Рішення від 28 червня 2026 р. у справі №918/423/26 — Господарський суд Рівненської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

вул. Давидюка Тараса, 26А, м. Рівне, 33013, тел. (0362) 62 03 12, код ЄДРПОУ: 03500111,

e-mail: inbox@rv.arbitr.gov.ua, вебсайт: https://rv.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" червня 2026 р. м. Рівне Справа № 918/423/26

Господарський суд Рівненської області у складі судді О. Андрійчук, за участю секретаря судового засідання О. Гуменюк, розглянувши за правилами загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю - фірми "Тетрамед",

третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Комунальне некомерційне підприємство "Центральна міська лікарня" Рівненської міської ради Рівненської області,

про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути майно та

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю - фірми "Тетрамед"

до Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди нежитлового приміщення,

за участю представників:

від позивача (відповідача за зустрічним позовом): С. Костючок, виписка з ЄДРЮОФОПГФ,

від відповідача (позивача за зустрічним позовом): М. Саранчук, витяг з ЄДРОЮФОПГФ, О.Саранчук, дов. від 07.05.2026,

від третьої особи: О. Огороднік, дов. від 06.02.2026,

представник ТОВ "Орбіта Будпроект": О. Матвіюк, паспорт НОМЕР_1 від 17.05.2001,

УСТАНОВИВ:

У квітні 2026 року Управління комунальною власністю комітету Рівненської міської ради (позивач) звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю - фірми "Тетрамед" (відповідач) про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить територіальній громаді м. Рівного від 22.08.2000 № 32 (зі змінами, внесеними додатковими угодами від 28.02.2003 №1/32, від 29.04.2004 №13/1, від 01.05.2006, додатковими договорами від 30.12.2011, від 28.11.2014, від 15.04.2015 №256-б та від 28.02.2020), укладеного між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю-фірмою «Тетрамед», а також про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю-фірму «Тетрамед» звільнити частину нежитлового приміщення першого поверху (вестибюль) площею 5,7 кв.м та нежитлове приміщення першого поверху площею 15,3 кв.м (згідно з технічним паспортом приміщення частина приміщення № 98 та приміщення № 139) хірургічного корпусу загальною площею 21,0 кв.м, розташованого за адресою: м. Рівне, вул. М. Карнаухова, 25-А, шляхом виселення та передачі за актом прийому-передачі Управлінню комунальної власності виконавчого комітету Рівненської міської ради.

Окрім того, у квітні 2026 року 20.04.2026 від надійшла зустрічна позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю - фірми "Тетрамед" (позивач) до Управління комунальною власністю комітету Рівненської міської ради (відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди нежитлового приміщення № 32 від 22.08.2000.

Стислий виклад позиції позивача, заперечень відповідача, пояснень третьої особи.

Згідно із позовною заявою, 22.08.2000 між Центральною міською лікарнею (правонаступником якої є КНП «Центральна міська лікарня» Рівненської міської ради) та відповідачем укладено договір оренди, відповідно до якого Центральна міська лікарня передала, а відповідач прийняв в орендне користування нежитлове приміщення для аптечного пункту загальною площею 21 кв.м для комерційної діяльності, строк дії якого востаннє продовжено до 14.04.2030. Починаючи з лютого 2022 року, у зв`язку з повномасштабною збройною агресією російської федерації проти України, діяльність КНП «Центральна міська лікарня» Рівненської міської ради зазнала істотних змін, значно зросла кількість пацієнтів, які перебувають на стаціонарному лікуванні, у тому числі поранених військовослужбовців ЗСУ та внутрішньо переміщених осіб. При цьому будівля хірургічного корпусу, в якій розташоване орендоване відповідачем нежитлове приміщення, введена в експлуатацію у 1971 році, а відтак для забезпечення належного надання медичної допомоги гостро потребує реконструкції та модернізації її матеріально-технічна база, приведення її у відповідність до вимог з енергоефективності, безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення. Рішенням виконавчого комітету Рівненської міської ради від 19.08.2024 № 100 затверджено проєкт реконструкції хірургічного корпусу. На засіданні Постійної робочої групи з питань відбору інфраструктурних проєктів Міністерства охорони здоров`я України, яке оформлено протоколом №14 від 04.04.2025, відібрано проєкт КНП «Центральна міська лікарня» Рівненської міської ради щодо реалізації першої та другої черг проєкту щодо реконструкції хірургічного корпусу в частині виконання робіт з будівництва (реконструкції) в рамках проєкту Heal Ukraine. У листопаді 2025 року в Центральній міській лікарні розпочато будівельні роботи в рамках реалізації зазначеного проєкту, який не передбачає можливості подальшого надання в оренду будь-яких приміщень або площ хірургічного корпусу, оскільки всі наявні приміщення корпусу будуть задіяні для надання екстреної та планової медичної допомоги. За таких обставин, на думку позивача, залишення спірного договору в силі призведе до завдання позивачеві шкоди, яка значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на первісних умовах, а користь від виконання спірного договору оренди буде набагато меншою від витрат (матеріальних та нематеріальних), пов`язаних з його подальшим виконанням. При цьому суспільний інтерес, який полягає в забезпеченні ефективного функціонування комунального закладу охорони здоров`я та наданні якісної, своєчасної медичної допомоги військовослужбовцям і цивільному населенню, є істотно значущішим і має безумовний пріоритет над приватним економічним інтересом орендаря, оскільки стосується захисту життя та здоров`я людини. Ураховуючи викладене, позивач вважає, що договір оренди підлягає розірванню в судовому порядку на підставі статті 652 ЦК України у зв`язку з істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при його укладенні.

У матеріально-правове обґрунтування заявлених позовних вимог посилається на статті 651, 652 ЦК України, статтю 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

08.04.2026 від третьої особи надійшли письмові пояснення, відповідно до яких на момент укладення та пролонгації спірного договору оренди, його метою було використання незадіяних на той час в діяльності медичного закладу площ шляхом надання їх іншим особам для господарської діяльності та отримання від цього грошових коштів Однак з 2022 року діяльність Центральної міської лікарні здійснюється в умовах різкого зростання навантаження, пов`язаного з лікуванням поранених військовослужбовців, внутрішньо переміщених осіб та збільшенням загальної кількості пацієнтів. Так, в період 2022 - 2025 роки кількість пролікованих в лікарні пацієнтів зросла з 18 393 осіб за рік до 29 174 осіб за рік. За таких обставин кожен квадратний метр площі медичного закладу набуває критичного значення для забезпечення безперервного та належного лікувального процесу. Спірне нежитлове приміщення розташоване у хірургічному корпусі лікарні та є частиною інфраструктури, яка безпосередньо задіяна у забезпеченні надання медичної допомоги. Створення сучасного відділення екстреної медичної допомоги, з дотриманням вимог діючого законодавства, зокрема нормативів щодо функціонування відділення екстреної (невідкладної) медичної допомоги, вимагає повного задіяння всього першого поверху будівлі хірургічного корпусу для розміщення структурних підрозділів такого відділення, що виключає можливість подальшого надання в оренду будь-яких приміщень або площ хірургічного корпусу.

17.04.2026 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, згідно з яким істотною зміною обставин позивач, який є орендодавцем, вважає те, що він не міг передбачити повномасштабне вторгнення та необхідність проведення реконструкції. Однак, враховуючи той факт, що будівля хірургічного корпусу, в якій розташовані орендовані приміщення, введена в експлуатацію у 1971 році, на момент укладення договору оренди позивач усвідомлював можливість настання надзвичайних обставин, у тому числі необхідність проведення реконструкції та модернізації, але погодив всі істотні умови, підписавши договір, і прийняв на себе ризик настання таких обставин по відношенню до себе. Ті ж доводи стосуються і повномасштабного вторгнення, адже війна почалась у 2014 році, додаткову угоду до договору оренди зі строком дії до 2030 року підписано орендодавцем у 2020 році. З проекту, наданого позивачем суду, вбачається розміщення в орендованому приміщенні гардеробу. Натомість в ДБН В.2.2-10:2022 відсутнє посилання на можливість розміщення гардеробу на першому поверсі хірургічного корпусу у відділенні екстреної медичної допомоги. Зі змісту позовної заяви і доказів, долучених на підтвердження вимог позивача, не вбачається обґрунтованої потреби орендодавця в орендованих відповідачем площах, адже розміщення гардеробу не може бути суспільно необхіднішим за розміщення аптечного пункту у закладі охорони здоров`я. Окрім того, відповідно до наданого позивачем проєкту орендоване приміщення не змінюється після реконструкції ні щодо площі, ні щодо будівельних параметрів. З позовних матеріалів не вбачається, що позивачем вчинялись дії, спрямовані на усунення причин після виникнення (як йдеться у позовній заяві) істотної зміни обставин в частині пошуку необхідних площ (приміщень) для розміщення аптечного пункту або гардеробу, зокрема шляхом звернення до проєктної організації, органів влади з метою вирішення цього питання. Також матеріалами справи не доведено в чому полягала гостра необхідність розміщення гардеробу саме в приміщенні, яке орендується відповідачем. Також у договорі оренди не передбачено положень, за якими ризик зміни обставин несе орендар. Укладаючи договір оренди, сторони переслідували відповідні інтереси. Так, майновий інтерес позивача (орендодавця) полягав в отриманні орендної плати, яка надходила орендодавцю відповідно до умов договору оренди. Договір виконувався, орендовані приміщення використовувались орендарем за цільовим призначенням, відтак, яким чином нівелюються інтереси саме орендодавця за укладеним договором оренди, не відомо. У свою чергу, інтерес відповідача (орендаря) полягає в організації медикаментозного забезпечення населення, працевлаштування працівників, отримання прибутку, сплаті податків відповідно до мети створення та статутних завдань. Матеріали справи не містять конкретних обґрунтувань, в чому полягає зменшення майнового інтересу позивача у разі виконання договору при змінених обставинах та/або зміни майнового інтересу відповідача при цих же умовах порівняно з співвідношенням майнових інтересів сторін, що існували при укладенні спірного договору, а також наявність причинно-наслідкового зв`язку між зміною обставин та неотриманням позивачем того, на що він розраховував при укладенні договору. Звертаючись до суду з позовом про розірвання договору оренди з наведених у позовній заяві підстав, позивач обрав такий спосіб захисту, який порушує співвідношення майнових інтересів сторін. Вимога позивача про дострокове розірвання договору оренди є по суті спробою позбавити відповідача належного права власності, що в цьому випадку включає правомірні очікування та законні сподівання від орендованого нерухомого майна в строк до 14.04.2030. Щодо вимоги позивача про зобов`язання повернути майно, то вона є необґрунтованою, а факти, викладені позивачем, не відповідають дійсним обставинам справи, оскільки орендоване приміщення звільнене відповідачем для проведення реконструкції, тощо. Ураховуючи викладене, відповідач просить суд у задоволенні позовних вимог відмовити.

24.04.2026 від позивача надійшла відповідь на відзив, відповідно до якої реконструкція хірургічного корпусу в першу чергу необхідна для лікування пацієнтів, у тому числі поранених військовослужбовців ЗСУ та внутрішньо переміщених осіб, кількість яких з початку повномасштабного вторгнення почала різко зростати. Позивач не міг передбачити різке зростання пацієнтів через повномасштабну збройну агресію російської федерації проти України, гуманітарну кризу, спричинену цим, а відтак і критичну необхідність в переоблаштуванні приміщень лікарняного закладу під суттєво збільшений рівень навантаження та відповідно до нових вимог законодавця. Внаслідок зазначеної істотної зміни обставин подальше виконання спірного договору оренди буде обтяжливим для позивача, оскільки останній буде змушений фінансувати добудову додаткових площ, що потребуватиме значних матеріальних коштів, при цьому фінансування добудови додаткових площ є для позивача більш обтяжливим, ніж розірвання договору оренди та облаштування під потреби закладу вже існуючих приміщень. Заклад охорони здоров`я самостійно визначає обсяги, склад і розміщення об`єктів, що підлягають проєктуванню, відповідно до медичного завдання, державних будівельних норм та чинного законодавства України. Проєктна документація є затвердженою та відповідає всім законодавчим вимогам. Щодо вимоги про повернення орендованого майна, то майно вважається поверненим орендодавцю (або за вказівкою орендодавця балансоутримувачу) з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі, який може бути складеним та підписаним протягом трьох робочих днів з дня підписання угоди про припинення договору оренди.

