Постанова від 14 червня 2026 р. у справі №609/1103/25 — Тернопільський апеляційний суд

ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 609/1103/25Головуючий у 1-й інстанції Ковтунович О.В.

Провадження № 22-ц/817/740/26 Доповідач - Гірський Б.О.

Категорія -

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 червня 2026 року м. Тернопіль

Тернопільський апеляційний суд в складі:

головуючого — Гірського Б.О.

cуддів — Храпак Н.М., Хоми М.В.

за участю секретаря – Гичко К.С.,

представника позивача

розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференцзв`язку цивільну справу №609/1103/25 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю “Західна агровиробнича компанія” від імені якої діє адвокат Брагар Артем Андрійович на рішення Шумського районного суду Тернопільської області від 30 березня 2026 року (ухвалене суддею Ковтуновичем О.В.) у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Шумськ агро» про визнання відсутнім права оренди та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2025 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Західна агровиробнича компанія» (далі - ТОВ «Західна агровиробнича компанія») звернулося до суду із вказаним позовом.

В обґрунтування заявлених вимог зазначали, що 05.05.2017 року СТОВ «АГРО-ЛАН» уклало з ОСОБА_2 договір оренди землі № б/н, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею 1,4014 га, кадастровий номер 6125882100:01:001:0770, яка розташована на території Тернопільська обл., Шумського р., Великозагайцівської с/ради (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва).

Додатковою угодою №б/н від 20.07.2018 до Договору (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) сторону Орендаря змінено на ТОВ «Західна агровиробнича компанія ».

Згідно з пунктом 8 вказаного вище договору, він укладений строком на 7 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 місяця до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з умовами договору, з урахуванням додаткової угоди від 20 липня 2018 року, договір укладено строком на 7 років, перебіг якого починається з моменту укладення додаткової угоди, але в будь-якому випадку додаткова угода та право оренди на її підставі є чинними до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк за умови письмового повідомлення орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору.

15 серпня 2023 року на підставі договору дарування земельної ділянки право власності на спірну земельну ділянку зареєстровано за ОСОБА_1 .

Стверджували, що з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі 10 квітня 2025 року позивач направив ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі разом із двома примірниками проекту додаткової угоди від 01 квітня 2025 року для ознайомлення та підписання.

Однак, орендодавець належної відповіді на вказаний лист-повідомлення не надала, заперечень проти поновлення договору у встановленому законом порядку не висловила, тоді як позивач належно виконував обов`язки за договором, сплачував орендну плату та продовжував користуватися земельною ділянкою.

У зв`язку з цим ТОВ «Західна агровиробнича компанія» вважало, що договір оренди землі підлягає поновленню на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Звертали увагу, що із витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався про реєстрацію 21 липня 2025 року права оренди цієї ж земельної ділянки за ТОВ «Шумськ агро» на підставі договору оренди землі № 218 З від 20 липня 2025 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Шумськ агро».

Посилаючись на порушення свого переважного права орендаря, просили:

- визнати укладеною додаткову угоду № БН від 01.04.2025 року щодо земельної ділянки з кадастровим №6125882100:01:001:0770 площею 1,4014 га, кадастровий номер 6125882100:01:001:0770, яка розташована на території Тернопільська обл., Шумського р., Великозагайцівської с/ради до договору оренди землі № б/н від 05.05.2017 року з урахуванням додаткової угоди від 20.07.2018 року між ТОВ «Західна агровиробнича компанія» та ОСОБА_1 у редакції, викладеній у позовній заяві;

- визнати відсутнім у ТОВ “Шумськ агро” права оренди земельної ділянки з кадастровим №6125882100:01:001:0770 площею 1,4014 га, кадастровий номер 6125882100:01:001:0770, яка розташована на території Тернопільська обл., Шумського р., Великозагайцівської с/ради, номер запису про інше речове право: 60837438 та скасувати вказаний запис щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки;

Рішенням Шумського районного суду Тернопільської області від 30 березня 2026 року у задоволенні позову відмовлено.

Стягнуто з ТОВ «Західна агровиробнича компанія» на користь ОСОБА_1 судові витрати на професійну правову допомогу в розмірі 3 000 грн.

