Рішення від 21 травня 2026 р. у справі №369/16719/25 — Києво-Святошинський районний суд Київської області

Справа № 369/16719/25

Провадження № 2/369/6172/26

РІШЕННЯ

Іменем України

22.05.2026 року м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі:

головуючого судді Янченка А.В.,

за участю секретаря судового засідання Лисяк К.О.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

представника відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судового засідання у м. Києві цивільну справу № 369/16719/25 за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки удаваними правочинами вчиненими для приховання договору будівельного підряду, -

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2025 року позивач ОСОБА_3 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_4 про визнання попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки удаваними правочинами вчиненими для приховання договору будівельного підряду.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 08 червня 2023 року між сторонами укладено Попередній договір купівлі-продажу житлового будинку № 3315, а також Попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки № 3316. Відповідно до умов Попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку № 3315 сторони зобов`язалися до 15 квітня 2024 року включно укласти Основний договір купівлі-продажу житлового будинку, що буде збудований продавцем на земельній ділянці, що розташована за адресою Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Дмитрівка, площею 0.1835 Га. Відповідно до умов Попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки № 3316 сторони зобов`язалися до 15 квітня 2024 року включно укласти (підписати та нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу земельної ділянки, що розташована за адресою Київська обл., Києво-Святошинський р-н, с. Дмитрівка, площею 0. 1835 Га, кадастровий номер земельної ділянки 3222484400:09:0004:6064.

Також Позивач вказує, що 08 червня 2023 року, на виконання умов укладених попередніх договорів, з метою фактичного будівництва житлового будинку, обраного Відповідачем, між Позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «КГЛ ГРУП» був укладений Договір підряду № 5.

12 жовтня 2023 року Позивачем та Відповідачем підписано акт № 1 приймання-передачі виконаних робіт за 12.10.2023 року на підтвердження виконання другого етапу будівельних робіт відповідно до Додатку 1 до попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку, а саме споруджено фундамент житлового будинку.

Зазначені будівельні роботи були оплачені Відповідачем відповідно до умов договору, що підтверджується нотаріально посвідченою заявою представника Позивача – Безверхого Андрія Володимировича від 12.10.2023 року.

29 лютого 2024 року Позивачем та Відповідачем підписано акт № 2 приймання-передачі виконаних робіт за 13.02.2024 року на підтвердження виконання третього етапу будівельних робіт відповідно до Додатку 1 до попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку, а саме споруджено каркас будинку для монтування фасадів та віконних систем, виконано гідроізоляцію та утеплення фундаменту будинку.

Зазначені будівельні роботи були оплачені Відповідачем відповідно до умов договору, що підтверджується нотаріально посвідченою заявою представника Позивача – Безверхого Андрія Володимировича від 29.02.2024 року.

Також, 29 лютого 2024 року в зв`язку із частковою зміною планування будинку та необхідністю внесення змін у специфікації віконних систем за бажанням Відповідача між Сторонами укладено Додаткові угоди, відповідно до умов яких за згодою Сторін змінено строк укладення Основних договорів, а саме до 31 серпня 2024 року.

Однією зі змін до планування будинку було додаткове спорудження чаші басейну, що повинно було відбутися після надання Відповідачем технічного завдання та проекту чаші басейну, а також додаткових точок водовідведення з чаші басейну, що відображено у підписаному Сторонами Додатку №1 до Додаткової угоди №1.

В зв`язку з укладенням зазначеної додаткової угоди, 29 лютого 2024 року між Позивачем та ТОВ «КГЛ ГРУП» було укладено Додаткову угоду №1 до Договору підряду №5 від 08.06.2023 року, де було також відображено зміни щодо проектування, погоджені з Відповідачем, та необхідність спорудження чаші басейну на підставі технічного завдання Відповідача та надання відповідного проекту чаші басейну.

Зважаючи на необхідність завершення будівельних робіт та укладення основних Договорів Позивачем направлено на адресу Відповідача лист від 28.08.2024 року з інформацією про необхідність врегулювання питання завершення будівництва та укладення основних договорів. У відповідь на вказаний вище лист Позивачем отримано вимогу про повернення коштів.

Водночас, Відповідач звернувся до Києво-Святошинського районного суду Київської області з позовом до Позивача про стягнення грошових коштів за попередніми договорами купівлі-продажу (єдиний унікальний номер справи 369/15103/24).

Далі Позивач зазначає, що нею був збудований та введений в експлуатацію житловий будинок садибного типу, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484400:09:004:6064, передбачений п. 1 попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку від 08 червня 2023 року, укладеного з Відповідачем.

На підтвердження Позивач посилається на повідомлення про початок будівельних робіт від 28.07.2025, технічний паспорт житлового будинку садибного типу, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484400:09:004:6064 від 06.08.2025, витяг з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва про реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 14.08.2025, наказ про присвоєння адреси № 107 від 15.08.2025, витяг з державного реєстру речових прав № 439994778 від 19.08.2025 та копії Актів приймання виконаних підрядних робіт від 24.07.2023 року, від 26.10.2023 року, від 29 січня 2024 року та від 30 липня 2025 року до Договору підряду № 5 від 08 червня 2023 року.

