Постанова від 14 червня 2026 р. у справі №753/23183/24 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

____________________________________

Справа № 753/23183/24

Апеляційне провадження

№ 22-ц/824/1910/2026

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 червня 2026 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Рейнарт І.М.

суддів Кирилюк Г.М., Ящук Т.І.

при секретарі Самойлік А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою керівника Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай» - Богатирьової Юлії Олександрівни на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 26 червня 2025 року (суддя Цимбал І.К.) у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай», треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «АРТ Парк», Київська міська рада, Закрите акціонерне товариство «Українська будівельна компанія» про визнання майнових прав на об`єкт інвестування,

установив:

у листопаді 2024 року позивачка звернулась до суду з позовом, у якому просила визнати за нею майнове право на об`єкт інвестування: квартиру АДРЕСА_1 (друга черга будівництва), зазначеного на схемі генерального плану під № 2; зобов`язати ТОВ «Смерековий гай» зареєструвати спеціальне майнове право ОСОБА_1 на вказану квартиру у державному реєстрі речових прав.

Мотивуючи позовні вимоги, позивачка зазначала, що 24 квітня 2019 року між ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-12-125/к, відповідно до умов якого ЗАТ «Українська будівельна компанія» зобов`язалася за плату передати ОСОБА_2 у приватну власність майнові права на отримання квартири АДРЕСА_2 (друга черга будівництва), на схемі генерального плану за № 2, а ОСОБА_2 зобов`язався сплатити товариству ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру. ОСОБА_2 було повністю сплачено грошові кошти за об`єкт інвестування, що підтверджується довідкою, виданою ЗАТ «Українська будівельна компанія», у якій зазначено, що станом на 26 квітня 2019 року ОСОБА_2 було сплачено 100 % вартості майнових прав на вказану квартиру у розмірі 418 750грн, включаючи ПДВ.

Позивачка посилалась на те, що 20 січня 2021 року між нею та ОСОБА_2 був укладений договір про відступлення права вимоги, згідно якого ОСОБА_2 відступив, а вона прийняла право вимоги за договором № КБ2-12-125/к, укладеним між ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія». Цього ж дня, ЗАТ «Українська будівельна компанія», в особі генерального директора Мороза О.В., на підставі п. 2.6 договору №

КБ2-12-125/к, письмово повідомило про свою згоду на укладення договору про відступлення права вимоги. Відтак, на підставі зазначених договорів, вона набула статус покупця майнових прав на об`єкт інвестування, а саме на зазначену квартиру АДРЕСА_1 (друга черга будівництва), зазначеного на схемі генерального плану під № 2.

Позивачка зазначала, що із відповіді Державної інспекції архітектури та містобудування України на адвокатський запит від 29 січня 2024 року № 494/05/18-24, зробленого її представником, їй стало відомо, що право на будівництво об`єкта «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_3 » передано та належить ТОВ «Смерековий Гай» на правах замовника будівництва та орендаря. Відповідно до повідомлення Департаменту земельних ресурсів виконавчого округу Київської міської ради (КМДА) від 7 березня 2024 року № 057-08/КО-356-278, після спливу договору оренди із попереднім забудовником, Київська міська рада рішенням № 6411/6452 від 18 травня 2023 року вирішила передати її в оренду строком на 5 років у користування ТОВ «Смерековий Гай» до 28 грудня 2028 року.

Позивачка посилалась на те, що наразі будівництво цього об`єкту фактично припинено, терміни завершення будівництва давно пропущені, з відкритих джерел їй стало відомо, що СУ ГУ НП у місті Києві здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12022100000000802 від 1 серпня 2023 року за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ст. 190 КК України, до якого її було залучено у якості потерпілої.

Позивачка зазначала, що вона особливо занепокоєна тим фактом, що змінився орендар земельної ділянки та забудовник, яким тепер є ТОВ «Смерековий Гай», що викликає у неї серйозні побоювання щодо визнання її майнових прав на квартиру, які були належним чином оформлені з попереднім забудовником та продавцем майнових прав.