В апеляційній скарзі ТОВ «Західна агровиробнича компанія» від імені якого діє адвокат Брагар А.А. просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Вважає рішення суду незаконним та необґрунтованим.

Посилається на те, що орендодавець не здійснював добросовісно переговірну процедури щодо узгодження з позивачем нового розміру орендної плати, хоча мав на це об`єктивну можливість.

Звертає увагу на те, що в підтримку необхідності проведення добросовісної переговорної процедури висловився Верховний Суд КГС у постанові від 23.11.2023 року у справі №906/1314/21, в якій зазначено, що якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.

Також звертає увагу на висновки у постановах Верховного Суду від 20 травня 2020 року у справі №905/650/19, від 15 травня 2019 року у справі №912/1984/17, від 15 травня 2019 року у справі №912/3810/16.

Вказує на те, що надіслані позивачем документи з пропозицією продовжити договірні відносини ОСОБА_1 отримала 10.04.2025 року, тому вважає, що строк для прийняття орендодавцем рішення, в силу ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» закінчився 10.05.2025 року, однак з пропуском місячного строку лист неналежної форми був направлений орендодавцем 20.06.2025 року.

Також вважає, що у відповідь ОСОБА_1 мала надіслати документ з назвою – «лист повідомлення про прийняте орендодавцем рішення», проте цього не зробила.

З вказаних підстав вважає, що можна стверджувати про застосування принципу «мовчазної згоди» для захисту переважного права позивача.

Звертає увагу на те, що згідно листа ОСОБА_1 без дати, направленого 20.06.2025 року не вказано причину для неможливості продовження дії договору оренди. Згідно змісту остання не погоджується на поновлення договору оренди. Також просила повернути ділянку після закінчення строку, жодного обґрунтування прийнятого рішення не вказала.

Натомість в подальшому відповідачі уклали новий договір оренди землі від 20.07.2025 року.

Зазначає, що порушене переважне право позивача на укладення Договору оренди землі на новий строк підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, оскільки по-перше орендодавець уклав Договір оренди з новим орендарем при тому, що отримав від Позивача письмове повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на укладення Договору оренди землі на новий строк, по-друге не запропонував нові істотні умови тотожні тим, що містяться в новому договорі, а здійснив формальну відмову.

Посилається на те, що судом першої інстанції не надано належної оцінки недобросовісної поведінки орендодавця, натомість перелічено численні постанови Верховного Суду в обґрунтування припинення переважного права з підстави лише волевиявлення орендодавця, які в свою чергу вважає нерелевантними.

Звертає увагу на продовження користування позивачем спірною земельною ділянкою кадастровий номер 6125882100:01:001:0770 після закінчення строку оренди 20.07.2025 року.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Шумськ Агро» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Вказує, що право оренди позивача припинилося у зв`язку із закінченням строку дії договору та запереченнями орендодавця щодо його поновлення, після чого ОСОБА_1 правомірно уклала новий договір оренди з ТОВ «ШУМСЬК АГРО».

Також зазначає, що новий договір оренди укладено на істотно вигідніших для орендодавця умовах.

Звертають увагу на те, що позивач, знаючи про закінчення договору оренди в липні 2025 року мав би засіяти ділянку восени 2024 року озимою культурою, натомість він умисно засіяв її навесні 2025 року соняшником, час збору врожаю, якого виходив за межі строку його договору оренди землі, а тому останній мав право на його збір, що не заперечувалось новим орендарем.

Водночас зазначені обставини жодним чином не свідчать про продовження правомірного користування земельною ділянкою попереднім орендарем після закінчення строку дії договору оренди від 05.05.2017 року, а також не можуть розглядатися як підстава для поновлення договору оренди в силу його подальшого користування земельною ділянкою після спливу строку дії договору.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 - адвокат Євтушенко А.С. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Зазначає, що сам по собі факт укладення нового договору після припинення попереднього не свідчить про порушення прав позивача, оскільки його переважне право на поновлення договору припинилося внаслідок належно висловленого заперечення орендодавця.

Таким чином, вважає, що переважне право ТОВ «Західної агровиробничої компанії» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі, а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди.

