Постанова від 22 червня 2026 р. у справі №925/1471/24 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 червня 2026 року

м. Київ

cправа № 925/1471/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,

за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства «Умань-Рент»

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 (головуючий суддя Михальська Ю. Б., судді Мальченко А. О., Тищенко А. І.)

у справі № 925/1471/24

за позовом Приватного підприємства «Умань-Рент»

до Уманської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Уманське комунальне підприємство «Комунальник»,

про скасування рішень і визнання укладеними договорів,

(у судовому засіданні взяв участь представник позивача Пудкалюк К. О.)

ВСТУП

1. У цій справі перед Верховним Судом постало питання, чи може позивач, придбавши нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці комунальної власності, що перебуває у постійному користуванні, розраховувати на отримання всієї цієї ділянки, зокрема, у користування на праві оренди.

2. З урахуванням норм статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, Верховний Суд дійшов висновку, що в описаній ситуації покупець нерухомого майна має право на отримання у користування земельної ділянки у межах, в яких розташований відповідний належний йому на праві власності об`єкт нерухомості та які необхідні для його обслуговування.

3. Про зазначене детально йдеться далі у цій постанові.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Узагальнений зміст і підстави позовних вимог

4. Приватне підприємство «Умань-Рент» (далі - ПП «Умань-Рент») звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до Уманської міської ради, в якому (із урахуванням заяви про зміну предмета позову) просило:

- визнати протиправним і скасувати рішення 75 сесії VIII скликання Уманської міської ради від 15.11.2024 № 40-75/8 «Про відмову Приватному підприємству «Умань-Рент» у наданні в оренду земельних ділянок площами 0,0707 га та 0,6453 га за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань»;

- визнати протиправним і скасувати рішення 75 сесії VIII скликання Уманської міської ради від 15.11.2024 № 41-75/8 «Про відмову Приватному підприємству «Умань-Рент» у наданні в оренду земельної ділянки площею 0,5970 га за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань»;

- визнати укладеним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:1049, площею 0,0707 га між Уманською міською радою (орендодавець) та ПП «Умань-Рент» (орендар) з дати набрання законної сили рішення суду в редакції, викладеній в заяві про зміну предмета позову;

- визнати укладеним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:1050, площею 0,6453 га між Уманською міською радою (орендодавець) та ПП «Умань-Рент» (орендар) з дати набрання законної сили рішення суду в редакції, викладеній в заяві про зміну предмета позову;

- визнати укладеним договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:1051, площею 0,5970 га між Уманською міською радою (орендодавець) та ПП «Умань-Рент» (орендар) з дати набрання законної сили рішення суду в редакції, викладеній в заяві про зміну предмета позову.

5. Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, ПП «Умань-Рент» зазначило, що в лютому-березні 2021 року ним було набуто право власності на комплекс нежитлових будівель та споруд загальною площею 1 890,8 кв.м., розташований по вул. Шолома Алейхема, буд. 30 в м. Умані Черкаської області на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 7110800000:05:004:0685, площею 1, 5540 га, віднесеній за призначенням до земель для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування. Тому протягом 2021-2022 років позивач систематично звертався до відповідача з пропозиціями про надання йому в оренду вказаної земельної ділянки та направляв проєкт договору оренди, проте Уманською міською радою це питання вирішено не було.

6. Як стверджує ПП «Умань-Рент», позивач весь час користується відповідною земельною ділянкою та за фактичне користування нею сплачує орендні платежі до місцевого бюджету. Однак, в жовтні 2022 року Уманською міською радою було прийнято рішення, яким затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 1, 5540 га з кадастровим номером 7110800000:05:004:0685 на 6 земельних ділянок з кадастровими номерами: 7110800000:05:004:1048 (площею 0,1052 га), 7110800000:05:004:1049 (площею 0,0707 га), 7110800000:05:004:1050 (площею 0,6453 га), 7110800000:05:004:1051 (площею 0,5970 га), 7110800000:05:004:1052 (площею 0,1284 га), 7110800000:05:004:1053 (площею 0,0074 га), про що ПП «Умань-Рент» стало відомо в червні 2024 року.

7. За таких обставин, у серпні 2024 року позивач знову звернувся до відповідача з пропозицією укласти договори оренди зазначених шести земельних ділянок та направив їх проєкти Уманській міській раді, у відповідь на що відповідач своїми рішеннями від 15.11.2024 надав в оренду позивачу лише три земельні ділянки, у наданні ж в оренду інших трьох земельних ділянок (з кадастровими номерами 7110800000:05:004:1049, 7110800000:05:004:1050, 7110800000:05:004:1051) відмовив.

8. За твердженнями ПП «Умань-Рент», рішення Уманської міської ради від 15.11.2024 № 40-75/8 та № 41-75/8 прийняті усупереч нормам статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та порушують права і законні сподівання (правомірні очікування) позивача, як власника об`єкта нерухомості, на користування відповідними земельними ділянками, з огляду на що підлягають визнанню протиправними та скасуванню.

9. Водночас з метою ефективного захисту порушеного права ПП «Умань-Рент» також просить визнати укладеними договори оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 7110800000:05:004:1049 (площею 0,0707 га), 7110800000:05:004:1050 (площею 0,6453 га), 7110800000:05:004:1051 (площею 0,5970 га) в запропонованих ним редакціях.

Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень

10. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 14.05.2025 у справі № 925/1471/24 зазначений позов було задоволено. Визнано протиправними і скасовано рішення 75 сесії VIII скликання Уманської міської ради від 15.11.2024 № 40-75/8 та № 41-75/8, якими відмовлено ПП «Умань-Рент» у наданні в оренду земельних ділянок площами 0,0707 га, 0,6453 га та 0,5970 га за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань. Визнано укладеними між Уманською міською радою (орендодавець) та ПП «Умань-Рент» (орендар) договори оренди цих земельних ділянок з кадастровими номерами 7110800000:05:004:1049, 7110800000:05:004:1050, 7110800000:05:004:1051 з дати набрання законної сили рішення суду в редакціях, викладених у пунктах 3-5 резолютивної частини судового рішення.