На обґрунтування позовних вимог Позивач зазначає, що Попередній договір купівлі-продажу житлового будинку № 3315 від 08 червня 2023 року та Попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки № 3316 від 08 червня 2023 року є удаваними правочинами, позаяк були вчинені задля приховання сторонами договору будівельного підряду про що свідчать умови договорів, характерні для договорів підряду, а не попередніх договорів купівлі-продажу.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 18 вересня 2025 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито загальне позовне провадження у справі.

16 жовтня 2025 року представником відповідача подано через систему «Електронний суд» відзив на позовну заяву, у якому відповідач проти задоволення вимог позову заперечив, зазначивши, що незважаючи на взяті на себе зобов`язання за попередніми договорами купівлі продажу, Позивач не забезпечив готовність до передання будинку та земельної ділянки Відповідачу за основними договорами купівлі продажу не пізніше 15 квітня 2024 року. Однак, Відповідач пішла на зустріч стороні Продавця та погодилась на продовження строку укладання Основних договорів купівлі-продажу будинку та земельної ділянки.

Зазначає, що 29.02.2024 року між ОСОБА_3 (від імені якої діяв ОСОБА_5 ) та ОСОБА_4 були укладені нотаріальні додаткові угоди, а саме:- Додаткова угода № 1 до Попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку від 08.06.2023 року, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скорик О.М., зареєстровано в реєстрі за № 646;- Додаткова угода № 1 до Попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки від 08.06.2023 року, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скорик О.М., зареєстровано в реєстрі за № 645.

Відповідно до умов даних Додаткових угод від 29.02.2024 року змінено строк (термін) укладання Основного Договору купівлі – продажу житлового будинку та Основного Договору купівлі-продажу земельної ділянки, а саме – визначено, що основні договори купівлі – продажу мають бути укладені до 31 серпня 2024 року включно (пункти 1 Додаткових угод від 29.02.2024 року). Однак, незважаючи на продовження строку укладання основних договорів купівлі продажу будинку та земельної ділянки, в порушення умов попередніх договорів, Продавцем не було забезпечено готовність до передачі Покупцю будинку та земельної ділянки за Основними договорами купівлі - продажу до 31 серпня 2024 року включно. Враховуючи дані обставини, ОСОБА_4 звернулась до ОСОБА_3 із вимогою про сплату (повернення) коштів від 02.09.2024 року.

Відповідачка зазначила, що ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 19.09.2024 року відкрито провадження по справі № 369/15103/24 за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 та ОСОБА_6 , третя особа: ОСОБА_5 про стягнення коштів. Наразі судовий розгляд даної справи триває.

Відповідачка зазначає, що між Позивачем та Відповідачем були укладені саме попередні Договори купівлі – продажу будинку та земельної ділянки та вступаючи у відносини із Позивачем мала лише одну єдину мету - отримати (набути) в майбутньому у визначені строки в приватну власність житловий будинок та земельну ділянку за договором купівлі – продажу, сплативши за нерухоме майно визначену суму коштів. Відповідачка зазначає, що не мала будь – яких інших намірів, в тому числі вступати із Позивачем у відносини за договором будівельного підряду. Між сторонами були відсутні будь – які домовленості направлені на виникнення інших прав та обов`язків, аніж ті що визначені попередніми Договорами купівлі продажу. Відповідачка зазначає, що воля сторін була направлена саме на укладання попередніх Договорів купівлі продажу будинку та земельної ділянки, а укладені Договори не містять ознак, притаманних договору будівельного підряду. Вказує, що між сторонами не погоджувався та відсутній календарний графік виконання робіт, крім цього, відсутні договірні умови про порядок здачі-приймання закінчених робіт (об`єкта будівництва); гарантійні строки якості закінчених робіт (експлуатації об`єкта будівництва), порядок усунення недоліків, між сторонами не погоджувалось ніяких умов щодо договірної ціни виконання робіт та відсутній факт оплати виконання робіт по будівництву будинку.

Відповідачка також зазначає, що попередніми Договорами купівлі-продажу було чітко визначено вартість житлового будинку та земельної ділянки (а не вартість підрядних робіт або договірна ціна робіт). Також, попередніми Договорами купівлі-продажу було визначено сплату гарантійного внеску в рахунок належних за Основним договором купівлі-продажу житлового будинку платежів, який жодним чином не міг бути оплатою за виконання робіт. Тобто, між сторонами не погоджувалось жодних умов щодо оплати виконання робіт по будівництву будинку, а Відповідачем сплачувались грошові кошти за об`єкт нерухомості, а не за підрядні роботи, та вказує, що Відповідач не знала про укладання такого договору між Позивачем та ТОВ «КГЛ ГРУП» (до моменту ознайомлення із позовом), що абсолютно не властиво підрядним відносинам.

