Постанова від 22 червня 2026 р. у справі №756/3036/20 — Київський апеляційний суд

Справа № 756/3036/20

№ апеляційного провадження: 22-ц/824/2103/2026

Головуючий у суді першої інстанції: Жук М.В.

Доповідач у суді апеляційної інстанції: Крижанівська Г.В.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 червня 2026 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Крижанівської Г.В.,

суддів Оніщука М.І., Шебуєвої В.А.,

при секретарі Шпирук Ю.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві апеляційну скаргу директора Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» Мацкевича Дениса Анатолійовича, на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року, ухвалене у м. Києві у складі судді Жука М.В., повний текст якого складено 26 жовтня 2021 року, у справі № 756/3036/20 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна, про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, поновлення права власності на нерухоме майно та витребування майна із чужого незаконного володіння, -

ВСТАНОВИВ:

У березні 2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_5 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська І. В., про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, поновлення права власності на нерухоме майно та витребування майна із чужого незаконного володіння. Зазначали, що відчуження належної їм на праві власності квартири АДРЕСА_1 , відбулося з порушенням ЦК України в частині визначених вимог щодо договору купівлі-продажу, статті 38 Закону України «Про іпотеку», статті 55 Закону України «Про нотаріат», пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінетів Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127. Зокрема, їм не надсилалось письмове повідомлення про звернення стягнення на передану в іпотеку квартиру, а продаж квартири здійснено без згоди іпотекодавців за ціною, яка значно нижча за ринкову ціну цієї нерухомості. З урахуванням викладеного та уточнених позовних вимог, ОСОБА_1 та ОСОБА_2 просили визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 06 вересня 2019 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., витребувати з незаконного володіння ОСОБА_5 на їх користь спірну квартиру, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 48558911 від 06 вересня 2019 року, номер запису про право власності 33112144 від 06 вересня 2019 року, вчинений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В., яка зареєструвала право власності на вищевказану квартиру, поновити право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 шляхом поновлення відомостей у державних реєстрах речових прав на нерухоме майно.

Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року позовОСОБА_1 та ОСОБА_2 задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 06 вересня 2019 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс», як іпотекодержателем за договором іпотеки № 49.10/18/11-ЗМК від 30 вересня 2011 року, та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом Тверською І.В., та зареєстрований в реєстрі за № 390.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер 48558911 від 06 вересня 2019 року, номер запису права власності 331121144 від 06 вересня 2019 року, приватний нотаріус Тверська І.В., щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_5 , реєстраційний номер об`єкту нерухомості 1908762380000.

В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Стягнуто на користь ОСОБА_1 з ТОВ «Мегаінвест Сервіс» 840,80 грн судового збору та 18 750,00 грн витрат на правничу допомогу, а всього по 19 590,80 грн.

Стягнуто на користь ОСОБА_1 з ОСОБА_5 840,80 грн судового збору та 18 750,00 грн витрат на правничу допомогу, а всього по 19 590,80 грн.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, директор ТОВ «Мегаінвест Сервіс» Мацкевич Д.А. подав апеляційну скаргу. Просив рішення суду в частині задоволення вимог про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень скасувати та ухвалити в цій часині нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позову в повному обсязі. Посилався на порушення норм матеріального і процесуального права, неповне встановлення обставин, що мають значення для справи, надання неправильної оцінки наявним у матеріалах справи доказам. Зазначив, що суд першої інстанції не врахував, що позивачі не виконували умови кредитного та іпотечного договорів, при цьому позивачі отримали від банку повідомлення про порушення умов кредитного та іпотечного договорів, а ринкова вартість спірної квартири визначена згідно звіту про оцінку майна, а тому позикодавець мав всі підстави для реалізації предмета іпотеки в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Також вважає, що суд першої інстанції безпідставно стягнув з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу.

Адвокат Коляда А.М., який діє інтересах ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , подав відзив на апеляційну скаргу. Просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Постановою Київського апеляційного суду від 15 вересня 2022 року апеляційну скаргу ТОВ «Мегаінвест Сервіс» задоволено частково. Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року в частині стягнення витрат на професійну правничу допомогу скасовано та ухвалено у справі нове судове рішення, яким у задоволенні вимог у цій частині відмовлено. В іншій частині рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 14 травня 2024 року касаційну скаргу ТОВ «Мегаінвест Сервіс» задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 15 вересня 2022 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_5 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень скасовано, а справу в зазначеній частині направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Скасовуючи рішення суду апеляційної інстанцій, Верховний Суд зазначив, що апеляційним судом не надано оцінки обставинам і причинам неявки сторони позивача в судове засідання після його перерви, наявності/відсутності підстав для відкладення судового засідання у справі. Розглядаючи справу після закінчення повітряної тривоги у першому судовому засіданні 15 вересня 2022 року, апеляційний суд мав вирішити питання про відкладення розгляду справи, застосувавши відповідні процесуальні норми крізь призму загальних засад цивільного судочинства, дотримання гарантій прав особи на участь у розгляді її справи, а також обов`язку суду сприяти учасникам судового процесу в реалізації ними процесуальних прав.

Під час повторного апеляційного розгляду справисудом апеляційної інстанції встановлено, що ІНФОРМАЦІЯ_1 відповідач ОСОБА_5 помер.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що ОСОБА_3 , ОСОБА_4 є особами, які після смерті ОСОБА_5 прийняли спадщину та є правонаступниками останнього. Відтак вказані особи були залучені до участі у справі як правонаступники відповідача ОСОБА_5 .

Постановою Київського апеляційного суду від 24 квітня 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «Мегаінвест Сервіс» залишено без задоволення. Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року в оскаржуваній частині залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 16 квітня 2026 року касаційні скарги ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та представника ОСОБА_4 - адвоката Третьякової Н.Ю. задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 24 квітня 2025 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Скасовуючи рішення суду апеляційної інстанцій, Верховний Суд зазначив, що ОСОБА_4 не була належним чином повідомлена про розгляд справи і ця обставина підтверджується матеріалами справи, тому оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає обов`язковому скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Під час нового апеляційного розгляду справи в судовому засіданні адвокат Коляда А.М., який діє в інтересах ОСОБА_1 , проти доводів апеляційної скарги заперечував, просив скаргу залишити без задоволення з огляду на її безпідставність, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

ОСОБА_2 , представник ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська І.В., в судове засідання не з`явилися, про час та місце апеляційного розгляду справи повідомлені належним чином, а тому, колегія суддів відповідно до вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України вважала за можливе слухати справу за їх відсутності.

Розглянувши справу в межах доводів апеляційної скарги, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, заслухавши суддю-доповідача, пояснення особи, яка з`явилася в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, 30.09.2011 року між ПАТ «Кредитпромбанк», правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 49.10/18/11-КМК, відповідно до умов якого банк на умовах забезпеченості, зворотності, строковості, повернення надав позичальнику на поточні потреби кредит у розмірі 500 000,00 грн.

30.09.2011 року між ПАТ «Кредитпромбанк», правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», та ОСОБА_2 укладено договір поруки № 49.10/18/11-ПМК, відповідно до п. 1.1 якого у відповідності з цим договором поручитель зобов`язується солідарно відповідати перед банком за виконання зобов`язань ОСОБА_1 в тому ж обсязі, на тих же умовах та в ті ж строки, що і боржник за кредитним договором № 49.10/18/11-КМК від 30.09.2011 року (т. 1 а.с. 20а-21).

Того ж дня між ПАТ «Кредитпромбанк», правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір № 49.10/18/11-ЗМК, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 , яка належить іпотекодавцям в рівних частинах на підставі договору дарування, посвідченого 24.02.2005 року державним нотаріусом 16-ої Київської державної нотаріальної контори Босою Ю.П. за реєстровим № 3-413 та зареєстрованого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 25.02.2005 року, про що записано в реєстраційну книгу № д 98-318 за реєстраційним № 37281 та реєстраційну книгу № д 98-319 за реєстраційним № 37281.

Пунктами 1.1 та 1.2 іпотечного договору визначено, що у забезпечення виконання зобов`язань боржника перед іпотекодержателем за кредитним договором іпотекодавці надають іпотекодержателю в іпотеку майно; у разі набуття іпотекодержателем підстав для звернення стягнення на майно у відповідності до положень розділу 4 цього договору, іпотекодержатель вправі звернути стягнення на майно з метою задоволення вимог, що підлягають задоволенню у відповідності до положень розділу 4 цього договору, на умовах, передбачених цим договором.

Відповідно до п. 1.4 іпотечного договору заставна вартість майна за згодою сторін складає 1 080 200,00 грн.

За рахунок майна іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі, який визначається на момент фактичного задоволення разом із сумою кредиту, процентів, штрафними санкціями та відшкодуванням збитків, які виникли у зв`язку із прострочкою виконання боржником зобов`язань за кредитним договором, витратами пов`язаними із зверненням стягнення на майно, витратами пов`язаними з утриманням та збереженням майна, витратами на страхуванням майна та інші витрати, обумовлені виконанням умов цього договору (п. 4.1 іпотечного договору).

Згідно з п. 4.2 іпотечного договору іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на майно у випадку порушення боржником умов кредитного договору або іпотекодавцем умов цього договору.

Відповідно до п. 4.3 іпотечного договору при настанні випадків, передбачених п. 4.2 цього договору, іпотекодержатель за 30 календарних днів попереджає іпотекодавців про задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки і якщо протягом цього строку зобов`язання, забезпечені іпотекою, не будуть виконанні, іпотекодержатель на свій розсуд задовольняє свої вимоги одним із таких способів: 1) набуває право власності на майно, 2) від свого імені продає майно третім особам і спрямовує отримані кошти на задоволення своїх вимог; 3) дає іпотекодавцям згоду на реалізацію майна третім особам, визначеним іпотекодержателем або погоджених з ним, від свого (іпотекодавця) імені за умови, що кошти, виручені від реалізації, будуть направлені на задоволення вимог іпотекодержателя.

Перебіг 30-денного строку починається з наступного дня, після календарної дати відправлення іпотекодержателем повідомлення про свій намір укласти договір купівлі-продажу майна, за місцезнаходженням іпотекодавців зазначеним у цьому договорі.

Ціна договору купівлі-продажу майна визначається за згодою сторін, але в будь-якому разі не менше суми, зазначеної в п. 1.4 договору. У разі недосягнення згоди щодо ціни договору купівлі-продажу майна, така ціна визначається на підставі проведеної незалежної експертної оцінки суб`єктом оціночної діяльності, визначеного іпотекодержателем самостійно та зазначеної в звіті про оцінку майна, що складається у відповідності з Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 року на рівні не нижче звичайної. В разі зниження вартості майна іпотекодержатель вправі здійснити переоцінку вартості майна, шляхом проведення додаткової незалежної експертної оцінки.

16.10.2015 року постановою головного державного виконавця Відділу ДВС Оболонського РУЮ у м. Києві Поліщук В.В. відкрито виконавче провадження №49029370 з виконання виконавчого листа № 2/756/4831/14, виданого 22.05.2015 року Оболонським районним судом міста Києва про солідарне стягнення з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ПАТ «Дельта Банк» суми боргу 574 584,91 грн.

16.10.2015 року постановою головного державного виконавця Відділу ДВС Оболонського РУЮ у м. Києві Поліщук В.В. накладено арешт на все майно, що належить боржнику ОСОБА_1 з метою повного фактичного виконання рішення суду.

Згідно з квитанцій ПАТ «Дельта Банк» за період з жовтня 2015 року по квітень 2018 року ОСОБА_1 на рахунок банку щомісячно вносились грошові кошти на погашення кредиту на загальну сумі 99 480,89 грн.

27.08.2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест Сервіс» укладено договір № 1806/К купівлі-продажу прав вимоги, за умовами якого банк відступає шляхом продажу новому кредитору ТОВ «Мегаінвест Сервіс» право вимоги банку до позичальників та поручителів, які виникли за укладеними договорами та/або на інших підставах, наведених у додатку № 1 до цього договору.

28.08.2019 року ПАТ «Дельта Банк» на адресу ОСОБА_1 направило листа, зі змісту якого вбачається, що між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест» укладено договір купівлі-продажу прав вимоги, за яким право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним та іпотечним договорами перейшло до нового кредитора ТОВ «Мегаінвест» та цим же листом повідомлено, що з 27.08.2019 року всі платежі за кредитним та іпотечним договорами здійснювати на рахунок нового кредитора ТОВ «Мегаінвест».

Відповідно до висновку ТОВ «Нік-Експерт» про вартість об`єкта оцінки станом на 04.09.2019 року ринкова вартість трикімнатної квартири АДРЕСА_1 , становить 497 638,00 грн. (т. 2 а.с. 113).

06.09.2019 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс», в особі директора Мацкевича Д.А., та ОСОБА_5 , укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого ТОВ «Мегаінвест Сервіс», діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продано, а ОСОБА_5 придбано квартиру АДРЕСА_1 , яка на праві власності належить в рівних частках кожному - ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , за іпотечним договором № 49.10/18/11-ЗМКо зі всіма змінами та доповненнями, посвідченого 30.09.2011 року приватним нотаріусом КМНО Вечер С.М. та зареєстрованого в реєстрі за № 1904, як фізичним особам на праві приватної власності на підставі договору дарування, посвідченого 24.02.2005 року державним нотаріусом 16-ої Київської державної нотаріальної контори Босою Ю.П. за реєстровим № 3-413 та зареєстрованого Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 25.02.2005 року, про що записано в реєстраційну книгу № д 98-318 за реєстраційним № 37281 та реєстраційну книгу № д 98-319 за реєстраційним № 37281. Продавець не менше ніж за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавців, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу: трек номер № 0101804384988, трек-номер № 0101804384996, які вручені іпотекодавцям 17.05.2018 року.

Крім того, 06.09.2019 року на підставі заяви ОСОБА_5 , від імені якого діяла ОСОБА_4 , приватним нотаріусом КМНО Тверською І.В., як держаним реєстратором, прийнято рішення за № 33112144 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_5 .

Ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 23.06.2020 року, залишеною без змін постановою Київського апеляційного суду від 06.10.2020 року, замінено стягувача ПАТ «Дельта Банк» його правонаступником ТОВ «Мегаінвест Сервіс» у виконавчих листах у справі № 756/12284/14-ц за позовом ПАТ «Дельта Банк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за кредитним договором.

Відповідно до звіту ПП «Олімп-Консалтинг» про незалежну оцінку вартості житлового приміщення: трьохкімнатної квартири на дату у минулому (ретроспективна оцінка) від 19.10.2020 року ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 становить 2 757 000,00 грн.

Суд першої інстанції дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , визнавши недійсним договір купівлі-продажу вищевказаної квартири та скасувавши рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо реєстрації права власності на цю квартиру.

Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» відчужило предмет іпотеки за спірним договором купівлі-продажу квартири від 06.09.2019 року ОСОБА_5 всупереч вимогам закону та умовам договору іпотеки без направлення відповідного письмового повідомлення боржнику. Відповідно, ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання шляхом відчуження предмета іпотеки іншій особі, а тому вимога про визнання спірного договору купівлі-продажу квартири недійсним підлягає задоволенню. Також, як наслідок недійсності правочину щодо відчуження квартири підлягає скасуванню й рішення про державну реєстрацію за ОСОБА_5 права власності на спірну квартиру.

Колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог зарахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про іпотеки» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» уразі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Частиною 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ч.ч. 1-5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Відповідно до положень ст.ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Як встановлено судом, п. 4.3 договору іпотеки № 49.10/18/11-ЗМК від 30.09.2011, укладеного між ПАТ «Кредитпромбанк», правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , передбачена можливість звернення стягнення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема, шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені третім особам і спрямовує отримані кошти на задоволення своїх вимог.

При цьому п. 4.3. договору іпотеки також визначено, що перебіг 30-денного строку для попереджає іпотекодержателем іпотекодавців про задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки починається з наступного дня, після календарної дати відправлення іпотекодержателем повідомлення про свій намір укласти договір купівлі-продажу майна, за місцезнаходженням іпотекодавців зазначеним у цьому договорі.

Як вбачається з матеріалів справи, директором ТОВ «Мегаінвест Сервіс» було подано до суду завірені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. копії нотаріальної та реєстраційної справ стосовно квартири, яка є предметом іпотеки, зокрема, копії повідомлення-вимоги від 19 березня 2018 року про усунення порушень основного зобов`язання за кредитним договором № 49.10/18/11-КМК від 30.09.2011 протягом 30 днів та сплату заборгованості в сумі 570 510,51 грн. з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги у відповідності до ст.ст. 37, 38 Закону України «Про іпотеку», адресовані ОСОБА_1 та ОСОБА_2 (т.2, а.с. 145, 146).

Суду також надані копії опису вкладення у цінні листи від 19 березня 2018 року та рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення, якими підтверджено факт відправлення повідомлень-вимог на адресу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та отримання ними 17 травня 2018 року вказаних повідомлень-вимог (т.2, а.с. 140, 141, 142).

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 не спростували належними та допустимими доказами тієї обставини, що вони були обізнані про наявність заборгованості ОСОБА_1 , отримали від ПАТ «Дельта Банк» вищевказані повідомлення-вимоги про усунення порушень основного зобов`язання за кредитним договором та, відповідно, виконання банком вимог Закону України «Про іпотеку» щодо відправлення їм повідомлення про свій намір укласти договір купівлі-продажу майна.

Висновки суду першої інстанції про те, що наявні в матеріалах справи описи вкладення у цінний лист та рекомендовані повідомлення про вручення поштового відправлення містять печатку відділення поштового зв`язку № 22, яке не обслуговує адресу місця проживання позивачів, а наявна в цих документах відмітка про їх вручення датована більше ніж через місяць після надходження до відділення поштового зв`язку, а також про те, що повідомлення-вимоги про усунення порушень основного зобов`язання за кредитним договором та намір звернути стягнення на предмет іпотеки містять підпис не ідентифікованої особи банку без зазначення його посади та скріплення печаткою банку його підпису чи наданням довіреності на вчинення дій від імені банку, є необґрунтованими, оскільки такі обставини не свідчать про те, що повідомлення-вимоги не направлялися. При цьому Закон України «Про іпотеку» не містить вимог щодо форми повідомлення-вимоги про намір звернути стягнення на предмет іпотеки.

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , заперечуючи щодо отримання у 2018 році будь-яких повідомлень-вимог про намір ПАТ «Дельта Банк» задовольнити вимоги за рахунок переданої ними в іпотеку квартири, не надали належних та допустимих доказів того, що вони не отримували 17 травня 2018 року вищевказані повідомлення банку, а підписи, які містяться в рекомендованих повідомленнях про їх вручення, їм не належать.

Відтак, у суду першої інстанції були відсутні підстави вважати, що наявні в матеріалах справи копії повідомлень-вимог, описів вкладення у цінний лист та рекомендованих повідомлень про вручення поштового відправлення не підтверджують виконання іпотекодержателем вимог Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавців про свій намір укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна.

Колегія суддів вважає безпідставними доводи позивачів, що оспорюваний договір посвідчений нотаріусом за ціною нижчою погодженої між іпотекодавцями та іпотекодержателем. Відповідно до ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продаж предмета іпотеки іпотекодержателем за заниженою ціною не може бути достатньою підставою для визнання договору купівлі-продажу предмета іпотеки недійсним. У разі невиконання вимог щодо встановлення ціни продажу предмета іпотеки іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Також, необґрунтованими є посилання позивачів на те, що згідно відомостей, наданих приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Вечер С.М., яка посвідчувала іпотечний договір № 49.10/18/11-ЗМК від 30.09.2011, вказаний договір іпотеки був припинений 05 грудня 2014 року, а тому ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не мало правових підстав на укладення оспорюваного договору купівлі-продажу квартири від 06.09.2019 року на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Вказані твердження позивачів спростовуються наявною в матеріалах справи інформаційною довідкою, отриманою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, зі змісту якої вбачається запис про іпотеку від 30.09.2011 року та іпотекодержателя. При цьому запис про припинення іпотеки станом на 06.09.2019 року був відсутній.

ОСОБА_1 , ОСОБА_2 не довели того, що договір купівлі-продажу квартири, яка є предметом іпотеки від 06.09.2019 року, укладений між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_5 з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку».

Враховуючи викладене, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 06.09.2019 року, укладеного між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_5 , та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийнятого на підставі вказаного договору.

Таким чином, рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська І.С., про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового судового рішення про відмову в задоволенні цих позовних вимог.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року в частині відмови в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про витребування з незаконного володіння ОСОБА_5 на користь позивачів квартири АДРЕСА_1 , поновлення за позивачами права власності на спірну квартиру шляхом поновлення відомостей у державних реєстрах речових прав на нерухоме майно, сторонами не оскаржене, а тому апеляційний суд не перевіряє правильність висновків суду першої інстанції в цій частині.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ТОВ «Мегаінвест Сервіс» підлягає стягненню 2 522,40 грн. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги, 6 726,40 грн. судового збору, сплаченого за подання касаційних скарг, а всього 9 248,80 грн., тобто по 4 624,40 грн. з кожного.

Також зОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 підлягає стягненню 3 363,20 грн. судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги, тобто по 1 681,60 грн. з кожного.

Керуючись ст.ст. 268, 367, 374, 376, 381-383 ЦПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу директора Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» Мацкевича Дениса Анатолійовича задовольнити.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2021 року в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень скасувати та ухвалити в цій часині нове судове рішення.

Відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна, про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» 4 624,40 грн. судового збору.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» 4 624,40 грн. судового збору.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 1 681,60 грн. судового збору.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 1 681,60 грн. судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повне судове рішення складено 26 червня 2026 року.

Суддя-доповідач

Судді