11. Згідно з висновками місцевого господарського суду, придбавши у Уманської міської ради у власність об`єкт приватизації, розташований на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 7110800000:05:004:0685, площею 1,5540 га, ТОВ «Будкомплект Умань» і ТОВ «Екоклінер» мали правомірні сподівання на отримання у користування усієї цієї земельної ділянки. Надалі ж зазначені юридичні особи внесли свої частки об`єкта нерухомого майна до статутного капіталу ПП «Умань-Рент», у зв`язку з чим на підставі статті 377 ЦК України, статті 120 ЗК України у позивача виникло право на оформлення права користування (оренди) земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:0685, площею 1,5540 га. Однак, у забезпеченні реалізації цього права Уманською міською радою було неправомірно відмовлено.

12. З урахуванням наведеного, суд першої інстанції виснував, що рішення Уманської міської ради від 15.11.2024 №40-75/8 і №41-75/8 порушують право ПП «Умань-Рент» на користування земельними ділянками загальною площею 1,313 га (1,5540 га - 0,1052 га - 0,1284 га - 0,0074 га), а тому їх слід визнати протиправними та скасувати. Також задоволенню підлягає і вимога ПП «Умань-Рент» про визнання укладеними договорів оренди відповідних земельних, оскільки є законною, обґрунтованою і призведе до ефективного захисту порушеного права позивача.

13. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 рішення Господарського суду Черкаської області від 14.05.2025 було скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в позові.

14. Зазначену постанову суду апеляційної інстанції серед іншого мотивовано тим, що у спірному випадку саме на позивача покладено обов`язок доведення розміру земельних ділянок, потрібних для обслуговування належних йому будівель та споруд, у тому числі, але не виключно, шляхом проведення експертизи. Проте ПП «Умань-Рент», як звертаючись до Уманської міської ради з клопотаннями про надання дозволу на складання технічної документації з землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі та про укладення договорів оренди усіх шести земельних ділянок, що утворились у результаті поділу земельної ділянки площею 1,5540 га, з кадастровим номером 7110800000:05:004:0685, так і звертаючись до суду з позовом у цій справі, належними, допустимими, достовірними та вірогідними у розумінні статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) доказами не довело, що саме площа земельної ділянки під старим кадастровим номером 7110800000:05:004:0685 відповідає його потребам в оренді, тобто що саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідного належного йому на праві власності об`єкта нерухомого майна та в межах, які необхідні для обслуговування такого майна, існує реальна потреба у користуванні, окрім вже наданих йому в оренду трьох земельних ділянок, ще й спірними земельними ділянками площами 0,0707 га, 0,6453 га та 0,56970 га. При цьому ПП «Умань-Рент», зокрема, не спростовало, що земельна ділянка площею 0,56970 га з кадастровим номером 7110800000:05:004:1051 вільна від забудови.

15. Відтак, за висновками апеляційного господарського суду, підстав для визнання протиправними та скасування оспорюваних рішень відповідача від 15.11.2024 № 40-75/8 та № 41-75/8 не вбачається, адже вони прийняті Уманською міською радою у межах наданих їй законом повноважень та з огляду на недоведеність позивачем належними та допустимими доказами наявності в нього права на отримання у користування усіх земельних ділянок, що були утворені в результаті поділу земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:0685. Водночас за обставин правомірності вказаних рішень відповідача, вимога ПП «Умань-Рент» про визнання укладеними відповідних договорів оренди трьох земельних ділянок так само не підлягає задоволенню.

16. Крім того, суд апеляційної інстанції звернув увагу і на те, що у даному випадку має місце відмінність між умовами договору оренди щодо трьох земельних ділянок, на укладення якого згідно з рішенням Уманської міської ради від 15.11.2024 № 39-75/8 на визначених умовах погодився позивач, та редакціями договорів, запропонованих ним при поданні позову у цій справі (зокрема, щодо строку договорів та орендної плати). Водночас, оскільки ПП «Умань-Рент» стверджувало, що мало право на оренду всієї земельної ділянки площею 1,5540 га з кадастровим номер 7110800000:05:004:0685, яка у подальшому була поділена на шість земельних ділянок та цільове призначення якої, як і новостворених земельних ділянок, « 03.12. для будівництва та обслуговування закладів комунального обслуговування», то з урахуванням його згоди на укладення договору оренди земельних ділянок від 15.11.2024 на відповідних умовах, із визначеною ставкою орендної плати та строком договору, подальші дії позивача щодо зміни орендних ставок та такого строку у запропонованих ним проєктах договорів оренди інших трьох земельних ділянок є такими, що суперечать його попередній поведінці та не відповідають принципу добросовісності учасника господарських правовідносин.

Касаційна скарга

17. Не погодившись із ухваленою апеляційним господарським судом у цій справі постановою, ПП «Умань-Рент» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 та залишити в силі рішення Господарського суду Черкаської області від 14.05.2025.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи касаційної скарги

18. Підставами касаційного оскарження постанови суду апеляційної інстанції позивач у касаційній скарзі визначає підстави, передбачені пунктами 1, 4 частини другої статті 287 ГПК України.

19. На обґрунтування цих підстав скаржник, зокрема, зазначає, що судом апеляційної інстанцій неправильно застосовано норми матеріального права (статтю 120 ЗК України, статтю 377 ЦК України, статтю 16 Закону України «Про оренду землі») без урахуванням висновків Верховного Суду, наведених у постановах:

1) від 22.06.2021 у справі № 200/606/18: « 37.Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

…

38. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

…

58. Отже, якщо продажу підлягає об`єкт нерухомості, право власності на який відповідно до частини першої статті 377 ЦК України, частини першої статті 120 ЗК України переходить лише разом з правом власності на земельну ділянку, на якій такий об`єкт розташований, то в інформаційному повідомленні про електронні торги повинен бути зазначений кадастровий номер такої земельної ділянки. Невиконання цієї вимоги призводить до правової невизначеності, що призводить до зменшення конкуренції учасників торгів, та може ввести в оману учасників торгів щодо майна, яке продається.»;

2) від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16: « 8.5. Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.»;

3) від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 : « 51. Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, як у статті 120 ЗК України та статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.»;

4) від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц: « 42. Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (пункт 61 постанови Великої Палати Верховного Суду від 5 грудня 2018 року у справі № 713/1817/16-ц).»;

5) від 04.12.2018 року у справі № 32/563: «71. За змістом статей 116, 124 Земельного кодексу України та статті 16 Закону України «Про оренду землі» передача земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі рішення органу місцевого самоврядування шляхом укладення відповідного договору оренди. Прийняття уповноваженим органом місцевого самоврядування рішення про передачу в користування (оренду) земельної ділянки, яка перебуває у комунальній власності, є необхідною умовою для передачі такої земельної ділянки в оренду.»

