Постанова від 22 червня 2026 р. у справі №910/13213/24 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

Суд: Касаційний господарський суд Верховного Суду

Інстанція: Касаційна

Юрисдикція: Господарське

Категорія: що виникають з договорів оренди

Дата: 22 червня 2026 р.

Справа: №910/13213/24

Суддя: Багай Н.О.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 червня 2026 року

м. Київ

cправа № 910/13213/24

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Багай Н. О. – головуючої, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання – Руда Г. В.,

за участю представників:

позивача – Венгаренко Т. А. (адвоката),

відповідача – Перепелиціна К. М. (самопредставництво),

третьої особи – не з`явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2026 (колегія суддів: Скрипка І. М. – головуюча, Тищенко А. І., Мальченко А. О.) та рішення Господарського суду міста Києва від 16.07.2025 (суддя Нечай О. В.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл"

до Київської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача – Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),

про визнання укладеним договору,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" (далі – ТОВ "Парі Рітейл") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради, в якій просило визнати укладеним договір оренди земельної ділянки між позивачем та відповідачем у запропонованій позивачем редакції з дня набрання чинності рішенням суду в цій справі.

1.2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, ТОВ "Парі Рітейл" зазначало, що є власником нерухомого майна (адміністративної нежитлової будівлі) площею 9951,3 м2, розташованого на земельній ділянці площею 0,3252 га на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва з 2014 року. Попередній власник адміністративної нежитлової будівлі не оформив право користування земельною ділянкою. Тому ТОВ "Парі Рітейл" зверталося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) із заявою про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Нижній Вал, 51 у місті Києві в оренду для експлуатації та обслуговування розміщеної на ній адміністративної будівлі. Надалі, як зазначав позивач, ТОВ "Парі Рітейл" розробило технічну документацію, тому земельній ділянці присвоєно кадастровий номер 8000000000:85:328:0003 та внесено запис до Державного реєстру речових прав 23.03.2021. ТОВ "Парі Рітейл" зазначало, що звернулося 13.01.2022 із заявою до відповідача для прийняття ним рішення щодо передачі в оренду ТОВ "Парі Рітейл" зазначеної земельної ділянки із земель комунальної власності.

Позивач також зазначав, що Київська міська рада прийняла рішення від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва". Проте в цьому рішенні відповідач виклав умову про те, що передача в оренду земельної ділянки ТОВ "Парі Рітейл" можлива у разі виконання ТОВ "Парі Рітейл" пункту 3 цього рішення. Зокрема, як стверджував позивач, відповідно до пункту 3 рішення від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва" на позивача покладався обов`язок сплатити кошти згідно з розрахунком за користування земельною ділянкою з моменту набуття права власності на об`єкти нерухомого майна, розташовані на ній, до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

ТОВ "Парі Рітейл" посилалося на те, що визначений Київською міською радою обов`язок є незаконним, тому звернулося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) з проєктом договору оренди земельної ділянки. Проте цей проєкт, за твердженням позивача, не було погоджено Департаментом.

Посилаючись на порушення відповідачем законодавства в частині включення до проєкту договору оренди земельної ділянки вимог про сплату коштів за користування земельною ділянкою з моменту набуття права власності на об`єкти нерухомого майна, розташовані на ній, до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку, позивач звернувся до суду із цим позовом та просив визнати укладеним договір оренди земельної ділянки між позивачем і відповідачем у запропонованій ним редакції із дня набрання чинності рішенням суду в цій справі (відповідно до прохальної частини позовної заяви).

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.07.2025, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2026 у справі № 910/13213/24, в позові ТОВ "Парі Рітейл" відмовлено.

2.2. Суд першої інстанції, відмовляючи в задоволенні позову ТОВ "Парі Рітейл", виходив із того, що спір між сторонами виник стосовно включення до проєкту договору оренди земельної ділянки умови про обов`язок орендаря сплатити грошові кошти за користування землею в період із моменту набуття права власності на об`єкт нерухомого майна до моменту державної реєстрації права оренди на земельну ділянку на підставі підпункту 3.9 пункту 3 рішення Київської міської ради від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва". Суд першої інстанції встановив, що запропонована позивачем у прохальній частині позовної заяви редакція проєкту договору оренди не містить спірного пункту. Проте, як зазначив суд, укладення договору оренди земельної ділянки, що перебуває в комунальній власності, у запропонованій позивачем редакції не відповідатиме вимогам рішення Київської міської ради від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва" та статті 16 Закону України "Про оренду землі".

Суд першої інстанції також зазначив, що, враховуючи добровільну сплату позивачем плати за користування земельною ділянкою в період, який охоплюється підпунктом 3.9 пункту 3 рішення Київської міської ради від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва", а також стягнення частини плати за землю на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 05.12.2024 у справі № 910/6404/24, включення спірних умов до договору оренди земельної ділянки не створює надмірного тягаря для орендаря.

2.3. Суд апеляційної інстанції, залишаючи без змін рішення місцевого господарського суду, зауважив, що, зважаючи на невідповідність запропонованого позивачем проєкту договору оренди рішенню Київської міської ради від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва", відсутні підстави для задоволення позову ТОВ "Парі Рітейл".