24.04.2026 від третьої особи надійшли письмові пояснення на відзив, згідно з якими відсутня об`єктивна можливість подальшого надання в оренду будь-яких приміщень хірургічного корпусу, оскільки: усі приміщення першого поверху передбачені під відділення екстреної медичної допомоги; збереження орендних відносин потребувало б зміни проєктних рішень або добудови додаткових площ; такі дії призвели б до невиправданих витрат бюджетних коштів та ускладнення реалізації затвердженого проєкту; збереження дії договору оренди створює реальну перешкоду для виконання державних та міжнародних програм у сфері охорони здоров`я та створює ризики зриву строків реалізації міжнародних зобов`язань України. Наведені обставини свідчать про наявність істотної зміни обставин у розумінні статті 652 ЦК України. Такі зміни є об`єктивними, непередбачуваними на момент укладення договору та такими, що не можуть бути усунуті сторонами. Щодо розміщення гардеробу на першому поверсі реконструйованого приміщення лікарня, то остання є громадською будівлею, а відтак з метою забезпечення належного санітарно-гігієнічного та протиепідемічного режиму, зокрема мінімізації ризику занесення та поширення інфекційних агентів через верхній одяг відвідувачів і пацієнтів, обґрунтовано передбачено розміщення гардеробу у вхідній зоні відділення екстреної медичної допомоги. Стосовно твердження відповідача про необхідність розміщення аптечного пункту в закладах охорони здоров`я, то останнє не ґрунтується на вимогах чинного законодавства, оскільки жодних приписів, які б встановлювали обов`язковість розміщення аптечних пунктів у закладах охорони здоров`я немає.

28.04.2026 від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, за якими підписуючи договір на 10 років у 2020 році, позивач мав усвідомлювати стратегію розвитку комунального закладу. Окрім того, саме по собі введення воєнного стану не є автоматичною підставою для розірвання господарських договорів. Позивач має довести, як саме війна заважає виконанню договору оренди площі 21 кв.м. Відповідач також зазначає, що на момент підписання додаткового договору в лютому 2020 року тривала пандемія COVID-19, що також викликала навантаження на лікарні. За таких обставин позивач мав діяти як «розумний та обачний» управлінець, передбачаючи конкретні наслідки. При цьому зростання кількості хворих потребує посилення медикаментозного забезпечення. Аптечний пункт у лікарні - це частина інфраструктури, яка забезпечує пацієнтів ліками, отже функціонування аптеки відповідає інтересам пацієнтів. Окрім того, реконструкція є тимчасовим процесом, після закінчення робіт (грудень 2026 року) зникає сама «зміна обставин». Отже, відсутня безповоротність обставин, яка б вимагала саме розірвання договору, що діє до 2030 року. Тимчасова неможливість використання майна через проведення реконструкції є підставою для призупинення нарахувань, а не для припинення договірних відносин, що існують понад 25 років. Підсумовуючи викладене, відповідач стверджує, що позивач не надав суду доказів того, що: станом на день подання позовної заяви відповідач займає орендовані приміщення та проводить в них господарську діяльність; аптечний пункт не може бути інтегрований у оновлений хірургічний корпус; соціальна цінність гардеробу вища за соціальну цінність аптеки, яка здійснює медикаментозне забезпечення пацієнтів лікарні більше 25 років; розірвання договору з відповідачем є єдиним економічно обґрунтованим шляхом.

28.04.2026 від відповідача надійшли заперечення на письмові пояснення третьої особи, за якими розміщення гардеробу у вхідній зоні відділення екстреної (невідкладної) медичної допомоги не передбачено вимогами чинного законодавства. З наданого позивачем та третьою особою затвердженого проєкту реконструкції не вбачається зміни площі та параметрів приміщення, що орендується, відтак відсутні будь-які технічні перешкоди для повернення орендаря на об`єкт після завершення робіт. Третьою особою не надано суду вихідних даних на проєктування (медичне завдання), які мають фундаментальне значення для вирішення вказаного спору, адже якщо лікарня (балансоутримувач) сама вирішила замінити аптеку на гардероб у медичному завданні, то це свідома дія лікарні, а не «істотна зміна обставин», яку неможливо було передбачити. Окрім того, на сайті PROZORRO у відкритих даних є інформація про закупівлі послуг, зокрема: послуги з інженерного проєктування та коригування проєктної документації по об`єкту: «Реконструкція хірургічного корпусу під хірургічний корпус з відділенням екстреної медичної допомоги комунального некомерційного підприємства «ЦЕНТРАЛЬНА МІСЬКА ЛІКАРНЯ» Рівненської міської ради», що повністю спростовує твердження позивача про неможливість змін в проєктній документації після її затвердження, зокрема в частині розміщення аптеки, тощо.

07.05.2026 від третьої особи надійшли письмові пояснення, відповідно до яких з метою забезпечення належного санітарно-гігієнічного та протиепідемічного режиму у закладі охорони здоров`я (зокрема, недопущення поширення пилу та патогенів у «чисті» зони), розміщення гардеробу у проєкті реконструкції хірургічного корпусу передбачено безпосередньо при вході на першому поверсі будівлі хірургічного корпусу. Згідно з робочим проєктом доступ до підвального поверху здійснюється через приміщення № 34 та № 32 (сходові клітки), які розташовані в загальномедичній зоні відділення, де знаходяться операційні та маніпуляційні приміщення. Розміщення гардеробу в такій зоні об`єктивно унеможливлює дотримання як протипожежних, так і санітарно-гігієнічних вимог. При цьому чинне законодавство не покладає на балансоутримувача (заклад охорони здоров`я) обов`язку передбачати у проєктній документації реконструкції будівлі площі для передачі в оренду суб`єктам господарювання. Отже, при розробленні проєкту реконструкції відповідні площі не планувалися, а розрахунки вартості їх створення не здійснювалися. Водночас, навіть умовна оцінка вартості створення аналогічних приміщень свідчить про економічну недоцільність збереження орендних відносин. Так, з урахуванням орієнтовних показників вартості будівництва 1 кв.м, які щорічно визначаються Міністерством розвитку громад та територій України (за відсутності спеціалізованих показників для об`єктів охорони здоров`я), вартість будівництва приміщень, тотожних тим, що перебувають в оренді, становила б близько 500 000 грн, що є невиправданими витратами бюджетних коштів. При цьому доводи відповідача щодо можливих втрат бюджету у вигляді недоотримання орендної плати та податкових надходжень не спростовують основної та визначальної обставини - відсутності у позивача правових та фактичних можливостей надалі передавати спірні приміщення в оренду у зв`язку з їх використанням для забезпечення основної діяльності закладу охорони здоров`я. Щодо посилання відповідача на наявність у відкритих даних інформації про коригування затвердженої проєктно-кошторисної документації, то зазначені коригування не передбачають перепланування або зміни призначень приміщень, визначених проєктом реконструкції, а стосуються збільшення потужності електромереж внутрішнього електрозабезпечення.

07.05.2026 від відповідача надішли додаткові пояснення, згідно з якими ні позивачем, ні третьою особою не доведено факту того, що вони не могли усунути перешкоди в користуванні орендованим приміщенням при всій належній турботливості та обачності, оскільки проведення реконструкції є результатом адміністративного та договірного регулювання, випливає із суті договірних правовідносин та не є наслідком форс-мажорних чи надзвичайних подій. Згідно з вимогами добросовісності виконання зобов`язань кожна зі сторін договору повинна вживати заходів для досягнення мети зобов`язання; вчиняти дії, направлені на полегшення виконання зобов`язання та уникати вчинення дій, які можуть обтяжити виконання зобов`язанням чи взагалі унеможливити його; не допускати порушення прав іншої сторони тощо. Тобто сторони мають докладати усіх зусиль для належного виконання договірного зобов`язання. Усупереч викладеному, третьою особою в додаткових поясненнях зазначено, що при розробленні проєкту реконструкції відповідні площі не планувалися, а розрахунки вартості їх створення не здійснювалися. Отже, якщо лікарня (балансоутримувач) сама вирішила замінити аптеку на гардероб у проєкті реконструкції, то це свідома дія лікарні, а не «істотна зміна обставин», яку неможливо було передбачити.

15.05.2026 від третьої особи надійшли додаткові пояснення, відповідно до яких Центральна міська лікарня є одним із ключових багатопрофільних закладів охорони здоров`я регіону, який забезпечує цілодобове надання екстреної та спеціалізованої медичної допомоги значній кількості населення. Після початку повномасштабної агресії російської федерації заклад зазнав істотного збільшення навантаження, пов`язаного з наданням невідкладної допомоги постраждалим внаслідок воєнних дій, лікуванням внутрішньо переміщених осіб, наданням допомоги пораненим військовослужбовцям, а відтак збільшення кількості ургентних пацієнтів та необхідністю забезпечення безперервної роботи медичної системи в умовах воєнного стану. І саме приймальне відділення закладу стало першим і найбільш навантаженим структурним підрозділом лікарні, через який проходить основний потік пацієнтів у критичних станах. При цьому існуюча інфраструктура відділення сформована відповідно до застарілих підходів, в тому числі до організації ургентної допомоги та фактично не відповідає сучасним вимогам до стандартів організації екстреної медичної допомоги, зокрема щодо маршрутизації пацієнтів, доступності для маломобільних груп населення, забезпечення швидкого доступу до діагностики та операційних втручань, проведення реанімаційних заходів, належного функціонування закладу в умовах масового надходження пацієнтів. В умовах війни такі недоліки створюють реальні ризики для своєчасного надання медичної допомоги та безпосередньо впливають на показники виживання пацієнтів. Тобто, проєкт реконструкції хірургічного корпусу під відділення екстреної медичної допомоги спрямований не на косметичне оновлення приміщень закладу чи просто змін їх призначень, а фактично на створення сучасного повноцінного відділення екстреної медичної допомоги, яке відповідатиме державним стандартам, забезпечуватиме належну маршрутизацію пацієнтів, швидке реагування на критичні стани та можливість цілодобового надання високоспеціалізованої медичної допомоги. Третя особа також наголошує, що реалізація зазначеного проєкту має визначальне значення для забезпечення інтересів територіальної громади м. Рівного та прилеглих громад Рівненської області, оскільки в умовах війни забезпечення належного функціонування закладів охорони здоров`я є питанням не лише розвитку громади, а й питанням захисту життя та безпеки населення, тобто становить безумовний суспільний інтерес. При цьому припинення функціонування комерційного аптечного пункту на території відділення екстреної медичної допомоги в будівлі хірургічного корпусу лікарні жодним чином не суперечить інтересам пацієнтів закладу, оскільки необхідні лікарські засоби в рамках надання екстреної та спеціалізованої медичної допомоги пацієнти отримують від медзакладі в рамках відповідного лікування.

01.06.2026 від відповідача надійшли додаткові пояснення, згдіно з якими відповідач є учасником державної програми «Доступні ліки» і займається ліцензованою діяльністю із медикаментозного забезпечення населення лікарні через аптечний пункт, тобто має соціально значущу господарську діяльність у сфері охорони здоров`я, а не просто «комерційну» діяльність у загальному розумінні. Відповідач протягом більш ніж 30 років наповнює державний бюджет України та місцевий бюджет м. Рівного значними коштами, забезпечуючи робочі місця та здійснюючи медикаментозне забезпечення населення м. Рівне якісними ліками за доступними цінами, у тому числі за державними програмами. Програма медичних гарантій та фінансування НСЗУ покриває лікарські засоби, що забезпечуються в рамках конкретних медичних послуг, тобто стаціонарного лікування чи окремих амбулаторних пакетів. Лікарня має право закуповувати за державні кошти лише ті ліки, які внесені до Нацпереліку. При цьому значна кількість категорій, зокрема амбулаторні пацієнти, відвідувачі закладу, особи, які проводять лікування, мають потребу в лікарських засобах, які не охоплені програмою медичних гарантій. На комерційно-рецептурний відпуск поза державними програмами припадає левова частка ринку ліків - понад 75– 80%. Тобто понад 70% усіх рецептурних препаратів пацієнти купують за власні кошти поза межами реімбурсації (державного відшкодування). Аптечний пункт відповідача розташований в хірургічному корпусі поруч з відділенням екстреної медичної допомоги, він забезпечує безперешкодний та зручний доступ до лікарських засобів на території медичного закладу, що є суттєвим для людей похилого віку, маломобільних пацієнтів та осіб у важкому стані, яким проблематично шукати аптеку поза межами лікарні. З позовних матеріалів не вбачається, що лікарнею або позивачем вчинялись дії, спрямовані на усунення причин після виникнення істотної зміни обставин в частині пошуку необхідних площ (приміщень) для розміщення аптечного пункту або гардеробу, зокрема шляхом звернення до проєктної організації з метою вирішення цього питання. Разом з тим, реконструкція є тимчасовим процесом. По закінченню робіт (грудень 2026 року) зникає сама «зміна обставин». Отже, відсутня безповоротність обставин, яка б вимагала саме розірвання договору, що діє до 2030 року. Відповідач також зазанчає, що позивачем за первісним позовом та третьою особою не доведено наявності істотної зміни обставин (об`єктивних, непередбачуваних та незалежних від волі сторін подій) та наявності передбачених частиною другою статті 652 Цивільного кодексу України обов`язкових умов у їх сукупності, що виключає можливість застосування до спірних правовідносин вказаної статті та розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин.

