Постанова від 26 травня 2026 р. у справі №760/28912/20 — Київський апеляційний суд

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

27 травня 2026 року м. Київ

Справа №760/28912/20

Апеляційне провадження №22-ц/824/4113/2026

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача: Соколової В.В.

суддів: Желепи О.В., Поліщук Н.В.

за участю секретаря Липченко О.С.

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та гроші» та товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» на рішення Солом`янського районного суду міста Києва, ухваленого під головуванням судді Аксьонової Н.М. 17 квітня 2025 року у м. Київ,

у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока», товариства з обмеженою відповідальністю «РК Траєкторія», товариства з обмеженою «Юридична компанія «Юридична компанія «Право та гроші», товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фактор Груп» про визнання незаконним рішення, зобов`язання вчинити дії, направлені на реалізацію права позивача отримати у власність об`єкт інвестування, визнання недійсними договорів, витребування майна із чужого незаконного володіння та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» до ОСОБА_1 про визнання правовідносин припиненими,

В С Т А Н О В И В

Короткий зміст первісних позовних вимог.

У грудні 2020 року ОСОБА_1 звернувся у суд із вищевказаним позовом у якому просив суд:

§ визнати рішення ТОВ «ТОЛОКА» №17/02-3 від 17 лютого 2020 року, незаконним та таким, що порушує права позивача ОСОБА_1 у частині належного та добросовісного виконання ним умов Договору №130-1 від 16 січня 2017 року про участь у фонді фінансування будівництва;

§ зобов`язати ТОВ «ФК «ТОЛОКА» поновити ОСОБА_1 у реєстрі інвесторів, які брали участь в інвестуванні будівництва житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 , закріпивши за ними об`єкти інвестування - майнові права на квартиру №130 на 23-му поверсі у будинку №1, секція №1 ;

§ зобов`язати ТОВ «ФК «ТОЛОКА» видати ОСОБА_1 довідку про набуття у власність об`єкту інвестування - однокімнатної квартири АДРЕСА_4 (будівельна адреса АДРЕСА_1 , на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 ) та внести дані щодо ОСОБА_1 до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов`язаний передати у власність об`єкт інвестування - однокімнатну квартиру АДРЕСА_4 (будівельна адреса АДРЕСА_1 , на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 );

§ визнати недійсними договір про участь у фонді фінансування будівництва №130-1 від 18 червня 2020 року укладений між ТОВ «Фінансова компанія «ТОЛОКА» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ»;

§ визнати недійсними довідку №130-1 від 18 червня 2020 року про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, яка видана ТОВ «ФК «ТОЛОКА», Акт №130-1 прийняття - передачі об`єкта інвестування (квартира №130 ) складений 19 червня 2020 року ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» та ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ», наказ ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» №18-06/КВ від 18 червня 2020 року про затвердження переліку інвесторів, які брали участь в інвестування об`єкта будівництва, в частині включення до переліку інвесторів ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» щодо об`єкту інвестування - однокімнатної квартири №130 на 23-му поверсі секції №1;

§ припинити право власності ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» на квартиру АДРЕСА_6 ;

§ визнати недійсним договір іпотеки від 24 червня 2020 року, укладений між ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О. за реєстровим № 2731;

§ скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про іпотеку №37029864 від 24 червня 2016 року та запис про обтяження №37030714 від 24 червня 2016 року, які внесені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О.

В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 зазначає, що він на підставі договору від 04 жовтня 2018 року про переуступку прав довірителя, отримав усі права довірителя за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 130-1 від 16 січня 2017 року.

На виконання умов договору ТОВ «ФК «ТОЛОКА» видало ОСОБА_1 свідоцтво про участь у ФФБ виду А №130-1 від 04 жовтня 2018 року, яким за ОСОБА_1 закріплено об`єкт інвестування - квартиру №130 у секції № 1 , поверх - 23, кількість кімнат - 1, загальна проектна площа - 43,74 кв.м., сума внесених коштів 700 058,70 грн, загальна кількість закріплених та сплачених вимірних одиниць - 43,74 кв.м.

27 серпня 2019 року замовником будівництва, яким є Національний авіаційний університет, було складено акт готовності об`єкта до експлуатації та спрямовано до Державної архітектурно-будівельної інспекції України заяву про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту.

Сертифікатом серії IУ №163192411295 від 29 серпня 2019 року, Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта («Будівництво житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , на розі АДРЕСА_15 , секції 1,2 ТП №1 (1 черга будівництва, 1 пусковий комплекс)») проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

Отже, 29 серпня 2019 року об`єкт будівництва, у якому знаходиться об`єкт інвестування позивача, введений в експлуатацію та усі інвестори, в тому числі і ОСОБА_1 , були допущені до своїх об`єктів інвестування.

Розпорядженням Солом`янської районної у місті Києві державної адміністрації від 08 листопада 2019 року за № 858 новозбудованому житловому будинку була присвоєна адреса - АДРЕСА_9 та зобов`язано замовника будівництва Національний авіаційний університет зареєструвати об`єкт нерухомого майна в установленому законом порядку.

27 вересня 2019 року ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «ФК «ТОЛОКА» письмову вимогу, у якій просив виконати умови договору - видати довідку про набуття у власність закріпленого об`єкта інвестування та до якої додав копії технічного паспорту на квартиру, додатку до договору з планом квартири та свідоцтва про участь у ФФБ.

Оскільки забудовник - ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» у визначений правилами ФФБ строк не провело технічної інвентаризації квартир, а управитель - ТОВ «ФК «ТОЛОКА» в усній формі вимагало від ОСОБА_1 додатково сплати грошові кошти за нібито зайві квадратні метри в об`єкті інвестування та не надавало йому матеріали технічної інвентаризації, ОСОБА_1 був змушений самостійно замовити технічну інвентаризацію об`єкта інвестування.

Згідно з технічним паспортом на квартиру станом на 19 листопада 2019 року, загальна площа квартири № 130 складає 43,7 кв.м., тобто, є меншою від проектної та проінвестованої на 0,04 кв.м.

У січні 2020 року ОСОБА_1 із наявними у нього документами щодо новоствореного нерухомого майна (квартири) звернувся за консультацією до нотаріуса, який визнав надані документи достатніми та 14 лютого 2020 року здійснив у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на однокімнатну квартиру №130 , про що 28 лютого 2020 року ОСОБА_1 листом повідомив ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та розпочав у квартирі ремонтні роботи.

Не погодившись із фактом реєстрації права власності на квартиру, відповідач ТОВ «ФК «ТОЛОКА» у березні 2020 року звернувся до Міністерства юстиції України зі скаргою на реєстраційні дії нотаріуса. Наказом Міністра юстиції України від 16 червня 2020 року скаргу ТОВ «ФК «ТОЛОКА» було задоволено, рішення нотаріуса від 14 лютого 2020 року про державну реєстрацію права на квартиру за ОСОБА_1 скасовано.

18 червня 2020 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» уклало з ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ», як із довірителем, Договір про участь у Фонді фінансування будівництва №130-1, за умовами якого об`єктом фінансування є та ж сама квартира №130 , але із іншою загальною площею 45,9 кв.м., та видало Довідку №130-1 про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.

19 червня 2020 року приватним нотаріусом було здійснено реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ».

24 червня 2020 року ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» передало квартиру ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» в іпотеку на підставі договору іпотеки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О. за реєстровим номером 2731, який укладено для забезпечення виконання вимог за Договором про надання фінансового кредиту за рахунок власних коштів № КД-Ф323 від 18 червня 2020 року.

18 листопада 2020 року наказом Міністра юстиції України № 4005/5, рішення нотаріуса від 19 червня 2020 року № 52752821 про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» скасовано. Однак, наказ Мінюсту не виконаний у зв`язку із наявністю у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно активних записів про іпотеку №337029864 від 24 червня 2020 року та про обтяження № 37030714 від 24 червня 2020 року, які внесені на підставі договору іпотеки від 24 червня 2020 року за реєстровим № 2731, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О.

При розгляді комісією Мінюсту скарги ОСОБА_1 стало відомо про рішення ТОВ «ФК «ТОЛОКА» № 17/02-3 від 17.02.2020, яким було відкріплено об`єкт інвестування від ОСОБА_1 . Сума інвестиції позивачу до цього часу не повернута.

ОСОБА_1 наполягає на тому, що фактична площа квартири не збільшилась від проектної та проінвестованої більш ніж на 0,5 кв.м., оскільки у квартирі відсутня засклена лоджія ані за проектом, ані за фактом, як вказано в документах відповідача. Зауважує, що ТОВ «ФК «ТОЛОКА», визначаючи загальну площу квартири, виходив із недостовірних даних щодо фактичної площі квартири, оскільки підрахунки було зроблено без врахування факту відсутності заскленої лоджії та приписів Державних будівельних норм щодо застосування понижуючих коефіцієнтів на такі площі. Тому, відповідно до пункту 21 договору, у ТОВ «ФК «ТОЛОКА» не виникло права на отримання доплати, а у ОСОБА_1 не виникло обов`язку здійснювати таку доплату.