Позивачка вважала, що такі зміни створюють ризики для її інтересів, оскільки є ймовірність, що новий забудовник може не виконати взяті на себе зобов`язання щодо передачі квартири у її приватну власність, що й стало підставою для звернення до суду з даним позовом. При цьому, для реалізації майнових прав на спірну квартиру та їх можливого захисту у суді, необхідна реєстрація за нею спеціального майнового права на зазначену квартиру у державному реєстрі речових прав.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 26 червня 2025 року позов задоволено частково. Визнано за ОСОБА_1 спеціальне майнове право на об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_2 (друга черга будівництва), зазначеної на схемі генерального плану під № 2, загальною площею 33,5 кв. м, кількість кімнат - 1. В задоволенні іншої частини позовних вимог - відмовлено.

У поданій апеляційній скарзі керівник ТОВ «Смерековий Гай» - Богатирьова Ю.О. просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі, посилаючись на неповне з`ясування судом першої інстанції фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права.

Представник відповідача зазначає, що згідно договору купівлі-продажу майнових № КБ2-12-125/к прав, саме ЗАТ «Українська будівельна компанія» зобов`язувалось за плату передати ОСОБА_2 у приватну власність майнові права на спірну квартиру. При цьому, зі змісту рішення суду вбачається наявність суперечностей з приводу здійснення ОСОБА_2 оплати вартості майнових прав за цим договором, оскільки суд першої інстанції встановив, що ОСОБА_2 сплатив 100 % вартості майнових прав на квартиру на підставі довідки, виданої ЗАТ «Українська будівельна компанія», у якій зазначено, що станом на 26 березня 2019 року ОСОБА_2 сплатив 100 % вартості майнових прав на

зазначену квартиру за договором № КБ2-12-125/к від 16 травня 2018 року. Разом з цим, у цьому ж рішенні зазначено, що договір № КБ2-12-125/к між ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» був укладений 24 квітня 2019 року, тобто пізніше, ніж видана довідка, на яку посилається суд першої інстанції. При цьому, суд першої інстанції не перевірив та не з`ясував, чи є довідка належним і допустимим доказом, зокрема не з`ясував, у якій формі ОСОБА_2 вносились кошти на рахунок ЗАТ «Українська будівельна компанія».

Також, представник відповідача посилається на те, що пунктом 4 додаткової угоди № 1 від 20 січня 2021 року до договору № КБ2-12-125/к його сторони погодили виключити зі змісту цього договору пункт 1.6 щодо терміну прийняття будинку в експлуатацію в І кварталі 2020 року. Відтак такі терміни на даний момент не є порушеними, а тому суд першої інстанції дійшов необґрунтованого висновку про прострочення відповідачем взятих на себе зобов`язань, оскільки матеріали справи не містять доказів на підтвердження обставин, з якими закон пов`язує право на звернення до суду із позовом про визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Представник відповідача посилається на те, що матеріали справи не містять доказів наявності укладених договорів між ТОВ «Смерековий Гай» та позивачкою чи ОСОБА_2 , та прийняття товариством на себе зобов`язань про передачу у приватну власність майнових прав на зазначену квартиру. Також, матеріали справи не містять будь-яких доказів сплати вартості майнових прав на користь ТОВ «Смерековий Гай», тому ТОВ «Смерековий Гай» не є належним відповідачем у даній справі, що є самостійною підставою для відмови у позові.

Крім цього, представник відповідача стверджує, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що ТОВ «Смерековий Гай», як замовник будівництва, несе повну відповідальність перед інвесторами попереднього забудовника. Однак, із встановлених обставин справи вбачається, що ТОВ «Смерековий Гай» не є стороною договору № 12-05/15 від 12 травня 2015 року та не отримувало функції замовника будівництва комплексу за вказаним договором.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 - адвокат Числовська І.В. просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення суду залишити без змін, посилаючись на те, що договір № КБ2-12-125/к є чинним та неоспореним, відтак, враховуючи невиконання забудовником взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію та повної сплати вартості майнових прав на зазначену квартиру, у позивачки були наявні достатні правові підстави для звернення до суду з таким позовом.