12.06.2026 від третьої особи надійшли письмові пояснення, за якими твердження відповідача про те, що лікарня має право закуповувати лише ті ліки, які включені до Національного переліку основних лікарських засобів, не відповідає дійсності. Національний перелік основних лікарських засобів в Україні ґрунтується на Базовому переліку основних лікарських засобів, рекомендованих Всесвітньою організацією охорони здоров`я, до нього включені якісні, ефективні, безпечні та економічно доцільні лікарські засоби, необхідні для забезпечення надання медичної допомоги. Третя особа також зазначає, що на момент пролонгації договору оренди медичний заклад не мав об`єктивної можливості передбачити ані масштаби майбутнього вторгнення, ані обсяг викликаних ним змін у функціонуванні закладів охорони здоров`я. Вимагати від медичного закладу завчасного планування діяльності з урахуванням наслідків події такого масштабу означало б покладати на нього обов`язок прогнозувати надзвичайні обставини, характер та наслідки яких не могли бути достовірно визначені заздалегідь. Окрім того, третя особа зазначає, що станом на час розгляду справи у будівлях та спорудах медичного закладу відсутні вільні площі, які можуть бути передані в оренду відповідно до вимог чинного законодавства. Відтак наразі відсутня можливість запропонувати відповідачу інше приміщення взамін спірного. Разом з тим, у разі появи вільних площ у майбутньому відповідач не позбавлений права на загальних підставах та в порядку, визначеному законодавством про оренду державного та комунального майна, взяти участь у процедурі отримання такого майна в оренду.

15.06.2026 від позивача надійшли додаткові пояснення, відповідно до яких посилання відповідача на соціальну значущість діяльності аптечного пункту та участь у програмі «Доступні ліки» не спростовують наявності підстав для розірвання договору оренди відповідно до статті 652 ЦК України, адже предметом вказаного спору є розірвання договору оренди внаслідок істотної зміни обставин. Окрім того, приміщення було передано в оренду як вільна площа комунальної власності, яка не була задіяна в основній діяльності закладу охорони здоров`я. Реконструкція хірургічного корпусу здійснюється на підставі затвердженої проєктної документації та спрямована на забезпечення належного функціонування закладу охорони здоров`я відповідно до нормативних вимог, а не на припинення орендних правовідносин з відповідачем. Посилання відповідача на нібито тимчасовий характер реконструкції є помилковим, оскільки за змістом затвердженої проєктної документації спірне приміщення після завершення реконструкції не зберігається як об`єкт оренди та не передбачається для подальшого господарського використання будь-яким орендарем. Також посилання відповідача на належне виконання ним умов договору оренди не має відповідного правового значення для вирішення цього спору, оскільки підставою позову є не порушення договірних зобов`язань, а істотна зміна обставин у розумінні статті 652 ЦК України. При цьому позивач зазначає, що закладі охорон здоров`я відсутні вільні площі, які можуть бути передані в оренду. За таких обставин відсутня об`єктивна можливість запропонувати відповідачу альтернативне приміщення для отримання останнім в оренду у встановленому порядку з метою розміщення аптечного пункту. Окрім того, дії позивача у межах реалізації проєкту реконструкції є послідовними та однаковими щодо всіх орендарів (ТОВ «Тетрамеда», ФОП Слободюка С.Б. та ФОП Нестерова О.В.), орендовані приміщення яких знаходилися на першому поверсі хірургічного корпусу лікарні, і не містять ознак вибіркового підходу чи дискримінації. Зокрема, договір оренди з ФОП Слободюком С.Б. був припинений достроково на підставі заяви останнього, щодо ФОП Нестерова О.В. вживаються заходи з припинення орендних правовідносин у судовому порядку.

Окрім того, 17.04.2026 від відповідача надійшла зустрічна позовна заява, згідно з якою орендар не погоджується з вимогою про розірвання договору та вважає за необхідне подати зустрічний позов про внесення змін до договору шляхом укладення додаткової угоди, оскільки розірвання договору суперечить суспільним інтересам та завдасть орендарю шкоди, що значно перевищує затрати на виконання зміненого договору оренди. Як зазначає позивач за зустрічною позовною заявою, він звернувся до третьої особи з проханням призупинити нарахування орендної плати та платежів за комунальні послуги на весь період проведення реконструкції до моменту фактичного повернення приміщення орендарю, а також заперечив проти дострокового припинення (розірвання) договору оренди, оскільки необхідність проведення реконструкції є тимчасовою обставиною. Розірвання договору оренди, на думку позивача за зустрічною позовною заявою, суперечить суспільним інтересам, адже призведе до припинення діяльності аптечного пункту, який функціонував понад 25 років та здійснював медикаментозне забезпечення пацієнтів лікарні. Крім того, аптечний пункт забезпечував робочі місця, надходження податків та зборів до бюджетів, орендної плати та комунальних платежів. Зміна умов договору відповідає суспільним інтересам, адже дозволить: оптимізувати забезпечення лікарськими препаратами та медичними засобами пацієнтів лікарні за доступними цінами, що особливо актуально в хірургічному відділенні та відділенні екстреної медичної допомоги; зберегти робочі місця; забезпечити надходження до бюджетів та додаткових коштів на розвиток та функціонування лікарні. Ураховуючи викладене, орендар звернувся до суду з зустрічним позовом про внесення змін до договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору з дня набрання законної сили рішенням суду, в редакцій, викладеній у зустрічній позовній заяві.

07.05.2026 від відповідача за зустрічною позовною заявою надійшов відзив на зустрічну позовну заяву, відповідно до якого запропонована вимога про укладення додаткової угоди не підлягає задоволенню, оскільки позиція орендодавця (викладена у первісному позові) полягає у припиненні договірних відносин шляхом розірвання договору, а не у їх продовженні чи тимчасовому зупиненні. Окремо відповідач за зустрічною позовною заявою зауважує, що твердження позивача за зустрічним позовом щодо неможливості виконання цілей проєкту щодо реконструкції хірургічного корпусу для медикаментозного забезпечення пацієнтів при наданні хірургічної та невідкладної допомоги без функціонування аптечного пункту є безпідставним, оскільки у межах програми медичних гарантій держава гарантує громадянам, іноземцям, особам без громадянства, які постійно проживають на території України, та особам, яких визнано біженцями або особами, які потребують додаткового захисту, повну оплату за рахунок коштів Державного бюджету України необхідних їм медичних послуг та лікарських засобів, пов`язаних з наданням: екстреної медичної допомоги; спеціалізованої медичної допомоги. Отже, забезпечення пацієнтів лікарськими засобами при наданні екстреної та спеціалізованої медичної допомоги є обов`язком закладу охорони здоров`я в межах державних гарантій, а не функцією окремого суб`єкта господарювання, який здійснює свою комерційну діяльність на підставі договору оренди в закладі охорони здоров`я.

07.05.2026 від позивача за зустрічною позовною заявою надійшла відповідь на відзив, у якій зазначається, що відсутність підписаного акту є наслідком ухилення самого орендодавця від його оформлення. Жодного доказу на підтвердження факту зайняття орендованого приміщення відповідачем та третьою особою за зустрічним позовом суду не надано. Разом з тим, твердження відповідача за зустрічним позовом про те, що майно не було передане, нівелюються самим фактом ведення реконструкції. Окрім того, законодавством прямо передбачено ситуацію, коли через реконструкцію використання об`єкта неможливе, що має наслідком внесення змін до договору (призупинення нарахування плати), а не його розірвання. Відповідач за зустрічним позовом ігнорує спеціальний порядок регулювання оренди комунального майна, намагаючись застосувати загальну норму про розірвання там, де закон передбачає збереження правовідносин із зміною умов. Щодо забезпечення лікарськими засобами за рахунок бюджетних коштів, то держава не забезпечує пацієнтів ліками поза Національного переліку основних лікарських засобів. Отже, програма медичних гарантій покриває лише обмежений перелік препаратів. Разом з тим, сучасна медицина (особливо хірургія та екстрена медична допомога) часто потребує новітніх препаратів, дорожчих антибіотиків чи комбінованих засобів, яких немає в Нацпереліку. Лікарня не має права їх купувати за державні кошти, тому пацієнти купують їх самі в аптечних закладах за призначенням лікаря. Якщо аптечний пункт припинить своє функціонування, сотні пацієнтів (у тому числі військові та ВПО) втратять точку отримання ліків за державною програмою безпосередньо за місцем лікування. Ураховуючи наведене, зміна умов договору шляхом укладення додаткової угоди (а не його розірвання) повною мірою відповідає суспільним інтересам, оскільки забезпечує баланс між необхідністю модернізації лікарні та правом громади на доступне медикаментозне забезпечення. Натомість, розірвання договору призведе до знищення стабільної медичної інфраструктури, втрати робочих місць та податкових надходжень, що за наявності альтернативного шляху є проявом неефективного управління майном громади. Окрім того, орендар займає мізерну частку загальної площі корпусу, а саме 3/1000, тому твердження, що розірвання договору на таку площу врятує бюджет проєкту реконструкції цілого корпусу, є неспівмірним та нелогічним. Як вбачається з матеріалів справи, балансоутримувач у своєму листі від 28.11.2025 прямо вказав, що не заперечує проти укладення додаткових угод. Це доводить, що перебування орендаря в приміщенні після реконструкції не заважає діяльності оновленого відділення. Розірвання договору, за умови відсутності порушень з боку орендаря та наявності погодження балансоутримувача на «тимчасове призупинення», свідчить про спробу орендодавця використати факт реконструкції як штучний привід для припинення оренди, що суперечить принципу добросовісності.

Процесуальні рішення, заяви і клопотання сторін та результати їх розгляду.

Ухвалою суду від 03.04.2026 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження, судове засідання для розгляду справи по суті призначене на 11.05.2026. Цією ж ухвалою залучено до участі у справі в якості третьої особи на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, Комунальне некомерційне підприємство "Центральна міська лікарня" Рівненської міської ради Рівненської області.

20.04.2026 від відповідача надійшла зустрічна позовна заява, у якій позивач за зустрічним позовом просить суд визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди нежитлового приміщення № 32 від 22.08.2000.

Ухвалою суду від 22.04.2026 прийнято зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю - фірми "Тетрамед" до Управління комунальною власністю комітету Рівненської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди нежитлового приміщення № 32 від 22.08.2000 до спільного розгляду з первісним позовом у справі № 918/423/26 за правилами загального позовного провадження, вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом, підготовче засідання у справі призначене на 11.05.2026.

Ухвалою суду від 11.05.2026 підготовче засідання призначене на 18.05.2026.

У судовому засіданні 18.05.2026 оголошено перерву на 15.06.2026.

Ухвалою суду від 15.06.2026 закрито підготовче провадження, призначено справу до судового розгляду по суті на 29.06.2026, викликано в судове засідання, що відбудеться 29.06.2026, уповноваженого представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Орбіта Будпроект", зокрема головного інженера товариства В. Алексієвця, для дачі пояснень з питань, що стосуються обставин справи.

У судовому засіданні 29.06.2026 оголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення.

Дослідивши матеріали справи в їх сукупності та взаємозв`язку, оцінивши надані докази, суд установив таке.

Фактичні обставини справи та зміст спірних правовідносин.

Відповідач зареєстрований виконавчим комітетом Рівненської міської ради 20.09.1995, функціонує на підставі ліцензій і більше 30 років здійснює медикаментозне забезпечення населення Рівненщини.

22.08.2000 між Центральною міською лікарнею (правонаступником якої є КНП «Центральна міська лікарня» Рівненської міської ради) (третя особа, орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено договір №32 оренди нежитлового приміщення (договір оренди), відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в орендне користування нежитлове приміщення для аптечного пункту по вул. Мірющенка, 25-А загальною площею 21 кв.м для комерційної діяльності згідно з додатком № 3 до договору.

Відповідно до пункту 2.1. договору оренди строк дії цього договору оренди встановлюється з 01.03.2000 по 01.03.2003.

Додатковою угодою №1/32 від 28.02.2003 до договору оренди продовжено строк дії договору оренди до 31.12.2011, додатковим договором від 30.12.2011 - до 30.11.2014, додатковим договором від 28.11.2014 - до 30.04.2015.

Окрім того, внаслідок змін у системі управління комунальним майном орендодавцем за договором стало Управління комунальної власності виконавчого комітету Рівненської міської ради.

Пунктом 7.7. договору оренди передбачено, що при переході права власності на здане в оренду приміщення від орендодавця до іншої особи договір оренди зберігає силу до нового власника.

