний інтерес.

Щодо способу захисту порушених прав територіальної громади.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 16 ЦК України передбачені способи захисту цивільних прав та інтересів, з яких є: визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Як зазначено, Управлінням ДАБК ОМР незаконно 08.04.2020 зареєстровано декларацію № ОД141200990531 про готовність до експлуатації об`єкта з підстав, вказаних вище.

У свою чергу і подальша реєстрація об`єкту нерухомості зі збільшеною площею, у яку увійшла самовільно захоплена земельна ділянка, також порушує норми діючого законодавства.

Згідно з ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Частинами 1, 2 ст. 212 ЗК України передбачено, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Серед способів захисту речових прав є усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (стаття 391 ЦК України). Вказаний спосіб захисту реалізовується шляхом подання негаторного позову.

Негаторний позов - це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.

Як зазначено вище, міська рада не надавала дозволу на забудову відповідачем земельної ділянки комунальної власності.

Незважаючи на наявну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна площею 266.1 кв.м. за ОСОБА_1 (фактичний володілець) земельна ділянка, на якій він частково розташований, і надалі належить територіальній громаді м. Одеси, яка є її законним володільцем, проте не в змозі використовувати її за призначенням, у зв`язку із створенням відповідачем перешкод.

Отже, заволодіння земельною ділянкою з порушенням норм діючого законодавства треба розглядати як не пов`язане з позбавленням законного володіння порушення права власності територіальної громади.

У такому разі позовні вимоги про зобов`язання повернути майно слід розглядати як негаторний позов, який можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця.

Як зазначено вище, на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації (серія та номер ОД141200990531 від 08.04.2020), виданої Управлінням ДАБК ОМР, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на спірний об`єкт зі збільшеною площею.

Зазначена реєстрація права власності незаконна з підстав, викладених вище.

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (див. у тому числі, пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом, як необхідних для виникнення права власності.

Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Якщо право власності на об`єкт самочинного будівництва зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, у разі задоволення позовної вимоги про знесення об`єкта самочинного будівництва суд у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації (п. 137 Постанови).

Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються в разі набрання законної сили судовим рішенням, яким скасовується рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, на підставі якого відкрито відповідний розділ)(п. 138 Постанови).

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності (пункт 154 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22).

Таким чином, з урахуванням висновків Великої Палати ВСУ прокурором вимога про скасування рішення реєстратора не заявляється, проте суд відповідно до п. 137 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі №916/1174/22 у мотивувальній частині рішення повинен надати належну оцінку законності такої державної реєстрації.

Статтею 263 ЦПК України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду України сформувала позицію, відповідно до якої, заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно.

У свою чергу власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа, внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно, стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно), але не набуває право володіння на відповідне майно.

Фізичне зайняття особою, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, не позбавляє власника фактичного володіння, але створює перешкоди у здійсненні ним права користування своїм майном, наслідком чого вірними способом захисту права (за висновками Великої Палати ВСУ України) є право вимагати усунення перешкод у користуванні та розпорядженні, шляхом звернення з негаторним позовом про демонтаж спорудженого на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна.

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності.

Як зазначено у позові, за відповідачем зареєстроване право власності на об`єкт нерухомості загальною площею 266.1 кв.м, який збільшено за рахунок самовільного захоплення земельної ділянки.

Проте задоволення позову прокурора лише про демонтаж спорудженого на земельній ділянці об`єкта нерухомого майна не призведе до поновлення прав держави у повному обсязі, оскільки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно залишається відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право відповідача на об`єкт нерухомості зі збільшеною площею. А наявність такої реєстрації не виключає можливість (навіть після зносу) повторного зведення на спірній земельній ділянці з часом іншої споруди.

За змістом статті 17 Закону України від 23.02.2006 року №3477-IV "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини.

У пункті 40 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Горнсбі проти Греції" Суд зазначив, що право на судовий захист було б ілюзорним, якби національна правова система Високої Договірної Сторони дозволяла, щоб остаточне, обов`язкове для виконання судове рішення залишалося невиконаним на шкоду будь-якій зі сторін. Ефективний доступ до суду включає право на виконання судового рішення без невиправданих затримок (рішення від 19 березня 1997 року, №18357/91).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26 січня 2021 року (справа № 522/1528/15-ц, пункт 58) зазначає, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду.