21.10.2025 року до суду надійшла щаява про зміну предмета позову, в якій Позивач просив змінити предмет позову у справі № 369/16719/25 шляхом доповнення позову позовною вимогою про стягнення з ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) заборгованість за попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку від 08 червня 2023 року у розмірі 1 563 235 (один мільйон п`ятсот шістдесят три тисячі двісті тридцять п`ять) грн 99 коп. (з них 1 555 458 (один мільйон п`ятсот п`ятдесят п`ять тисяч чотириста п`ятдесят вісім) грн 70 коп. основної суми боргу та 7 777 (сім тисяч сімсот сімдесят сім) грн 29 коп. пені).

Заява обґрунтована тим, що 31 липня 2025 року Позивачем підготовлено акт № 3 приймання передачі виконаних робіт на підтвердження виконання завершального етапу будівельних робіт відповідно до Додатку 1 до попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку, а саме монтування та оздоблення фасадів та монтаж віконних систем, чим фактично завершено будівництво та підготовлено будинок до введення в експлуатацію. Вартість робіт становить 1 555 458 грн 70 коп. Даний Акт було надіслано Відповідачу у справі. У встановлений договором строк акт № 3 не був підписаний Відповідачем, а оплата робіт не здійснена, що призвело до прострочення боржника у зобов`язанні.

Дана заява прийнята судом до розгляду.

27 жовтня 2025 року до суду надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, у якому позивач виклала свої пояснення щодо наведених відповідачем у відзиві заперечень та мотиви їх відхилення.

29 жовтня 2025 року до суду від Відповідача надійшли письмові Заперечення (на відповідь на відзив), у якому Відповідач виклала свої заперечення щодо наведених Позивачем у відповіді на відзив заперечень та мотиви їх відхилення.

Також, 29 жовтня 2025 року до суду від Відповідача надійшли письмові Заперечення на заяву про зміну предмета позову у якому Відповідач виклала свої заперечення зазначивши, що Позивачка намагається разом зі зміною предмета позову одночасно змінити фактичні та правові підстави позову.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 01.12.2025 року закрито підготовче судове засідання та призначено справу до розгляду в судовому засіданні.

При розгляді справи у судовому засіданні 19.05.2026 року представник Позивача позовні вимоги підтримав та просив задовольнити позов у повному обсязі, покласти на Відповідача судові витрати.

У судовому засіданні 19.05.2026 року представник Відповідача проти задоволення позову заперечував, просив відмовити у задоволенні позову та покласти на Позивача судові витрати.

Відповідно до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Дослідивши матеріали даної цивільної справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_3 підлягають задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» від 12.06.2009 №2 передбачено, що відповідно до статей 55, 124 Конституції України та статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

У п. 33 рішення ЄСПЛ від 19.02.2009 у справі «Христов проти України» суд зазначив, що право на справедливий судовий розгляд, гарантоване ч. 1 ст. 6 Конвенції, слід тлумачити в контексті преамбули Конвенції, яка, зокрема, проголошує верховенство права як складову частину спільної спадщини Договірних держав.

Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може, зокрема, бути припинення дії, яка порушує право.

Відповідно до ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

У справі Bellet v. France Суд зазначив, що стаття 6 § 1 Конвенції містить гарантії справедливого судочинства, одним з аспектів яких є доступ до суду. Рівень доступу, наданий національним законодавством, має бути достатнім для забезпечення права особи на суд з огляду на принцип верховенства права в демократичному суспільстві. Для того, щоб доступ був ефективним, особа повинна мати чітку практичну можливість оскаржити дії, які становлять втручання у її права. Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд сприяє всебічному і повному з`ясуванню обставин справи: роз`яснює особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, попереджує про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і сприяє здійсненню їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст. 202 ЦК України).

Відповідно до вимог ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними (ста. 628 ЦК України).

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до ст.ст. 655, 657 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

При розгляді справи судом встановлено, що 08.06.2023 року між ОСОБА_3 (від імені якої діяв ОСОБА_5 ) як Продавцем та ОСОБА_4 , як Покупцем, були укладені нотаріальні договори:- попередній договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., зареєстровано в реєстрі за № 3315 та попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., зареєстровано в реєстрі за № 3316.

Згідно із ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства (ст. 526 ЦК України).

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (ч.1 ст.530 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст.610 ЦК України).

Відповідно до умов Попереднього договору купівлі-продажу будинку за цим договором Сторони зобов`язуються до «15» квітня 2024 року включно укласти Договір купівлі – продажу житлового будинку (надалі – Основний договір купівлі продажу житлового будинку), що буде збудований Продавцем на земельній ділянці що розташована: АДРЕСА_2 , площею 0,1835 га., кадастровий номер 3222484400:09:004:6064 (надалі – «Земельна ділянка»). Відповідно до умов Попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки за цим Договором Сторони зобов`язуються до «15» квітня 2024 року включно укласти (підписати та нотаріально посвідчити) договір купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер 3222484400:09:004:6064 (надалі – Основний договір купівлі продажу земельної ділянки), що розташована: АДРЕСА_2 , площею 0,1835 га.

