Постанова від 10 червня 2026 р. у справі №910/12038/25 — Північний апеляційний господарський суд

ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" червня 2026 р. Справа № 910/12038/25

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Сибіги О.М.

суддів: Гончарова С.А.

Тищенко О.В.

секретар судового засідання: Михайленко С.О.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 11.06.2026

Розглянувши матеріали апеляційної скарги Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 10.12.2025

повний текст рішення складено 17.12.2025

та

на додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025

у справі № 910/12038/25 (суддя Чебикіна С.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У."

до Київської міської ради

про визнання додаткової угоди укладеною, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." (позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (відповідач), в якому викладено позовні вимоги, щоб в судовому порядку визнати укладеною між Київської міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." додаткову угоду про поновлення на той самий строк - 10 років (з 02.03.2022 до 02.03.2032) та на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012, укладеного між позивачем та відповідачем щодо земельної ділянки, кадастровий номер - 8000000000:78:130:0016, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 02.03.2012 за № 78-6-00675 та посвідченого 27.02.2012 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим № 222 на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" та статті 126-1 Земельного кодексу України.

Позовні вимоги мотивовано порушенням відповідачем переважного права позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 03.10.2025 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/12038/25, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.11.2025 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 у справі № 910/12038/25 позов задоволено повністю. Визнано укладеною між Київської міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." додаткову угоду про поновлення на той самий строк - 10 років (з 02.03.2022 до 02.03.2032), та на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012, щодо земельної ділянки, кадастровий номер - 8000000000:78:130:0016, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 02.03.2012 за № 78-6-00675 та посвідченого 27.02.2012 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим № 222. Стягнуто з Київської міською радою на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." 2422,40 грн судового збору.

В обґрунтування прийнятого рішення судом першої інстанції зазначено, що позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для прийняття рішення уповноваженого органу про поновлення договору оренди на новий строк. Однак, відповідач в порушення вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" у визначений законом строк, без поважних причин відповіді на звернення позивача від 18.11.2021 про поновлення договору оренди земельної ділянки не надав, про укладення відповідної додаткової угоди або відмову проти її укладення позивача не повідомив. За наведених обставин, суд першої інстанції визнав дії відповідача щодо ненадання відповіді на лист-повідомлення позивача від 18.11.2021 і неукладення додаткової угоди до договору протиправними та такими, що порушують права та охоронювані законом інтереси позивача.

Додатковим рішенням Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/12038/25 заяву про ухвалення додаткового рішення задоволено частково. Стягнуто з Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." 16 000,00 грн витрат на професійну правничу допомогу. В задоволенні іншої частини заяви відмовлено.

В обґрунтування прийнятого додаткового рішення судом першої інстанції зазначено, що розмір заявлених позивачем витрат на правову (правничу) допомогу у сумі 698 373,36 грн не відповідає критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності) та критерію розумності їхнього розміру, такі витрати неспіврозмірні з виконаною роботою у суді, отже їх розмір є необґрунтованими, а їх стягнення з відповідача становитиме надмірний тягар для останнього, що не узгоджується із принципом розподілу таких витрат. За висновком суду, обґрунтованою та співмірною зі складністю справи та фактично наданими послугами є витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 16 000,00 грн.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 та додатковим рішенням Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/12038/25, 06.01.2026 Київська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/12038/25 та ухвалити нове, яким у задоволені позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Вимоги апеляційної скарги мотивовано тим, що оскаржуване рішення судом першої інстанції прийнято з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, що є підставою для його скасування. Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що земельна ділянка не використовується, гостьова автостоянка не облаштована, організація благоустрою на території не здійснювалась, що з урахуванням неповноти та несвоєчасності здійснення орендних платежів свідчить про невиконання умов договору та є недобросовісною поведінкою орендаря за договором оренди, тому позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.01.2026 матеріали апеляційної скарги Київської міської ради у справі № 910/12038/25 передано на розгляд головуючому судді Сибізі О.М.

Протоколом автоматичного визначення складу колегії суддів від 07.01.2026 для вирішення питань щодо руху апеляційної скарги Київської міської ради у справі № 910/12038/25 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Ходаківська І.П., Владимиренко С.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.01.2026 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи № 910/12038/25.

12.02.2026 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали господарської справи № 910/12038/25.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.02.2026 у зв`язку з перебуванням суддів Ходаківської І.П. та Владимиренко С.В. у відпустці для вирішення питань щодо руху апеляційної скарги в межах справи № 910/12038/25 визначено колегію суддів Північного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя: Сибіга О.М., судді: Тищенко О.В., Гончаров С.А.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.02.2026 відкрито апеляційне провадження у справі № 910/12038/25 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 та на додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 та призначено розгляд справи на 09.04.2026.