3. Короткий зміст касаційної скарги

3.1. Не погодившись із висновками судів попередніх інстанцій, ТОВ "Парі Рітейл" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2026 та рішення Господарського суду міста Києва від 16.07.2025 у справі № 910/13213/24 скасувати, визнати укладеним договір оренди земельної ділянки між Київською міською радою і ТОВ "Парі Рітейл" із дня набрання чинності рішенням суду в цій справі у редакції, викладеній у прохальній частині касаційної скарги ТОВ "Парі Рітейл".

3.2. ТОВ "Парі Рітейл", звертаючись із касаційною скаргою, зазначає про неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Скаржник, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

Касаційна скарга з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2

статті 287 Господарського процесуального кодексу України, мотивована тим, що орендар, діючи правомірно, має "законні очікування" на відповідну добросовісну поведінку контрагента, зокрема Київської міської ради як уповноваженого органу. Скаржник зазначає, що необхідною умовою вирішення спору є встановлення правомірності та добросовісності поведінки орендаря, дотримання ним порядку реалізації свого права в межах орендних правовідносин сторін і встановлення відповідності приписам законодавства проєкту договору оренди. При цьому скаржник вважає, що суди попередніх інстанцій не врахували висновків Верховного Суду та Верховного Суду України:

– викладених у постановах від 01.02.2022 у справі № 910/5179/20, від 25.11.2025 у справі 917/569/25, від 19.04.2019 у справі № 3190/34/17, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22, від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, від 07.09.2022 у справі № 910/16579/20, від 11.08.2021 у справі № 909/436/20, від 28.09.2021 у справі № 918/1045/20, від 06.10.2021 у справі № 925/1546/20, від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 28.04.2021 у справі № 910/9351/20, від 09.06.2021 у справі № 911/3039/19, від 08.09.2021 у справі № 910/10444/20, від 03.09.2025 у справі № 911/906/23, щодо необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, а також доктрини "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки);

– викладених у постановах від 28.11.2023 у справі № 922/1307/22, від 02.04.2024 у справі № 910/4114/23 та від 05.06.2024 у справі 910/5994/23, щодо обов`язку суду при розгляді справ про визнання договорів укладеними (спонукання до укладення договору) оцінити зміст договору на предмет наявності в ньому всіх істотних умов, а також вирішити по суті наявні розбіжності сторін і сформулювати умови договору відповідно до вимог законодавства;

– викладених у постановах від 20.08.2025 у справі № 910/12093/24, від 15.02.2023 у справі № 911/1770/21, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 27.05.2015 у справі № 924/1134/14, від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18, від 10.12.2019 у справі № 910/6356/19, від 25.05.2021 у справі № 910/6138/20, від 02.06.2021 у справі № 910/6139/20, від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18, щодо дискреції органу місцевого самоврядування при передачі земельної ділянки власнику нерухомого майна в користування та належного способу захисту прав власника нерухомого майна;

– викладених у постановах від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22, від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, щодо принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди;

– викладених у постанові від 16.04.2024 у справі № 916/3669/23, щодо обов`язкової відповідності проєкту договору оренди землі комунальної власності саме Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220;

– викладених у постановах від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19, від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, від 16.11.2022 у справі № 922/519/20, від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19, від 24.03.2026 у справі № 914/710/24, відповідно до яких земельна ділянка як об`єкт оренди виникає після внесення до Державного земельного кадастру та присвоєння кадастрового номера;

– викладених у постановах від 13.06.2016 у справі № 6-643цс16, від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, відповідно до яких договір є укладеним із моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх його істотних умов;

– викладених у постановах від 21.09.2019 у справі № 911/3681/17, від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17, від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18, від 11.02.2020 у справі № 922/614/19 (скаржник помилково зазначає дату постанови 01.02.2020), від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 08.08.2023 у справі № 910/5880/21, відповідно до яких рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване;

– викладених у постановах від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, щодо обов`язку суду здійснити правову кваліфікацію спірних правовідносин;

– викладених у постанові від 20.03.2019 у справі № 350/67/15-ц, щодо обов`язку суду всебічно розглянути всі фактичні обставини, необхідні для правильного вирішення спору.

Касаційна скарга з підстав, передбачених пунктом 4 частини 2

статті 287 Господарського процесуального кодексу України, мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не навели доводів, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції, мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в позовній заяві, апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу. На думку скаржника, викладення в рішеннях суду лише аргументів та доводів відповідача, на користь якого прийнято рішення, є порушенням процесуальних норм. При цьому скаржник покликається на висновок сформульований у постанові Верховного Суду від 18.10.2022 у справі № 916/2519/21.

Скаржник також зазначає про порушення Північним апеляційним господарським судом норм процесуального права, зокрема статті 273 Господарського процесуального кодексу України, щодо строків розгляду апеляційної скарги. Оскаржувана постанова Північного апеляційного господарського суду прийнята лише 15.04.2026, що, за твердженням скаржника, свідчить про значне (тривале) перевищення встановленого законом строку розгляду.