В судовому засіданні представник позивача — адвокат Брагар А.А. просить задовольнити апеляційну скаргу з мотивів, викладених у ній.

Від представника ОСОБА_1 - адвоката Євтушенко А.С. надійшла заява про проведення судового засідання у відсутності сторін, в якій просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Шумськ агро» в судове засідання не з`явився, хоча товариство належним чином повідомлялося про дату, час і місце слухання справи, що не перешкоджає розгляду справи, відповідно до вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасника судового процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.

За ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Фактичні обставини справи, встановлені судом.

05 травня 2017 року між СТОВ «Агро-Лан» та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі № б/н, на підставі якого СТОВ набуло право оренди земельної ділянки площею 1,40 га., кадастровий номер 6125882100:01:001:0770, розташованої на території В.Загайцівської сільської ради Кременецького (Шумського) району Тернопільської області (п. 2-2.2 договору).

Відповідно до п. 8 договору, Договір укладено на 7 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п. 35 договору, дія договору припиняється зокрема у разі:- закінчення строку, на який його було укладено.

20 липня 2018 року між ОСОБА_2 , як орендодавцем, та СТОВ «Агро-Лан», як орендарем, та ТОВ «Західна агровиробнича Компанія», як новим орендарем було укладено додаткову угоду (про зміну сторони та внесення змін до договору оренди) до Договору оренди землі від 05.05.2017, відповідно до умов якого орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в Договорі оренди.

Пунктом 4.1 Додаткової угоди сторони домовилися внести наступні зміни у Договір оренди землі в п.8 та викласти його в наступній редакції: договір укладено строком на 7 років, сплив якого починається з моменту укладення додаткової угоди до договору оренди землі, але в будь-якому випадку дана Додаткова угода та право оренди на підставі її є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пункту 6 Додаткової угоди Договір діє в подальшому із врахуванням змін та доповнень, внесених даною Угодою. Інші умови договору, не змінені даною Угодою є дійсними та обов`язковими для виконання Сторонами.

Відповідно до копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 132552784 від 30.07.2018 року право оренди вищевказаної земельної ділянки, яка знаходиться на території Великозагайцівської сільської ради Кременецького (Шумського) району Тернопільської області підтверджує державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 20834945.

Згідно копії витягу з Державного реєстру речових прав № 342947777 від 15.08.2023 року слідує, що на підставі договору дарування земельної ділянки посвідченого 15.08.2023 року державним нотаріусом Шумської державної нотаріальної контори, зареєстровано в реєстрі за № 544, власником земельної ділянки площею 1,40 га., кадастровий номер 6125882100:01:001:0770, розташованої на території В.Загайцівської сільської ради Кременецького (Шумського) району Тернопільської області є ОСОБА_1 .

На підтвердження виконання своїх обов`язків як орендаря, позивачем до матеріалів справи долучено копії платіжних інструкцій в національній валюті №2333505230 від 24.06.2025 на суму 18336,46 грн., підстава: орендна плата по договору оренди землі за 2024 рік; №5333506814 від 17.09.2025 на суму 10108,89 грн., підстава: орендна плата по договору оренди землі за 2025 рік; №7333513855 від 16.10.2025 на суму 199,85 грн., підстава: орендна плата по договору оренди землі за 2025 рік; №7333513856 від 16.10.2025 на суму 265,27 грн., підстава: орендна плата по договору оренди землі за 2025 рік.

03 квітня 2025 року за вих. № 2184 ТОВ «Західна агровиробнича компанія» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди землі № б/н від 20.07.2018 року, вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та недопущення порушення права землекористувача.

20 червня 2025 року на адресу керівника ТОВ «Західна агровиробнича компанія» відповідачем ОСОБА_1 було надіслано відповідь на пропозицію поновлення договору оренди землі, за змістом якої остання не погоджується на їхню пропозицію щодо укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди). Просить без її відома не проводити будь-яких польових робіт на ній, тобто утриматись від вчинення дій, які б перешкоджали використовувати належну їй, як власнику земельну ділянку. Також просить повернути надану їм в оренду земельну ділянку на наступний день після завершення дії договору оренди. У випадку відсутності з їхньої сторони дій по поверненню земельної ділянки, вважатиме що вона передана їй на наступний день по закінченню договору оренди.

Відповідно до копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення представник позивача ТОВ «Західна агровиробнича компанія» отримав вищевказану відповідь на пропозицію поновлення договору оренди землі відповідача ОСОБА_1 24.06.2025 року.

20 липня 2025 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Шумськ агро» був укладений Договір оренди землі щодо земельної ділянки: площею 1,4014 га кадастровий номер 6125882100:01:001:0770, яка знаходиться на території Великозагаєцької сільської ради, згідно з яким остання передала ТОВ «Шумськ агро» в оренду земельну ділянку терміном на 10 років 5 місяці 11 днів до 31 грудня 2035 року.

Відповідно до копій Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 447112147 від 09.10.2025 року вбачається, що право оренди земельної ділянки площею 1,4014 га, кадастровий номер 6125882100:01:001:0770, на підставі вказаного вище договору оренди землі від 20 липня 2025 року було зареєстровано 21.07.2025 року, номер запису про інше речове право: 60837434.

Згідно довідки № 6112 від 10.10.2025 року виданої ТОВ «Західна агровиробнича компанія» слідує, що земельна ділянка з кадастровим номером 6125882100:01:001:0770 знаходиться в межах поля №107-5167, перебуває в користуванні підприємства та засіяна сільськогосподарською культурою – Соняшник під урожай 2025 року.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що переважне право ТОВ «Західної агровиробничої компанії» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки відсутня одна зі складових юридичних фактів, що надають право позивачу претендувати на поновлення договору оренди землі, а саме відсутня воля орендодавця на укладення такого договору, який повідомляв орендаря про небажання поновлювати договір оренди.

З такими висновками суду першої інстанції колегія суддів погоджується з огляду на наступне.

Згідно п.п. 1-5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам судове рішення відповідає в повній мірі.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

З урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 05.05.2017 року, тобто на момент укладення договору оренди.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Результат аналізу змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У постанові від 19 грудня 2024 року у справі № 604/424/23 (провадження № 61-14060св24) Верховний Суд дійшов висновку, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі, якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).

Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.

Правомочність власника - в його праві володіти, користуватися й розпоряджатися майном у межах, встановлених законом (випливає зі статті 317 ЦК України). Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (стаття 395 ЦК України).

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник - орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.

Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору.

Аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23 (провадження № 61-18021св23), від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23 (провадження № 61-18123св23), від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23 (провадження № 61-17970св23), від 27 травня 2024 року у справі № 604/482/23 (провадження № 61-1799св24), від 28 травня 2024 року у справі № 604/648/23 (провадження № 61-4230св24), від 03 липня 2024 року у справі № 604/479/23 (провадження № 61-1195св24), від 05 липня 2024 року у справі № 604/630/23 (провадження № 61-4229св24), від 25 липня 2024 року у справі № 604/647/23 (провадження № 61-1805св24), від 08 серпня 2024 року у справі № 604/779/23 (провадження № 61-3971св24).

Так, ОСОБА_1 завчасно, а саме 20.06.2025 року (за місяць до закінчення строку дії договору), надіслала ТОВ «Західна агровиробнича компанія» листи-повідомлення, якими повідомила, що вона заперечує щодо поновлення договору оренди землі.

Таким чином, встановивши, що ТОВ «Західна агровиробнича компанія» направило ОСОБА_1 лист-повідомлення про намір поновити договір оренди землі разом із проектом додаткової угоди, однак ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди землі повідомила позивача про незгоду з укладенням договору оренди на новий строк та про необхідність повернення земельної ділянки після завершення дії договору, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною.

Колегія суддів вважає, що відповідь ОСОБА_1 від 20 червня 2025 року є належним письмовим запереченням орендодавця щодо поновлення договору оренди землі. Її зміст є чітким та однозначним: власник земельної ділянки не погодилася з пропозицією позивача щодо укладення договору оренди землі на новий строк і просила повернути земельну ділянку після завершення дії договору оренди.

Доводи апеляційної скарги, які зводяться до того, що зміст листа ОСОБА_1 від 20.06.2025 року не є належними запереченнями проти поновлення договору оренди, колегія суддів відхиляє, оскільки зміст зазначеного листа свідчить про чітко виражене небажання орендодавця продовжувати орендні правовідносини з ТОВ «Західна агровиробнича компанія». При цьому, положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» не встановлюють спеціальної форми чи вичерпного змісту такого заперечення, а тому вирішальним є саме наявність однозначного волевиявлення власника земельної ділянки щодо відмови у поновленні договору.

Доводи апеляційної скарги про те, що вказана відповідь не містить детального аналізу умов проекту додаткової угоди та зустрічних пропозицій щодо розміру орендної плати, не спростовують правильності висновків суду першої інстанції.

За змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі» наявність заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі виключає можливість висновку про його мовчазну згоду на продовження орендних правовідносин. Закон не встановлює обов`язку орендодавця у кожному випадку детально мотивувати причини небажання поновлювати договір або обов`язково формулювати зустрічні пропозиції щодо істотних умов договору, якщо його волевиявлення спрямоване саме на припинення орендних правовідносин з попереднім орендарем.

Доводи апеляційної скарги про те, що до закінчення договору оренди земельної ділянки, що діяв між сторонами, тобто до 20.07.2025 року, ОСОБА_1 уклала новий договір оренди земельної ділянки 20.07.2025 року з ТОВ “Шумськ агро”, чим, на думку позивача, незаконно позбавила його переважного права оренди, колегія суддів відхиляє з огляду на наступне.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що:

«у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

Зареєстроване право оренди землі є речовим правом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX абзац другий частини другої статті 25 Закону № 161-XIV доповнено умовою, що орендар земельної ділянки зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього».

Так, право оренди на підставі укладеного між відповідачами договором оренди земельної ділянки від 20.07.2025 року за ТОВ “Шумськ агро” було зареєстровано 21.07.2025 року, тобто після закінчення строку договору оренди, за яким орендарем було ТОВ «Західна агровиробнича компанія».

Відтак, з урахуванням відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договірних відносин із позивачем, сам по собі факт укладення договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ “Шумськ агро” 20.07.2025 року, не свідчить про порушення переважного права ТОВ «Західна агровиробнича компанія».

Доводи апеляційної скарги про те, що орендодавець не провів добросовісної переговорної процедури та не запропонував позивачу інших умов договору, також не дають підстав для скасування рішення суду.

Посилання скаржника на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 20 травня 2020 року у справі №905/650/19, від 15 травня 2019 року у справі №912/1984/17, від 15 травня 2019 року у справі №912/3810/16, від 23 листопада 2023 року у справі №906/1314/21, колегія суддів відхиляє, оскільки наведені висновки сформульовані за інших фактичних обставин справ та не спростовують усталеної правової позиції Верховного Суду щодо того, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Посилання скаржника на те, що відповідь орендодавця була направлена після спливу місячного строку, встановленого частиною п`ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі», не впливає на правильність висновків суду першої інстанції, оскільки вирішальним у даному випадку є те, що до моменту закінчення строку дії договору оренди власник земельної ділянки висловив свою незгоду на його поновлення.

Не заслуговують на увагу й доводи апеляційної скарги про те, що позивач продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, оскільки сам факт перебування на земельній ділянці посівів сільськогосподарської культури та здійснення збору врожаю не є підставою для поновлення договору оренди.

Інші доводи апеляційної скарги висновків місцевого суду не спростовують.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Згідно зі ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, порушень норм матеріального чи процесуального права судом першої інстанції не допущено. Підстави для скасування рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги в апеляційного суду відсутні.

Щодо судових витрат.

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Ураховуючи, що за результатами апеляційного перегляду справи, результат вирішення справи залишився незмінним, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, немає.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 381, 382, 383, 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Західна агровиробнича компанія" - залишити без задоволення.

Рішення Шумського районного суду Тернопільської області від 30 березня 2026 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повна постанова складена 17 червня 2026 року.

Головуючий Гірський Б.О.

Судді: Храпак Н.М.

Хома М.В.