Постанова від 17 червня 2026 р. у справі №521/14743/21 — Одеський апеляційний суд

Номер провадження: 22-ц/813/3865/26

Справа № 521/14743/21

Головуючий у першій інстанції Мазун І. А.

Доповідач Сєвєрова Є. С.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.06.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:

Сєвєрової Є.С. (суддя-доповідач),

Вадовської Л.М., Таварткіладзе О.М.,

за участю секретаря Малюти Ю.С.,

учасники справи:

позивач, відповідач - ОСОБА_1 ,

відповідач - ОСОБА_2 ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору – «Агентство нерухомості «Атланта»,

позивач - третя особа, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Хаджибейського районного суду м. Одеси від 26 листопада 2025 року у складі судді Мазун І.А.,

встановив:

2. ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог та позову третьої особи

У вересні 2021 року, ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору – «Агентство нерухомості «Атланта» про стягнення авансового платежу.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що 10.07.2021 між позивачем (набувач), «Агенством нерухомості «Атланта» та ОСОБА_2 укладений тристоронній договір про намір укласти угоду №73/27, а саме - придбання позивачем у ОСОБА_2 трикімнатної квартири АДРЕСА_1 .

За п. 2.1 розділу 2 договору ціна об`єкту склала грошову суму в гривнях, що еквівалентна 61 000 доларів США за офіційним курсом на день укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта.

Згідно п.3.1.7 розділу 3 зазначеного договору власник квартири ОСОБА_2 взяла на себе зобов`язання в строк до 30.07.2021 звільнити вказану квартиру та надати «Агентству нерухомості «Атланта» довідку, що засвідчує відсутність будь-кого із зареєстрованих у вказаній квартирі осіб.

Пунктом 2.5 розділу 2 договору сторонами передбачено, що відчуження вищезазначеної квартири за нотаріально посвідченим договором повинно відбутися не пізніше 30.07.2021р., тобто до 30.07.2021р. ОСОБА_2 повинна була звільнити квартиру АДРЕСА_1 та надати відповідні документи, які б свідчили про відсутність зареєстрованих у квартирі осіб станом на 30.07.2021.

Пунктом 4.4 розділу 4 договору передбачено, що для забезпечення виконання зобов`язань за цим договором відповідно до ч.2 ст.546 ЦК України позивач внесла «забезпечувальний платіж» та передала його через представника «Агентства нерухомості «Атланта» в особі Сіпко Олександра Андрійовича безпосередньо власнику квартири ОСОБА_2 , а вона прийняла забезпечувальний платіж грошову суму 40 038 грн., що еквівалентна 1 500 доларів США за офіційним курсом.

Згідно п.4.5 розділу 4 договору у разі невиконання власником ОСОБА_2 взятих на себе зобов`язань вона повинна не тільки повернути позивачу забезпечувальний платіж грошову суму 40 038грн., яка еквівалентна 1 500 доларів США, а й сплатити їй штраф у розмірі 100% від цієї суми, тобто сплатити штраф у розмірі 40 038грн., яка еквівалентна 1 500 доларів США. Як представник «Агентства нерухомості «Атланта», в особі Сіпко О.А. так і саме власник квартири – ОСОБА_2 , запевнили позивача, що у разі невиконання власником, тобто ОСОБА_2 , взятих на себе зобов`язань вона не тільки поверне позивачу забезпечувальний платіж – грошову суму у розмірі 40 038 грн., яка еквівалентна 1 500 доларів США., а й сплатить штраф у розмірі 100% від цієї суми.

Станом на 30.07.2021 ОСОБА_2 не виконала взяті на себе зобов`язання, а саме: не звільнила трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 шляхом зняття з реєстрації всіх осіб, які там зареєстровані. У зв`язку з цим, за ініціативи позивача, 29.07.2021 була укладена додаткова угода до Договору № 73/25 від 10.07.2021 про намір укласти угоду, а саме придбати позивачем у ОСОБА_2 , трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , де п.2.5 розділу 2 Договору передбачав продовження терміну його укладення до 05.08.2021р. Коли ж і до 05.08.2021 ОСОБА_2 не виконала взяті на себе зобов`язання, а саме: не звільнила трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , шляхом зняття з реєстрації всіх осіб, які там зареєстровані, позивач відмовилася від укладення вищевказаного договору.