20. Наводячи такі доводи, позивач зауважує, що аналіз норм статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України свідчить проте, що перехід права власності на земельну ділянку відбувається одночасно з переходом права на об`єкт нерухомості, що відповідає принципу «superficies solo cedit» - збудоване на землі слідує за нею (постанова Верховного Суду від 27.11.2019 у справі № 461/2328/16-ц).

21. Водночас скаржник наполягає на тому, що судом апеляційної інстанції безпідставно ураховано окремі висновки з постанови Верховного Суд від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, без урахування при цьому наведеного у пунктах 8.3, 8.4, 8.6, 8.7, 8.11, 8.15, 8.16 та 8.20 зазначеної постанови, зі змісту яких вбачається, що ця судова справа (№ 910/18560/16) стосувалася саме військового майна та режиму земель оборони, що перебувають у державній власності та віднесені до земель із відповідним цільовим призначенням, а тому фактичні обставини справи № 910/18560/16 істотно відрізняються від обставин справи № 925/1471/24.

22. Крім того, з посиланням на постанови Верховного Суду від 22.01.2025 у справі № 446/478/19 та від 21.03.2018 у справі № 441/123/16 ПП «Умань-Рент» стверджує, що апеляційний господарський суд дійшов помилкового висновку щодо необхідності доказування площі необхідної позивачу для обслуговування об`єкта нерухомості земельної ділянки та проведення експертизи, не урахувавши при цьому, що на момент звернення позивача до Уманської міської ради із заявою про надання дозволу на складання технічної документації із землеустрою земельна ділянка з кадастровим номер 7110800000:05:004:0685, площею 1,5540 га поділена не була.

23. Також згідно з доводами скаржника суд апеляційної інстанції порушив принцип правової визначеності та норми статей 86, 236 ГПК України, позаяк в розумінні цих статей підстав для скасування рішення суду першої інстанції у цьому разі не було.

Позиція інших учасників справи

24. У межах встановленого Верховним Судом строку Уманська міська рада подала відзив на касаційну скаргу ПП «Умань-Рент», у якому просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного господарського суд залишити без змін.

25. У цьому відзиві відповідач серед іншого зазначає про правильність застосування судом апеляційної інстанції статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, звертає увагу на недоведеність позивачем наявності правових підстав для передачі йому в користування всіх шести земельних ділянок, стверджує, що у ПП «Умань-Рент» автоматично не виникло права користування всією земельною ділянкою, яка раніше мала кадастровий номер 7110800000:05:004:0685, а також констатує, що доводи касаційної скарги фактично зводяться до незгоди позивача із встановленими апеляційним господарським судом обставинами та намагання повторно дослідити їх.

Узагальнені обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій

26. Як з`ясували суди попередніх інстанцій, 29.05.2020 Відділ з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради (продавець) і ТОВ «Будкомплект Умань» (покупець) уклали договір купівлі-продажу майна комунальної власності, за умовами якого продавець передає у власність покупцю (продає), а покупець приймає у власність (купляє) 49/100 часток у праві власності на нежитлові будівлі та споруди, які розташовані по вул. Шолом-Алейхема, буд. 30 в м. Умань Черкаської області, та зобов`язується сплатити за них ціну їх продажу відповідно до умов, визначених цим договором.

27. Відповідно до пунктів 1.2 -1.5 зазначеного договору відповідний об`єкт відчужується шляхом викупу на підставі рішень Уманської міської ради про його приватизацію, нежитлові будівлі, що входять до його складу, мають загальну площу 1890,8 кв.м., право власності на них зареєстровано за Уманською міською радою. Об`єкт приватизації розташований на земельній ділянці для будівництва та обслуговування закладів комунального обслуговування площею 1,5540 га, кадастровий номер 7110800000:05:004:0685, яка є комунальною власністю. Об`єкт приватизації перебуває у користуванні ТОВ «Будкомплект Умань» на підставі договору оренди нежитлових приміщень від 22.07.2016 № 19/2016, укладеного Відділом управління комунальним майном Уманської міської ради та ТОВ «Будкомплект Умань» (зі змінами та доповненнями).

28. Цей було посвідчено приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Черповицькою І. Ю. та зареєстровано в реєстрі за № 797.

29. Надалі ТОВ «Будкомплект Умань» на підставі рішення єдиного учасника від 19.02.2021 № 3 передало за актом приймання-передачі об`єкта нерухомого майна від 24.02.2021 в рахунок вступного внеску, а ПП «Умань-Рент» прийняло у власність, 49/100 часток на нежитлові будівлі та споруди, розташовані по вул. Шолом-Алейхема, буд. 30 в м. Умань Черкаської області, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1637313271108.

30. Відповідний акт підписаний представниками обох сторін, скріплений їхніми печатками, їх підписи посвідчено 24.02.2021 приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Волошенюк Л. О., зареєстрований в реєстрі за №№ 312, 313.

31. 30 вересня 2020 року Відділ з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради (продавець) і ТОВ «Екоклінер» (покупець) уклали договір купівлі-продажу майна комунальної власності, за змістом якого продавець передає у власність покупцю (продає), а покупець приймає у власність (купляє) 51/100 частку у праві власності на нежитлові будівлі та споруди, які розташовані по вул. Шолом-Алейхема, буд. 30 в м. Умань Черкаської, та зобов`язується сплатити за них ціну їх продажу відповідно до умов, визначених цим договором.

32. Згідно з пунктами 1.2.-1.5. вказаного договору зазначений об`єкт відчужується шляхом викупу на підставі рішень Уманської міської ради про його приватизацію, нежитлові будівлі, що входять до його складу, мають загальну площу 1890,8 кв.м., право власності на них зареєстровано за Уманською міською радою. Об`єкт приватизації розташований на земельній ділянці для будівництва та обслуговування закладів комунального обслуговування площею 1,5540 га, кадастровий номер 7110800000:05:004:0685, яка є комунальною власністю. Об`єкт приватизації перебуває у користуванні ТОВ «Екоклінер» на підставі договору оренди нежитлових приміщень від 30.11.2018 № 27/2018, укладеного Відділом з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради та ТОВ «Екоклінер» (зі змінами та доповненнями).

