Постанова від 23 червня 2026 р. у справі №912/3176/24 — Центральний апеляційний господарський суд

ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.06.2026 року м.Дніпро Справа № 912/3176/24

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Чус О.В. (доповідач),

судді Кощеєв І.М., Вінніков С.В.

секретар судового засідання: Солодова І.М.

За участю (найменування сторін та інших осіб, що беруть участь у справі):

Представник позивача: ЛЯШЕНКО-ГАРКУША ОЛЕНА ВАЛЕРІЇВНА (поза межами суду, з використанням власних технічних засобів) - адвокат, ордер

Представник відповідача: ЯНОШЕВСЬКИЙ ВІТАЛІЙ ПЕТРОВИЧ (поза межами суду, з використанням власних технічних засобів) - самопредставництво, довіреність

Представник третьої особи 2: ОЛЕКСІЄНКО ЛЮБОВ ВАСИЛІВНА (поза межами суду, з використанням власних технічних засобів) - адвокат, ордер

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.05.2025 (повний текст рішення складено та підписано 26.05.2025, суддя Кабакова В.Г.) у справі № 912/3176/24

за позовом Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича", вул. Степова, буд. 42, с. Кіндратівка, Голованівський район, Кіровоградська область, 26111

до відповідача Новоархангельської селищної ради, вул. Центральна, буд. 31, смт Новоархангельськ, Голованівський район, Кіровоградська область, 26100

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача

- ОСОБА_1 , АДРЕСА_1

- Товариства з обмеженою відповідальністю ВМ "Трансагро", вул. Франка І., буд. 40/2, селище Новоархангельськ, Голованівський район, Кіровоградська область, 26100

про визнання недійсною додаткової угоди, визнання укладеною додаткової угоди-

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

До Господарського суду Кіровоградської області надійшла позовна заява Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" до Новоархангельської селищної ради з такими вимогами:

- визнати недійсною додаткову угоду від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 року, що був зареєстрований 07.09.2007 року за № 18, з моменту її підписання;

- визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 03.09.2007 року, зареєстрованого 07.09.2007 року за №18, зі змінами внесеними додатковою угодою від 12.01.2008 року зареєстрованої у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 квітня 2010 року за №04103760001, додатковою угодою від 18 березня 2020 року в редакції викладеній у прохальній частині позову;

- покласти на відповідача судові витрати.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що Фермерське господарство «Бойка Дмитра Олексійовича» має право на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" у порядку та строки, передбачені п.8. договору оренди земельної ділянки від 07.09.2007, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", звернулося до Новоархангельської селищної ради із листом-повідомленням про поновлення договору, продовжило користування спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а Новоархангельська селищна рада вчасно не заперечила проти поновлення договору, що свідчить про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору на тих же самих умовах.

2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 16.05.2025, в позові відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та звернення позивача з позовом до суду, діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі", яку необхідно застосовувати до спірних правовідносин.

Суд встановив, що первинне звернення позивача від 04.06.2021 було здійснене з порушенням визначених законом строків, оскільки подане більш ніж за один рік до закінчення строку дії договору, що не відповідає вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі». Водночас на момент закінчення строку дії договору оренди - 07.09.2022 -діяли спеціальні положення пункту 27 розділу X "Перехідні положення" ЗК України у редакції Закону України від 24 березня 2022 року № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", відповідно до яких у період дії воєнного стану договори оренди земельних ділянок, строк яких сплинув після його введення, вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін.

Місцевий суд вказав, що з урахуванням продовження дії договору на один рік в силу закону, позивач 20.06.2023 направив відповідачу лист-повідомлення про продовження дії договору оренди землі на тих же умовах. При цьому суд врахував, що відповідач у подальшому неодноразово висловлював заперечення щодо поновлення договору на запропонованих позивачем умовах, зокрема листами від 01.12.2022 та 24.03.2023.

Також судом встановлено, що за результатами розгляду листа позивача від 20.06.2023 відповідачем у межах передбаченого законом строку прийнято рішення від 26.07.2023 № 2961 «Про поновлення договору оренди земельної ділянки", яким запропоновано відповідачу поновити договір оренди на один рік. На виконання вказаного рішення Новоархангельською селищною радою складено, підписано та надано для підписання позивачу додаткову угоду у редакції орендодавця, яка ним підписана та в подальшому позивачем зареєстровано право оренди.

Разом з тим суд першої інстанції зазначив, що умови укладеної додаткової угоди та рішення відповідача не відповідають приписам чинного законодавства. В матеріалах справи відсутні докази досягнення між позивачем та відповідачем домовленості щодо нового строку договору оренди землі. Поряд з тим, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Таким чином, недосягнення сторонами домовленості щодо істотних умов договору при їх зміні виключає можливість поновлення договору оренди землі з підстав переважного права.

За таких обставин господарський дійшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позову в цілому так як задоволення вимоги про визнання недійсною додаткової угоди не захистить прав позивача.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись з судовим рішенням, засобами поштового зв`язку, представник Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича", звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить поновити строк на апеляційне оскарження рішення суду від 16.05.2025; скасувати рішення суду від 16.05.2025; ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю; судові витрати покласти на відповідача.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Позивач не погоджується з висновками суду та в обґрунтування вимог апеляційної скарги зазначив, що приймаючи рішення у справі № 912/3176/24 від 16 травня 2025 року про відмову у позові, суд першої інстанції дійшов висновків, що недосягнення сторонами домовленості щодо істотних умов договору при їх зміні виключає можливість поновлення договору оренди землі з підстав переважного права та посилався на постанову Верховного Суду, в якій визначено, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренд землі. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28.05.2024 у справі № 604/648/23, від 12.04.2024у справі № 131/970/23, від 12.01.2021 у справі № 908/454/17.

В той же час, як вважає апелянт, господарським судом не була досліджена поведінка відповідача щодо добросовісності, правомірності та об`єктивності в ході вирішення питання поновлення спірного договору оренди. Суд першої інстанції поверхнево дослідив обставини справи, керувався практикою щодо поновлення договір оренди земельної ділянки не співвідносивши їх з обставинами справи № 912/3176/24.

04 червня 2021 року ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» у зв`язку зі зміною власника орендованої земельної ділянки було направлено лист-повідомлення до Новоархангельської селищної ради (вх № 05-10/522 від 04.06.2021 року) з пропозицією змінити означення орендодавця у спірному договорі оренди, а також, у зв`язку з належним виконанням умов договору, продовжити його дію до 07 вересня 2030 року шляхом підписання додаткової угоди, яка була долучена до листа, та внесення змін до договору оренди землі. Проте жодного рішення у визначений законом спосіб і протягом встановленого терміну з порушеного позивачем питання Новоархангельської селищною радою прийнято не було.

20.07.2022 ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення (вх.05-10/383) із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк з встановленням розміру орендної плати 10%. Проте жодного рішення у визначений законом спосіб і строк з порушеного позивачем питання Новоархангельської селищною радою прийнято не було.

16.08.2022 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» лист вих. № 05-12/17 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383 з повідомленням про поновлення договору оренди на один рік на підставі Закону України від 24.03.2022 року № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану».