Представник позивачки зазначає, що згідно відомостей з реєстру будівельної діяльності щодо об`єкта зазначеного будівництва, містяться відомості про передачу права на будівництво цього об`єкта іншому замовнику - відповідачу у даній справі. Також, згідно інформації, отриманої на адвокатський запит від Державної інспекції архітектури та містобудування, саме ТОВ «Смерековий Гай» звернулось із заявою про заміну замовника будівництва по АДРЕСА_3 на себе та внесення змін в уже існуючий дозвіл на будівництво за цією адресою. Крім цього, згідно відповіді Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:63:502:0001, площею 5,2557 га, яка розташована по АДРЕСА_3 , передано в оренду ТОВ «Смерековий Гай» на 5 років на підставі договору оренди від 28 грудня 2023 року. З вказаного вбачається, що ТОВ «Смерековий Гай» є правонаступником будівництва зазначеного об`єкту, а відтак належним відповідачем у даному спорі.

Треті особи, будучи належним чином повідомленими про день, час та місце розгляду апеляційної скарги шляхом направлення судових повісток-повідомлень до їх електронних кабінетів у системі «Електронний суд», у судове засідання своїх

представників не направили, тому відповідно до положень статті 372 ЦПК України колегія суддів провела судовий розгляд у їх відсутність.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача - адвоката Поліщук Ю.В., яка підтримала доводи апеляційної скарги, пояснення представника позивачки - адвоката Числовської І.В., яка просила залишити рішення суду без змін, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Судом встановлено і матеріалами справи підтверджено, що 22 листопада 2006 року між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Навара-К» (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, площею 5,2557 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 , з кадастровим номером: 8000000000:63:502:0001, із цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами спеціального призначення.

12 травня 2015 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Київський домобудівний комбінат», ТОВ «Дар-Буд» та ТОВ «Західний Логістичний Центр. Київ» був укладений договір №12-05/15 про забудову земельної ділянки по АДРЕСА_3 , за умовами якого сторони зобов`язались спільно діяти для досягнення господарської мети - будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків на земельній ділянці, площею 5,2557 га, розташованій за адресою: АДРЕСА_3 з кадастровим номером: 8000000000:63:502:0001.

12 вересня 2016 року вказаний договір оренди від 22 листопада 2006 року було поновлено на 5 років.

22 грудня 2017 року між ТОВ «Навара-К», ЗАТ «Українська будівельна компанія», ТОВ «Дар-Буд», ТОВ «Західний логістичний центр. Київ», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ТОВ «Київський домобудівний комбінат», ТОВ «Пуща-Резиденс», ОСОБА_7 була укладена додаткова угода до договору №12-05/15 від 12 травня 2015 року про залучення до участі у спільному проекті нових сторін, у тому числі і ЗАТ «Українська будівельна компанія», яка набула всіх прав та обов`язків ТОВ «Київський домобудівний комбінат» та стало замовником будівництва.

18 серпня 2017 року за реєстраційним номером ІУ113172302272 Державною архітектурно-будівельною інспекцією України надано дозвіл ТОВ «Навара-К» на виконання будівельних робіт щодо об`єкта будівництва: «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_3 (друга черга будівництва)».

20 червня 2019 року між ТОВ «Навара-К», ТОВ «Арт Парк», ТОВ «Дар-Буд», ТОВ Західний Логістичний центр», ТОВ «Київський домобудівний комбінат», ТОВ «Пуща- Резиденс», ЗАТ «Українська будівельна компанія» та рядом фізичних осіб було укладено Додаткову угоду договору до Договору про забудову, в якій сторони дійшли згоди долучити до участі спільному проекті в межах своїх часток ТОВ «Арт Парк». Функції замовника будівництва в рамках спільного проекту передані від ТОВ «Навара-К» до ТОВ «Арт Парк».

24 квітня 2019 року між ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав № КБ2-12-125/к (далі договір - 1), за умовами якого ЗАТ «Українська будівельна компанія» зобов`язалося за плату передати ОСОБА_2 у приватну власність майнові права на отримання у власність квартири АДРЕСА_2 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану за №2, а покупець зобов`язався сплатити ЗАТ «Українська будівельна компанія» ціну продажу майнових прав та прийняти квартиру.

