Постанова від 22 червня 2026 р. у справі №127/20742/23 — Вінницький апеляційний суд

Справа № 127/20742/23

Провадження № 22-ц/801/1243/2026

Категорія: 16

Головуючий у суді 1-ї інстанції Ан О. В.

Доповідач:Стадник І. М.

ВІННИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

23 червня 2026 року м. Вінниця

Вінницький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ в складі:

головуючого, судді-доповідача Стадника І.М.,

суддів: Матківської М.В., Міхасішина І.В.

з участю секретаря судового засідання Кахно О.А.

розглянув у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 2

апеляційну скаргу представника відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 - адвоката Грабіка Максима Сергійовича

на рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 27 лютого 2026 року, ухвалене під головуванням судді Ан О.В., повний текст якого складено 09 березня 2026 року,

у справі №127/20742/23

за позовом Вінницької міської ради (позивач)

до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 (відповідачі)

про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинного будівництва,

встановив:

Короткий зміст позовних вимог

У липні 2023 року Вінницька міська рада звернулася в міський суд з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинного будівництва, обґрунтовуючи вимоги тим, що відповідно до протоколу засідання робочої групи № 1 від 09.09.2022 проведено обстеження об`єкта будівництва по АДРЕСА_1 , під час якого встановлено здійснення будівельних робіт щодо реконструкції будівлі по АДРЕСА_1 без отримання будівельного паспорту або вихідних даних на проектування (містобудівних умов та обмежень, технічних умов, завдання на проектування) та без документів які надають право на виконання будівельних робіт (повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозволу на виконання будівельних робіт).

За результатами обстеження складено акт від 14.10.2022, за яким: будівництво об`єкту здійснюється ОСОБА_1 на земельній ділянці, інформація про яку щодо оформлення ним права власності чи користування - відсутня.

Вінницька міська рада вважає, що самочинне будівництво порушує законні права та інтереси Вінницької міської територіальної громади в особі Вінницької міської ради, як власника земельної ділянки, а тому підлягає знесенню.

За неведених обставин міська рада просила зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку Вінницької міської територіальної громади, площею 0,0048 га, яка розташована по АДРЕСА_1 , шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва - незавершеної будівництвом трьохповерхової прибудови до будівлі з наступними техніко-економічними показниками: фундаментом будівлі стрічковим, монолітним, прямокутної форми, розмірами 8,27 м х 12,18 м, зовнішніми стінами з блоків та цегли, перекриттям поверхів із збірних залізобетонних плит, в рівнях другого та третього поверхів прибудови монолітно виступаючих конструкцій; висотою будівлі в найвищій відмітці 6,9 м; загальною площею прибудови 192 кв. м; площею забудови земельної ділянки 119 кв. м, з приведенням земельної ділянки у придатний для використання стан за рахунок ОСОБА_1 .

Рішення суду першої інстанції

Рішенням Вінницького міського суду Вінницької області від 27 лютого 2026 року, позов задоволено. Вирішено зобов`язати ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звільнити самовільно зайняту земельну ділянку Вінницької міської територіальної громади площею 0,0048 га, розташовану по АДРЕСА_1 , шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва - незавершеної будівництвом триповерхової будівлі з технічними показниками: фундаментом будівлі стрічковим, монолітним, прямокутної форми розмірами 8,27 м х 12,18 м, зовнішніми стінами з блоків і цегли, перекриттям поверхів зі збірних залізобетонних плит в рівнях другого та третього поверхів прибудови монолітно виступаючих конструкцій; висотою будівлі і в найвищій відмітці 6.9 м; загальною площею забудови 192 кв. м, площею забудови земельної ділянки 119 к. м, з приведенням земельної ділянки у придатний до використання стан за рахунок відповідачів.

Стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 в рівних частинах на користь Вінницької міської ради 4026 гривень в рахунок відшкодування судових витрат.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись із судовим рішенням, відповідачі ОСОБА_1 , та ОСОБА_2 , через свого представника - адвоката Грабіка М., подали апеляційну скаргу, в якій посилаючись на необґрунтованість судового рішення та неповне встановлення судом усіх обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм процесуального права, просить скасувати його та ухвалити нове про відмову у задоволенні вимог.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Доводи апеляційної скарги полягають у тому, що суд належним чином не оцінив та не дослідив докази у справі, відмовив у призначенні будівельно-технічної експертизи.