Вважає свої права, як інвестора та довірителя, щодо отримання у власність квартири, порушеними та такими, що підлягають захисту. Повторний договір та усі супутні документи вважає такими, що підлягають визнанню недійсними.

Також позивач вважає недійсним договір іпотеки від 24 червня 2020 року укладений між ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ»» та ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП». Зауважує, що право власності у ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» виникло на підставі недійсних правовстановлюючих документів, тому договір іпотеки має ознаки фраудаторності, направленим на унеможливлення реалізації ним свої прав .

Короткий зміст зустрічних позовних вимог.

У березні 2021 року до Солом`янського районного суду м. Києва надійшла зустрічна позовна заява ТОВ «ФК «ТОЛОКА» до ОСОБА_1 , в якій відповідач просить:

§ визнати припиненими правовідносини між ТОВ «Фінансова компанія «Толока» та ОСОБА_1 за договором про участь у фонді фінансування будівництва №130-1 від 16 січня 2017 року та договором уступки майнових прав №У(130-1) від 04 березня 2018 року;

§ зобов`язати ОСОБА_1 надати банківський розрахунковий рахунок, з метою поверненням ТОВ «ФК «ТОЛОКА» коштів за договором про участь у фонді фінансування будівництва №130-1 від 16 січня 2017 року у зв`язку з відкріпленням об`єкту інвестування, в результаті порушення ОСОБА_1 умов договору.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог позивач за зустрічним позовом посилається на те, що TOB «РК ТРАЄКТОРІЯ» згідно з договором між Національним авіаційним університетом (замовник) виконує функції забудовника житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_1 на АДРЕСА_16 .

ТОВ «ФК «ТОЛОКА», на підставі договору№1-БКВ від 30 вересня 2015 року, укладеним з TOB «РК ТРАЄКТОРІЯ», здійснює управління залученими грошовими коштами, отриманими від довірителів за договорами про участь у ФФБ, згідно із законодавством та Правилами ФФБ.

Відповідачем визнаються обставини виникнення у ОСОБА_1 майнових прав на об`єкт інвестування за Договором про участь у Фонді фінансування будівництва № 130-1 від 16 січня 2017 року.

Пункт 6 договору визначає, що відповідно до правил фонду та цього договору за довірителем закріплюється об`єкт інвестування з такими основними характеристиками: 1) вид об`єкта інвестування - квартира: 2) будівельна або поштова адреса об`єкта будівництва - АДРЕСА_1 на АДРЕСА_16 ; 3) номер об`єкта будівництва - будинок № 1, секція № 1 ; 4) номер об`єкту інвестування - 130; 5) поверх - 23; 6) кількість кімнат - 1; 7) загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 43.74 кв.м.; 8) вимірна одиниці об`єкта інвестування - 1 кв.м.

Однак після введення будинку в експлуатацію, фактична площа об`єкта інвестиції була визначена 45,9 кв.м., а відтак є більшою загальної площі об`єкта інвестування відповідно до проекту та відповідно до умов договору довіритель зобов`язаний укласти з управителем додаткову угоду та провести остаточні розрахунки.

Листами від 20 листопада 2019 року та від 22 листопада 2019 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» було повідомлено ОСОБА_1 про введення об`єкта будівництва в експлуатацію та необхідність укласти з управителем додаткової угоди до договору щодо фактичної загальної площі закріпленого об`єкту інвестування та здійснити остаточні розрахунки. Втім, остаточні розрахунки довірителем проведені не були.

За умовами договору ОСОБА_1 зобов`язаний був здійснити оплату надлишкових квадратних метрів, лише після цього сторони мали підписати акт акту приймання-передачі об`єкта інвестування. Однак вказані дії вчинені не були, відповідно ОСОБА_1 не отримав від управителя права на набуття об`єкту у власність. За умовами договору вказане є підставою для відкріплення від нього об`єкта інвестування. В подальшому ОСОБА_1 було повідомлено про відкріплення об`єкту інвестування на підставі рішення № 17/02-3 від 17 лютого 2020 року та надання актуальних реквізитів банківського рахунку для повернення коштів за об`єкт інвестування.

Таким чином, рішення ТОВ «ФК «ТОЛОКА» № 17/02-3 від 17 лютого 2020 року про відкріплення об`єкту інвестування було прийняте у зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 умов договору, Правил та положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», зокрема, щодо здійснення довірителем після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію остаточних розрахунків з управителем згідно з даними щодо фактичної загальної площі об`єкта інвестування, отриманими від забудовника та надати матеріали технічної інвентаризації.

В порушення умов договору ОСОБА_1 здійснив реєстрацію права власності, яка була скасована Наказом в Міністерства юстиції України від 16 червня 2020 року №2007/5 саме у зв`язку з тим, що до заяв не було додано довідки і про право довірителя на набуття у власність об`єктів інвестування.

Враховуючи вищевикладене, та той факт, що відповідач не виконав умови договору, позивач в порядку, визначеному законодавством, правомірно вчинив дії щодо відкріплення майна та продовжив укладати договори про участь у ФФБ із закріпленням об`єктів інвестування за довірителями.

Відтак, 18 червня 2020 року між ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» було укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва №130-1 та було видано свідоцтво про участь у ФФБ виду А №130-1.

ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» в повній мірі були виконані обов`язки по даному договору та сплачено кошти в повному обсязі, що підтверджується Довідкою за № 130-1 про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування на квартиру АДРЕСА_10 .

19 червня 2020 року між TOB «РК ТРАЄКТОРІЯ» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» було укладено акт № 130-1 прийняття-передачі об`єкта інвестування (квартири №130 ) та видано технічний паспорт від 02 лютого 2019 року на відповідну квартиру.

19 червня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О. на підставі вище вказаних документів за ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» було зареєстровано право власності на квартиру, загальною площею 45,9 кв.м. за адресою АДРЕСА_11 .

З огляду на наведені факти ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» є добросовісним набувачем права власності на квартиру АДРЕСА_6 , загальною площею 45,9 кв.м.

ТОВ «ФК «ТОЛОКА» неодноразово повідомляло ОСОБА_1 про необхідність надати розрахунковий рахунок, з метою повернення коштів, ОСОБА_1 постійно ухиляється від надання вказаних рахунків, в результаті чого, ТОВ «ФК ТОЛОКА» не може реалізувати своє право на припинення правовідносин з ОСОБА_1 за кінцевого з ним розрахунку.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції.

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 17 квітня 2025 року первісний позов ОСОБА_1 до ТОВ «ФК «ТОЛОКА», ТОВ «РК ТРАЕКТОРІЯ», ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ», ТОВ «Фінансова компанія «ФАКТОР ГРУП» про визнання незаконним рішення, зобов`язання вчинити дії, направлені на реалізацію права позивача отримати у власність об`єкт інвестування, визнання недійсними договорів, витребування майна із чужого незаконного володіння - задоволено частково.

Визнано рішення ТОВ «Фінансова компанія «ТОЛОКА» №17/02-3 від 17 лютого 2020 року незаконним.

Визнано недійсним договір про участь у фонді фінансування будівництва №130-1 від 18 червня 2020 року, укладений між ТОВ «ФК «Толока» та ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші».

Витребувано із чужого незаконного володіння ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші» на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_6 .

Визнано недійсним договір іпотеки від 24 червня 2020 року, укладений між ТОВ «ФК «Фактор Груп» та ТОВ «Юридична компанія «Право та гроші», що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О. за реєстровим №2731.

Скасовано державну реєстрацію іпотеки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - номер запису про іпотеку №37029864 від 24 червня 2016 року, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О.

Скасовано державну реєстрацію обтяження в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно номер запису обтяження №37030714 від 24 червня 2016 року, внесений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О.

У задоволенні решти позовних вимог за первісним позовом відмовлено.

У задоволенні зустрічного позову ТОВ «ФК «ТОЛОКА» до ОСОБА_1 про визнання правовідносин припиненими відмовлено.

Стягнуто з ТОВ «ФК «ТОЛОКА» на користь ОСОБА_1 3363,20 грн в рахунок відшкодування понесених позивачем судових витрат.

Стягнуто з ТОВ «Юридична компанія «ПРАВО ТА ГРОШІ» на користь ОСОБА_1 1681,60 грн в рахунок відшкодування понесених позивачем судових витрат.