4. Обставини справи, встановлені судами

4.1. Господарські суди встановили, що відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 10.09.2014 № 26626699 ТОВ "Парі Рітейл" є власником нерухомого майна (адміністративної нежитлової будівлі) площею 9951,3 м2, розташованого на земельній ділянці площею 0,3252 га на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва з 2014 року, про що зроблено запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13.06.2014, номер запису про право власності: 6408115 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 41239438000).

4.2. Зазначений об`єкт нерухомого майна розташований на земельній ділянці площею 0,3252 га з кадастровим номером 8000000000:85:328:0003 на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва.

4.3. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.03.2021 № НВ-2308937292021 державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:85:328:0003 площею 0,3252 га за адресою: вул. Нижній Вал, 51, Подільський р-н, м. Київ, проведена 23.03.2021 Міжрайонним управлінням у Запорізькому районі та м. Запоріжжі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель від 20.03.2020, із кодом виду цільового призначення 03.10 – для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку); категорія земель – землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки – для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі.

4.4. Як зазначили суди, у 2013 році позивач звертався до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі – Департамент земельних ресурсів) із клопотанням про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Нижній Вал, 51 у м. Києві в оренду для експлуатації та обслуговування розміщених на ній адміністративних будівель.

4.5. 06.02.2019 позивач повторно подав клопотання про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Нижній Вал, 51 у м. Києві в оренду, цільове призначення земельної ділянки – для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку).

4.6. 21.01.2020 на засіданні земельної комісії Київської міської ради було прийнято рішення про надання ТОВ "Парі Рітейл" дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

4.7. ТОВ "Парі Рітейл" розробило технічну документацію, на підставі якої земельній ділянці присвоєно кадастровий номер 8000000000:85:328:0003 та внесено її до Державного реєстру речових прав 23.03.2021.

4.8. ТОВ "Парі Рітейл" 13.01.2022 звернулося через Центр надання адміністративних послуг м. Києва до відповідача для прийняття ним рішення щодо передачі в оренду ТОВ "Парі Рітейл" зазначеної земельної ділянки із земель комунальної власності.

4.9. 02.11.2023 Київська міська рада прийняла рішення № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва", яким затвердила технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель ТОВ "Парі Рітейл" для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі м. Києва, а також вирішила передати земельну ділянку ТОВ "Парі Рітейл" за умови виконання пункту 3 цього рішення в оренду на 10 років.

4.10. Як установили суди, підпунктом 3.9 пункту 3 рішення від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва" передбачено, що ТОВ "Парі Рітейл" має сплатити кошти за користування земельною ділянкою з моменту набуття права власності на об`єкти нерухомого майна, розташовані на ній, до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно згідно з розрахунком, який є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки.

4.11. На підставі цього рішення Департамент земельних ресурсів підготував проєкт договору оренди земельної ділянки та попередній розрахунок орендної плати, що підлягає сплаті ТОВ "Парі Рітейл" згідно з підпунктом 3.9 пункту 3 рішення від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва".

4.12. У зв`язку з виникненням розбіжностей між сторонами щодо формулювання окремих умов зазначеного договору оренди земельної ділянки ТОВ "Парі Рітейл" неодноразово зверталося із заявами щодо зміни та узгодження його окремих умов.

4.13. За результатами опрацювання звернень ТОВ "Парі Рітейл" Департамент земельних ресурсів повідомив позивача:

– листами від 06.02.2024 № 05716-1660, від 09.04.2024 № 05716-4837 про те, що розрахунок коштів за користування земельною ділянкою з моменту набуття права власності на об`єкти нерухомого майна, розташовані на ній, до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, передбачений підпунктом 3.9 пункту 3 рішення від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва", може бути проведений Департаментом земельних реурсів після укладення договору оренди цієї земельної ділянки;

– листом від 06.02.2024 № 05716-1660 про те, що оскільки ТОВ "Парі Рітейл" надало витяг № НВ-9900128052024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, сформований 03.01.2024, Департамент земельних ресурсів вживає заходів для отримання витягу з урахуванням коефіцієнта індексації за 2023 рік;

– листом від 23.02.2024 № 05716-2498 про те, що підготував проєкт договору оренди земельної ділянки та провів розрахунок орендної плати земельної ділянки, а також направив позивачу зазначений проєкт договору та розрахунок розміру орендної плати;

– листом від 02.04.2024 № 05708-4447 про те, що врахував попередньо сплачені кошти за користування земельною ділянкою до суми остаточного розрахунку, а також зазначив, що не є контролюючим органом у сфері оподаткування, уповноваженим проводити перевірки та звірки платників податків, контроль своєчасності подання платниками податків передбаченої законом звітності, своєчасності, достовірності, повноти нарахування та сплати податків, зборів, платежів згідно з положеннями статті 191 Податкового кодексу України.

4.14. На підставі рішення від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва" та звернення позивача Департамент земельних ресурсів підготував проєкт договору оренди земельної ділянки, який направив позивачу листом від 23.02.2024 № 05716-2498.