На думку апелянта реконструкція будівлі, що здійснювалась на земельній ділянці не є самовільним будівництвом, а є продовженням існуючої будівлі.

Зазначає про те, чи порушено у даному випадку права Вінницької міської ради, та якщо так, то в чому воно полягає.

Стверджує, що його не було повідомлено про дату, час та місце здійснення обстеження об`єкту будівництва.

Узагальнені доводи і заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача Мичківський І.П. просив апеляційну залишити без задоволення, а судове рішення без змін, як таке, що ухвалене з урахуванням всіх обставин справи, законне і обґрунтоване.

Провадження у справі в суді апеляційної інстанції

Ухвалою Вінницького апеляційного суду від 13 травня 2026 року відкрито апеляційне провадження у справі, а ухвалою суду від 02 червня 2026 року закінчено підготовчі дії та призначено справу до розгляду.

В судовому засіданні відповідач ОСОБА_1 і представник відповідачів адвокат Грабік М. вимоги апеляційної скарги підтримали на умовах, викладених у ній, і просили задовольнити.

Відповідач ОСОБА_1 пояснив, що на його думку суд першої інстанції не з`ясував, в чому ж полягає порушення прав позивача, яке вимагає знесення будівлі в цілому, так як вона побудова на земельній ділянці, яка була виділена співвласникам будинку в установленому законом порядку, і одним із таких співвласників є Вінницька міська рада. Позивач не довів, а суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні не встановив, що будівництво здійснено саме ним, які правила і стандарти воно порушує і чому підлягає знесенню.

Представник позивача Мичківський І.П. проти вимог апеляційної скарги заперечував, просить залишити в силі рішення суду першої інстанції як законне і обґрунтоване.

Відповідачі ОСОБА_2 і ОСОБА_3 , які вважаються повідомленими про дату, час і місце розгляду справи відповідно до частини 4 статті 130 ЦПК України, до суду не з`явилися, що відповідно до частини 2 статті 372 ЦПК України не перешкоджають апеляційному розглядові справи.

Встановлені судом першої інстанції обставини

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 зареєстрований та проживає по АДРЕСА_2 , а ОСОБА_3 та ОСОБА_2 зареєстровані по АДРЕСА_3 .

05.09.2022 Розпорядженням міського голови ВМР створено робочу групу з метою забезпечення відповідності об`єкту будівництва вимогам чинного законодавства.

Протоколом № 1 засідання робочої групи винесено на порядок денний питання перевірки відповідності об`єкту будівництва вимогам чинного законодавства по АДРЕСА_1 .

Про дату, час та місце здійснення обстеження об`єкту будівництва ОСОБА_1 повідомлено завчасно.

За результатами обстеження робочої групи складено акт обстеження об`єкту будівництва 14.10.2022 року. Так робочою групою при обстежені об`єкту будівництва по АДРЕСА_1 установлено, що будівельні роботи щодо реконструкції будівлі виконуються без отримання будівельного паспорту або вихідних даних на проектування (містобудівних умов та обмежень, технічних умов, завдання на проектування) та без документів які надають право на виконання будівельних робіт (повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозволу на виконання будівельних робіт).

Проведеним 04.10.2022 р. візуальним обстеженням об`єкту та відповідно до кадастрового плану, складеного МКІ «Вінницький муніципальний центр містобудування і архітектури», виявлено: будівництво об`єкту здійснюється ОСОБА_1 на земельній ділянці, інформація щодо оформлення ним права користування володіння якою відсутня; на момент обстеження виконуються будівельні роботи з будівництва прибудови до будівлі з наступними техніко- економічними показниками:

2.1. фундамент будівлі стрічковий, монолітний, прямокутної форми, розмірами 8,27 м х 12,18 м, зовнішні стіни виконано з блоків та цегли на цементопіщаній суміші, перекриття поверхів із збірних залізобетонних плит, в рівнях другого та третього поверхів прибудови змонтовано монолітні виступаючі конструкції (візуально - для влаштування балконів);

2.2. вхід до будівлі передбачено через дверний отвір в рівні першого поверху з АДРЕСА_1 ;

2.3. поверховість будинку на момент обстеження - три наземні поверхи (два завершених з перекриттями та розпочато будівництво третього);

2.4. висота будівлі на момент обстеження в найвищій відмітці складає 6,9 м;

2.5. загальна площа прибудови на момент обстеження орієнтовно складає 192 кв. м;

2.6. об`єкт будівництва частково розміщений в межах червоних ліній вулиць Винниченка та Острозького; на відстані 0,93 м до високо-вольтної кабельної лінії електропередачі, прокладеної по АДРЕСА_1 , що є порушенням вимог п. 5 та 8 Правил охорони електричних мереж, затверджених постановою КМ України від 04.03.1997 № 209 та на відстані 1,02 м до мережі каналізації, прокладеної по АДРЕСА_4 , що є порушенням вимог додатку И.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», якими передбачено відстань від фундаментів будівель і споруд до інженерної мережі самопливної каналізації 3 м та до напірної каналізації - 5 м.

Вказаний акт було направлено ОСОБА_1 на його адресу, повідомлено про необхідність усунути вказані відхилення та порушення. Також повідомлено про дату, час та місце повторного обстеження на 02.11.2022.

02.11.2022 робочою групою було здійснено повторне обстеження об`єкту будівництва по АДРЕСА_1 . Порушення, установлені та вказані в акті обстеження об`єкту будівництва 14.10.2022 року не усунені.

Вказаний акт було направлено ОСОБА_1 на його адресу повідомлено про необхідність усунути вказані відхилення та порушення у строк 30 днів.

Співвласниками будинку по АДРЕСА_1 є ОСОБА_1 , його частка складає 39/50 частки, яке складається із двох житлових будинків.

ОСОБА_3 та ОСОБА_2 належить 1/25 частки будинку.

Згідно акту поточних змін присадибної ділянки та в поверхневих планах основних споруд, технік ОСОБА_4 при виході на замовлення 17.09.2025, укладених між ВМ «БТІ» та ОСОБА_1 виявив наступні зміни: прибудову літ. А, загальні характеристики фундамент – бутовий, стіни - черепашник, перегородка – цегла, перекриття – залізо бетонне, поли – цементні, дах – шифр, вікна – є, рік побудови – 2025.

Так, згідно дослідженого будинковолодіння – житловий будинок садибного типу має загальну площу приміщень 1511,20 кв. м. Загальна площа будівлі, позначеної літ. А становить 680 кв. м, кількість поверхів – 3, житлова площа складає 86,5 кв. м, прибудова літ. А2, рік закінчення будівництва 2025, висота складає 9,3 м, площа основи 119 кв. м.

Документи, що підтверджують прийняття до експлуатації зведених будівель літ. А2, Е, п/Е, п/Д, а6, реконструкції літ. Г, в розпорядженні виконавця відсутні.

Будь-яких документів дозвільного характеру стосовно об`єкта будівництва, а саме добудови, позначеної літ. А2 за вказаною адресою суду не надано.

Рішенням Вінницької міської ради народних депутатів вирішено надати ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 земельну ділянку площею 979 кв. м по АДРЕСА_1 в постійне спільне користування з міською радою.

Право власності на вказану ділянку сторонами у встановленому законом порядку не оформлялося, рішення про передачу земельної ділянки у власність власникам будинку органом місцевого самоврядування не приймалося. Сторони не надали суду документів про вирішення співвласниками питання встановлення порядку користування земельною ділянкою.

Позиція апеляційного суд у

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно з частиною 4 статті 265 ЦПК України у мотивувальній частині рішення зазначаються: 1) фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини; 2) докази, відхилені судом, та мотиви їх відхилення; 3) мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику; 4) чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси, за захистом яких мало місце звернення до суду; 5) норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування; 6) норми права, на які посилалися сторони, які суд не застосував, та мотиви їх незастосування.

Оскаржуване рішення суду першої інстанції не відповідає зазначеним вимогам.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що земельна ділянка площею 979 кв. м по АДРЕСА_1 виділялася власникам житла в постійне спільне користування з міською радою. Власники житла не скористалися можливістю та не оформили у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку, договору оренди не укладали, не отримували документів на здійснення прибудови чи іншого будівництва. В матеріалах інвентаризаційної справи відсутні, а стороною відповідача не надавались будь - яких документів, які б підтверджували виділення земельної ділянки відповідачам для будівництва (добудови чи прибудови), документів дозвільного характеру на проведення будівельних робіт - добудови позначеної літ. А2 (об`єкта самочинного будівництва) за вказаною адресою. Отже, без дозволу власника земельної ділянки на ній без оформлення дозвільних документів здійснено прибудову. З огляду на вказані обставини з метою захисту прав Вінницької міської ради слід задовольнити заявлені вимоги, а саме зобов`язати відповідачів звільнити самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинного будівництва.

Колегія суддів, перевіривши доводи апеляційної скарги та матеріали цивільної справи, дійшла таких висновків.

Щодо порушеного права позивача і способу його захисту

За змістом рішення суду першої інстанції позов в цій справі поданий саме на захист прав Вінницької міської ради шляхом зобов`язання відповідачів звільнити самовільно зайняту земельну ділянку і знесення самочинного будівництва.

Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Згідно зі статтями 317, 319 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Частиною першою статті 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Відповідно до частин першої-четвертої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15 листопада 2023 року по справі № 916/1174/22 звернула увагу, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.

Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).

З огляду на викладене Велика Палата Верховного Суду виснувала, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.

Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.

Можливі способи захисту прав особи - власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.

Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

При цьому правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об`єкта самочинного будівництва. Якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, можливість знесення об`єкта самочинного будівництва відповідно до статті 376 Цивільного кодексу України не ставиться в залежність від можливостей його перебудови. В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови (Постанова КАС ВС від 29.01.2020 в справі № 822/2149/18).

Отже в даній справі суду належало встановити чи є відповідний об`єкт самочинним будівництвом (частина 1 статті 376 ЦК України), та чи підлягає воно знесенню (частина 4 статті 376 ЦК України).

Самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Щодо посилань відповідачів на виділення їм земельної ділянки під будівництво

Судом встановлено, що рішенням виконавчого комітету Вінницької міської ради народних депутатів від 31 березня 1997 року № 209 (т. 2, а.с. 118) надано ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 земельну ділянку площею 979 кв. м. по АДРЕСА_1 в постійне спільне користування з міською радою.

10 квітня 1997 року вищевказане рішення виконано і виділено земельну ділянку в натурі під будівництво забудовникам ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , та міськраді (т. 2, а.с. 129).

Згідно з графічними матеріалами, що додаються до вищевказаних рішень (т. 2, а.с. 131) планувалося зведення прибудови до житлового будинку літ. А. ,

Рішенням виконавчого комітету Вінницької міської ради від 24 квітня 1997 року № 303 розглянувши заяви громадян міст та подані комісією акти прийомки будинків до експлуатації, затвердила акти прийомки до експлуатації індивідуальних житлових будинків та господарських будівель, що належить громадянам, зокрема, відповідно до п. 1.5 рішення – ОСОБА_1 по АДРЕСА_1 . Рішенням міськвиконкому від 31 березня 1997 року № 209 йому в користування закріплена земельна ділянка. Житлова площа будинку складає 190,3 кв. м., а загальна – 295,8 кв. м. Акт прийомки будинку до експлуатації від 10.04.1997 р. Цим же рішенням Вінницькому обласному об`єднаному бюро технічної інвентаризації наказано зробити перерахунок долей (часток) по домоволодіннях, зокрема, по АДРЕСА_1 (т. 2, а.с. 163-164).

11 червня 1997 року ОСОБА_1 видане свідоцтво № НОМЕР_1 про право приватної власності на будівлю, а саме 39/50 часток будинковолодіння, яке знаходиться по АДРЕСА_1 й складається з двох житлових будинків.

Згідно з договором дарування від 01 вересня 1999 року ОСОБА_5 подарувала, а ОСОБА_3 та ОСОБА_2 прийняли в дар 1/25 частини будинковолодіння АДРЕСА_1 з відповідною частиною господарських будівель (т. 2, а.с. 138).

