Постанова від 06 квітня 2026 р. у справі №514/1211/24 — Одеський апеляційний суд

Номер провадження: 22-ц/813/4079/26

Справа № 514/1211/24

Головуючий у першій інстанції Кравченко П. А.

Доповідач Лозко Ю. П.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07.04.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого - Лозко Ю.П.,

суддів: Карташова О.Ю., Кострицького В.В.,

за участю секретаря судового засідання – Шахової О.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного провадження

апеляційну скаргу ОСОБА_1

на рішення Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2025 року

у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Іскра ТМ" в особі Генерального директора ТОВ "Іскра ТМ" Влада Федора Івановича до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Державний реєстратор Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіної Олени Дмитрівни, Фермерське господарство "Вадіс" про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі та визнання недійсним договору оренди укладеного з наступним орендарем, скасування його державної реєстрації, визнання відсутнім права нового орендаря,

встановив:

У липні 2024 року ТОВ"Іскра ТМ" звернулося до суду із вказаним вище позовом, у якому, остаточно, просило

1. визнати відсутнім право оренди наступного орендаря ТОВ «ВАДІС», визнання недійсним Договору оренди землі від 01 квітня 2024 року (без номера) щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0153;

2. визнати недійсним Договір оренди землі від 01 квітня 2024 року (без номера) щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0153, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС», скасування його державної реєстрації; визнання укладеною Додаткову угоду №1 До договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5124782800:01:001:0153) (№ 148 від 01 квітня 2014 року) від 20 березня 2023 року на умовах визначених її змістом;

3. визнати укладеною Додаткову угоду №1 До договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5124782800:01:001:0153) (№ 148 від 01 квітня 2014 року) від 20 березня 2023 року на умовах визначених її змістом.

Позовна заява обґрунтована тим, що 01.04.2014 року між ТОВ "ІСКРА ТМ" та ОСОБА_1 укладено договір №148 від 01.04.2014 року, зареєстровано 28.08.2014 року у Реєстраційній службі Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області, про що у Державний реєстр земель внесені записи 28.08.2014 року щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:01:0153, яка перебуває у власності відповідача.

Відповідно до змісту вказаного договору його укладено на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. Крім того, орендар має переважне право перед третіми особами на продовження договору оренди земельної ділянки після спливу строку його дії.

20.03.2023 року з боку ТОВ "ІСКРА ТМ" до Договору №148 підготовлено проект додаткової угоди № 1 від 20.03.2023 року (далі - Проект додаткової угоди №1).

Згідно Проекту додаткової угоди №1, ТОВ "ІСКРА ТМ" пропонувало ОСОБА_1 внести зміни до договору оренди земельної ділянки №148 від 01.04.2014 року, з кадастровим номером 5124782800:01:001:0153, а саме: продовжити строк дії договору та збільшити орендну плату за користування земельною ділянкою, яка належить Відповідачу.

Відповідно до п.8 Договору №148, було укладено на 10 років, строк дії Договору №148 мав діяти до 01.04.2024 року.

19.04.2023 року ОСОБА_1 надано заяву, згідно з якою, він з 01.04.2024 року буде здійснювати самостійно обробку земельної ділянки, що була передана за Договором оренди № 148 ТОВ «ІСКРА ТМ».

У зв`язку з бажанням відповідача здійснювати самостійно обробку земельної ділянки після збирання врожаю у 2024 році ,ТОВ "ІСКРА ТМ" прийняло умови щодо узгодження припинення дії договору №148.

01.04.2024 року ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки з ФГ "ВАДІС" без повідомлення ТОВ "ІСКРА ТМ", про зміну своїх намірів та забезпечення реалізації переважного права на продовження дії договору оренди земельної ділянки, про що здійснено відповідні записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права державним реєстратором Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіною О.Д.

Вказаними діями вдповідач грубо порушив вимоги чинного законодавства, а саме ст. 33 Закону України "Про оренду землі" пунктів 8,20,41 та підпункту 8 пункт 30 Договору № 148 та зобов`язань узятих на себе відповідачем, а саме узгодження припинення дії договору (до закінчення дії Договору №148 від 01.04.2014 року) укладеного 01.04.2014 року з ФГ "ВАДІС" договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:0153, що призвело до внесення зміни, Державним реєстратором Старокозацької сільської ради Білгород-Дністровського району Одеської області Арешкіною О.Д. до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, щодо оренди ФГ "ВАДІС" земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:0153.

