Постанова від 21 червня 2026 р. у справі №344/1277/24 — Касаційний цивільний суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 червня 2026 року

м. Київ

справа № 344/1277/24

провадження № 61-3767св26

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Калараша А. А.,

учасники справи:

позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Щасливий дім»,

відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

третя особа - Приватне підприємство «Дністрова Долина»,

розглянув на стадії попереднього розгляду в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Савчук Василь Романович, на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 26 грудня 2025 року у складі судді Мелещенко Л. В. та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 05 березня 2026 року у складі колегії суддів Девляшевського В. А., Луганської В. М., Мальцевої Є. Є. у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Щасливий дім» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - Приватне підприємство «Дністрова Долина», про витребування майна із незаконного володіння,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У січні 2024 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Щасливий дім» (далі - ОСББ «Щасливий дім»), діючи в інтересах власників житлових і нежитлових приміщень будинку, звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - Приватне підприємство «Дністрова Долина» (далі - ПП «Дністрова Долина»), у якому просило:

- витребувати із незаконного володіння ОСОБА_1 приміщення (котельня-комора) № НОМЕР_1 , загальною площею 9,8 кв. м, розташоване на першому поверсі у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2537670026040, номер запису про право власності 45744715;

- витребувати із незаконного володіння ОСОБА_2 приміщення (кладова) № НОМЕР_2, загальною площею 5,5 кв. м, розташоване на першому поверсі зазначеного будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2537639226040, номер запису про право власності 45743998.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що ОСББ «Щасливий дім» здійснює утримання та управління багатоквартирним житловим будинком АДРЕСА_1 .

29 травня 2023 року під час перевірки відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини голова ОСББ виявила, що за відповідачами зареєстровано право приватної власності на приміщення, які, на думку позивача, є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку та належать співвласникам будинку на праві спільної сумісної власності.

Зокрема, 14 грудня 2021 року державний реєстратор Більшівцівської селищної ради Барчук В. В. зареєстрував право власності ОСОБА_2 на приміщення № НОМЕР_2, площею 5,5 кв. м, у будинку АДРЕСА_1 на підставі договору про дольову участь у будівництві від 03 квітня 2008 року та акта приймання-передавання від 30 квітня 2008 року. Позивач зазначав, що вказаний договір є типовим договором щодо квартири, а слово «квартира» у ньому було виправлено від руки на «кладова», при цьому аналогічні рукописні зміни містяться і в додатках до договору.

Крім того, відповідно до проєктної документації будинку приміщення № НОМЕР_2 є електрощитовою, тобто допоміжним технічним приміщенням, у якому розміщене загальнобудинкове інженерне обладнання, а не самостійним об`єктом нерухомого майна. Позивач також указував, що будинок був введений в експлуатацію ще до укладення зазначеного договору.

Також 15 грудня 2021 року державний реєстратор Більшівцівської селищної ради Барчук В. В. зареєстрував право власності ОСОБА_1 на приміщення № НОМЕР_1, площею 9,8 кв. м, у цьому ж будинку на підставі договору про дольову участь у будівництві від 25 квітня 2006 року та акта приймання-передавання від 02 червня 2008 року. За твердженням позивача, цей договір також є типовим договором щодо квартири, у якому слово «квартира» було виправлено від руки на «кладова-котельня», а до додатків внесено рукописні зміни.

Позивач зазначав, що відповідно до проєктної документації приміщення № НОМЕР_1 є паливною (котельнею), тобто допоміжним технічним приміщенням, призначеним для обслуговування будинку, а не окремим нежитловим приміщенням.

На обґрунтування позову ОСББ також посилалося на те, що з моменту введення будинку в експлуатацію у 2006 році приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 фактично використовуються як допоміжні приміщення для забезпечення функціонування будинку та обслуговування потреб усіх співвласників. У приміщеннях розміщене загальнобудинкове інженерне обладнання, а доступ до них мають лише уповноважені працівники ОСББ.