01.12.2022 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» лист вих № 05-12/22 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383, зазначають що термін договору оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 закінчився 07.09.2022, договір поновлено на один рік на підставі Закону У країни від 24.03.2022 року № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» в зв`язку з чим Новоархангельська селищна рада заперечуює про поновлення договору оренди на 15 років.

24.03.2023 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» лист вих. № 02-32/220 та втрете надало відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383. повідомивши про поновлення на один рік договору оренди та надання пропозиції з додатковою угодою про припинення договору оренди земельної ділянки за взаємною згодою. ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» дану додаткову угоду не підписувало, продовжило на законних підставах користуватись земельною ділянкою та добросовісно сплачувати орендну плату.

20.06.2023 ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк та на тих самих умовах. Також в листі зазначалось, що 19.11.2022 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", яким, зокрема припинено автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану, що виявилося у внесенні змін, зокрема, до абзацу 1 пункту 27 Перехідних положень ЗК України. Протягом строку встановленого законом жодного рішення по даній заяві прийнято не було.

Лише 26.07.2023 Новоархангельською селищною радою на сорок другій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області було прийняте рішення № 2961 від 26.07.2023«Про поновлення договору оренди земельної ділянки», відповідно до якого Новоархангельська селищна рада вирішила запропонувала голові ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» поновити термін дії договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 (зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 та від 18.03.2020) загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9033 на один рік та запропоновано підписати відповідну додаткову угоду.

ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» стверджує, що являючись більш вразливою (слабкою) стороною у правовідносинах, позивач був змушений 11.08.2023 підписати додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007.

Відповідно до положень ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації. Проте, в проведенні державної реєстрації даної додаткової угоди від 11.08.2023 ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» було відмовлено державним реєстратором з нижченаведених підстав (рішення про відмову в проведенні реєстрації № 68959445 від 21.08.2023).

Статтею 22 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачається, що документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Частиною 3 статті 19 Закону України "Про оренду землі" при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Оскільки додаткова угода від 11.08.2023 містить положення про продовження договору оренди земельної ділянки на 1 рік, то строк дії договору оренди не відповідає вимогам ч.3 ст. 19 Закону України "Про оренду землі”.

15.09.2023 ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» повідомило листом Новоархангельську селищну раду про відмову в реєстрації додаткової угоди від 1 1.08.2023 в зв`язку з невідповідністю діючому законодавству та внесла пропозицію продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки загальною площею 53,3520 га. кадастровий номер 3523686500:02:000:9033 відповідно до закону (не менше ніж на 7 років). Жодного рішення по даній заяві Новоархангельською селищною радою прийнято не було, а ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» продовжило безперервне користування земельною ділянкою.

В подальшому, 06.08.2024 ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк та на тих самих умовах.

08.08.2024 Новоархангельська селищна рада повідомила, що в зв`язку з пропуском строку встановленого ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відмовляє в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 53.3520 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9033. В заперечення на це, ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» 08.08.2024 було надіслано лист.

23.09.2024 Новоархангельською селищною радою на 58 сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області було прийняте рішення № 3483 про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 53,3520 га. кадастровий номер 3523686500:02:000:9033.

З огляду на листування між позивачем та відповідачем, з боку Новоархангельської селищної ради, позивач вбачає порушення доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності, якого не дотримується відповідач, оскільки не приймаючи відповідні рішення протягом строку встановленого законом, в кожному листі надісланому позивачу надає суперечливу позицію щодо продовження договору оренди, а потім взагалі пропонує підписання додаткової угоди, що не відповідає нормам закону. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них. У конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у даних спірних правовідносинах є орендар.

Окрім того, місцевий суд не надав оцінці обставинам укладення відповідачем прихованого договору оренди у вигляді договору зберігання щодо якого позивач подавав заяву про збільшення позовних вимог (ухвала про відмову у збільшенні позовних вимог від 18.03.2025), а також обставинам передачі частини земельної ділянки у приватну власність.

Відповідач же уклав щодо спірної земельної ділянки прихований договір оренди, оскільки за відповідним договором зберігання ТОВ ВМ "Трансагро" використовує спірну ділянку в господарській діяльності, а також сплачує відповідачу кошти за її використання, що повинно бути об`єктом дослідження не тільки судом у цій справі, але і правоохоронних органів в контексті наявності ознак злочину в діях посадових осіб органу місцевого самоврядування.

Суд першої інстанції вказує, що відповідач повідомив про бажання передавати земельні ділянки учасникам бойових дій за рахунок спірної земельної ділянки, проте фактично передав в оренду іншому користувачу. У постанові ВС/КЦС № 625/166/18 від 18.04.2019 зроблено висновок, що право орендаря буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Проте такі обставини були проігноровані господарським судом та взагалі не надано оцінки.

В апеляційній скарзі скаржник додатково констатує, що:

- позивач належним чином виконував умови договору;

- неодноразово, в тому числі у визначений законом строк, звернувся до орендодавця з бажанням скористатися переважним право на поновлення спірного договору оренди;

- відповідач з порушенням чинного законодавства не прийняв рішення за результатами розгляду заяви позивача, надаючи листи, які не мають юридичного значення та сили в контексті спірних правовідносин;

-всупереч закону прийняв рішення про поновлення спірного договору оренди на 1 рік та створив правову невизначеність для позивача;

- в подальшому передав частину земельної ділянки в приватну власність, а іншу частину в приховану оренду, чим діяв недобросовісно та протиправно, порушуючи переважне право орендаря та при цьому отримуючи оренду плату від позивача, в тому числі після закінчення дії договору оренди.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

Представником Новоархангельської селищної ради подано до Центрального апеляційного господарського суду через систему «Електронний суд» відзив на апеляційну скаргу ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича».

Новоархангельська селищна рада вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено законно, обґрунтовано та відповідно до фактичних обставин справи, а апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Відповідач вказав, що відповідно до частини 1 статті 122 Земельного кодексу України та статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" Новоархангельська селищна рада є розпорядником земель сільськогосподарського призначення комунальної власності колишньої Скалівсько-Хутірської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області.

04 червня 2021 року ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" у зв`язку зі зміною власника орендованої земельної ділянки було направлено лист-повідомлення до Новоархангельської селищної ради (вх № 05-10/522 від 04.06.2021) з пропозицією змінити означення орендодавця у спірному договорі оренди, а також, у зв`язку з належним виконанням умов договору, продовжити його дію до 07 вересня 2030 року шляхом підписання додаткової угоди, яка була долучена до листа, та внесення змін до договору оренди землі.

20.07.2022 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення (вх.05-10/383) із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк з встановленням розміру орендної плати 10%.

16.08.2022 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих № 05-12/17 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05- 10/383, такого змісту: "Відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" від 24.03.2022 № 2145-ІХ, пункт 1 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу України доповнити пунктом 27 такого змісту:

"27. Під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишились у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;

б) приватної власності" .

(у період із 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу).

01.12.2022 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих № 05-12/22 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383, в якому зазначено, що термін договору оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 закінчився 07.09.2022, договір поновлено на один рік на підставі Закону України від 24.03.2022 № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", у зв`язку з чим Новоархангельська селищна рада заперечує про поновлення договору оренди на 15 років з орендною платою 10% від нормативної грошової оцінки землі.