Відповідач не мав права укладати наступний договір оренди земельної ділянки в період дії основного договору та навмисно вводив в оману позивача діючи не добросовісно, вказувавши що має намір обробляти земельну ділянку з відповідно часу самостійно, при цьому передавши право оренди наступному орендарю порушивши переважне право орендаря. Наведені обставини стали підставою для звернення з позовною заявою до суду.

Рішенням Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2025 року вказаний вище позов задоволено частково. Визнано укладеною додаткову угоду № 1 від 20 березня 2023 р. до договору оренди земельної ділянки № 148 від 01 квітня 2014 р. щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0153. Визнано відсутнім право оренди ФГ "ВАДІС" щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0153. Визначено, що рішення суду є підставою для державної реєстрації припинення права оренди ФГ "ВАДІС" щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0153. В решті позовних вимог відмовлено.

У апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2025 року та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову ТОВ"Іскра ТМ".

Апеляційна скарга обґрунтована тим, позивачем до суду не надано доказів письмового повідомлення ОСОБА_1 , шляхом надсилання по пошті повідомлення про свій намір продовжити дію договору № 148 на новий строк, а умови вказаного договору, у порушення положень ЗК України, є відмінними від первісного договору оренди. Окремо скаржник зауважує про залишення судом першої інстанції відсутність у орендодавця волевиявлення на продовження договірних відносин із позивачем та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки №148 від 01.04.2024 року.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ"Іскра ТМ", заперечуючи проти апеляційної карги ОСОБА_1 , зауважило, що факт повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатись переважним правом продовження дії договору підтвердив сам відповідач у відзиві на позовну заяву. Позивач наполягає на належному ним виконанні умов договору оренди №148 від 01.04.2014 року Також ТОВ"Іскра ТМ" після зміни ним предмету позову, вимоги про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки на той самий строк та на тих самих умовах, вже не має, отже заперечення скаржника проти такої є безпідставними.

У судовому засіданні представник скаржника ОСОБА_1 – адвокат Бондаренко Г.Є. підтримала доводи та вимоги апеляційної скарги, представник позивача ТОВ"Іскра ТМ" – адвокат Харченко О.В., заперечуючи проти апеляційної скарги ОСОБА_1 просив залишити таку без задоволення, а оскаржуване рішення суду – без змін.

Третя особа, будучи належним чином повідомленим про дату, час і місце розгляду справи в судове засідання не з`явився, із заявами (клопотаннями) про відкладення розгляду справи не звертався, що відповідно до ч.2 ст. 372 ЦПК України, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши суддю — доповідача, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним нормам оскаржуване рішення відповідає.

Задовольняючи позовні вимоги ТОВ"Іскра ТМ" суд першої інстанції виходив з того, що строк дії договору оренди землі №148 від 01.04.2014 року, укладеного між позивачем та орендодавцем ОСОБА_1 спливав 01.04.2024 року, у який відповідачем було укладено Договір оренди землі від 01 квітня 2024 року , укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ВАДІС». При цьому ТОВ"Іскра ТМ" » має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин, і у встановлений законом строк повідомило про свій намір поновити договірні відносини, тож ОСОБА_1 мав права передавати відповідну земельну ділянку в оренду ФГ «ВАДІС».

Колегія суддів погоджується з такими висновками суду, з огляду на таке.

Згідно з частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно до пункту 1 частини 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори.

Згідно з частиною 6 ст. 11 ЦК України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.

Частинами першою та другою ст. 14 ЦК України встановлено, що цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Частина перша статті 93 ЗК України визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» - статті 18 та 20 щодо обов`язковості державної реєстрації договорів оренди землі.

Відповідно до ч. 2 ст. 124, ч. 2 ст. 125, ч. 2 ст. 126 Земельного Кодексу України (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Спеціальним законом, який регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі».

Згідно з статтею 1 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 01.04.2014 року).

Відповідно до частин першої, другої статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

За частиною першою статті 17 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 19 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Відповідно до частини першої статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

За положеннями частини 1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

За частиною першою статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Відповідно до частини 2 статті 631 ЦК України договір набирає чинності з моменту його укладення.

Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (частина перша статті 765 ЦК України).

