Постанова від 30 червня 2026 р. у справі №910/2692/25 — Касаційний господарський суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2026 року

м. Київ

cправа № 910/2692/25

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Зуєва В.А. (головуючого), Берднік І.С., Міщенка І.С.

секретаря судового засідання - Дерлі І.І.

за участю представників сторін:

позивача - Перепелицін К.М.

відповідача - Фрідман О.О., Клименко М.С.

третьої особи - не з`явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Дім на Пушкінській"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.04.2026 (у складі колегії суддів: Коробенка Г.П. (головуючого), Кравчука Г.А., Сибіги О.М.) та рішення Господарського суду міста Києва від 27.08.2025 (суддя Андреїшина І.О.)

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дім на Пушкінській"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про стягнення 21 351 230,11 грн

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст та підстави позовних вимог

1.1. 05.03.2025 Київська міська рада (далі - Рада, Позивач) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Дім на Пушкінській" (далі - ТОВ "Дім на Пушкінській", Відповідач, Скаржник) про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельними ділянками: площею 0,5272 га кадастровий номер 8000000000:76:052:0006, по вул. Пушкінській, 33-а, за період з 22.12.2020 (далі - земельна ділянка-1), та земельною ділянкою площею 0,5680 га кадастровий номер 8000000000:76:052:0015, по вул. Пушкінській, 35-А, 35-Б, 37-А, 37-Б, за період з 21.12.2020 (далі - земельна ділянка-2), по день укладення договорів оренди вказаних ділянок, відповідно від 18.07.2024 № 598 та від 18.07.2024 № 599, всього у розмірі 21 351 230,11 грн.

1.2. В обґрунтування позовних вимог Рада посилається на те, що Відповідач як власник об`єктів нерухомого майна користувався земельними ділянками, на яких ці об`єкти розташовані, за відсутності оформленого на те права, не сплачуючи за користування ними коштів у період з 21.12.2020 та 22.12.2020 по 18.07.2024, внаслідок чого без достатньої правової підстави за рахунок власника - територіальної громади міста Києва в особі Ради - набув кошти у вигляді несплаченої орендної плати у розмірі 21 351 230,11 грн, які підлягають поверненню Раді на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.08.2025, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 07.04.2026, позов задоволено повністю, стягнуто з ТОВ "Дім на Пушкінській" на користь Ради безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати за користування земельними ділянками в розмірі 21 351 230,11 грн.

2.2. Ухвалюючи вказані рішення, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що Відповідач, здійснюючи фактичне користування земельною ділянкою-1 та земельною ділянкою-2, без оформлення правовстановлюючих документів на них, а відтак - без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки (територіальної громади міста Києва в особі Ради), фактично зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування земельними ділянками, а тому відповідно до положень статті 1212 Цивільного кодексу України зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Києва в особі Позивача.

2.3. ТОВ "Дім на Пушкінській" не погодилося з такими судовими рішеннями та скористалося правом їх касаційного оскарження.

3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи

3.1. Касаційне провадження у справі відкрито 07.05.2026 на підставі пунктів 3, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та водночас зупинено виконання оскаржуваних постанови та рішення до закінчення їх перегляду в касаційному порядку.

Справу призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні на 03.06.2026. У подальшому у судовому засіданні було оголошено перерву до 01.07.2026.

3.2. У своїй касаційній скарзі Відповідач просить Суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 27.08.2025 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.04.2026 і направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

3.3. Доводами касаційної скарги ТОВ "Дім на Пушкінській" визначило:

- відсутність висновку Верховного Суду щодо комплексного застосування положень пункту 6 частини першої статті 3, статті 1212 Цивільного кодексу України, рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" (зі змінами, внесеними, зокрема, рішенням міської ради від 13.09.2022 № 5449/5490), підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України та статей 116, 123 Земельного кодексу України за обставин, коли земельна ділянка не була передана в користування Відповідачу у зв`язку з бездіяльністю Позивача і внаслідок такої бездіяльності Відповідач не мав можливості скористатися пільгами з орендної плати за землю відповідно до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу ХХ Податкового кодексу України;

- відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" (зі змінами, внесеними, зокрема, рішенням від 13.09.2022 № 5449/5490), в частині визначення розміру безпідставно збережених коштів орендної плати за землю за період з період з 01.03.2022 по 31.05.2022;

- порушення приписів статей 86, 236 та 238 Господарського процесуального кодексу України, а саме ненадання правової оцінки доводам та доказам Відповідача в частині правильності розрахунку суми заявлених до стягнення коштів.