33. Зазначений договір купівлі-продажу майна комунальної власності посвідчено приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Черповицькою І.Ю. та зареєстровано в реєстрі за № 1756.

34. За актом приймання-передачі об`єкта нерухомого майна від 01.03.2021 ТОВ «Екоклінер» на підставі рішення єдиного учасника від 01.03.2021 № 22 передало в рахунок вступного внеску, а ПП «Умань-Рент» на підставі протоколу зборів засновників (власників) від 01.03.2021 № 4 прийняло у власність, 51/100 часток на нежитлові будівлі та споруди, розташовані по вул. Шолом-Алейхема, буд. 30 в м. Умань Черкаської області, реєстраційний номер об`єкта нерухомості 1637313271108.

35. Відповідний акт підписаний представниками обох сторін, скріплений їхніми печатками, їх підписи посвідчено 04.03.2021 приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Волошенюк Л. О., зареєстрований в реєстрі за № 389, 390.

36. З інформаційної довідки від 23.08.2024 № 392166834 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна реєстраційний номер 1637313271108 слідує, що: 1) 04.03.2021 на підставі акта прийому-передачі об`єкта нерухомого майна від 24.02.2021 № 312, 313, державним реєстратором проведено державну реєстрацію права спільної часткової власності у розмірі 49/100 за ПП «Умань Рент», номер запису про право власності 41039958; 2) 11.03.2021 на підставі акта прийому-передачі об`єкта нерухомого майна від 04.03.2021 № 389, 390, державним реєстратором проведено державну реєстрацію права спільної часткової власності у розмірі 51/100 за ПП «Умань Рент», номер запису про право власності 40924853.

37. Така ж інформація щодо об`єкта нерухомості реєстраційний номер 1637313271108 міститься у витягах із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 18.03.2021 № 248720825 та від 11.03.2021 № 247683318.

38. Заразом суди попередніх інстанцій встановили, що 26.04.2021 ПП «Умань Рент» звернулося до Уманської міської ради із заявою (клопотанням) № 2241 про надання дозволу на складання технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) орієнтовною площею 1,554 га, яка розташована за адресою: вул. Шолом-Алейхема, буд. 30 в м. Умань Черкаської області для обслуговування адміністративних та виробничих приміщень. До заяви було додано документи, необхідні для оформлення дозволу.

39. Також 06.05.2021 ПП «Умань Рент» звернулося до Уманської міської ради з листом вих. №1, за змістом якого 28.04.2021 на сайті ради було розміщено проєкт рішення «Про розгляд звернень юридичних осіб з питань надання дозволів на виготовлення технічних документацій та проектів із землеустрою», пунктом 1 якого заплановано надати дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 1,5540 га за адресою: вул. Шолом-Алейхема, буд. 30, м. Умань Черкаська області Уманському комунальному підприємству «Комунальник», наданої цьому комунальному підприємству в постійне користування для обслуговування адміністративних та виробничих будівель. У зв`язку з цим, з метою упередження прийняття незаконних рішень ПП «Умань Рент» повідомило, що є власником нежитлових будівель та споруд, загальною площею 1890,8 м.кв., розташованих на земельній ділянці з кадастровим номером 7110800000:05:004:0685, площею 1,5540 га по вул. Шолом-Алейхема, буд. 30, м. Умань Черкаська області, а Уманське комунальне підприємство «Комунальник» не є власником/співвласником майна на вказаній земельній ділянці, і з цих підстав просило відмовити у задоволенні звернення вказаного комунального підприємства.

40. У відповідь на зазначений лист Уманська міська рада листом від 22.06.2021 №01/01-21/4760/01/5791 повідомила, що її рішенням від 26.11.2008 № 3.18-37/5 Уманському комунальному підприємству «Комунальник» було надано в постійне користування земельну ділянку для обслуговування адміністративних та виробничих будівель по вул. Шолом-Алейхема, буд. 30 в м. Умань Черкаської області площею 1,5540 га, з них 0,6738 га прибережна захисна смуга, за рахунок земель Уманської міської ради. Вилучення з постійного користування земельної ділянки не здійснювалось, земельна ділянка використовується Уманським комунальним підприємством «Комунальник» для виробничих потреб. Після поділу земельної ділянки ПП «Умань Рент» буде передано земельну ділянку, що залишається в постійному користуванні Уманського комунального підприємства «Комунальник», в оренду для обслуговування його господарських будівель і споруд.

41. У подальшому ПП «Умань Рент» було вчинено такі дій:

- 01.07.2021 подано до Уманської міської ради клопотання № 3607 (отримано за вх. № 720/14-11) про надання йому в оренду земельну ділянку по вул. Шолом-Алейхема, буд. 30, м. Умань Черкаська області площею 1,5540 га строком на 49 років;

- 14.09.2021 супровідним листом вих. № 7 направлено поштою Уманській міській раді проєкт договору оренди земельної ділянки, розташованої за адресою: вул. Шолом-Алейхема, буд. 30 в м. Умань Черкаської області, кадастровий номер 7110800000:05:004:0685, загальною площею 1,5540 га строком на 49 років з пропозицією його укладення;

- 23.02.2022 подано до Уманської міської ради клопотання № 1692 про надання в оренду земельної ділянки по вул. Шолом-Алейхема, буд. 30, м. Умань Черкаська області кадастровий номер 7110800000:05:004:0685 площею 1,5540 га строком на 49 років. У листі від 18.08.2022 ПП «Умань Рент» просило повідомити про розгляд цього клопотання.

42. У відповідь на лист від 18.08.2022 Виконавчий комітет Уманської міської ради листом від 26.09.2022 № 01/01-211/6821 повідомив ПП «Умань Рент», що рішенням Уманської міської ради від 19.05.2021 №16-14/8 надано дозвіл Уманському комунальному підприємству «Комунальник» на розробку технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером 7110800000:05:004:0685 площею 1,5540 га за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30. Після затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу цієї земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування Уманському комунальному підприємству «Комунальник» та припинення його права постійного користування на земельні ділянки, які знаходяться під будівлями та спорудами ПП «Умань Рент», рекомендовано подати клопотання для отримання земельних ділянок в оренду. Клопотання ж ПП «Умань Рент» від 23.02.2022 № 1692 розглядатиметься на черговому засіданні постійної комісії з питань комунальної власності, містобудування, архітектури, земельних відносин, підприємництва, реклами, туризму, повернення громаді незаконно відчужених об`єктів.