На виконання умов Попередніх договорів купівлі – продажу житлового будинку та земельної ділянки, Відповідачем було сплачено:- 08.06.2023 року: 3 231 410, 70 грн., що еквівалентно 86 286 дол. США (за курсом АТ «Укрсиббанк»), що підтверджується нотаріальною заявою ОСОБА_5 представника ОСОБА_3 , справжність підпису на якій засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., реєстраційний номер 3331;- 12.10.2023 року: 5 493 542 грн., що еквівалентно 143 810 дол. США (за курсом АТ «Укрсиббанк»), що підтверджується нотаріальною заявою ОСОБА_5 представника ОСОБА_3 , справжність підпису на якій засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., реєстраційний номер 6128;- 29.02.2024 року: 8 870 162, 25 грн., що еквівалентно 230 095 дол. США (за курсом АТ «Укрсиббанк»), що підтверджується нотаріальною заявою ОСОБА_5 представника ОСОБА_3 , справжність підпису на якій засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скорик О.М., реєстраційний номер 647.

29.02.2024 року між ОСОБА_3 (від імені якої діяв ОСОБА_5 ) та ОСОБА_4 були укладені нотаріальні додаткові угоди, а саме:- Додаткова угода № 1 до Попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку від 08.06.2023 року, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скорик О.М., зареєстровано в реєстрі за № 646;- Додаткова угода № 1 до Попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки від 08.06.2023 року, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скорик О.М., зареєстровано в реєстрі за № 645 Відповідно до умов даних Додаткових угод від 29.02.2024 року змінено строк (термін) укладання Основного Договору купівлі – продажу житлового будинку та Основного Договору купівлі-продажу земельної ділянки, а саме – визначено, що основні договори купівлі – продажу мають бути укладені до 31 серпня 2024 року включно (пункти 1 Додаткових угод від 29.02.2024 року).

Таким чином, за умовами договорів Позивач зобов`язувався збудувати житловий будинок та договір купівлі-продажу нерухомого майна мав бути нотаріально посвідчений не пізніше 31 серпня 2024 року включно (пункти 1 Додаткових угод від 29.02.2024 року).

За правилами ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України), а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст. 81 ЦПК України).

При цьому, належність доказів - правова категорія, яка свідчить про взаємозв`язок доказів з обставинами, що підлягають встановленню, як для вирішення всієї справи, так і для здійснення окремих процесуальних дій.

Правила допустимості доказів визначають легітимну можливість конкретного доказу підтверджувати певну обставину в справі. Правила допустимості доказів встановлені з метою об`єктивності та добросовісності у підтвердженні доказами обставин у справі, виходячи з того, що нелегітимні засоби не можуть використовуватися для досягнення легітимної мети, а також враховуючи те, що правосудність судового рішення, яке було ухвалене з урахуванням нелегітимного доказу, завжди буде під сумнівом.

Допустимість доказів є важливою ознакою доказів, що характеризує їх форму та означає, що обставини справи, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами.

Згідно з ч. 2 ст. 77 ЦПК України, предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 2 ст. 43 ЦПК України обов`язок надання усіх наявних доказів до початку розгляду справи по суті покладається саме на осіб, які беруть участь у справі.

За вимогами ст. 13 Цивільного процесуального кодексу України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи.

Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

Відповідно до ч. ч. 1, 5, 6, 7 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.

Встановлено, що основний договір між сторонами не був укладений, ні у строк до 31 серпня 2024 року, ні на час розгляду справи. Станом на дату розгляду даної справи будинок збудований та прийнятий в експлуатацію, йому присвоєно поштову адресу, що підтверджується наданим Позивачем повідомленням про початок будівельних робіт від 28.07.2025, технічним паспортом житлового будинку садибного типу, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 3222484400:09:004:6064 від 06.08.2025, витягом з Реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва про реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта від 14.08.2025, наказом про присвоєння адреси № 107 від 15.08.2025, витягом з державного реєстру речових прав № 439994778 від 19.08.2025 та копіями Актів приймання виконаних підрядних робіт від 24.07.2023 року, від 26.10.2023 року, від 29 січня 2024 року та від 30 липня 2025 року до Договору підряду № 5 від 08 червня 2023 року. Вказані обставини Відповідачем не спростовані.

При розгляді справи сторони не заперечували щодо передачі грошових коштів гарантійного внеску.

Відповідно до ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

П.8, п.9 та п. 10 попередніх договорів врегульовано питання не укладення основного договору у визначений строк як з вини покупця, так і з вини продавця.

З пояснень сторін вбачається, що причиною не укладення основного договору покупець вважає невиконання своїх зобов`язань ОСОБА_3 , а остання в свою чергу невиконання зі сторони ОСОБА_4 .

Відповідач вказує, що оскільки сторонами основний договір не був укладений у встановлений попереднім договором строк до 31 серпня 2024 року, тому всі зобов`язання за ним припинились.

В туж чергу, як вбачається з умов укладених договорів, сторони погодили ціну та порядок її оплати.

Так, відповідно до п. 2 попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку, Сторони визначили, що за основним договором купівлі-продажу житлового будинку, за яким Продавець зобов`язується продати, а Покупець купити житловий будинок, вартість вказаного житлового будинку на дату підписання Основного договору купівлі-продажу становитиме 19 824 700, 53 (дев`ятнадцять мільйонів вісімсот двадцять чотири тисячі сімсот 53 копійки) гривень, що є еквівалентом 529 364, 50 (п`ятсот двадцять дев`ять тисяч триста шістдесят чотири долари США 50 центів ) долари США 00 центів за комерційним курсом купівлі готівкового долара США за гривні через операційну касу банку, що встановлений центральним відділенням АТ «УкрСиббанк» у м. Києві станом на 10:00 на дату підписання Основного Договору купівлі-продажу житлового будинку. Вартість житлового будинку має бути сплачена Покупцем на дату підписання Основного договору купівлі-продажу житлового будинку шляхом зарахування коштів у національній валюті (гривня) на рахунок Продавця.

Відповідно до п. 3 попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку, в рахунок належних за Основним договором купівлі-продажу житлового будинку платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу житлового будинку та підтвердження своєї платіжної спроможності, Покупець повинен сплатити Продавцю Гарантійний внесок за наступними реквізитами, таким чином:

1) протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту укладення даного Договору - 15 % від вартості житлового будинку, визначеної п. 2 даного Договору – 79 404, 68 доларів США;

2) протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №1 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 25% від вартості житлового будинку -132 341.13 доларів США;

3) протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №2 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 40% від вартості житлового будинку – 211 745.80 доларів США;

4) протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №2 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 20% від вартості житлового будинку – 105 872.90 доларів США.

Відповідно до п. 2 попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки, сторони визначили, що за основним договором купівлі-продажу земельної ділянки, за яким Продавець зобов`язується продати, а Покупець купити Земельну ділянку, вартість вказаної Земельної ділянки на дату підписання Основного договору купівлі-продажу земельної ділянки становитиме еквівалент 1 718 018.75 (один мільйон сімсот вісімнадцять тисяч вісімнадцять) гривень 75 копійок

Відповідно до п. 2.1 попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки, Покупець сплачує Продавцю Гарантійний внесок у порядку та у розмірі, визначеному у цьому пункті Попереднього договору. Метою сплати Гарантійного внеску є забезпечення Покупцем свого обов`язку придбати Земельну ділянку шляхом укладення Основного договору купівлі-продажу земельної ділянки та здійснення оплати по ньому. В рахунок належних за Основним договором купівлі-продажу земельної ділянки платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі Земельної ділянки та підтвердження своєї платіжної спроможності, Покупець повинен сплатити Продавцю Гарантійний внесок.

Гарантійний внесок становить повинен бути сплачений в наступні строки :

- Частина гарантійного внеску в розмірі 6 881.25 доларів США протягом 5 календарних днів з моменту укладання даного Договору.

- Залишок гарантійного внеску у розмірі 3 118,75 доларів США протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №1, є частиною платежу, зазначеного в п. 3.1 цього Договору.

Відповідно до п. 3 попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки, вартість Земельної ділянки, визначена п. 2 цього Попереднього договору, сплачується шляхом зарахування коштів на рахунок Продавця, реєстраційний номер облікової картки платника податків за даними Державного реєстру фізичних осіб – платників податків НОМЕР_2 , за реквізитами, або готівковими коштами, що оформлюється заявою про розрахунок:

3.1 протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №1 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 25% від вартості земельної ділянки, визначеної п. 2 даного Договору, що становить – суму в гривні, що за комерційним курсом купівлі готівкового долара США за гривні через операційну касу банку, що встановлений центральним відділенням АТ «УкрСиббанк» у м. Києві, станом на 10:00 на дату платежу становитиме еквівалент 11 468.75 доларів США.

3.2 протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №2 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 40% від вартості земельної ділянки, визначеної п. 2 даного Договору, що становить – суму в гривні, що за комерційним курсом купівлі готівкового долара США за гривні через операційну касу банку, що встановлений центральним відділенням АТ «УкрСиббанк» у м. Києві, станом на 10:00 на дату платежу становитиме еквівалент 18 350 доларів США.

3.3 протягом 5 (п`яти) календарних днів з моменту завершення стадії будівництва №3 та направлення на електронну адресу, зазначену в п. 15 даного Договору, копії відповідного Акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком №1 до даного Договору - 20% від вартості земельної ділянки, визначеної п. 2 даного Договору, що становить – суму в гривні, що за комерційним курсом купівлі готівкового долара США за гривні через операційну касу банку, що встановлений центральним відділенням АТ «УкрСиббанк» у м. Києві, станом на 10:00 на дату платежу становитиме еквівалент 9 175 доларів США.

На виконання умов Попередніх договорів купівлі – продажу житлового будинку та земельної ділянки, Відповідачем було сплачено:- 08.06.2023 року: 3 231 410, 70 грн., що еквівалентно 86 286 дол. США (за курсом АТ «Укрсиббанк»), що підтверджується нотаріальною заявою ОСОБА_5 представника ОСОБА_3 , справжність підпису на якій засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., реєстраційний номер 3331;- 12.10.2023 року: 5 493 542 грн., що еквівалентно 143 810 дол. США (за курсом АТ «Укрсиббанк»), що підтверджується нотаріальною заявою ОСОБА_5 представника ОСОБА_3 , справжність підпису на якій засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р.О., реєстраційний номер 6128;- 29.02.2024 року: 8 870 162, 25 грн., що еквівалентно 230 095 дол. США (за курсом АТ «Укрсиббанк»), що підтверджується нотаріальною заявою ОСОБА_5 представника ОСОБА_3 , справжність підпису на якій засвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скорик О.М., реєстраційний номер 647.

У свою чергу, 08 червня 2023 року, на виконання умов укладених попередніх договорів, з метою будівництва житлового будинку, обраного Відповідачем, між Позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «КГЛ ГРУП» був укладений договір підряду № 5.

Відповідно до п. 2.1 договору підряду № 5 від 08 червня 2023 року за цим Договором Підрядник зобов`язується за завданням Замовника на свій ризик власними або залученими силами і засобами виконати Роботи і передати їх результати останньому у встановлений цим Договором строк, а Замовник зобов`язується здійснювати прийняття виконаних Підрядником Робіт та проводити оплату зазначених Робіт відповідно до умов цього Договору.

Після завершення усіх будівельних робіт Підрядник зобов`язується забезпечити супровід власним спеціалістом процесу прийняття збудованого будинку Замовника в експлуатацію. Прийняття будинку в експлуатацію від імені Замовника може бути здійснено на підставі окремо виданої Довіреності та з наданням оригіналів документів.

П. 2.3. договору підряду № 5 від 08 червня 2023 року визначено характеристики об`єкту будівництва, що відповідають Попередньому договору купівлі-продажу житлового будинку № 3315, укладеному між Позивачем та Відповідачем, а саме: житловий Будинок ТИП8: опалювальна площа 396,61 м.кв., площа терас 160,73 м.кв., з коеф. 1/3,- 65,08м.кв – підвальне приміщення/укриття з коефіцієнтом , Загальна площа – 482,73 м2.

Станом на дату розгляду даної справи Товариством з обмеженою відповідальністю «КГЛ ГРУП» на замовлення Позивача споруджено житловий будинок.

Зважаючи на позовні вимоги, аргументи та доводи сторін, суд зазначає, що ключовим для правильного вирішення спору по суті є визначення характеру спірних правовідносин та встановлення дійсної правової природи спірних попередніх договорів купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

З диспозиції частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України випливає висновок, що попередній договір не є майновим, тобто не передбачає передачу майна, його оплату, виконання робіт та оплату робіт тощо, з такого договору виникає єдине спільне для сторін зобов`язання - укласти в майбутньому договір на узгоджених ними умовах.

Відповідно до ч. 1 ст. 837 ЦК України, за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов`язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов`язується прийняти та оплатити виконану роботу.

Відповідно до ч. 1 ст. 875 ЦК України, за договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Відповідно до ч. 2 ст. 875 ЦК України, договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов`язаних з місцезнаходженням об`єкта.

Як свідчать умови попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку сторони зобов`язалися укласти у майбутньому договір купівлі-продажу житлового будинку, що на той момент вже буде збудований продавцем та визначили його місце розташування на конкретній земельній ділянці.

Відповідно до п. 26 попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку, невід`ємною частиною даного договору є Додаток 1 Стадії будівництва житлового будинку.

Зазначеним додатком визначена комплектація будинку та класифікація будівельних матеріалів, тип будинку, обраний Відповідачем з запропонованих, інженерні мережі та стадії будівництва.

Відповідно до ч . 1 ст. 843 ЦК України, у договорі підряду визначається ціна роботи або способи її визначення.

Відповідно до ч. 4 ст. 879 ЦК України, оплата робіт провадиться після прийняття замовником збудованого об`єкта (виконаних робіт), якщо інший порядок розрахунків не встановлений за погодженням сторін.

З умов договорів вбачається, що ними передбачена оплата кожного виконаного етапу робіт окремо, а визначальною умовою укладення основних договорів купівлі-продажу фактично є оплата Відповідачем повної вартості будівництва на дату укладення основного договору купівлі-продажу. Окрім того, вартість робіт, визначена п. 3 попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та п. 3 попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки фактично становить сукупну вартість кожного виконаного етапу робіт, і дані положення обох договорів неможливо розглядати окремо одне від одного.

Відповідно до ч. 1 ст. 882 ЦК України, замовник, який одержав повідомлення підрядника про готовність до передання робіт, виконаних за договором будівельного підряду, або, якщо це передбачено договором, - етапу робіт, зобов`язаний негайно розпочати їх прийняття.

Відповідно до ч. 4 ст. 882 ЦК України, передання робіт підрядником і прийняття їх замовником оформляється актом, підписаним обома сторонами. У разі відмови однієї із сторін від підписання акта про це вказується в акті і він підписується другою стороною.

Умовами попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки сторони передбачили порядок прийняття робіт, а саме надсилання відповідного акта приймання-передачі робіт згідно з Додатком 1 на електронну адресу покупця, визначену договорами.

З наведеного вбачається, що сторони визначили всі умови, що є характерним для договору будівельного підряду, як то фронт робіт, об`єкт будівництва, порядок оплати робіт та їх прийняття, проте зазначили, що після завершення будівництва та його повної оплати, у строк до 31 серпня 2024 року, укладуть основні договори купівлі-продажу.

Про вказані обставини свідчить той факт, що Позивачем та Відповідачем на виконання договірних зобов`язань підписані Акти №1 за 12.10.2023 року за фактом спорудження фундаменту та №2 за 13.02.2024 року за фактом спорудження каркасу будинку для монтування фасадів та віконних систем. Гідроізоляція та утеплення фундаменту. Факт їх підписання зі сторони Відповідача Представником в судовому засіданні не заперечено та не спростовано.

Суд відзначає, що складання та підписання таких актів не є характерним для попередніх договорів купівлі-продажу на відміну від договорів підряду.

Також Позивачем направлено на адресу Відповідача Акт №3 за 31.07.2025 року за фактом монтування та оздоблення фасадів та монтажу віконних систем. Даний Акт Відповідачем не був підписаний та Відповідачем не надано вмотивованої відмови у його підписанні. Факт отримання вказаного Акта зі сторони Відповідача Представником в судовому засіданні не заперечено та не спростовано.

Відповідно до ч. 1 ст. 235 ЦК України, удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Відповідно до ч. 2 ст. 235 ЦК України, якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.

Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним.

Щодо вимог позову про встановлення обставин укладення удаваного правочину.

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_3 вказувала, що між ними фактично укладений договір будівельного підряду.

За змістом статей 15 та 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання.

Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.

Згідно зі статтями 6, 11 та 12 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до статті 837 ЦК України за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов`язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов`язується прийняти та оплатити виконану роботу.

За договором будівельного підряду підрядник зобов`язується збудувати і здати у встановлений строк об`єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов`язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов`язок не покладається на підрядника, прийняти об`єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх. Договір будівельного підряду укладається на проведення нового будівництва, капітального ремонту, реконструкції (технічного переоснащення) підприємств, будівель (зокрема житлових будинків), споруд, виконання монтажних, пусконалагоджувальних та інших робіт, нерозривно пов`язаних з місцезнаходженням об`єкта. До договору будівельного підряду застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини п`ятої даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Якщо сторонами вчинено правочин для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, він є удаваним (стаття 235 ЦК України).

У разі встановлення, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

За удаваним правочином сторони умисно укладають один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.

Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин.

Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головною умовою правомірності правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому суд повинен встановити дійсну спрямованість волі сторін при укладенні договору, а також з`ясувати питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме.

Змагальність сторін є одним із основних принципів цивільного судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права (статті 12, 81 ЦПК України).

За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача.

Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, позивач має довести: а) факт укладання правочину, що на його думку є удаваним; б) спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; в) настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені удаваним правочином.

Такі висновки про застосування норм матеріального права викладено в постановах Верховного Суду України від 14 листопада 2012 року у справі № 6-133цс12, від 07 вересня 2016 року у справі № 6-1026цс16, які у подальшому підтримані у постановах Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 742/1913/15-ц, від 21 серпня 2019 року у справі № 303/292/17, від 30 березня 2020 року у справі № 524/3188/17.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 14 лютого 2022 року у справі № 346/2238/15-ц викладено правовий висновок щодо наявності правових підстав для визнання договору удаваним в частині покупця та зазначено, що нормами ЦК України не допускається такої правової конструкції, як позов про визнання недійсним договору в частині сторони договору. Стаття 235 ЦК України не може бути підставою для визнання правочину удаваним в частині сторони, оскільки це суперечить її положенням.

З аналізу положень статті 235 ЦК України слідує, що правовим наслідком вчинення сторонами удаваного правочину є застосування до правовідносин сторін такого договору правил, які встановлені для врегулювання прихованого ними правочину.

Зміна суб`єктного складу договірних правовідносин у такому випадку не відбувається. Зазначене відповідає як конструкції норми 235 ЦК України, так і сталій судові практиці Верховного Суду щодо розгляду зазначеної категорії спорів, підстав для відступу від якої не встановлено.

У даній справі ОСОБА_3 надала суду докази того, що між сторонами укладений договір будівельного підряду, вказавши з якою метою укладені попередні договори купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, а саме для уникнення Відповідачем необхідності підтверджувати джерело походження коштів.

Відтак, враховуючи, що попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку передбачено обов`язок Позивача збудувати житловий будинок, що замовлений Відповідачем та будується спеціально на його замовлення на обраній Відповідачем земельній ділянці, передбачено обов`язок Відповідача оплачувати кожний виконаний етап робіт окремо, передбачено порядок прийняття виконаних робіт Відповідачем шляхом підписання актів приймання-передачі виконаних робіт та відповідальність за порушення зобов`язання з оплати виконаних робіт, суд доходить висновку, що сторони попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки узгодили та погодили всі істотні умови, що є необхідними під час укладення договору будівельного підряду та які не є умовами, що узгоджуються сторонами під час укладення попередніх договорів.