4.15. Позивач зазначав, що підпунктом 4.2.2 проєкту договору оренди земельної ділянки орендарю визначено як ультимативну вимогу сплатити кошти за користування земельною ділянкою з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на ній, до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку. Для цього орендарю протягом 10 днів із дня укладення договору оренди земельної ділянки необхідно звернутися до Департаменту земельних ресурсів для проведення розрахунку відповідно до підпункту 3.9 пункту 3 рішення від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва".

4.16. ТОВ "Парі Рітейл" листом від 29.04.2024 (№ 212) звернулося до Департаменту земельних ресурсів із власним проєктом договору оренди земельної ділянки, який не було погоджено.

4.17. З огляду на викладене позивач, посилаючись на порушення відповідачем законодавства в частині включення до рішення від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва" та до проєкту договору оренди земельної ділянки вимог про сплату коштів за користування земельною ділянкою з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на ній, до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку, звернувся до суду з позовом про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки між позивачем та відповідачем у запропонованій редакції з дня набрання чинності рішенням суду у цій справі відповідно до прохальної частини позовної заяви.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини 1 статті 310, частиною 2 статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

5.2. Заслухавши суддю-доповідачку, пояснення представників учасників справи, дослідивши наведені в касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд зазначає таке.

5.3. Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги ТОВ "Парі Рітейл" про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки між позивачем та відповідачем в запропонованій позивачем редакції з дня набрання чинності рішенням суду в цій справі відповідно до прохальної частини позовної заяви.

5.4. Колегія суддів зазначає, що умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначені Законом України "Про оренду землі" (тут і далі – в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

5.5. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

5.6. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування – орендодавця, прийнятого в порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами земельних торгів (частина 2 статті 16 Закону України "Про оренду землі").

5.7. Згідно із частиною 11 статті 120 Земельного кодексу України (тут і далі – в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

Орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов`язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.

5.8. У справі, яка розглядається, суди встановили, що ТОВ "Парі Рітейл" розробило технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель від 20.03.2020, на підставі якої земельній ділянці було присвоєно кадастровий номер 8000000000:85:328:0003 та внесено до Державного реєстру речових прав 23.03.2021. Крім того, позивач звернувся 13.01.2022 із заявою через Центр надання адміністративних послуг м. Києва для прийняття рішення Київською міською радою щодо передачі в оренду ТОВ "Парі Рітейл" зазначеної земельної ділянки із земель комунальної власності.

02.11.2023 Київська міська рада прийняла рішення № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва", яким вирішила, зокрема, затвердити технічну документацію із землеустрою щодо інвентаризації земель ТОВ "Парі Рітейл" для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі м. Києва, а також передати земельну ділянку ТОВ "Парі Рітейл" за умови виконання пункту 3 цього рішення в оренду на 10 років.

5.9. Спір між сторонами виник щодо включення до проєкту договору оренди земельної ділянки умови про обов`язок орендаря сплатити грошові кошти за користування землею в період із моменту набуття права власності на об`єкт нерухомого майна до моменту державної реєстрації права оренди на земельну ділянку на підставі підпункту 3.9 пункту 3 рішення Київської міської ради від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва".

5.10. Суди попередніх інстанцій, відмовляючи в задоволенні позову ТОВ "Парі Рітейл", зазначили, що, зважаючи на невідповідність запропонованого позивачем проєкту договору оренди рішенню Київської міської ради від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва", відсутні підстави для задоволення позову ТОВ "Парі Рітейл".

5.11. Не погодившись із висновками судів попередніх інстанцій, ТОВ "Парі Рітейл" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2026 та рішення Господарського суду міста Києва від 16.07.2025 у справі № 910/13213/24.

Обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, ТОВ "Парі Рітейл" зазначає про неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Скаржник, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.12. Колегія суддів зазначає, що відповідно до пунктів 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.

5.13. Касаційна скарга з підстав, визначених пунктом 1 частини 2

статті 287 Господарського процесуального кодексу України, мотивована тим, що орендар, діючи правомірно, має "законні очікування" на відповідну добросовісну поведінку контрагента, зокрема Київської міської ради як уповноваженого органу. Скаржник зазначає, що необхідною умовою вирішення спору є встановлення правомірності та добросовісності поведінки орендаря, дотримання ним порядку реалізації свого права в межах орендних правовідносин сторін та встановлення відповідності приписам законодавства проєкту договору.