Обґрунтовуючи відсутність висновку Верховного Суду щодо комплексного застосування статей 3, 1212, 1214 Цивільного кодексу України та статті 123 Земельного кодексу України у поєднанні з нормативними актами про пільги (рішення Київради № 5449/5490), Скаржник наголошує на необхідності формування наступного правового висновку: "При визначенні розміру безпідставно збережених коштів (кондикції) за фактичне користування земельною ділянкою, суд має виходити з критерію "звичайних умов", за яких власник отримував би дохід у виді орендної плати. Якщо матеріалами справи встановлено, що власник земельної ділянки (орган місцевого самоврядування) допустив протиправну бездіяльність щодо вчасного оформлення права оренди, розмір безпідставно збережених коштів не може перевищувати суму, яку цей власник отримав би за наявності укладеного договору, з урахуванням усіх діючих у цей період пільг та нульових ставок. Кондикційне зобов`язання за своєю природою є компенсаторним і не може слугувати інструментом отримання власником додаткової вигоди (збагачення), яку він не зміг би отримати за звичайних умов цивільного обороту через встановлені ним самим нормативні обмеження або пільги».

При цьому ТОВ "Дім на Пушкінській" зазначає про неврахування судами правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25.

3.4. У відзиві на касаційну скаргу Рада просить залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

3.5. За результатами ознайомлення з відзивом Київської міської ради ТОВ "Дім на Пушкінській" 01.06.2026 надіслало до Суду заяву, у якій підтримало вимоги своєї касаційної скарги.

3.6. У додаткових поясненнях від 12.06.2026 Рада зазначає про безпідставність тверджень Скаржника щодо недобросовісної поведінки Ради як орендодавця та вказує на нерелевантність обставин цієї справи та справ, на які ТОВ "Дім на Пушкінській" посилається у касаційній скарзі.

3.7. Відповідач у наданих Суду додаткових поясненнях зазначає, що вжив усіх можливих заходів задля укладення з Радою договору оренди спірних земельних ділянок, а не відбулося таке укладення виключно із-за її бездіяльності як орендодавця, що не повинно давати їй (Раді) будь-яких безпідставних переваг, зокрема і отримання коштів за землекористування у період березень-травень 2022 року.

4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

4.1. 11.04.2024 Київська міська рада прийняла рішення № 441/8407 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Дім на Пушкінській" земельних ділянок в оренду для експлуатації та обслуговування майнового комплексу на вул. Пушкінській, 33-а та для експлуатації і обслуговування житлових будинків на вул. Пушкінській, 35-А, 35-Б, 37-А, 37-Б у Шевченківському районі міста Києва".

Вказаним рішенням Відповідачу передано в оренду на 10 років земельну ділянку-1 площею 0,5272 га для експлуатації та обслуговування майнового комплексу по вул. Пушкінській, 33-а та земельну ділянку-2 площею 0,5680 га для експлуатації та обслуговування житлових будинків по вул. Пушкінській, 35-А, 35-Б, З 7-А, 37-Б у із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.04.2020 та 28.01.2014, категорія земель - землі житлової та громадської забудови; землі історико-культурного призначення.

4.2. На підставі цього рішення між Радою та ТОВ "Дім на Пушкінській" було укладено договір оренди земельної ділянки-1 від 18.07.2024 № 598 та договір оренди земельної ділянки-2 від 18.07.2024 № 599.

4.3. Згідно з наявними у справі інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25.02.2025, право оренди за вказаними договорами зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18.07.2024.