15.04.2015 між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (позивач, орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено додатковий договір № 256-б до договору оренди нерухомого майна (нежитлового приміщення), що належить територіальній громаді м. Рівного, від 22.08.2000 № 32 (зі змінами, внесеними додатковими угодами від 28.02.2003 №1/32, від 29.04.2004 №13/1, від 01.05.2006, додатковими договорами від 30.12.2011 та від 28.11.2014), яким договір оренди від 22.08.2000 № 32 викладено в новій редакції.

Згідно з пунктом 1.1 договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування 3/1000 (три тисячні) частки від літ. « 2А-5» хірургічного корпусу, як самостійного об`єкту в складі комплексу будівель, а саме приміщення першого поверху хірургічного корпусу літ. « 2А-5»: № 98 – приміщення площею 5,7 кв.м, № 139 – кабінет площею 15,3 кв.м, загальною площею 21 (двадцять один) кв.м, розташоване за адресою: м. Рівне, вул. Мірющенка, 25-А (двадцять п`ять «А»), що перебуває на балансі Центральної міської лікарні м. Рівне (балансоутримувач) та є власністю територіальної громади м. Рівного в особі Рівненської міської ради на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане виконавчим комітетом Рівненської міської ради 07.09.2007.

Цей договір укладено строком на п`ять років; договір діє з 15.04.2015 до 14.04.2020 включно (пункт 10.1. договору оренди).

Додатковим договором від 28.02.2020 до договору оренди пункти 1.1. та 10.1 викладено в такій редакції: « 1.1.Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування частину нежитлового приміщення першого поверху (вестибюль) площею 5,7 кв.м та нежитлове приміщення першого поверху площею 15,3 кв.м (згідно з технічним паспортом приміщення - частина приміщення № 98 та приміщення № 139) хірургічного корпусу загальною площею 21,0 кв.м, розташованого за адресою: м. Рівне, вул. М. Карнаухова, 25-А (двадцять п`ять - А), що перебуває на балансі КНК «Центральна міська лікарня» Рівненської міської ради (балансоутримувач). « 10.1.Цей договір набуває чинності з моменту підписання сторонами та діє до 14.04.2030».

Як зазначає позивач, починаючи з лютого 2022 року, у зв`язку з повномасштабною збройною агресією російської федерації проти України, діяльність КНП «Центральна міська лікарня» Рівненської міської ради зазнала істотних змін. Значно зросла кількість пацієнтів, які перебувають на стаціонарному лікуванні у відділеннях нейрохірургії, травматології, артрології та відновного лікування, у тому числі поранених військовослужбовців ЗСУ та внутрішньо переміщених осіб. Загальне навантаження на заклад охорони здоров`я істотно збільшилось. Кількість пролікованих осіб в 2022 році становила 18 393, а в 2025 - 29 174 особи. Разом з тим, будівля хірургічного корпусу, в якій розташоване орендоване відповідачем нежитлове приміщення, введена в експлуатацію у 1971 році, відтак для забезпечення належного надання медичної допомоги гостро потребує реконструкції та модернізації її матеріально-технічної бази, приведення її у відповідність до вимог з енергоефективності, безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення. Також саме в будівлі хірургічного корпусу розміщене приймальне відділення балансоутримувача, яке забезпечує надання невідкладної (екстреної) стаціонарної медичної допомоги пацієнтам.

Відповідно до вимог чинного законодавства відділення екстреної (невідкладної) медичної допомоги складається з таких зон і приміщень (кількість зон та приміщень може бути більшою, залежно від потужностей ЗОЗ): 1) приймальносортувальна зона; 2) зона деконтамінації; 3) зона ресусцитації (реанімації); 4) загальномедична зона; 5) адміністративно-господарська зона.

Необхідність дотримання зазначених вимог унеможливило подальше використання приміщень хірургічного корпусу в існуючому стані та створило гостру необхідність у приведенні будівлі хірургічного корпусу та приймального відділення Балансоутримувача у відповідність до поточних потреб та діючих законодавчих норм і вимог, в тому числі щодо структури та матеріально-технічного оснащення відділень екстреної (невідкладної) медичної допомоги.

З урахуванням наведеного балансоутримувач ініціював участь у спільному зі Світовим банком проєкті «Зміцнення системи охорони здоров`я та збереження життя» (Heal Ukraine) (проєкт Heal Ukraine), який передбачає реконструкцію хірургічного корпусу під хірургічний корпус з відділенням екстреної медичної допомоги КНП “Центральна міська лікарня” Рівненської міської ради.

Так, у 2024 році ТОВ «Орбіта Будпроект» розроблено робочий проєкт «Реконструкція хірургічного корпусу під хірургічний корпус з відділенням екстреної медичної допомоги комунального некомерційного підприємства “Центральна міська лікарня” Рівненської міської ради за адресою: вул. М. Карнаухова, 25-А, м. Рівне, Рівненська область».

19.07.2024 відповідальними експертами ТОВ «Перша будівельна експертиза» надано експертний звіт 240613-03/А, реєстраційний номер № EX01:3998- 3240-9564-9530, щодо розгляду проєктної документації на будівництво «Реконструкція хірургічного корпусу під хірургічний корпус з відділенням екстреної медичної допомоги комунального некомерційного підприємства «Центральна міська лікарня» Рівненської міської ради за адресою: вул. Миколи Карнаухова, 25-А, м. Рівне, Рівненська область», яким встановлено, що зазначену документацію розроблено відповідно до вихідних даних на проектування з дотриманням вимог з питань міцності, надійності, довговічності; з питань кошторисної частини проектної документації; з питань експлуатаційної безпеки; з питань санітарного і епідеміологічного благополуччя населення; з питань охорони праці; з питань екології; з питань пожежної безпеки; з питань техногенної безпеки; з питань енергозбереження; з питань інженерно-технічних заходів цивільного захисту; з питань архітектури і може бути затверджено (схвалено) в установленому порядку з відповідними техніко-економічними (технічними) показниками.

Листом Рівненської міської ради від 02.08.2024 № 05-01-2833/24-5647/24 “Центральна міська лікарня” Рівненської міської ради надано дозвіл на участь у відборі інфраструктурних проєктів з відновлення, оновлення та модернізації закладів охорони здоров`я в рамках проєкту Heal Ukraine щодо проєкту “Реконструкція хірургічного корпусу під хірургічний корпус з відділенням екстреної медичної допомоги комунального некомерційного підприємства “Центральна міська лікарня” Рівненської міської ради за адресою: вул. М. Карнаухова, 25-А, м. Рівне, Рівненська область (реконструкція хірургічного корпусу).

Рішенням виконавчого комітету Рівненської міської ради від 19.08.2024 № 100 затверджено проєкт будівництва на об`єкт будівництва реконструкції хірургічного корпусу.

На засіданні Постійної робочої групи з питань відбору інфраструктурних проєктів Міністерства охорони здоров`я України, яке оформлене протоколом від 04.04.2025 №14, відібрано проєкт балансоутримувача щодо реалізації першої та другої черг проєкту щодо реконструкції хірургічного корпусу в частині виконання робіт з будівництва (реконструкції) в рамках проєкту Heal Ukraine відповідно до Угоди про позику між Україною та МБРР від 22.12.2022 № 9468-UA, угоди про грант Глобального фонду фінансування між Україною та Міжнародним банком реконструкції та розвитку, що діє як розпорядник глобального фонду фінансування від 22.12.2022 № TF0C0038, та угоди про грант Цільового трастового фонду багатьох донорів підтримки, відновлення, відбудови та реформування України (проєкт Heal Ukraine) між Україною та Міжнародним банком реконструкції та розвитку, Міжнародною асоціацією розвитку, що діють як розпорядник Цільового трастового фонду багатьох донорів підтримки, відновлення, відбудови та реформування України від 06.06.2023 № TF0С0814 (зі змінами)», Рамкової угоди про позику для реалізації проєкту Heal Ukraine між Україною та Банком розвитку Ради Європи від 11.06.2024 № LD 2167.

Листом МОЗ України від 21.04.2025 № 12/12865/2-25 повідомлено позивача про відібрання проєкту.

06.06.2025 між МОЗ України, Рівненською міською радою та балансоутримувачем укладено договір № HEAL-W-RFQ-3.3.4/365 про партнерство та співпрацю (договір про партнерство та співпрацю) щодо організації партнерства та співпраці між сторонами договору, спрямованої на оновлення та модернізацію об`єктів медичної інфраструктури, відібраних відповідно до Операційного посібника проєкту HEAL Ukraine, затвердженого наказом МОЗ України від 16.05.2023 № 911 (в редакції наказу МОЗ України від 01.04.2025 № 570), а саме реалізація проєкту будівництва реконструкції хірургічного корпусу.

У листопаді 2025 року в Центральній міській лікарні розпочато будівельні роботи в рамках реалізації зазначеного проєкту, зокрема перепланування частини існуючих приміщень приймального відділення; добудова приймального боксу для автомобілів екстреної медичної допомоги; добудова приміщень для розміщення комп`ютерного томографа, добудова приміщень рентгенографії з стельовим кріпленням обладнання; заміна існуючих віконних та дверних блоків, які не відповідають вимогам енергозбереження огороджувальних конструкцій; заміна внутрішніх віконних і дверних блоків; комплекс внутрішніх опоряджувальних робіт; влаштування підлог; заміна мережі водопостачання та каналізації, заміну мережі опалення та вентиляції тощо.

Одночасно проєкт щодо реконструкції хірургічного корпусу не передбачає можливості подальшого надання в оренду будь-яких приміщень або площ хірургічного корпусу, оскільки всі наявні приміщення корпусу будуть задіяні для надання екстреної та планової медичної допомоги.

28.11.2025 КНП «Центральна міська лікарня» Рівненської міської ради звернулося до позивача з листом № 1-10/4115, в якому повідомило про необхідність тимчасового призупинення користування орендованими приміщеннями на період ведення будівельних робіт з 01.12.2025 по 31.12.2026. Крім того, в листі зазначено про те, що третя особа не заперечує проти укладання відповідних додаткових угод до договорів оренди, зокрема до договору оренди від 28.02.2020, укладеного з відповідачем.

05.12.2025 КНП «Центральна міська лікарня» Рівненської міської ради звернулося до відповідача з листом № 1-8/4196, до якого надало документи, що підтверджують необхідність тимчасового призупинення користування відповідачем орендованими приміщеннями на період ведення будівельних робіт з 25.11.2025 по 31.12.2026.

05.01.2026 позивач звернувся до відповідача з листом № 08-2 «Про припинення договору оренди нерухомого майна від 22.08.2000 №32 (256-Б)», в якому просив останнього припинити достроково за згодою сторін спірний договір оренди з підстав істотної зміни обставин, зумовлених причинами, які сторони не могли передбачити в момент укладення такого договору та усунути після їх виникнення, а також надіслав три примірника угоди про припинення договору оренди, які просив підписати, а два з яких повернути позивачу у строк 20 (двадцять) календарних днів з моменту отримання такого листа.

07.01.2026 підрядник за договором про партнерство та співпрацю – ТОВ «БК Домінант» звернувся до балансоутримувача з листом вих. №10, в якому зазначив, що підряднику не передано приміщення аптеки на першому поверсі хірургічного корпусу, яке підлягає реконструкції в рамках зазначеного проєкту, що, в свою чергу, призведе до збільшення термінів виконання робіт.

07.01.2026 в рамках проєкту HEAL Ukraine проведена нарада між представниками МОЗ України, балансоутримувача, генерального проектувальника, консультанта та підрядників про хід будівництва - реконструкції хірургічного корпусу під хірургічний корпус з відділенням екстреної медичної допомоги на виконання договору про партнерство та співпрацю, в тому числі щодо приміщення, орендованого під аптеку, яке підлягає реконструкції; за результатами наради прийнято рішення рекомендувати замовнику будівництва та учасникам проєкту від міської влади вжити всіх необхідних заходів для звільнення орендарями приміщень першого поверху хірургічного корпусу та недопущення зриву реалізації проєкту і погіршення іміджу держави перед міжнародними донорами (протокол від 07.01.2026 №8.РЦМЛ).

30.01.2026 орендарем звільнено орендоване приміщення.

11.02.2026 відповідач листом № 07/01 повідомив позивача, що заперечує проти дострокового припинення (розірвання) договору оренди, а також просив призупинити нарахування орендної плати та платежів за комунальні послуги на весь період проведення реконструкції до моменту фактичного повернення приміщення орендарю.

Відповідно до пункту 8.3 додаткового договору до договору оренди орендодавець може пред`явити в господарському суді вимогу про дострокове розірвання договору оренди, якщо орендар: користується майном всупереч договору або призначенню майна; без дозволу орендодавця передав майно іншій особі; своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодженню майна; навмисно чи через необережність погіршує стан приміщення; - не виконує свої зобов`язання, передбачені договором.

Згідно з пунктами 5.7., 10.7. договору у разу припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів повернути орендареві або за його вказівкою – балансоутримувачу орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент його передачі в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу.