24.03.2023 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих № 02-32/220 та втретє надала відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383, повідомивши про поновлення на один рік договору оренди та надання пропозиції з додатковою угодою про припинення договору оренди земельної ділянки за взаємною згодою.

Також селищною радою в листі зазначено про заперечення щодо поновлення договору з фермерським господарством терміном на 15 років та орендною платою 10% від нормативної грошової оцінки землі, у зв`язку з необхідністю надання у власність земельних ділянок громадянам, які мають посвідчення учасника бойових дій.

20.06.2023 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк та на тих самих умовах. Також в листі зазначалось, що 19.11.2022 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", яким, зокрема припинено автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану, що виявилося у внесенні змін, зокрема, до абзацу 1 пункту 27 Перехідних положень ЗК України.

26.07.2023 Новоархангельською селищною радою на сорок другій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області було прийняте рішення № 2961 від 26.07.2023 року "Про поновлення договору оренди земельної ділянки", відповідно до якого Новоархангельська селищна рада вирішила запропонувати голові ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" поновити термін дії договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 (зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 та від 18.03.2020) загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9033 на один рік та запропоновано підписати відповідну додаткову угоду.

Сторони 11.08.2023 підписали додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007. Згідно витягу з ДРРП № 355751004 від 24.11.2023 державним реєстратором здійснено реєстрацію права оренди за позивачем щодо земельної ділянки за укладеною спірною додатковою угодою від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що був зареєстрований 07.09.2007 за № 18.

В подальшому, як повідомляє позивач, 06.08.2024 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича» направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просило поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк та на тих самих умовах.

Новоархангельською селищною радою на чергові сесії розглянуто лист- повідомлення голови Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" Ярослава Бойка від 06.08.2024, щодо поновлення договорів оренди на земельні ділянки площею 53,35 га. та 18.13 га. термін дії яких закінчився 07.09.2024 року, згідно даних Укрпошти, конверт № 2850002919274 яким надійшов лист повідомлення був отриманий Укрпоштою для надсилання лише 20.08.2024, також враховуючи що Новоархангельська селищна рада отримала вказаний Лист повідомлення 23.08.2024, тобто за 16 календарних дні до закінчення терміну дії договорів оренди земельних ділянок, що суперечить вимогам статті 33 Закону України ’’Про оренду землі”, а також п.8 договору оренди земельної ділянки яким передбачено, що ’’Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк (у цьому разі орендар повинен не пізніше за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжувати його дію).

А отже 23.09.2024 відповідачем на 57 сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області було прийняте рішення № 3483 про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9033. «Порушення орендарем передбаченого строку для повідомлення орендодавця позбавляє його переважного права на поновлення договору» (Постанова ВС від 13.07.2022 у справі № 905/450/20).

Щодо вимоги про визнання недійсною додаткову угоду від 11.08.2023, відповідач у відзиві зазначив, що «Користування майном відповідно до спірного договору без оскарження його в період дії свідчить про добровільне прийняття умов» (Постанова ВС від 09.03.2023 у справі № 922/1290/21).

Як вважає відповідач, стаття 19 Закону "Про оренду землі" не може бути підставою для недійсності вже укладеного договору, угода не порушує публічний порядок, волевиявлення сторін - добровільне. Посилання апелянта на мінімальний строк (7 років) не є безумовною підставою для визнання недійсності. Позивач сам погодився на умови, мав право не підписувати договір, але скористався запропонованим варіантом. Надалі ця угода була зареєстрована у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (витяг №355751004 від 24.11.2023). Суд обґрунтовано дійшов висновку, що відсутні підстави для визнання угоди недійсною.

Стосовно вимоги про визнання укладеною іншу додаткову угоду на 15 років, відповідач пояснює, що позивач просить суд визнати укладеною угоду на умовах, які раніше були відхилені орендодавцем.

Вказану вимогу відповідач вважає безпідставною, оскільки:

- апелянт самостійно уклав угоду на один рік і не оскаржував її до завершення дії;

- переважне право орендаря не є безумовним - відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» поновлення можливе лише на тих самих умовах;

- у постанові ВС від 18.05.2023 №910/10380/20 підкреслюється, що вимога про поновлення на інших умовах (в т.ч. строком на 15 років) є безпідставною;

- додаткову угоду, яку позивач просить «вважати укладеною», не існує в реальності - немає згоди сторін, немає державної реєстрації, немає документального підтвердження факту її підписання. Отже, відсутній предмет для визнання;

- «Поновлення договору є правом сторін, а не обов`язком. Відсутність волі однієї зі сторін на поновлення договору виключає можливість визнання його поновленим у судовому порядку» (Постанова ВС від 21.09.2021 у справі № 914/1645/20).

Щодо порушення доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) відповідач звернув увагу, що у статті 1.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

На думку відповідача, очевидно, що саме дії позивача, який уклав 11.08.2023 додаткову угоду до договору оренди землі від 03.09.2007, а згодом пред`являє позов про визнання додаткової угоди до договору оренди землі від 03.09.2007 недійсною, суперечить його попередній поведінці (укладенню додаткової угоди та сплати орендної плати за користування земельною ділянкою) і є недобросовісним.

У постанові КЦС ВС від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 зроблено висновок, що «доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium » (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці) в основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них». Застосування доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) є засобом для недопущення недійсності оспорюваного правочину всупереч принципу добросовісності, а не підставою для визнання його недійсним. (Постанова КЦС ВС від 30 липня 2020 року у справі № 357/7734/18).

Представником третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача -Товариства з обмеженою відповідальністю ВМ "ТРАНСАГРО", подано до Центрального апеляційного господарського суду через систему «Електронний суд» відзив на апеляційну скаргу ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича».

ТОВ ВМ «ТРАНСАГРО» вважає апеляційну скаргу у справі такою, що не підлягає задоволенню, рішення суду першої інстанції законним та таким, що не підлягає скасуванню.

На переконання третьої особа використання позивачем земельної ділянки в період з 08.09.2022 по 07.09.2023 відбувалося на підставі закону і договору, але аж ніяк не за мовчазної згоди Орендодавця. Використання земельної ділянки в період з 08.09.2023 по 07.09.2024 відбувалося на підставі укладеної сторонами додаткової угоди до договору оренди. Орендар не 20 червня 2023, а саме 25 червня 2023 року (згідно з квитанції про направлення поштового відправлення) направив звернення орендодавцю щодо подальшого поновлення Договору на новий строк - 15 років (до 2038 року). Орендодавець, який отримав це звернення не раніше 26.06.2023, і як вбачається з матеріалів справи, не погодив пропозицію Орендаря, датовану 20.06.2023 щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, такий самий, як було укладено договір оренди, але надав зустрічну пропозицію, на яку погодився позивач - укласти додаткову угоду з метою.