4.4. За доводами Позивача, ТОВ "Дім на Пушкінській" не сплачувало орендну плату за користування земельними ділянками з моменту набуття права власності на об`єкти нерухомого майна, що на них розташовані.

4.5. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0001357102024 від 04.06.2024 державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:76:052:0006 площею 0,5272 га за адресою: вул. Пушкінська, 33-а у Шевченківському районі міста Києва, цільове призначення: 03.10 Для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, проведена 22.12.2020 Відділом у Барвінківському районі Головного управління Держгеокадастру у Харківській області на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель від 15.12.2020.

4.6. Як вбачається з наявного у матеріалах справи витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0001357172024 від 04.06.2024 державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:76:052:0015 площею 0,5680 га за адресою: вул. Пушкінська, 35-а, 35-б, 37-а, 37-б у Шевченківському районі міста Києва, цільове призначення: 08.03 Для іншого історико-культурного призначення, проведена 21.12.2020 Відділом у Знам`янському районі Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель від 15.12.2020.

4.7. Згідно з інформаційною довідкою від 03.03.2025 № 415940368 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на земельній ділянці-1 розташований майновий комплекс (літ. А, Б, В) загальною площею 2158,3 кв.м, що перебуває у приватній власності ТОВ "Дім на Пушкінській" на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 15.07.2010 № 1994, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.04.2020, номер відомостей про речове право 36400641.

4.8. З інформаційних довідок від 03.03.2025 №№ 415940547, 415943430, 415943621, 415943765 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що на земельній ділянці-2 розташоване наступне нерухоме майно:

- житловий будинок (літ. "А") загальною площею 2749,3 кв.м, що перебуває у приватній власності ТОВ "Дім на Пушкінській" на підставі договору купівлі- продажу нерухомого майна від 10.06.2010 № 1259, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.04.2020, номер відомостей про речове право 36399202;

- житловий будинок (літ. "Б") загальною площею 2388,3 кв.м, що перебуває у приватній власності ТОВ "Дім на Пушкінській" на підставі договору купівлі- продажу нерухомого майна від 10.06.2010 № 1243, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.04.2020, номер відомостей про речове право 36400086;

- житловий будинок (літ. "А") загальною площею 2662,9 кв.м, що перебуває у приватній власності ТОВ "Дім на Пушкінській" на підставі договору купівлі- продажу від 10.06.2010 № 1251, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 28.01.2014, номер відомостей про речове право 444495;

- житловий будинок (літ. "Б") загальною площею 2177,1 кв.м, що перебуває у приватній власності ТОВ "Дім на Пушкінській" на підставі договору купівлі- продажу нерухомого майна від 10.06.2010 № 1256, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 29.04.2020, номер відомостей про речове право 36398414.

4.9. Позивач зазначає, що з дня набуття права власності на об`єкти нерухомого майна Відповідач, як власник такого майна, став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташовані ці об`єкти, тому саме із цієї дати у Відповідача виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою.

4.10. Враховуючи те, що земельна ділянка-1 сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні статті 79-1 Земельного кодексу України 22.12.2020, Позивач вважає доцільним стягнути з Відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з 22.12.2020 до 18.07.2024.

4.11. З огляду на те, що земельна ділянка-2 сформована та є об`єктом цивільних прав (за вимогами статті 79-1 Земельного кодексу України) з 21.12.2020, Позивач просить стягнути з Відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування нею за період з 21.12.2020 по 18.07.2024.

4.12. Разом з тим Позивач визнає, що ТОВ "Дім на Пушкінській" сплатило за спірні земельні ділянки 5 228 786,81 грн у якості земельного податку (за 2021 рік 1 742 300 грн; за 2022 рік 1 004 982,26 грн; за 2023 рік 1 259 004,55 грн; за січень - липень 2024 року 1 222 500 грн).

4.13. З урахуванням цієї сплати Рада просить стягнути з ТОВ "Дім на Пушкінській" безпідставно збережені кошти за період з 22.12.2020 та з 21.12.2020 до 18.07.2024 за користування земельною ділянкою-1 та земельною ділянкою-2 у сумі 21 351 230,11 грн.

