Постанова від 01 червня 2026 р. у справі №369/6137/25 — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 червня 2026 року місто Київ

єдиний унікальний номер справи: 369/6137/25

номер провадження: 22-ц/824/6771/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Верланова С.М. (суддя - доповідач),

суддів: Невідомої Т.О., Нежури В.А.,

за участю секретаря - Габунії М.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Державної інспекції архітектури та містобудування України на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 грудня 2025 року у складі судді Янченко А.В., у справі за позовом ОСОБА_1 до Державної інспекції архітектури та містобудування України, Дмитрівської сільської ради Бучанського району Київської області про визнання права власності,

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2025 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до Державної інспекції архітектури та містобудування України, Дмитрівської сільської ради Бучанського району Київської області про визнання права власності.

Позовна заява мотивована тим, що позивач ОСОБА_2 придбав земельну ділянку, подав повідомлення про початок будівельних робіт та побудував садовий будинок на власній земельній ділянці на законних підставах.

Вказував, що рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 березня 2023 року у справі №369/136/22, яке залишено в силі постановою Київського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року, визнано недійсним наказ Головного управління Держгеокадастру у Київській області від 05 квітня 2018 року № 10-2998/15-18-сг «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність», яким передано у власність ОСОБА_3 земельну ділянку з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239, скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 43057401 від 18 вересня 2018 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_2 на земельну ділянку з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239, витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь територіальної громади в особі Дмитрівської сільської ради Бучанського району Київської області земельну ділянку площею 0,12 га з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239 для ведення індивідуального садівництва.

Зазначав, що він намагався ввести будинок в експлуатацію для подальшої реєстрації права власності, для чого подав до Державної інспекції архітектури та містобудування України декларацію про готовність до експлуатації об`єкта з незначними наслідками, однак декларацію йому повернули, зокрема через те, що згідно з відомостями ДРРП за кадастровим номером 3222488200:06:002:5239, замовник не є власником земельної ділянки (у відомостях про замовника будівництва зазначено особу (осіб), яка не є власником або користувачем земельної ділянки, чим порушено вимоги ч.4 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Указував, що внаслідок припинення права власності позивача на земельну ділянку він не може ввести будинок в експлуатацію та зареєструвати право власності на нього.

З урахуванням наведеного, ОСОБА_2 просив визнати за ним право власності на садовий будинок загальною площею 117,4 кв.м, що розташований на земельній ділянці із кадастровим номером 3222488200:06:002:5239.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 жовтня 2025 року замінено у справі №369/6137/25 позивача ОСОБА_2 його правонаступником - ОСОБА_1 (а.с.128-129, т.1).

У листопаді 2025 року ОСОБА_1 подала заяву про уточнення позовних вимог, у якій просила визнати право власності ОСОБА_1 на садовий будинок загальною площею 117,4 квадратних метрів, що розташований на земельній ділянці із кадастровим номером 3222488200:06:002:5239 (а.с.136-137, т.1).

Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 грудня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано право власності ОСОБА_1 на садовий будинок загальною площею 117,4 кв.м, розташований на земельній ділянці із кадастровим номером 3222488200:06:002:5239.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, Державна інспекція архітектури та містобудування України подала апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити, посилаючись на невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, неповне з`ясування фактичних обставин, що мають значення для справи, порушенням судом норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга мотивована тим, що законодавством України гарантоване право власників та користувачів земельної ділянки зводити на ній будівлі та споруди, однак таке право може бути реалізоване виключно при дотриманні передбаченого послідовного порядку, за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил.