Майно вважається повернутим орендодавцю (за його вказівкою – балансоутримувачу) з моменту підписання сторонами акта прийому-передачі. Обов`язок зі складання акта прийому-передачі про повернення майна покладається на орендодавця.

Пунктом 9.3. договору передбачено, що спори, які виникають за цим договором або у зв`язку з ним, не вирішенні шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.

З урахуванням викладеного судом установлено, що між сторонами виникли спірні орендні правовідносини, пов`язані із припинення строку дії договору оренди у зв`язку з істотною зміною обставин, регулювання яких здійснюється Конституцією України, ЦК України, Законом України «Про оренду державного та комунального майна», Основами законодавства України про охорону здоров`я, Законом України «Про екстрену медичну допомогу», ДБН тощо.

Норми права, що підлягають до застосування, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів, наведених сторонами.

Щодо первісної позовної заяви.

Стосовно вимоги про розвівання договору оренди.

Судом установлено, що вимога позивача за первісною позовною заявою про розірвання договору оренди ґрунтується на вимогах статі 652 ЦК України.

Так, відповідно до частини першої статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Згідно з частиною другою статті 652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Частина четверта статті 652 ЦК України передбачає, що зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Отже, стаття 652 ЦК України встановлює виключний, а не загальний механізм судового втручання у договірні правовідносини, який може бути застосований лише за умови одночасного встановлення всіх чотирьох умов, передбачених частиною другою цієї статті, та за наявності прямого причинно-наслідкового зв`язку між зміною обставин і неможливістю збереження договірного балансу.

Істотна зміна обставин у розумінні статті 652 ЦК України не може ототожнюватися з будь-якими небажаними для сторони наслідками виконання договору або з втратою економічної доцільності зобов`язання, якщо такі наслідки випливають із природи правочину та прийнятого стороною ризику.

Застосування статті 652 ЦК України не пов`язується з порушенням договору іншою стороною і спрямоване на врегулювання наслідків істотної зміни обставин за умови доведеності критеріїв, визначених частиною другою цієї статті.

Отже, закон пов`язує можливість розірвання договору одночасно з наявністю істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та з наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили, укладаючи договір.

Поняття "істотна зміна обставин" є оціночним. Критерії визначення цього поняття закріплені в абзаці другому частини першої статті 652 ЦК України, яка встановлює, що зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

За відсутності істотної зміни обставин, тобто за незначної зміни обставин або за виникнення ускладнень у виконанні, які сторони могли розумно передбачити, договір відповідно до положень статті 652 ЦК України не підлягає розірванню як за згодою сторін, так і за рішенням суду.

Водночас договір у разі істотної зміни обставин може бути розірваним не лише за згодою сторін, а й на підставі рішення суду, зокрема, у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу / пропозицію про розірвання договору, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились. У такому разі суд при вирішенні питання на предмет можливості задоволення вимоги заінтересованої сторони має встановити факт зміни істотної обставини за наявності одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Застосування статті 652 ЦК України є відображенням у договірних правовідносинах справедливості, добросовісності, розумності як загальних засад цивільного судочинства з огляду на ті обставини, що на стабільність договірних відносин можуть вплинути непередбачувані фактори, що істотно порушують баланс інтересів сторін та суттєво знижують очікуваний результат для кожної зі сторін договору.

Існування одночасно чотирьох умов, що відповідно до частини другої статті 652 ЦК України є необхідними для встановлення ускладнень у виконанні, достатніх для розірвання договору, вимагає з`ясування змісту кожної окремо взятої умови.

Так, першою умовою є умова про те, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Відповідно до цієї умови події, що нібито викликали ускладнення у виконанні договору і які можна назвати "істотною зміною обставин", повинні мати місце або стати відомими заінтересованій стороні після укладення договору. Названа умова є відсутньою якщо буде встановлено, що заінтересована у розірванні договору сторона знала про ці події і могла взяти їх до уваги в момент укладення договору, а не легковажно ігнорувати їх. Легковажно проігноровані події, які й створили ускладнення, або іншими словами "істотну зміну обставин", роблять неможливим для сторони, яка заінтересована розірвати договір, покладатися на ускладнення.

Як установлено судом зі фактичних обставин справи, додатковим договором від 28.02.2020 до договору оренди продовжено строк його дії до 14.04.2030.

У свою чергу, указом Президента України від 24.02.2022 «Про введення воєнного стану» у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" введено в Україні воєнний стан із 05 год. 30 хв. 24.02.2022, строк дії якого неодноразово продовжувався та триває станом на дату розгляду вказаної справи в суді.

Як зазначає позивач за первісною позовною заявою, починаючи з лютого 2022 року, у зв`язку з повномасштабною збройною агресією російської федерації проти України, діяльність лікарні зазнала істотних змін, значно зросла кількість пацієнтів, у тому числі поранених військовослужбовців ЗСУ та внутрішньо переміщених осіб. Разом з тим, будівля хірургічного корпусу, в якій розташоване орендоване відповідачем нежитлове приміщення, введена в експлуатацію у 1971 році, відтак для забезпечення належного надання медичної допомоги гостро потребує реконструкції та модернізації її матеріально-технічної бази, приведення її у відповідність до вимог з енергоефективності, безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення. Також саме в будівлі хірургічного корпусу розміщене приймальне відділення балансоутримувача, яке забезпечує надання невідкладної (екстреної) стаціонарної медичної допомоги пацієнтам.

З метою приведення будівлі хірургічного корпусу та приймального відділення лікарні відповідно до поточних потреб та діючих законодавчих норм і вимог, в тому числі щодо структури та матеріально-технічного оснащення відділень екстреної (невідкладної) медичної допомоги, третя особа ініціювала участь у спільному зі Світовим банком проєкті «Зміцнення системи охорони здоров`я та збереження життя» (Heal Ukraine) (проєкт Heal Ukraine), який передбачає реконструкцію хірургічного корпусу під хірургічний корпус з відділенням екстреної медичної допомоги КНП “Центральна міська лікарня” Рівненської міської ради. Як наслідок, на засіданні Постійної робочої групи з питань відбору інфраструктурних проєктів Міністерства охорони здоров`я України, яке оформлене протоколом від 04.04.2025 №14, відібрано проєкт третьої особи щодо реконструкції хірургічного корпусу в частині виконання робіт з будівництва (реконструкції) в рамках проєкту Heal Ukraine відповідно до Угоди про позику між Україною та МБРР від 22.12.2022 № 9468-UA, угоди про грант Глобального фонду фінансування між Україною та Міжнародним банком реконструкції та розвитку, що діє як розпорядник глобального фонду фінансування від 22.12.2022 № TF0C0038, та угоди про грант Цільового трастового фонду багатьох донорів підтримки, відновлення, відбудови та реформування України (проєкт Heal Ukraine) між Україною та Міжнародним банком реконструкції та розвитку, Міжнародною асоціацією розвитку, що діють як розпорядник Цільового трастового фонду багатьох донорів підтримки, відновлення, відбудови та реформування України від 06.06.2023 № TF0С0814 (зі змінами)», Рамкової угоди про позику для реалізації проєкту Heal Ukraine між Україною та Банком розвитку Ради Європи від 11.06.2024 № LD 2167.

06.06.2025 між МОЗ України, Рівненською міською радою та балансоутримувачем укладено договір № HEAL-W-RFQ-3.3.4/365 про партнерство та співпрацю (договір про партнерство та співпрацю) щодо організації партнерства та співпраці між сторонами договору, спрямованої на оновлення та модернізацію об`єктів медичної інфраструктури, відібраних відповідно до Операційного посібника проєкту HEAL Ukraine, затвердженого наказом МОЗ України від 16.05.2023 № 911 (в редакції наказу МОЗ України від 01.04.2025 № 570), а саме реалізація проєкту будівництва реконструкції хірургічного корпусу.

При цьому суд вважає за необхідне зазначити таке.

Повномасштабне вторгнення російської федерації в Україну призвело до значних жертв серед цивільного населення, вимушеного переміщення мільйонів людей, широкомасштабного руйнування інфраструктури системи охорони здоров`я та дезорганізації надання медичних послуг. За результатами оцінки завданої шкоди та потреб на відновлення (RDNA), проведеної Урядом України, Групою Світового Банку і Європейською Комісією у співпраці з партнерами з розвитку, потреби на відновлення системи охорони здоров`я України оцінюються в 16,4 млрд доларів США на наступні 10 років для покриття пошкодженої інфраструктури і збитків у секторі охорони здоров`я, а також збільшення обсягу критичних медичних послуг для населення. Проте фактичний рівень збитків, ймовірно, значно вищий, оскільки звіти про пошкоджені об`єкти, розташовані на тимчасово окупованих територіях, є неповними.

Ворожі атаки вже зруйнували та пошкодили понад 1 500 об`єктів медичних закладів . Вони не можуть функціонувати й надавати допомогу населенню, стан здоров`я якого, а також фінансові спроможності значно погіршилися внаслідок війни. Відновлення та відбудова лікарень потребуватиме значних фінансових ресурсів і часу. Війна посилює тягар для психічного здоров`я українців і збільшує кількість травм серед населення, тож потреба в послугах у сфері психічного здоров`я та реабілітації постійно зростає. Тому Міністерство охорони здоров`я у співпраці зі Світовим банком впроваджують проєкт «Зміцнення системи охорони здоров`я та збереження життя» (HEAL Ukraine), спрямований на задоволення нових та невідкладних потреб у сфері охорони здоров`я. Це рамковий проєкт із загальним запланованим обсягом фінансування у розмірі 500 млн доларів США.

Цілями проєкту HEAL Ukraine є: відновлення та покращення доступу до основних медичних послуг; задоволення нових та невідкладних потреб у медичних послугах; забезпечення фінансового захисту у надзвичайній ситуації.

У рамках вказаного проєкту планується: розроблення галузевого планування мережі лікарень, технічних специфікацій та проєктної документації для підтримки у відборі лікарень, що підлягають ремонту, та у проведенні ремонтних робіт; відновлення окремих лікарень із застосуванням технічних специфікацій, які можуть охоплювати, серед іншого, підвищення енергоефективності та забезпечення доступу до альтернативних джерел енергії, спорудження нових будівель як частини наявних закладів, які не потребують придбання нових земельних ділянок, тощо (вказана інформація розміщена на офіційному вебсайті Міністерство охорони здоров`я та датується червнем 2023 року).

Зважаючи як на встановлені фактичні обставини справи, так і загальновідомі (факт російсько-української війни), судом установлено, що в момент укладення у 2020 році додаткового договору до договору оренди, строк дії якого продовжено до 2030 року, вочевидь, сторони виходили з того, що зміна обставин не настане. Події, що викликали ускладнення у виконанні договору, мали місце та стали відомими позивачу за первісною позовною заявою та третій особі після укладення договору.

Щодо заперечень відповідача за первісною позовною заявою про те, що позивач за первісною позовною заявою міг передбачити відповідні зміни, оскільки, по-перше, війна триває з 2014 року, по-друге, лікарня збудована у 1971 році, а відтак потребує ремонту (реконструкції), то суд зазначає таке.

До повномасштабного вторгнення 24.02.2022 війна, яка фактично триває з 2014 року, юридично та офіційно називалася АТО (антитерористична операція), а з 2018 року - ООС (операція Об`єднаних сил). У суспільстві та публіцистиці її також часто називали війною на сході, війною на Донбасі або гібридною війною.

Отже, на жаль, для більшості з нас усвідомлення про те, що війна по суті розпочалася у 2014 році, прийшло лише після повномасштабного вторгнення російської федерації на територію України, тобто з 24.02.2022.

Так само не можна порівнювати наслідки російсько-української війни, які мали місце у 2014 році та у 2022 році (як щодо жертв, поранених, руйнувань, внутрішньо переміщених осіб тощо).

Стосовно того, що будівля лікарні введена в експлуатацію у 1971 році, а тому на момент укладення договору оренди позивач усвідомлював можливість настання надзвичайних обставин, у тому числі необхідність проведення реконструкції та модернізації, але погодив всі істотні умови, підписавши договір, і прийняв на себе ризик настання таких обставин по відношенню до себе, то слід зазначити таке.

Беззаперечним є той факт, що навантаження на лікарню з початком повномасштабного вторгнення російської федерацій збільшилося, оскільки між кількістю пацієнтів та війною є прямий причинного-наслідковий зв`язок.

Вочевидь, будівля лікарні, введена в експлуатацію у 1971 році, тобто якій понад 55 років, не відповідає не тільки сучасним вимогам, а й потребам пацієнтів, спроможності забезпечити належне надання медичної допомоги.