43. Разом з цим у відповідь на адвокатський запит представника ПП «Умань Рент» від 13.06.2024 виконавчий комітет Уманської міської ради листом від 24.06.2024 № 01/02-10/5870/01/02-104572 повідомив позивача, що рішенням Уманської міської ради від 14.10.2022 № 28-41/8 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки кадастровий номер 7110800000:05:004:0685 площею 1,5540 га для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування Уманському комунальному підприємству «Комунальник» за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань на шість ділянок, вирішено інші питання. У зв`язку з цим, ПП «Умань Рент» було рекомендовано звернутись до центру надання адміністративних та дозвільних процедур Уманської міської ради для вирішення питання користування ним земельною ділянкою за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30 в м. Умань, на якій розміщені об`єкти нерухомого майна, що належать йому на праві власності. До листа було додано копію рішення Уманської міської ради від 14.10.2022 № 28-41/8 «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки».

44. Згідно з наведеним у рішенні Уманської міської ради від 14.10.2022 № 28-41/8 «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки» 41 сесія VІІІ скликання Уманської міської ради у відповідності до законодавства, розглянувши клопотання Уманського комунального підприємства «Комунальник», вирішила:

1. Затвердити технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки загальною площею 1,5540 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:0685) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування Уманському комунальному підприємству «Комунальник» за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань на площі:

1) 0,1052 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1048) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань;

2) 0,0707 га, в т.ч. прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах площею 0,0285 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1049 ) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування за адресою: вул. Шолом Алейхема, 30, м. Умань;

3) 0,6453 га, в т.ч. прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах площею 0,6453 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1050) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань;

4) 0,5970 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1051) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування за адресою: вул. Шолом Алейхема, 30, м. Умань;

5) 0,1284 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1052) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань;

6) 0,0074 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1053) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань;

2. Залишити в постійному користуванні земельні ділянки площею 0,6453 га, в т.ч. прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах площею 0,6453 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1050) та площею 0,5970 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1051) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування Уманському комунальному підприємству «Комунальник» за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради, які віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови;

3. Припинити право постійного користування Уманському комунальному підприємству «Комунальник» земельними ділянками площами: 0,1052 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1048); 0,0707 га, в т.ч. прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах площею 0,0285 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1049 ); 0,1284 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1052); 0,0074 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1053) для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань, на підставі їхнього клопотання, у зв`язку з поділом земельної ділянки.

45. 27 серпня 2024 року ПП «Умань Рент» супровідним листом вих. № 2 направило Уманській міській раді для подальшого укладення з ним проєкти договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 7110800000:05:004:1048, 7110800000:05:004:1049, 7110800000:05:004:1050, 7110800000:05:004:1051, 7110800000:05:004:1052, 7110800000:05:004:1053, які розташовані за адресою по вул. Шолом-Алейхема, 30, строком на 49 років за ставкою 6% від нормативної грошової оцінки, дійсної на момент укладення договорів.

46. У відповідь на це звернення Уманська міська рада листом від 19.11.2024 № 01/01-21/8129/01/8029 повідомила, що звернення ПП «Умань Рент» від 13.08.2024 розглядалось 14.10.2024 на засіданні постійної комісії з питань комунальної власності, містобудування, архітектури, земельних відносин, підприємництва, реклами, туризму, повернення громаді незаконно відчужених об`єктів. Беручи до уваги рекомендації постійної комісії та розглянувши клопотання позивача від 27.08.2024, Уманська міська рада 15.11.2024 прийняла рішення:

- №39-75/8 «Про надання земельних ділянок в користування на умовах оренди за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань», пунктом 1 якого надано земельні ділянки в користування на умовах оренди Приватному підприємству «Умань-Рент» шляхом укладання договору оренди землі для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування площею 0,1052 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1048), площею 0,1284 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1052) та площею 0,0074 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1053) за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань за рахунок земель комунальної власності Уманської міської ради, які віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови, строком на 1 рік;

- №40-75/8 «Про відмову Приватному підприємству «Умань-Рент» у наданні в оренду земельних ділянок площами 0,0707 га та 0,6453 га за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань», пунктом 1 якого відмовлено Приватному підприємству «Умань-Рент» у наданні в оренду земельних ділянок для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування площею 0,0707 га, в т. ч. прибережна захисна смута вздовж річок навколо водойм та на островах площею 0,0285 гa, кадастровий номер 7110800000:05:004:1049, та площею 0,6453 га, в т.ч. прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах площею 0,6453 га, кадастровий номер 7110800000:05:004:1050 за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань;

- №41-75/8 «Про відмову Приватному підприємству «Умань-Рент» у наданні в оренду земельної ділянки площею 0,56970 га за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань», пунктом 1 якого відмовлено Приватному підприємству «Умань-Рент» у наданні в оренду земельної ділянки площею 0,5970 га, кадастровий номер 7110800000:05:004:1051, за адресою: вул. Шолом-Алейхема, 30, м. Умань.

47. До листа від 19.11.2024 № 01/01-21/8129/01/8029 Уманською міською радою було додано копії рішень 75 сесії VІІІ скликання Уманської міської ради від 15.11.2024 № 39-75/8, № 40-75/8, № 41-75/8.

48. Як з`ясували суди попередніх інстанцій, 15.11.2024 Уманська міська рада (орендодавець) та ПП «Умань-Рент» (орендар) уклали договір оренди землі, відповідно до пунктів 1, 5, 6 якого орендодавець на підставі рішення Уманської міської ради від 15.11.2024 №39-75/8 надає, а орендар приймає в строкове платне користування три земельні ділянки для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування площами 0,1052 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1048), 0,1284 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1052) та 0,0074 га (кадастровий номер 7110800000:05:004:1053). На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна - нежитлові будівлі та споруди, які перебувають у власності орендаря на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу ПП «Умань-Рент» від 24.02.2021 №312, №313 та акта приймання-передачі нерухомого майна до статутного капіталу ПП «Умань-Рент» від 04.03.2021 №389, №390 та відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Цей договір укладено терміном на 1 рік. Орендна плата за земельні ділянки сплачується за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки земель.