Третя особа зазначає, що 26.07.2023 (в межах строку дії Договору і в строк передбачений застосовним законодавством) орендодавцем на сорок другій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області було прийняте рішення № 2961 від 26.07.2023 року «Про поновлення договору оренди земельної ділянки», відповідно до якого Новоархангельська селищна рада вирішила запропонувати голові ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» поновити термін дії договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 (зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 та від 18.03.2020) загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9033 на один рік та запропоновано підписати відповідну додаткову угоду. Одночасно у своєму листі-повідомленні, яке позивач надав з позовом, орендодавець повідомляє про небажання поновлювати договір на інший строк і підставами цього зазначає ті ж підстави, про які раніше повідомляв орендаря в 2022 році і на початку 2023 року. Тобто орендодавець у своїх діях послідовний щодо відсутності наміру продовжувати орендні відносини в довгостроковій перспективі.

Про таку послідовність пише і суд першої інстанції у своєму рішенні, одночасно надаючи оцінки доводам позивача щодо непослідовності та недобросовісності відповідача.

Щодо підстав недійсності додаткової угоди від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, третя особа вказала, що норма ч. 3, ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» передбачає, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може бути меншим як 25 років.

Однак, станом на дату укладення додаткової угоди, якою у 2023 році продовжено строк користування земельною ділянкою позивачем, земельна ділянка не передавалася в оренду, а вже знаходилась в користуванні позивача, строк саме договору був значно більшим, ніж мінімальний за законом. Відтак, дана норма не є застосовною до правовідносин, що виникли.

З урахуванням вище вказаного, на думку третьої особи, позивач не навів достатніх та законних підстав визнання недійсною додаткової угоди від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що був зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 року № 17 зі змінами. Крім того, позивач не надав достатніх доказів того, що відповідач не здійснив прийняття рішення за зверненням 2023 році в межах, строку, на який покликається сам позивач.

Стосовно суперечливої поведінки позивача, третя особа вказала що 11.08.2023 (в межах строку дії Договору) Орендар прийняв умови, запропоновані Орендодавцем та уклав у додаткову угоду, яку просить суд визнати недійсною. Відповідач звертає увагу суду, що позивач повідомляє суд у своєму позові тільки про рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій № 68959445 від 21.08.2023, посилаючись на висновки державного реєстратора як на підтвердження її недійсності.

Однак, згідно витягу з ДРРП №355751004 від 24.11.2023 державним реєстратором здійснено реєстрацію право оренди за позивачем щодо земельної ділянки за укладеною спірною додатковою угодою від 11.08.2023. Тобто, в межах строку дії Договору сторони уклали додаткову угоду, яку виконували протягом погодженого строку - до 07.09.2024. Протягом терміну дії цієї угоди і строку користування відповідач не оскаржував укладену спірну додаткову угоду і не вважав її недійсною, жодних скарг, листів, позовів з цього приводу до Відповідача не надходило.

6. Рух справи в суді апеляційної інстанції

Згідно до протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 19.06.2025 у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Дармін М.О., Кощеєв І.М.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 24.06.2025 відкладено вирішення питань, пов`язаних з рухом апеляційної скарги, до надходження до Центрального апеляційного господарського суду матеріалів справи № 912/3176/24. Доручено Господарському суду Кіровоградської області надіслати до Центрального апеляційного господарського суду матеріали справи № 912/3176/24.

30.06.2025 матеріали справи надійшли до Центрального апеляційного господарського суду.

Як вбачається з поданих документів, апеляційна скарга оформлена у відповідності до вимог, встановлених ст. 258 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 01.07.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.05.2025 у справі № 912/3176/24. Розгляд апеляційної скарги призначено у судовому засіданні на 19.11.2025 о 11 год. 40 хв.

У зв`язку з тим, що відповідно до ст. 89 Закону України «Про судоустрій», у період з 17 по 21 листопада 2025 року колегія суддів у складі головуючого судді Чус О.В. (доповідача) та суддів Кощеєва І.М., Дарміна М.О. проходила підготовку суддів апеляційних господарських судів з метою підвищення кваліфікації, судове засідання у справі №912/3176/24, призначене на 19.11.2025 - не відбулося.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.11.2025 розгляд апеляційної скарги Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.05.2025 у справі № 912/3176/24 призначено у судовому засіданні на 18.03.2026 о 11:40 год.

Відповідно до Протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.03.2026 (у зв`язку з перебуванням у відпустці судді Дарміна М.О.) у даній справі визначена колегія суддів у складі: головуючий, доповідач суддя Чус О.В., судді: Кощеєв І.М., Вінніков С.В.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 18.03.2026 в судовому засіданні у справі № 912/3176/24 оголошено перерву до 24.06.2026 на 12:20 год., вирішено провести судове засідання 24.06.2026 о 12:20 у справі № 912/3176/24, з представником позивача адвокатом Ляшенко-Гаркуша О.В.; представником відповідача - Яношевським В.П. (самопредставництво); представником третьої особи адвокатом Олексієнко Л.В. в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду (зал судового засідання №511) в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою сервісу відеоконференцзв`язку ЄСІТС.

У судове засідання 24.06.2026 з`явилися представники позивача, відповідача та третьої особи 2. Представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити. Представник відповідача заперечив проти доводів апеляційної скарги, просив відмовити у її задоволенні.

24.06.2026 третя особа 1/Депіна Лариса Петрівна наданим процесуальним правом не скористалась та не забезпечила явку в судове засідання повноважних представників.

Суд апеляційної інстанції враховуючи те, що участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторони, дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника третьої особи 1.

У судовому засіданні 24.06.2026 проголошено скорочене судове рішення (вступну та резолютивну частини постанови) по справі.

7. Встановлені судом обставини справи

03 вересня 2007 року між Новоархангельською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" було укладено договір оренди земельної ділянки.

Згідно з пунктами 1, 2 Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Скалівсько-Хутірської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області. В оренду передається земельна ділянка державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 53,35 га, у тому числі: 53,35 га - рілля, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033.

Відповідно до п. 8 договору оренди землі договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 43 Договору встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір підписаний сторонами.

Договір зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 07 вересня 2007 року за № 18.

12 січня 2008 року між Новоархангельською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" було укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 18 від 07.09.2007, згідно з якою сторони дійшли зголи внести зміни до п. 8 Договору та викласти його у наступній редакції: "встановити строк оренди 15 років починаючи від дня державної реєстрації (перереєстрації) договору оренди земельної ділянки".

Цією додатковою угодою змінено п. 9 Договору та викладено у наступній редакції: "встановити щорічну орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки із урахуванням індексів інфляції".

Дана додаткова угода була зареєстрована у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16 квітня 2010 року за № 041037600011.

Відповідно до положень ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 07.09.2007, чинної на день укладення договору) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" набуло право оренди на земельну ділянку відповідно до договору та додаткової угоди до 07.09.2022.

18 березня 2020 року між Скалівсько-Хутірською сільською радою та Фермерським господарством Бойка Дмитра Олексійовича було укладено додаткову угоду до договору, згідно з якою сторони дійшли згоди про заміну означення орендодавця з Новоархангельської районної державної адміністрації на Скалівсько-Хутірську сільську раду, а також змінено розмір орендної плати на 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12 червня 2020 р. № 716-р "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Кіровоградської області", було вирішено згідно з абзацом 1 п. 2 7-1 розділу V “Прикінцеві та перехідні положення" Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні" визначити адміністративні центри та затвердити території територіальних громад Кіровоградської області згідно з додатком.

Відповідно додатку до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12 червня 2020 року № 716-р, Скалівсько-Хутірська сільська рада Новоархангельського району Кіровоградської області увійшла до складу Новоархангельської територіальної громади Голованівського району Кіровоградської області.

Таким чином, відповідно до частини 1 статті 122 Земельного кодексу України та статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" Новоархангельська селищна рада є розпорядником земель сільськогосподарського призначення комунальної власності на території Скалівсько-Хутірської сільської ради Новоархангельського району Кіровоградської області.

Як зазначає позивач, а відповідач не спростовує, протягом всього терміну дії договору оренди землі ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" належним чином виконувало умови договору, в тому числі використовувало земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, своєчасно та в повному обсязі сплачувало орендну плату, що підтверджується довідкою від 20.08.2024 № 2076/АГІ/11-28-13-05-20-Е про відсутність заборгованості.

04 червня 2021 року ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" у зв`язку зі зміною власника орендованої земельної ділянки було направлено лист-повідомлення до Новоархангельської селищної ради (вх № 05-10/522 від 04.06.2021) з пропозицією змінити означення орендодавця у спірному договорі оренди, а також, у зв`язку з належним виконанням умов договору, продовжити його дію до 07 вересня 2030 року шляхом підписання додаткової угоди, яка була долучена до листа, та внесення змін до договору оренди землі.

Рішення з порушеного позивачем питання Новоархангельської селищною радою прийнято не було.

20.07.2022 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення (вх.05-10/383) із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк з встановленням розміру орендної плати 10%.

16.08.2022 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих № 05-12/17 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383, такого змісту:

"Відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" від 24.03.2022 року № 2145-ІХ, пункт 1 розділу Х "Перехідні положення" Земельного кодексу України доповнити пунктом 27 такого змісту:

"27. Під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишились у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;

б) приватної власності" (т. 1 а.с. 29).

01.12.2022 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих № 05-12/22 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383, в якому зазначено, що термін договору оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 закінчився 07.09.2022, договір поновлено на один рік на підставі Закону України від 24.03.2022 року № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану" в зв`язку з чим Новоархангельська селищна рада заперечує про поновлення договору оренди на 15 років з орендною платою 10% від нормативної грошової оцінки землі (т. 1 а.с. 30).

24.03.2023 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" лист вих № 02-32/220 та втретє надала відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383, повідомивши про поновлення на один рік договору оренди та надання пропозиції з додатковою угодою про припинення договору оренди земельної ділянки за взаємною згодою.

Також селищною радою зазначено про заперечення щодо поновлення договору з фермерським господарством терміном на 15 років та орендною платою 10% від нормативної грошової оцінки землі, у зв`язку з необхідністю надання у власність земельних ділянок громадянам, які мають посвідчення учасника бойових дій (т. 1 а.с. 31).

20.06.2023 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк та на тих самих умовах. Також в листі зазначалось, що 19.11.2022 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель", яким, зокрема припинено автоматичне (без згоди сторін договору) поновлення договорів на користування земельними ділянками, термін дії яких закінчився після введення воєнного стану, що виявилося у внесенні змін, зокрема, до абзацу 1 пункту 27 Перехідних положень ЗК України (т. 1 а.с. 34- 36).

26.07.2023 Новоархангельською селищною радою на сорок другій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області було прийняте рішення № 2961 від 26.07.2023 року "Про поновлення договору оренди земельної ділянки", відповідно до якого Новоархангельська селищна рада вирішила запропонувати голові ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" поновити термін дії договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 (зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 та від 18.03.2020) загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9033 на один рік та запропоновано підписати відповідну додаткову угоду (т. 1 а.с. 39).

Сторони 11.08.2023 підписали додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007.

Державним реєстратором прав на нерухоме майно від 21.08.2023 було відмовлено в державній реєстрації зміни строку дії речового права - права оренди земельної ділянки загальною площею 53,35 га.

15.09.2023 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" повідомило листом Новоархангельську селищну раду про відмову в реєстрації додаткової угоди від 11.08.2023 в зв`язку з невідповідністю діючому законодавству та внесла пропозицію продовжити строк дії договору оренди земельної ділянки загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9033 відповідно до закону (не менше ніж на 7 років).

Однак згідно витягу з ДРРП № 355751004 від 24.11.2023 державним реєстратором здійснено реєстрацію права оренди за позивачем щодо земельної ділянки за укладеною спірною додатковою угодою від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що був зареєстрований 07.09.2007 року за № 18.

В подальшому, як повідомляє позивач, 06.08.2024 ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича направило до Новоархангельської селищної ради лист-повідомлення із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просило поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк та на тих самих умовах.

08.08.2024 Новоархангельська селищна рада повідомила, що в зв`язку з пропуском строку встановленого ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відмовляє в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9033.

В заперечення на це, ФГ "Бойка Дмитра Олексійовича" 08.08.2024 було надіслано лист.

23.09.2024 Новоархангельською селищною радою на 58 сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради Кіровоградської області було прийняте рішення № 3483 про відмову в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9033.

Після звернення позивача з позовом до суду також було встановлено таке.

Згідно відповіді Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області № 29-11-0.2-340/2-25 від 27.01.2025 стало відомо про те, що відповідно до даних Державного земельного кадастру 24.10.2024 земельна ділянка площею 53,352 га з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 перенесена до архівного шару шляхом її поділу та утворено дві нові земельні ділянки, а саме: земельна ділянка з кадастровим номером 3523686500:02:000:1351 площею 49,1620 та 3523686500:02:000:1350 площею 4, 19 га, відповідно до розробленої технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки Новоархангельскій селищній раді Голованівського району Кіровоградської області та гр. ОСОБА_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

31 січня 2024 на п`ятдесят першій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради було прийнято рішення "Про виконання рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області № 394/414/23 від 03 липня 2023 року" № 3221, відповідно до змісту якого Новоархангельська селищна рада вирішила на виконання рішення Новоархангельського районного суду Кіровоградської області № 394/414/23 виділити шляхом поділу частину із земельної ділянки площею 53,3520 (кадастровий номер 3523686500:02:000:9033) у розмірі частки (паю) 4,1900 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Новоархангельської селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, після закінчення договору оренди № 18 від 07.09.2007, додаткової угоди від 18.03.2020 та додаткової угоди від 18.03.2020 із Фермерським господарством Бойка Дмитра Олексійовича, а саме 11.08.2024.

В подальшому, після поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033, на шістдесятій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради було прийнято рішення від 07 листопада 2024 року № 3544 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки комунальної власності та передачу у власність гр. ОСОБА_1 земельної ділянки площею 4,1900 га", відповідно до змісту якого ОСОБА_1 було передано у власність земельну ділянку з кадастровим номером 3523686500:02:000:1350.

07 листопада 2024 року на шістдесятій сесії восьмого скликання Новоархангельської селищної ради було прийнято рішення № 3553 "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій", відповідно до змісту якого селищна рада вирішила зарезервувати земельні ділянки комунальної власності площею 49,1620 га кадастровий номер 3523686500:02:000:1351 та площею 18,1263 га кадастровий номер 3523686500:02:000:9032 та включити їх до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення права на землю учасників бойових дій, осіб, які захищали незалежність, суверенітет та територіальну цілісність України.

А також передати ТОВ ВМ "Трансагро" на збереження земельні ділянки терміном на 1 рік або до закінчення військового стану із врахуванням норм постанови про військовозобов`язаних відповідно до пункту 14 частини першої статті 12 ЗУ "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту" та встановити плату за використання земельних ділянок у розмірі 12 відсотків від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог з наступних мотивів.

Предметом спору у даній справі є вимоги про визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007 на 15 років і на тих самих умовах.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон.

Статтею 1 означеного Закону визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Матеріалами справи встановлено, що 03.09.2007 між Новоархангельською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" укладено договір оренди земельної ділянки.

Відповідно до п. 8 цього Договору оренди землі договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 43 Договору встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір підписаний сторонами.

Договір зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.09.2007 за № 18.

12.01.2008 між Новоархангельською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" було укладено додаткову угоду до договору оренди землі № 18 від 07.09.2007, згідно з якою сторони дійшли згоди внести зміни до п. 8 Договору та викласти його у наступній редакції: "встановити строк оренди 15 років починаючи від дня державної реєстрації (перереєстрації) договору оренди земельної ділянки".

Цією додатковою угодою змінено п. 9 Договору та викладено у наступній редакції: "встановити щорічну орендну плату в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки із урахуванням індексів інфляції".

Дана додаткова угода була зареєстрована у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстру земель вчинено запис від 16 квітня 2010 року за № 041037600011.

Відповідно до положень статей 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України від 07.09.2007, чинної на день укладення договору) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.

Таким чином, Фермерське господарство "Бойка Дмитра Олексійовича" набуло право оренди на земельну ділянку (відповідно до договору та додаткової угоди) на строк до 07.09.2022.

16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" (а відповідні положення пункту 8 цього Закону, з урахуванням його прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020), яким стаття 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, викладена у новій редакції.

Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту:

"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.

Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

За змістом статті 5 Цивільного кодексу України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначено, що частини п`ята та шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин.

За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

Спеціальне правило, викладене у частині 6 статті Закону України "Про оренду землі", розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV. Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18)"

Отже, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Водночас Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінено редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" базується саме на положеннях стаття 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться у абзаці 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" та поняття "поновлення договору оренди", яке містилось у Законі України "Про оренду землі" у попередній редакції, є змістовно різними.

Відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі". Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Зазначені висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21 та постанові Верховного Суду від 28.01.2026 у справі 918/614/25.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин з укладення договору оренди на новий строк, звернення позивача з позовом до суду та ухвалення судового рішення у справі діяла нова редакція Закону України "Про оренду землі" із внесеними змінами.

Щодо правових підстав для продовження договірних правовідносин у розумінні статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент звернення позивача із вимогою про визнання укладеною додаткової угоди) апеляційний суд вказує таке.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (частина друга статті).

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина третя статті).

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті).

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (часина п`ята статті).

Згідно з частиною дев`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

Судова колегія зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" встановлює алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та передбачає певні правові запобіжники для захисту орендаря від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, а також у постановах Верховного Суду від 03.02.2021 у справі № 915/1003/20, від 03.11.2021 у справі № 910/7864/20, від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20, від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21, сформульовано правові висновки, які у своїй сукупності відображають послідовний підхід Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі". З аналізу наведених рішень випливає, що законодавець пов`язав реалізацію орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі з чітким дотриманням передбачених Законом і договором строків повідомлення орендодавця про намір продовжити договірні відносини.

Відповідне своєчасне повідомлення є необхідною передумовою як для виникнення у орендаря права на продовження договірних правовідносин, так і для покладення на орендодавця обов`язку розглянути таке звернення та надати відповідь у встановленому порядку.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду від 13.08.2025 у справі № 916/3404/24.

Позивач як орендар земельної ділянки з метою використання свого переважного права щодо укладення договору оренди землі на новий строк вперше звернувся до відповідача із заявою від 04.06.2021 про намір продовжити дію договору від 03.09.2007, тобто більше ніж за один рік до закінчення терміну дії договору.

Колегія суддів зазначає, що направлення цього листа від 04.06.2021 більш ніж за півроку до закінчення строку дії договору не відповідає вимогам частини другої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та умовам договору, які передбачають обов`язок орендаря повідомити орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору (п.8).

Отже, таке звернення (лист-повідомлення від 04.06.2021) не може вважатися належним способом реалізації переважного права на укладення договору на новий строк та не породжувало для орендодавця обов`язку приймати відповідне рішення.

В подальшому позивач звернувся до відповідача з листом від 20.07.2022 (вх.05-10/383) із доданим до нього проектом додаткової угоди, в яких просив поновити договір оренди землі з кадастровим номером 3523686500:02:000:9033 на той самий строк з встановленням розміру орендної плати 10%.

16.08.2022 у відповідь на вказаний лист від 20.07.2022 Новоархангельська селищна рада направила до ФГ «Бойка Дмитра Олексійовича» листа вих. № 05-12/17 з повідомленням про поновлення договору оренди на один рік на підставі Закону України від 24.03.2022 № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану".

З цього приводу колегія судді зазначає, що договір оренди земельної ділянки мав термін дії до 07.09.2022, але відповідно до Закону України від 24.03.2022 № 2145-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» внесено зміни до Земельного кодексу України, законів України «Про землеустрій», «Про оренду землі», «Про Державний земельний кадастр», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» запроваджено низку особливостей правового регулювання використання земельних ділянок (серед іншого, щодо поновлення договорів оренди землі в умовах воєнного стану), яким передбачена норма про “автоматичне” поновлення договорів оренди землі сільськогосподарського призначення, під яку потрапили договори, строк дії яких закінчився у період з 7 квітня по 18 листопада 2022 року.

Автоматичне поновлення цих договорів передбачено Законом України від 24.03.2022 № 2145-ІХ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану”, який набрав чинності 07.04.2022.

Зазначеним Законом розділ X "Перехідні положення" Земельного кодексу України доповнено, зокрема, пунктом 27, де передбачалося, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулювалися з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення:

а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;

б) приватної власності.

Законом України від 09 жовтня 2022 року № 2698-IX, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів "воєнного стану" доповнено словами "до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель" (тобто цим Законом).

З дня набрання чинності Законом України від 19.10.2022 № 2698-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», тобто з 19 листопада 2022 року, “автоматичне” поновлення договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, скасоване.

Отже, договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що не містять умови про автоматичне поновлення і припинили свою дію у період з 7 квітня по 18 листопада 2022 року включно, є автоматично поновленими на один рік без волевиявлення сторін договору (зазначена правова позиція викладена у постанові Касаційного цивільного суду Верховного Суду у справі № 563/376/22-ц від 29.03.2023).

До спірних правовідносин підлягає застосуванню закон, чинний на момент закінчення строку дії договору оренди, тобто станом на 07.09.2022.

У цей період діяв пункт 27 розділу X "Перехідні положення" Земельного кодексу у редакції Закону України від 24 березня 2022 року № 2145-ІХ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану", який передбачав: під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану.

Відповідно строк дії договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що був зареєстрований у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП Центр ДЗК від 07.09.2007 № 18 (зі змінами внесеними додатковими угодами від 12.01.2008 та від 18.03.2020) сплинув у проміжок часу між 07.04.2022 до 18.11.2022 включно, - такий договір автоматично поновився на один рік, незалежно від волевиявлення сторін - до 07.09.2023, про що апелянта було повідомлено листом відповідача 16.08.2022 вих № 05-12/17 у відповідь на лист від 20.07.2022 вих. № 05-10/383.

За таких обставин договір оренди землі, укладений між сторонами, був поновлений на один рік - до 07.09.2023 - в силу прямої норми закону, незалежно від подання позивачем будь-яких заяв чи прийняття орендодавцем окремого рішення.

Відповідно, лист-повідомлення позивача від 20.07.2022 про продовження дії договору не підлягав розгляду в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України «Про оренду землі», та не вимагав прийняття рішення сесії ради, оскільки правові наслідки щодо продовження договору вже настали безпосередньо на підставі закону.

Також, в цей період відповідач у відповідь на лист позивача від 20.07.2022 ще двічі повідомляв його листами від 01.12.2022 вих. № 05-12/22 та 24.03.2023 вих. №02-32/220 про заперечення щодо поновлення з позивачем договору оренди земельної ділянки на 15 років з орендною платою 10% від нормативної грошової оцінки землі та у зв`язку з необхідністю надання у власність земельних ділянок громадянам, які мають посвідчення учасника бойових дій.

Отже, матеріалами справи підтверджується, що відповідач надав позивачу відповідь на його звернення від 20.07.2022, зокрема листом від 16.08.2022 повідомив про поновлення договору на один рік на підставі вказаного Закону, а в подальшому неодноразово висловлював свою позицію щодо відсутності наміру поновлювати договір на інший строк.

Колегія суддів приходить до висновку, що використання позивачем земельної ділянки в період з 08.09.2022 по 07.09.2023 відбувалося на підставі закону і договору.

Колегія суддів зазначає, що з урахуванням продовження дії договору на один рік в силу Закону України від 24.03.2022 № 2145-ІХ “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану”, позивач направив відповідачу лист-повідомлення від 20.06.2023 про подальше поновлення Договору на новий строк - 15 років (до 2038 року).

Враховуючи викладені вище обставини, апеляційний суд вважає, що орендар у 2023 році, діючи в межах поновленого строку, належним чином ініціював питання подальшого поновлення договору оренди земельної ділянки.

Суд апеляційної інстанції також враховує, що реалізація переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» пов`язується не лише з фактом направлення листа-повідомлення, але й з досягненням сторонами згоди щодо істотних умов договору.

Як правильно встановлено судом першої інстанції, відповідачем отримано лист-повідомлення від 20.06.2023 не раніше 26.06.2023, з урахуванням робочого часу та нормативних строків пересилання поштових відправлень (у межах області та між обласними центрами України - Д+3, при пересиланні рекомендованої письмової кореспонденції зазначені в пункті 1 Розділу ІІ «Нормативні строки пересилання поштових відправлень» Нормативів і нормативних строків пересилання поштових відправлень, затверджених Наказом Міністерства інфраструктури України від 28.11.2013 року №958 (чинних на момент здійснення пересилання) нормативні строки пересилання збільшуються на один день), тому в межах одного місяця прийнято рішення від 26.07.2023 № 2961 "Про поновлення договору оренди земельної ділянки", яким запропоновано відповідачу поновити договір оренди на один рік.

На виконання вказаного рішення Новоархангельською селищною радою складено, підписано та надано для підписання позивачу додаткову угоду у редакції орендодавця, яка ним підписана та в подальшому позивачем зареєстровано право оренди.

Отже, 11.08.2023 (в межах строку дії Договору) Орендар прийняв умови, запропоновані Орендодавцем та уклав додаткову угоду.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років, для земельних ділянок сільськогосподарського призначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду), не може бути меншим як 25 років.

Таким чином, умови укладеної додаткової угоди та рішення відповідача не відповідають приписам чинного законодавства.

Поряд з цим, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

В матеріалах справи відсутні докази досягнення між позивачем та відповідачем домовленості щодо нового строку договору оренди землі.

В подальшому листом від 08.08.2024 Новоархангельська селищна рада повідомила орендаря, що в зв`язку з пропуском строку встановленого ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відмовляє в поновленні договору оренди земельної ділянки загальною площею 53,3520 га, кадастровий номер 3523686500:02:000:9033.

З огляду на встановлені обставини, позивач не дотримався визначених договором і статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передумов реалізації переважного права на поновлення договору, а відтак не виконав вимог, які є необхідними для продовження договірних правовідносин у порядку, передбаченому цією нормою.

Також рішенням від 23.09.2024 № 3483 "Про відмову в поновленні договорів оренди земельних ділянок" відповідач висловив позицію щодо відсутності наміру в поновленні договору оренди землі.

Тобто, реалізація переважного права на укладення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури та за наявності волевиявлення сторін договору, при цьому, враховуючи не досягнення згоди між Фермерським господарством "Бойка Дмитра Олексійовича" та Новоархангельською селищною радою щодо істотних умов договору оренди земельної ділянки на новий строк (поновлення договору оренди земельної ділянки на 15 (п`ятнадцять) років) та завчасне повідомлення Новоархангельською селищною радою позивача про відсутність наміру укладати вказаний договір на новий строк, апеляційний суд дійшов висновку, що наведене свідчить про припинення переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Окрім цього, виходячи із підстав та матеріально-правового регулювання позову у даній справі (ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі"), усталених правових позицій Верховного Суду щодо застосування механізму реалізації переважного права, передбаченого ч.1-5 ст. 33 цього Закону, відповідно до яких договори можуть укладатися на новий строк на тих самих умовах або на змінених умовах, але в будь - якому випадку на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України, колегія суддів вважає, що суд не наділений повноваженнями визнавати укладеною додаткову угоду в редакції позивача та самостійно визначати істотні умови договору оренди землі на новий строк за відсутності їх погодження орендодавцем.

Щодо питання добросовісності поведінки сторін у спірних правовідносинах при застосуванні статті 33 Закону України "Про оренду землі" колегія суддів звертає увагу на наступне.

У постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі №905/650/19, від 15.05.2019 у справі №912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16 суд касаційної інстанції дійсно акцентував увагу на необхідності врахування під час розгляду спорів у подібних правовідносинах презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин.

Верховний Суд зауважував, що оскільки відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що, зокрема, підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, задекларувавши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Аналіз зазначених вище норм дає підстави для висновку, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Поряд з цим, судова колегія звертає увагу на правовий висновок, викладений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 25.01.2022 по справі № 143/591/20, де вказано, що за змістом частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі", умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди. Водночас предмет регулювання ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі (п. 8.25-8.27 постанови).

Оскільки позивач наполягав на укладенні договору строком на 15 років, тоді як орендодавець погоджувався виключно на строк 1 рік, відсутність узгодження істотної умови договору - строку - є встановленим фактом, що виключає можливість реалізації позивачем переважного права.

Також, відмовляючи орендареві в укладенні договору оренди на новий строк - 15 років, відповідач неодноразово та завчасно повідомляв позивача про те, що спірна земельна ділянка буде використана для надання у власність учасникам бойових дій.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 23.11.2023 у справі №906/1314/21 - у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору.

Отже, колегія суддів акцентує увагу на те, що відсутність волі орендодавця на укладення договору оренди земельної ділянки з орендарем на новий строк у даному випадку очевидна і при цьому, неодноразово виражена така ще до закінчення строку дії вказаного договору.

Продовження договірних відносин є правом, а не обов`язком орендодавця, що узгоджується з положеннями статей 327 та 627 Цивільного кодексу України, принципом свободи договору, а також усталеною практикою Верховного Суду.

Верховний Суд зазначає, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28.05.2024 у справі № 604/648/23, від 12.04.2024 у справі № 131/970/23, від 12.01.2021 у справі № 908/454/17.

Дії Новоархангельської селищної ради цілком узгоджуються з наведеним висновком Верховного Суду щодо меж розумної поведінки органу місцевого самоврядування, як представника власника цієї земельної ділянки у спірних земельних правовідносинах, а відтак доводи позивача про недобросовісну поведінку орендодавця у відносинах з Фермерським господарством «Бойка Дмитра Олексійовича» є необґрунтованими.

З урахуванням зазначеного, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для визнання укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 03.09.2007 року, зареєстрованого 07.09.2007 року за №18, зі змінами внесеними додатковою угодою від 12.01.2008 року зареєстрованої у Новоархангельському відділі Кіровоградської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 квітня 2010 року за №04103760001, додатковою угодою від 18 березня 2020 року в редакції викладеній у прохальній частині позову.

У зв`язку з цим, апеляційний суд також погоджується з висновком суду першої інстанції, що задоволення вимоги позивача про визнання недійсною додаткової угоди від 11.08.2023 до договору оренди земельної ділянки від 03.09.2007, що був зареєстрований 07.09.2007 за № 18, з моменту її підписання, не захистить прав позивача.

Щодо доводів апелянта, що суд першої інстанції не надав оцінку обставинам укладення відповідачем прихованого договору оренди у вигляді договору зберігання стосовно, якого позивач подавав заяву про збільшення позовних вимог (ухвала про відмову у збільшенні позовних вимог від 18.03.2025), а також обставинам передачі частини земельної ділянки у приватну власність, судова колегія зазначає таке.

З матеріалів справи встановлено, що на момент прийняття рішення Новоархангельської селищної ради №3553 від 07.11.2024 "Про включення до резервного фонду земельних ділянок комунальної форми власності для забезпечення прав на землю учасників бойових дій", рішення від 07.11.2024 № 3544 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельної ділянки комунальної власності та передачу у власність гр. ОСОБА_1 земельної ділянки площею 4,1900 га" та укладення договору зберігання від 20.11.2024 між Новоархангельською селищною радою та ТОВ ВМ "ТРАНСАГРО" позивач не мав чинного речового права користування спірною земельною ділянкою, а його переважне право на поновлення договору оренди було припинено у зв`язку з недосягненням сторонами згоди щодо істотних умов договору та відсутністю волевиявлення орендодавця на продовження орендних правовідносин.

Матеріалами справи підтверджується, що орендодавець завчасно та послідовно повідомляв позивача про відсутність наміру поновлювати договір оренди на новий строк, що виключає висновок про недобросовісність поведінки відповідача чи зловживання ним своїми правами при подальшому розпорядженні спірною земельною ділянкою.

За таких обставин оскаржувані рішення органу місцевого самоврядування та укладений правочин не порушують прав чи охоронюваних законом інтересів позивача.

Крім того, наведені апелянтом обставини щодо удаваності договору зберігання та необхідності надання оцінки відповідному рішенню селищної ради стосуються вимог, які не були прийняті судом першої інстанції до розгляду у цій справі, оскільки ухвалою суду першої інстанції від 18.03.2025 у даній справі № 912/3176/24 відмовлено у прийнятті заяви позивача про зміну предмета позову з підстав пред`явлення нового позову з іншим предметом та підставами.

Отже, зазначені обставини не входили до предмета доказування у цій справі, а відтак у суду першої інстанції були відсутні процесуальні підстави для надання їм правової оцінки в межах розгляду первісних позовних вимог.

Додатково колегія суддів враховує, що ухвала суду першої інстанції про відмову у прийнятті заяви про зміну предмета позову могла бути оскаржена в апеляційному порядку окремо від рішення суду, що узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, викладеними, зокрема, у постановах від 20.02.2024 у справі №922/3960/23 (оскаржувалась ухвала про повернення заяви про зміну предмета позову), від 15.05.2023 у справі №922/313/20 (922/598/22) (оскаржувалась ухвала про відмову у прийнятті до розгляду та повернення заяви про зміну предмету позову), від 01.07.2024 у справі №908/1884/23 (оскаржувалась протокольна ухвала про залишення без розгляду заяви про зміну предмета позову), від 17.04.2024 у справі №926/3515/22 (оскаржувалась ухвала, якою відмовлено у прийнятті заяви про зміну предмета позову та повернуто заявнику заяву про зміну предмета позову).

При цьому, апеляційний суд також враховує позицію Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, викладену в постанові від 26.04.2022 у справі №712/9611/19, в якій Верховний Суд виходив з того, що процесуальним наслідком відмови у прийнятті заяви про зміну предмета позовних вимог є повернення такої заяви, яка, у свою чергу, може бути оскаржена в апеляційному порядку відповідно до вимог статті 353 ЦПК України (п. 6 ч. 1 ст. 353 ЦПК України є аналогічним нормі п. 6 ч. 1 ст. 255 ГПК України).

Таким чином, твердження апелянта про ненадання судом першої інстанції оцінки відповідним обставинам є безпідставними, оскільки такі обставини не підлягали дослідженню у межах даного спору, а тому не можуть бути підставою для скасування оскаржуваного рішення.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

У справі "Руїз Торіха проти Іспанії", ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів Скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції ґрунтується на висновках, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006 р.).

Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У даній справі суд дійшов висновку, що скаржникові було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

З огляду на приписи ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини від 23.02.2006 р." Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства, а практика ЄСПЛ, через рішення якого відбувається практичне застосування Конвенції, застосовується судами як джерело права.

За змістом ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Згідно із ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Скаржник, звертаючись з апеляційною скаргою, не довів неправильного застосування судом норм матеріального і процесуального права як необхідної передумови для скасування прийнятого у справі рішення.

За таких обставин та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.

10. Судові витрати.

У зв`язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги, згідно з вимогами ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства "Бойка Дмитра Олексійовича" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.05.2025 у справі № 912/3176/24 – залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.05.2025 у справі № 912/3176/24 – залишити без змін.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повна постанова складена 30.06.2026.

Головуючий суддя О.В. Чус

Суддя І.М. Кощеєв

Суддя С.В. Вінніков