Частково задовольняючи позов ОСОБА_1 , районний суд виходив з того, що відповідачі ТОВ «ФК «ТОЛОКА», ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» не довели порушення та невиконання позивачем умов договору по участь у ФФБ №130-1 від 16 січня 2017 року та Правил ФФБ, а тому враховуючи, що Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначені умови, за яких відбувається відкріплення об`єкту інвестування від довірителя, і такі умови є наслідком порушення довірителем умов договору, які в ході розгляду встановлені не були, рішення ТОВ «ФК «ТОЛОКА» №17/02-1 від 17 лютого 2020 року визнано незаконним. Визнано недійним судом також договір про участь у фонді фінансування будівництва №130-1 від 18 червня 2020 року укладений між відповідачем ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та відповідачем ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ», оскільки докази, що ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» набуло статусу довірителя, відсутні. Крім того, відповідно до Договору №130-1 від 18 червня 2020 року, об`єкт інвестиції має загальну, тобто проектну площу 45,9 кв.м, яка не відповідає як проектній, так і фактичній площі об`єкту інвестування.

Судом також встановлено, що позивачем у повній мірі виконані обов`язки довірителя (інвестора) та у відповідності до умов договору та Привал ФФБ. За Договором уступки майнових прав № У (130-1) від 04 жовтня 2018 року відповідач ТОВ «ФК «ТОЛОКА» передав, а позивач набував майнові права на об`єкт інвестування (квартира № 130 ), який визначений у пункті 6 Договору про участь у ФФБ № 130-1 від 16 січня 2017 року. Договір уступки майнових прав сторонами не розірваний та не визнаний недійсним. 29 серпня 2019 року завершений будівництвом об`єкт прийнято в експлуатацію, 08 листопада 2019 року розпорядженням Солом`янської районної у місті Києві державної адміністрації за №858 новозбудованому житловому будинку присвоєна адреса - проспект Відрадний 2 у Солом`янському районі міста Києва. Таким чином, позивач, як довіритель, виконав свої грошові зобов`язання за договором про участь у ФФБ, тобто вчинив необхідні та достатні дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права переходу права власності на об`єкт інвестування (спірну квартиру). Отже, ОСОБА_1 , як інвестор, наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому оскільки його речові права порушені відповідачем та підлягають захисту шляхом витребування майна.

Крім того, районний суд визнав обґрунтованими вимоги про визнання договору іпотеки недійсним та вважав за необхідне скасувати державну реєстрацію іпотеки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про іпотеку №37029864 від 24 червня 2020 року та державну реєстрацію обтяження №37030714 від 24 червня 2020 року, які внесені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О.

Також суд вважав, що задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає характеру спірних правовідносин і призводить до ефективного захисту прав власника. Тому, позовні вимоги про зобов`язання відповідача ТОВ «ФК «ТОЛОКА» поновити позивача у реєстрі інвесторів, видати довідку про право на набуття у власність об`єкта інвестування, внести дані щодо позивача до переліку довірителів, є неефективними, а тому у їх задоволенні відмовлено.

Щодо визнання недійсними довідки №130-1 від 18 червня 2020 року про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, акту №130-1 прийняття-передачі об`єкта інвестування (квартира № 130 ) від 19 червня 2020 року, наказу ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» №18-06/КВ від 18 червня 2020 року, суд вказав, що по своїй суті витяг із списків та довідки не є тими документами, до яких законодавець допускає застосування конструкції недійсності, що має бути направлена на недопущення або присікання порушених цивільних прав та інтересів, або ж їх відновлення.

Відмовлено судом також й в задоволенні вимоги про припинення права право власності відповідача ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» на спірну квартиру, оскільки 18 листопада 2020 року наказом Міністра юстиції України №4005/5 рішення нотаріуса від 19 червня 2020 року №52752821 про державну реєстрацію права власності на квартиру за відповідачем ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» скасовано, повторному скасуванню воно не підлягає. Відтак, державна реєстрація припинення права власності на ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» на квартиру АДРЕСА_6 буде проведено на підставі рішення про визнання недійсним договору про участь у фонді фінансування будівництва №130-1 від 18 червня 2020 року, укладеного між відповідачем ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та відповідачем ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ».

Щодо зустрічних позовних вимог, то районний суд виходив з того, що факт невиконання довірителем умов Договору про участь у ФФБ не доведений, то відсутні підстави для відкріплення від довірителя закріпленого за ним об`єкту інвестування, а тому відсутні підстави для припинення правовідносин. Як встановлено судом, ОСОБА_1 , як довірителем та інвестором, виконано умови Договору про участь у ФФБ, а відкріплення позивача від об`єкту інвестування відбулось з порушенням вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю» та укладеного Договору про участь у ФФБ, а відтак підстави для задоволення зустрічного позову відсутні.

Короткий зміст вимог апеляційних скарг та її узагальнені доводи

Не погодився із рішенням суду першої інстанції відповідач ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» його представником подано апеляційну скаргу, в якій він зазначає, що оскаржуване рішення є незаконним та необґрунтованим, прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги вказано, що є неправильним висновок суду першої інстанції про те, що позивач добросовісно виконав свої зобов`язання за договором. Скаржник зауважує, що оскаржуване рішення ТОВ «ФК «Толока» №17/02-3 від 17 лютого 2020 року про відкріплення об`єкту інвестування було прийняте у зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 умов договору, Правил та положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», зокрема, щодо здійснення довірителем після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію остаточних розрахунків з Управителем згідно з даними щодо фактичної загальної площі об`єкта інвестування, отриманими від забудовника та надати матеріали технічної інвентаризації.

Вказує, що районний суд визнав неналежним доказом довідку 130-1 від 18 червня 2020 року, що підтверджує отримання грошових коштів, оскільки цей документ не є платіжним документом, однак в матеріалах справи міститься платіжне доручення №6 від 18 червня 2020 року, яке підтверджує факт здійснення розрахунку за цим договором. А отже ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» у законний спосіб набуло права на спірну квартиру, а тому відсутні підстави для визнання недійсними укладених ними договорів.

Також вказано, що позивачем обрано не правильний спосіб захисту.

Крім того зазначено, що в рішенні суду надано невірну оцінку правовідносинам між ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» та ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» щодо надання фінансового кредиту, оскільки це не є предметом дослідження та предметом спору у цій справі, а суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог.

У зв`язку з цим ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» просить скасувати рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 17 квітня 2025 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволені первісного позову ОСОБА_2 , а зустрічну позовну заяву ТОВ «ФК «ТОЛОКА» задовольнити в повному обсязі.

Ухвалами Київського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року відкрито провадження у справі за апеляційною скаргою ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» та призначено справу до розгляду (т.7 а.с.233,235).

Крім того рішення суду також оскаржив відповідач ТОВ «ФК ТОЛОКА».

В обґрунтування поданої апеляційної скарги зазначено про необґрунтованість висновку суду першої інстанції, що позивач добросовісно виконав свої зобов`язання за договором. Вказує, що нездійснення остаточних розрахунків довірителем з управителем та не підписання акта прийому-передачі об`єкта інвестування у встановлений законом строк, є підставою для відкріплення від нього об`єкта інвестування. А отже оскаржуване рішення ТОВ «ФК «Толока» №17/02-3 від 17 лютого 2020 року про відкріплення об`єкту інвестування було прийняте у зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 умов договору, Правил та положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», зокрема, щодо здійснення довірителем після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію остаточних розрахунків з Управителем згідно з даними щодо фактичної загальної площі об`єкта інвестування, отриманими від забудовника та надати матеріали технічної інвентаризації.

Зазначає, що здійснення обмірів самостійно довірителем без погодження із забудовником (на якого Законом та Правилами покладено обов`язок замовлення технічних обмірів), зокрема, до підписання акту прийняття-передачі закріпленого за довірителем об`єкту інвестування з Забудовником (де у Довірителя виникає право на зауваження пп. 5 п. 9 договору), не передбачено умовами Договору та нормами Закону, тому не зрозуміло, яким чином позивач здійснив замовлення технічної інвентаризації квартири, яка не перебуває у його володінні, користуванні чи розпорядженні, а тому надані технічні паспорти позивачем є недопустимим доказом, який здобутий у порушення порядку встановленому законом, а саме ст.26, ст.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України від 10 липня 2001 року за №582/5773 технічну інвентаризацію об`єктів нерухомого майна здійснюють за ініціативою замовника або його довіреної особи на підставі оформленого договору із суб`єктом господарювання.

Окрім того, вважає поданий позивачем до матеріалів справи висновок експерта №26164/21-44/2840:2844/23-44 від 17 лютого 2023 року є недопустимим доказом у даній справі, на що суд першої інстанції не звернув уваги.