Враховуючи викладене, відсутність у рішенні суду висновків про долю державної реєстрації фактично унеможливить його повне виконання та не призведе до повного поновлення прав держави, а навпаки це може призвести до подальшого вчинення відповідачем перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою.

Як зазначено Великою Палатою Верховного Суду України у постанові від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22 у практиці Великої Палати Верховного Суду закріпився принцип реєстраційного підтвердження речових прав на нерухоме майно (пункт 98 постанови від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20)). Відомості державного реєстру прав на нерухомість презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тобто державна реєстрація права за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права, але створює спростовувану презумпцію права такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (підпункт 6.30), від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (підпункт 4.17), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (підпункт 6.13) та інші).

Отже, державна реєстрація права приватної власності на нерухоме майно - це офіційне визнання та підтвердження державою факту набуття ними права власності на таке майно.

Відповідні записи в Державному реєстрі створюють для позивача перешкоди у реалізації ним прав власника спірної земельної ділянки, зокрема відчуження або передачі у користування цих земельних ділянок іншим особам, оскільки відповідно до статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна, одночасно переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт.

Процедура внесення державним реєстратором відомостей до Державного реєстру регламентована Законом № 1952-IV. За загальним правилом, у разі скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав чи їх обтяжень, державний реєстратор повинен керуватися нормами Закону № 1952-IV, чинними на момент вчинення ним дій на підставі такого судового рішення (див. mutatis mutandis висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пункті 127 постанови від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).

За змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV у чинній редакції державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Якщо суд дійшов висновку, що право власності позивача на земельну ділянку було порушено незаконною реєстрацією права власності на нерухоме майно за відповідачами, з якими позивач не перебував у зобов`язальних відносинах, державний реєстратор на підставі судового рішення про скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набрало законної сили, проводить державну реєстрацію припинення права власності відповідачів, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїми земельними ділянками (схожі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18).

В силу положень абзацу першого частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у чинній редакції, відомості про право власності відповідачів не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону. Натомість державний реєстратор вчиняє нову реєстраційну дію - внесення до Державного реєстру відомостей про припинення права власності відповідачів на нерухоме майно на підставі судового рішення (див. mutatis mutandis висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в пунктах 132, 133 постанови від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20).

Враховуючи, що державна реєстрація прав приватної власності на нежитлові приміщення була здійснена помилково, така державна реєстрація підлягає скасуванню із закриттям відповідного розділу Державного реєстру (п. 69 постанови Великої Палати Верховного Суду України від 18.09.2024 у справі № 914/1785/22).

Прокуратура погоджується з такою позицію Великої Палати ВСУ та вважає, що застосуванню підлягає остання практика розгляду справ у подібних правовідносинах, оскільки невирішення долі державної реєстрації не призведе до фактичного поновлення прав держави, оскільки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно залишатимуться дані щодо реєстрації прав відповідача на спірне приміщення зі збільшеною площею за рахунок забудови самовільно захопленої земельної ділянки комунальної власності.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації.

Прокуратурою оспорюються державна реєстрація прав на спірний об`єкт лише у частині збільшення його площі, а тому вимоги про закриття у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно розділу не заявляються.

Таким чином, у розумінні вимог зазначеного законодавства та судової практики, права відповідача на об`єкт нерухомості площею 266.1 кв.м припиняються та повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, тобто до 209,6 кв.м.

Враховуючи зазначене, вірним способом захисту прав держави у даному випадку є вимога про усунення перешкод у користуванні земельної ділянкою шляхом зобов`язання відповідача звільнити земельну ділянку шляхом знесення за власний рахунок самочинно побудованої на ній частини нежитлової будівлі та припинення права власності на об`єкт нерухомого майна площею 266.1 кв.м.

Порушення інтересів територіальної громади як складової частини державних інтересів.

Згідно з п. 7 ч. 1 ст. 92 Конституції України виключно законами України визначається правовий режим власності.

Статтею 324 ЦК України передбачено, що від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією України.

Згідно ст. 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є поряд з іншим земля й природні ресурси, що є у власності територіальних громад.

Відповідно до ст. 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, на землі комунальної власності.

Статтею 83 ЗК України передбачено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам міст є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності.

