Постанова від 07 червня 2026 р. у справі №914/2507/25 — Західний апеляційний господарський суд

ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 червня 2026 рокум. ЛьвівСправа № 914/2507/25

Західний апеляційний господарський суд, в складі колегії:

Головуючого (судді-доповідача) Якімець Г.Г.,

Суддів: Бойко С.М., Бонк Т.Б.,

за участю секретаря судового засідання Кришталь М.Б.,

та представників:

від позивача – Гриниха Х.А.

від відповідача-1 (скаржника) – Семиренко П.Я.

від відповідача-2 (особи, що приєдналася до апеляційної скарги) – Пастернак П.І.

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Роксоляна Холл” від 09 березня 2026 року

та заяву Товариства з обмеженою відповідальністю “Роксоляни Резидент Хол” від 01 червня 2026 року про приєднання до апеляційної скарги

на рішення Господарського суду Львівської області від 28 січня 2026 року (повний текст підписано 16.02.2026), суддя Запотічняк О.Д.

у справі № 914/2507/25

за позовом Львівської міської ради, м. Львів

до відповідача-1 Товариства з обмеженою відповідальністю “Роксоляна Холл”, м. Львів

до відповідача-2 Товариства з обмеженою відповідальністю “Роксоляни Резидент Хол”, м. Львів

про солідарне стягнення 16 238 566,52 грн

встановив:

14 серпня 2025 року Львівська міська рада звернулася до Господарського суду Львівської області з позовом до відповідачів: Товариства з обмеженою відповідальністю “Роксоляна Холл” та Товариства з обмеженою відповідальністю “Роксоляни Резидент Хол” про солідарне стягнення 16 238 566,52 грн, з яких: 13 508 892,22 грн – основний борг (пайовий внесок); 2 148 088,86 грн – інфляційні втрати; 581 585,44 грн – 3% річних.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 28 січня 2026 року у справі № 914/2507/25 позов задоволено частково: присуджено до стягнення з відповідачів на користь позивача по 8 119 283,26 грн з кожного. Здійснено розподіл судових витрат (судового збору): присуджено до стягнення з відповідачів на користь позивача по 97 431,40 грн – судового збору.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідачі всупереч вимогам розділу II Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ, не звернулися у встановлений строк із заявами про визначення розміру пайової участі, документи для розрахунку вартості не подавали та кошти до бюджету до моменту введення об`єктів в експлуатацію не сплатили. Судом встановлено, що будівництво житлового будинку на вул. Роксоляни (2) у м. Львові розпочато у 2020 році (дозволи видані у липні-вересні 2020 року), проте, відповідачами не виконано прямий законодавчий обов`язок та не сплачено пайовий внесок, відтак, відповідачі без достатньої правової підстави зберегли у себе грошові кошти, які підлягали перерахуванню до місцевого бюджету. Перевіривши наданий позивачем розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі 13 508 891,22 грн, місцевий господарський суд визнав його обґрунтованим та арифметично правильним. Поряд з цим, суд у рішенні зазначив про відсутність підстав саме для солідарного стягнення заборгованості з відповідачів, оскільки, для кондикційних зобов`язань (Глава 83 ЦК України) не встановлено випадків виникнення солідарного зобов`язання. Водночас судом встановлено, що документами на початок виконання будівельних робіт та завершення семи черг будівництва не визначено часток відповідачів у спільній частковій власності в цих чергах; відповідачами також не надано жодних доказів, які б свідчили, що вони визначили розмір цих часток в договірному порядку, відтак, суд дійшов висновку, що частки відповідачів у спірному об`єкті будівництва в силу вимог ч.1 ст.357 ЦК України є рівними і останні зобов`язані в рівних частках, а не солідарно, нести відповідальність перед позивачем за зобов`язаннями з сплати пайових внесків. Поряд з тим, місцевий господарський суд відхилив доводи відповідача-1 про звільнення від обов`язку сплати пайової участі на підставі пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» № 132-IX, за яким пайова участь не сплачується, зокрема, у разі будівництва об`єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів. Суд зазначив, що відповідачами не надано доказів, які б свідчили про те, що будівництво на вул. Роксоляни, 2 за своїм змістом є комплексною забудовою в розумінні закону, відхиливши при цьому такі докази, як Детальний план території району в межах вул. Роксоляни-вул. Білогорщі та висновок експерта № 5413-Е від 02.12.2025.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, відповідач-1 – Товариство з обмеженою відповідальністю «Роксоляна Холл» звернулося до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 28 січня 2026 року у справі № 914/2507/25 та ухвалити нове про відмову в позові. Зокрема, зазначає, що судом першої інстанції правильно встановлено, що будівництво житлового будинку на вул. Роксоляни (2) у м. Львові розпочато у 2020 році (дозволи видані у липні-вересні 2020 року), а тому спірні правовідносини регулюються Розділом II Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ. Водночас наголошує, що згідно з абз.5 пп.2 п.2 розділу ІІ Закону № 132-IX, пайова участь не сплачується у разі будівництва об`єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів, при цьому, земельна ділянка з кадастровим номером 4610136300:06:008:0021, площею 1,5811 га, на якій виконувалися роботи з будівництва комплексу житлових будинків на АДРЕСА_1 була придбана ТОВ «Роксоляна Холл» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки № 431 від 05.11.2019 року за наслідками проведення земельного аукціону (відкритих торгів), а передумовою реалізації проєкту будівництва стало рішення виконавчого комітету Львівської міської ради від 05.06.2019 № 501 «Про затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва на будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни,2 на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону», яким затверджено відповідні містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта, а також визначено обов`язок замовника отримати у встановленому порядку технічні умови на інженерне забезпечення проектованого об`єкта. Також зазначає, що судом помилково не взято до уваги, що ухвалою ЛМР від 18.12.2014 № 4170 затверджений детальний план території у межах вул. Роксоляни – вул. Білогорща, а рішенням ЛМР № 524 від 16.06.2017 року «Про затвердження внесення змін (коригування) до детального плану території району у межах вул. Роксоляни – вул. Білогорщі», затверджено внесення змін (коригування) до детального плану території району у межах вул. Роксоляни – вул. Білогорщі та відповідні зміни до плану зонування Залізничного адміністративного району м. Львова у складі з розробленою планувальною структурою забудови території, планом червоних ліній вулично-дорожньої мережі, схемою функціонального зонування території (планом зонування території) з визначенням містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок, пропозиціями з інженерного забезпечення та захисту території, заходами щодо дотримання санітарно-гігієнічних, протипожежних нормативів, вимог з ліквідації аварійних ситуацій та реалізації детального плану території. Скаржник, посилаючись на ч.2 ст.33 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», наголошує, що рішення про розроблення детального плану певної території одночасно є рішенням про комплексну забудову цієї території. Також вважає необґрунтованим відхилення судом першої інстанції висновку експерта № 5413-Е від 02.12.2025, яким встановлено, що відповідно до наявної дозвільної, проектно-кошторисної документації та діючої містобудівної документації виконувані на об`єкті: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни, 2 у м. Львові «ЖК «R2 Residence») роботи є комплексною забудовою території, оскільки питання віднесення спірних будівельних робіт до комплексної забудови території згідно існуючої містобудівної документації знаходиться в компетенції саме судового експерта, який володіє необхідним рівнем спеціальних знань та навичок. Крім цього, апелянт не погоджується з розміром пайового внеску, який був розрахований станом на час введення об`єкта в експлуатацію, в той час, як враховуючи висновки викладені у постанові Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 910/9548/21, при розрахунку суми пайової участі має братись до уваги показник опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, який був затверджений саме станом на час виникнення обов`язку відповідача сплатити пайовий внесок, тобто станом на липень-вересень 2020 рік, а не станом на час введення об`єкту будівництва в експлуатацію.