49. За інформацією ж з Державного земельного кадастру про право власності та інші речові права на земельні ділянки станом на 24.03.2025:

- земельна ділянка з кадастровим номером 7110800000:05:004:1049 площею 0,0707 га за місцем розташування: Черкаська область, м. Умань, вулиця Шолом-Алейхема, 30 має цільове призначення: 03.12 для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування, за категорією земель віднесена до земель житлової та громадської забудови, за видом використання - для обслуговування адміністративних та виробничих будівель, має обмеження за видом - прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах, 03.02.2023 в державному реєстрі прав проведена державна реєстрація права власності за Уманською міською радою;

- земельна ділянка з кадастровим номером 7110800000:05:004:1050 площею 0,6453 га за місцем розташування: Черкаська область, м. Умань, вулиця Шолом-Алейхема, 30 має цільове призначення: 03.12 для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування, за категорією земель віднесена до земель житлової та громадської забудови, за видом використання - для обслуговування адміністративних та виробничих будівель, має обмеження за видом - прибережна захисна смуга вздовж річок, навколо водойм та на островах, 03.02.2023 в державному реєстрі прав проведена державна реєстрація права власності за Уманською міською радою, 20.07.2022 - право постійного користування за Уманським комунальним підприємством «Комунальник»;

- земельна ділянка з кадастровим номером 7110800000:05:004:1051 площею 0,597 га за місцем розташування: Черкаська область, м. Умань, вулиця Шолом-Алейхема, 30 має цільове призначення: 03.12 для будівництва та обслуговування будівель закладів комунального обслуговування, за категорією земель віднесена до земель житлової та громадської забудови, за видом використання - для обслуговування адміністративних та виробничих будівель, інформація про обмеження відсутня, 03.02.2023 в державному реєстрі прав проведена державна реєстрація права власності за Уманською міською радою, 20.07.2022 - право постійного користування за Уманським комунальним підприємством «Комунальник».

50. За таких обставин, вважаючи, що рішеннями Уманської міської ради від 15.11.2024 №40-75/8 та №41-75/8 порушено його права і законні сподівання (правомірні очікування), як власника об`єкту нерухомості, на користування земельними ділянками з кадастровими номерами 7110800000:05:004:1049, 7110800000:05:004:1050, 7110800000:05:004:1051 та стверджуючи, що з ним мали бути укладені договори оренди у тому числі і вказаних земельних ділянок, ПП «Умань-Рент» звернулося до суду з позовом, що розглядався у межах цієї судової справи.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи та висновків суду апеляційної інстанції

51. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

52. Дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та перевіривши правильність застосування апеляційним господарським судом при ухваленні оскаржуваної постанови норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга ПП «Умань-Рент» не підлягає задоволенню, з огляду на таке.

53. Як унормовано у пункті 10 частини другої статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб

54. За змістом частини першої статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

55. У разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини того, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини того, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, або кого вона представляє, а метою захисту є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права чи охоронюваного інтересу (постанови Верховного Суду від 14.06.2022 у справі № 903/1173/15, від 09.11.2021 у справі № 906/1388/20, від 26.08.2021 у справі № 924/949/20, від 13.10.2020 у справі № 911/1413/19, від 20.08.2019 у справі № 911/714/18, від 23.10.2018 у справі № 903/857/18). Тобто підставами для визнання недійсним (незаконним) акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, і водночас порушення у зв`язку з його прийняттям прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

56. Водночас норми статті 152 ЗК України свідчать про те, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

57. Отже, із викладеного слідує, що у разі звернення з вимогами про визнання незаконним та скасування, зокрема, правового акта індивідуальної дії, виданого органом місцевого самоврядування, встановленню та доведенню підлягають як обставини того, що оскаржуваний акт суперечить актам цивільного законодавства (не відповідає законові), так і обставини, що цей акт порушує цивільні права або інтереси особи, яка звернулась із відповідними позовними вимогами, а метою захисту порушеного або оспорюваного права є відповідні наслідки у вигляді відновлення порушеного права або охоронюваного інтересу саме особи, яка звернулась за їх захистом.

58. Така правова позиція наведена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 23.10.2018 у справі № 903/857/18, від 20.08.2019 у справі № 911/714/18.

59. У справі, що переглядається (№ 925/1471/24), позивач став власником нерухомого майна, яке знаходилось на земельній ділянці площею 1,5540 га комунальної власності, що перебувала у постійному користуванні комунального підприємства. Міська рада своїми рішеннями ухвалила поділити цю земельну ділянку на шість частин та три з новоутворених земельних ділянок передала в оренду ПП «Умань-Рент». Не погоджуючись з такими рішеннями міської ради та наполягаючи на визнанні укладеними з ним договорів оренди і щодо інших трьох земельних ділянок, позивач звернуся до суду з позовом.

60. Згідно з статтею 12, частиною першою статті 122 ЗК України розпорядження землями територіальних громад відноситься до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст. Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

61. Відповідно до частини першої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

62. Разом з тим Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу «superficies solo cedit» (збудоване на поверхні слідує за нею).

63. Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 22.06.2021 у справі № 200/606/18).

64. Згідно з указаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

65. Так, у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті. У разі набуття частки у праві спільної власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва право власності на земельну ділянку (крім земель державної, комунальної власності), на якій розміщено такий об`єкт, одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача у розмірі належної відчужувачу (попередньому власнику) частки у праві спільної власності на такий об`єкт, крім випадку, коли попередньому власнику належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі. Якщо відчужувачу (попередньому власнику) у праві спільної власності на такий об`єкт належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку в іншому розмірі, право власності переходить у такому самому розмірі.

66. Зазначене унормовано у частинах першій, другій статті 120 ЗК України.