Фактично ОСОБА_1 порушено право власності територіальної громади в особі Одеської міської ради, оскільки самочинне будівництво проведене із захопленням земельної ділянки, власником якої вона є, що свідчить про ігнорування відповідачем усіх норм містобудівного законодавства та ухилення від передбаченого законом порядку здійснення будівництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 143 Конституції України, територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворенні ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

За ч.1 ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» право комунальної власності – право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ч.1 ст. 2 цього Закону місцеве самоврядування в Україні – це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади – жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста – самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

За змістом ст. 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування в Україні здійснюється на принципах, зокрема, законності, поєднання місцевих і державних інтересів, державної підтримки та гарантії місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 60 вказаного Закону, територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно.

Підставою для набуття територіальною громадою в особі Одеської міської ради права комунальної власності на землю є безоплатна передача їй землі державою, іншими суб`єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом (ч.2 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування»).

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності (ч. 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні).

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів (ч. 8 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Відповідно до ст. 145 Конституції України права місцевого самоврядування захищаються в судовому порядку.

З аналізу вказаних норм законодавства вбачається, що державою гарантується місцеве самоврядування, матеріальною основою якого є, у тому числі, землі територіальної громади.

Оскільки право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів, кожне порушення закону щодо безпідставного заволодіння комунальною власністю є порушенням державних інтересів.

Згідно з п.5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування» від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Незважаючи на те, що неправомірною забудовою земельної ділянки порушено право власності територіальної громади м. Одеси на землю, власником якої вона є, органом владних повноважень – Одеською міською радою не вжито заходи реагування, направлені на повернення земельної ділянки.

Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України (частина друга статті 19 Конституції України).

Питання відчуження комунальної власності згідно Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» є виключною компетенцією Одеської міської ради, яка повинна представляти інтереси територіальної громади, проте з часу початку незаконної реконструкції із захопленням земельної ділянки не здійснює заходи до захисту прав територіальної громади.

Захистити інтереси територіальної громади може прокурор шляхом реалізації повноважень, наданих йому державою в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Відповідно до ст. 4, ст. 6 Закону України «Про судовий збір», ставка судового збору за подання до суду позовної заяви немайнового характеру становить 3028 грн. (один розмір прожиткового мінімуму для працездатних осіб). У разі коли в позовній заяві об`єднано дві і більше вимоги немайнового характеру, судовий збір сплачується за кожну вимогу немайнового характеру.

В порядку ч.ч.1, 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається у разі задоволення позову на відповідача за подачу позову в сумі 9084,00 гривень та подачу заяви про забезпечення позову в розмірі 1514,00 гривень.

Керуючись ст.ст. 2, 4, 12, 13, 27, 64, 76, 81, 95, 133. 141, ч. 2 ст. 223, 246, 258 – 259, 263 – 265, 268, 280 – 282 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов Заступника керівника Приморської окружної прокуратури м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 про скасування реєстрації декларації, звільнення земельної ділянки задовольнити.

Усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою м. Одеси земельною ділянкою орієнтовною площею 56,45 кв.м. по АДРЕСА_1 , шляхом скасування реєстрації Декларації № ОД141200990531 про готовність до експлуатації об`єкта, яка зареєстрована Управлінням ДАБК Одеської міської ради 08.04.2020.

Усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою м. Одеси земельною ділянкою орієнтовною площею 56,45 кв.м. по АДРЕСА_1 шляхом скасування реєстрації та припинення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності ОСОБА_1 (код НОМЕР_2 ) на об`єкт нерухомого майна площею 266,1 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Усунути перешкоди у користуванні територіальною громадою м. Одеси земельною ділянкою орієнтовною площею 56,45 кв.м. по АДРЕСА_1 шляхом зобов`язання ОСОБА_1 (код НОМЕР_2 ) звільнити земельну ділянку орієнтовною площею 56,45 кв.м. по АДРЕСА_1 шляхом зобов`язання його знести за власний рахунок самочинно зведену прибудову (площею 56,45 кв.м., яка відображена на технічному паспорті від 10.04.2020 як зал) до об`єкту нерухомого майна - нежитлове приміщення по АДРЕСА_1

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Одеської обласної прокуратури сплачений судовий збір за подачу позову в сумі 9084,00 гривень та подачу заяви про забезпечення позову в розмірі 1514,00 гривень.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення суду складено 03.07.2026.

Суддя Р. Д. Абухін

25.06.26