Скаржник у касаційній скарзі покликається на те, що суди попередніх інстанцій не врахували висновків Верховного Суду та Верховного Суду України:

– викладених у постановах від 20.08.2025 у справі № 910/12093/24, від 15.02.2023 у справі № 911/1770/21, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 27.05.2015 у справі № 924/1134/14, від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18, від 10.12.2019 у справі № 910/6356/19, від 25.05.2021 у справі № 910/6138/20, від 02.06.2021 у справі № 910/6139/20, від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18, щодо дискреції органу місцевого самоврядування при передачі земельної ділянки власнику нерухомого майна в користування та щодо належного способу захисту прав власника нерухомого майна;

– викладених у постанові Верховного Суду від 16.04.2024 у справі № 916/3669/23, щодо обов`язкової відповідності проєкту договору оренди землі комунальної власності саме Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220;

5.14. Касаційна скарга з підстав, передбачених пунктом 4 частини 2

статті 287 Господарського процесуального кодексу України, мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не навели доводів, за якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції, мотивів прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в позовній заяві, апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу. На думку скаржника, викладення в рішеннях суду лише аргументів та доводів відповідача, на користь якого прийнято рішення, є порушенням процесуальних норм. При цьому скаржник покликається на висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18.10.2022 у справі № 916/2519/21.

Скаржник також у касаційній скарзі зазначає, що він добросовісно виконував вимоги, встановлені в рішенні відповідача, і як власник нерухомого майна має право на укладення договору оренди землі, проте відповідач ухиляється від укладення договору.

Крім того, скаржник зазначає про порушення Північним апеляційним господарським судом норм процесуального права, зокрема статті 273 Господарського процесуального кодексу України, щодо строків розгляду апеляційної скарги. Оскаржувана постанова Північного апеляційного господарського суду прийнята лише 15.04.2026, що, за твердженням скаржника, свідчить про значне (тривале) перевищення встановленого законом строку розгляду.

5.15. Колегія суддів, розглянувши доводи ТОВ "Парі Рітейл", установила, що в постановах Верховного Суду від 01.02.2022 у справі № 910/5179/20, від 25.11.2025 у справі 917/569/25, від 19.04.2019 у справі № 3190/34/17, від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, на які посилається скаржник, викладено висновки щодо необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

5.16. У постановах Верховного Суду від 07.09.2022 у справі № 910/16579/20, від 11.08.2021 у справі № 909/436/20, від 28.09.2021 у справі № 918/1045/20, від 06.10.2021 у справі № 925/1546/20, на які покликається скаржник, Верховний Суд виснував про необхідність врахування при вирішенні спорів принципу добросовісності як стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення, а також пов`язаної із цим принципом доктрини "venire contra factum proprium" (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі – "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), оскільки добросовісність є однією з основоположних засад цивільного законодавства та імперативним принципом щодо дій усіх учасників цивільних правовідносин (пункт 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України).

5.17. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, на яку посилається ТОВ "Парі Рітейл", викладено висновок про те, що недобросовісною поведінкою може вважатися необґрунтоване припинення переговорів, пропозиція нерозумних умов, які завідомо є неприйнятними для контрагента, вступ у переговори без серйозних намірів (зокрема, з метою зірвати укладення договору з третьою особою, наприклад, із конкурентом недобросовісної сторони переговорів), нерозкриття необхідної контрагенту інформації тощо.

5.18. Скаржник зазначає, що в постановах Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 28.04.2021 у справі № 910/9351/20, від 09.06.2021 у справі № 911/3039/19, від 08.09.2021 у справі № 910/10444/20 сформульовано висновки про те, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

5.19. Як зазначає ТОВ "Парі Рітейл", у постановах Верховного Суду від 28.11.2023 у справі № 922/1307/22, від 02.04.2024 у справі № 910/4114/23 та від 05.06.2024 у справі 910/5994/23 сформульовано висновки про те, що при розгляді справи про визнання договорів укладеними (спонукання до укладення договору) на суд покладається обов`язок оцінити зміст договору на предмет наявності в ньому всіх істотних умов та всіх доводів сторін, а також вирішити по суті наявні розбіжності сторін і сформулювати умови договору відповідно до вимог законодавства.

5.20. У постанові Верховного Суду від 20.08.2025 у справі № 910/12093/24, на яку посилається скаржник, викладено такий висновок:

"Відповідно до вимог частини одинадцятої статті 120 Земельного кодексу України якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.

Ця ж норма врегульовує, що орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов`язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом".

5.21. У постанові Верховного Суду від 15.02.2023 у справі № 911/1770/21, на яку посилається ТОВ "Парі Рітейл", викладено такий висновок:

"40. Належним способом захисту права позивача, в даному випадку, є звернення з позовом про визнання укладеним договору оренди щодо зазначеної земельної ділянки з одночасним оскарженням відповідних рішень, дій ради, які стосуються спірної земельної ділянки".

5.22. Як зазначає скаржник, у постанові Верховного Суду України від 27.05.2015 у справі № 924/1134/14 та в постановах Верховного Суду від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18, від 10.12.2019 у справі № 910/6356/19, від 25.05.2021 у справі № 910/6138/20, від 02.06.2021 у справі № 910/6139/20, від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18 сформульовано висновки про те, що визнання договору укладеним з викладенням його змісту в резолютивній частині судового рішення як один із способів установлення господарських правовідносин є належним способом захисту прав суб`єктів господарювання.

5.23. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, на яку посилається ТОВ "Парі Рітейл", викладено такий висновок:

"37. Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства".