4.14. Заперечуючи проти задоволення позову, Відповідач посилається на те, що Рада в порушення законодавчих норм включила до стягнення період з 01.03.2022 до 31.12.2022, за який плата за землю не нараховується та не сплачується згідно абзацу 1 підпункту 69.14 пункту 69 розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України.

Додатково Відповідач наполягав на застосуванні при здійсненні розрахунків ставки 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

За доводами ТОВ "Дім на Пушкінській", ним ще у 2021 році було вжито всіх передбачених законом та рішеннями Ради заходів задля укладення Договору оренди спірних земельних ділянок, а проект відповідного рішення Ради зареєстрований її профільним структурним підрозділом 18.06.2021.

За доводами Скаржника, наведене свідчить про відсутність підстав для покладення на нього обов`язку сплачувати заявлені Радою до стягнення кошти у повному обсязі.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Відповідно до частини першої статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 Господарського процесуального кодексу України).

5.3. За приписами статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. При цьому одним із способів захисту цивільних прав та інтересів судом є відшкодування збитків та інше відшкодування майнової шкоди.

5.4. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції переглядається в межах доводів касаційної скарги та виключно на підставі наявних у справі та оцінених судами попередніх інстанцій доказів. При цьому самим скаржником у касаційній скарзі з урахуванням принципу диспозитивності визначаються підстава, вимоги та межі касаційного оскарження, а тому тягар доказування наявності підстав для касаційного оскарження, передбачених, зокрема, статтею 287 Господарського процесуального кодексу України (що визначено самим скаржником), покладається на нього. Такі висновки викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 17.01.2023 у справі №910/20309/21, від 01.05.2024 у справі № 910/9635/22, від 20.08.2025 у справі № 910/12093/24, від 11.02.2026 у справі № 911/1229/25.

5.5. З огляду на підстави та предмет позову у цій справі судовий спір виник щодо наявності/відсутності підстав для сплати ТОВ "Дім на Пушкінській" безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельними ділянками у порядку статті 1212 Цивільного кодексу України за визначений Радою у позовній заяві період (з моменту державної реєстрації земельних ділянок як об`єктів цивільного права до оформлення права користування ними на умовах оренди).

5.6. У свою чергу предметом касаційного перегляду є правильність застосування судами попередніх інстанцій права при встановленні наявності/відсутності підстав для стягнення з Відповідача коштів за обставин, доведених сторонами та досліджених судами у частині стягнення з Відповідача таких коштів, зокрема за періоди, за які орендна плата не мала стягуватися у разі укладення між сторонами договору оренди спірних земельних ділянок.

5.7. Дослідивши доводи касаційної скарги Відповідача та підстави ухвалення оскаржуваних судових рішень, колегія суддів зазначає наступне.

5.8. Відповідно до статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події, та зокрема, застосовуються до вимог про витребування майна власником із чужого незаконного володіння.

5.9. Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізуються через право постійного користування або право оренди.

5.10. Частиною першою статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

5.11. Принцип платного використання землі передбачено також статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

В такий спосіб землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату (пункт "в" частини першої статті 96 Земельного кодексу України).

5.12. Водночас згідно зі статтями 122- 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

5.13. Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі".

5.14. Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

5.15. Водночас Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Тобто власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

5.16. В такий спосіб положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

5.17. Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України. Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16 та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17.

5.18. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 зазначив, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

5.19. Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

5.20. Згідно з підпунктом 14.1.147. пункту 14.1. статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

5.21. Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

5.22. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з того, що на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно, що перебуває у власності Відповідача, який фактично користувався зазначеною землею у період з 2014 та 2020 років (момент набуття у власність нерухомого майна) до 17.07.2024 (моменту укладення договору оренди) без належного оформлення речових прав на неї. Однак, як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, Відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки комунальної форми власності, на якій розташоване належне йому нерухоме майно, не сплачував плату за землю, тому суди попередніх інстанцій дійшли висновку про наявність у нього обов`язку щодо внесення плати за фактичне користування земельною ділянкою, на якій знаходяться належні йому нежитлові будівлі.