Позивач зазначав, що відповідачі ніколи не користувалися спірними приміщеннями, не зверталися за доступом до них та не брали участі в їх утриманні. Водночас у проєктній і технічній документації будинку ці приміщення визначені як електрощитова та паливна, тобто допоміжні приміщення, а не окремі нежитлові об`єкти нерухомості.

З огляду на викладене ОСББ «Щасливий дім» вважало, що спірні приміщення незаконно вибули із володіння співвласників багатоквартирного будинку та підлягають витребуванню на підставі статті 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області рішенням від 26 грудня 2025 рокупозовні вимоги ОСББ «Щасливий дім» задовольнив.

Витребував із незаконного володіння ОСОБА_1 приміщення (котельня-комора) № НОМЕР_1 , загальною площею 9,8 кв. м, розташоване на першому поверсі у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2537670026040, номер запису про право власності 45744715.

Витребував із незаконного володіння ОСОБА_2 приміщення (кладова) № НОМЕР_2, загальною площею 5,5 кв. м, розташоване на першому поверсі у багатоквартирному житловому будинку за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2537639226040, номер запису про право власності 45743998.

Стягнув із ОСОБА_1 на користь ОСББ «Щасливий дім» судовий збір у розмірі 3 028,00 грн.

Стягнув із ОСОБА_2 на користь ОСББ «Щасливий дім» судовий збір у розмірі 3 028,00 грн.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що нежитлове приміщення є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, який належить до житлового комплексу, однак не входить до житлового фонду, тоді як допоміжне приміщення багатоквартирного будинку призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, у зв`язку із чим допоміжне приміщення та нежитлове приміщення є різними за своїм правовим режимом об`єктами, а одне й те саме приміщення не може одночасно належати до обох категорій.

Оцінивши висновок судової будівельно-технічної експертизи від 23 липня 2024 року № 517/24-28, у якому спірні приміщення визначено як «допоміжні нежитлові приміщення», суд дійшов висновку про його суперечливість, оскільки експерт фактично не визначив, до якої саме категорії належать приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2.

При цьому суд керувався тим, що згідно з проєктною документацією, переданою забудовником ПП «Дністрова Долина» до ТОВ «Щасливий дім», спірні приміщення з моменту будівництва були запроєктовані як паливна та електрощитова, тобто як допоміжні приміщення для забезпечення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розміщення загальнобудинкових мереж, а не як самостійні нежитлові об`єкти.

На підставі досліджених доказів суд дійшов висновку, що приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, оскільки призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців, а встановлення такого статусу виключає можливість їх віднесення до нежитлових приміщень.

Суд також зазначив, що матеріали справи не містять доказів припинення майнових прав співвласників будинку на ці приміщення або переходу таких прав до відповідачів, а відповідачі не надали доказів перебудови спірних приміщень у нежитлові на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування та проєктної документації.

З огляду на це суд визнав, що спірні приміщення належать співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності. Наявні у справі договори про дольову участь у будівництві та акти приймання-передавання суд не взяв до уваги як такі, що самі собою не змінюють правового статусу спірних приміщень за умови встановлення їх належності до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.

Також суд відхилив доводи щодо невідповідності площ спірних приміщень даним проєктної документації та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки такі обставини не спростовують факту розміщення у приміщеннях загальнобудинкового обладнання та їх використання для забезпечення функціонування будинку.

Не взяв суд до уваги і сам факт державної реєстрації права приватної власності за відповідачами, зазначивши, що наявність відповідних записів у Державному реєстрі речових прав не змінює правового статусу приміщень як допоміжних.

За таких обставин суд дійшов висновку, що у матеріалах справи відсутні належні, допустимі та достатні докази на підтвердження того, що спірні приміщення є нежитловими та можуть перебувати у приватній власності відповідачів, а тому право співвласників багатоквартирного будинку на спірні допоміжні приміщення підлягає судовому захисту.

Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області додатковим рішенням від 02 лютого 2026 року заяву ОСББ «Щасливий дім» про ухвалення додаткового рішення задовольнив частково.

Стягнув із ОСОБА_1 на користь ОСББ «Щасливий дім» витрати за надання професійної правничої (правової) допомоги у розмірі 10 000,00 грн.