У цій справі, зважаючи на встановлені фактичні обставини справи, судом установлено, що реконструкція будівлі лікарні стала можливою не через усвідомлення власника у її застарілості та невідповідності існуючим потребам та сучасним вимогам, а через війну і, як наслідок, міжнародного співробітництва та міжнародного фінансування, вартість якого наразі становить майже 500 000 000,00 грн та якого за інших обставин, мабуть, не було.

При цьому доказів того, що позивач власними силами зміг би профінансувати подібний проєкт, у матеріалах справи немає.

Ураховуючи викладене, підтвердження того, що позивач за первісною позовною заявою знав про повномасштабне вторгнення та зміг самостійно реалізувати проєкт щодо реконструкції лікарні, а відтак взяти це до уваги в момент укладення додаткової угоди до договору оренди, а не легковажно ігнорувати, в матеріалах справи немає. Так само як і немає доказів того, що вказаний проєкт був би профінансований за рахунок міжнародних донорів без початку повномасштабне вторгнення російської федерації в Україну.

За таких обставин суд констатує, що в момент укладення додаткового договору від 28.02.2020 до договору оренди, яким продовжено строк його дії до 14.04.2030, сторони виходили з того, що суттєва зміна обставин не настане.

Друга умова - це умова про те, що зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення за всієї турботливості та обачності, які від неї вимагалися. Зазначена умова, з одного боку, вказує на характер причин, які зумовили зміну обставин, з іншого - передбачає оцінку поведінки заінтересованої сторони: чи могла вона усунути зазначені причини. Згідно з вимогами добросовісності виконання зобов`язань кожна зі сторін договору повинна вживати заходів щодо досягнення мети зобов`язання; вчиняти дії, направлені на полегшення виконання зобов`язання та уникати вчинення дій, які можуть обтяжити виконання зобов`язанням чи взагалі унеможливити його; не допускати порушення прав іншої сторони тощо. Тобто сторони мають докладати усіх зусиль для належного виконання договірного зобов`язання. Для відповідного обґрунтування вказаної умови суду необхідно належним чином проаналізувати умови укладеного сторонами договору та встановити належним чином обставини, які свідчили б про те, що сторона договору дійсно не може усунути обставин, які для неї істотно змінилися.

Слід зазначити, що вимоги до відділення екстреної (невідкладної) медичної допомоги передбачені у Типовому положенні про відділення екстреної (невідкладної) медичної допомоги, затверджено наказом МОЗ України від 24.09.2020 № 217 (Положення).

Зокрема, пунктами 1, 2, 4 розділу ІІІ Положення відділення повинне розташовуватись на поверсі ЗОЗ, доступному для під`їзду спеціалізованого санітарного автомобіля екстреної медичної допомоги та пацієнтів, у тому числі осіб з інвалідністю, мати таку кількість приміщень та кабінетів, яка необхідна для забезпечення виконання його завдань і функцій. Розташування Відділення повинне забезпечувати швидку комунікацію з відділенням анестезіології та інтенсивної терапії, операційним та рентгенологічно-діагностичним відділеннями, іншими діагностичними підрозділами, а також вузлом вертикальної внутрішньолікарняної комунікації та мати умови для переміщення осіб з інвалідністю.

Відділення складається з таких зон і приміщень (кількість зон та приміщень може бути більшою, залежно від потужностей ЗОЗ):

1) приймально-сортувальна зона, яка розміщена безпосередньо біля входу та в`їзду до Відділення. Вона має такі приміщення: приміщення (зона) для реєстрації (рецепція), у тому числі електронної для планових пацієнтів, оснащене сучасними засобами зв`язку для з`єднання з необхідними для роботи абонентами; оглядово-сортувальне приміщення (зона); приміщення (зона) для очікування пацієнтів та тих, хто їх супроводжує; пункт охорони;

2) зона деконтамінації. У випадку необхідності провести знезараження і неможливості створити зону деконтамінації в межах приймально-сортувальної зони, необхідно біля входу до Відділення негайно організувати тимчасову зону деконтамінації для ходячих пацієнтів і під`їзду транспортних засобів;

3) зона ресусцитації (реанімації), яка повинна розташовуватись біля в`їзду до Відділення для прийняття пацієнтів, доставлених спеціалізованим санітарним транспортом. Вона повинна мати такі приміщення: протишокову операційну палату (для проведення екстрених оперативних втручань за життєвими показами та реанімаційних заходів); зала для розміщення функціональних ліжок пацієнтів, що потребують ресусцитації та моніторингу вітальних функцій до того, як вони будуть переведені до відділення інтенсивної терапії (у випадку переповнення останнього), або для пацієнтів, стан яких передбачувано повинен стабілізуватись. До кожного ліжко-місця підводяться: кисень, стиснене повітря для створення вакууму (або портативний вакуумний аспіратор), електроживлення, підключення до локальної комп`ютерної мережі, додаткове освітлення, кнопка виклику медичного персоналу, діагностичне обладнання та монітор пацієнта; лікарсько-медсестринський пост, розташований на межі між залою для ресусцитації та палатами тимчасового перебування пацієнтів з можливістю постійного візуального спостереження за станом пацієнтів для моніторингу стану кожного пацієнта;

4) загальномедична зона: консультативно-оглядові приміщення; кімната для обстеження дітей (за наявності у ЗОЗ відповідного відділення); малі операційні зали для проведення амбулаторних хірургічних втручань та первинної хірургічної обробки ран (два окремі зали - для умовно чистих та контамінованих пацієнтів); маніпуляційний кабінет; приміщення (зала) з ліжками тимчасового перебування пацієнтів (до 24 годин); кімната для зберігання ліків; приміщення для санітарної обробки пацієнтів; кімната для зберігання додаткових медичних виробів; обладнана зона для дітей; обладнане приміщення для годування дитини; інші приміщення (залежно від потужності ЗОЗ);

5) адміністративно-господарська зона: кабінет старшої медичної сестри Відділення; кімнати персоналу Відділення; навчальна кімната; кімната для зберігання м`якого інвентарю; кімната (зона) для зберігання твердого інвентарю (додаткові ліжка-каталки тощо); камера зберігання речей пацієнтів: інші приміщення (залежно від потужності ЗОЗ).

Робочий проєкт розроблявся з урахуванням вказаного Положення. Так, згідно з експлікацією приміщень 1-го поверху, що міститься в книзі 1 тому 5 та книги 2 тому 3 зазначеного робочого проєкту, відділення екстреної медичної допомоги включатиме такі зони і приміщення: вестибюль-чекальня, пост охорони, гардероб відвідувачів, довідкове бюро, лабораторію термінових аналізів, оглядовий кабінет з гінекологічним кріслом, оглядовий кабінет, кабінет ендоскопії, маніпуляційний кабінет, операційна травмпункту, кабінет травматолога, гіпсувальна кімната, приміщення для перевдягання медперсоналу, санітарногігієнічне приміщення, лікарсько-медсестринський пост, кабінет УЗД черевної порожнини, кабінет ЕКГ з ЕХО, кабінет старшої медсестри, кабінет завідуючого відділенням, приміщення зберігання медичних препаратів + служба крові, кімната санітарок, сестринська з місцем для переодягання, приміщення для підготовки пацієнта, процедурна МРТ, приміщення пультової МРТ, технічне приміщення МРТ, кімната сестри-хазяйки з місцем для чистої білизни, перев`язувальна з розширеними функціями, зона очікування для пацієнтів, реанімаційна палата на два ліжка/протишокова палата, санітарно-гігієнічне приміщення, клізмова, три санвузи для МГН, вісім санвузлів, комору брудної білизни, приміщення для прийому їжі медсестер та санітарок, лікарсько-медсестринський пост, приміщення зберігання медичних препаратів, палата тимчасового перебування пацієнтів на сім ліжок, палата тимчасового перебування пацієнтів на шість ліжок, санвузол з душовою для МГН, чотири оглядові кабінети, ординаторська з місцем для переодягання на чотирьох лікарів; склад біологічних відходів, санвузол з душовою, приміщення для переодягання медсестер та санітарок, приміщення для агресивних пацієнтів на одне ліжко, перев`язувальний кабінет, дві рекреації, процедурна КТ, приміщення пультової КТ, приміщення зберігання стерильних медичних препаратів, приміщення підготовки пацієнта, три операційних приміщення загальнохірургічного профілю на один операційний стіл, три приміщення для миття рук хірургів, приміщення для зберігання медичного обладнання, приміщення операційного персоналу, приміщення підготовки медичного персоналу до операцій, душова, приміщення стерилізаційної на 3 операційних; приміщення зберігання брудної білизни та відходів після операцій; кабінет рентгенографії, приміщення пультової, приміщення для зберігання твердого інвентаря, приймальний бокс для автомобілів.

Розміщення зазначених зон і приміщень вимагає повного перепланування приміщень будівлі хірургічного корпусу з цілковитим задіянням під відділення екстреної медичної допомоги всього першого поверху будівлі хірургічного корпусу, а також добудову ряду приміщень: процедурної комп`ютерної томографії; приміщень рентгенографії; процедурної магніто-резонансної томографії; приймального боксу для автомобілів; зовнішнього пандусу для доступу автомобілів швидкої допомоги.

Заперечуючи проти задоволення вимог за первісним позовом, відповідач вказує, що реконструкція є тимчасовим процесом, по закінченню робіт (грудень 2026 року) зникає сама «зміна обставин». Отже, відсутня безповоротність обставин, яка б вимагала саме розірвання договору, що діє до 2030 року. При цьому тимчасова неможливість використання майна через проведення реконструкції є підставою для призупинення нарахувань, а не для припинення договірних відносин, що існують понад 25 років.

Даючи відповідь на існування другої умови, суд, зважаючи на фактичні обставини справи та доводи сторін, має дати відповідь на такі питання:

• Чи необхідний гардероб у приймальному відділенні лікарні?

• Чи можливо зменшити площу гардероба або перенести його в інше місце, аби залишати аптеку відповідача за зустрічною позовною заявою на тому ж місці?

• Чи можливо у проєкті реконструкції взагалі передбачити наявність приміщення для аптеки на першому поверсі приймального відділення хірургічного корпусу?

Відповідаючи на перше запитання, суд вважає за необхідне зазначити таке.

Під час планування будівель, споруд і окремих приміщень закладів охорони здоров`я має бути забезпечено дотримання санітарно-гігієнічного та протиепідемічного режиму.

Згідно з пунктом 16.1 ДБН В.2.2-10:2022 "Заклади охорони здоров`я. Основні положення" під час проєктування закладів охорони здоров`я необхідно керуватися також загальними вимогами, встановленими іншими нормативними актами, зокрема ДБН В.2.2-9 «Громадські будівлі та споруди. Основні положення» та ДБН В.2.2- 40:2018 "Інклюзивність будівель і споруд. Основні положення".

Відповідно до пункту 6.1.8 ДБН В.2.2-40:2018 "Інклюзивність будівель і споруд. Основні положення" усі приміщення загального користування (окрім технічних та технологічних) в громадських будівлях та спорудах повинні бути доступними для усіх верств населення, у тому числі для маломобільних груп населення.

Пунктом 3.6. ДБН В.2.2-9 передбачено, що громадські будівлі та споруди – це загальна назва будівель і приміщень, які призначені для розміщення закладів, підприємств, організацій, які надають послуги фізичним особам (населенню) або юридичним особам (громаді та державі).

Влаштування гардеробів у громадських будівлях із їх розміщенням у вхідній зоні передбачено пунктом 6.1. ДБН В.2.2-9.

Щодо положень пункту 4.9 ДБН В.2.2-10:2022, яким допускається розміщення гардеробів у цокольних, підвальних і підземних поверхах, то така можливість є умовною, а не обов`язковою, та допускається виключно за дотримання протипожежних, санітарно-гігієнічних вимог та вимог інклюзивності.

При цьому, як установлено судом із фактичних обставин справи, з Плану першого поверху, наведеного в Томі 3 та Томі 5 Робочого проєкту «Реконструкція хірургічного корпусу під хірургічний корпус з відділенням екстреної медичної допомоги комунального некомерційного підприємства «Центральна міська лікарня» Рівненської міської ради за адресою: вул. Миколи Карнаухова, 25а, м. Рівне, Рівненська область», доступ до підвального поверху здійснюється через приміщення № 34 та № 32 (сходові клітки), які розташовані в загальномедичній зоні відділення, де знаходяться операційні та маніпуляційні приміщення. Розміщення гардеробу в такій зоні об`єктивно унеможливлює дотримання як санітарно-гігієнічних вимог, так і вимог інклюзивності.

З урахуванням наведених норм, суд дійшов висновку, що розміщення гардероба на першому поверсі при вході є високоефективним та критично важливим для сучасної лікарні. Воно забезпечує дотримання санітарно-епідеміологічних норм, створює безбар`єрний простір та захищає приміщення від вуличного бруду, розвантажуючи коридори від верхнього одягу.