5.23. Водночас, визначаючи розмір безпідставно збережених Відповідачем коштів, суди попередніх інстанцій відхилили його посилання на наявність на час воєнного стану підстав для застосування пільг, передбачених нормативно-правовими актами, у тому числі і рішенням Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745, в частині застосування нульової ставки орендної плати з 01.03.2022 до 31.05.2022, оскільки ці пільги розповсюджено виключно на коло осіб, які використовували майно на відповідній правовій підставі, однак ТОВ "Дім на Пушкінській" у цьому випадку з початку періоду воєнного стану і до 18.07.2024 користувався земельною ділянкою без належної правової підстави.

5.24. Разом з тим Верховний Суд зазначає, що під час кваліфікації спірних правовідносин суди попередніх інстанцій залишили поза увагою той факт, що проект відповідного рішення Ради зареєстровано її профільним структурним підрозділом ще 18.06.2021, однак ухвалене воно було 11.04.2024, а укладення договору оренди зазначеної земельної ділянки відбулося лише 18.07.2024.

5.25. З огляду на викладене Верховний Суд вважає, що за обставинами цієї справи стягнення безпідставно збережених коштів у вигляді недоотриманої орендної плати за умови несвоєчасного прийняття рішення Ради про передачу Відповідачу в користування на умовах оренди земельних ділянок та, відповідно, не укладення договору оренди з причин, що залежать виключно від Позивача та не залежать від Відповідача, не відповідає принципам справедливості, добросовісності та розумності.

Очевидним є те, що своєчасне прийняття Радою рішення про передачу Відповідачу в користування на умовах оренди землі та своєчасне укладення договору оренди землі надало б можливість землекористувачу (ТОВ "Дім на Пушкінській") не сплачувати орендну плату за цим договором у період активних бойових дій.

5.26. Відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тлумачення як цього пункту, як і в цілому статті 3 Цивільного кодексу України свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії.

Справедливість та добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Принцип добросовісності покладено, зокрема, в основу доктрини venire contra factum proprium, яка спрямована на унеможливлення суперечливої поведінки. Таким чином, дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки та характеризуватися чесністю, відкритістю та повагою до інтересів іншої сторони договору чи відповідного правовідношення. Подібний правовий висновок викладено в постановах Верховного Суду від 01.07.2020 у справі № 686/9834/17-ц, від 28.10.2020 у справі № 372/4029/18, від 09.06.2021 у справі № 948/393/20, від 10.02.2026 у справі № 910/2211/25/.

5.27. Відповідно до частини першої статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Верховенство права - це панування права в суспільстві. Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність, зокрема у закони, які за своїм змістом мають бути проникнуті передусім ідеями соціальної справедливості, свободи, рівності тощо. Одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України. Таке розуміння права не дає підстав для його ототожнення із законом, який іноді може бути й несправедливим, у тому числі обмежувати свободу та рівність особи.

Справедливість - одна з основних засад права, є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальнолюдських вимірів права (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02.11.2004 № 15-рп/2004).

5.28. Тобто при визначенні того, чи підлягають безпідставно набуті грошові кошти до сплати потерпілій особі, слід враховувати, що акти цивільного законодавства і договори мають відповідати змісту загальних засад, зокрема добросовісності.

При цьому відповідно до частини першої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

5.29. Аналіз підпунктів 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX "Перехідні положення" Податкового кодексу України в редакції, чинній з 06.05.2023, свідчить про те, що тимчасово, на період з 01.03.2022 по 31.12.2022, не нараховується та не сплачується плата за землю (орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки, що розташовані, крім іншого, на територіях активних бойових дій та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб-підприємців або юридичних осіб.

Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії, або тимчасово окупованих рф (далі - Перелік), визначається у встановленому Кабінетом Міністрів України порядку. Зазначений Перелік затверджено відповідним наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22.12.2022 № 309, що зареєстрований в Міністерстві юстиції України 23.12.2022 за № 1668/39004.

Зі змісту Переліку вбачається, що у період з 24.02.2022 до 30.04.2022 вся територія міста Києва визнана територією активних бойових дій.