Стягнув із ОСОБА_2 на користь ОСББ «Щасливий дім» витрати за надання професійної правничої (правової) допомоги у розмірі 10 000,00 грн.

У задоволенні решти вимог заяви відмовив.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд першої інстанції керувався тим, що заявлений ОСББ «Щасливий дім» розмір витрат на професійну правничу допомогу у сумі 36 000,00 грн не відповідає критеріям реальності, розумності та співмірності зі складністю справи, обсягом наданих адвокатом послуг і часом, необхідним для їх виконання, у зв`язку із чим наявні підстави для зменшення розміру таких витрат та їх стягнення на користь позивача по 10 000,00 грн з кожного із відповідачів.

Івано-Франківський апеляційний суд постановою від 05 березня 2026 рокуапеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 залишив без задоволення, а рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 26 грудня 2025 року - без змін.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що висновки суду першої інстанції по суті вирішеного спору є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків і не свідчать про порушення судом норм матеріального чи процесуального права.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

У березні 2026 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 через представника Савчука В. Р. подали до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просять скасувати рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 26 грудня 2025 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 05 березня 2026 рокуі ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову про витребування майна.

На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявники зазначили, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15 та у постановах Верховного Суду від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17, від 06 серпня 2019 року у справі № 914/843/17, від 31 травня 2023 року у справі № 922/1406/21, від 29 серпня 2023 року у справі № 910/7213/22, від 20 вересня 2023 року у справі № 910/17576/20 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, суди належним чином не дослідили зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).

Касаційну скаргу заявники обґрунтовують тим, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного будинку та нежитлових приміщень необхідно враховувати не лише їх місце розташування, а й сукупність властивостей таких приміщень, зокрема їх функціональне призначення, спосіб та порядок використання.

Допоміжним може вважатися лише таке приміщення, яке використовується для забезпечення потреб усіх співвласників будинку, а також забезпечує його експлуатацію та побутове обслуговування мешканців, тоді як у цій справі такі обставини суди належним чином не встановили.

Заявники вважають, що суди першої та апеляційної інстанцій, задовольняючи позов, не перевірили, чи є спірні приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжними, чи містяться у них інженерні комунікації та технічні пристрої, без доступу до яких експлуатація житлового будинку є неможливою, а також чи використовувалися вони для обслуговування будинку. На їх переконання, лише після встановлення зазначених обставин суд міг вирішувати питання про наявність порушеного права позивача та підстави для його захисту.

Крім того, суди безпідставно проігнорували висновок судової будівельно-технічної експертизи від 23 липня 2024 року № 517/24-28, у якому зазначено про відсутність у спірних приміщеннях інженерних комунікацій та технічних пристроїв, необхідних для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир.

На думку заявників, якщо суди критично оцінили наданий висновок експерта, то для встановлення правового статусу спірних приміщень вони мали призначити судову будівельно-технічну експертизу, оскільки саме такий доказ є єдиним належним способом встановлення належності приміщень до допоміжних або нежитлових.

Також суди не надали належної оцінки договорам про дольову участь у будівництві та актам приймання-передавання, які стали підставою для державної реєстрації права власності за відповідачами, та безпідставно проігнорували презумпцію правомірності правочину.

Крім того, заявники посилаються на те, що позивачу було відомо про те, що спірні приміщення з моменту будівництва проєктувалися як окремі ізольовані нежитлові приміщення, які не належать до житлового фонду та є самостійними об`єктами нерухомого майна, а тому приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Відзиви на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходили.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 29 квітня 2026 рокувідкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали з Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області.

13 травня 2026 року матеріали справи № 344/1277/24 надійшли до Верховного Суду.

Фактичні обставини, з`ясовані судами

ОСББ «Щасливий дім» 31 березня 2021 року зареєстроване як юридична особа, про що до Єдиного державного реєстру юридичних осіб внесено запис № 1001191070012006012, ідентифікаційний код 35516584 (том 1, а. с. 11, 12).