Вказує, що введення об`єкта в експлуатацію можливе лише за дотримання низки умов, які визначені законодавством у сфері містобудування. Основними серед них є: правомірність забудови - наявність у замовника права власності або користування земельною ділянкою, цільове призначення якої відповідає виду забудови; належна проєктна документація - розроблена з урахуванням будівельних норм та стандартів, затверджена у встановленому порядку, а у визначених випадках - пройшла експертизу; дозвіл на виконання будівельних робіт - отриманий у випадках, передбачених законом, що підтверджує легальність початку будівництва; фактичне завершення будівництва - виконання робіт відповідно до затвердженого проекту без відхилень, які можуть вплинути на безпеку чи функціональність об`єкта; технічна інвентаризація та контрольні зйомки - проведення необхідних обстежень і фіксація технічних характеристик об`єкта; подання відповідних документів до органу, уповноваженого приймати об`єкти в експлуатацію. Лише після виконання цих умов об`єкт може бути офіційно введений в експлуатацію, що надає можливість провести державну реєстрацію права власності та повноцінно користуватися нерухомістю.

Натомість як убачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що позивач здійснив будівництво садового будинку на земельній ділянці з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239 та у подальшому звернувся до Державної інспекції архітектури та містобудування України із декларацією про готовність об`єкта до експлуатації. Водночас вказана декларація не була зареєстрована, а повернута на доопрацювання у зв`язку з виявленням недостовірних відомостей, у тому числі, щодо правового статусу замовника як власника земельної ділянки. Крім того, судом установлено, що рішенням суду, яке набрало законної сили, право приватної власності позивача на зазначену земельну ділянку припинено, а земельну ділянку витребувано у комунальну власність територіальної громади в особі Дмитрівської сільської ради. Отже на момент звернення до суду з позовом про визнання права власності ОСОБА_4 не мав ані права власності, ані права користування земельною ділянкою, на якій розміщений спірний об`єкт.

Зазначає, що суд першої інстанції фактично ототожнив завершення будівництва з виникненням права власності на об`єкт нерухомого майна, проігнорувавши імперативну вимогу щодо обов`язковості прийняття такого об`єкта в експлуатацію. За відсутності зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації відсутній юридичний факт, з яким закон пов`язує виникнення речового права. Визнавши право власності за відсутності такого юридичного факту, суд першої інстанції фактично створив нову, не передбачену законом підставу набуття права власності, що суперечить принципам правової визначеності та законності і є неприпустимим. Крім того, суд першої інстанції не надав належної правової оцінки рішенню Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 березня 2023 року у справі №369/136/22, яке набрало законної сили та має преюдиційне значення для розгляду цієї справи.

Представник ОСОБА_1 - адвокат Михайлик С.І. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги і залишити в силі рішення суду першої інстанції. Вказує, що побудований позивачем будинок не є об`єктом самочинного будівництва, і, відповідно, побудований на законних підставах, а забудовник цього будинку має право набути право власності на цей будинок. Зазначає, що оскільки право власності позивача не визнається державою - воно підлягає захисту в судовому порядку. Позивач може реалізувати своє право власності на побудований будинок зареєструвавши право власності на нього в порядку визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на підставі рішення суду про визнання права власності на нерухоме майно. Ефективним способом захисту права позивача є визнання його права власності на будинок (нерухоме майно). У відзиві відповідач зазначає, що рішення Державної інспекції архітектури та містобудування України про повернення на доопрацювання декларації про готовність об`єкта до експлуатації за рішенням суду позивачем не оскаржувалось, а отже він погоджується з його законністю. Вказує, що позивач не переслідує мету оскаржувати рішення Державної інспекції архітектури та містобудування України. Позивач звертався до Державної інспекції архітектури та містобудування України із декларацією про готовність до експлуатації для введення будинку в експлуатацію для подальшої реєстрації права власності на побудований будинок. Позивачем виконана умова щодо розгляду питання компетентним державним органом, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право (за аналогією із правовою позицією Верховного Суду). При цьому представник Державної інспекції архітектури та містобудування України визнає, що поданню позовної заяви передував розгляд питання позивача компетентним органом, за результатом якого компетентний орган прийняв рішення про повернення декларації про готовність до експлуатації (відмовив у реєстрації декларації про готовність до експлуатації), з тексту якого очевидно виходить, що воно дає підставу вважати про наявність спору про право.

Дмитрівська сільська рада Бучанського району Київської області не скористалась своїм правом на подання до суду відзиву на апеляційну скаргу, своїх заперечень щодо змісту і вимог апеляційної скарги до апеляційного суду не направила.