Крім того, відповідно до рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" (зі змінами, внесеними, зокрема, рішенням міської ради від 13.09.2022 № 5449/5490) з 01.03.2022 до 31.05.2022 застосовується ставка орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки) в розмірі 0 %.

5.30. З урахуванням викладеного суди попередніх інстанцій безпідставно відхилили посилання ТОВ "Дім на Пушкінській" на наведені положення законодавчих актів, якими встановлювалися пільги для землекористувачів на час воєнного стану (у тому числі і рішення Ради від 09.12.2021 № 3704/3745 в частині застосування нульової ставки орендної плати з 01.03.2022 до 31.05.2022), з тих мотивів, що пільговий період застосовувався виключно до суб`єктів господарювання, у яких на момент настання цього періоду був укладений та чинний договір оренди земельної ділянки.

Верховний Суд вважає такі висновки передчасними, оскільки суди попередніх інстанцій не врахували особливостей фактичних обставин цієї справи щодо наявності проекту рішення Ради про передачу Відповідачу в користування на умовах оренди спірної земельної ділянки та остаточного ухвалення цього рішення і укладення Договору вже після припинення активних бойових дій у місті Києві та по закінченню обумовленого Податковим кодексом України терміну.

5.31. Окремо Суд звертає увагу, що судами попередніх інстанцій не було встановлено фактів зволікання та/або ухилення Відповідача від укладення Договору оренди з урахуванням наявного проекту рішення Київської міської ради про передачу Відповідачу в користування на умовах оренди земельних ділянок (том 1 а.с. 189), зловживання своїми правами у період до 18.07.2024 тощо.

5.32. Колегія суддів також вважає помилковим посилання суду апеляційної інстанції на правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 27.04.2021 у справі № 922/2378/20, відповідно до пункту 49 якої "З урахуванням системного аналізу змісту пункту 10.1.1. статті 10, підпункту 14.1.147 пункту 14.1 статті 14, статей 40, 41, пункту 265.1.3. статті 265 ПК України та встановлених судами фактичних обставин справи, колегія суддів дійшла висновку, що зазначені норми у подібних правовідносинах слід застосовувати таким чином: "власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) і постійні землекористувачі є платниками земельного податку, а орендарі земель державної та комунальної власності - орендної плати за такі земельні ділянки, однак особа, яка є фактичним користувачем земельної ділянки, не маючи права власності або постійного користування на неї і використовуючи її без укладення договору оренди землі, не підпадає під правове регулювання наведених норм ПК України", оскільки суд касаційної інстанції у вказаній справі № 922/2378/20 виходив з інших обставин, ніж ті, що мають місце у цій справі № 910/2692/25, зокрема спірний період у справі № 922/2378/20 не співпадав з періодом активних бойових дій.

5.33. З огляду на викладене колегія суддів доходить висновку про те, що для правильного вирішення спору, предметом якого є стягнення безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів у період ведення активних бойових дій на відповідній території, у разі виникнення між сторонами правовідносин, пов`язаних з оформленням права користування земельною ділянкою, важливе значення має надання оцінки поведінці учасників таких правовідносин у період, що передував укладенню Договору оренди.

5.34. Верховний Суд звертає увагу, що судами попередніх інстанцій не було надано оцінки доданим до відзива на позовну заяву копії зареєстрованого 18.06.2021 проекту рішення Ради про передачу Відповідачу земельних ділянок в оренду на 10 років (том 1 а.с. 189-190), листам Ради в адресу Відповідача та його представника від 18.06.2021, від 21.07.2021, від 04.10.2021 (том 1 а.с. відповідно 194, 187, 240) про реєстрацію та підтримання цього проекту профільною комісією Ради.

Як наслідок, поза увагою судів залишилися обставини, що вбачаються з вказаних документів, а саме тривале зволікання Ради з прийняттям рішення (11.04.2024 при його реєстрації 18.06.2021) та укладенням Договору оренди (18.07.2024).