Сторона відповідача вважає, що у позивача не виникло право власності на спірну нерухомість, він отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно, а тому ним обраний невірний спосіб захисту.

Крім того вказують на безпідставність висновку суду першої інстанції, щодо ненадання доказів підтвердження здійснення оплати за договором про участь у ФФБ, так як в матеріалах справи міститься платіжне доручення №6 від 18 червня 2020 року, яке підтверджує факт здійснення розрахунку між відповідачами.

Також звертають увагу, що підставою визнання недійсним договору іпотеки позивач зазначає те, що на його думку, недійсним є Договір про участь у ФФБ №130-1 від 18 червня 2020 року, укладений між ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ», оскільки є похідним. Однак суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог надавши оцінку кредитного договору як неукладеного.

У зв`язку з чим представник ТОВ «ФК ТОЛОКА» просить скасувати рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 17 квітня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволені первісного позову ОСОБА_2 , а зустрічну позовну заяву ТОВ «ФК «ТОЛОКА» задовольнити в повному обсязі.

Ухвалами Київського апеляційного суду від 09 грудня 2025 року відкрито провадження у справі за апеляційною скаргою ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» та призначено справу до розгляду (т.7 а.с.234,235).

У відзивах на апеляційні скарги позивач не погодився з доводами зазначених в них, просив законне рішення районного суду залишити в силі, апеляційні скарги без задоволення.

Узагальнені доводи та заперечення учасників справи.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та його представник - адвокат Жуковська Т.Р. заперечували проти доводів апеляційної скарги, вказували на законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, просили апеляційні скарги відповідачів залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Представник відповідача ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» - адвокат Побережник А.О. в судовому засіданні 04 березня 2026 року підтримав доводи відкладені відповідача в апеляційних скаргах, просив про їх задоволення. проте після оголошення перерви в судове засідання не з`явився, про наступну дату судового розгляду був повідомлений в приміщенні суду під розписку, причини неявки суду не повідомив. Тому колегія суддів вважала за можливе завершити розгляд справи у його відсутність.

Інші учасники справи своїх представників в судове засідання не направили, про час та місце розгляду справи були повідомлені в порядку визначеному процесуальним законом, а саме через систему «Електронний суд», причини неявки суду не повідомляли, з клопотаннями не звертались. Керуючись положеннями ч. 2 ст. 372 ЦПК України, колегія суддів вважала, що їх неявка не перешкоджає розгляду справи апеляційним судом.

Фактичні обставини справи.

14 лютого 2013 року між Національним авіаційним університетом, відповідачем ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» та Комунальним підприємством з питань будівництва житлових будинків «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» було укладено договір №130/24, за умовами якого НАУ частково передало КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» та відповідачу ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» виконання функцій замовника по будівництву житлового комплексу по АДРЕСА_1 (на розі вул. Гарматної та пр. Відрадний). За договором КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ» прийняло на себе забезпечення розробки, погодження та затвердження проектно-кошторисної документації та її отримання, вибору генерального проектувальника, оформлення дозвільних документів, забезпечення здійснення державної експертизи проектної документації, здійснення технічного нагляду за будівництвом тощо, а відповідач ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» прийняло зобов`язання організації забудови, забезпечення щомісячного фінансування виготовлення проектно-кошторисної документації, визначення генерального підрядника, забезпечення ведення бухгалтерського обліку будівництва, здійснення фінансування будівництва тощо. (т.1 а.с.139-158)

Проект «Будівництво житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_1 на АДРЕСА_16 » було розроблено ТОВ «АВАЛОНПРОЕКТ», за результатом розгляду якого, ТОВ «УКРАЇНСЬКА БУДІВЕЛЬНА ЕКСПЕРТИЗА» було складено Експертний звіт від 30 жовтня 2014 року №3-128-14-ЕП/КО. Надалі проект корегувався, тому були складені Експертні звіти №3-118-17-ЕП/КО від 12 вересня 2017 року та №3-454-18-ЕП/КО від 07 грудня 2018 року. (т.1 а.с.159-т.2 а.с.22)

Будівництво здійснювалось на підставі Підрядного договору №4/1075/1 від 20 травня 2015 року, який укладено між КП «ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ», відповідачем ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» та генпідрядником - ПрАТ «ФУНДАМЕНТ».

30 вересня 2015 року між ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» та ТОВ «ФК «ТОЛОКА» укладений договір № 1-БКВ про будівництво житлового будинку з підземним паркінгом АДРЕСА_1 на АДРЕСА_16 . (т.3 а.с.219-222, т. 4 а.с.186-172)

25 грудня 2015 року наказом № 30 генерального директора ТОВ «ФК «ТОЛОКА» були затверджені Правила Фонду фінансування будівництва (виду А), якими визначена процедуру створення фонду, порядок організації взаємовідносин між учасниками, порядок управління коштами, порядок участі у фонді, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування.

Відповідно до пп.5.1.1. Правил ФФБ фізична або юридична особа стає Довірителем ФФБ за умови укладання з фінансовою компанією договору про участь у ФФБ та внесення на рахунок ФФБ мінімального грошового внеску, розмір якого передбачений укладеним договором. Договір про участь у ФФБ щодо певного об`єкта інвестування може бути укладений Фінансовою компанією з декількома Довірителями - фізичними особами або Довірителями - юридичними особами у визначених ними частках. Фізичні та юридичні особи не можуть бути одночасно співдовірителями щодо певного об`єкта інвестування.

Згідно з пп.5.5.1. Правил ФФБ забудовник забезпечує своєчасне введення в експлуатацію завершеного спорудженням об`єкта будівництва. Після введення в експлуатацію об`єкта будівництва Забудовник у 10-денний термін письмово повідомляє про це фінансову компанію, замовляє проведення технічних обмірів та не пізніше одного місяця з дати прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію передає фінансовій компанії дані щодо фактичної загальної площі кожного об`єкта інвестування в об`єкті будівництва для проведення з довірителями кінцевих розрахунків.

Відповідно до підпункту 12 пункту 7 договору про участь у фонді фінансування будівництва, управитель зобов`язаний письмово повідомити довірителю про зміну технічних характеристик об`єкта будівництва та/або об`єкта інвестування на підставі листа забудовника, введення об`єкта в експлуатацію з наданням на його письмову вимогу копії відповідного акта.

Відповідно до підпункту 4 пункту 9 вищевказаного договору, довіритель зобов`язаний здійснити після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію остаточні розрахунки з управителем згідно з даними щодо фактичної загальної площі об`єкта інвестування, отриманими від забудовника.

За змістом п.13 договору про участь у фонді фінансування будівництва управитель повинен письмово повідомити довірителю про введення об`єкта будівництва в експлуатацію протягом 10 днів з моменту отримання від забудовника відповідного повідомлення та даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування. На письмову вимогу довірителя управитель надає йому копію відповідного акта.

Відповідно до пп.5.5.2. Правил ФФБ фінансова компанія надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від фінансової компанії майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного документу.

Згідно пп.5.5.3. Правил ФФБ після отримання від забудовника даних щодо загальної фактичної площі об`єктів інвестування фінансова компанія письмово повідомляє довірителів про необхідність укладання додаткової угоди до договору про участь у ФФБ, яка передбачає строки та порядок проведення між фінансовою компанією та довірителем остаточних розрахунків.

Відповідно до пп.5.5.5. Правил ФФБ у разі якщо фактична загальна площа об`єкту інвестування виявиться більшою, ніж проектна площа, яку зазначено в договорі про участь у ФФБ, довіритель на підставі внесених змін та доповнень до договору про участь у ФФБ сплачує до ФФБ кошти у сумі, що відповідає вартості відповідної кількості вимірних одиниць об`єкта інвестування, на яку збільшилась загальна площа об`єкта інвестування. (т.1 а.с.43-74, т.2 а.с.125-147, т.3 а.с.229-240, т.4 а.с.212-223)

16 січня 2017 року ОСОБА_3 , як довіритель, та ТОВ «ФК «ТОЛОКА», як управитель ФФБ, уклали Договір про участь у ФФБ №130-1, за умовами якого довіритель на підстав повного визнання Правил ФФБ надав згоду на участь у ФФБ виду А та, з метою інвестування, довіритель передає в управління управителю грошові кошти, а управитель приймає від довірителя кошти в управління, перераховує частину таких коштів для фінансування будівництва, після отримання від довірителя коштів управитель закріплює за ним об`єкт інвестування та видає свідоцтво про участь у ФФБ.