Згідно з ч.3 ст.360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду ухвали суду першої інстанції.

Відповідно до положень ч.ч.1,2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, які з`явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи та перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, враховуючи доводи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Згідно з вимогами ст.264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам закону рішення суду першої інстанції відповідає не в повному обсязі.

Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання за нею права власності на садовий будинок площею 117,4 кв.м, розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239, суд першої інстанції виходив із того, що її батько, ОСОБА_2 , 18 вересня 2018 року набув у власність цю земельну ділянку для індивідуального садівництва та 25 вересня 2018 року він подав повідомлення № 141759 про початок виконання будівельних робіт, зареєстроване за № КС 061182680782. Будівництво садового будинку здійснювалося на підставі будівельного паспорта, було завершене 31 травня 2021 року, а відсутність порушень будівельних норм підтверджена висновком експерта № ED-2527-2-2199.24 від 31 грудня 2024 року. Суд першої інстанції також урахував, що після припинення права власності ОСОБА_2 на земельну ділянку у справі № 369/136/22 Державна інспекція архітектури та містобудування України повернула декларацію про готовність об`єкта до експлуатації через відсутність у замовника права на земельну ділянку. Оскільки після смерті ОСОБА_2 його правонаступницею стала донька ОСОБА_1 , та спірний будинок не є самочинним будівництвом, суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання за позивачкою права власності на спірний будинок, що є ефективним способом захисту її майнового права.

Однак з такими висновками суду першої інстанції погодитись не можна з таких підстав.

Статтею 76 ЦПК України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з ч.1 ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.

Відповідно до приписів ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч.4 ст.82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

З матеріалів справи вбачається, що 18 вересня 2018 року ОСОБА_2 придбав земельну ділянку із кадастровим номером 3222488200:06:002:5239, цільове призначення якої 01.05 «Для індивідуального садівництва».

25 вересня 2018 року ОСОБА_2 подав до Державної інспекції архітектури та містобудування України повідомлення №141759 про початок будівельних робіт (код будівлі за ДК018 1110.4. Будинки дачні та садові, Клас наслідків СС1). У реєстрі дозвільних документів зареєстроване за №КС 061182680782. Згідно повідомлення про початок виконання будівельних робіт будівництво здійснювалось на підставі будівельного паспорта.

Установлено та підтверджується технічним паспортом від 02 жовтня 2023 року інвентаризаційна справа №329, витягом з реєстру будівельної діяльності №TI01:6770-1034-2517-3234, що ОСОБА_2 побудував будинок загальною площею 117,4 кв.м.

Фактично будівельні роботи були закінчені 31 травня 2021 року, що підтверджується відомостями у декларації про введення об`єкта в експлуатацію.

Будівництво здійснено без порушень будівельних норм і правил, що підтверджується висновком експерта №ED-2527-2-2199.24 від 31 грудня 2024 року.

Ці обставини підтверджуються наявними у справі доказами та сторонами не заперечуються.

Згідно зі ст.11 ЦПК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти.

Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.

У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду.

У справі встановлено, що рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 березня 2023 року у справі №369/136/22, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року, позовні вимоги заступника керівника Києво-Святошинської окружної прокуратури Київської області в інтересах держави в особі Дмитрівської сільської ради Бучанського району Київської області задоволено.

Визнано недійсним наказ ГУ Держгеокадастру у Київській області від 05 квітня 2018 року № 10-2998/15-18-сг «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність», яким передано у власність ОСОБА_3 земельну ділянку з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 43057401 від 18 вересня 2018 року з одночасним припиненням права приватної власності ОСОБА_2 на земельну ділянку з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239.

Витребувано із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на користь територіальної громади в особі Дмитрівської сільської ради Бучанського району Київської області земельну ділянку площею 0,12 га з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239 для ведення індивідуального садівництва.

Однією з основних засад судочинства є обов`язковість судового рішення (ст.129 Конституції України).