5.35. Підпунктами 288.5.1, 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Крім того, згідно з додатком 11 до рішення Київської міської ради від 24.12.2020 № 24/24 "Про бюджет на 2021 рік" визначено мінімальний розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативно грошової оцінки) Код: 02.10 :

- для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (житлове використання) 0,1 %;

- для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (на період будівництва) 3%;

- для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (нежитлове використання) 5 %.

5.36. Аналогічний розмір міститься у додатку 11 до рішення Київської міської ради від 09.12.2021 № 3704/3745 "Про бюджет на 2022 рік".

5.37. Суди попередніх інстанцій, відхиляючи доводи Відповідача про те, що при здійсненні розрахунків Київська міська рада мала застосовувати ставку 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, виходили з того, що ставка орендної плати за 2021 рік визначається відповідно до додатка 11 до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 № 24/24; за 2022 рік - відповідно до рішення Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2022 рік" від 09.12.2021 № 3704/3745, якими передбачено розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки). Однак зазначені висновки судів попередніх інстанцій є передчасними та непереконливими.

5.38. В такий спосіб для стягнення коштів, які Рада як власник земельної ділянки мала б отримати у якості орендної плати у спірних правовідносинах, слід встановити також відсоток, що підлягав застосуванню при визначенні річної орендної плати.

5.39. У постанові від 01.07.2025 у справі № 908/1301/24 Верховний Суд зробив висновок, на незастосуванні якого наголошує Скаржник у касаційній скарзі: "Суди безпідставно не надали належної оцінки доводам відповідача, викладеним у відзиві на позовну заяву, щодо обґрунтованості розрахунку заявлених до стягнення коштів". За доводами Відповідача, у цій справі № 910/2692/25 суди попередніх інстанцій не оцінили його доводи щодо необґрунтованості розрахунку заявлених до стягнення коштів.

5.40. З огляду на викладене Верховний Суд доходить висновку про те, що суди попередніх інстанцій дійшли передчасного висновку про задоволення позову, предметом якого є стягнення безпідставно збережених коштів за фактичне користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів, тому колегія суддів визнає доводи Скаржника про ненадання судами оцінки всім доказам та доводам сторін такими, що знайшли підтвердження.

5.41. Оскільки суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, колегія суддів, з огляду на повноваження, передбачені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, не вправі самостійно встановлювати відповідні обставини.

5.42. Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238, 282 Господарського процесуального кодексу України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів), з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.

5.43. У зв`язку із викладеним та з огляду на підтвердження доводів ТОВ "Дім на Пушкінській", касаційну скаргу необхідно задовольнити, судові рішення скасувати і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні спору. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

6.2. З огляду на викладене колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій всупереч вимогам статей 236, 238, 282 Господарського процесуального кодексу України не надали належної оцінки доводам Відповідача та наведеним у його запереченнях позовних вимог нормам права; на підставі наданих доказів не встановили обставини дотримання сторонами справи принципів справедливості, добросовісності та належного урядування, не здійснили вірну правову кваліфікацію спірних правовідносин.

6.3. В такий спосіб, за результатом касаційного перегляду справи Верховний Суд погоджується з відповідними доводами Скаржника. З огляду на викладене касаційна скарга підлягає задоволенню, а ухвалені у справі судові рішення - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

6.4. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.5. За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

Ураховуючи обмеження, визначені зазначеною статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд позбавлений можливості самостійно усунути допущені судами попередніх інстанцій процесуальні порушення, оскільки оцінка доказів та достовірне з`ясування усіх фактичних обставин виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції, передбачених вказаною статтею процесуального закону.

6.6. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, всебічно, повно, об`єктивно та безсторонньо дослідити наявні у справі докази, встановити усі обставини, що входять до предмета доказування такого позову і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством прийняти відповідне рішення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат не здійснюється.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 314- 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Дім на Пушкінській" задовольнити.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 07.04.2026 та рішення Господарського суду міста Києва від 27.08.2025 у справі № 910/2692/25 скасувати.

3. Справу № 910/2692/25 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Зуєв

Судді І. Берднік

І. Міщенко