Згідно з частиною 1 статті 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Частиною першою статті 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За положеннями частини другої статті 792 ЦК України та частини восьмої статті 93 ЗК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Судом першої інстанції встановлено, що 01.04.2014 року між -ТОВ "ІСКРА ТМ") та ОСОБА_1 укладено договір №148 від 01.04.2014 року, зареєстровано 28.08.2014 року у Реєстраційній службі Тарутинського районного управління юстиції в Одеській області, про що у Державний реєстр земель внесені записи 28.08.2014 року щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером: 5124782800:01:001:01:0153, яка перебуває у власності відповідача (далі -Договір №148)

Як вбачається з п. 8 Договору №148, договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Підпункту 8 пункту 30 Договору №148, орендар має переважне перед третіми особами право на продовження договору оренди земельної ділянки після спливу строку дії цього договору.

Пунктом 20 Договору №148 визначено, що сторони включили обов`язок передачі земельної ділянки орендарю у п`ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі.

Пунктом 41 Договору №148, визначено, що сторони досягли згоди, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий в орендаря, третій в органі, який провів його державну реєстрацію.

Оскільки вказаний вище договір оренди землі №148 від 01.04.2014 року, укладений на 10 років, ТОВ"Іскра ТМ" набуло прав орендаря на строк до 01.04.2024 року.

Докази того, що договір оренди землі № б/н від 19 травня 2006 року є розірваним, або визнаний недійсними в цілому чи в окремих частинах матеріали справи не містять.

ТОВ "ІСКРА ТМ" до Договору №148 було підготовлено проект додаткової угоди № 1 від 20.03.2023 року (далі - Проект додаткової угоди №1), відповідно до якої ОСОБА_1 було за пропанова внести зміни до договору оренди земельної ділянки №148 від 01.04.2014 року, з кадастровим номером 5124782800:01:001:0153, а саме: продовжити строк дії договору та збільшити орендну плату за користування земельною ділянкою,

18.04.2023 року та 30.06.2023 року ТОВ "ІСКРА ТМ"запропонувало ОСОБА_1 підписати проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 01.04.2014 року №148, за змістом якої орендар пропонував продовжити строк дії первісного договору оренди та збільшену орендну плату за користування земельною ділянкою.

01.04.2024 року ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки з ФГ "ВАДІС" на десять років щодо земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0153.

Апеляційний суд, не погоджуючись із посиланнями скаржника про те, що на час укладення вказаного вище договору оренди від 01.04.2024 року із ФГ "ВАДІС" договір оренди, укладений ОСОБА_1 із ТОВ"Іскра ТМ" №148 від 01.04.2014 року вже не діяв, звертає увагу на таке.

Стаття 631 ЦК України встановлює, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

У статтях 253, 254 ЦК України зазначається, що перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якої пов`язано його початок. Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяці та число останнього року строку.

Статтею 252 ЦК України дано визначено поняття строку та терміну. Зокрема, нормами зазначеної статті передбачено, що строк визначений роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Виходячи з положень ст. 251, 252, 253, 254, 631, 638 ЦК України, строк дії договорів оренди земельних ділянок, починаючи з 01.01.2013 р., рахується з наступного дня після підписання сторонами такого договору. Останнім днем дії договору оренди землі буде відповідний місяць та число останнього року строку. Така правова позиція узгоджена із правової позицією Верховного суду України викладена у постанові від 02.10.2010 р. у справі N 912/3295/18.

Отже, 01.04.2024 року було останнім днем дії договору оренди №148 від 01.04.2014 року, тож попри протилежні доводи скаржника, підписання ним 01.04.2024 року договору оренди із ФГ "ВАДІС" відбулось до закінчення строку дії договору оренди №148 від 01.04.2014 року.

Положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції що діяла на час спірних правовідносин) визначено переважне право орендаря, який належно виконував обов`язки за умовами договору, на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою і п`ятою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

Якщо орендодавець не пізніше ніж у 30-денний строк до закінчення строку дії договору з орендарем, який є інвестором із значними інвестиціями, з яким укладено спеціальний інвестиційний договір відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями", не повідомив відповідним листом-повідомленням про непродовження дії договору та за умови, що орендар має намір продовжити користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк на умовах, передбачених договором оренди землі, крім розміру орендної плати. Зміна розміру орендної плати оформлюється додатковим договором (угодою) до договору оренди землі.

Апеляційний суд, погоджуючись із висновками суду першої інстанції про належне повідомлення ТОВ "ІСКРА ТМ" ОСОБА_1 про намір укласти договір оренди землі на новий та відхиляючи протилежні доводи скаржника, звертає увагу на таке.

Згідно процедури, визначеної статтею 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення договору оренди землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Як убачається з відзиву на позовну заяву, поданому до суду першої інстанції ОСОБА_1 , 18.04.2023 року ТОВ "ІСКРА ТМ" запропонувало ОСОБА_1 підписати проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 01.04.2014 року №148, за змістом якої орендар пропонував продовжити строк дії первісного договору оренди та збільшену орендну плату за користування земельною ділянкою (т.1 а.с.109).

Проте, не погоджуючись із укладенням договору оренди землі на новий строк 18.04.2023 року ОСОБА_1 звернувся до ТОВ "ІСКРА ТМ" із заявою, у якій повідомив про небажання продовжувати орендні відносити, у зв`язку із наміром самостійно обробляти відповідну земельну ділянку.

30.06.2023 року ТОВ "ІСКРА ТМ" повторно запропонувало орендодавцю підписати вказану додаткову угоду, від чого ОСОБА_1 відмовився.

Повідомлення орендодавця про намір реалізації права на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» повинне бути реалізовано у спосіб, який передбачав би можливість його своєчасного отримання орендодавцем. Так чинним законодавством, виходячи з аналізу положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", не визначено спосіб повідомлення про це орендодавця. Зокрема такими способами можуть бути: подання такого повідомлення безпосередньо орендодавцю, надсилання його засобами поштового зв`язку, кур`єрською доставкою тощо. Аналогічні висновку викладені у постанові Верховного Суду від 17 липня 2024 року у справі №911/1284/23.

Ураховуючи вказані обставини, апеляційний суд відхиляє доводи скаржника про його неналежне повідомлення про намір ТОВ "ІСКРА ТМ" продовжити дію договору № 148 на новий строк саме шляхом надсилання по пошті.

Як вже зазначалось, відповідач ухиляючись від укладання додаткової угоди стверджував про намір самостійно обробляти земельну ділянку, проте не приступивши до відповідного самостійного використання та попри обізнаність про намір ТОВ "ІСКРА ТМ" скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк 01.04.2024 року ОСОБА_1 уклав договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0153 з ФГ "ВАДІС".

Тож ТОВ "ІСКРА ТМ" скористалось правом на переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, визначеним ст. 33 Закону України «Про оренду землі», звернувшись до орендодавця у строк визначений вказаним законодавством, отже мало підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини.

При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18).

Отже, позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, завчасно повідомивши ОСОБА_1 з наданням проекту додаткової угоди до закінчення строку дії договору (майже за рік), належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. В свою чергу орендодавець, укладаючи 01.04.2024 року договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5124782800:01:001:0153 з ФГ "ВАДІС" на десять років, обізнаний намір ТОВ "ІСКРА ТМ" скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, порушив, як вимоги статтею 33 Закону України «Про оренду землі», так і положення підпункту 8 пункту 30 Договору №148, раніше укладеного ним із позивачем.

Ураховуючи викладене, апеляційний суд погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що дії ОСОБА_1 щодо забезпечення переважного права оренди ТОВ "ІСКРА ТМ" є недобросовісними, оскільки укладаючи договір оренди №148 від 01.04.2014 року сторони визначили строк його дії та переважне право орендаря перед третіми особами на його продовження. Крім того, вказане право закріплено і положеннями діючого земельного законодавства.

Поведінка ОСОБА_1 суперечить його діям вказаним у заяві від 18.04.2023 року, при цьому ТОВ "ІСКРА ТМ" розумно покладалось на виконання орендодавцем закону та умов договору та користувався земельною ділянкою, тобто очікував на стабільність і незмінність свого майнового стану.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 зазначено, що: «визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов`язок власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб`єктом переважного права (орендарем). За цих підстав, закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права. Велика Палата Верховного Суду зауважує, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту).

Визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права).

Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (провадження № 14-99цс20) вказано, що: «статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У статті 27 Закону України «Про оренду землі», як у редакції, що була чинною на час виникнення спірних правовідносин, так і на час розгляду справи встановлено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Ураховуючи викладене, оскільки одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об`єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов вірного висновку про часткове задоволення позовних вимог ТОВ "ІСКРА ТМ" та визнав укладеною додаткову угоду № 1 від 20 березня 2023 року до договору оренди земельної ділянки № 148 від 01 квітня 2014 р. щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0153 та відсутнім право оренди ФГ "ВАДІС" щодо земельної ділянки площею 6,5645 га, кадастровий номер 5124782800:01:001:0153.

Стосовно доводів скаржника про те, що у визнаному судом укладеним Договорі строк визначено дій - 20 року, при цьому, у первісному договорі оренди №148 від 01.04.2014 року визначено строк дії – 10 років, апеляційний суд звертає увагу на таке.

Дійсно пунктом 8 Договору №148 визначено, що договір укладено на 10 (десять) років.

Водночас, за умовами Додаткової угоди № 1 від 20 березня 2023 року сторонами не визначалось нового строку договірних відносин, який би підлягав обрахунку від дня укладення відповідного правочину, натомість було погоджено:

« 1.Внести зміни до договору оренди земельної ділянки №148 від 01 квітня 2014 року, відповідно до якого в оренду передається земельна ділянка площею 6,5645 га (рілля) з кадастровим номером 5124782800:01:001:0153.

2. Викласти пункт 8 Договору у новій редакції:

"8. Договір укладено терміном на 20 (двадцять)" років…» .

Отже, з урахуванням змін до договору №148 від 01 квітня 2014 року, орендні правовідносини сторін було фактично продовжено на той самий строк (10 років), що ними було первісно узгоджено у вказаному договорі оренди.

Щодо посилань скаржника на те, що визначення Додатковою угодою № 1 від 20 березня 2023 року фіксованої суми орендної плати не відповідає приписам ст. 21 ЗУ «Про оренду землі», апеляційний суд звертає увагу на те, що частиною другою вказаної статті визначено, що розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Відповідно до ч.ч.1-2 ст. 22 вказаного Закону орендна плата справляється у грошовій формі. За згодою сторін розрахунки щодо орендної плати за землю можуть здійснюватися у натуральній формі. Розрахунок у натуральній формі має відповідати грошовому еквіваленту вартості товарів за ринковими цінами на дату внесення орендної плати.

Тобто вказані вимоги закону не містять жодних обмежень для визначення сторонами фіксованого розміру орендної плати.

Крім того змінений відповідно до п. 3 Додаткової угоди № 1 від 20 березня 2023 року не є фіксованим, оскільки такий залежить від нормативної грошової оцінки земельної ділянки розмірі (8%)

Так, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 09.11.2021 у справі N 635/4233/19 вказала, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду зауважила, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати незалежно навіть від домовленості сторін у договорі оренди землі про можливість такої зміни.

Така правова позиція кореспондується також із висновками, які містяться в постановах Верховного Суду від 22.01.2019 у справі N 922/539/18, від 13.06.2019 у справі N 910/11764/17, від 20.11.2019 у справі N 916/2769/18, від 16.01.2020 у справі N 904/1912/19, від 04.02.2020 у справі N 922/378/19, від 13.01.2022 у справі N 922/194/21, від 05.07.2022 у справі N 926/613/21 та від 16.01.2024 у справі N 926/244/23.

При цьому, апеляційний суд звертає увагу на те, що як убачається зі змісту п. 3 Додаткової угоди № 1 від 20 березня 2023 року, визнаною судом першої інстанції укладеною, сторони погодили зміну Розділу "Орендна плата" пункт 9 Договору №148 від 01 квітня 2014 року, а зокрема визначили можливість сплати оренди в натуральній формі: зерно пшениці -2000 кг.; зерно ячменя-2000 кг.; насіння соняшника -150 кг.; цукор-50 кг.

Підсумовуючи наведене вище, колегія суддів вважає вірними та обґрунтованими висновки суду про задоволення позовних вимог ТОВ "ІСКРА ТМ" з підстав, наведених у змісті оскаржуваного рішення.

Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії", п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Бюрг та інші проти Франції" (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Гору проти Греції" №2) [ВП], § 41" (Gorou v. Greece no.2).

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, й міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення («Серявін та інші проти України» (SeryavinandOthers v. Ukraine) від 10 лютого 2010 року, заява №4909/04).

Порушень судом норм процесуального права колегією суддів не встановлено.

Інші доводи апеляційної скарги зводяться до суб`єктивного тлумачення скаржником норм права і не спростовують правильних висновків суду.

Отже доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про порушення судом норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

За таких обставин колегія суддів вважає, що відсутні підстави для скасування оскаржуваного рішення суду першої інстанції, з мотивів наведених у скарзі.

У відповідності ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на викладене колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу потрібно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін, оскільки доводи апеляційної скарги правильних висновків суду не спростовують.

Керуючись ст.ст.367, 374,375, 381-384 ЦПК України

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Тарутинського районного суду Одеської області від 25 червня 2025 року залишити без змін.

Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту.

Головуючий Ю.П. Лозко

Судді: О.Ю. Карташов

В.В. Кострицький