Перевагами такого розміщення є: інфекційний контроль, оскільки відсікається вуличний бруд та пил у самій зоні входу, запобігаючи їх поширенню медичними коридорами; зручність (комфорт) - пацієнтам не потрібно підійматися сходами чи їздити у ліфті у важкому верхньому одязі; безпека - запобігає накопиченню верхнього одягу безпосередньо біля лікарських кабінетів (палат з хворими), що є важливим протипожежним та санітарним порушенням, а також безбар`єрність (яка набула особливого значення в умовах війни), тобто відповідність державним будівельним нормам щодо інклюзивності, оскільки відвідувачам та особам з інвалідністю легше скористатися послугами гардероба одразу на рівні першого поверху.

Даючи відповідь на друге запитання, слід зазначити таке.

Стосовно площі гардеробу та можливості її зменшення, то згідно з пунктом 6.1.7 ДБН В.2.2-9:2018 «Громадські будинки та споруди. Основні положення» місткість гардеробних приймається відповідно до вимог будівельних норм за видами будівель та споруд. Площу гардеробних для верхнього одягу за бар`єром слід приймати з розрахунку на одне місце не менше 0,1 кв.м, коли використовуються звичайні та підвісні вішалки.

Згідн з пунктом 4.1. ДБН В.2.2-40:2018 "Інклюзивінсть бкудівель і споруд. Основні положення" при проектуванні, будівництві нових та реконструкції, реставрації, капітальному ремонтііснуючих житлових будинків та громадських будівель і споруд обов`язковим є забезпечення у повному обсязі вимог доступності, зручності, інформативності і безпеки. У разі якщо в існуючих житлових будинках та громадських будівлях і спорудах неможливо у повному обсязі забезпечити вимоги доступності, зручності, інформативності для потреб осіб з інвалідністю, здійснюється їх розумне пристосування.

За поясненнями представника ТОВ «Орбіта Проєкт», наданими в судовому засіданні, мінімальна площа гардеробу мала бути значно більшою, однак, зважаючи, що проєктна організація була обмежена уже існуючою площею холу, відтак проєктом прийнято площу 15,1 кв.м, отже, зменшити площу гардеробу було неможливо.

Щодо перенесення гардеробу в інші місце, то відповідно до умов договору оренди відповідачу було передано частину нежитлового приміщення загальною площею 21 кв.м, у той же час згідно з планом першого поверху (Том 3 робочого проєкту) площа приміщення № 4 (гардероб) після реконструкції становитиме 15 кв.м, що свідчить про фактичну зміну його геометричних розмірів та функціонального призначення, а відтак збереження аптеки відповідача у площі, передбаченій договором оренди, навіть за можливості перенесення гардеробу в інше місце, неможливо.

Стосовно відповіді на третє питання, то суд вважає за необхідне зазначити таке.

План реконструкції передбачає не тільки перепланування частини існуючих приміщень приймального відділення, а й добудову приймального боксу для автомобілів екстреної медичної допомоги, приміщень для розміщення комп`ютерного томографа, приміщень рентгенографії з стельовим кріпленням обладнання.

Отже, необхідність добудови ряду приміщень свідчить про недостатність існуючої площі, що, у свою чергу, є підтвердженням неможливості збереження аптеки або перенесення її в інше місце.

Відповідач за первісною позовною заявою також вважає, що оскільки змін у площі першого поверху хірургічного корпусу лікарні не відбулося, відтак після завершення реконструкції приміщення, яке перебувало в оренді, може бути знову повернуте йому.

Ураховуючи викладене, існує необхідність висвітлити питання певних видів будівельних робіт та їх наслідків для об`єкта будівництва.

Так, капітальний ремонт - це сукупність робіт на об`єкті будівництва, введеному в експлуатацію в установленому порядку, без зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, що передбачають втручання у несучі та огороджувальні системи при заміні або відновленні конструкцій чи інженерних систем та обладнання у зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення його експлуатаційних показників, а також благоустрій території. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності) (пункту 3.7. ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво).

У свою чергу, за пунктом 3.21 вказаних ДБН реконструкція - перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його технікоекономічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Отже, головна відмінність полягає в тому, що капітальний ремонт відновлює або замінює зношені елементи будівлі без зміни її розмірів та призначення, тоді як реконструкція передбачає суттєві зміни: перебудову об`єкта, зміну його геометричних параметрів (площі, висоти) або зміну його цільового призначення.

За встановленими обставинами справи проєкт реконструкції хірургічного корпусу під відділення екстреної медичної допомоги спрямований не на косметичне оновлення приміщень закладу чи просто змін їх призначень, а фактично на створення нового сучасного повноцінного відділення екстреної медичної допомоги, яке відповідатиме державним стандартам, забезпечуватиме належну маршрутизацію пацієнтів, швидке реагування на критичні стани та можливість цілодобового надання високоспеціалізованої медичної допомоги.

При цьому приміщення хірургічного корпусу внаслідок реконструкції, передбаченої робочим проєктом, розробленим ТОВ «Орбіта Будпроєкт», кардинально змінить свій вигляд, в якому площі під аптечний кіоск не передбачається взагалі, тому не зовсім є зрозумілим твердження відповідача за первісною позовною заявою про те, що після завершення реконструкції приміщення, яке перебувало в оренді, може бути знову повернуте йому (оскільки таке твердження станом на дату розгляду вказаного спору не має жодного практичного втілення).

Відповідач за первісною позовною заявою встановлених судом обставин справи не спростував, зокрема шляхом подання висновку судової будівельно-технічної експертизи, так само як і не заявив клопотання про її призначення, тощо.

Окрім того, даючи оцінку діям позивача, спрямованим на мінімізацію негативних наслідків для відповідача, судом установлено, що згідно з довідкою балансоутримувача від 04.06.2026 № 01-16-1989/26 станом на 04.06.2026 у КНП «Центральна міська лікарня» РМР відсутні вільні площі, які можуть бути передані в оренду. За таких обставин відсутня об`єктивна можливість запропонувати відповідачу альтернативне приміщення для отримання останнім в оренду у встановленому порядку з метою розміщення аптечного пункту.

Також дії позивача у межах реалізації проєкту реконструкції є послідовними та однаковими щодо всіх орендарів (ТОВ «Тетрамеда», ФОП Слободюка С.Б. та ФОП Нестерова О.В.), орендовані приміщення яких знаходилися на першому поверсі хірургічного корпусу лікарні, і не містять ознак вибіркового підходу чи дискримінації. Зокрема, договір оренди з ФОП Слободюком С.Б. був припинений достроково на підставі заяви останнього і, відповідно, 31.12.2025 підписана угода про припинення договору оренди нерухомого майна, що належить Рівненській міській територіальній громаді, від 12.06.2012 №44-б. Водночас щодо ФОП Нестерова О.В. вживаються заходи з припинення орендних правовідносин у судовому порядку.

Третьою необхідною умовою є умова, що виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Для встановлення цієї умови слід довести порушення еквівалентності у відносинах сторін. Майнові інтереси сторін мають перебувати в збалансованому стані. Виконання договору за істотної зміни обставин може призвести до порушення цього балансу. При цьому фактор порушення співвідношення майнових інтересів сторін виступає не як суб`єктивний, а як об`єктивний критерій, фіксація якого здійснюється на підставі не стільки оцінки самими сторонами договору балансу своїх інтересів, скільки комплексного аналізу судом питання адекватності такої оцінки в умовах, що склалися.

Досліджуючи питання наявності другої необхідної умови, судом, серед іншого, установлено, що гардероб при вході на перший поверх приймального відділення хірургічного корпусу є необхідним, а зменшення його площі чи перенесення в інше місце неможливе.

Отже, збереження договірних відносин з відповідачем за первісним позовом можливе лише у випадку відмови від реконструкції лікарні.

Відтак перед судом постало чергове питання: чи буде порушено баланс у майнових інтересах позивача та відповідача за первісним позовом у випадку збереження договірних відносин?

Вирішуючи вказане питання, суд звертає увагу на той факт, що приміщення аптеки, щодо якого виник спір, знаходиться в закладі охорони здоров`я, що є вкрай важливим в контексті спірних правовідносин.

Так, стаття 3 Конституції України гарантує, що людина, її життя і здоров`я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю.

За статтею 49 Основного закону кожен має право на охорону здоров`я, медичну допомогу та медичне страхування. Охорона здоров`я забезпечується державним фінансуванням відповідних соціально-економічних, медико-санітарних і оздоровчо-профілактичних програм. Держава створює умови для ефективного і доступного для всіх громадян медичного обслуговування. У державних і комунальних закладах охорони здоров`я медична допомога надається безоплатно; існуюча мережа таких закладів не може бути скорочена. Держава сприяє розвиткові лікувальних закладів усіх форм власності.

У статті 12 Міжнародного пакту про економічні, соціальні і культурні права передбачено, що держави, які беруть участь у цьому Пакті, визнають право кожної людини на найвищий досяжний рівень фізичного і психічного здоров`я. Заходи, яких повинні вжити держави-учасниці цього Пакту для повного здійснення цього права, включають ті, які є необхідними, зокрема для створення умов, які б забезпечували всім медичну допомогу і медичний догляд у разі хвороби.

Відповідно до визначень, наведених у статті 3 Основ законодавства України про охорону здоров`я:

охорона здоров`я - система заходів, спрямованих на збереження та відновлення фізіологічних і психологічних функцій, оптимальної працездатності та соціальної активності людини при максимальній біологічно можливій індивідуальній тривалості її життя. Такі заходи здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи, заклади охорони здоров`я, фізичні особи - підприємці, які зареєстровані у встановленому законом порядку та одержали ліцензію на право провадження господарської діяльності з медичної практики, працівники сфери охорони здоров`я, громадські об`єднання і громадяни;

загальний заклад охорони здоров`я - багатопрофільний лікарняний заклад, що надає медичну та реабілітаційну допомогу населенню територіальної громади або декількох громад та забезпечує базові напрями стаціонарної медичної допомоги відповідно до переліку, визначеного Кабінетом Міністрів України, стабілізацію стану пацієнта та його маршрутизацію до кластерних та надкластерних закладів охорони здоров`я;

заклад охорони здоров`я - юридична особа будь-якої форми власності та організаційно-правової форми або її відокремлений підрозділ, що забезпечує медичне обслуговування населення на основі відповідної ліцензії та професійної діяльності медичних (фармацевтичних) працівників і фахівців з реабілітації;

медична допомога - діяльність професійно підготовлених медичних працівників, спрямована на профілактику, діагностику та лікування у зв`язку з хворобами, травмами, отруєннями і патологічними станами, а також у зв`язку з вагітністю та пологами;

охорона здоров`я - система заходів, спрямованих на збереження та відновлення фізіологічних і психологічних функцій, оптимальної працездатності та соціальної активності людини при максимальній біологічно можливій індивідуальній тривалості її життя. Такі заходи здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи, заклади охорони здоров`я.

Згідно зі статтею 3 Основ законодавства України про охорону здоров`я основними принципами охорони здоров`я в Україні є: визнання охорони здоров`я пріоритетним напрямом діяльності суспільства і держави, одним з головних чинників виживання та розвитку народу України; орієнтація на сучасні стандарти здоров`я, медичної та реабілітаційної допомоги, застосування сучасних цифрових технологій, телемедицини та телереабілітації, поєднання вітчизняних традицій і досягнень та кращого світового досвіду у сфері охорони здоров`я; дотримання принципів безбар`єрності та інклюзії при наданні медичної та/або реабілітаційної допомоги, у тому числі з використанням методів і засобів телемедицини.

Окрім того, у статті 1 Закону України «Про екстрену медичну допомогу» наведено такі визначення:

відділення екстреної (невідкладної) медичної допомоги - структурний підрозділ багатопрофільної лікарні, в якому у цілодобовому режимі забезпечується надання екстреної медичної допомоги;

екстрена медична допомога – медична допомога, яка полягає у здійсненні працівниками системи екстреної медичної допомоги відповідно до цього Закону невідкладних організаційних, діагностичних та лікувальних заходів, спрямованих на врятування і збереження життя людини у невідкладному стані та мінімізацію наслідків впливу такого стану на її здоров`я.

На території України кожен громадянин України та будь-яка інша особа мають право на безоплатну, доступну, своєчасну та якісну екстрену медичну допомогу, яка надається відповідно до цього Закону (стаття 3 Закону України «Про екстрену медичну допомогу»).

Частина перша статті 10 Закону України «Про екстрену медичну допомогу» передбачено, що відділення екстреної (невідкладної) медичної допомоги є структурним підрозділом багатопрофільної лікарні, в якому у цілодобовому режимі забезпечується надання екстреної медичної допомоги пацієнтам, доставленим бригадами екстреної (швидкої) медичної допомоги чи іншими особами, та пацієнтам, які звернулися за наданням такої допомоги чи іншої невідкладної медичної допомоги особисто.