Таким чином, ОСОБА_2 не виконала взяті на себе зобов`язання, що унеможливило укладання договору купівлі-продажу вказаної квартири, у зв`язку з чим, вона звернулася до відповідача та «Агентства нерухомості «Атланта» з проханням, щоб відповідач повернула сплачений нею «забезпечувальний платіж» в розмірі 40 038 грн. що еквівалентно 1 500 доларів США і сплатила штраф у розмірі 40 038 грн. що еквівалентно 1 500 доларів США, однак вказані особи відмовляються це робити.

Також позивач зазначає, що укладений договір №73/25 від 10.07.2021 є попереднім договором відносно основного договору купівлі-продажу, який сторони зобов`язуються укласти в майбутньому та мав бути нотаріально посвідчений, а оскільки вказані вимоги не виконані, то договір є нікчемним.

Посилаючись на вищевикладене, позивач просила стягнути з відповідача на її користь сплачений нею 10.07.2021 авансовий платіж в розмірі 40038 грн. що еквівалентно 1500 доларів США, судовий збір та витрати на правничу допомогу в сумі 8000 грн.

Третя особа, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ, звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення штрафних санкцій, в якому вказувало на те, що угода купівлі-продажу не була укладена саме з вини ОСОБА_1 .

В обґрунтування своїх позовних вимог представник третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ посилалося на те, що Договором №73/25 від 10.07.2021 передбачені обов`язки набувача (п.п. 3.2.1 3.2.2), а саме:- з`явитися в місце і час, узгоджені сторонами, не пізніше терміну, встановленого п. 2.5. спірного договору для укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкту нерухомості та оплатити власнику квартири її вартість, погоджену сторонами за вирахуванням суми, переданої передоплати безпосередньо під час укладання та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта.

Пунктами 3.3.1, 3.3.4 розділу 3 договору агентство нерухомості зобов`язалось забезпечити організаційно-правовий супровід договору, зокрема, організувати зберігання документів, переданих власником до моменту укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта, організувати проведення укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта, створити умови для проведення переговорів та розрахунків між набувачем та власником.

Агентством було здійснено всі встановлені договором заходи, необхідні для укладання договору відчуження та було направлено визначеному сторонами нотаріусу Одеського міського нотаріального округу Чужовській Н.Ю. документи, необхідні для укладання договору купівлі-продажу для здійснення усіх попередніх перевірок, замовлення необхідних довідок і було узгоджено дату та час укладання договору 06.08.2021 о 15.00 год., про що були повідомлені сторони.

До дня укладання угоди 06.08.2021 нотаріусом отримано відомості про зареєстрованих осіб у квартирі АДРЕСА_1 , згідно якої зареєстрованих осіб в об`єкті немає. Але, орієнтовно за 30 хвилин до укладання договору купівлі-продажу ОСОБА_1 відмовилася від придбання об`єкту без пояснень та повідомлення вагомих причин, повідомила, що наразі усе спілкування буде здійснюватися через її представника, на телефонні дзвінки більше не відповідала.

До приміщення нотаріуса в узгоджений час ОСОБА_1 не з`явилася.

Згідно п.4.6 розділу 4 договору у разі якщо договір відчуження об`єкта не буде укладений і нотаріально посвідчений внаслідок невиконання (неналежного виконання) набувачем своїх зобов`язань або відмови його від виконання зобов`язань за договором, забезпечувальний платіж залишається у власника, у зв`язку з одностороннім невиконанням (неналежним виконанням) зобов`язань. Також в такому порядку набувач зобов`язується сплатити штраф Агентству у розмірі 5% від ціни об`єкта, зазначеної в п.2.1 розділу 2 договору.

У зв`язку з тим, що договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений з вини ОСОБА_1 «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ просило стягнути з ОСОБА_1 на його користь штрафні санкції у розмірі 80 432,16 грн. та судові витрати.

Позиція сторін в суді першої інстанції

У письмових поясненнях на позов ОСОБА_1 , Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ просило відмовити в задоволенні її позовної заяви, посилаючись на те, що договір купівлі – продажу не був укладений саме з вини позивачки ОСОБА_1 , у зв`язку із чим її вимоги є безпідставні (том І: 62-67).