08 листопада 2007 року між ПП «Дністрова Долина» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Щасливий дім» складено акт приймання-передавання технічної документації на житловий будинок АДРЕСА_1 (том 1, а. с. 15).

Івано-Франківське обласне бюро технічної інвентаризації виготовило технічний паспорт на вказаний житловий будинок (том 1, а. с. 38-42).

03 квітня 2008 року між ПП «Дністрова Долина» та ОСОБА_2 укладено договір на дольову участь у будівництві № НОМЕР_2 щодо кладової площею 5,5 кв. м, а 30 квітня 2008 року складено акт приймання-передавання цього приміщення із зазначенням про сплату ОСОБА_2 68 000,00 грн (том 1, а. с. 64-69).

Відповідно до витягу з Реєстру будівельної діяльності кладова № НОМЕР_2 розташована на першому поверсі будинку АДРЕСА_1 та забезпечена електропостачанням і освітленням (том 1, а. с. 71-74).

25 квітня 2008 року між ПП «Дністрова Долина» та ОСОБА_1 укладено договір на дольову участь у будівництві № НОМЕР_1 щодо котельні-комори площею 9,8 кв. м, а 02 червня 2008 року складено акт приймання-передавання приміщення із зазначенням про сплату ОСОБА_1 104 000,00 грн (том 1, а. с. 75-80).

Відповідно до витягу з Реєстру будівельної діяльності приміщення № НОМЕР_1 також розташоване на першому поверсі будинку та забезпечене електропостачанням і освітленням (том 1, а. с. 82-85).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приміщення № НОМЕР_1 (котельня-комора), площею 9,8 кв. м, зареєстроване на праві приватної власності за ОСОБА_1 , а приміщення № НОМЕР_2 (кладова), площею 5,5 кв. м, - за ОСОБА_2 (том 1, а. с. 43-44).

В акті обстеження допоміжних приміщень від 10 жовтня 2023 року, складеному комісією ОСББ «Щасливий дім», зазначено, що приміщення № НОМЕР_1 використовується для розміщення загальнобудинкового лічильника холодної води, бойлера та інвентарю для обслуговування будинку, а в приміщенні № НОМЕР_2 розташований загальнобудинковий електричний щиток та інше обладнання, що забезпечує електропостачання будинку; доступ до обох приміщень мають лише працівники ОСББ.

Робочим проєктом на 20-квартирний житловий будинок підтверджується, що приміщення № НОМЕР_1 визначене як паливна, а приміщення № НОМЕР_2 - як електрощитова.

27 червня 2024 року голова ОСББ «Щасливий дім» звернулася до Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю із заявою щодо порушення будівельних норм, а також подала заяву про кримінальне правопорушення (том 1, а. с. 181-183).

Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи від 23 липня 2024 року № 517/24-28 приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 за своїм функціональним призначенням і використанням є допоміжними нежитловими приміщеннями, при цьому інженерних комунікацій та технічних пристроїв, без доступу до яких експлуатація житлового будинку була б неможливою, під час обстеження не виявлено (том 1, а. с. 232-250).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України, учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пунктів 1, 4 абзацу першого частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

За змістом статей 15 і 16 ЦК України, кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20) зазначила, що позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється під час розгляду справи по суті та є підставою для ухвалення судом рішення про відмову в позові (постанова Верховного Суду від 15 серпня 2019 року у справі № 1340/4630/18).

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.5)). Інакше кажучи, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15 (пункт 14)).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).

Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права / інтересу; сплив позовної давності (постанова Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23)).

Відповідно до статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (частина перша статті 317 ЦК України).

Згідно зі статтею 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

У статті 330 ЦК України передбачено, що, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Згідно зі статтею 388 ЦК України у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане такому набувачеві на електронному аукціоні у порядку, встановленому для приватизації державного та комунального майна. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребовує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20) зазначила, що, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18) зробила висновок, що задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та приводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективним. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника.