Відповідачем-2 (Товариством з обмеженою відповідальністю «Роксоляни Резидент Хол») подано до апеляційного суду заяву про приєднання до апеляційної скарги відповідача-1. У вказаній заяві відповідач-2 підтримав вимоги апеляційної скарги та просить суд скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 28 січня 2026 року у справі № 914/2507/25 і ухвалити нове про відмову в позові. Доводи заяви є аналогічними доводам апеляційної скарги. Поряд з тим, відповідач-2 наголошує, що відповідно до ухвали Львівської міської ради № 6098 від 26.12.2019 року «Про порядок поступлення коштів для створення і розвитку інфраструктури м. Львова протягом 2020 року» пайова участь не сплачується у разі будівництва об`єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів, що мало місце у спірному випадку, відтак, підстави для сплати пайового внеску - відсутні.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач (Львівська міська рада) просить оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення. Зокрема, зазначає, що доводи апеляційної скарги про наявність підстав для звільнення від сплати пайової участі у зв`язку з здійсненням комплексної забудови території є безпідставними та обґрунтовано відхилені судом першої інстанції. Звертає увагу, що абзацом 5 підпункту 2 пункту 2 розділу ІІ Прикінцевих та перехідних положень Закону № 132-ІХ прямо встановлено, що звільнення від сплати пайової участі можливе виключно за сукупності умов: будівництво має здійснюватися саме як комплексна забудова території у матеріальному (змістовному) розумінні; така забудова повинна реалізовуватися в межах інвестиційного конкурсу або аукціону як інвестиційного механізму, що передбачає відповідні зобов`язання забудовника; забудовник має фактично виконувати функції розвитку інфраструктури території, зокрема створення об`єктів соціальної та інженерної інфраструктури з їх передачею у комунальну власність. При цьому, зазначає, що ключовим є саме характер правовідносин – інвестиційний конкурс як форма залучення інвестора до комплексної забудови, а не будь-який аукціон з продажу земельної ділянки, в той час, як скаржник посилається на земельний аукціон з продажу земельної ділянки, що є способом відчуження права власності на землю; не є інвестиційним конкурсом у розумінні містобудівного законодавства; не передбачає покладення на переможця обов`язків щодо комплексного освоєння території у публічних інтересах. На думку позивача, апелянт фактично підміняє містобудівне поняття комплексності забудови (як характеристику планування території) та правовий режим комплексної забудови, що є підставою для звільнення від пайової участі. Відтак, стверджує, що не є достатньою правовою підставою для звільнення від пайової участі, наявність: детального плану території, плану зонування, багаточергового будівництва житлових об`єктів. Також звертає увагу, що вся документація, яка надавалась відповідачам стосувалась проведення будівельних робіт зі зведення багатоквартирних житлових будинків, і не містить жодного посилання на спорудження об`єктів, які можна віднести до категорії комплексної забудови. Крім цього, щодо розміру пайового внеску наголошує, що виходячи з встановлених наказом Міністерства розвитку громад та територій України показників опосередкованої вартості спорудження житла у Львівській області, станом на момент введення в експлуатацію 7 черг будівництва по вул. Роксоляни, 2 у м. Львові, Департаментом економічного розвитку Львівської міської ради обґрунтовано розраховано пайову участь на підставі абзацу 2 пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону, який визначає, що внесок має бути сплачений у грошовій формі до моменту прийняття об`єкта в експлуатацію.

Представник відповідача-1 (скаржника) в судовому засіданні підтримав вимоги апеляційної скарги, просив такі задоволити в повному обсязі: скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 28 січня 2026 року у справі № 914/2507/25 та ухвалити нове про відмову в позові, з підстав, наведених в апеляційній скарзі.

Представник відповідача-2 (особи, яка приєдналася до апеляційної скарги) в судовому засіданні підтримав вимоги заяви про приєднання, просив такі задоволити: скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 28 січня 2026 року у справі № 914/2507/25 та ухвалити нове про відмову в позові, з підстав, наведених у заяві про приєднання.

Представник позивача в судовому засіданні проти вимог апеляційної скарги та заяви про приєднання заперечив, просив оскаржуване рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу та заяву про приєднання – без задоволення, з підстав, наведених у відзиві на апеляційну скаргу.

Західний апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши доводи апеляційної скарги та заяви про приєднання, дослідивши наявні докази по справі, дійшов висновку, що апеляційна скарга та заява про приєднання підлягають задоволенню, виходячи з наступного:

Як встановлено апеляційним судом та це вбачається з матеріалів справи, ухвалою Львівської міської ради № 4170 від 18 грудня 2014 року затверджено Детальний план території району в межах вул. Роксоляни – вул. Білогорща в м. Львові, виконаний ПП «Науково-виробнича фірма «Рутенія» на замовлення Управління архітектури департаменту містобудування Львівської міської ради.

Ухвалою Львівської міської ради № 4657 від 21 травня 2015 року «Про затвердження містобудівної документації «План зонування території м. Львова (зонінг). Том 1. Частина 4, 5. Залізничний та Шевченківський райони» затверджено відповідну містобудівну документацію.

Рішенням Львівської міської ради № 524 від 16 червня 2017 року «Про затвердження внесення змін (коригування) до детального плану території району у межах вул. Роксоляни – вул. Білогорщі» затверджено внесення змін (коригування) до детального плану території району у межах вул. Роксоляни – вул. Білогорщі та відповідні зміни до плану зонування Залізничного адміністративного району м. Львова у складі з розробленою планувальною структурою забудови території, планом червоних ліній вулично-дорожньої мережі, схемою функціонального зонування території (планом зонування території) з визначенням містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок, пропозиціями з інженерного забезпечення та захисту території, заходами щодо дотримання санітарно-гігієнічних, протипожежних нормативів, вимог з ліквідації аварійних ситуацій та реалізації детального плану території.

Ухвалою Львівської міської ради № 4850 від 04 квітня 2019 року «Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) на вул. Роксоляни (2) для продажу на земельних торгах у формі аукціону» затверджено відповідну технічну документацію щодо земельної ділянки площею 1,511 га на вул. Роксоляни (2), кадастровий номер 4610136300:06:008:0021 для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Рішенням Львівської міської ради № 501 від 05 червня 2019 року «Про затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва на будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни (2) на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону» затверджено відповідні містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта, а також визначено обов`язок переможця земельних торгів отримати у встановленому порядку технічні умови на інженерне забезпечення проектованого об`єкта.

Ухвалою Львівської міської ради № 5197 від 20 червня 2019 року «Про продаж земельної ділянки на вул. Роксоляни (2) на земельних торгах у формі аукціону» вирішено продати на земельних торгах у формі аукціону земельну ділянку площею 1,511 га (кадастровий номер 4610136300:06:008:0021) на вул. Роксоляни (2) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

05 листопада 2019 року між Львівською міською радою (в тексті договору – продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Роксоляна Холл» (в тексті договору – покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки з аукціону, предметом якого у відповідності до п.1.1 є придбання покупцем земельної ділянки площею 1,5811 га, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Роксоляни, земельна ділянка 2, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за рахунок земель житлової та громадської забудови. Згідно з п.п.1.3, 1.4 Договору кадастровий номер земельної ділянки – 4610136300:06:008:0021; площа земельної ділянки – 1,5811 га.

Ухвалою Львівської міської ради № 6098 від 26 грудня 2019 року «Про порядок поступлення коштів для створення і розвитку інфраструктури м. Львова протягом 2020 року», яка прийнята у зв`язку з прийняттям ЗУ "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" та з метою врегулювання порядку поступлення коштів для створення і розвитку інфраструктури м. Львова протягом 2020 року, керуючись ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", ухвалою міської ради від 14.07.2016 № 777 "Про розмежування повноважень між виконавчими органами Львівської міської ради», визначено, що « 2.5. Пайова участь не сплачується у разі будівництва: 2.5.1. Об`єктів будь-якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів. 2.5.2. Будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого призначення. 2.5.3. Будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла. 2.5.4. Індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках. 2.5.5. Об`єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів. 2.5.6. Об`єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об`єктів соціальної інфраструктури. 2.5.7. Об`єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій техногенного або природного характеру. 2.5.8. Об`єктів, передбачених Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів. 2.5.9. Об`єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об`єктів енергетики, зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу). 2.5.10. Об`єктів у межах індустріальних парків на замовлення ініціаторів створення індустріальних парків, керуючих компаній індустріальних парків, учасників індустріальних парків. 2.5.11. Об`єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель сільськогосподарського призначення, лісництва та рибного господарства. 2.5.12. Об`єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до будівель промислових. 2.5.13. Об`єктів, які згідно з державним класифікатором будівель та споруд належать до силосів для зерна та складських майданчиків (для зберігання сільськогосподарської продукції).

29 липня 2020 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові надано замовникам (відповідачам у справі) Дозвіл на виконання будівельних робіт № ЛВ012200729696 на «Будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни, (2) на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону. 1 черга будівництва (м. Львів)».

Поряд з тим, 29 липня 2020 року видано Дозвіл на виконання будівельних робіт № ЛВ012200729930 на «Будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни, (2) на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону. 2 черга будівництва (м. Львів)».

22 вересня 2020 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові надано замовникам (відповідачам у справі) Дозволи: на виконання будівельних робіт № ЛВ012200922383 на «Будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни, (2) на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону. 4 черга будівництва (м. Львів)»; № ЛВ012200922758 на «Будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни, (2) на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону. 7 черга будівництва (м. Львів)»; № ЛВ012200922858 на «Будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни, (2) на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону. 3 черга будівництва (м. Львів)».

23 вересня 2020 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові надано замовникам (відповідачам у справі) Дозволи: на виконання будівельних робіт № ЛВ012200923157 на «Будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни, (2) на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону. 6 черга будівництва (м. Львів)» та № ЛВ012200923830 на «Будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни, (2) на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону. 5 черга будівництва (м. Львів)».

Актами готовності об`єкта до експлуатації підтверджується закінчення будівництва об`єкта та готовність його до експлуатації, а саме: «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни (2) на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону, зокрема:

1 черга будівництва – Акт готовності об`єкта до експлуатації № AC01:2428-2446-8483-4577) від 18 серпня 2022 року;

2 черга будівництва – Акт готовності об`єкта до експлуатації № АС01:9224-2769-7935-2859 від 07 серпня 2024 року;

3 черга будівництва – Акт готовності об`єкта до експлуатації № АС01:5608-9793-5763-2121 від 02 серпня 2024 року;

4 черга будівництва – Акт готовності об`єкта до експлуатації № АС01:7038-6832-4833-0139 від 20 березня 2024 року;

5 черга будівництва – Акт готовності об`єкта до експлуатації № АС01:8223-4259-9947-2279) – 14 червня 2023 року;

6 черга будівництва – Акт готовності об`єкта до експлуатації № АС01:9947-4405-1446-7657 від 25 травня 2023 року;

7 черга будівництва – Акт готовності об`єкта до експлуатації № АС01:5756-7887-5703-8487 від 31 липня 2024 року.

У пунктах 12 Актів готовності об`єкта до експлуатації зазначено, що кошти пайової участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту у відповідності до п.13 розділу І ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» №132-ІХ від 20.09.2019 року, не сплачуються.

Відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердження його готовності до експлуатації підтверджується виданими Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Сертифікатами:

1 черга будівництва – Сертифікат № ЛВ122220819845 від 22.08.2022;

2 черга будівництва – Сертифікат № ЛВ122240812795 від 16.08.2024;

3 черга будівництва – Сертифікат № ЛВ122240808453 від 16.08.2024;

4 черга будівництва – Сертифікат № ЛВ122240321163 від 22.03.2024;

5 черга будівництва – Сертифікат № ЛВ122230616430 від 19.06.2023;

6 черга будівництва – Сертифікат № ЛВ122230528897 від 30.05.2023;

7 черга будівництва – Сертифікат № ЛВ122240816588 від 19.08.2024.

До листа Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради за вих.№ 4-2301-31095 від 05.06.2025, адресованого директору Юридичного департаменту Львівської міської ради, надано розрахунки величини пайового внеску (2% вартості будівництва об`єкта, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла), а також інфляційних втрат та 3% річних та викладено прохання звернутися до суду з відповідним позовом про стягнення з замовників будівництва (ТОВ “Роксоляна Холл” та ТОВ “Роксоляни Резидент Хол”) безпідставно збережених коштів пайової участі.

У серпні 2025 року Львівська міська рада звернулася до суду з цим позовом про солідарне стягнення з ТОВ “Роксоляна Холл” та ТОВ “Роксоляни Резидент Хол” 16 238 566,52 грн, з яких: 13 508 892,22 грн – основний борг; 2 148 088,86 грн – інфляційні втрати та 581 585,44 грн – 3% річних.

Як зазначалося вище, суд першої інстанції частково задоволив позовні вимоги, присудивши до стягнення суму боргу порівну з обох відповідачів, однак, колегія суддів з таким висновком місцевого господарського суду не погоджується та вважає відсутніми підстави для задоволення позову, з огляду на наступне:

Правові та організаційні основи містобудівної діяльності в Україні визначені Законом «Про регулювання містобудівної діяльності», який спрямований на забезпечення сталого розвитку територій з урахуванням державних, громадських та приватних інтересів.

Згідно з ст.1 вказаного Закону (тут і надалі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) замовником будівництва є фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

Частиною 1 ст.2 Закону передбачено, що планування і забудова територій – це діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, юридичних та фізичних осіб, яка передбачає: 1) прогнозування розвитку територій; 2) забезпечення раціонального розселення і визначення напрямів сталого розвитку територій; 3) обґрунтування розподілу земель за цільовим призначенням; 4) взаємоузгодження державних, громадських та приватних інтересів під час планування і забудови територій; 5) визначення і раціональне взаємне розташування зон житлової та громадської забудови, виробничих, рекреаційних, природоохоронних, оздоровчих, історико-культурних та інших зон і об`єктів; 6) встановлення режиму забудови територій, на яких передбачено провадження містобудівної діяльності; 7) розроблення містобудівної та проектної документації, будівництво об`єктів; 8) реконструкцію існуючої забудови та територій; 9) збереження, створення та відновлення рекреаційних, природоохоронних, оздоровчих територій та об`єктів, ландшафтів, лісів, парків, скверів, окремих зелених насаджень; 10) створення та розвиток інженерно-транспортної інфраструктури; 10-1) створення безперешкодного життєвого середовища для осіб з обмеженими фізичними можливостями та інших маломобільних груп населення; 11) проведення моніторингу забудови; 12) ведення містобудівного кадастру; 13) здійснення контролю у сфері містобудування.

В силу положень ч.2 ст.40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник будівництва, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов`язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.

Частиною 4 вказаної статті визначалося, що до пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не залучаються замовники, зокрема, об`єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об`єктів соціальної інфраструктури.

Відповідно до ч.3 ст.40 наведеного вище Закону пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об` єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами (ч.5 ст.40 Закону).

Водночас, 01.01.2020 набули чинності норми Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні» від 20.09.2019 № 132-ІХ (Закон № 132-ІХ), якими статтю 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» виключено.

В силу п.2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 132-IX договори про сплату пайової участі, укладені до 1 січня 2020 року, є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.

Поряд з тим, вказаною нормою установлено, що протягом 2020 року замовники будівництва на земельній ділянці у населеному пункті перераховують до відповідного місцевого бюджету кошти для створення і розвитку інфраструктури населеного пункту (далі - пайова участь) у такому розмірі та порядку: розмір пайової участі становить (якщо менший розмір не встановлено рішенням органу місцевого самоврядування, чинним на день набрання чинності цим Законом): - для нежитлових будівель та споруд - 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об`єкта; - для житлових будинків - 2 відсотки вартості будівництва об`єкта, що розраховується відповідно до основних показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затверджених центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну житлову політику і політику у сфері будівництва, архітектури, містобудування (пп.1 п.2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 132-IX).

Підпунктами 3-6 п.2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 132-IX визначено, що замовник будівництва зобов`язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об`єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об`єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об`єкта. Орган місцевого самоврядування протягом 15 робочих днів з дня отримання зазначених документів надає замовнику будівництва розрахунок пайової участі щодо об`єкта будівництва. Пайова участь сплачується виключно грошовими коштами до прийняття відповідного об`єкта будівництва в експлуатацію. Кошти, отримані як пайова участь, можуть використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури відповідного населеного пункту. Інформація щодо сплати пайової участі зазначається у декларації про готовність об`єкта до експлуатації або в акті готовності об`єкта до експлуатації.

З огляду на наведене, враховуючи що будівництво житлового будинку на вул. Роксоляни (2) у м. Львові розпочато у 2020 році (дозволи видані у липні, вересні 2020 року), спірні правовідносини регулюються нормами розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 132-IX.

Поряд з тим, згідно з пп.2 п.2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 132-IX пайова участь не сплачується, зокрема, у разі будівництва об`єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів.

Аналогічна норма міститься і в ухвалі Львівської міської ради № 6098 від 26 грудня 2019 року «Про порядок поступлення коштів для створення і розвитку інфраструктури м. Львова протягом 2020 року», згідно з якою пайова участь не сплачується у разі будівництва об`єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів або аукціонів.

Судом встановлено, що земельна ділянка, площею 1,5811 га, кадастровий номер 4610136300:06:008:0021, на якій здійснено будівництво житлових будинків по вул. Роксоляни, 2 у м. Львові придбана замовником – ТОВ «Роксоляна Холл» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 05 листопада 2019 року за наслідками проведення земельних торгів у формі аукціону.

У п.1.1 Договору від 05.11.2019 визначено, що предметом останнього є придбання покупцем земельної ділянки площею 1,5811 га, що знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Роксоляни, земельна ділянка 2, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, за рахунок земель житлової та громадської забудови. Цільове призначення земельної ділянки згідно з КВЦПЗ 02.03 (для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку), категорія земель землі житлової та громадської забудови.

Функціональне призначення вказаної ділянки відповідає зоні Ж-4 (зона багатоповерхової житлової забудови) згідно з планом зонування Залізничного району м. Львова, затвердженим відповідними ухвалами міської ради.

Передумовою реалізації проєкту будівництва було рішення виконавчого комітету Львівської міської ради № 501 від 05.06.2019 «Про затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва на будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни, 2 на земельній ділянці, призначеній для продажу на земельних торгах у формі аукціону».

Вказаним рішенням затверджено відповідні містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта, а також визначено обов`язок замовника отримати у встановленому порядку технічні умови на інженерне забезпечення проектованого об`єкта.

Поряд з цим, судом встановлено, що ухвалою Львівської міської ради № 4170 від 18 грудня 2014 року затверджено Детальний план території району в межах вул. Роксоляни – вул. Білогорща в м. Львові (замовник – Управління архітектури департаменту містобудування Львівської міської ради).

Ухвалою Львівської міської ради № 4657 від 21 травня 2015 року «Про затвердження містобудівної документації «План зонування території м. Львова (зонінг). Том 1. Частина 4, 5. Залізничний та Шевченківський райони» затверджено відповідну містобудівну документацію.

Рішенням Львівської міської ради № 524 від 16 червня 2017 року «Про затвердження внесення змін (коригування) до детального плану території району у межах вул. Роксоляни – вул. Білогорщі» затверджено внесення змін (коригування) до детального плану території району у межах вул. Роксоляни – вул. Білогорщі та відповідні зміни до плану зонування Залізничного адміністративного району м. Львова у складі з розробленою планувальною структурою забудови території, планом червоних ліній вулично-дорожньої мережі, схемою функціонального зонування території (планом зонування території) з визначенням містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок, пропозиціями з інженерного забезпечення та захисту території, заходами щодо дотримання санітарно-гігієнічних, протипожежних нормативів, вимог з ліквідації аварійних ситуацій та реалізації детального плану території.

Згідно з ч.1 ст.1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» детальний план території – містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території.

В силу положень ст.19 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» детальний план у межах населеного пункту уточнює положення генерального плану населеного пункту та визначає планувальну організацію і розвиток частини території. Детальний план розробляється з метою визначення планувальної організації і функціонального призначення, просторової композиції і параметрів забудови та ландшафтної організації кварталу, мікрорайону, іншої частини території населеного пункту, призначених для комплексної забудови чи реконструкції, та підлягає стратегічній екологічній оцінці.

Поряд з цим, комплексна забудова території здійснюється з метою забезпечення реалізації громадських інтересів і спрямовується на попереднє проведення інженерної підготовки, спорудження зовнішніх інженерно-транспортних мереж, об`єктів соціальної сфери, житлових будинків, інших об`єктів будівництва, а також на благоустрій території. Комплексна забудова території може здійснюватися шляхом комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду одним або кількома інвесторами (ч.1 ст.33 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Відповідно до ч.2 ст.33 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» рішення про організацію комплексної забудови території у визначених межах та рішення про розміщення об`єктів будівництва на території населених пунктів та за їх межами під час комплексної забудови території приймає виконавчий орган сільської, селищної, міської ради, районна державна адміністрація відповідно до їх повноважень у порядку, передбаченому цим Законом. Рішення про розроблення детального плану певної території одночасно є рішенням про комплексну забудову цієї території.

Комплексність забудови – засіб упорядкування території нової забудови або реконструкції існуючої забудови шляхом комплексного здійснення інженерної підготовки території, спорудження зовнішніх інженерних і транспортних мереж та споруд, об`єктів соціальної сфери, житлових будинків, благоустрою території, інших об`єктів будівництва (п.2 Порядку розроблення, оновлення, внесення змін та затвердження містобудівної документації, затвердженого постановою КМУ від 01.09.2021 № 926).

Згідно з висновком експерта № 5413-Е від 02 грудня 2025 року за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи, проведеної Львівським науково-дослідним інститутом судових експертиз, відповідно до наявної дозвільної, проектно-кошторисної документації та діючої містобудівної документації виконувані на об`єкті: «Будівництво багатоквартирного житлового будинку на вул. Роксоляни, 2 у м. Львові «ЖК «R2 Residence») роботи є комплексною забудовою території.

Судом першої інстанції безпідставно відхилено вказаний висновок експертизи, який слід оцінювати у взаємозв`язку з іншими доказами, зокрема відповідними нормативними актами органу місцевого самоврядування.

Враховуючи встановлені вище обставини, з огляду на будівництво відповідачами об`єктів комплексної забудови територій, що здійснено за результатами торгів у формі аукціону, у останніх відсутній обов`язок зі сплати пайової участі в силу абзацу 5 пп.2 п.2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 132-IX.

За наведених обставин, колегія суддів не надає оцінку доводам апеляційної скарги за заяви про приєднання щодо питання визначення розміру пайового внеску.

Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1 ст.86 ГПК України).

Беручи до уваги все наведене вище, враховуючи докази, що містяться у матеріалах справи, а також вищенаведені положення чинного на момент виникнення спірних правовідносин законодавства, колегія суддів вважає помилковим висновок суду першої інстанції про часткове задоволення позовних вимог та стягнення з відповідачів безпідставно збережених коштів, 3% річних та інфляційних втрат.

Відповідно до статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Статтею 275 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Згідно з ч.1 ст.277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на все наведене вище, колегія суддів дійшла висновку про: задоволення апеляційної скарги та заяви про приєднання, скасування рішення місцевого господарського суду та ухвалення нового про відмову в задоволені позову.

Відповідно до ч.14 ст.129 ГПК України якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи положення ст.129 ГПК України, з позивача на користь відповідачів (апелянта та особи, яка приєдналася до апеляційної скарги) слід стягнути по 146 147,10 грн – у відшкодування витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги. Судовий збір за подання позову слід залишити за позивачем.

Керуючись ст.ст.129, 236, 270, 275, 277, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд,

ухвалив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю “Роксоляна Холл” та заяву Товариства з обмеженою відповідальністю “Роксоляни Резидент Хол” про приєднання до апеляційної скарги задоволити.

Рішення Господарського суду Львівської області від 28 січня 2026 року у справі № 914/2507/25 скасувати.

Ухвалити нове рішення. У задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Львівської міської ради (79008, м. Львів, Площа Ринок, 1, ідентифікаційний код – 04055896) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Роксоляна Холл» (79057, м. Львів, вул. Коновальця, 114; ідентифікаційний код – 43300973) 146 147,10 грн – у відшкодування витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Стягнути з Львівської міської ради (79008, м. Львів, Площа Ринок, 1, ідентифікаційний код – 04055896) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Роксоляни Резидент Хол» (79019, м. Львів, вул. Могильницького, 28; ідентифікаційний код – 43605008) 146 147,10 грн – у відшкодування витрат по сплаті судового збору за подання заяви про приєднання апеляційної скарги.

На виконання постанови видати накази.

Матеріали справи № 914/2507/25 повернути до Господарського суду Львівської області.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку, у відповідності до вимог ст.ст.286-291 ГПК України.

Повну постанову складено 12 червня 2026 року

Головуючий (суддя-доповідач) Якімець Г.Г.

Суддя Бойко С.М.

Суддя Бонк Т.Б.