ОСОБА_1 до суду було подано відзив на позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ, в якому вона просила відмовити в його задоволенні, посилаючись на те, що її вини в тому, що угода купівлі-продажу не була оформлена немає. Саме «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ та ОСОБА_2 не виконали взяті на себе зобов`язання за договорами, що унеможливило укладання між сторонами договору купівлі – продажу (том І: а.с. 107-113).

Короткий зміст рішення суду першої інстанції, мотивування його висновків

Рішенням Хаджибейського районного суду м. Одеси від 26 листопада 2025 року позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору – «Агентство нерухомості «Атланта» про стягнення авансового платежу залишено без задоволення. Позовні вимоги третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_1 про стягнення штрафних санкцій задоволено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю штрафні санкції у розмірі 80 432 грн. 16 коп. та судові витрати в сумі 2270 грн.

Рішення суду мотивоване тим, що саме позивачка відмовилася від оформлення нотаріальної дії, а отже позовні вимоги про стягнення з відповідача «забезпечувального платежу» в сумі 40 038 грн., що еквівалентно 1 500 дол. США є безпідставними. Разом з тим позовні вимоги третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_1 про стягнення штрафних санкцій в розмірі 80 432 грн. 16 коп. підлягають задоволенню, оскільки саме позивачка відмовилася від укладення угоди і таким чином вона повинна сплатити штрафні санкції та судовий збір в сумі 2 270 грн., понесений «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ.

Короткий зміст вимог та доводів апеляційної скарги

Не погодившись з вищевказаним рішенням суду, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, у якій посилаючись на порушення судом норм процесуального та неправильне застосування норм матеріального права, просить суд скасувати рішення Хаджибейського районного суду м. Одеси від 26 листопада 2025 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 , а у задоволенні позовних вимог третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_1 про стягнення штрафних санкцій відмовлено.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що висновок суду про те, що відповідач «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю виконало свої зобов`язання, передбачені п.3.1.1. підтверджується тільки словами ОСОБА_3 , хоча відповідно до вищевказаного пункту Договору має бути Акт прийому – передачі документів, який до суду не був наданий. Крім того, згідно до п.п. 3.1.5, 3.1.6 та 3.1.7 Договору, Власник зобов`язується надати Агентству довідку про зареєстрованих за адресою розташування Об`єкту осіб в термін не пізніше 30 липня 2021 року; надати Агентству завірені належним чином довідки про відсутність заборгованостей за платежами за комунальні послуги, а також за іншими платежами, пов?язаними з володінням, користуванням і розпорядженням Об?єктом в термін не пізніше 30 липня 2021 р.; звільнити Об?єкт і передати ключі від його вхідних дверей Набувачу не пізніше 30 липня 2021 року, що в свою чергу, не було виконано Відповідачем. Таким чином, відповідачем було порушено п.п.3.1.1., 3.1.5-3.1.7 Договору, що призвело до неукладення договору купівлі-продажу між Відповідачем та Позивачем. Враховуючи невиконання Відповідачем своїх зобов`язань у строки передбачені п.п. 3.1.5-3.1.7 Договору, позовні вимоги Позивача мали б бути задоволеними. У свою чергу, станом на 05.08.2021 зобов`язання Відповідача вже були простроченими, що у будь-якому разі унеможливили укладення договору купівлі продажу між Позивачем та Відповідачем, а тому вимога «Агентство нерухомості «Атланта» ТОВ є такою, що не підлягала б задоволенню.

Доводи скарги також мотивовані тим, що судом першої інстанції порушені норми процесуального права, зокрема щодо порядку розгляду справи. Так, відповідно до ч.4 ст. 193 ЦПК України, у випадку подання зустрічного позову у справі, яка розглядається за правилами спрощеного позовного провадження постановляє ухвалу про перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження. Згідно із ст. 195 ЦПК України, положення статей 193 і 194 цього Кодексу застосовуються до позовів третіх осіб, які заявляють самостійні вимоги щодо предмета спору у справі, у якій відкрито провадження.

Позиція сторін в суді апеляційної інстанції

У відзиві на апеляційну скаргу, ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта», посилаючись на її необґрунтованість, просить суд апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Хаджибейського районного суду м. Одеси від 26 листопада 2025 року залишити без змін, оскільки апеляційна скарга не містить посилання на нові обставини, що не були предметом розгляду у суді першої інстанції.