04.03.2026 до Північного апеляційного господарського суду від Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому проти доводів апеляційної скарги заперечує та наводить власні на їх спростування, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити у повному обсязі. Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що позивач впродовж усього строку оренди використовував земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, сплачував орендну плату та не допускав порушень умов договору, тому має право на поновлення орендних правовідносин шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки.

09.04.2026 судове засідання не відбулось у зв`язку з перебуванням суддів Тищенко О.В. та Гончарова С.А. у відпустці.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 13.04.2026 розгляд справи призначено на 14.05.2026.

В судовому засіданні 14.05.2026 оголошувалась перерва до 11.06.2026.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу Київської міської ради слід залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/12038/25 залишити без змін, з наступних підстав.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

Як вірно було встановлено Господарським судом міста Києва та перевірено судом апеляційної інстанції, 27.02.2012 між Публічним акціонерним товариством "Завод Укркабель" (первісний орендар) та Київською міською радою (надалі - відповідач, орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки (надалі – договір/договір оренди), який посвідчено 27.02.2012 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим № 222 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 02.03.2012 за № 78-6-00675.

За умовами договору орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:78:130:0016 площею 3992 кв.м по проспекту Московському (проспекту Степана Бандери), 15-а в Оболонському районі міста Києва для організації благоустрою території з влаштуванням гостьової автостоянки (п. 1.1., 2.1. договору).

Строк дії договору 10 (десять) років. Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації (п. 3.1. договору).

27.02.2012 проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки Публічного акціонерного товариства "Завод Укркабель" на земельну ділянку 8000000000:78:130:0016 площею 3992 кв.м по проспекту Московському (проспекту Степана Бандери), 15-а в Оболонському районі міста Києва, що підтверджується інформацією Витягом з Державного реєстру правочинів від 27.02.2012 № 11050319.

02.03.2012 за актом приймання-передачі орендодавець передав, а первісний орендар прийняв в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:78:130:0016 площею 3992 кв.м по проспекту Московському (проспекту Степана Бандери), 15-а в Оболонському районі міста Києва.

07.09.2012 між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." (позивач, орендар) укладено договір про внесення змін до договору, яким первісного орендаря замінено на позивача.

07.09.2012 договір про внесення змін до договору посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. за реєстровим № 765, 766 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 11.09.2012 за № 78-6-00693.

07.09.2012 проведено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." на земельну ділянку 8000000000:78:130:0016 площею 3992 кв.м по проспекту Московському (проспекту Степана Бандери), 15-а в Оболонському районі міста Києва, що підтверджується інформацією Витягом з Державного реєстру правочинів від 07.09.2012 № 11805655.

11.09.2012 за актом приймання-передачі орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:78:130:0016 площею 3992 кв.м по проспекту Московському (проспекту Степана Бандери), 15-а в Оболонському районі міста Києва.

Відповідно до п. 11.6. договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та розмірах, встановлених цим договором.

18.11.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." звернулось до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якого додано, зокрема, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Листом від 07.04.2025 Департаментом земельних ресурсів повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У.", що Департаментом підготовлено та передано до Київської міської ради проект рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки для подальшого розгляду згідно з Регламентом Київської міської ради.

03.05.2022 Київською міською радою підготовлено проект рішення "Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю " Ріал Істейт Ф.К.А.У." договору оренди земельної ділянки від 02.03.2012 за № 78-6-00675", відповідно до якого вирішено поновити на 10 років Товариству з обмеженою відповідальністю " Ріал Істейт Ф.К.А.У." договір оренди земельної ділянки від 02.03.2012 за № 78-6-00675.

Однак, вказане рішення не прийнято Київською міською радою.

З огляду на те, що проект рішення так і не було включено до порядку денного, 19.02.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю " Ріал Істейт Ф.К.А.У." звернулось до Київської міської ради з листом, в якому просило вирішити питання про поновлення договору оренди земельної ділянки від 02.03.2012 за № 78-6-00675.

У відповідь на вказаний лист, 14.03.2024 Київською міською радою повідомлено позивача про те, що проекти рішень розглядаються відповідно до графіка засідань постійних комісій, а проект рішення щодо земельної ділянки перебуває на розгляді.

Позивач зазначає, що після закінчення строку договору оренди не припинив користуватися земельною ділянкою, на якій розташований належний йому на праві власності об`єкт нерухомого майна, сплачував орендну плату за її користування у період з 2015 року по липень 2025 року.

У зв`язку з порушенням Київською міською радою права Товариства з обмеженою відповідальністю " Ріал Істейт Ф.К.А.У." на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач звернувся до суду з даним позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення на той самий строк та на тих самих умовах договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012.