67. Аналогічні норми містяться і у статті 377 ЦК України, відповідно до якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

68. Натомість, як вже зазначалось, ухвалюючи оскаржувану постанову у цій справі, суд апеляційної інстанції виходив з того, що позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі щодо трьох земельних ділянок з кадастровими номерами 7110800000:05:004:1048 (площею 0,1052 га), 7110800000:05:004:1052 (площею 0,1284 га) та 7110800000:05:004:1053 (площею 0,0074 га), на яких за твердженнями Уманської міської ради і розташовані будівлі ПП «Умань-Рент». Стосовно ж інших трьох земельних ділянок, згідно з висновками апеляційного господарського суду, позивачем не було доведено того, що саме площа землі, яка складається із шести утворених земельних ділянок, відповідає його потребам в оренді, тобто що саме з метою, пов`язаною із розташуванням відповідного належного йому на праві власності об`єкта нерухомого майна та в межах, які необхідні для обслуговування такого майна, існує реальна потреба у користуванні, окрім вже наданими йому в оренду трьома земельними ділянками, ще й трьома земельними ділянками площами 0,0707 га, 0,6453 га та 0,56970 га (кадастрові номери 7110800000:05:004:1049, 7110800000:05:004:1050 та 7110800000:05:004:1051). Зокрема, позивачем не було спростовано того, що земельна ділянка площею 0,56970 га з кадастровим номером 7110800000:05:004:1051 вільна від забудови.

69. Відтак апеляційний господарський суд дійшов висновків про відсутність підстав для визнання протиправними та скасування оспорюваних рішень Уманської міської ради від 15.11.2024 № 40-75/8 та № 41-75/8 та, як наслідок, про відсутність підстав для визнання укладеними позивачем та відповідачем договорів оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 7110800000:05:004:1049, 7110800000:05:004:1050, 7110800000:05:004:1051 площами 0,0707 га, 0,6453 га та 0,56970 га.

70. З викладеного вбачається, що висновки суду апеляційної інстанції насамперед ґрунтуються на встановлених фактичних обставинах справи, що переглядається.

71. При цьому будь-якої невідповідності зазначених висновків процитованому позивачем у касаційній скарзі з постанов суду касаційної інстанції від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, від 04.12.2018 року у справі № 32/563, від 27.11.2019 у справі № 461/2328/16-ц щодо принципу єдності юридичної долі земельної ділянки і розташованої на ній будівлі або споруди, переходу права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, повноважень органу місцевого самоврядування з передачі земельної ділянки комунальної власності в оренду Верховний Суд не вбачає, ураховуючи, зокрема, те, що земельні ділянки з кадастровими номерами 7110800000:05:004:1048 (площею 0,1052 га), 7110800000:05:004:1052 (площею 0,1284 га) та 7110800000:05:004:1053 (площею 0,0074 га) перебувають в оренді ПП «Умань-Рент».

72. Натомість, посилаючись на загальні висновки суду касаційної інстанції, які здебільшого стосуються значення значення принципу «superficies solo cedit» та його відображення у нормах чинного законодавства, скаржник жодним чином не мотивує необхідності отримання ним у користування для обслуговування належного йому нерухомого майна земельної ділянки саме площею 1, 5540 га, тобто належним чином не обґрунтовує помилковості висловлених у цьому контексті висновків апеляційного господарського суду.

73. Заразом, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, на яку серед іншого послався суд апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові, зазначила, що перехід майнових прав до іншої особи тягне за собою перехід до неї і земельних прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Розмір цієї частини земельної ділянки має визначатися на основі державних будівельних норм та санітарних норм і правил.

74. У постанові ж від 20.07.2022 у справі № 910/5201/19 Велика Палата Верховного Суду констатувала, що розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням. З`ясування в такому випадку дійсного розміру земельної ділянки, яка має бути відведена власнику майна, забезпечує розумний баланс між індивідуальними та колективними інтересами, що зумовлює пропорційність втручання.

75. Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування житлового будинку, будівлі або споруди, визначається, зокрема, але не виключно, шляхом проведення за клопотанням сторін експертизи, з врахуванням чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил, зокрема, чинних Державних будівельних норм (постанова Верховного Суду від 03.12.2025 у справі № 922/1110/22).

76. У сукупності наведені висновки Верховного Суду підтверджують правильність викладених у оскаржуваній постанові висновків суду апеляційної інстанції та спростовують протилежні доводи скаржника, про які йдеться, зокрема, у пункті 22 цієї постанови.

77. Крім того, стверджуючи про неподібність правовідносин у справі, що переглядається, та у справі № 910/18560/16, позивач зазначає про безпідставне урахуванням судом апеляційної інстанції вищенаведеного висновку з постанови Велика Палата Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 та усупереч цьому одночасно наполягає на необхідності урахування інших висновків із цієї ж постанови.

78. Проаналізувавши її зміст, Верховний Суд не вбачає істотної відмінності у правовідносинах, які склались між сторонами справ № 910/18560/16 та № 925/1471/24, що могла б бути підставою для здійснення різного правозастосування у них, позаяк за обставинами цієї справи ПП «Умань-Рент» набуло майно, розташоване на земельній ділянці комунальної власності, що перебувала у постійному користуванні, і подібно до цього у справі № 910/18560/16 йшлося про земельну ділянку державної власності, яка так само перебувала у постійному користуванні і на якій знаходились придбані відповідачем об`єкти нерухомості.

79. При цьому викладені в оскаржуваній постанові суду апеляційної інстанції висновки (зокрема, у контексті застосування норм ЗК України та ЦК України) не суперечать наведеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, а навпаки узгоджуються з ним.

80. Заразом урахуванню підлягає і те, що у зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду також виснувала, що передбачений законодавцем принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди не знаходить належного втілення у нормах, які регулюють перехід прав на земельну ділянку при переході права власності на споруду, яка на ній розташована, коли такий об`єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці, що перебуває на праві постійного користування, зауваживши, зокрема, що стаття 92 ЗК України обмежує коло осіб, які можуть бути постійними користувачами земельних ділянок.

81. Натомість відповідно до норм чинного земельного законодавства позивач у справі, що переглядається (№ 925/1471/24), так само не може бути постійним землекористувачем, що окремо свідчить про правильність зроблених апеляційним господарським судом в оскаржуваній постанові висновків.