На адресу апеляційного суду відзив на апеляційну скаргу від ОСОБА_2 не надходив, однак відповідно до положень ч.3 ст. 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

Явка сторін в суді апеляційної інстанції

В судове засідання, призначене на 04.06.2026 з`явилися ОСОБА_1 та її представник – адвокат Вуж Д.В.

Інші учасники справи до суду не з`явилися, хоча були повідомлені належним чином, у відповідності до вимог ст. 128-130 ЦПК України, що підтверджується письмовими матеріалами справи.

Статтею 372 ЦПК України передбачено, що апеляційний суд відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

04.06.2026 суд завершив розгляд справи по суті та перейшов до стадії ухвалення рішення, яке було проголошено 18.06.2026.

3.МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які скаржниця посилається в апеляційній скарзі, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при постановленні судового рішення, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню.

Встановлені обставини по справі. Визначення відповідно до встановлених обставин правовідносин

Встановлено, що 10.07.2021 між позивачем (набувач), «Агентством нерухомості «Атланта» та ОСОБА_2 укладений тристоронній договір про намір укласти угоду №73/27, а саме - придбання позивачем у ОСОБА_2 трикімнатної квартири АДРЕСА_1 . Також 10.07.2021 між ОСОБА_1 та «Агентством нерухомості «Атланта» підписано договір про надання послуг покупцю №73/27 та акт виконаних робіт до договору про надання послуг покупцю №73/27 від 10.07.2021 (т.2 а.с.79-81)

За п. 2.1 розділу 2 договору ціна об`єкту склала грошову суму в гривнях, що еквівалентна 61 000 (шістдесят одна тисяча) доларів США за офіційним курсом на день укладення та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкта.

Пунктом 2.5 розділу 2 договору сторонами передбачено, що відчуження вищезазначеної квартири за нотаріально посвідченим договором повинно відбутися не пізніше 30.07.2021.

Згідно п.3.1.5., 3.1.7. розділу 3 зазначеного договору власник квартири ОСОБА_2 взяла на себе зобов`язання в строк до 30.07.2021 звільнити вказану квартиру та надати «Агентству нерухомості «Атланта» довідку, що засвідчує відсутність будь-кого із зареєстрованих у вказаній квартирі осіб.

Пунктом 4.4 розділу 4 договору передбачено, що набувач гарантує придбання об`єкту у власність в порядку, встановленому договором, і для забезпечення виконання зобов`язань за цим договором відповідно до ч.2 ст.546 ЦК України передав, а власник прийняв «забезпечувальний платіж» грошову суму в гривнях, яка еквівалентна 1500 (одна тисяча п`ятсот) доларів США за офіційним курсом на день укладання цього договору.

Згідно п.4.5 розділу 4 договору у разі невиконання (неналежного виконання) власником взятих на себе зобов`язань, в т.ч. і в разі, якщо неможливість виконання викликана тим, що на момент укладання та нотаріального посвідчення договору відчуження об`єкту власник не може розпорядитися об`єктом (об`єкт закладений, проданий, подарований, переданий як внесок до статного капіталу юридичної особи, знаходиться в суперечці, під арештом) або відмови власника від зобов`язань, неможливості укладення договору відчуження у зв`язку з неявкою усіх співвласників об`єкту в триденний термін з моменту пред`явлення відповідної вимоги зобов`язується повернути набувачу отриману за договором суму «забезпечувального платежу» та оплатити набувачу штраф у розмірі 100% від цієї суми «забезпечувального платежу».

Згідно п.4.6 розділу 4 договору у разі якщо договір відчуження об`єкта не буде укладений і нотаріально посвідчений внаслідок невиконання (неналежного виконання) набувачем своїх зобов`язань або відмови його від виконання зобов`язань за договором, забезпечувальний платіж залишається у власника, у зв`язку з одностороннім невиконанням (неналежним виконанням) зобов`язань. Також в такому порядку набувач зобов`язується сплатити агентству штраф у розмірі 5% від ціни об`єкта, зазначеної в п.2.1 розділу 2 договору.

Пунктом 5.3 розділу 5 договору визначено, що цей договір не є попереднім договором у розумінні ст.635 ЦК України (т.1 а.с.12-13).