5.24. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22, на яку посилається скаржник, викладено висновок про важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Велика Палата Верховного Суду в цій постанові виснувала, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди хоч безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, але знаходить вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства. Згідно із цим принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

5.25. Подібні висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, від 03.04.2019 у справі № 921/158/18, від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, на які посилається ТОВ "Парі Рітейл".

5.26. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, на яку посилається скаржник, викладено такий висновок:

"57. З урахуванням наведених приписів у разі наявності в особи права власності саме на об`єкт нерухомості відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV не може бути перешкодою для реалізації такою особою права користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування її об`єкта, а також для оформлення відповідних договірних відносин щодо цієї ділянки".

5.27. У постанові Верховного Суду від 16.04.2024 у справі № 916/3669/23, на яку посилається ТОВ "Парі Рітейл", викладено висновки про те, що укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 Господарського кодексу України, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу, та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору (частина 3 статті 184 Господарського кодексу України). Як виснував Верховний Суд, положеннями чинного земельного законодавства передбачено, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває в державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про передачу земельної ділянки в оренду (аналогічний висновок викладено в пункті 4.6 постанови Верховного Суду від 19.11.2019 у справі № 904/7527/17). Верховний Суд також у цій постанові зазначив, що в розумінні частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" постанова Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, якою затверджено Типовий договір оренди землі, є прийнятим відповідно до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" підзаконним нормативно-правовим актом, який у відносинах укладення договору оренди земельної ділянки, що перебуває в державній або комунальній власності, є обов`язковим для застосування сторонами такого договору. При цьому Верховний Суд також зауважив, що положеннями Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" як спеціальними нормативно-правовими актами не визначено (крім обов`язкової наявності рішення відповідної ради як підстави для укладення договору оренди земельної ділянки) порядку вирішення переддоговірних спорів між сторонами стосовно розбіжностей щодо умов договору оренди земельної ділянки та порядку погодження розбіжностей стосовно умов договору оренди земельної ділянки, які безпосередньо пов`язані з укладенням договору оренди земельної ділянки (подібні за змістом висновки викладено в постанові Верховного Суду від 03.11.2020 у справі № 910/16771/19 у спорі, що виник із подібних правовідносин).

5.28. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, на яку посилається скаржник, викладено висновок про те, що земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

5.29. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19 та від 16.11.2022 у справі № 922/519/20, на які посилається ТОВ "Парі Рітейл".

5.30. У постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 14.02.2022 у справі № 646/4738/19, на яку посилається скаржник, викладено такий висновок:

"Відповідно до частини першої статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру".

5.31. У постанові Верховного Суду від 24.03.2026 у справі № 914/710/24, на яку посилається ТОВ "Парі Рітейл", викладено висновок про те, що для ідентифікації земельної ділянки як окремого об`єкта цивільного права обов`язковою умовою є певні характеристики такого об`єкта, зокрема її кадастровий номер, розмір, межі та координати, які містяться в Державному земельному кадастрі.

5.32. У постанові Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 910/8770/19, на яку посилається скаржник, викладено висновок про те, що у випадку використання землекористувачем сформованої земельної ділянки комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору оренди власник такої земельної ділянки (орган місцевого самоврядування, який представляє інтереси територіальної громади) може захистити своє право на компенсацію йому вартості неотриманої орендної плати відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України.

5.33. Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20, на яку посилається скаржник.

5.34. У постанові Верховного Суду України від 13.06.2016 у справі

№ 6-643цс16, на яку посилається ТОВ "Парі Рітейл", викладено висновок про те, що учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

5.35. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19, на яку посилається скаржник, викладено такий висновок:

"Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV".

5.36. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21.09.2019 у справі № 911/3681/17, на яку посилається ТОВ "Парі Рітейл", сформульовано такий висновок:

"39. Оскільки вимога про визнання недійсним рішення 7-ої сесії 6-го скликання Сільради від 29 липня 2011 року №26 про передачу у власність ОСОБА_1 для ведення особистого селянського господарства земельної ділянки не є ефективним способом захисту позивача у цій справі, зокрема задоволення такої вимоги не призвело б до відновлення володіння земельною ділянкою, то така вимога не є нерозривно пов`язаною з вимогою про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння. Тому такі вимоги не повинні розглядатися в межах одного провадження. При цьому позивач у межах розгляду справи про витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність зазначеного рішення Сільради, без заявлення вимоги про визнання його недійсним, оскільки таке рішення за умови його невідповідності закону не тягне правових наслідків, на які воно спрямоване."

5.37. Подібний висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17, від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18, від 11.02.2020 у справі № 922/614/19, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 08.08.2023 у справі № 910/5880/21, на які посилається скаржник.

5.38. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, на яку посилається ТОВ "Парі Рітейл", сформульовано такий висновок:

"Під час розгляду такого спору слід виходити з принципу jura novit curia - «суд знає закони» (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 587/430/16-ц (провадження № 14-104цс19, пункт 50), від 04 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 (провадження № 12-161гс19, пункт 84), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (провадження № 14-364цс19, пункт 101) та інші). Тому суд незалежно від того, оскаржене відповідне рішення чи ні, має самостійно дати правову оцінку рішенню органу державної влади чи місцевого самоврядування та викласти її у мотивувальній частині судового рішення".

5.39. Подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, на яку посилається скаржник.

5.40. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 350/67/15-ц, на яку посилається ТОВ "Парі Рітейл", сформульовано такий висновок:

"Всебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично-значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Всебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного і обґрунтованого рішення".

5.41. Проаналізувавши зміст висновків Верховного Суду, на які посилається скаржник, а також розглянувши доводи ТОВ "Парі Рітейл", наведені в касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що висновки судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову ТОВ "Парі Рітейл" зроблені без урахування висновків Верховного Суду, на які посилається скаржник, з огляду на таке.

5.42. Колегія суддів зауважує, що згідно із частиною 1 статті 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

5.43. Відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною 4 цієї статті, а також з урахуванням вимог частини 16 статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

5.44. За змістом частини 11 статті 120 Земельного кодексу України в разі якщо об`єкт нерухомого майна розміщений на земельній ділянці комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу. Орган місцевого самоврядування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, зобов`язаний передати земельну ділянку у власність або користування набувачу в порядку, встановленому цим Кодексом.

5.45. Отже, частиною 11 статті 120 Земельного кодексу України передбачено обов`язок набувача нерухомого майна звернутися до власника земельної ділянки із заявою про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, а також визначено обов`язок власника земельної ділянки (органу місцевого самоврядування) передати набувачу нерухомого майна в користування земельну ділянку, на якій розташований придбаний ним об`єкт нерухомого майна.

5.46. Відповідно до частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Отже, законодавець визначив істотні умови договору оренди землі, які є обов`язковими, без досягнення згоди щодо яких договір не може вважатися укладеним. Водночас законодавець зазначив і про інші умови, які можуть включатися до договору, проте такі умови визначаються за згодою сторін.

5.47. Договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина 1 статті 638 Цивільного кодексу України).

Отже, відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України та статті 15 Закону України "Про оренду землі" договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов.

5.48. За змістом статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (згідно із частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України). Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 Цивільного кодексу України).

5.49. З урахуванням універсальної імперативної вимоги, передбаченої частиною 1 статті 203, та змісту статей 626 та 628 Цивільного кодексу України будь-які договори не можуть суперечити нормам (вимогам) чинного законодавства, оскільки свобода договору, передбачена частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України, має розумні межі та діє лише в межах дотримання загальних вимог законодавства. Близький за змістом висновок викладений у постанові Верховного Суду від 25.01.2023 у справі № 149/1750/21.

5.50. Колегія суддів також зазначає, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

5.51. Отже, законодавець, задекларувавши в нормах Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. У межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього. Проте якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря. Судовий захист у таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 06.02.2024 у справі № 906/1321/21.

5.52. У справі, яка розглядається, суди встановили, що позивач як власник нерухомого майна звертався до відповідача з проєктом договору оренди, добровільно сплатив плату за користування земельною ділянкою в період, що охоплюється спірним підпунктом 3.9 пункту 3 рішення Київської міської ради від 02.11.2023 № 7240/7281 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" земельної ділянки в оренду для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі на вул. Нижній Вал, 51 у Подільському районі міста Києва". Місцевий господарський суд також установив, що рішенням Господарського суду міста Києва у справі №910/6404/24 від 05.12.2024, яке залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.04.2025, стягнуто з ТОВ "Парі Рітейл" частину плати за користування земельною ділянкою в період, що охоплюється підпунктом 3.9 пункту 3 рішення Київської міської ради від 02.11.2023 № 7240/7281.

За встановленими судами обставинами, відповідач не погоджує проєкт договору оренди земельної ділянки, наданий позивачем, без зазначення в ньому умов щодо необхідності ТОВ "Парі Рітейл" сплатити кошти за користування земельною ділянкою з моменту набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на ній, до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку.

5.53. При цьому суди встановили, що підпункт 3.9 пункту 3 рішення Київської міської ради від 02.11.2023 № 7240/7281, а також редакція спірного пункту договору оренди земельної ділянки, запропонована Департаментом земельних ресурсів, не визначають конкретної суми коштів, які має сплатити позивач за користування земельною ділянкою за період до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку. Як зазначили суди, така сума коштів буде визначена в розрахунку, який є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки, а розрахунок здійснюється безпосередньо в процесі укладення договору оренди земельної ділянки між Київською міською радою та ТОВ "Парі Рітейл". Суди також дійшли висновку, що відповідач як власник земельної ділянки має право вимагати повернення йому безпідставно утриманих коштів у формі плати за землю, в тому числі шляхом включення відповідних умов до договору оренди. З урахуванням наведеного суди визнали позовні вимоги безпідставними та необґрунтованими, тому відмовили в задоволенні позову ТОВ "Парі Рітейл".

5.54. Колегія суддів зазначає, що висновки судів попередніх інстанцій є передчасними, оскільки викладені без урахування правових позицій Верховного Суду, на які покликається скаржник, зокрема щодо необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди та принципу свободи договору.