Стаття 129-1 Конституції України визначає, що судове рішення є обов`язковим до виконання. Держава забезпечує виконання судового рішення у визначеному законом порядку.

Зазначене конституційне положення знайшло розвиток у ч.1 ст.18 ЦПК України, згідно з якою судові рішення, що набрали законної сили, обов`язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.

Виконання судових рішень у цивільних справах є складовою права на справедливий суд та однією з процесуальних гарантій доступу до суду, що передбачено ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Отже з моменту набрання законної сили рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 14 березня 2023 року у справі № 369/136/22 ОСОБА_2 втратив правовий титул власника земельної ділянки з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239. Внаслідок скасування державної реєстрації права власності, припинення його приватної власності та витребування земельної ділянки на користь територіальної громади в особі Дмитрівської сільської ради Бучанського району Київської області, ОСОБА_2 не мав жодної з правомочностей власника щодо цієї земельної ділянки, зокрема права володіння, користування та розпорядження нею. Так само матеріали справи не містять доказів набуття ним іншого речового чи зобов`язального права на спірну земельну ділянку, зокрема права користування, оренди або суперфіцію.

Попри втрату правового титулу на земельну ділянку, у лютому 2025 року ОСОБА_2 подав до Державної інспекції архітектури та містобудування України декларацію про готовність садового будинку до експлуатації. Однак унаслідок припинення його права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239 ОСОБА_2 не мав статусу власника або користувача цієї земельної ділянки, що є необхідною умовою для реалізації прав замовника будівництва. Саме ця обставина стала підставою для повернення декларації про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованої в ЄДЕССБ за № ІУ101250227974, оскільки у відомостях про замовника будівництва була зазначена особа, яка за даними ДРРП не є власником або користувачем земельної ділянки. Відтак ОСОБА_2 фактично був позбавлений можливості в адміністративному порядку ввести садовий будинок в експлуатацію та зареєструвати право власності на нього.

Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з ч.1 ст.345 ЦК України фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності.

У відповідності до ч.1 ст.182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом (ч.2 ст.182 Цивільного кодексу України).

Також ч.4 ст.334 ЦК України визначено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ч.3 ст.334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Згідно з ч.2 ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином ч.2 ст.331 ЦК України містить імперативну норму, відповідно до якої у разі, якщо договором або законом передбачено обов`язковість прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності на таке майно виникає виключно з моменту його прийняття в експлуатацію .

У відповідності до ч.4 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», відповідно до якої право на забудову земельної ділянки реалізується виключно її власником або користувачем за умови використання такої земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94) та у постанові від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 35) виснувала, що виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності на об`єкт нерухомого майна може бути набуто виключно особою, яка має відповідне речове право на земельну ділянку.

У відповідності до вимог ч.4 ст.263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Згідно з ст.392 ЦПК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Тобто позов про визнання права власності на підставі ст.392 ЦПК України може бути пред`явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності.

Згідно з ч.4 ст.373 ЦК України власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Право власника на забудову земельної ділянки здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (ч.3 ст.375 ЦК України).

Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно (ч.2 ст.375 ЦК України), тому на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це право не порушує права інших осіб (ч.5 ст.376 ЦК України).

У відповідності до ст.392 ЦК України власник може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати документа, який засвідчує його право власності.

Вирішуючи справу за позовом власника (землекористувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов`язані встановити усі обставини справи, зокрема: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушення будівельних норм та правил.

На підставі ч.3 ст.376 ЦК України суд може задовольнити позов про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, яка перебуває у власності особи, за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проєктною документацією, а також у разі, якщо ці обставини були предметом розгляду компетентного державного органу (ч.3 ст.375 ЦК України).