Відповідно до п.6 вищезазначеного Договору визначено, що об`єкт інвестування, який закріплюється за довірителем, має такі характеристики: 1) вид об`єкта інвестування - квартира; 2) будівельна або поштова адреса об`єкта будівництва - АДРЕСА_1 па АДРЕСА_16 ; 3) номер об`єкта будівництва - будинок № 1, секція № 1 ; 4) номер об`єкту інвестування - 130; 5) поверх - 23; 6) кількість кімнат - 1; 7) загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 43,74; 8) вимірна одиниці об`єкта інвестування - 1 кв.м.

У пункті 10 договору, серед іншого, передбачено право довірителя уступити право вимоги та свої зобов`язання за цим договором на користь третьої особи.

Відповідно до п.23 Договору про участь у фонді фінансування будівництва уточнення фактичної загальної площі об`єкта інвестування здійснюється на підставі матеріалів технічної інвентаризації. (т.1 а.с.66-74, т.4 а.с.194-202)

Додатком до договору є графічне зображення будівельного плану об`єкта інвестування - План 1-кімнатної квартири Тип 1К (20-25 пов.), загальна площа 43.74 м.кв., житлова площа - 20,99 м.кв. (т.1 а.с.75)

24 березня 2017 року між ТОВ «ФК «ТОЛОКА», ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено Додаткову угоду №1 до Договору, відповідно до якої оформлено уступку прав вимоги довірителя, що випливають з Договору №130-1 від 16 січня 2017 року, на користь третьої особи, а саме: ОСОБА_4 (т.1 а.с.76-77, т.4 а.с.203-204)

Надалі, а саме 04 жовтня 2018 року, між ТОВ «ФК «ТОЛОКА», ОСОБА_4 та позивачем ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду №2 до договору про участь у ФФБ №130-1 від 16 січня 2017 року, відповідно до якої оформлено уступку прав вимоги довірителя, що випливають з договору про участь у ФФБ №130-1 від 16 січня 2017 року, на користь позивача ОСОБА_1 (т.1 а.с.78-79, т.4 а.с.205-208)

На виконання умов договору, ТОВ «ФК «ТОЛОКА» видало ОСОБА_1 свідоцтво про участь у ФФБ виду А № 130-1 від 04 жовтня 2018 року, згідно якого за ОСОБА_1 закріплено об`єкт інвестування: квартира № 130 у секції № 1 , поверх - 23, кількість кімнат - 1, загальна проектна площа - 43,74 кв.м., сума внесених коштів 700 058,70 грн., загальна кількість закріплених та сплачених вимірних одиниць - 43,74 кв.м. (т.1 а.с.80, т.4 а.с.211)

Також 04 жовтня 2018 року між ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ОСОБА_1 укладено Договір уступки майнових прав № У (130-1), за умова якого ТОВ «ФК «ТОЛОКА» передає, а ОСОБА_1 набуває майнові права на об`єкт інвестування, який визначений у пункті 6 Договору про участь у ФФБ № 130-1 від 16 січня 2017 року. (т.1 а.с.81-82)

29 серпня 2019 року завершений будівництвом об`єкт прийнято в експлуатацію, що підтверджується Сертифікатом серії IУ №163192411295, виданим Державною архітектурно-будівельною інспекцією України, яка засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта («Будівництво житлового будинку з підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , на АДРЕСА_16 , секції 1,2 ТП № 1 (1 черга будівництва, 1 пусковий комплекс)») проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації. Також цей Сертифікат містить наступні відомості: основні показники об`єкта - житловий будинок секція № 1, загальна площа квартир 8 063.6 кв.м., житлова - 4 487.0 кв.м., кількість квартир - 114, площа вбудовано-прибудованих та прибудованийх приміщень - 276.3 кв.м., кількість поверхів - 25; житловий будинок секція № 2, загальна площа квартир 10 590.8 кв.м., житлова - 5 061.4 кв.м., кількість квартир - 211, площа вбудовано-прибудованих та прибудованийх приміщень - 311.0 кв.м., кількість поверхів - 24; замовник будівництва - Національний авіаційний університет, генеральний проектувальник - ТОВ «АВАЛОНПРОЕКТ», генеральний підрядник - ПАТ ФІРМА «ФУНДАМЕНТ»; сертифікат виданий на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 27 серпня 2019 року. (т.2 а.с.23,123, т.4 а.с.224-225)

Акт готовності об`єкта до експлуатації від 28 серпня 2019 року, складений замовником будівництва - Національним авіаційним університетом, та містить аналогічні відомості, які містить сертифікат, а також відомості про те, що будівельні роботи розпочато у жовтні 2015 року та закінчено у серпня 2019 року, інвентаризація об`єкту проведена із складанням довідки № 111218-1 від 11 грудня 2018 року та № 111218-2 від 11 грудня 2018 року.

Згідно довідки інспекторів Державної архітектурно-будівельної інспекції України від 29 серпня 2019 року, на об`єкті виконані всі передбачені проектною документацією роботи, об`єкт збудовано відповідно до проектної документації, відомості у заяві про прийняття в експлуатації закінченого будівництвом об`єкту є достовірними.

10 вересня 2019 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» листом повідомило ОСОБА_1 про введення будинку в експлуатацію та запропонувало для здійснення остаточних розрахунків звернутись до офісу. (т.3 а.с.210, т.4 а.с.229)

13 вересня 2019 року ТОВ «РК ТРАЄКТОРІЯ» повідомило ТОВ «ФК «ТОЛОКА» про розміри квартир, де кв. № 130 визначена площею 45,9 кв.м.. (т.3 а.с.223-228, т.4 а.с.27-37,241-246)

27 вересня 2019 року ОСОБА_1 направив на адресу відповідача ТОВ «ФК «ТОЛОКА» письмову вимогу виконати умови договору щодо передання йому довідки про право на набуття у власність об`єкту інвестування, не проводити будь-які зміни технічних характеристик об`єкту інвестування без його погодження та сповістити про фактичне місцезнаходження ТОВ «ФК «ТОЛОКА», яка 04 жовтня 2019 року отримана представником відповідача ТОВ «ФК «ТОЛОКА», проти чого відповідач ТОВ «ФК «ТОЛОКА» заперечень не висловив. (т.1 а.с.83-86)

Розпорядженням Солом`янської районної у місті Києві державної адміністрації від 08 листопада 2019 року за №858 новозбудованому житловому будинку присвоєна адреса - АДРЕСА_9 . (т.2 а.с.24,112, т.4 а.с.226)

Згідно технічного паспорту, який виготовлений ТОВ «БТІ» станом на 19 листопада 2019 року, квартира АДРЕСА_6 знаходиться на 23 поверсі, загальна площа становить 43,7 кв.м., житлова - 21,0, допоміжна 20,6 кв.м., літні неопалювальні приміщення - 2,1 кв.м., призначення приміщень - коридор 6,3 кв.м., санвузол 4,0 кв.м., кухня 10,3 кв.м., житлова - 21,0 кв.м., лоджія 50% - 2,1 кв.м. (т.1 а.с.87-90)

20 листопада 2019 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» листом повідомило ОСОБА_1 про порушення ним умов договору щодо укладення додаткової угоди та запропонувало для здійснення остаточних розрахунків звернутись до офісу. (т.3 а.с.21,т.4 а.с.116,.231)

22 листопада 2019 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» листом у відповідь на звернення ОСОБА_1 повідомило про порушення ним умов договору щодо укладення додаткової угоди та запропонувало для здійснення остаточних розрахунків звернутись до офісу. (т.3 а.с.212-213, т.4 а.с.119-120,232-233)

28 січня 2020 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» листом повідомило ОСОБА_1 про порушення ним умов договору щодо укладення додаткової угоди та про те, що 17 лютого 2020 буде прийнято рішення щодо подальшого управління закріпленого за ним майна. (т.3 а.с.214, т.4 а.с. 123,235)

05 лютого 2020 року між представником генерального підрядника ПрАТ «ФУНДАМЕНТ» та ОСОБА_1 був підписаний акт прийому-передачі квартири, у якому зазначено, зокрема, що у квартирі встановлено та передано вікна системи REHAU - 2 шт. (т.1 а.с.91)

14 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. прийнято рішення про реєстрацію права власності №51152324 та зареєстровано право власності на однокімнатну квартиру АДРЕСА_6 , загальною площею 43,7 кв.м. та житловою 21 кв.м за ОСОБА_1 (т.1 а.с.92)

17 лютого 2020 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» прийняло рішення № 17/02-3 відкріпити від ОСОБА_1 об`єкт інвестування- квартиру АДРЕСА_12 на АДРЕСА_16 . (т.3 а.с.215-216)

19 лютого 2019 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» листом повідомило ОСОБА_1 про прийняте 17 лютого 2019 року рішення та запропонувало надати актуальні реквізити банківського рахунку. (т.3 а.с.217,т.4 а.с.237)

28 лютого 2020 року ОСОБА_1 листом повідомив відповідача ТОВ «ФК «ТОЛОКА» про державну реєстрацію його права власності. (т.1 а.с.93-97)

24 березня 2020 року позивачем та СПД ОСОБА_5 укладено договір №24/3 на встановлення металопластикових конструкцій, відповідно до якого позивач замовляє, а виготовляє металоконструкції відповідно до специфікації. У специфікації №OFR/0581 зазначена адреса виконання робіт - АДРЕСА_11 та поелементно розписане замовлення. За результатами виконання робіт складено акт №04/1 від 04 квітня 2020 року, за яким СПД ОСОБА_5 передано та ОСОБА_1 прийнято виконані роботи (надані послуги) по встановленню металопластикових конструкцій відповідно до Спеціфікації №OFR/0581.