Суди попередніх інстанцій не встановили фактичних обставин, необхідних для правильного вирішення цієї справи. Зокрема, суди не з`ясували, чи є в цьому випадку добросовісною поведінка відповідача, який відмовляється легітимізувати правовідносини оренди землі з власником нерухомого майна, що розташоване на цій земельній ділянці, та не оцінили таку поведінку відповідача з урахуванням легітимних прагнень та очікувань позивача.

Суди попередніх інстанцій також не надали правової оцінки спірній умові договору оренди земельної ділянки, зокрема, не з`ясували, чи є така умова договору оренди земельної ділянки істотною в силу закону і чи не призведе включення такої умови до договору до порушення прав та інтересів позивача. Суди також не встановили, чи не суперечить незгода відповідача з укладенням договору його обов`язку, передбаченому частиною 11 статті 120 Земельного кодексу України.

5.55. При цьому колегія суддів зазначає, що в постанові Верховного Суду від 27.05.2026 у справі № 921/256/25 сформульовано висновки щодо застосування положень статті 187 Господарського кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин і на момент звернення з позовом до суду у цій справі). Відповідно до правових висновків Верховного Суду, викладених у цій постанові, сама по собі правова конструкція передачі спору щодо укладення договору на підставі рішення суду має місце тоді, коли сторони не досягли згоди щодо необхідності його укладення як унаслідок відмови однієї зі сторін від його укладення, так і непогодження однією із сторін окремих його істотних умов.

Іншими словами, звертаючись до суду з відповідним позовом, сторони (або сторона) договору прагнуть не констатації факту його укладення у випадку досягнення згоди щодо всіх його істотних умов, а вирішення спору, яке включає в себе визначення судом (з урахуванням вимог законодавства та позицій сторін) його істотних умов. При цьому кожна сторона має право обґрунтовувати та доводити свою позицію у справі з урахуванням принципів справедливості, добросовісності, розумності, диспозитивності, змагальності тощо. Протилежний підхід призвів би до неможливості укласти договір (у разі наявності обов`язку щодо його укладення) за рішенням суду за наявності заперечень сторони щодо якоїсь його істотної умови, ухилення від його укладення внаслідок зловживання цивільними правами, а отже, нівелювання самої ідеї вирішення такого спору судом. Подібні висновки викладені в постанові Верховного Суду від 27.05.2026 у справі № 921/256/25.

5.56. Водночас у справі, яка розглядається, суди попередніх інстанцій наведеного не врахували та, констатувавши відсутність між сторонами згоди щодо умови договору про обов`язок орендаря сплатити за користування земельною ділянкою за період до моменту реєстрації права оренди на земельну ділянку, фактично не вирішили спір та не надали оцінки доводам сторін і поданим ними доказам.

5.57. За таких обставин колегія суддів вважає, що наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, під час касаційного провадження у цій справі частково підтвердилися.

5.58. Водночас колегія суддів зазначає, що недотримання судом строків розгляду справи не є підставою, визначеною статтею 310 Господарського процесуального кодексу України, для скасування судового рішення. Тому Суд не може взяти до уваги доводи скаржника про порушення апеляційним господарським судом норм процесуального права, зокрема, статті 273 Господарського процесуального кодексу України, щодо строків розгляду апеляційної скарги.

5.59. З урахуванням наведеного колегія суддів зазначає, що при вирішенні цього спору суди попередніх інстанцій не дотрималися вимог статей 73– 79, 86, 236 Господарського процесуального кодексу України щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного й об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, що унеможливило встановлення усіх фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, а тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню як такі, що прийняті з порушенням норм процесуального права.

5.60. Вирішуючи спір у справі, що розглядається, суди попередніх інстанцій не врахували вимог матеріального та процесуального права, не надали належної оцінки доводам сторін, доказам, наявним у матеріалах справи, що були подані сторонами на підтвердження своїх вимог і заперечень. Тому висновки судів попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову ТОВ "Парі Рітейл" є передчасними.

5.61. Водночас порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення цієї справи, та які не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно відповідно до визначених законодавством меж розгляду справи судом касаційної інстанції.

5.62. З урахуванням наведеного касаційну скаргу ТОВ "Парі Рітейл" належить задовольнити частково, оскаржувані судові рішення – скасувати, а справу – передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. За змістом частин 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібраних у справі доказів.

6.3. Ураховуючи допущені судами попередніх інстанцій порушення норм матеріального і процесуального права та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, які не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційну скаргу слід задовольнити частково, а ухвалені у справі судові рішення – скасувати із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

6.4. Під час нового розгляду справи судам попередніх інстанцій слід урахувати висновки, викладені в цій постанові, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно й повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

7. Розподіл судових витрат

Оскільки в цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Парі Рітейл" задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.04.2026 та рішення Господарського суду міста Києва від 16.07.2025 у справі № 910/13213/24 скасувати, справу № 910/13213/24 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуюча Н. О. Багай

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак

Оригінал: reyestr.court.gov.ua