Відповідно до ст.8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Держава гарантує, що при здійсненні містобудівної діяльності повинні бути забезпечені: розробка містобудівної документації, проєктів конкретних об`єктів згідно з вихідними даними на проектування, з дотриманням норм і правил; розміщення і будівництво об`єктів відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проєктів цих об`єктів; раціональне використання земель та територій для містобудівних потреб, підвищення ефективності забудови та іншого використання земельних ділянок; охорона культурної спадщини, збереження традиційного характеру середовища населених пунктів; урахування державних та громадських інтересів при плануванні та забудові територій; урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва; інформування через медіа громадян про плани перспективного розвитку територій і населених пунктів, розміщення важливих містобудівних об`єктів; участь громадян, об`єднань громадян в обговоренні містобудівної документації, проектів окремих об`єктів і внесення відповідних пропозицій до державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ і організацій; захист прав громадян та громадських організацій згідно із законодавством (ст.5 Закону України «Про основи містобудування»).

При вирішенні спору про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно суд має виходити з того, що право на виконання будівельних робіт виникає у забудовника лише за наявності документів, які надають право виконувати будівельні роботи та передбачені ст.ст.26, 29-31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також у передбачених законом випадках отримання дозволу на виконання будівельних робіт (ст.ст.34, 37 цього Закону).

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів належить до одного з етапів проєктування та будівництва об`єктів, що здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок (п.5 ч.5 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Частиною 2 ст.36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено заборону на виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Згідно з ч.8 ст.39 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» передбачено, що експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється.

Аналогічна норма закріплена пунктом 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 червня 2011 року № 461.

Відповідно до ст.39 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності», п.3 Порядку № 461 прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до I-III категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Пунктом 3-1 Порядку № 461 визначено перелік документів, які має подати зацікавлена особа, для прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту.

Вказані норми, які регулюють порядок здійснення будівництва об`єктів, є такими, що відповідають критеріям правової визначеності і передбачуваності.

У пункті 17 Порядку № 461 зазначено, що замовник (його уповноважена особа) заповнює і подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю один примірник декларації щодо об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, за формою, наведеною у додатку 2до цього Порядку; щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), за формою, наведеною у додатку 3 до цього Порядку; щодо самочинно збудованого об`єкта, на яке визнано право власності за рішенням суду, за формою, наведеною у додатку 5 до цього Порядку.

Документи подають в електронній формі, паперовій формі або поштовим відправленням з описом вкладення через центри надання адміністративних послуг.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня надходження декларації перевіряє повноту даних, зазначених у декларації, та забезпечує внесення інформації, зазначеної у декларації, до реєстру (п. 18 Порядку № 461).

Відповідно до п.19 Порядку № 461, у разі подання чи оформлення декларації з порушенням установлених вимог орган державного архітектурно-будівельного контролю повертає її замовнику (його уповноваженій особі) у спосіб, відповідно до якого були подані документи, з письмовим обґрунтуванням причин повернення у строк, передбачений для її реєстрації.

Після усунення недоліків, що спричинили повернення декларації, замовник (уповноважена ним особа) може повторно звернутися до органу державного архітектурно-будівельного контролю для реєстрації декларації.

Лист Державної інспекції архітектури та містобудування України від 10 березня 2025 року про повернення декларації, зареєстрованої в ЄДЕССБ за № ІУ101250227974, не є рішенням компетентного органу державного архітектурно-будівельного контролю про відмову у прийнятті в експлуатацію садового будинку загальною площею 117,4 кв.м, розташованого на земельній ділянці з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239. Зі змісту цього листа вбачається лише повернення поданої декларації у зв`язку з виявленими невідповідностями у поданих відомостях, зокрема через те, що ОСОБА_2 за даними ДРРП не був власником або користувачем зазначеної земельної ділянки.

Отже цей лист Державної інспекції архітектури та містобудування України від 10 березня 2025 року не підтверджує прийняття об`єкта в експлуатацію і водночас не є належним рішенням про відмову у його прийнятті в експлуатацію, а лише фіксує неможливість реєстрації декларації у поданій редакції.

Такі висновки узгоджуються із висновками, викладеними у постановах Верховного Суду України від 27 травня 2015 року у справі № 6-159цс15, від 02 грудня 2015 року у справі № 6-1328цс15 та постановах Верховного Суду від 04 червня 2018 року у справі № 640/13030/16-ц, від 18 лютого 2019 року у справі № 308/5988/17, від 19 травня 2022 року у справі № 263/8509/20.