17 лютого 2020 року відповідач ТОВ «ФК «ТОЛОКА», на підставі статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» у зв`язку із невиконанням п.п.5.5.3. п.5.5. Правил ФФБ та п.п.4 п.9 договору, прийняв рішення №17/02-3 наступного змісту: відкріпити від ОСОБА_1 об`єкта інвестування - квартири АДРЕСА_12 та АДРЕСА_8 ; зобов`язання ТОВ «ФК «ТОЛОКА» як управителя ФФБ класу А перед ОСОБА_1 вважати припиненими; повернути ОСОБА_1 грошові кошти у розмірі 665 055,77 грн. протягом 5-ти днів після здійснення наступної повної реалізації об`єкту інвестування; про винесення рішення повідомити ОСОБА_1 протягом 5-ти робочих днів з дня прийняття рішення. (т.1 а.с.105-106)

16 червня 2020 року наказом Міністра юстиції України №2007/5 рішення нотаріуса від 14 лютого 2020 року №51152324 про державну реєстрацію права ОСОБА_1 на спірну квартиру скасоване (т.1 а.с.98-102, т.2 а.с.96-111).

18 червня 2020 року між ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» укладено договір про участь у фонді фінансування будівництва №130-1.

Відповідно до п.6 вищезазначеного Договору визначено, що об`єкт інвестування, який закріплюється за довірителем, має такі характеристики: 1) вид об`єкта інвестування - квартира; 2) будівельна або поштова адреса об`єкта будівництва - АДРЕСА_1 па АДРЕСА_16 ; 3) номер об`єкта будівництва - будинок № 1, секція № 1 ; 4) номер об`єкту інвестування - 130; 5) поверх - 23; 6) кількість кімнат - 1; 7) загальна площа об`єкта інвестування відповідно до проекту 45,9 кв.м; 8) вимірна одиниці об`єкта інвестування - 1 кв.м. (т.1 а.с.107-115)

18 червня 2020 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» видана ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування №130-1, включено ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» до переліку довірителів та видано свідоцтво про участь у ФФБ. (т.1 а.с.116,117, т.2 а.с.120-122,124)

18 червня 2020 року між ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» та ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» був укладений договір про надання фінансового кредиту за рахунок власних коштів №КД-Ф323.

За умовами цього договору ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» надає ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» споживчий кредит за рахунок власних коштів на суму 7 594 900 грн на 12 місяців, а ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» зобов`язується повернути ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» всю суму кредиту та сплатити проценти за користування кредитом; вид кредиту - споживчий кредит. Кредит надається ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» в безготівковій формі шляхом перерахування грошових коштів з поточного рахунку ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» на поточний рахунок позичальника, за відповідною заявою позичальника, протягом 3 банківських днів з дня підписання цього договору (т.1 а.с.167-180).

19 червня 2020 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» підписаний акт прийому-передачі квартири. (т.1 а.с.118-119, т.2 а.с.118-119)

19 червня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О. прийнято рішення №52752821 та зареєстровано право власності на однокімнатну квартиру АДРЕСА_13 , за відповідачем ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ». Державна реєстрація права власності на спірну квартиру за відповідачем ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» здійснена на підставі наступних документів:

- договору про участь у фонді фінансування будівництва №130-1 від 18 червня 2020 року, укладеного ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ»;

- розпорядження Солом`янської районної у м Києві державної адміністрації №858 від 08 листопада 2019 року;

- довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування №130-1 від 18 червня 2020 року, що видана ТОВ ФК «ТОЛОКА»;

- сертифікату ДАБІ ІУ163192411295 виданого 29 серпня 2019 року;

- акту прийняття-передачі об`єкта інвестування №130-1 від 19 червня 2020 року, укладеного між TOB «РК ТРАЄКТОРІЯ» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ»;

- технічного паспорту виданого 02 грудня 2019 року ТОВ «ОКСІ-К КОНСАЛТИНГ».

- наказу TOB «РК ТРАЄКТОРІЯ» про затвердження Переліку інвесторів, які брали участь в інвестування об`єкта будівництва №18-06/КВ від 18 червня 2020 року. (т.1 а.с.103-104, т.2 а.с. 148-151)

У технічному паспорті виданому 02 грудня 2019 року ТОВ «ОКСІ-К КОНСАЛТИНГ» квартира АДРЕСА_6 знаходиться на 23 поверсі, загальна площа становить 45,9 кв.м., житлова - 21,0, допоміжна 20,6 кв.м., літні неопалювальні приміщення - 4,3 кв.м., призначення приміщень - коридор 6,3 кв.м., санвузол 4,0 кв.м., кухня 10,3 кв.м., спальня - 21,0 кв.м., лоджія - 4,3 кв.м. (т.2 а.с.113-117)

24 червня 2020 року між ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» та ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» був укладений договір іпотеки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О. В цьому договорі вказано, що він укладений з метою забезпечення в повному обсязі вимог іпотекодержателя за договором про надання фінансового кредиту за рахунок власних коштів №КД-Ф323 від 18 червня 2020 року. Предметом іпотеки є нерухоме майно, в тому числі квартира АДРЕСА_14 . (т.2 а.с.187-184)

24 червня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О. внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно реєстраційний запис №37029864 про договір іпотеки №2731 від 24 червня 2020 року строком до 18 червня 2021 року із розміром основного зобов`язання 7 594 900 грн, про заставну АА №001054 від 24 червня 2020 року, що видана ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» та новим власником якої є теж ТОВ «ФК ФАКТОР ГРУП», та внесено реєстраційний запис про обтяження №370230714. Записи до реєстру внесені на підставі наступних документів:

- договору іпотеки укладеного 24 червня 2020 року між ТОВ «ЮК «Право та гроші» та ТОВ «ФК «Фактор Груп», предметом іпотеки є спірна квартира та інші об`єкти нерухомого майна з метою забезпечення виконання зобов`язань ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» за договором про надання фінансового кредиту за рахунок власних коштів №КД-Ф323 від 18 червня 2020 року;

- заставна АА №001054, що видана 24 червня 2020 відповідачем ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» відповідачу ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП». (т.1 а.с.120-128, т.2 а.с.185-192)

18 листопада 2020 року наказом Міністра юстиції України №4005/5 рішення приватного нотаріусу Київського міського нотаріального округу Матвієнко О.О. від 19 червня 2020 року №52752821 про державну реєстрацію права власності на квартиру за відповідачем ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» скасовано. (т.1 а.с.129-132)

Міністерство юстиції України в листі від21 грудня 2020року повідомило, про неможливість виконання наказу Мін`юсту від 18 листопада 2020 року № 4005/5 «Про задоволення скарги» у зв`язку із наявністю у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно активних записів про арешт 08 жовтня 2021 № 38636735, внесеного на підставі ухвали Солом`янського районного суду м. Києва від 30 вересня 2020 року у справі № 760/21231/20; запису про заборону від 24.06.2020 № 37030714 та запису про іпотеку від 24.06.2020 № 37029864, внесених на підставі договору іпотеки від 24.06.2020 за реєстрованим № 2731, посвідченого приватним нотаріусом Матвієнко О.О. Також повідомлено, що для забезпечення виконання Наказу, до Державного реєстру прав необхідно внести відповідні відомості про припинення вищевказаних записів. (т.1 а.с.133)

Згідно листа від 06 квітня 2022 року генерального підрядника об`єкту будівництва - ПрАТ ФІРМА «ФУНДАМЕНТ», зміни до проекту в частині фасадів будівлі шляхом скління лоджій та балконів секції 1 та 2 не вносились та не погоджувались у встановленому законом порядку; ПрАТ ФІРМА «ФУНДАМЕНТ» на момент прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва роботи по фасаду будівлі шляхом скління лоджій та балконів із заповненням віконних прорізів не виконувало, такі роботи не відображені в актах приймання виконаних будівельних робіт та не оплачувались замовником будівництва.

За Висновком №05-05/2021 від 31 травня 2021 року, який складений судовим експертом Яценко О.Ф. за результатами проведеної на замовлення представника позивача будівельно-технічної експертизи: проектною документацією не передбачено засклення лоджії в квартирі АДРЕСА_6 ; станом на 29 серпня 2019 року лоджія квартири АДРЕСА_6 не засклена; в результаті проведеного дослідження наданих документів, можливо припустити, що квартира АДРЕСА_6 (будівельна адреса об`єкта будівництва - АДРЕСА_1 , на розі просп. Відрадного та АДРЕСА_2 ) станом на момент вводу об`єкту будівництва в експлуатацію (29 серпня 2019 року) могла мати наступну площу: 43,7 кв.м. (відповідно до даних технічного паспорту виготовленого станом на 19.11.2019 ТОВ «Б-Т-І»); 43,8 кв.м. (відповідно до даних технічного паспорту виготовленого станом на 02.12.2019 ТОВ «Оксі-К Консалтинг»). (т.4 а.с.45-56)

За Висновком експерта № 26164/21-44/2840?2844/23-44 від 17 лютого 2023 року, який складений Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз за результатами будівельно-технічної експертизи, що проведена у кримінальному провадженні № 12020100090001993 від 17.03.2020, за проектною документацією квартира обладнана незаскленою лоджією 2,1 кв.м.; за технічним паспортом виготовленим ТОВ «БТІ» від 19 листопада 2019 року квартира обладнана незаскленою лоджією площею 2,1 кв.м.; за технічним паспортом виготовленим ТОВ «ОКСІ-К КОНСАЛДІНГ» від 02 грудня 2019 року квартира обладнана незаскленою лоджією площею 4,3 кв.м.; фактично (за результатами обміру) у квартирі немає літніх приміщень, в результаті перепланування квартири, яке проводилось у період після встановлення скління у лоджії 04 квітня 2020 року, об`єднання приміщення кухні та лоджії у єдине приміщення. (т.5 а.с.216-236)

Згідно листа від 06 квітня 2023 року генерального підрядника будівництва ПрАТ «ФІРМА «ФУНДАМЕНТ», зміни до проекту в частині фасадів будівлі шляхом скління лоджій та балконів секції 1 та 2 не вносились та не погоджувались у встановленому законом порядку; на момент прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва роботи по фасаду будівлі шляхом скління лоджій та балконів із заповненням віконних прорізів ПрАТ «ФІРМА «ФУНДАМЕНТ» не виконувало, такі роботи не відображені в актах приймання виконаних будівельних робіт та не оплачувались замовником будівництва. (т.6 а.с.16-17)

Застосовані норми матеріального та процесуального права.

Правовідносини щодо участі у фінансування будівництва регулюються такими нормами законодавства .

В порядку визначеному ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Згідно зі ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до ч.1 ст.1029 ЦК України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).

Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами (ст. 1).

Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель - це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами та відповідає вимогам, встановленим цим Законом.

Правила фонду фінансування будівництва (Правила ФФБ) - система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб`єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління, що повинні відповідати вимогам цього Закону.

Фінансова установа, яка відповідає вимогам цього Закону, може за власною ініціативою створити ФФБ. ФФБ не є юридичною особою. ФФБ може бути двох видів - ФФБ виду А та ФФБ виду Б. Для ФФБ виду А поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єктів інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, який приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва та зобов`язаний своєчасно ввести його в експлуатацію незалежно від обсягу фінансування (ч.1-3 ст.11 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).

Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об`єктів інвестування, порядок та умови закріплення об`єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов`язань, порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об`єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт та інші умови функціонування ФФБ (ч.2 ст.12 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).

Система функціонування ФФБ передбачає, зокрема, можливість дострокового припинення управління майном за ініціативою довірителя, відкріплення від нього об`єкта інвестування, повернення довірителю коштів у розмірі та у порядку, визначених Правилами ФФБ, внаслідок зменшення обсягу підтвердженого замовлення на будівництво; здійснення управителем ФФБ контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів; повернення забудовником коштів до ФФБ на вимогу управителя у випадках зменшення обсягу підтвердженого замовлення внаслідок відмови довірителя від участі у ФФБ, а також в інших випадках, визначених договором; здійснення управителем ФФБ контролю за виконанням забудовником своїх зобов`язань за договором (ч.1 ст.13 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).

Управитель ФФБ при здійсненні управління ФФБ несе відповідальність за дотримання обмежень довірчої власності управителя, визначених Правилами ФФБ і визнаних довірителями ФФБ; несе зобов`язання перед довірителями ФФБ у межах договору про участь у ФФБ (ч.2 ст.13 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю»).

Вимогами статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що управління майном, яке здійснюється за договором про участь у ФФБ, припиняється у разі відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об`єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ.

Управитель відкріплює від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування у таких випадках: відмова довірителя від участі у ФФБ; порушення довірителем графіка внесення коштів до ФФБ, зазначеного у свідоцтві про участь у ФФБ; порушення довірителем інших умов договору про участь у ФФБ.

Верховний Суд у постанові в справі № 591/4910/16-ц від 27 березня 2019 року вказав на те, що вищевказаним Законом визначені умови, за яких відбувається відкріплення об`єкту інвестування від довірителя і такі умови є наслідком порушення довірителем умов договору.

У постанові від 13 листопада 2024 року у справі № 760/28889/20 Верховний Суд виснував, що встановивши, що позивачем повно та належно виконані зобов`язання за договором про участь у ФФБ, відповідачем не надано до суду об`єктивних доказів збільшення проектної площі об`єкта інвестування (квартири) із підтвердженням даними забудовника про фактичну загальну площу об`єкта інвестування, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог та визнання незаконним та скасування рішення ТОВ «ФК «Толока» про припинення управління майном та відкріплення від ОСОБА_1 об`єкта інвестування, яке відбулось з порушенням вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю» та укладеного договору про участь у ФФБ.

Аналогічний висновок був зроблений Верховним Судом і у постанові від 08 січня 2025 року у справі № 760/20969/21. Крім цього Верховний Суд вказав на те, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Також у цій постанові вказано на те, що інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Здійснивши посилання на положення ст.ст.321,328, 203,215, 236 ЦК України, Верховний Суд виснував, що враховуючи зазначені норми матеріального права, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку, що відкріплення об`єкта інвестування від ОСОБА_1 відбулось з порушенням Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю» та укладеного Договору про участь у ФФБ.

У постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (п.95 Постанови).

У разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником (п.108 Постанови).

Правовідносини щодо укладення та дійсності договорів з відчуження майна врегульовані такими положеннями чинного законодавства.

Згідно із частиною першою статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно із частинами першою, другою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із частиною першою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до статті 236 ЦК України правочин визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачались лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

В порядку визначеному ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Норми процесуального законодавства.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).

Відповідно до положень частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Частиною шостою статті 81 ЦПК України передбачено, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно із частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).

У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд

З наведених обставин справи вбачається, що на підставі укладених з ТОВ «ФК «ТОЛОКА» договорів, позивач набув право власності на майнові права на об`єкт інвестування, а саме квартиру № 130 у секції № 1 , поверх - 23, кількість кімнат - 1, загальна проектна площа - 43,74 кв.м., сума внесених коштів 700 058,70 грн., загальна кількість закріплених та сплачених вимірних одиниць - 43,74 кв.м. Обставини виконання позивачем взятого на себе грошового зобов`язання не заперечувалось та було визнано відповідачами у справі, підтверджується також умовами самих договорів та свідоцтвом про участь у ФФБ.

29 серпня 2019 року завершений будівництвом об`єкт, в якому розташована спірна квартира, прийнято в експлуатацію.

10 вересня 2019 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» листом повідомило позивача про введення будинку в експлуатацію та запропонувало для здійснення остаточних розрахунків звернутись до офісу.

Зазначений лист не містив будь-яких повідомлень про збільшення фактичної площі квартири, визначеної сторонами договору об`єктом будівництва.

Заперечуючи проти фактичного збільшення площі квартири, позивач надав Технічний паспорт на спірну квартиру, складений ТОВ «БТІ» 19 листопада 2019 року, де загальна площа квартири визначена 43,7 кв.м., а також стверджував про те, що відповідачем збільшено площу квартири за рахунок проведеного нею скління балкону.

20 листопада 2019 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» листом повідомило позивача про порушення ним умов договору щодо укладення додаткової угоди та запропонувало для здійснення остаточних розрахунків звернутись до офісу.

Зазначений лист також не містив повідомлення про збільшення фактичної площі квартири, визначеної сторонами договору об`єктом будівництва.

22 листопада 2019 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» листом у відповідь на звернення ОСОБА_1 повідомило про порушення ним умов договору щодо укладення додаткової угоди та запропонувало для здійснення остаточних розрахунків звернутись до офісу.

Зазначений лист також не містив повідомлення про збільшення фактичної площі квартири, визначеної сторонами договору об`єктом будівництва.

28 січня 2020 року ТОВ «ФК «ТОЛОКА» листом повідомило позивача про порушення ним умов договору щодо укладення додаткової угоди та про те, що 17 лютого 2020 буде прийнято рішення щодо подальшого управління закріпленого за ним майна.

Судом встановлено, що у відомостях, які містяться у технічному паспорту наданому відповідачами, у проектній документації, додатку до договору про участь у ФФБ № 130-1 від 16 січня 2017 року, технічному паспорті наданому позивачем, наявні розбіжності лише у визначені площі лоджії, що пов`язано із тим, що у технічному паспорті, наданому відповідачами, площа лоджії визначена без урахування знижувальних коефіцієнтів, які застосовуються до площ незасклених лоджій, терас, балконів.

Разом з цим документи щодо здійснення до 02 грудня 2019 року, тобто до моменту проведення технічної інвентаризації ТОВ «ОКСІ-К КОНСАЛТИНГ», робіт по склінню лоджії у спірній квартирі №130 , відповідачами суду надано не було.

Таким чином апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що належних та достовірних доказів того, що спірна квартира на час завершення будівництва, введення об`єкту будівництва в експлуатацію, а також на час виготовлення 02 грудня 2019 технічного паспорту, мала фактичну загальну площу більшу ніж обумовлено в договорі, відповідачами суду представлено не було. Також суду не надано доказів складання ТОВ «ФК «ТОЛОКА», направлення позивачу та отримання ним повідомлення, яке б містило будь-які дані про зміни технічних характеристик об`єкту інвестування, про певне збільшення/зменшення його площі (із зазначенням вимірних одиниць фактичної площі квартири, розміру збільшення/ зменшення), розрахунок суми доплати, умови та порядок укладання додаткової угоди до договору про участь у ФФБ, умови та строки здійснення остаточних розрахунків.

Договором про участь у ФФБ та Правилами фонду фінансування будівництва ТОВ`ФК ТОЛОКА» термін «відкріплення об`єкта інвестування від довірителя» визначено як припинення правовідносин, встановлених між управителем та довірителем стосовно закріпленого за Довірителем об`єкта інвестування, в результаті чого довіритель втрачає право вимоги на цей об`єкт інвестування з поверненням йому внесених коштів у порядку, встановленому Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю».

Тобто, підставою для відкріплення об`єкту інвестування від довірителя є порушення довірителем умов договору. Натомість позивачем доведений той факт, що ним умови договору про участь у ФФБ порушено не було.

Враховуючи, що Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначені умови, за яких відбувається відкріплення об`єкту інвестування від довірителя, і такі умови є наслідком порушення довірителем умов договору, які в ході розгляду встановлені не були, висновок суду першої інстанції про наявність підстав для визнання незаконним рішення ТОВ «ФК «Толока» №17/02-1 від 17 лютого 2020 року відповідає обставинам справи та вимогам чинного законодавства.

З огляду на те, що позивачем як довірителем та інвестором, виконано умови Договору про участь у ФФБ, а відкріплення позивача від об`єкту інвестування відбулось з порушенням вимог Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціями з нерухомістю» та укладеного Договору про участь у ФФБ, підстави для задоволення вимог зустрічного позову ТОВ «ФК «ТОЛОКА» про визнання припиним зобов`язання укладеним позивача відсутні.

У зв`язку з цим позивач, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Тобто, на момент укладання між відповідачами ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» договору про участь у ФФБ №130-1 від 18 червня 2020 року та на момент видачі довідки про право на набуття у власність об`єкта інвестування, майнові права на спірну квартиру належали позивачу, відповідно, цим договором порушені права позивача, а тому він має право на його оскарження.

Відповідача в доводах своїх апеляційних скарг вказуються на те, що судом першої інстанції не врахована наявна в матеріалах справи копія платіжного доручення №6 від 18 червня 2020 року, яке підтверджує факт здійснення розрахунку за договором про участь у ФФБ, укладеного між ними. Матеріали справи дійсно містять таку копію, проте з ухвали суду від 31 березня 2023 року вбачається, що на стадії підготовчого провадження відмовлено у задоволенні клопотання про її долучення, як доказу у справі. (т. 6 а.с.3,8-10) Крім того слід зауважити, що вказаному платіжному документі як платником, так і отримувачем визначено ТОВ «ФК «ПРАВО ТА ГРОШІ», на що звернула увагу апеляційного суду сторона позивача. Враховуючи наведене апеляційний суд не приймає до уваги наявну в матеріалах справи копію зазначеного платіжного доручення та вважає, що ці доводи не спростовують висновок суду першої інстанції про відсутність належних та допустимих доказів на підтвердження виконання відповідачами умов цього договору.

За наведених вище обставин, договір про участь у фонді фінансування будівництва №130-1 від 18 червня 2020 року укладений між відповідачем ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та відповідачем ТОВ «ЮК «Право та гроші», як такий, що порушує права позивача, підлягає визнанню недійсним.

Як вже вказано вище, позивач як первісний інвестор, наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, оскільки його речові права порушені відповідачем, висновок суду першої інстанції про захист його прав шляхом витребування майна не суперечить вимогам чинного законодавства та здійснений з урахуванням судової практики, зокрема, правової позиції викладеною Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.

Судом встановлено, що після укладення між відповідачами ТОВ «ФК «ТОЛОКА» та ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» договору про участь у ФФБ №130-1 від 18 червня 2020 року, спірна квартира була передана ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» в іпотеку ТОВ «ФК «ФАКТОР ГРУП» на підставі договору від 24 червня 2020 року. вказаний договір укладений в порядку забезпечення виконання зобов`язань а кредитним договором, укладеним між вказаними юридичними особами. Разом з тим вказаний договір містить визначення про надання споживчого кредиту, що само по собі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки споживчий кредит - це грошові кошти, що надаються фізичний особі на придбання товарів (робіт, послуг) для задоволення потреб, не пов`язаних з підприємницькою, незалежною професійною діяльністю або виконанням обов`язків найманого працівника (стаття 1 Закону України «Про споживче кредитування»).

Доводи апеляційних відповідачів про те, що суд першої інстанції при оцінці кредитних правовідносин вийшов за межі заявлених позовних вимог, колегія суддів відхиляє, оскільки судом здійснювалась оцінка всіх доводів учасників справи.

Враховуючи встановлену судом відсутність у відповідача ТОВ «ЮК «ПРАВО ТА ГРОШІ» прав на спірну квартиру, її передача в іпотеку також є такою, що порушує права позивача як первісного інвестора та його майнових прав, як наявністю обтяжень та і можливістю реалізації своїх прав іпотекодержателем. З огляду на викладене, визнання договору іпотеки недійсним та скасування відповідної реєстраційної дії є належним способом захисту прав позивача, оскільки забезпечить поновлення його прав.

А отже доводи апеляційних скарг обох відповідачів висновків суду першої інстанції не спростовують.

Колегія суддів апеляційного суду звертає увагу на те, що в порядку ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Враховуючи, що рішення суду оскаржується відповідачами, апеляційний суд здійснює його перегляд в частині задоволених судом першої інстанції позовних вимог. В іншій частині рішення суду першої інстанції не становить предмет апеляційного перегляду, так як іншими учасниками справи не оскаржується і вони не були позбавлені такого права.

Таким чином, сукупність вищезазначених обставин, аналіз та оцінка доводів апеляційної скарги приводять до висновку, що вказані доводи були предметом дослідження в суді першої інстанції, та не знайшли свого підтвердження при апеляційному розгляді справи.

За наведених обставин, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку, що суд першої інстанції повно та всебічно з`ясував обставини справи, дав їм належну правову оцінку. Рішення суду відповідає вимогам чинного законодавства, наданим доказам, обставинам справи і підстав для його скасування з мотивів, викладених відповідачами в їх апеляційних скаргах, колегія суддів апеляційного суду не вбачає.

В порядку ст. 141 ЦПК України, враховуючи відсутність підстав для задоволення вимог обох апеляційних скарг, судові витрати понесені відповідачами компенсації не підлягають.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381- 384 ЦПК України, суд апеляційної інстанції

П О С Т А Н О В И В

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «Право та гроші» - залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Толока» - залишити без задоволення.

Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 17 квітня 2025 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 (тридцяти) днів з дня складення повного судового рішення.

Суддя-доповідач: В.В. Соколова

Судді: О.В. Желепа

Н.В. Поліщук

Повний текст постанови складений 23 червня 2026 року.