Відповідач проти позовних вимог заперечив, посилаючись на те, що позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди у зв`язку з неналежним виконанням умов договору. Зокрема, відповідач зазначає, що земельна ділянка не використовується, гостьова автостоянка не облаштована, організація благоустрою на території не здійснювалась. Крім того, позивачем не в повному обсязі та несвоєчасно здійснюються орендні платежі, що свідчить про недобросовісну поведінку орендаря за договором оренди.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначаються Законом України "Про оренду землі".

Статтею 1 названого Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Колегія суддів зазначає, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладено у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Як встановлено судом, договір оренди земельної ділянки укладено 27.02.2012, тобто до набрання чинності 16.01.2020 Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" № 340-IX.

Таким чином, до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статті 33 Закону України “Про оренду землі” у редакції, чинній на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 27.02.2012 (правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21).

Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України) є межею законодавчого втручання в приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акту законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.

Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 Цивільного кодексу України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (п. 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення.

Подібні висновки зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 Цивільного кодексу України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб (постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, від 08.08.2021 у справі № 906/1336/19, від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21).

Так, у пункті 3.1. договору визначено, що строк дії договору 10 (десять) років. Договір набуває чинності з моменту його державної реєстрації.

Як встановлено судом, договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що у книзі записів державної реєстрації договорів зроблено запис від 02.03.2012 за № 78-6-00675

Пунктом 11.6. договору визначено, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та розмірах, встановлених цим договором.

Виходячи з положень п. 11.6. договору, орендар повинен повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше 02.12.2021.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що 18.11.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У." звернулось до Київської міської ради з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, до якого додано, зокрема, проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Рішенням від 20.04.2017 № 241/2463 Київської міської ради затверджено Порядок набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, відповідно до п. 3.15 якого приймальня Київради з земельних питань у день надходження заяви на отримання адміністративної послуги або протягом наступного робочого дня формує кадастрову справу, присвоює їй реєстраційний номер та надсилає разом з доданими до неї документами до Департаменту земельних ресурсів для: (1) підготовки висновку щодо надання в установленому законом порядку земельної ділянки відповідно до статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в України"; (2) занесення відповідної інформації до міського земельного кадастру (за необхідності); (3) підготовки проекту рішення Київської міської ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування (у власність) або про відмову у передачі (наданні) земельної ділянки в користування (у власність); (4) підготовки пояснювальної записки до проекту рішення Київської міської ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування (у власність) або про відмову у передачі (наданні) земельної ділянки в користування (у власність). Пояснювальна записка до проекту рішення Київської міської ради обов`язково має містити інформацію щодо: правового статусу земельної ділянки; правового статусу об`єкта нерухомого майна (за наявності); особи заявника та іншу наявну інформацію, що має значення для прийняття рішення Київської міської ради.

Таким чином, саме Департамент земельних ресурсів наділений повноваженнями щодо розгляду заяв (клопотань) зацікавлених осіб щодо надання земельних ділянок в межах міста Києва в оренду і саме він готує відповідний проект рішення за результатами такого розгляду.

Листом від 07.04.2025 Департаментом земельних ресурсів повідомлено Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт Ф.К.А.У.", що Департаментом підготовлено та передано до Київської міської ради проект рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки для подальшого розгляду згідно з Регламентом Київської міської ради.

03.05.2022 Київською міською радою підготовлено проект рішення "Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю " Ріал Істейт Ф.К.А.У." договору оренди земельної ділянки від 02.03.2012 за № 78-6-00675", відповідно до якого вирішено поновити на 10 років Товариству з обмеженою відповідальністю " Ріал Істейт Ф.К.А.У." договір оренди земельної ділянки від 02.03.2012 за № 78-6-00675.

Однак, вказане рішення не прийнято Київською міською радою.

З огляду на те, що проект рішення так і не було включено до порядку денного, 19.02.2024 Товариство з обмеженою відповідальністю " Ріал Істейт Ф.К.А.У." звернулось до Київської міської ради з листом, в якому просило вирішити питання про поновлення договору оренди земельної ділянки від 02.03.2012 за № 78-6-00675.

У відповідь на вказаний лист, 14.03.2024 Київською міською радою повідомлено позивача про те, що проекти рішень розглядаються відповідно до графіка засідань постійних комісій, а проект рішення щодо земельної ділянки перебуває на розгляді.

Відповідно до ст. 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому, добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 Цивільного кодексу України.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Якщо ж власник такого рішення не прийняв, то за змістом статті 3 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі» орган державної влади чи місцевого самоврядування власник зобов`язаний провести з орендарем добросовісні переговори, тобто добросовісно спробувати досягти домовленостей з орендарем: запропонувати, наприклад, конкретний розмір орендної плати, інший строк оренди тощо.

Адже орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має законодавчо передбачене переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, а також право укласти договір оренди на новий строк.

Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Судовий захист в таких випадках передбачено лише для особи, яка належним чином виконувала свої обов`язки за договором та добросовісно використовувала належні їй права, тому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря; водночас і орендар, що належно діяв, не може бути позбавлений можливості реалізації свого права на продовження орендних відносин, передбаченого законом, в тому числі через судовий захист. Інакше передбачене частиною 9 статті 33 Закону України «Про оренду землі» право орендаря оскаржити відмову, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі матиме лише декларативний характер та не призведе до відновлення порушеного права.

За встановлених судом обставин підставним є висновок, що дії Київської міської ради, які полягають у не розгляді проекту рішення "Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю " Ріал Істейт Ф.К.А.У." договору оренди земельної ділянки від 02.03.2012 за № 78-6-00675" очевидно не узгоджуються з зазначеним вище висновком Верховного Суду щодо меж розумної та добросовісної поведінки органу місцевого самоврядування, як представника власника земельної ділянки у спірних правовідносинах.

Оскільки позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а орендодавець знехтував своїм обов`язком розглянути проект рішення "Про поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю " Ріал Істейт Ф.К.А.У." договору оренди земельної ділянки від 02.03.2012 за № 78-6-00675", суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у редакції, викладеній у резолютивній частині судового рішення.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про законність рішення суду першої інстанції про задоволення позову.

Враховуючи вищевикладене, підстав для скасування рішення суду першої інстанції колегія суддів не вбачає.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За таких обставин недостатніми є доводи скаржника про неповне дослідження судом першої інстанції зібраних у справі доказів, саме тільки посилання скаржника на те, що суд не в повному обсязі дослідив докази та не з`ясував дійсні обставини справи, без належного обґрунтування не можуть ставити під сумнів оскаржуване судове рішення. Натомість зміст апеляційної скарги переконливо свідчить про те, що доводи скаржника зводяться здебільшого до посилань на необхідність переоцінки наявних у справі доказів.

На переконання колегії суддів, зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції свідчить про дослідження наявних у справі доказів та встановлення судом обставин, що входять до предмету доказування у цій справі, а доводи скаржника фактично зводяться до незгоди з обставинами, що були встановлені судом при вирішенні спору, до незгоди з оцінкою доказів у справі, а також до незгоди з висновками суду, які покладені в основу оскаржуваного судового рішення у цій справі.

При цьому колегія суддів зазначає, що покладені в основу апеляційної скарги доводи скаржника, фактично дублюють позицію відповідача викладену у відзиві на позовну заяву, яким суд першої інстанції надав належну оцінку при ухвалені оскаржуваного рішення.

Незгода скаржника з рішенням суду першої інстанції або з правовою оцінкою та правовими висновками, які містяться в рішенні, не свідчать про його незаконність.

Перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених судом фактичних обставин справи та в межах наведених у апеляційній скарзі доводів, які стали підставою для відкриття апеляційного провадження, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість апеляційної скарги та про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що позовні вимоги підлягають задоволенню.

Згідно з частиною 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча, пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною, залежно від характеру рішення.

В пункті 53 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федорченко та Лозенко проти України" від 20.09.2012 зазначено, що при оцінці доказів суд керується критерієм доведення "поза розумним сумнівом". Тобто, аргументи сторони мають бути достатньо вагомими, чіткими та узгодженими.

При винесені даної постанови судом апеляційної інстанції були надані вичерпні відповіді на доводи скаржника, з посиланням на норми права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Щодо доводів скаржника в частині оскарження додаткового рішення колегія суддів зазначає наступне.

Зі змісту апеляційної скарги Київської міської ради слідує, що остання не містить жодних аргументів та правового обґрунтування, які є підставою для перегляду та скасування додаткового рішення, отже, враховуючи обставини справи та зміст додаткового рішення, колегія суддів дійшла висновку, що додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги.

Однією з засад здійснення господарського судочинства у відповідності до статті 2 Господарського процесуального кодексу України є рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

У відповідності з пунктом 3 частини 2 статті 129 Конституції України та частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Частиною 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Отже, в задоволенні апеляційної скарги Київської міської ради слід відмовити, а рішення Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/12038/25 залишити без змін.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 та на додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/12038/25 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 10.12.2025 та додаткове рішення Господарського суду міста Києва від 23.12.2025 у справі № 910/12038/25 - залишити без змін.

3. Судовий збір за розгляд апеляційної скарги розподіляється відповідно до ст.ст. 129 та 282 Господарського процесуального кодексу України.

4. Матеріали справи № 910/12038/25 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.

У зв`язку з перебуванням судді Гончарова С.А. у період з 13.06.2026 по 15.06.2026 у відрядженні та у період з 16.06.2026 по 01.07.2026 у відпустці, а також у зв`язку з перебуванням судді Тищенко О.В. у період з 12.06.2026 по 24.06.2026 у відрядженні повний текст постанови складено та підписано 02.07.2026.

Головуючий суддя О.М. Сибіга

Судді С.А. Гончаров

О.В. Тищенко