Відповідно до частини четвертої статті 5 Закону України «Про екстрену медичну допомогу» основними принципами функціонування системи екстреної медичної допомоги є: постійна готовність до надання екстреної медичної допомоги; оперативне та цілодобове реагування на виклики екстреної медичної допомоги; доступність та безоплатність екстреної медичної допомоги, її своєчасність, якість та пріоритетність.

Ураховуючи викладене, основним та, по суті, єдиним завданням закладу охорони здоров`я є забезпечення населення якісними та своєчасними медичними послугами, а не отримання прибутку від здачі в оренду вільних площ.

Зважаючи, що третя особа не є суб`єктом господарювання у класичному розумінні, а закладом охорони здоров`я, основною метою діяльності якого є медичне обслуговування населення, відтак у спірних правовідносинах акцент зміщується з співвідношення майнових інтересів сторін на суспільно-значущі - на збереженні та відновленні фізичного і психічного здоров`я людини на найвищому досяжному рівні.

За таких обставин реконструкція та модернізація матеріально-технічної бази першого поверху хірургічного корпусу (який, як зазналося, збудований у 1971 році), в якому розміщене приймальне відділення, яке забезпечує надання невідкладної (екстреної) стаціонарної медичної допомоги пацієнтам, приведення його у відповідність до вимог енергоефективності, безперешкодного доступу для осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення, видаються більш пріоритетними, аніж розміщення аптечного пункту.

Суд також зазначає, що ДБН В.2.2-10:2022 "Заклади охорони здоров`я. Основні положення", як і будь-якими іншими нормативно-правовим актами, не передбачено обов`язкових приписів щодо розміщення аптеки безпосередньо у закладі охорони здоров`я.

Отже, відсутність реконструкції завдасть значно більше шкоди від збереження договірних відносин з оренди, аніж їх припинення. Суть реконструкції, причини, які її зумовили, а також позитивний ефект від неї вже судом досліджувалися та є цілком зрозумілими.

Щодо фінансової переваги продовження існування договірних відносин з оренди частини приміщення під аптеку над реконструкцією хірургічного корпусу, то згідно з умовами договору місячна вартість оренди становить 4 158,30 грн (пункт 3.1. додаткового договору до договору оренди від 28.02.2020), а за рік – 49 899,60 грн. Якщо сума оренди не зміниться, то позивач за первісним позовом до закінчення договору оренди (за 2027-2030 роки, без урахування часу на реконструкцію) отримає від відповідача за первісним позовом 2 395 180,80 грн (без урахування індексації), у той час як сума міжнародного фінансування спочатку становила 178 038 411,00 грн (першої та другої черг), а у подальшому була збільшена ще на понад 300 000 000,00 грн, що незрівнянно більше, вже не кажучи про соціальний ефект та значення, яке матиме реконструкція.

Зважаючи на викладене, встановлені судом фактичні обставини справи у їх сукупності та взаємозв`язку дають підстави для висновку про те, що збереження договірних відносин з оренди призведе до суттєвого порушення співвідношення як суспільних, так і майнових інтересів сторін.

Четвертою необхідною умовою є умова про те, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Випадки ускладнення у виконанні договору не можуть мати місця, якщо потерпіла сторона прийняла на себе ризик зміни обставин. Прийняття на себе ризику зміни обставин не обов`язково повинно бути прямо відображено у договорі, такий висновок може випливати із самого характеру та змісту зобов`язання.

Судом також не установлено, що з умов договору, характеру та змісту зобов`язання, звичаїв ділового обороту випливає, що ризик зміни обставин несе позивач за первісним позовом (так само як і третя особа).

Підсумовуючи викладене, судом установлена доведеність критеріїв, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при цьому істотна зміна обставин не пов`язана для позивача за первісною позовною заявою з небажаними для нього наслідками виконання договору або з втратою економічної доцільності зобов`язання, так само як і з порушенням договору іншою стороною, тобто розірвання договору оренди спрямоване виключно на врегулювання наслідків істотної зміни обставин.

Зважаючи на викладене, суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди.

Стосовно вимоги про повернення орендованого майна.

Згідно з частиною другою статті 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

У силу вимог частин другої-четвертої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною першою статті 785 ЦК України врегульовано, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (частина перша статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

Як зазначалося, за умовами договору майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта прийому-передачі.

Зважаючи, що позовна вимога про розірвання договору оренди визнана судом обґрунтованою, відтак наявні підстави для задоволення похідної від неї вимоги – передачі за актом прийому-передачі орендованого майна.

Слід також зазначити, суд не погоджується з доводами відповідача про безпідставність вказаної вимоги, оскільки ним передано спірне приміщення, що підтверджується фактом проведення реконструкції, оскільки, по-перше, між сторонами акту прийому-передачі не підписувалося; по-друге, передача приміщення аптеки відбувалося з іншої підстави – необхідності проведення реконструкції, а не у зв`язку із припиненням договірних відносин.

Щодо вимоги позивача про звільнення орендованого приміщення шляхом виселення, то, як установлено судом, відповідач за первісною позовною заявою з огляду на реконструкцію у січні 2026 року самостійно звільнив орендоване приміщення, тобто фізично в ньому аптечний кіоск (з усім його майном) не перебуває, а тому підстави для задоволення позову в цій частині відсутні.

Щодо зустрічної позовної заяви.

Позивач за зустрічною позовною заявою просить суд визнати укладеного додаткову угоду до договору оренди, основними пунктами якої є:

• констатація факту призупинення користування орендованим майном внаслідок реконструкції;

• звільнення орендаря від сплатити орендної плати за весь час призупинення користування орендованим майном.

Приписами частини четвертої статті 652 ЦК України унормовано, що зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Судом установлено істотну зміну обставин, а відтак наявність підстав для розірвання договору оренди, укладеного між сторонами, що відповідає суспільному інтересу, а тому підстави для внесення змін до договору, які в контексті наведеної норми допускаються у виняткових випадках, відсутні.

Відтак, зважаючи, що суд дійшов висновку про обґрунтованість вимог позивача за первісною позовною заявою про розірвання договору та повернення орендованого майна, підстави для задоволення зустрічної позовної заяви відсутні.

Заразом у світлі встановлених обставин справи суд вважає за необхідне зазначити таке.

Так, згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Отже, у позивача за зустрічною позовною заявою відповідно до прямої вказівки закону відсутній обов`язок з внесення орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло використовуватися через реконструкцію, до набрання рішенням про розірвання договору оренди законної сили.

Стосовно змін в договорі, що стосуються призупинення договірних відносин внаслідок реконструкції, то вказана обставина визнається обома сторонами, відтак спору в цій частині не існує.

Окрім того, позивач за зустрічною позовною заявою просить суд внести зміни до договору оренди, предметом якого є користування частиною площі першого поверху хірургічного поверху, за відсутності фактичного існування площі під розміщення аптечного кіоску.

Зокрема, згідно з робочим проєктом реконструкції, який активно втілюється в життя, на місці, де знаходився аптечний кіоск позивача за зустрічною позовною заявою, передбачено гардероб, тобто після завершення реконструкції місця під аптечний кіоск в принципі не буде (про що позивачу за зустрічною позовною заявою відомо щонайменше з дня отримання позовної заяви, тобто до моменту звернення із зустрічним позовом), а відтак внесення будь-яких змін до договору оренди не призведуть до відновлення його прав, тобто такий спосіб захисту не є ефективним.

За змістом статей 15, 16 цього Кодексу кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Реалізація права на захист цивільних прав здійснюється за допомогою способів захисту, якими є закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16). Тобто це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі № 310/11024/15-ц, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18).

Якщо обраний позивачем спосіб захисту порушеного права враховує зміст порушеного права, характер його порушення, наслідки, які спричинило порушення, правову мету, якої прагне позивач, то такий спосіб захисту відповідає властивості (критерію) належності. Іншою не менш важливою, окрім належності, є така властивість (критерій) способу захисту порушених прав та інтересів, як ефективність - це можливість за наслідком застосування засобу захисту відновлення, наскільки це можливо, порушених прав та інтересів позивача.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорювання. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18, від 09.02.2021 у справі № 381/622/17, від 15.02.2023 у справі № 910/18214/19). Спосіб захисту права або інтересу повинен бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц).

Обрання способу захисту - це прерогатива позивача. Разом з тим, свобода в обрані способу захисту передбачає й несення позивачем ризику відмови в задоволенні позовних вимог у зв`язку із неналежністю чи неефективністю заявленого захисту.

Вказане узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду про те, що обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 02.02.2021 у справі № 925/642/19, від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 , від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 25.01.2022 у справі № 143/591/20, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц).

Велика Палата Верховного Суду також висновувала про те, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом. Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2021 у справі № 9901/172/20, від 01.07.2021 у справі № 9901/381/20, від 26.10.2021 у справі № 766/20797/18, від 01.02.2022 у справі № 750/3192/14, від 22.09.2022 у справі № 462/5368/16-ц).

Ураховуючи часткове задоволення первісного позову, що виключає можливість задоволення зустрічного позову, а також те, що обраний позивачем за зустрічною позовною заявою спосіб захисту не призведе до поновлення його порушених прав (через відсутність об`єкта оренди внаслідок реконструкції), тобто є неефективним, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення зустрічної позовної заяви. При цьому позивачем за зустрічною позовною заявою будь-яких інших вимог, зокрема компенсаційного характеру, не заявлялося.

Висновки суду за результатами вирішення спору.

За результатами з`ясування обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були дослідженні, і з наданням оцінки всім аргументам учасників справи у їх сукупності та взаємозв`язку, як це передбачено вимогами статей 75-79, 86 ГПК України, суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення первісного позову та про відмову у задоволенні зустрічної позовної заяви.

Розподіл судових витрат.

Згідно з частиною першою статті 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи (частина перша статті 124 ГПК України).

У первісній позовній заяві позивачем зазначено попередній розрахунок судових витрат, що складаються із судового збору в розмірі 5 324,80 грн, а у зустрічній позовній заяві – 3 328,00 грн (а з урахуванням понижуючого коефіцієнту за подання позовної заяви в електронній формі – 2 662,40 грн).

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Зважаючи, що первісний позов задоволено частково, відтак судовий збір в розмірі 3 993,60 грн покладається на відповідача за зустрічною позовною заявою (за одну вимогу немайнового характеру у повному обсязі та 50% за частково задоволену вимогу немайнового характеру), а решта – на позивача. Судовий збір за зустрічною позовною заявою покладається на позивача за зустрічною позовною заявою.

Керуючись статтями 73 - 74, 76-79, 86, 91, 123, 129, 233, 238, 240 - 241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Первісний позов Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю - фірми "Тетрамед" про розірвання договору оренди нерухомого майна, а також про зобов`язання Товариства з обмеженою відповідальністю-фірму «Тетрамед» звільнити частину нежитлового приміщення шляхом виселення та передачі за актом прийому-передачі Управлінню комунальної власності виконавчого комітету Рівненської міської ради задоволити частково.

Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить територіальній громаді м. Рівного від 22.08.2000 № 32 (зі змінами, внесеними додатковими угодами від 28.02.2003 №1/32, від 29.04.2004 №13/1, від 01.05.2006, додатковими договорами від 30.12.2011, від 28.11.2014, від 15.04.2015 №256-б та від 28.02.2020), укладеного між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю-фірмою «Тетрамед».

Товариству з обмеженою відповідальністю-фірму «Тетрамед» передати за актом прийому-передачі Управлінню комунальної власності виконавчого комітету Рівненської міської ради частину нежитлового приміщення першого поверху (вестибюль) площею 5,7 кв.м та нежитлове приміщення першого поверху площею 15,3 кв.м (згідно з технічним паспортом приміщення частина приміщення № 98 та приміщення № 139) хірургічного корпусу загальною площею 21,0 кв.м, розташованого за адресою: м. Рівне, вул. М. Карнаухова, 25-А.

У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю - фірми "Тетрамед" (33013, м. Рівне, просп. Миру,15, ідентифікаційний код 22587075) на користь Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 12-А, ідентифікаційний код 26259563) 3 993,60 грн судового збору.

У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю - фірми "Тетрамед" до Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди нежитлового приміщення відмовити.

Позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом): Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (33028, м. Рівне, вул. Соборна, 12-А, ідентифікаційний код 26259563).

Відповідач за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом): Товариство з обмеженою відповідальністю - фірми "Тетрамед" (33013, м. Рівне, просп. Миру,15, ідентифікаційний код 22587075).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (частини перша, друга статті 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (частина перша статті 256 ГПК України).

Інформацію у справі, що розглядається, можна отримати на сторінці суду на офіційному вебпорталі судової влади України в мережі Інтернет за вебадресою: http://rv.arbitr.gov.ua/sud5019/.

Повне рішення складене та підписане 01.07.2026.

Суддя О. Андрійчук