29.07.2021 між ОСОБА_1 (як набувачем), ОСОБА_2 (як власником) та «Агентством нерухомості «Атланта» була укладена додаткова угода до Договору №73/25 від 10.07.2021 якою внесено зміни в п.2.5 договору №73/27 від 10.07.2021, а саме договір відчуження об`єкту між власником та набувачем повинен бути нотаріально посвідчений не пізніше 05.08.2021 (т.1 а.с.14).

В обумовлений сторонами строк угода купівлі-продажу укладена не була.

26.08.2021 позивач направила на адресу відповідача та «Агентства нерухомості «Атланта» звернення про повернення незаконно отриманих коштів та просила повернути їй «забезпечувальний платіж» - грошову суму в гривнях, яка еквівалентна 1 500 доларів США та сплатити штраф в розмірі 100% від цієї суми (т.1 а.с.19-29).

Також судом встановлено, що ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом (справа №947/8580/23), в якому просила визнати недійсною додаткову угоду від 29.07.2021 до договору №73/27 від 10.07.2021, укладену між нею, ОСОБА_2 та «Агентством нерухомості «Атланта» ТОВ недійсною, за наслідками розгляду якої, рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 25.01.2025, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного суду від 13.05.2025, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до «Агентства нерухомості «Атланта» ТОВ, третя особа – ОСОБА_2 про визнання договору недійсним відмовлено (т.2 а.с.160-169).

Доводи, за якими суд апеляційної інстанції не погодився з висновками суду першої інстанції, та застосовані норми права.

Відповідно до ч. ч. 1, 2, 6 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково наданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Згідно з положеннями ч. ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються яка на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Статтями 5, 12, 13, 81, 83 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачений цим Кодексом випадках.

Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.

Згідно з ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (факті), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).

У частині першій ст. 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Встановивши обставини справи, дослідивши та оцінивши усі надані сторонами письмові докази й наведені доводи за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, колегія суддів не може погодитися із висновками суду першої інстанції про залишення без задоволення позову ОСОБА_1 .

Так, частиною 1ст. 509 ЦК України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. ст. 628 ЦК України).

Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 2, 4 ст.631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Згідно до ч.1 ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з частиною першою статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності.

Згідно зі ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

У ч. 4 ст. 635 ЦК України зазначено, що договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Мотиви прийняття аргументів, викладених в апеляційній скарзі

Звертаючись до суду із вказаним позовом та обґрунтовуючи свої вимоги, ОСОБА_1 посилалася на те, що неукладення договору купівлі-продажу квартири відбулося саме з вини відповідачки ОСОБА_2 , яка не виконала передбачених договором обов`язків щодо звільнення квартири та зняття з реєстрації зареєстрованих у ній осіб, у зв`язку з цим позивачка вважала, що сплачений нею забезпечувальний платіж в розмірі 1500 доларів США підлягає поверненню.

Залишаючи без задоволення позовні вимоги ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що саме позивачка ОСОБА_1 відмовилася від оформлення нотаріальної дії, а отже підстав для повернення забезпечувального платежу немає.

Проте колегія суддів не може погодитися із таким висновком районного суду, оскільки він не відповідає вимогам закону та фактичним обставинам справи, з огляду на наступне.

Так, з матеріалів справи вбачається, що 10.07.2021 між позивачем (набувач), «Агентством нерухомості «Атланта» та ОСОБА_2 укладений тристоронній договір про намір укласти угоду №73/27, а саме - придбання позивачем у ОСОБА_2 трикімнатної квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 1.1 вказаного договору Власник і Набувач зобов`язуються в майбутньому (в термін зазначений п. 2.5 Договору), укласти і нотаріально посвідчити договір відчуження, згідно з яким Власник передає Набувачу у власність трикімнатну квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , що належать йому на праві власності, а Набувач, в свою чергу, сплатить Власнику ціну об`єкта на умовах, передбачених договором.

Додатковою угодою від 29.07.2021 до Договору №73/27 про намір укласти угоду від 10.07.2021 продовжено строк на укладання договору не пізніше 05.08.2021.

Пунктом 4.4. договору про наміри укласти угоду від 10.07.2021 передбачено, що набувач гарантує придбання об`єкта у власність в порядку, встановленому договором, та для забезпечення виконання зобов`язань за цим договором, відповідно до ч. 2 ст. 546 ЦК України, передав, а власник прийняв «забезпечувальний платіж» - грошову суму в гривнях, яка еквівалентна 1500 доларам США за офіційним курсом на день укладення цього договору. Забезпечувальний платіж, за взаємною згодою власника і набувача буде зарахований в рахунок належних платежів за договором відчуження об`єкта.

Згідно пункту 5.4 договору про наміри укласти угоду від 10.07.2021 підписання цього договору власником підтверджує отримання ним суми «забезпечувального платежу», переданої йому набувачем відповідно до п. 4.4 договору.

Зазначені обставини свідчать про те, що ОСОБА_2 отримано від ОСОБА_1 в рахунок забезпечувального платежу суму 40038,00 грн, що еквівалентно за офіційним курсом Національного Банку України 1500 доларів США станом на день укладення договору про наміри укласти угоду від 10.07.2021.

Судом першої інстанції встановлено, що договір відчуження сторонами не укладено.

Частиною 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання.

Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.

Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

Аванс не має забезпечувальної функції, якщо основний договір не укладено з ініціативи будь-якої зі сторін, то аванс повертається його власникові.

Якщо продавець чи виконавець послуг (робіт) отримали як аванс певну грошову суму, а договір не було виконано, то, незалежно від того, з чиєї вини це трапилось і які обставини цьому перешкоджали, аванс у будь-якому випадку підлягає поверненню.

Подібні висновки висловленні у постанові Верховного Суду від 17 січня 2024 року у справі № 545/1272/22-ц (провадження № 61-8076св23).

Із матеріалів справи вбачається, що договір купівлі-продажу квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , в установленому законом порядку між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не укладено, тому передана останній сума в розмірі 40038 грн. є авансом.

В матеріалах справи відсутні докази щодо повернення ОСОБА_1 коштів в сумі 40038 грн.

Суд першої інстанції не звернув уваги на те, що позивачка в позовній заяві вказувала, що передана нею сума 40038,00 грн є забезпечувальним платежем, що підтверджується пунктами 4,4, 5.4 договору про наміри укласти угоду від 10.07.2021. Оскільки договір купівлі-продажу квартири не укладено, тому сума сплачена як забезпечувальний платіж підлягає стягненню.

Закон не передбачає вимог щодо обсягу, повноти чи слушності доводів позовної заяви. Але приписує щонайменше сформулювати суть (зміст) порушення, яким чином воно негативно позначилось на правах особи, яка звертається з позовом, яким чином може бути відновлено порушене право. Зміст і обсяг порушеного права та викладення обставин, якими воно підтверджується, у кожному конкретному випадку можуть різнитися. Однак принаймні на рівні формулювання викладу їхнього змісту мають бути достатніми, щоб визначити предмет спору, його юрисдикційну належність, характер вимог, часові межі події порушення, нормативне регулювання спірних відносин, а також обставини, за яких можна ухвалити одне з обов`язкових процесуальних рішень, пов`язаних із визнанням позовної заяви прийнятною/неприйнятною (див.: «mutatis mutandis» постанову Великої Палати Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 640/7310/19 (абзаци п`ятий і шостий пункту 15).

Колегія суддів вважає помилковими висновки суду першої інстанції щодо необхідності встановлення причин неукладення сторонами договору купівлі-продажу квартири та вини тієї чи іншої сторони у його неукладенні. Вирішальним для правильного вирішення спору є встановлення правової природи переданих позивачкою коштів. Оскільки основний договір купівлі-продажу квартири між сторонами укладений не був, а передана сума не є завдатком у розумінні статті 570 ЦК України, такі кошти мають правову природу авансу та підлягають поверненню особі, яка їх сплатила.

Укладаючи договір, сторони пунктом 5.3 розділу 5 договору визначили, що договір не є попереднім договором у розумінні ст.635 ЦК України (т.1 а.с.12-13).

Відповідно до частини четвертої статті 635 ЦК України договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Зважаючи на викладене, незалежно від того, що сторони визначили певні наслідки неукладення основного договору, він не є попереднім договором у розумінні статті 635 ЦК України (пункт 5.3. Договору), а тому такий договір не породжує для сторін правових наслідків, передбачених для попереднього договору, зокрема щодо застосування заходів відповідальності за неукладення основного договору. Тому сам факт неукладення в майбутньому договору купівлі-продажу не може бути підставою для утримання переданих позивачкою коштів.

З урахуванням викладеного, колегія суддів вважає, що з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню сума 40038,00 грн, оскільки договір купівлі-продажу, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам законодавства між сторонами укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, передана позивачем грошова сума за п. 4.4 договору про наміри укласти угоду від 10.07.2021 є авансом, який підлягає поверненню.

Колегія суддів також не вбачає підстав для задоволення самостійних вимог ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» про стягнення із ОСОБА_1 штрафних санкцій.

Обґрунтовуючи свої вимоги, ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» посилалося на те, що договір купівлі-продажу квартири не був укладений з вини ОСОБА_1 , а тому остання повинна нести відповідальність, передбачену договором про намір укласти угоду від 10.07.2021.

Разом із тим колегія суддів виходить з того, що укладений сторонами договір про намір укласти угоду не породжує для сторін правових наслідків, передбачених для попереднього договору. При цьому сплачені ОСОБА_1 кошти за своєю правовою природою є авансом, який підлягає поверненню у зв`язку з тим, що договір купівлі-продажу квартири між сторонами укладений не був.

За таких обставин вирішальним для розгляду справи є сам факт неукладення основного договору, а не встановлення вини будь-якої зі сторін у його неукладенні. Тому доводи ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» про те, що саме ОСОБА_1 відмовилася від укладення договору купівлі-продажу, не впливають на вирішення спору та не є підставою для застосування до неї штрафних санкцій.

Враховуючи викладене, правові підстави для стягнення із ОСОБА_1 штрафних санкцій відсутні, у зв`язку з чим у задоволенні самостійних вимог ТОВ «Агентство нерухомості «Атланта» слід відмовити.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги, з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції

Виходячи з вищезазначеного, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ОСОБА_1 є доведеною, тому вона підлягає задоволенню.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374, п. п. 3, 4 ст. 376 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює у відповідній частині нове рішення, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення при невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, з порушенням норм процесуального права або неправильному застосуванні норм матеріального права.

Оскільки висновки, викладені у рішенні суду першої інстанції не відповідають обставинам справи, судом першої інстанції невірно застосовані норми матеріального права, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції до скасування з ухваленням нового рішення про задоволення заявлених позовних вимог ОСОБА_1 та відмову у задоволенні позову Агентства нерухомості «Атланта» ТОВ.

Розподіл судових витрат

Вирішуючи питання про судові витрати у справі відповідно до ч.1 ст. 141 ЦПК України, апеляційний суд виходить із такого розрахунку.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 141ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно із ч.13 ст.141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

За подачу позовної заяви ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 908,00 грн, що підтверджується квитанцією про сплату №02166 від 18.09.2021, а за подачу апеляційної скарги 3813,60 грн., що підтверджується квитанцією ID: 6164-0903-8497-1532 від 02.02.2026.

Оскільки за наслідками апеляційного перегляду справи позовні вимоги підлягають задоволенню, тому за подання позовної заяви та апеляційної скарги з відповідачки на користь позивача належить стягнути судовий збір у загальному розмірі 4721,60 грн (908,00 грн. + 3813,60 грн.).

Порядок та строк касаційного оскарження

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Підстави касаційного оскарження передбачені ч. 2 ст. 389 ЦПК України.

Частиною 1 ст. 390 ЦПК України передбачено, що касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Касаційна скарга подається безпосередньо до суду касаційної інстанції (ст. 391 ЦПК України).

4. РЕЗОЛЮТИВНА ЧАСТИНА

Керуючись ст.ст.374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Хаджибейського районного суду м. Одеси від 26 листопада 2025 року скасувати, ухвалити нове.

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору – «Агентство нерухомості «Атланта» про стягнення авансового платежу задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) грошові кошти у розмірі 40038,00 грн.

Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) судовий збір у загальному розмірі 4721,60 гривень сплаченого в суді першої та апеляційної інстанції.

В задоволенні позовних вимог третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на предмет спору, «Агентство нерухомості «Атланта» Товариство з обмеженою відповідальністю до ОСОБА_1 про стягнення штрафних санкцій відмовити.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 18.06.2026

Головуючий Є.С. Сєвєрова

Судді: Л.М. Вадовська

О.М. Таварткіладзе