На земельній ділянці на той час були розташовані: цегляний будинок з прибудовою літ. А, цегляний будинок літ. Д з прибудовою, хлів літ. Г, гараж Б, хлів г, веранда В, паркан № 1, мостіння І.

Отже рішення № 209 про виділення земельної ділянки ОСОБА_1 та іншим в спільне користування з міською радою від 31 березня 1997 року було реалізоване цього ж року шляхом відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості), а далі – шляхом затвердження акту прийомки до експлуатації індивідуального житлового будинку.

Зазначене рішення не могло бути підставою для проведення ОСОБА_1 , ОСОБА_2 і ОСОБА_3 нового будівництва.

Щодо дотримання вимог законодавства про містобудівну діяльність

Крім того, ними не отримано жодного дозвільного документа для проведення такого будівництва.

Частиною першою статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва.

Частиною четвертою цієї ж статті передбачено, що право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Відповідно до частини п`ятої статті 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Згідно з частиною першою статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

Частиною першою статті 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що проектна документація на будівництво об`єктів розробляється у порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування, з урахуванням вимог містобудівної документації та вихідних даних і дотриманням вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджується замовником.

Відповідно до частини першої статті 34 цього ж Закону щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України замовник має право виконувати будівельні роботи після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України.

Суд першої інстанції встановив відсутність будь-яких документів дозвільного характеру щодо об`єкта будівництва, а саме добудови, позначеної літ. А2 на інвентаризаційному плані, що також підтверджується Актом поточних змін, складеним техніком ОСОБА_4 , яка була допитана в судовому засіданні.

Самочинний характер зведення будівлі по суті не заперечується і відповідачем ОСОБА_2 , який подав зустрічний позов про узаконення самочинного будівництва житлового будинку, в прийнятті якого до сумісного розгляду з первісним позовом відмовлено судом першої інстанції.

Ні в суді першої інстанції, ні в апеляційному суді, апелянти не надали ні проектної документації, дозволу на виконання будівельних робіт чи декларації про початок будівельних робіт у випадках, передбачених Законом, а відтак спірна будівля є самочинно зведеною.

Щодо самовільного зайняття земельної ділянки

Матеріалами справи спростовуються також посилання апелянта на нібито відсутність самовільного зайняття земельної ділянки, так як земельна ділянка є об`єктом прав лише після її формування згідно з статтею 79-1 ЗК України, а самовільно зайнята земельна ділянка немає ні кадастрового номера, ні реєстрації.

За правилами статті 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

На відміну від положень частини четвертої статті 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов`язаних знести об`єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма частини другої статті 212 ЗК України суттєво розширює суб`єктний склад зобов`язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки та до яких, вочевидь, можна віднести осіб, які придбали об`єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об`єкт (Постанова КГС ВС від 19.03.2024 у справі № 915/1439/21).

Відповідно до статті 80 ЗК України суб`єктами права власності на землю, зокрема, є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

Статтею 83 ЗК України встановлено, що землі, які належить на праві власності територіальним громадам, є комунальною власністю. У комунальній власності, у тому числі, перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності (п. «а» частини 2).

Оскільки відповідна територія знаходиться в межах населеного пункту, вона є комунальною власністю, права територіальної громади на яку як власника здійснює Вінницька міська рада.

Згідно з усталеною судовою практикою (Постанова КГС ВС від 06.05.2026 у справі № 914/585/22) колегія суддів відхиляє доводи скаржника про неможливість захисту прав щодо несформованої земельної ділянки, так як відсутність кадастрового номера чи сформованої земельної ділянки не виключає можливості захисту права комунальної власності, якщо фактичне місце розташування та межі самовільно зайнятої території можуть бути встановлені на підставі сукупності доказів. Спір стосується не сформованої земельної ділянки як об`єкта цивільних прав, а фактично зайнятої території комунальної власності, на якій зведено прибудову.

Про підстави для відмови в позові

Проте поза увагою суду першої інстанції залишилися ті обставини, що захищаючи своє право на землю позивач вимагає звільнити самовільно зайняту земельну ділянку Вінницької міської територіальної громади площею 0,0048 га (або 48 кв. м).

Водночас звільнити її позивач просить шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва, технічна характеристика якого згідно з позовними вимогами і рішенням суду першої інстанції не відповідає встановленим судом обставинам.

Так, в якості об`єкту самочинного будівництва зазначена незавершена будівництвом триповерхова будівля з технічними показниками: фундаментом будівлі стрічковим, монолітним, прямокутної форми розмірами 8,27 * 12,18 м, зовнішніми стінами з блоків і цегли, перекриттям поверхів зі збірних залізобетонних плит в рівнях другого та третього поверхів прибудови монолітно виступаючих конструкцій; висотою будівлі і в найвищій відмітці 6,9 м, загальною площею забудови 192 кв. м, площею забудови земельної ділянки 119 кв. м., з приведенням земельної ділянки у придатний до використання стан за рахунок відповідачів.

Відповідно ж до Акту поточних змін, складеного техніком ОСОБА_4 в результаті обстеження в натурі, до приміщення № 4 збудовано прибудову літ. А2, без оздоблювальних робіт. Документ, що підтверджує прийняття до експлуатації відсутній (т. 2, а.с. 142).

Згідно з Витягом з Реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва прибудова літ. А2 має висоту 9,3 м, а не 6,9 м (як вказано в позовній заяві і судовому рішенні), площа основи (забудови) – 119 кв. м., будівельний об`єм 1109 куб. м.

Таким чином, в натурі станом на час розгляду справи відсутня незавершена будівництвом триповерхова будівля з такими технічними показниками, які вказані в позовній заяві і судовому рішенні.

Згідно з статтею 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до кадастрового плану земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , складеного СКП «Вінницький муніципальний центр містобудування і архітектури» для Департаменту Архітектурно-будівельного контролю ВМР (т. 1, а.с. 20), що є додатком до Акта обстеження об`єкта будівництва, земельна ділянка площею 0,0048 га – це площа земельної ділянки, що знаходиться в межах зони особливого режиму забудови (код 06.01), тобто земельної ділянки, обмеження (обтяження) щодо якої відповідно до Класифікатора обмежень та обтяжень земельних ділянок, затвердженого Наказом Держкомзему від 29.12.2008 № 643 встановлені Законом України "Про основи містобудування", "Про архітектурну діяльність", "Про планування та забудову територій", постановою Кабінету Міністрів України від 13.03.2002 N 318 "Про затвердження Порядку визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць", ДБН 360-92** "Містобудування. Планування та забудова міських і сільських поселень", наказом МОЗ України від 19.06.96 N 173 "Про затвердження Державних санітарних правил шанування та забудови населених пунктів" та ін.

Вочевидь мається на увазі те, що об`єкт будівництва частково розміщений в межах червоних ліній вулиць Винниченка та Острозького, про що вказано в п. 2.6 відомостей про об`єкт будівництва Акту обстеження об`єкта будівництва (т. 1, а.с. 14). Так, об`єкт будівництва розміщений на відстані 0,93 м. до високовольтної кабельної лінії електропередачі, прокладеної по АДРЕСА_1 , що є порушенням вимог пунктів 5 та 8 Правил охорони електричних мереж, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 04.03.1997 № 209 та на відстані 1,02 м до мережі каналізації, прокладеної по АДРЕСА_4 , що є порушенням вимог додатку И.1 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», якими передбачено відстань від фундаментів будівель і споруд до інженерної мережі самопливної каналізації 3 м та до напірної каналізації – 5 м.

Тобто Вінницька міська рада як позивач просила звільнити не всю земельну ділянку, що самовільно зайнята прибудовою літ. А2, а лише ту її частину, що знаходиться в межах зони особливого режиму забудови.

Позаяк заявлено вимоги про звільнення частини земельної ділянки, на якій розташовано самовільну будівлю, постає питання пропорційності такого заходу як знесення будівлі загальною площею 192 кв. м, і площею забудови земельної ділянки 119 кв. м для звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки площею 48 кв. м.

Як вказав Верховний Суд в постанові від 18 грудня 2019 року по справі №127/23136/19 у разі встановлення порушення суб`єктом містобудівної діяльності факту здійснення самочинного будівництва об`єктів нерухомого майна без відповідного дозволу, відповідний орган державної влади наділений повноваженнями на звернення з позовом до суду щодо знесення самочинно збудованого об`єкта нерухомого майна, як крайній захід, і лише тоді коли використані всі передбачені законодавством України заходи реагування за чотирьох умов, а саме: за умови складання припису щодо усунення порушень вимог містобудівного законодавства шляхом надання можливості відповідачеві для проведення відповідної перебудови; за умови, що вказане будівництво суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; за умови відсутності можливості проведення перебудови самочинно збудованого нерухомого майна; за умови, якщо особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовляється від проведення такої перебудови, при цьому відмовою забудовника від перебудови слід вважати як його заяву про це, так і його дії чи бездіяльність щодо цього, вчинені до або після ухвалення рішення суду про зобов`язання здійснити перебудову.

Як встановлено судом, в даній справі відповідні заходи Вінницькою міською радою не вживалися і питання про приведення будівлі у відповідність із встановленими будівельними нормами і правилами не вирішувалось.

Судом першої інстанції не досліджено можливість відновлення права позивача іншим шляхом ніж цілковите знесення самовільно зведеної побудови, не задоволено клопотання відповідача ОСОБА_1 про призначення по справі судової будівельно-технічної експертизи з питань як істотні порушення будівельних норм і правил були ним порушення, чи є експлуатація об`єкта у зв`язку з цим небезпечною, чи створює він загрозу життю та здоров`ю людей, чи можливо його привести у відповідність до будівельних норм і правил без знесення, чи є значення єдиним способом усунення можливих порушень (т. 2, а.с. 122).

Незважаючи на те, що відповідні питання мають важливе значення для правильного вирішення справи й потребують спеціальних знань, суд першої інстанції залишив клопотання без розгляду й ухвалу про це не виносив.

Отже поза увагою суду першої інстанції залишилися норми цивільного процесуального закону, відповідно до яких обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів, а також захист порушеного права особи, яка звернулася до суду.

Крім того, відповідно до частини 4 статті 10 ЦПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

У своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності, тобто дотримання "справедливого балансу" між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

ЄСПЛ, зокрема, неодноразово наголошував, що знесення майна є крайнім заходом (Ultima Ratio).

Так і в даній справі, позивач одразу заявив найрадикальнішу вимогу – знесення, повністю проігнорувавши можливість приведення об`єкта до відповідності з нормами. Знесення майна без розгляду альтернатив є суто каральним заходом, що порушує баланс інтересів. Тим більше, що як встановлено судом, лише частина земельної ділянки, на якій розташовано самочинну будівлю, порушує «червоні» лінії, а відтак державні будівельні норми і стандарти. Відповідно до сталого підходу ЄСПЛ, сформульованого, зокрема у справі «Іванова та Черкезов проти Болгарії» (Ivanova and Cherkezov v. Bulgaria), заява № 46577/15 знесення (демонтаж) є пропорційним лише тоді, коли усунути порушення іншим шляхом абсолютно неможливо.

Позивачем не доведено, а судом першої інстанції не встановлено також, що знесення самовільної будівлі не спричинить негативні наслідки для інших (узаконених) житлових будівель, так як згідно з кадастровим планом (т. 1 а.с. 20) з 9 по 11 точку будівля зблокована з сусідньою.

Вищевказані обставини справи та відповідні їм норми права залишилися поза увагою суду першої інстанції, який дійшов передчасного висновку про задоволення позову.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Щодо судових витрат

На підставі викладеного та керуючись статтями 367, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд, -

постановив:

Апеляційну скаргу представника відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 адвоката Грабіка Максима Сергійовича задовольнити.

Рішення Вінницького міського суду Вінницької області від 27 лютого 2026 року скасувати і ухвалити нове судове рішення, яким в задоволенні позову Вінницької міської ради до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки шляхом знесення самочинного будівництва – відмовити.

Стягнути з Вінницької міської ради на користь ОСОБА_2 судові витрати по справі – витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 1 817 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення її повного тексту.

Повний текст постанови складено 29.06.2026 року.

Головуючий І.М. Стадник

Судді М.В. Матківська

І.В.Міхасішин