Колегія суддів вважає, що з огляду на обов`язковість судового рішення, передбачену ст.129-1 Конституції України та ст.18 ЦПК України, суд не може ігнорувати обставини, встановлені рішенням у справі № 369/136/22, яким припинено право приватної власності ОСОБА_2 на земельну ділянку з кадастровим номером 3222488200:06:002:5239 та витребувано її на користь територіальної громади.

Фактично після втрати правового титулу на земельну ділянку ОСОБА_2 не мав права власності чи користування нею, а тому відповідно до ч.4 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» не міг реалізовувати право на її забудову та вводити об`єкт в експлуатацію як замовник будівництва.

Ураховуючи ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно виникає лише після прийняття його в експлуатацію. У даній справі встановлено, що спірний садовий будинок площею 117,4 кв.м в експлуатацію не прийнято, а декларацію № ІУ101250227974 Державна інспекція архітектури та містобудування України повернула відповідно до п.19 Порядку № 461 через невідповідність відомостей, зокрема відсутність у ОСОБА_2 права на земельну ділянку.

Таке повернення не є відмовою у прийнятті об`єкта в експлуатацію та не створює юридичного факту, необхідного для виникнення права власності.

За цих обставин посилання суду першої інстанції на аналогію є помилковим.

Спірні правовідносини прямо врегульовані ч. 2 ст. 331 ЦК України, ч. 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та Порядком № 461. Ці норми пов`язують набуття права власності на новостворений об`єкт із наявністю права на земельну ділянку та прийняттям об`єкта в експлуатацію. Оскільки ОСОБА_2 права на земельну ділянку не мав, а садовий будинок в експлуатацію не прийнято, судове визнання права власності фактично підміняло б установлену законом процедуру.

Відтак позов ОСОБА_1 , як спадкоємиці та правонаступниці ОСОБА_2 , про визнання права власності на спірний садовий будинок не підлягає задоволенню.

Однак суд першої інстанції, у порушення вимог ст.ст.263, 264 ЦПК України, на вказані вище вимоги закону, правові висновки Верховного Суду та фактичні обставини справи належної уваги не звернув, внаслідок чого дійшов помилкового висновку про наявність правових і фактичних підстав для визнання за ОСОБА_1 права власності на спірний садовий будинок.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції не може бути залишене в силі та підлягає скасуванню відповідно до ч.1 ст.376 ЦПК України, з ухваленням нового рішення про відмову у позові ОСОБА_1 про визнання права власності на садовий будинок.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (ч.13 ст.141 ЦПК України).

За подання та розгляд апеляційної скарги Державна інспекція архітектури та містобудування України сплатила судовий збір у розмірі 18 168 грн 00 коп. (а.с.37, т.2).

Оскільки колегія суддів задовольняє апеляційну скаргу Державної інспекції архітектури та містобудування України, скасовує оскаржуване рішення суду першої інстанції та ухвалює нове рішення про відмову в позові ОСОБА_1 , то понесені Державною інспекцією архітектури та містобудування України судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 18 168 грн 00 коп. слід стягнути із ОСОБА_1 на її користь.

Керуючись ст.ст.374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Державної інспекції архітектури та містобудування України задовольнити.

Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 08 грудня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення.

В позові ОСОБА_1 до Державної інспекції архітектури та містобудування України, Дмитрівської сільської ради Бучанського району Київської області про визнання права власності - відмовити.

Стягнути із ОСОБА_1 (проживає за адресою: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Державної інспекції архітектури та містобудування України (місцезнаходження за адресою: місто Київ, б-р Лесі Українки, буд.26, код ЄДРПОУ 44245840) судовий збір у розмірі 18 168 (вісімнадцять тисяч сто шістдесят вісім) грн 00 коп.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів. У випадку проголошення лише вступної і резолютивної частини, цей строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 10 червня 2026 року.

Головуючий

Судді: