Постанова від 23 червня 2026 р. у справі №912/3174/24 — Центральний апеляційний господарський суд

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.06.2026 року м.Дніпро Справа № 912/3174/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Чус О.В. (доповідач),

судді Кощеєв І.М., Демчина Т.Ю.

секретар судового засідання: Солодова І.М.

За участю (найменування сторін та інших осіб, що беруть участь у справі):

Представник позивача: ЛЯШЕНКО-ГАРКУША ОЛЕНА ВАЛЕРІЇВНА (поза межами суду, з використанням власних технічних засобів) - адвокат, ордер

Представник відповідача 1/скаржника: ЯНОШЕВСЬКИЙ ВІТАЛІЙ ПЕТРОВИЧ (поза межами суду, з використанням власних технічних засобів) - самопредставництво, довіреність

Представник відповідача 2: ОЛЕКСІЄНКО ЛЮБОВ ВАСИЛІВНА (поза межами суду, з використанням власних технічних засобів) - адвокат, ордер

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Новоархангельської селищної ради на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.06.2025 (повний текст рішення складено та підписано 07.07.2025, суддя Глушков М.С.)

у справі № 912/3174/24

за позовом Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" (вул. Степова, буд. 42, с. Кіндратівка, Голованівський район, Кіровоградська область, 26111)

до відповідачів: Новоархангельської селищної ради (вул. Центральна, буд. 31, селище Новоархангельськ, Голованівський район, Кіровоградська область, 26100)

Товариства з обмеженою відповідальністю ВМ "ТРАНСАГРО" (вул. Франка І., буд. 40/2, селище Новоархангельськ, Голованівський район, Кіровоградська область, 26100)

про визнання недійсною угоди, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, визнання недійсним рішення та договору,-

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

Фермерське господарство «Бойка Дмитра Олексійовича» звернулося до Господарського суду Кіровоградської області з позовною заявою, в якій, з урахуванням клопотання про зміну предмету позову, просило:

- визнати недійсною додаткову угоду від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що був зареєстрований 07.09.2007 за № 17, з моменту її підписання;

-визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що був зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 № 17 зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 зареєстрованої у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16.04.2010 за № 041037600010, в редакції викладеній в позовній заяві;

- визнати недійсним рішення шістдесятої сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради № 3553 від 07.11.2024 "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій";

-визнати недійсним договір зберігання від 20.11.024, укладений між Новоархангельською селищною радою Кіровоградської області та ТОВ ВМ "ТРАНСАГРО", відповідно до змісту якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, згідно з Актом приймання-передачі, Поклажодавець передає, а Зберігач приймає на зберігання з правом використання згідно цільового призначення протягом строку дії цього договору майно – земельну ділянку з кадастровим номером 3523686500:02:000:1351, загальною площею 49,1620 га та земельну ділянку з кадастровим номером 3523686500:02:000:9032, загальною площею 18,1263 га, терміном на 1 (один) рік або до закінчення військового стану.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що Фермерське господарство «Бойка Дмитра Олексійовича» має право на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» у порядку та в строки, передбачені п.8. договору оренди земельної ділянки від 07.09.2007 та ст. 33 Закону України "Про оренду землі”, звернулося до Новоархангельської селищної ради із листом-повідомленням про поновлення договору, продовжило користуванням спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а Новоархангельська селищна рада вчасно не заперечила проти поновлення договору, що свідчить про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору на тих же самих умовах.

2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 26.06.2025 - позовні вимоги задоволено повністю.

Визнано недійсним рішення шістдесятої сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради №3553 від 07.11.2024 "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій".

Визнано недійсним договір зберігання від 20.11.2024, укладеного між Новоархангельською селищною радою та ТОВ ВМ "ТРАНСАГРО", відповідно до змісту якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, згідно з Актом приймання-передачі, Поклажодавець передає, а Зберігач приймає на зберігання з правом використання згідно цільового призначення протягом строку дії цього договору майно - земельну ділянку з кадастровим номером 3523686500:02:000:1351, загальною площею 49,1620 га та земельну ділянку з кадастровим номером 3523686500:02:000:9032, загальною площею 18,1263 га, терміном на 1 (один) рік або до закінчення військового стану.

Визнано недійсною додаткову угоду від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 року, що зареєстрований 07.09.2007 року за №17 з моменту її підписання.

Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 року, що зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 року №17, зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 року, зареєстрованої у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16 квітня 2010 року за №041037600010, в редакції викладеній в позовній заяві.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач неодноразово звертався до відповідача 1 протягом дії спірного договору оренди у встановлений законом порядок із листами - повідомленнями про намір поновити дію договору, проте у встановлений законом строк відповідачем 1 не було прийнято рішення у формі рішення сесії ради, про поновлення спірного договору оренди чи про відмову у поновлені. Листи-повідомлення Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" не розглянуто на сесії селищної ради та не прийнято за результатом розгляду відповідного рішення до теперішнього часу, в тому числі і після 19.11.2022, тобто після набрання чинності Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", яким, зокрема припинено автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану. Відповідач 1 не надав заперечень протягом місячного строку з дня закінчення Договору, тобто з 07.09.2022, а рішення № 2962 від 26.07.2023 Новоархангельської селищної ради винесено всупереч закону і не породжувало жодних правових наслідків.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись з рішенням суду, через систему «Електронний суд», керівник Новоархангельської селищної ради, звернувся до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду від 26.06.2025 та ухвалити нове, яким повністю відмовити у задоволені позовних вимог. Стягнути з позивача судові витрати.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Скаржник в обґрунтування вимог апеляційної скарги зазначив, що судом першої інстанції не з`ясовано обставини, що мають значення для справи, а саме: 1) з якого по який період позивач вважає наявним користування земельною ділянкою за мовчазної згоди орендодавця; 2) на підставі чого позивач просить застосовувати різні редакції норми ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в різних частинах позовної заяви.

Відповідач 1 вказав, що судом першої інстанції визнано встановленими обставини, які насправді недоведено, а саме: 1) що мало місце користування орендарем земельною ділянкою за мовчазної згоди орендодавця (ні позивач, ні сам суд не вказав, з якого періоду відбулося таке користування); 2) що орендодавцем було невчасно надано відповідь на звернення орендаря, хоча такого факту не було доведено в межах розгляду справи та описано в рішенні; 3) що орендар звертався з листами до орендодавця саме в дати 20.06.2023 та 06.08.2024, що не підтверджується матеріалами справи.

Як вважає скаржник, у рішенні господарського суду викладено висновки, які не відповідають обставинам справи: 1) судом кілька разів зазначено, що у відносинах позивача і відповідача 1 мало місце користування орендарем земельною ділянкою поза межами дії договору оренди за мовчазної згоди орендодавця, але жодним чином конкретно не вказано період, в якому б не було договірних орендних відносин між позивачем та Новоархангельською селищною радою; 2) в резолютивній частині вирішено про недійсність рішення Новоархангельської селищної ради №3553 від 07.11.2024 "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій" без наведення жодного обґрунтування щодо підстав недійсності.

Окрім цього, скаржник зазначає, що судом порушено норми чинного процесуального законодавства та неправильно застосовано норми матеріального законодавства, а саме: ст. 46 ГПК України (двічі прийняв заяви щодо предмету і підстав позову, що по своїй суті було заявленням нового позову); 13, 74, 77 ГПК України (що виразилось у порушенні принципу змагальності сторін); ст. 236 ГПК України (відсутність обґрунтованості рішення щодо наявності періоду користування земельною ділянкою за мовчазної згоди орендодавця; відсутність обґрунтування недійсності рішення №3553 від 07.11.2024); ст. 237 ГПК України (оскільки вийшов за межі позовних вимог, змінивши текст додаткової угоди, яку позивач просив визнати укладеною); ч.3 ст.19 ЗУ «Про оренду землі» (застосовано некоректно до додаткової угоди до договору, строк якого більший, ніж мінімальний); ст.235 ЦК України (суд вважав удаваним правочин без належних на те підстав); ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (відсутнє розуміння, яку редакцію норми застосовано).

Відповідач 1 в апеляційній скарзі стверджує, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що селищна рада не висловила свою позицію щодо поновлення договору оренди. На думку відповідача, такі висновки суперечать фактичним обставинам справи. Листами від 16.08.2022, 01.12.2022, 24.03.2023 селищна рада повідомила орендаря про відмову поновити договір на попередніх умовах.

Щодо розгляду сесією листів позивача в 2022 році, то апелянт вказав, що відповідно до чинного законодавства України у період із 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу (Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" від 24.03.2022 року № 2145-ІХ). Відтак апелянт вважає, що, пропозиція орендаря про поновлення дії договору, що була надана в липні 2022 року не потребувала розгляду в 2022 році, оскільки продовження користування земельною ділянкою відбулося на підставі закону, а з отриманням наступної пропозиції в червні 2023 року - фактично стала неактуальною.

26.07.2023 в межах місячного строку з дати звернення до орендодавця, Новоархангельська селищна рада прийняла рішення №2962 про поновлення договору лише на один рік.

23.08.2024 позивач з простроченням строку, передбаченого спірним договором звернувся до відповідача щодо поновлення договору оренди, не надав належних доказів надсилання подібного звернення раніше, а відтак відповідач в подальшому відмовив у поновленні договору оренди земельної ділянки. Новоархангельська селищна рада на чергові сесії 23.09.2024 розглянуто лист-повідомлення голови Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" Ярослава Бойка від 06.08.2024, щодо поновлення договорів оренди на земельні ділянки площею 53,35 га та 18.13 га, термін дії яких закінчився 07.09.2024, та рішенням №3483 відмовила в поновленні договору оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3523686500:02:000:9032.

Крім того, даних Укрпошти, конверт № 2850002919274 яким надійшов лист повідомлення був отриманий Укрпоштою для надсилання лише 20.08.2024 також враховуючи що Новоархангельська селищна рада отримала вказаний Лист повідомлення 23.08.2024 року, тобто за 16 календарних дні до закінчення терміну дії договорів оренди земельних ділянок, що суперечить вимогам статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також п.8 договору оренди земельної ділянки яким передбачено, що "Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк (у цьому разі орендар повинен не пізніше за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжувати його дію). «Порушення орендарем передбаченого строку для повідомлення орендодавця позбавляє його переважного права на поновлення договору» (Постанова ВС від 13.07.2022 у справі № 905/450/20).

Відтак, позивач на підставі укладеної спірної додаткової угоди від 11.08.2023 здійснював користування земельною ділянкою протягом всього періоду існування орендних відносин - до 07.09.2024, попереджений про їх припинення та небажання орендодавця продовжувати дію договору, відповідно необхідність припинення користування земельною ділянкою, не здійснює користування земельною ділянкою станом на дату цієї апеляційної скарги і не має законних підстав для такого.

Відповідач 1 звертає увагу, що сукупність юридичних і фактичних обставин, що мали місце з липня 2022 року до вересень 2024 року, унеможливлює застосування механізму «мовчазної згоди». Така згода можлива виключно, у разі відсутності письмового заперечення орендодавця на звернення орендаря про поновлення договору, за умови продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору на тих самих умовах.

Таким чином апелянт доводить, що у цьому випадку відсутня бездіяльність, а наявне активне волевиявлення орендодавця, яке унеможливлює автоматичне поновлення договору за мовчазною згодою.

Варто також звернути увагу, що сторони уклали нову додаткову угоду від 11.08.2023, яка і стала юридичною підставою для подальшого користування ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» земельною ділянкою.

Також суд зазначає у своєму рішенні наступне: « 15.09.2023 Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" повідомило листом Новоархангельську селищну раду про відмову в реєстрації додаткової угоди від 11.08.2023 в зв`язку з невідповідністю діючому законодавству та внесло пропозицію продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки загальною площею 18,13 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9032 відповідно до закону (не менше ніж на 7 років) (т. 1 а.с. 4547)»

Супровідний лист не містить додаткової угоди на інший строк, а також не є повідомленням про намір укладення договору на інший строк ніж було укладено. Відтак, суд дійшов хибного висновку, що Орендодавець взагалі мав підстави та зобов`язання реагувати на лист Орендаря від 15.09.2023. Таким чином, продовження користування земельною ділянкою не було самостійним актом мовчазної згоди, а виникло внаслідок оформленої та підписаної а в подальшому і зареєстрованої додаткової угоди, яка відображає фактичну та правову волю сторін.

Щодо відсутнього порушеного права позивача щодо позовних вимог про визнання недійсними рішення Новоархангельської селищної ради №3553 від 07.11.2024 та договору зберігання від 20.11.2024, апелянт зазначив, що будь-які права позивача не порушені розпорядчими діями відповідача, що мали місце після закінчення дії договору оренди між ним та відповідачем. Відповідач 1 після закінчення дії договору оренди, здійснив розпорядження земельними ділянками, щодо яких станом на дату розпоряджень позивач не мав будь-якого речового права. Відтак, у позивача відсутнє право оскаржувати такі дії Новоархангельської селищної ради, як то прийняте рішення Новоархангельської селищної ради №3553 від 07.11.2024 та укладений договір зберігання від 20.11.2024.

У своєму рішенні суд зазначив наступне: «У разі якщо договір укладається у судовому порядку, зобов`язання виникають з моменту набрання рішенням суду законної сили. Отже, суд вважає за необхідне внести відповідні зміни у пункт 4 Додаткової угоди.»

Такі зміни п. 4 Додаткової угоди, яку було визнано укладеною оскаржуваним рішення, на думку відповідача, є нічим іншим як виходом суду за межі позовних вимог.

Позивач у позовній заяви просив визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що був зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 №17 зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 зареєстрованої у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16.04.2010 за № 041037600010, в редакції викладеній в позовній заяві.

У п.4 Додаткової угоди, що викладена у прохальній частині позовної заяви міститься наступній текст: « 4) Пункт 8 договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 року, зареєстрованого 07.09.2007 року №17, зі змінами внесеними додатковою угодою від 12.01.2000 року, викласти в наступній редакції: «Встановити строк оренди 15 років починаючи від дня державної реєстрації (перереєстрації) договору оренди земельної ділянки. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен повинен не пізніше 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

У прийнятому рішенні суд сам констатує факт зміни позовної вимоги, оскільки вважає її такою, що не відповідає чинному законодавству. Відтак, судом було порушено припис ч. 2 ст. 237 ГПК України, якою передбачено, що при ухваленні рішення суд не може виходити у рішенні за межі позовних вимог.

Стосовно фактичного користування земельною ділянкою позивачем, відповідач пояснив, що суд без належних доказів на підставі голослівного твердження позивача, який станом на дату подачі позову - кінець грудня 2024 року стверджував, що здійснює користування земельною ділянкою, в той час як сам до лютого 2025 року (як сам стверджував) не знав про дії ТОВ ВМ «ТРАНСАГРО», що були вчинені в межах спірного договору зберігання землі від 20.11.2024, направлені на збереження якості землі - оранку, що забезпечує перевертання, кришіння і розпушування шару ґрунту. Тобто фактично позивач не був обізнаний зі станом земельної ділянки, але суд дійшов висновку, що позивач продовжував користуватися земельною ділянкою. Проте, після завершення строку дії договору, земельна ділянка була передана ТОВ ВМ «ТРАНСАГРО» на підставі рішення ради та укладеного договору зберігання. Позивач не надав доказів фактичного користування після 07.09.2024. Такий висновок є припущенням та порушує вимоги до допустимості доказів згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України.

Продовження користування ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» земельною ділянкою в період з вересня 2022 по вересень 2023 рік відбулося на підставі дії закону, чинного на момент закінчення строк дії договору оренди землі в вересні 2022 року - п.24 Перехідних Положень Земельного кодексу України.

Продовження користування ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» земельною ділянкою в період з вересня 2023 по вересень 2024 рік відбувалося відповідно до Рішення сорок другій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради було прийняте рішення № 2962 від 26.07.2023 «Про поновлення договору оренди земельної ділянки» та укладеної додаткової угоди від 11.08.2023 року до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 року, що був зареєстрований 07.09.2007 року за № 17.

Скаржник наголошує, що в судовому рішенні чітко не вказано, коли суд вважав продовженим за мовчазної згоди орендодавця користуванням орендарем спірною земельною ділянкою.

Також відповідач 1 звернув увагу, що додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 року, що був зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської області регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 року № 18 (зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 року та від 18.03.2020 року) від 11.08.2023 року є не новим договором, а саме додатковою угодою до вже існуючого договору, а тому положення про мінімальний строк оренди у сім років не є обов`язковим для неї.

Відтак, тлумачення позивачем та судом першої інстанції норми, як такої, що забороняє продовжувати дію вже існуючого договору (строк якого більше 7 років) на строк, що не відповідає цій нормі є необґрунтованим, прямо суперечить нормі закону. Сторони були вільні погодити строк дії угоди відповідно до ст. 6, ст. 627 ЦК України, тому поновлення на 1 рік не суперечить законодавству. Позивач сам погодився на умови, мав право не підписувати договір, але скористався запропонованим варіантом. Надалі ця угода була зареєстрована у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (витяг №356224170 від 28.11.2023 року).

Верховний Суд зазначає, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28.05.2024 у справі №604/648/23, від 12.04.2024 у справі № 131/970/23, від 12.01.2021 у справі № 908/454/17.

Оскільки договір оренди землі від 07.09.2007 укладено до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", тому норми ст.126-1 Земельного кодексу України не можуть поширюватись на спірні правовідносини.

Враховуючи вищевказані вимоги, поновлення зазначеного вище договору оренди повинно здійснюватися на умовах визначених Законом України "Про оренду землі" у редакції чинній на момент укладення договору, а саме станом на 01.01.2007.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції станом на дату укладення Договору визначала, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Тобто, ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною станом на дату укладення договору) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Стосовно нечинності і недійсності рішення Новоархангельської селищної ради №?3553 від 07.11.2024 року «Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій» апелянт стверджує, що визнати рішення недійсним можливо лише за умови, якщо воно було таким, що набрало чинності та породжувало юридичні наслідки. Якщо ж суд вважає, що рішення не набрало чинності, то і визнання його недійсним є безпідставним, адже нечинне рішення не має юридичної сили та не потребує судового скасування.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 15.04.2020 у справі № 712/11800/17 (предмет спору - визнання протиправним і скасування рішення міської ради) зазначено: « 56. Не опублікування проекту рішення Черкаської міської ради у строки встановлені Законом України "Про доступ до публічної інформації" не є підставою для скасування відповідного рішення.

60. Захист прав здійснюється у разі їх порушення. З цього слідує, що під час розгляду кожної справи суд повинен встановити чи має місце порушення прав позивача, адже без цього не можна виконати завдання судочинства.»

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.06.2021 у справі № 927/204/20 (предмет спору - визнання протиправним і скасування рішення) зазначено: « 99. Водночас Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у постанові від 12.03.2020 у справі № 278/3142/16-а (предмет спору - визнання незаконним і скасування рішення сільської ради) виклав свою позицію: "Статтею 24 Закону України "Про доступ до публічної інформації" визначена відповідальність за порушення законодавства про доступ до публічної інформації. Так, відповідальність за порушення законодавства про доступ до публічної інформації несуть особи, винні у вчиненні таких порушень, зокрема, не оприлюднення інформації відповідно до статті 15 цього Закону.

Таким чином, Законом України "Про доступ до публічної інформації" визначено, що неоприлюднення інформації відповідно до статті 15 цього Закону є підставою для притягнення винної особи до відповідальності. Проте, це не є підставою для скасування оскаржених рішень рішення, згідно із Законом України "Про доступ до публічної інформації".

Отже, порушення порядку оприлюднення проекту рішення та самого рішення про добровільне об`єднання територіальних громад ради не може бути підставою для скасування такого рішення, а інших належних доказів, які б свідчили про те, що оскаржувані рішення є протиправними, матеріали справи не містять". Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 07.10.2020 у справі № 1840/3774/18.»

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

Позивач не скористався своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу.

6. Рух справи в суді апеляційної інстанції

Згідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 28.07.2025 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Дармін М.О., Кощеєв І.М.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 04.08.2025 відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи № 912/3174/24. Доручено Господарському суду Кіровоградської області надіслати до Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи № 912/3174/24.

11.08.2025 матеріали даної справи надійшли до Центрального апеляційного господарського суду.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 12.08.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Новоархангельської селищної ради на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.06.2025 у справі № 912/3174/24. Розгляд апеляційної скарги призначено у судовому засіданні на 28.01.2026 о 10 год. 40 хв.

Відповідно до протоколу повторного автоматичного розподілу судової справи між суддями від 27.01.2026 (у зв`язку з перебуванням на лікарняному судді Дарміна М.О.) визначений наступний склад колегії: головуючий суддя (суддя-доповідач): Чус О.В, судді: Кощеєв І.М., Демчина Т.Ю.

27.01.2026 до Центрального апеляційного господарського суду представником Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" через систему «Електронний суд» подано письмові пояснення, в яких позивач вказав, що апеляційна скарга у справі №912/3174/24 не містить відповідного обґрунтування, рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 26.06.2025 повністю з`ясовано обставини, що мають значення для справи, викладені висновки відповідають обставинам справи, правильно застосовано норми матеріального права, які призвели до прийняття законного та обґрунтованого рішення.

Позивач у своїй позовній заяві вказував про те, що неодноразово звертався до Новоархангельської селищною ради протягом дії спірного договору оренди у встановлений законом порядок із листами - повідомленнями про намір поновити дію договору, а саме 27.12.2021 та 20.07.2022, проте у встановлений законом строк Новоархангельськоюї селищною радою не було прийнято рішення у формі рішення сесії ради про поновлення спірного договору оренди чи про відмову у поновлені.

Окрім того, позивач звертає увагу, що відповідач, орган місцевого самоврядування, діючи свавільно та упереджено, порушуючи переважне право позивача на новий строк, ігноруючи його листи-повідомлення з пропозицією щодо поновлення спірного договору оренди, укладаючи удаваний правочин, фактично передав в оренду спірну земельну ділянку до відповідача 2, ТОВ ВМ "ТРАНСАГРО".

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 28.01.2026 розгляд апеляційної скарги Новоархангельської селищної ради на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.06.2025 у справі № 912/3174/24, відкладено на 23.02.2026 об 11:45 годин.

У зв`язку з перебуванням судді-члена колегії Кощеєва І.М. на лікарняному, розгляд справи № 912/3174/24, призначений на 23 лютого 2026 року, не відбувся. Відповідну інформацію було оприлюднено 19.02.2026 на офіційному вебсайті Центрального апеляційного господарського суду.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 12.03.2026 розгляд апеляційної скарги Новоархангельської селищної ради на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.06.2025 у справі № 912/3174/24 призначено у судовому засіданні на 23.04.2026 о 11:20 год.

23.04.2026 секретарем судового засідання Солодовою І.М. зафіксовано технічну неможливість проведення засідання в режимі відеоконференції. Під час підготовки не вдалося завантажити необхідне обладнання, а після його перезавантаження відеозв`язок не відновився через системний збій підсистеми ВКЗ, що виявився у недоступності сайту vkz.court.gov.ua та помилках вебсервера. Зазначене підтверджено актом.

У зв`язку з цим розгляд апеляційної скарги Новоархангельської селищної ради на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.06.2025 у справі № 912/3174/24, призначений на 23.04.2026, не відбувся. Ухвалою суду від 23.04.2026 наступне судове засідання призначено на 24.06.2026 о 12:40.

У судове засідання 24.06.2026 з`явилися представники позивача та відповідачів. Представник відповідача 1 підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити. Представник позивача заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив відмовити у її задоволенні.

У судовому засіданні 24.06.2026 проголошено скорочене судове рішення (вступну та резолютивну частини постанови) по справі.

7. Встановлені судом обставини справи

03.09.2007 між Новоархангельською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" укладено договір оренди земельної ділянки (т. 1 а.с. 21-24).

Згідно з п. 1, 2 Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Скалівсько-Хутірської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області. В оренду передається земельна ділянка державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 18,13 га, у тому числі: 18,13 га - рілля, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 3523686500:02:000:9032.

Відповідно до п. 8 договору оренди землі договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 43 Договору встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір підписаний сторонами.

Договір зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 07.09.2007 за № 17.

12.01.2008 між Новоархангельською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" було укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 17 від 07.09.2007, згідно з якою сторони дійшли згоди внести зміни до п. 8 Договору та викласти його у наступній редакції: "встановити строк оренди 15 років починаючи від дня державної реєстрації (перереєстрації) договору оренди земельної ділянки" (т. 1 а.с. 25).

Цією додатковою угодою змінено п. 9 Договору та викладено у наступній редакції: "встановити щорічну орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки із урахуванням індексів інфляції".

Дана додаткова угода була зареєстрована у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16.04.2010 за № 041037600010.

Відповідно до положень ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 07.09.2007, чинної на день укладення договору) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" набуло право оренди на земельну ділянку (відповідно до договору та додаткової угоди) на строк до 07.09.2022.

Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 № 716-р "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Кіровоградської області", було вирішено згідно з абзацом 1 п. 2 7-1 розділу V "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначити адміністративні центри та затвердити території територіальних громад Кіровоградської області згідно з додатком.

Відповідно додатку до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12 червня 2020 р. № 716-р, Скалівсько-Хутірська сільська рада Новоархангельського району Кіровоградської області увійшла до складу Новоархангельської територіальної громади Голованівського району Кіровоградської області.

Відповідно до ч. 1 ст. 122 Земельного кодексу України та ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" Новоархангельська селищна рада є розпорядником земель сільськогосподарського призначення комунальної власності на території Скалівсько-Хутірської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області.

24.11.2021 на адресу Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" надійшов лист-пропозиція № 1296 від Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області, відповідно до змісту якого селищною радою було висловлено пропозицію щодо внесення змін до спірного договору оренди шляхом визначення розміру орендної плати на рівні 10 % від нормативної грошової оцінки з урахуванням коефіцієнта індексації грошової оцінки землі (т. 1 а. с. 26).

Листом-повідомленням від 27.12.2021 (вх. № 05-10/33 від 14.01.2022) Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" у відповідь на лист-пропозицію Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області № 1296 від 24.11.2021, повідомило про те, що Фермерське господарство не заперечує щодо внесення змін до спірного договору шляхом визначення розміру орендної плати на рівні 12%, а також висловило пропозицію щодо поновлення терміну дії договору оренди на той самий строк (15 років). До листа - повідомлення були долучені відповідні проекти додаткових угод (т. 1 а.с. 27-28).

Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" сплачувало орендну плату на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки, що підтверджується платіжними інструкціями.

Заявник зазначає, що протягом всього терміну дії договору оренди землі Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" належним чином виконувало умови договору, в тому числі використовувало земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, своєчасно та повному обсязі сплачувало орендну плату, що підтверджується довідкою від 20.08.2024 № 2076/АП/11-28-13-05-20-Г про відсутність заборгованості та платіжними дорученнями (т. 1 а.с. 54-90).

20.07.2022 Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення (вх.05-10/382) із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просило поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9032 на той самий строк з встановленням розміру орендної плати 10% (т. 1 а.с. 29-31).

Рішення у визначений законом спосіб і строк з порушеного позивачем питання Новоархангельської селищною радою прийнято не було.

16.08.2022 Новоархангельська селищна рада направила до Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих. № 05-12/16 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/382 з повідомленням про поновлення договору оренди на один рік на підставі Закону України від 24.03.2022 № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану".

Цим законом було доповнено розділ X "Перехідні положення" Земельного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2002 р. № 3-4, ст. 27) п. 27 і 28 такого змісту:

"27. Під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану" (т. 1 а.с.32).

01.12.2022 Новоархангельська селищна рада направила до Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих. № 05-12/23 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/382, де зазначено, що термін договору оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9032 закінчився 07.09.2022, договір поновлено на один рік на підставі Закону України від 24.03.2022 року № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", в зв`язку з чим Новоархангельська селищна рада заперечує про поновлення договору оренди на 15 років (т. 1 а.с.33).

24.03.2023 Новоархангельська селищна рада направила до Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих № 02-32/221 та втрете надало відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/382, повідомивши про поновлення на один рік договору оренди та надання пропозиції з додатковою угодою про припинення договору оренди земельної ділянки за взаємною згодою (т. 1 а.с. 34-35).

Заявник зазначає, що Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" дану додаткову угоду не підписувало та продовжило на законних підставах користуватись земельною ділянкою та добросовісно сплачувати орендну плату.

20.06.2023 Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" направило до Новоархангельської селищної ради, лист-повідомлення із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просило поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9032 на той самий строк та на тих самих умовах. Також в листі зазначалось, що 19.11.2022 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", яким, зокрема припинено автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану, що виявилося у внесенні змін, зокрема, до абз. 1 п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України (т. 1 а.с. 37-41).

26.07.2023 Новоархангельською селищною радою було прийнято рішення № 2962 від 26.07.2023 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки", відповідно до якого Новоархангельська селищна рада вирішила запропонувати Фермерському господарству "Бойка Дмитра Олексійовича" поновити термін дії договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 (зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008) загальною площею 18,13 га кадастровий номер 3523686500:02:000:9032 на один рік та запропоновано підписати відповідну додаткову угоду (т. 1 а. с. 42).

11.08.2023 Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" підписало додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки (т. 1 а. с. 43).

В проведенні державної реєстрації даної додаткової угоди від 11.08.2023 Фермерському господарству "Бойка Дмитра Олексійовича" відмовлено державним реєстратором (рішення про відмову в проведенні реєстрації № 68959110 від 21.08.2023) (т. 1 а. с. 44).

15.09.2023 Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" повідомило листом Новоархангельську селищну раду про відмову в реєстрації додаткової угоди від 11.08.2023 в зв`язку з невідповідністю діючому законодавству та внесло пропозицію продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки загальною площею 18,13 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9032 відповідно до закону (не менше ніж на 7 років) (т. 1 а.с. 45-47).

Жодного рішення по даній заяві Новоархангельською селищною радою прийнято не було, а Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" продовжило безперервне користування земельною ділянкою.

06.08.2024 Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просило поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9032 на той самий строк та на тих самих умовах (т. 1 а.с. 48-49).

08.08.2024 Новоархангельська селищна рада повідомила, що в зв`язку з пропуском строку встановленого ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відмовити в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 18,13 га кадастровий номер 3523686500:02:000:9032 (т. 1 а.с. 50).

08.08.2024 Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" надіслано лист-заперечення (т. 1 а.с. 51-53).

23.09.2024 Новоархангельською селищною радою було прийнято рішення № 3483 про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 18,13 га. кадастровий номер 3523686500:02:000:9032. (т. 1 а.с. 53).

Строк дії спірного договору оренди закінчився 07.09.2022.

Позивач обґрунтовує позовні вимоги положеннями ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, яка була чинною станом на дату укладення договору та у редакції від 13.02.2020, яка була чинною станом на 18.03.2020, дату укладення останньої зареєстрованої додаткової угоди до договору оренди.

ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" зазначає, що має право на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" у порядку та строки, передбачені п. 8 Договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та звернулося до Новоархангельської селищної ради із листом-повідомленням про поновлення договору, продовжило користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а Новоархангельська селищна рада вчасно не заперечила проти поновлення договору, що свідчить про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору на тих же самих умовах.

Також позивач зазначає, що сесією Новоархангельської селищної ради листи-повідомлення ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" про поновлення Договору не розглянуто та не прийнято жодного рішення за результатами його розгляду, в тому числі щодо поновлення договору чи щодо заперечення в його поновленні, що свідчить одночасно як про порушення радою вимог ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 13.02.2020), так і про мовчазну згоду на поновлення Договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Неприйняття Новоархангельською селищною радою жодного рішення за листами-повідомленнями ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" про поновлення договору оренди землі у строк, визначений ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ставить його у правову невизначеність, що є недопустимим у відповідності до змісту та сутності принципів верховенства права та законності.

Листи-повідомлення ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" не розглянуто на сесії селищної ради та не прийнято за результатом розгляду відповідного рішення до теперішнього часу, в тому числі і після 19.11.2022, тобто після набрання чинності Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", яким, зокрема припинено автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану та не надав заперечень протягом місячного строку з дня закінчення Договору, тобто з 03.09.2022, а рішення № 2962 від 26.07.2023 Новоархангельської селищної ради винесено всупереч закону і не породжувало жодних правових наслідків.

Отже, позивач зазначає, що рішення ради №2962 від 26.07.2023 суперечить положенням чинного законодавства, тому додаткова угода від 11.08.2023, яка укладена на підставі незаконного рішення, підлягає визнанню недійсною, враховуючи юридичну доктрину, що незаконні дії не можуть привести до законних наслідків, оскільки додаткова угода не відповідає ст. 6, ч. 3. ст. 19 Закону України "Про оренду землі", ст. 22 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" щодо реєстрації змін до договору.

Позивач вважає, що Рішення № 2962 від 26.07.2023 року "Про поновлення договору оренди земельної ділянки" не потребує визнання його незаконним та скасування в судовому порядку, оскільки вичерпало себе з моменту підписання додаткової угоди від 11.08.2023, яка підлягає визнанню недійсною, оскільки не відповідає положенням ч. 3. ст. 19 Закону України "Про оренду землі".

Крім того, визнання недійсним рішення №2962 не поновить порушеного права позивача на оренду земельної ділянки, а отже така вимога буде неналежним способом захисту.

На підставі вищевикладеного позивач звернувся до суду.

Після надходження позову до суду першої інстанції встановлено наступне.

07.11.2024 Новоархангельською селищною радою було прийнято рішення № 3553 "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій", відповідно до змісту якого селищна рада вирішила зарезервувати земельні ділянки комунальної власності площею 49,1620 га кадастровий номер 3523686500:02:000:1351 та площею 18,1263 га кадастровий номер 3523686500:02:000:9032 та включити їх до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення права на землю учасників бойових дій, осіб, які захищали незалежність, суверенітет та територіальну цілісність України.

А також передати ТОВ ВМ "ТРАНСАГРО" на збереження земельні ділянки терміном на 1 рік або до закінчення військового стану із врахуванням норм постанови про військовозобов`язаних, відповідно до п. 14 ч. 1 ст. 12 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту " та встановити плату за використання земельних ділянок у розмірі 12 відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки (т. 1 а.с. 206).

24.03.2025 позивачем подане клопотання про зміну предмету позову, якою останній просив суд доповнити позовну заяву вимогою про визнанням недійсним договору зберігання від 20.11.2024, укладеного між Новоархангельською селищною радою Кіровоградської області та ТОВ ВМ "ТРАНСАГРО", відповідно до змісту якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, згідно з Актом приймання-передачі, Поклажодавець передає, а Зберігач приймає на зберігання з правом використання згідно цільового призначення протягом строку дії цього договору майно - земельну ділянку з кадастровим номером 3523686500:02:000:1351, загальною площею 49,1620 га та земельну ділянку з кадастровим номером 3523686500:02:000:9032, загальною площею 18,1263 га, терміном на 1 (один) рік або до закінчення військового стану.

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).

Апеляційний господарський суд, переглядаючи в апеляційному порядку оскаржуване судове рішення, в межах доводів та вимог апеляційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши правильність застосування судом попередньої інстанції норм матеріального і процесуального права, дійшов висновку, що апеляційна скарга відповідача 1 підлягає задоволенню з наступних підстав.

Предметом спору у даній справі є вимоги про визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 на 15 років у редакції викладеній у позові.

Висновок суду першої інстанції про наявність підстав для визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 №17, зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008, зареєстрованої у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16.04.2010 за №041037600010, в редакції викладеній у позовній заяві, був зумовлений застосуванням до спірних правовідносин частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на відповідний момент, яка передбачала можливість поновлення договору за умов продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору та відсутності письмових заперечень орендодавця.

Суд попередньої інстанції дійшов висновку, що листи-повідомлення Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" не розглянуто на сесії селищної ради та не прийнято за результатом розгляду відповідного рішення до теперішнього часу, в тому числі і після 19.11.2022, тобто після набрання чинності Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", яким, зокрема припинено автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану. Відповідач 1 не надав заперечень протягом місячного строку з дня закінчення Договору, тобто з 07.09.2022, а рішення № 2962 від 26.07.2023 Новоархангельської селищної ради винесено всупереч закону і не породжувало жодних правових наслідків.

Центральний апеляційної господарський суд не погоджується з таким висновком суду попередньої інстанції з огляду на таке.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон.

Статтею 1 означеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Матеріалами справи встановлено, що 03.09.2007 між Новоархангельською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" укладено договір оренди земельної ділянки.

Відповідно до п. 8 цього Договору оренди землі договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 43 Договору встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір підписаний сторонами.

Договір зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.09.2007 за № 17.

12.01.2008 між Новоархангельською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" було укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 17 від 07.09.2007, згідно з якою сторони дійшли згоди внести зміни до п. 8 Договору та викласти його у наступній редакції: "встановити строк оренди 15 років починаючи від дня державної реєстрації (перереєстрації) договору оренди земельної ділянки".

Цією додатковою угодою змінено п. 9 Договору та викладено у наступній редакції: "встановити щорічну орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки із урахуванням індексів інфляції".

Дана додаткова угода була зареєстрована у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16.04.2010 за № 041037600010.

Відповідно до положень статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 07.09.2007, чинної на день укладення договору) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" набуло право оренди на земельну ділянку (відповідно до договору та додаткової угоди) на строк до 07.09.2022.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону про оренду землі).

Частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено таке: "Частини п`ята та шоста статті 33 Закону про оренду землі встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону про оренду землі, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону про оренду землі, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення."

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону про оренду землі додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону про оренду землі було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону про оренду землі, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону про оренду землі). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 ЗК України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 ЗК України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Згідно з частиною другою статті 126-1 ЗК України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 ЗК України умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, адже стаття 126-1 ЗК України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 ЗК України. Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності в процедурі, зазначеній в статті 126-1 ЗК України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону про оренду землі базується саме на положеннях стаття 126-1 ЗК України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону про оренду землі у редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу Перехідні положення Закону про оренду землі та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі про оренду землі у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу Перехідні положення Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону про оренду в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Зазначені висновки викладено у постановах Верховного Суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, від 28.01.2026 у справі 918/614/25, від 10.03.2026 у справі №920/1124/24.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судового рішення у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами.

Щодо правових підстав для продовження договірних правовідносин у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) апеляційний суд вказує таке.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті).

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина третя статті).

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті).

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (часина п`ята статті).

Згідно з частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Судова колегія зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, а також у постановах Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, сформульовано правові висновки, які у своїй сукупності відображають послідовний підхід Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі". З аналізу наведених рішень випливає, що законодавець пов`язав реалізацію орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі з чітким дотриманням передбачених Законом і договором строків повідомлення орендодавця про намір продовжити договірні відносини.

Відповідне своєчасне повідомлення є необхідною передумовою як для виникнення у орендаря права на продовження договірних правовідносин, так і для покладення на орендодавця обов`язку розглянути таке звернення та надати відповідь у встановленому порядку.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13.08.2025 у справі № 916/3404/24.

Позивач, як орендар земельної ділянки, з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк звернувся до відповідача 1 з листом від 20.07.2022 (вх.05-10/382) із доданим до нього проектом додаткової угоди, в якому просило поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк з встановленням розміру орендної плати 10%.

16.08.2022 у відповідь на вказаний лист від 20.07.2022 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» листа вих. № 05-12/16 з повідомленням про поновлення договору оренди на один рік на підставі Закону України від 24.03.2022 № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану".

Однак, позивач не погоджується з цим та вважає, що відповідач 1 мав розглянути його лист-повідомлення від 20.07.2022 та прийняти у встановлений законом строк рішення у формі рішення сесії ради про поновлення спірного договору оренди чи про відмову у поновлені, в тому числі і після 19.11.2022, тобто після набрання чинності Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", яким, зокрема припинено автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану, про що також у рішенні вказує суд першої інстанції.

З цього приводу колегія судді зазначає, що договір оренди земельної ділянки мав термін дії до 07.09.2022, але відповідно до Закону України від 24.03.2022 № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» внесено зміни до Земельного кодексу України, законів України «Про землеустрій», «Про оренду землі», «Про Державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» запроваджено низку особливостей правового регулювання використання земельних ділянок (серед іншого, щодо поновлення договорів оренди землі в умовах воєнного стану), яким передбачена норма про “автоматичне” поновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення, під яку потрапили договори, строк дії яких закінчився у період з 7 квітня по 18 листопада 2022 року.

Автоматичне поновлення цих договорів передбачено Законом України від 24.03.2022 № 2145-ІХ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану”, який набрав чинності 07.04.2022.

Зазначеним Законом розділ X "Перехідні положення" Земельного кодексу України доповнено, зокрема, пунктом 27, де передбачалося, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулювалися з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;

б) приватної власності.

Законом України від 09 жовтня 2022 року № 2698-IX, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів "воєнного стану" доповнено словами "до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" (тобто цим Законом).

З дня набрання чинності Законом України від 19.10.2022 № 2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», тобто з 19 листопада 2022 року, “автоматичне” поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, скасоване.

Отже, договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що не містять умови про автоматичне поновлення і припинили свою дію у період з 7 квітня по 18 листопада 2022 року включно, є автоматично поновленими на один рік без волевиявлення сторін договору (зазначена правова позиція викладена у постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду у справі № 563/376/22-ц від 29.03.2023).

До спірних правовідносин підлягає застосуванню закон, чинний на момент закінчення строку дії договору оренди, тобто станом на 07.09.2022.

У цей період діяв пункт 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу у редакції Закону України від 24 березня 2022 року № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", який передбачав: під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану.

Відповідно строк дії договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 року №17, зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 року, зареєстрованої у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16 квітня 2010 року за №041037600010, сплинув у проміжок часу між 07.04.2022 до 18.11.2022 включно, - такий договір автоматично поновився на один рік, незалежно від волевиявлення сторін - до 07.09.2023, про що апелянта було повідомлено листом відповідача 16.08.2022 вих № 05-12/16 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/382.

За таких обставин договір оренди землі, укладений між сторонами, був поновлений на один рік - до 07.09.2023 - в силу прямої норми закону, незалежно від подання позивачем будь-яких заяв чи прийняття орендодавцем окремого рішення.

Відповідно, лист-повідомлення позивача від 20.07.2022 про продовження дії договору не підлягав розгляду в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі», та не вимагав прийняття рішення сесії ради, оскільки правові наслідки щодо продовження договору вже настали безпосередньо на підставі закону.

Також, в цей період відповідач 1 у відповідь на лист позивача від 20.07.2022 ще двічі повідомляв його листом від 01.12.2022 вих. № 05-12/23 та листом 24.03.2023 вих. №02-32/221 про заперечення щодо поновлення з позивачем договору оренди земельної ділянки на 15 років, у зв`язку з необхідністю надання у власність земельних ділянок громадянам, які мають посвідчення учасника бойових дій та останнім листом надано на підписання проект додаткової угоди про припинення договору оренди земельної ділянки за взаємною згодою.

Отже, матеріалами справи підтверджується, що відповідач 1 надав позивачу відповідь на його звернення від 20.07.2022, зокрема листом від 16.08.2022 повідомив про поновлення договору на один рік на підставі вказаного Закону, а в подальшому неодноразово висловлював свою позицію щодо відсутності наміру поновлювати договір на 15 років.

Колегія суддів приходить до висновку, що використання позивачем земельної ділянки в період з 08.09.2022 по 07.09.2023 відбувалося на підставі закону і договору.

Як встановлено матеріалами справи, позивач, діючи в межах строку дії договору з урахуванням його продовження, звернувся до відповідача з листом-повідомленням від 20.06.2023 про подальше поновлення Договору на новий строк - 15 років (до 2038 року).

Враховуючи викладені вище обставини, апеляційний суд, вважає, що орендарем у 2023 році, діючи в межах поновленого строку, належним чином реалізовано переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Суд апеляційної інстанції також враховує, що реалізація переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» пов`язується не лише з фактом направлення листа-повідомлення, але й з досягненням сторонами згоди щодо істотних умов договору.

26.07.2023 орендодавцем Новоархангельською селищною радою, в межах одного місяця з дня отримання листа-повідомлення від 20.06.2023, було прийнято рішення № 2962 від 26.07.2023 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки", відповідно до якого Новоархангельська селищна рада вирішила запропонувати Фермерському господарству "Бойка Дмитра Олексійовича" поновити термін дії договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 (зі змінами внесеними додатковою угодою від 12.01.2008) загальною площею 18,13 га кадастровий номер 3523686500:02:000:9032 на один рік та запропоновано підписати відповідну додаткову угоду.

Таким чином, відповідач 1 відреагував на лист позивача щодо його наміру скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, як того вимагає стаття 33 Закону України «Про оренду землі».

Одночасно у своєму листі-повідомленні, орендодавець повідомив про небажання поновлювати договір на інший строк і підставами цього зазначає ті ж підстави, про які раніше повідомляв орендаря листами.

Тобто, орендодавець у своїх діях послідовний щодо відсутності наміру продовжувати орендні відносини з позивачем на строк 15 років.

На виконання вказаного рішення Новоархангельською селищною радою складено, підписано та надано для підписання позивачу додаткову угоду у редакції Орендодавця, яка ним підписана та в подальшому позивачем зареєстровано право оренди.

Отже, 11.08.2023 (в межах строку дії Договору) Орендар прийняв умови, запропоновані Орендодавцем та уклав додаткову угоду.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може бути меншим як 25 років.

Таким чином, умови укладеної додаткової угоди та рішення відповідача не відповідають приписам чинного законодавства.

Поряд з цим, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

В матеріалах справи відсутні докази досягнення між позивачем та відповідачем домовленості щодо нового строку договору оренди землі.

В подальшому листом від 08.08.2024 Новоархангельська селищна рада направила позивачу повідомлення вих. № 02-32/501 про закінчення 07.09.2024 строку дії Договору оренди земельної ділянки та подальше звільнення земельної ділянки. Додатково зазначено, що орендар не скористався правом на поновлення договору на новий термін.

З огляду на встановлені обставини, позивач не дотримався визначених договором і статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передумов реалізації переважного права на поновлення договору, а відтак не виконав вимог, які є необхідними для продовження договірних правовідносин у порядку, передбаченому цією нормою.

Також рішенням від 23.09.2024 № 3483 "Про відмову в поновленні договорів оренди земельних ділянок" відповідач висловив позицію щодо відсутності наміру в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 18,13 га. кадастровий номер 3523686500:02:000:9032.

Тобто, реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури та за наявності волевиявлення сторін договору, при цьому, враховуючи відсутність домовленості між Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" та Новоархангельською селищною радою щодо істотної умови договору (строку) та завчасне повідомлення Новоархангельською селищною радою позивача про відсутність наміру укладати вказаний договір на новий строк, апеляційний суд дійшов висновку, що наведене свідчить про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Окрім цього, виходячи із підстав та матеріально-правового регулювання позову у даній справі (ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі"), усталених правових позицій Верховного Суду щодо застосування механізму реалізації переважного права, передбаченого ч.1-5 ст. 33 цього Закону, відповідно до яких договори можуть укладатися на новий строк на тих самих умовах або на змінених умовах, але в будь - якому випадку на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України, колегія суддів вважає, що визнавши укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки в редакції позивача, суд першої інстанції фактично підмінив орган місцевого самоврядування, узгодивши замість нього істотні умови договору оренди земельної ділянки на новий строк (поновлення договору оренди земельної ділянки на 15 (п`ятнадцять) років).

Висновок суду першої інстанції про наявність підстав для продовження договірних правовідносин у судовому порядку був зумовлений застосуванням до спірних правовідносин частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на відповідний момент, яка передбачала можливість поновлення договору за умов продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та відсутності письмових заперечень орендодавця.

Втім, як було зазначено вище, до правовідносин з укладання договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше норми законодавства не містять.

Таким чином, суд апеляційної інстанції зазначає, що на час виникнення спірних правовідносинах з укладення договору оренди на новий строк, звернення позивача з позовом до суду, діяла редакція статті 33 Закону України "Про оренду землі" із змінами, внесеними Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності 16.01.2020 (відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - 16.07.2020) і така редакція не містить частини шостої у редакції, на яку посилається позивач та суд першої інстанції.

Тому суд першої інстанції дійсно помилково застосував до спірних правовідносин положення закону в редакції, чинній на момент укладання договору оренди.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції дійсно акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Верховний Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного Кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Поряд з цим, судова колегія звертає увагу на правовий висновок, викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 25.01.2022 по справі № 143/591/20, де вказано, що за змістом частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі", умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди. Водночас предмет регулювання ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі (п. 8.25-8.27 постанови).

Оскільки позивач наполягав на укладенні договору строком на 15 років, тоді як орендодавець погоджувався виключно на строк 1 рік, відсутність узгодження істотної умови договору (строку) є встановленим фактом, що виключає можливість реалізації позивачем переважного права.

Також, відмовляючи орендареві в укладенні договору оренди на новий строк - 15 років, відповідач 1 неодноразово та завчано повідомляв позивача про те, що спірна земельна ділянка буде використана для надання у власність учасникам бойових дій.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 - у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Отже, колегія суддів акцентує увагу на те, що відсутність волі орендодавця на укладення договору оренди земельної ділянки з орендарем на новий строк у даному випадку очевидна і при цьому, неодноразово виражена така ще до закінчення строку дії вказаного договору.

Продовження договірних відносин є правом, а не обов`язком орендодавця, що узгоджується з положеннями статей 327 та 627 Цивільного кодексу України, принципом свободи договору, а також усталеною практикою Верховного Суду.

Верховний Суд зазначає, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28.05.2024 у справі № 604/648/23, від 12.04.2024 у справі № 131/970/23, від 12.01.2021 у справі № 908/454/17.

Дії Новоархангельської селищної ради цілком узгоджуються з наведеним висновком Верховного Суду щодо меж розумної поведінки органу місцевого самоврядування, як представника власника цієї земельної ділянки у спірних земельних правовідносинах, а відтак доводи позивача про недобросовісну поведінку орендодавця у відносинах з Фермерським господарством «Бойка Дмитра Олексійовича» є необґрунтованими.

З урахуванням зазначеного, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 року №17, зі змінами внесеними додатковою угодою від 12.01.2008, зареєстрованої у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16 квітня 2010 року за №041037600010, в редакції запропонованій у позовній заяві та задоволеній судом першої інстанції.

У зв`язку з цим, апеляційний суд вважає, що задоволення вимоги про визнання недійсною додаткової угоди від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що зареєстрований 07.09.2007 року за №17 з моменту її підписання, не захистить прав позивача.

Щодо вимоги про визнання недійсним рішення шістдесятої сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради №3553 від 07.11.2024 "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій" та визнання недійсним договору зберігання від 20.11.2024, укладеного між Новоархангельською селищною радою та ТОВ ВМ "ТРАНСАГРО", судова колегія зазначає таке.

З матеріалів справи встановлено, що на момент прийняття рішення Новоархангельської селищної ради №3553 від 07.11.2024 "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій" та укладення договору зберігання від 20.11.2024 між Новоархангельською селищною радою та ТОВ ВМ "ТРАНСАГРО" позивач не мав чинного речового права користування спірною земельною ділянкою, а його переважне право на поновлення договору оренди було припинено у зв`язку з недосягненням сторонами згоди щодо істотних умов договору та відсутністю волевиявлення орендодавця на продовження орендних правовідносин.

Матеріалами справи підтверджується, що орендодавець завчасно та послідовно повідомляв позивача про відсутність наміру поновлювати договір оренди на новий строк, що виключає висновок про недобросовісність поведінки відповідача 1 чи зловживання ним своїми правами при подальшому розпорядженні спірною земельною ділянкою.

За таких обставин оскаржувані рішення органу місцевого самоврядування та укладений правочин не порушують прав чи охоронюваних законом інтересів позивача, у зв`язку з чим відсутній предмет судового захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні цих позовних вимог.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до п.3 ч.2 ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Частиною 1 ст. ст. 277 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на вищевикладене судова колегія дійшла висновку про обґрунтованість апеляційної скарги Новоархангельської селищної ради, а відтак рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.06.2025 у справі № 912/3174/24 підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення, яким у задоволенні позову слід відмовити.

10. Судові витрати.

Відповідно ч.14 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки за результатом розгляду апеляційної скарги судом апеляційної інстанції прийнято нове судове рішення - про відмову в задоволенні позову, витрати скаржника зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги підлягають покладенню на позивача Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича". Витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви залишаються за позивачем.

Керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Новоархангельської селищної ради на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.06.2025 у справі № 912/3174/24 – задовольнити.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 26.06.2025 у справі № 912/3174/24 - скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" (вул. Степова, буд. 42, с. Кіндратівка, Голованівський район, Кіровоградська область, 26111, ідентифікаційний код 22216657) на користь Новоархангельської селищної ради (вул. Центральна, буд. 31, селище Новоархангельськ, Голованівський район, Кіровоградська область, 26100, ідентифікаційний код 04367217) – 14 534,40 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Видачу наказу доручити Господарському суду Кіровоградської області.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 30.06.2026.

Головуючий суддя О.В. Чус

Суддя І.М. Кощеєв

Суддя Т.Ю. Демчина