Відповідно до пункту 1.3. договору-1 під майновими правами сторони розуміли право набуття у власність квартири АДРЕСА_4 , яке належить продавцю на

підставі договору оренди земельної ділянки від 22 листопада 2006 року, договору про поновлення договору оренди земельної ділянки від 12 вересня 2016 року, договору № 12-05/15 про забудову земельної ділянки від 12 травня 2015 року, позитивним висновком комплексної державної експертизи № 00-0483-17/ЦБ від 3 липня 2017 року та договору про виконання будівельних робіт № ІУ 113172302272 від 17 серпня 2017 року.

Пунктом 3.1 договору - 1 сторони визначили, що ціна продажу майнових прав складає 418 750грн, із розрахунку 12 500грн за 1 кв. м, яку покупець сплачує шляхом внесення грошових коштів на розрахунковий рахунок продавця 24 квітня 2019 року єдиним платежем або частинами у строк не пізніше, ніж 5 днів з дати укладення цього договору.

Згідно довідки ЗАТ «Українська будівельна компанія» від 26 квітня 2019 року ОСОБА_2 сплатив 100% вартості майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 і позначений на схемі генерального плану за №2, відповідно до умов Договору купівлі-продажу майнових прав №КБ2-12-125/к від 24 квітня 2019 року у розмірі 418 750грн, включаючи ПДВ.

26 квітня 2019 року ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» підписали акт прийому-передачі майнового права згідно договору №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 24 квітня 2019 року.

Листом від 20 січня 2021 року, вих. 07-2021, ЗАТ «Українська будівельна компанія» відповідно до п. 2.6 Договору №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав від 24 квітня 2019 року, повідомило про свою згоду на відступлення права вимоги майнового права ОСОБА_2 до ОСОБА_1 на отримання у власність квартири в новозбудованому багатоквартирному будинку по АДРЕСА_3 (друга черга будівництва) на схемі генерального плану № 2.

20 січня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладений договір про відступлення права вимоги, відповідно до умов якого, первісний покупець відступає належне йому право вимоги за Договором №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав від 24 квітня 2019 року, укладеним між первісним покупцем і ЗАТ «Українська будівельна компанія», а новий покупець приймає право вимоги, належне первісному покупцю за Договором купівлі-продажу майнових прав, щодо майнового права на отримання у власність квартири АДРЕСА_6 (друга черга будівництва), зазначеного на схемі генерального плану під №2 (далі договір - 2).

Згідно з цим Договором до нового покупця переходять усі права та обов`язки первісного покупця за Договором купівлі-продажу майнових прав в обсязі та на умовах, що існують на момент підписання цього Договору. Предмет договору оцінений сторонами у розмірі 478 550грн.

Пунктом 3 договору - 2 сторони визначили, що в день отримання грошових коштів первісний покупець зобов`язується передати новому покупцю документи, що підтверджують відступлення (передане) майнове право по договору купівлі-продажу майнових прав, а саме: оригінал договору №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав від 24 квітня 2019 року та довідку про оплату майнового права на квартиру, видану ЗАТ «Українська будівельна компанія», яка підтверджує, що первісний покупець сплатив 100% вартості майнових прав на квартиру.

20 січня 2021 року між ОСОБА_2 , ЗАТ «Українська будівельна компанія» та ОСОБА_1 була укладена Додаткова угода №1 до Договору №КБ2-12- 125/к купівлі-продажу майнових прав від 24 квітня 2019 року, відповідно до умов якої всі майнові права первісного покупця за Договором №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав від 24 квітня 2019 року переходять до нового покупця. Також сторони внесли відповідні зміни у преамбулу та пункт 7 договору -1 та видалили пункт 1.6 з договору - 1, яким визначався

запланований термін прийняття будинку в експлуатацію - 1 квартал 2020 року.

Листом від 1 травня 2025 року Державна інспекція архітектури та містобудування України повідомила суд першої інстанції про наявність інформації про прийняті зміни Державною інспекцією архітектури та містобудування України до дозволу на виконання будівельних робіт від 25 січня 2024 року за №ІУ113172302272-1 щодо об`єкта будівництва «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_3 (друга черга будівництва). Причина зміни: виправлення технічної помилки реєстратора. Текст зміни: право на будівництво об`єкта передано іншому замовникові, заявник - ТОВ «Смерековий Гай».

Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 18 листопада 2021 року, на підставі договорів купівлі-продажу частки нерухомого майна від 17 листопада 2021 року ТОВ «Смерековий Гай» є власником майнового комплексу (літ. Л, Ж, И, З, К, А, Б, М, Е, Д, Н), розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:63:502:0001, за адресою: АДРЕСА_3 .

28 грудня 2023 року між Київською міською радою та ТОВ «Смерековий Гай» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:63:502:0001, місце розташування - АДРЕСА_3 , з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури (для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення), площею 5,2557 га, строком на 5 років. Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М.

Частково задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що позивачка, як правонаступник первісного покупця, виконала свої зобов`язання за договором, сплатила внески у визначеній у договорі сумі, у зв`язку із чим за умовами договору набула майнових прав щодо об`єкта нерухомості, зокрема, права на отримання у подальшому у власність спірної квартири.

Суд встановив, що відповідач порушив взяті на себе договірні зобов`язання, оскільки по даний час не завершено будівництво об`єкту, не здійснені дії по прийняттю в експлуатацію зазначеного будівництва та не передано у власність об`єкту позивачу, чим прострочено виконання взятих на себе зобов`язань, тому позовні вимоги про визнання права на майнові права на спірну квартиру ґрунтуються на законі.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про зобов`язання відповідача зареєструвати спеціальне майнове право позивачки на квартиру у державному реєстрі речових прав, суд першої інстанції зазначив, що вказана дія не входить до повноважень відповідача.

Рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог не оскаржується і відповідно до положень частини 1 статті 367 ЦПК України не є предметом апеляційного перегляду.

Переглядаючи рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, колегія суддів зазначає по наступне.

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, установленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод та інтересів.

Частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до частин першої та другої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).

Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами), або уповноваженими на те особами (частина друга статті 207 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом (постанови Верховного Суду від 29 травня 2024 року у справі № 135/1283/22, від 10 квітня 2024 року у справі № 135/203/23, від 10 січня 2024 року у справі № 295/13441/19).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19).

Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати

інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Відповідно до статті 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Згідно зі статтею 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно зі статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Отже, ЦК України визначення майнового права не містить, оскільки у статті 190 ЦК України є вказівка лише на те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. Разом з тим не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Частина перша статті 4, частини п`ята та шоста статті 7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" визначають, що інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

У статті 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Концепція "майна" у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном" (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини щодо прийнятності заяви у справі "Броньовські проти Польщі" (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення від 10 березня 2011 року у справі "Сук проти України", заява № 10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Визначення майнового права як "права очікування" та повноваження власника таких прав вказано у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19.

Таким чином, майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Частиною першою статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 зазначено, що «нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.»

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 та від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, однак самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах

наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові (частина перша статті 513 ЦК України).

Нормами статті 514 ЦК України передбачено, що до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини першої статті 517 ЦК України первісний кредитор у зобов`язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення.

У даній справі суд встановив, що 20 січня 2021 року ОСОБА_2 (первісний покупець) та ОСОБА_1 (новий покупець) уклали договір про відступлення права вимоги за Договором №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав від 24 квітня 2019 року, укладеним між первісним покупцем і ЗАТ «Українська будівельна компанія» (продавець). Цей договір стосувався майновий прав на квартиру АДРЕСА_6 (друга черга будівництва), зазначеного на схемі генерального плану під №2 (договір - 2).

В цей же день ОСОБА_2 (покупець), ЗАТ «Українська будівельна компанія» (продавець) та ОСОБА_1 (новий покупець) уклали Додаткову угоду №1 до Договору №КБ2-12- 125/к купівлі-продажу майнових прав від 24 квітня 2019 року, відповідно до умов якої всі майнові права первісного покупця за Договором №КБ2-12-125/к купівлі-продажу майнових прав від 24 квітня 2019 року переходять до нового покупця.

Позивачкою суду першої інстанції надані письмові докази, зокрема, договір - 1 та довідка про оплату ОСОБА_2 100% вартості майнових прав, видана продавцем 24 квітня 2019 року, згода продавця на укладення договору про відступлення права вимоги, договір -2, додаткова угода № 1, яка скріплена печаткою продавця.Це підтверджує факт належного оформлення документа та його юридичну чинність.

Вивчивши зміст договору, суд установив, що сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов правочину, що є обов`язковою вимогою для укладення договору відповідно до статті 638 ЦК України. Зокрема, були узгоджені умови, які визначають предмет договору, порядок реалізації прав та обов`язків, а також інші важливі положення.

Таким чином, під час судового розгляду належними доказами було доведено, що позивачка придбала майнові права на квартиру АДРЕСА_7 .

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц підтвердив раніше

сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Під час судового розгляду встановлено, що будівництво на час звернення до суду з даним позовом не завершено, будинок не введено в експлуатацію, новий забудовник не визнає майнових прав позивачки на об`єкт інвестицій, хоча вона сплатила визначену договором суму інвестицій, тобто вчинила дії спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних та достатніх для отримання права набуття майнових прав на цей об`єкт, тому суд першої інстанції прийшов до правомірного висновку, що позивачка має право захистити свої порушені права шляхом пред`явлення позову про визнання за нею майнових прав на об`єкт інвестиції.

Обраний позивачкою спосіб захисту є ефективним, не заборонений законом, оскільки іншим шляхом позивачка не може захистити свої права.

Доводи апеляційної скарги, що зі змісту рішення суду вбачається наявність суперечностей з приводу здійснення ОСОБА_2 оплати вартості майнових прав за договором -1, оскільки суд першої інстанції встановив, що ОСОБА_2 сплатив 100 % вартості майнових до укладення договору із продавцем, колегія суддів вважає безпідставними.

З наданих суду документів вбачається, що договір - 1 був укладений між ОСОБА_2 та ЗАТ «Українська будівельна компанія» 24 квітня 2019 року (с.с.13-16 т.1).

Згідно довідки, виданої 26 квітня 2019 року ЗАТ «Українська будівельна компанія», ОСОБА_2 сплатив 100% вартості майнових прав у розмірі 418 750грн (с.с.18 т.1).

Отже, позивачкою надані суду першої інстанції документи, які не містять суперечності у датах, а допущені судом першої інстанції у рішенні описки підлягають виправленню у порядку, встановленому статтею 269 ЦПК України.

Оцінюючи посилання в апеляційній скарзі на те, що надана суду довідка про оплату 100% вартості майнових не є належним доказом, а суд не встановив, у якій формі ОСОБА_2 вносились кошти на рахунок ЗАТ «Українська будівельна компанія», колегія суддів зазначає про наступне.

Пунктом 1.5. договору-1 сторони визначили, що покупець набуває право приватної власності на майнові права на підставі цього договору з моменту повної сплати ціни продажу майнових прав, що підтверджується довідкою продавця. Протягом 15-ти днів після повної сплати ціни продажу майнових прав покупець зобов`язаний отримати в офісі продавця вказану довідку. Право власності на квартиру набувається покупцем у порядку, встановленому законом, на підставі цього договору, довідки продавця про сплату ціни продажу майнових прав, акту прийому-передачі квартири.

Згідно пункту 3.2 договору-1 покупець зобов`язався сплатити ціну продажу майнових прав 24 квітня 2019 року.

26 квітня 2019 року продавець - ЗАТ «Українська будівельна компанія» видало ОСОБА_2 довідку про оплату 100% вартості майнових прав, яка містить підпис керівника товариства та печатку товариства.

Крім того, 26 квітня 2019 року ОСОБА_2 та керівник ЗАТ «Українська будівельна компанія» підписали акт прийому-передачі майнових прав, згідно якого продавець передав, а покупець прийняв майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири відповідно до договору-1.

Також 20 січня 2021 року ЗАТ «Українська будівельна компанія» надала згоду ОСОБА_2 на укладення договору про відступлення права вимоги та керівник

товариства підписав додаткову угоду № 1 від 20 січня 2021 року.

Аналіз зазначених документів свідчить, що продавець підтвердив здійснення первісним покупцем оплати 100% вартості майнових прав на об`єкт будівництва і перехід цього комплексу прав до позивачки за договором відступлення права вимоги.

Доводи апеляційної скарги, що пунктом 4 додаткової угоди № 1 від 20 січня 2021 року до договору № КБ2-12-125/к від 24 квітня 2019 року його сторони погодили виключити зі змісту цього договору пункт 1.6 щодо терміну прийняття будинку в експлуатацію в І кварталі 2020 року, а відтак терміни будівництва на час звернення до суду не порушені та відсутні підстави для висновку про порушення зобов`язань і наявність підстав для задоволення позовних вимог про визнання права власності на майнові права, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки звертаючись з даним позовом, позивачка посилалася на те, що будівництво будинку не здійснюється протягом тривалого часу, що відповідач не заперечував під час судового розгляду, забудовник змінився і не визнає її майнових прав на об`єкт будівництва, що є підставою для захисту прав та інтересів інвестора.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що матеріали справи не містять доказів наявності укладених договорів між ТОВ «Смерековий Гай» та позивачкою чи ОСОБА_2 , та прийняття товариством на себе зобов`язань про передачу у приватну власність майнових прав на зазначену квартиру, та будь-яких доказів сплати вартості майнових прав на користь ТОВ «Смерековий Гай», тому товариство не є належним відповідачем у даній справі, є необґрунтованими.

З наданих суду документів дійсно встановлено, що між позивачкою та відповідачем не укладався договір про купівлю-продаж майнових прав і позивачка не сплачувала відповідачу вартість майнових прав на об`єкт будівництва.

Разом з цим, з наданих суду документів встановлено, що відповідач подав до Держаної інспекції архітектури та містобудування України заяву до дозволу на виконання будівельних робіт від 25 січня 2024 року за №ІУ113172302272-1 щодо об`єкта будівництва «Будівництво житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_3 » (друга черга будівництва) про зміну замовника будівництва з ТОВ «Навара-К» на ТОВ «Смерековий Гай».

Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 18 листопада 2021 року, на підставі договорів купівлі-продажу частки нерухомого майна від 17 листопада 2021 року ТОВ «Смерековий Гай» є власником майнового комплексу (літ. Л, Ж, И, З, К, А, Б, М, Е, Д, Н), який розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:63:502:0001, за адресою: АДРЕСА_3 .

28 грудня 2023 року між Київською міською радою та ТОВ «Смерековий Гай» укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:63:502:0001, місце розташування - АДРЕСА_3 .

Пунктом 1.1. договору оренди визначено, що земельна ділянка передається для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення.

Враховуючи викладене, ТОВ «Смерековий Гай» є власником незавершеного будівництва, у якому розміщений об`єкт інвестування позивачки, а відтак зобов`язаний враховувати права інвесторів, за рахунок яких було зведений незавершений об`єкт будівництва.

Крім того, відповідач подав заяву до Держаної інспекції архітектури та містобудування України про заміну замовника будівництва житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення за адресою АДРЕСА_3 , що

спростовує доводи апеляційної скарги про те, що ТОВ «Смерековий Гай» не отримувало функції замовника будівництва комплексу за вказаною адресою.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції повно встановлені обставини справи, оцінені надані докази, правильно застосовані норми матеріального права, тому відсутні підстави для скасування або зміни рішення суду та задоволення апеляційної скарги.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 381- 383 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

апеляційну скаргу керівника Товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай» - Богатирьової Юлії Олександрівни залишити без задоволення, рішення Дарницького районного суду міста Києва від 26 червня 2025 року - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Суддя-доповідач І.М. Рейнарт

Судді Г.М. Кирилюк

Т.І. Ящук