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

У статті 369 ЦК України передбачено, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з частиною першою статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (сходові клітини, вестибюлі, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року у справі № 1-22/2011 власники квартир у багатоквартирному будинку незалежно від підстав набуття права власності є співвласниками допоміжних приміщень, технічного обладнання та інших елементів спільного майна будинку.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) зауважила, що для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежитлових приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Верховний Суд у постанові від 30 червня 2022 року у справі № 922/1406/21 зазначив, що допоміжними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку слід вважати всі приміщення такого будинку, незалежно від наявності чи відсутності у них інженерного або іншого технічного обладнання, оскільки їх функціональне призначення полягає у забезпеченні належної експлуатації будинку, обслуговуванні його мешканців, підвищенні життєвого комфорту та забезпеченні побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням будинку. Водночас лише ті приміщення, які із самого початку проєктувалися та будувалися для іншого функціонального призначення - торговельного, побутового, офісного чи іншого непромислового використання (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), - не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Аналогічні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18 та від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17.

Отже, законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію), за яким приміщення у багатоквартирному житловому будинку мають правовий режим допоміжних приміщень, якщо не доведено, що такі приміщення із самого початку проєктувалися та будувалися як самостійні нежитлові об`єкти для торговельних, побутових чи інших непромислових потреб.

З урахуванням принципу змагальності сторін та наведеного правового підходу саме на відповідача, який набув право власності на спірне приміщення, покладається обов`язок доведення того, що таке приміщення має винятковий правовий режим ізольованого нежитлового приміщення, яке не належить до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки ще на стадії проєктування та будівництва воно створювалося для іншого функціонального призначення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15).

Верховний Суд у постанові від 24 травня 2023 року у справі № 554/8296/21 (провадження № 61-9285св22) зазначив, що співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, доступу до технічної документації, інформації про технічний стан будинку, умови його утримання та експлуатації, а також інформації щодо витрат на утримання і надходжень від використання спільного майна. При цьому визначальним у спорах про захист прав співвласників на спільне майно багатоквартирного будинку є встановлення правового режиму спірного майна, зокрема з`ясування того, чи належить воно до допоміжних приміщень у структурі житлового будинку, яким чином таке майно вибуло зі спільної власності співвласників та чи відбулося таке відчуження за їх згодою.

Верховний Суд у постанові від 16 грудня 2020 року у справі № 914/554/19 зробив висновки, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони належать співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної власності в силу прямої норми закону, а тому підтвердження права власності на такі приміщення не потребує вчинення співвласниками будь-яких додаткових дій. Такий правовий режим виключає можливість набуття будь-якою особою права приватної власності на допоміжні приміщення як на самостійний об`єкт цивільних прав.

Верховний Суд у постанові від 12 червня 2019 року у справі № 711/10912/17 (провадження № 61-45272св18) зазначив, що саме на відповідачів покладається обов`язок спростувати належними та допустимими доказами правовий режим спірного приміщення як допоміжного. Верховний Суд погодився з висновками судів про те, що укладення правочинів щодо підвального підсобного приміщення та подальша державна реєстрація права власності на нього фактично призвели до позбавлення співвласників багатоквартирного будинку права спільної сумісної власності на таке приміщення, яке в силу закону належало всім співвласникам будинку.

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до частин першої, другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Установивши, що спірні приміщення № НОМЕР_1 та № НОМЕР_2 відповідно до проєктної документації із самого початку будувалися як паливна та електрощитова, тобто як допоміжні технічні приміщення для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, що відповідачами не доведено їх первісного проєктування та будівництва як самостійних нежитлових об`єктів для іншого функціонального призначення, а також не надано доказів виведення таких приміщень зі складу допоміжних приміщень у встановленому законом порядку, суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків про належність спірних приміщень співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності та наявність підстав для захисту порушеного права шляхом витребування цього майна із незаконного володіння відповідачів.

Посилання заявників на те, що у спірних приміщеннях відсутні інженерні комунікації та технічні пристрої, без доступу до яких експлуатація житлового будинку є неможливою, не спростовують правильності висновків судів попередніх інстанцій, оскільки закон не пов`язує статус допоміжного приміщення виключно з наявністю критично необхідних інженерних мереж чи обладнання. Визначальним є функціональне призначення приміщення у структурі багатоквартирного будинку та його первісний правовий режим.

Не заслуговують на увагу і доводи касаційної скарги про те, що суди безпідставно не поклали в основу рішення висновок судової будівельно-технічної експертизи від 23 липня 2024 року № 517/24-28.

Відповідно до статті 110 ЦПК України висновок експерта не має для суду наперед встановленої сили та оцінюється судом у сукупності з іншими доказами за правилами статті 89 ЦПК України.

Суди попередніх інстанцій надали належну оцінку вказаному висновку та обґрунтовано звернули увагу на його внутрішню суперечливість, оскільки експерт одночасно визначив спірні приміщення як «допоміжні нежитлові», фактично не розмежувавши ці категорії. При цьому правова кваліфікація приміщення як допоміжного чи нежитлового є питанням права, а не виключно спеціальних знань.

Доводи касаційної скарги про необхідність призначення повторної або додаткової судової експертизи є необґрунтованими, оскільки наявні у справі докази у своїй сукупності давали судам можливість встановити характер та правовий режим спірних приміщень без призначення нової експертизи.

Також безпідставними є посилання заявників на договори про дольову участь у будівництві та акти приймання-передавання як на безумовну підставу виникнення у них права приватної власності на спірні приміщення.

Верховний Суд у постановах від 16 грудня 2020 року у справі № 914/554/19, від 08 квітня 2020 року у справі № 915/1096/18 та від 26 жовтня 2022 року у справі № 916/2022/21 зазначив, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони належать співвласникам багатоквартирного будинку на праві спільної власності в силу прямої норми закону, а тому підтвердження права власності на такі приміщення не потребує вчинення співвласниками будь-яких додаткових дій. Такий правовий режим виключає можливість набуття будь-якою особою права приватної власності на допоміжні приміщення як на самостійний об`єкт цивільних прав.

Установивши, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, суди попередніх інстанцій обґрунтовано керувалися тим, що сам факт укладення договорів про дольову участь та проведення державної реєстрації права власності не змінює правового режиму таких приміщень і не створює правових підстав для набуття відповідачами права приватної власності на майно, яке в силу закону належить усім співвласникам будинку.

При цьому відповідачі не надали належних і допустимих доказів того, що спірні приміщення у встановленому законом порядку були виведені зі складу допоміжних приміщень, перепроєктовані або набули статусу самостійних нежитлових об`єктів нерухомості.

У цілому доводи касаційної скарги не спростовують установлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи та правильності висновків, викладених у мотивувальних частинах оскаржуваних судових рішень, а зводяться переважно до незгоди заявників із наданою судами оцінкою доказів, необхідності їх переоцінки та повторного дослідження обставин, які були предметом перевірки й належної правової оцінки суду апеляційної інстанції, що відповідно до статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.

Таким чином, проаналізувавши зміст оскаржуваних судових рішень з точки зору застосування норм права, які стали підставою для вирішення справи по суті, колегія суддів дійшла висновку, що суди попередніх інстанцій ухвалили судові рішення відповідно до встановлених ними обставин на підставі поданих сторонами доказів, які мають індивідуальний характер. Висновки судів у цій справі не суперечать правовим висновкам, викладеним у постановах суду касаційної інстанції, на які послалися заявники у касаційній скарзі.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів заявників та їх відображення в оскаржуваних судових рішеннях, питання обґрунтованості висновків судів попередніх інстанцій, Верховний Суд керується тим, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують висновків судів та за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів і встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.

Викладене дає підстави для висновку, що касаційна скарга є необґрунтованою, а тому підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін із підстав, передбачених статтею 401 ЦПК України.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, то судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом цієї справи в суді касаційної інстанції, покладаються на заявників.

Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , в інтересах яких діє адвокат Савчук Василь Романович, залишити без задоволення.

Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 26 грудня 2025 року та постанову Івано-Франківського апеляційного суду від 05 березня 2026 рокузалишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Судді:Є. В. Петров

А. І. Грушицький

А. А. Калараш