Окрім того, з`ясовуючи спрямованість волі сторін, суд бере до уваги аргументи Відповідача, висловлені ним у заявах по суті справи, та його представника, висловлені у судовому засіданні, щодо порушення Позивачем умов договорів та зобов`язання саме в частині порядку виконання будівельних робіт, їх строків, термінів будівництва, повідомлення покупця про хід будівництва (надання інформації про подання повідомлення про початок будівництва, укладення договору підряду з ТОВ «КГЛ ГРУП», складення проектно-кошторисної документації, тобто здійснення технічного нагляду за будівництвом). В процесі будівництва сторонами укладено Додаткову угоду, якою сторони погодили роботи з додаткового будівництва басейну та металевих штор для підвального приміщення/укриття.

Зазначене дає суду підстави для висновку, що Відповідачка мала інтерес щодо виконання будівельних робіт за її замовленням, тобто інтерес спрямований саме на укладення договору будівельного підряду, позаяк за попереднім договором Позивач не могла мати зобов`язань з будівництва будинку. Єдиним можливим зобов`язанням за попереднім договором є укладення основного договору у визначений сторонами строк або термін.

З огляду на зазначене вище, оцінивши предмет та інші умови спірних попередніх договорів, спрямованість волі сторін, права та обов`язки, що дійсно настали між сторонами, суд доходить висновку, що попередній договір купівлі-продажу житлового будинку та попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки є удаваними правочинами, вчиненими з метою приховати укладення договорів будівельного підряду, а відтак до спірних договорів підлягають до застосування правила, що регулюють відносини підряду.

Що стосується вимог про стягнення суми заборгованості суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Позивачем направлено на адресу Відповідача Акт №3 за 31.07.2025 року за фактом монтування та оздоблення фасадів та монтажу віконних систем, що підтверджується описом вкладення, накладеною та поштовою квитанцією, наданою Позивачем. Також Акт № 3 приймання передачі виконаних робіт за 31.07.2025 був направлений на електронну пошту Відповідача 03 жовтня 2025 року. Факт отримання такого Акта ні Відповідачем в заявах по суті, ні Представником в судовому засіданні, не заперечувався.

Загальна вартість етапу виконання будівельних робіт за договором склала 1 555 458 грн 70 коп.

Отже, за фактом отримання Акта приймання-передачі виконаних робіт в Відповідача виник обов`язок сплатити Позивачеві 1 555 458 грн. 70 коп. або надати мотивовану відмову. У встановлений договором строк зобов`язання Відповідачем виконане не було. Відповідачем у заявах по суті справи та його представником у судовому засіданні не висловлено жодних заперечень щодо суми стягнення чи нарахованої пені, лише щодо процесуальних підстав зміни предмета позову.

Відповідно до ч. 1 ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до ч. 1 ст. 886 ЦК України, у разі невиконання або неналежного виконання замовником обов`язків за договором будівельного підряду він сплачує підрядникові неустойку, встановлену договором або законом, та відшкодовує збитки у повному обсязі, якщо не доведе, що порушення договору сталося не з його вини.

Відповідно до ч. 1 ст. 549 ЦК України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання.

Відповідно до ч. 2 ст. 549 ЦК України, штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.

Відтак зважаючи на прострочення Відповідачем строку сплати платежу за виконані будівельні роботи (з огляду на завершення будівництва та прийняття житлового будинку в експлуатацію) суд вважає обґрунтованими та задовольняє позовні вимоги про стягнення суми боргу та нарахованої Позивачем пені.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Отже, сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому разі, за умови недоведеності тих чи інших обставин суд вправі винести рішення по справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі.

Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про необхідність задоволення поданого позову у повному обсязі.

Обґрунтовуючи своє рішення, суд приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 141 ЦПК України за подання позову покладаються Відповідача.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 78-81, 137, 141, 263-265 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання попереднього договору купівлі-продажу житлового будинку та попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки удаваними правочинами вчиненими для приховання договору будівельного підряду – задовольнити у повному обсязі.

Визнати попередній договір купівлі-продажу житлового будинку від 08 червня 2023 року, укладений між ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) та ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ), удаваним правочином вчиненим для приховання договору будівельного підряду.

Визнати попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки від 08 червня 2023 року, укладений між ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) та ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ), удаваним правочином вчиненим для приховання договору будівельного підряду.

Стягнути з ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) заборгованість за попереднім договором купівлі-продажу житлового будинку від 08 червня 2023 року у розмірі 1 563 235 (один мільйон п`ятсот шістдесят три тисячі двісті тридцять п`ять гривень) 99 коп., з них: 1 555 458 (один мільйон п`ятсот п`ятдесят п`ять тисяч чотириста п`ятдесят вісім гривень) 70 коп. основної суми боргу та 7 777 (сім тисяч сімсот сімдесят сім гривень) 29 коп. пені.

Стягнути з ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) 17 562 (сімнадцять тисяч п`ятсот шістдясят дві гривні) 40 коп. судового збору.

Найменування сторін:

Позивач: ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ).

Відповідач: ОСОБА_4 ( АДРЕСА_4 ; РНОКПП НОМЕР_1 ).

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано .

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення складено: 15.06.2026 року.

Суддя А.В. Янченко