82. Висновки ж апеляційного господарського суду про недоведеність позивачем того, що саме площа землі, яка складається із шести новоутворених земельних ділянок, необхідна для розташуванням та обслуговування належного йому на праві власності об`єкта нерухомого майна не можуть бути спростовані самими лише посиланнями скаржника на норми статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України та аргументами про єдність юридичної долі земельної ділянки та нерухомості (із цитування висновків Верховного Суду аналогічного змісту).

83. Не спростовують зазначеного і доводи позивача про те, що відсутність оформленого договору оренди земельної ділянки не припиняє права власника користуватися належними йому об`єктами нерухомого майна, а таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об`єктами (постанови Верховного Суду від 13.09.2023 у справі № 918/1132/22 та від 20.11.2024 у справі № 917/1938/23). Як вже зазначалось, у даному випадку Уманською міською радою укладено з ПП «Умань-Рент» договір оренди трьох земельних ділянок з підстави перебування у його власності відповідного нерухомого майна.

84. У цьому контексті Верховний Суд ураховує у встановлені апеляційним господарським судом істотні відмінності умов вже укладеного ПП «Умань-Рент» договору оренди землі та запропонованих ним для визнання укладеними проєктів договорів.

85. Заразом передбаченою пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підставою для касаційного оскарження є неврахування висновку Верховного Суду саме щодо застосування норми права, а не будь-якого висновку, зробленого судом касаційної інстанції на обґрунтування мотивувальної частини постанови. Саме лише зазначення у постанові Верховного Суду норми права також не є його правовим висновком про те, як саме повинна застосовуватися норма права у подібних правовідносинах.

86. Обов`язок з визначення та доведення того, якого висновку Верховного Суду не було враховано при прийнятті оскаржуваного рішення, норми ГПК України покладають саме на скаржника, що з урахуванням статті 290 цього Кодексу зобов`язує останнього у скарзі повно викласти та детально описати невідповідність оскаржуваного судового рішення практиці Верховного Суду із застосування конкретної норми.

87. Наведені ж позивачем у касаційній скарзі доводи цьому не відповідають, а з урахуванням підстав, з яких виходив суду апеляційної інстанції, відмовляючи в задоволенні заявленого ним позову (пункти 14, 15, 16, 68 цієї постанови), фактично зводяться до переоцінку встановлених фактичних обставин цієї справи, що виходить за визначені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції.

88. Так, суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України).

89. Верховний Суд не вправі здійснювати переоцінку обставин, з яких виходили суди при вирішенні справи, а повноваження суду касаційної інстанції обмежуються виключно перевіркою дотримання судами норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених фактичних обставин справи та виключно в межах доводів касаційної скарги. Аналогічний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 925/698/16.

90. Встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційний суд не встановив, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанції, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів. Про це зазначено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 у справі № 373/2054/16-ц та Верховного Суду від 17.09.2020 у справі № 908/1795/19.

91. Верховний Суд є судом права, а не факту, тому діючи у межах повноважень та порядку, визначених статтею 300 ГПК України, він не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку (постанови Верховного Суду від 03.02.2020 у справі № 912/3192/18, від 12.11.2019 у справі № 911/3848/15, від 02.07.2019 у справі № 916/1004/18).

92. Отже, з урахування всього викладеного, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України підстава касаційного оскарження у цьому разі не знайшла свого підтвердження за відсутності її належного обґрунтування.

93. Водночас, посилаючись у касаційній скарзі на пункт 4 частини другої статті 287 ГПК України, позивач не зазначає, а відповідно і не обґрунтовує, яке саме, передбачене частинами першою, третьою статті 310 ГПК України, порушення було допущено апеляційним господарським судом.

94. В свою чергу, якщо казати про неналежне дослідження судом зібраних у справі доказів, то достатньою підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є не саме по собі таке порушення, а зазначене процесуальне порушення у сукупності з підтвердженим обґрунтуванням скаржника заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу, чого у цьому разі не відбулося.

95. Таким чином, ця підстава касаційного оскарження (передбачена пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України) так само не знайшла свого підтвердження.

96. З огляду ж на не підтвердження визначених позивачем підстав касаційного оскарження, що свідчить про не доведення у цьому разі помилковості висновків суду апеляційної інстанції, Верховний Суд не вбачає порушення судом принципу правової визначеності або норм статте 80, 236 ГПК України при скасуванні судового рішення місцевого господарського суду, про які зазначає скаржник.

97. Інші викладені у касаційній скарзі доводи, твердження та заперечення не охоплюються визначеними ПП «Умань-Рент» підставами касаційного оскарження. Інших же підстав касаційного оскарження, передбачених статтею 287 ГПК України, окрім визначених у пункті 1, 4 частини другої цієї статті, позивач у касаційній скарзі не навів та не обґрунтував.

98. В свою чергу відповідно до імперативних вимог процесуального законодавства Верховний Суд здійснює касаційний перегляд виключно в межах доводів та вимог касаційної скарги та не може доповнювати її, позаяк інакше було б порушенням принципу диспозитивності та змагальності сторін у господарському судочинстві.

99. Сама по собі незгода ПП «Умань-Рент» з оскаржуваною постановою суду апеляційної інстанції, ухваленою не на його користь, не може бути підставою для її зміни або скасування за відсутності належного обґрунтування передбачених частиною другою статті 287 ГПК України підстав касаційного оскарження при не підтвердженому неправильному застосуванні судом апеляційної інстанції норм матеріального права чи порушенні ним процесуальних норм.

100. Отже, з огляду на те, що відповідно до частини першої статті 300 ГПК України суд касаційної інстанції не може вийти за межі доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження (а передбачених частиною четвертою названої статті випадків під час здійснення касаційного провадження у цій справі виявлено не було), встановлені процесуальним законодавством підстави для зміни чи скасування постанови Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 у даному випадку відсутні.

101. Доводи відзиву Уманської міської ради ураховуються Верховним Судом у тій мірі, що відповідає викладеному у цій постанові.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

102. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

103. Згідно із статтею 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

104. Ураховуючи, що наведені скаржником у касаційній скарзі підстави касаційного оскарження не знайшли свого підтвердження під час здійснення касаційного провадження, касаційна скарга ПП «Умань-Рент» підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного господарського суду слід залишити без змін.

Розподіл судових витрат

105. Оскільки Суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін судове рішення, що оскаржувалось, відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Приватного підприємства «Умань-Рент» залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.02.2026 у справі № 925/1471/25 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил