Постанова від 26 травня 2026 р. у справі №947/24942/19 — Касаційний цивільний суд Верховного Суду

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 травня 2026 року

м. Київ

справа № 947/24942/19

провадження № 61-13542св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьоїсудової палати Касаційного цивільного суду:

судді-доповідача - Петрова Є. В.,

суддів: Грушицького А. І., Калараша А. А., Карпенко С. О., Литвиненко І. В.,

учасники справи:

позивач - заступник прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради,

відповідачі: ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради,

розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Київського районного суду міста Одеси від 06 серпня 2020 року у складі судді Маломуж А. І. та постанову Одеського апеляційного суду від 30 вересня 2025 року у складі колегії суддів Назарової М. В., Коновалової В. А., Кострицького В. В. у справі за позовом заступника прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, звільнення земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2019 року заступник прокурора Одеської області в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , Управління державного архітектурно будівельного контролю Одеської міської ради (далі - Управління ДАБК Одеської міської ради), в якому просив:

- скасувати реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 01 червня 2017 року № ОД-142171523052;

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» (далі - КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова Ігоря Олександровича від 09 лютого 2018 року (індексний номер рішення 39613779) про реєстрацію змін об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1042599351101);

- визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова І. О. від 16 лютого 2018 року (індексний номер рішення 39725742) про реєстрацію змін об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1042599351101);

- зобов`язати ОСОБА_1 звільнити самочинно зайняту земельну ділянку шляхом приведення самочинно реконструйованого садового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , за власний рахунок у відповідність із технічним паспортом (на садовий (дачний) будинок АДРЕСА_1 ), виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю «Нове бюро технічної інвентаризації» (далі - ТОВ «Нове БТІ») 26 серпня 2018 року.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що прокуратурою Одеської області встановлено, що на підставі договорів купівлі-продажу від 27 та 30 вересня 2016 року ОСОБА_1 набула у приватну власність 1/10 та 9/10 частки садового будинку загальною площею 19,4 кв. м, житловою площею 11,9 кв. м, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

За інформацією Головного управління Держгеокадастру в Одеській області станом на 31 грудня 2012 року зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 0,0261 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123755800:00:002:0125, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка належить ОСОБА_2 .

Водночас відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на зазначену земельну ділянку за ОСОБА_1 не зареєстровано.

Згідно з інформацією Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, рішення про надання ОСОБА_1 у користування чи в оренду земельної ділянки за вказаною адресою, у тому числі шляхом її поділу або зміни цільового призначення, Одеська міська рада не приймала.

Також прокуратура встановила, що в період з 20 квітня 2017 року до 01 червня 2017 року ОСОБА_1 здійснила реконструкцію садового будинку на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт від 20 квітня 2017 року № ОД-082171101995 та декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 01 червня 2017 року № ОД-142171523052, відповідно до яких реконструкція проводилася без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані.

Згідно із зареєстрованою декларацією про готовність об`єкта до експлуатації загальна площа одноповерхового садового будинку після реконструкції мала становити 103,0 кв. м.

Після проведення реконструкції державний реєстратор КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортов І. О. рішенням від 09 лютого 2018 року з індексним номером 39613779 здійснив державну реєстрацію змін до розділу об`єкта нерухомого майна № 1042599351101, якими загальну площу об`єкта змінено з 19,4 кв. м на 297,4 кв. м.

Підставами для внесення таких змін державний реєстратор зазначив декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 01 червня 2017 року № ОД-142171523052, видану Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області (далі - Департамент ДАБІ в Одеській області), а такожтехнічний паспорт, серія та номер 0021175, виданий 06 лютого 2019 року ТОВ «Нове БТІ».

Надалі 16 лютого 2018 року державний реєстратор КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортов І. О. прийняв рішення з індексним номером 39725742 про державну реєстрацію змін до технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, якими змінено тип об`єкта з садового будинку з надвірними спорудами на житловий будинок. Підставою для таких змін зазначено технічний висновок без серії та номера, виданий експертом ОСОБА_3 .

Згідно з інформацією Комунального підприємства «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» (далі - КП «Одеське міське БТІ») від 09 квітня 2019 року № 2112-04/76 загальна площа одноповерхового садового будинку до реконструкції становила 19,5 кв. м.

Водночас після державної реєстрації змін загальна площа спірного об`єкта становить 297,4 кв. м, а кількість поверхів - два, що свідчить про фактичну зміну геометричних розмірів фундаментів у плані, всупереч відомостям, зазначеним у декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

З огляду на викладене позивач вважав, що ОСОБА_1 внесла недостовірні відомості до декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 01 червня 2017 року № ОД-142171523052, зокрема щодо здійснення реконструкції без зміни геометричних розмірів фундаментів, а також щодо наявності документів, які посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою.

Отже, спірний об`єкт самочинного будівництва підлягає приведенню у первинний стан шляхом перебудови або знесення за рахунок особи, яка здійснила таке будівництво.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

Київський районний суд міста Одеси рішенням від 06 серпня 2020 року позов задовольнив.

Скасував реєстрацію декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 01 червня 2017 року № ОД-142171523052.

Визнав незаконним та скасував рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова І. О. від 09 лютого 2018 року про реєстрацію змін об`єкта нерухомого майна.

Визнав незаконним та скасував рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова І. О. від 16 лютого 2018 року (індексний номер рішення 39725742) про реєстрацію змін об`єкта нерухомого майна.

Зобов`язав ОСОБА_1 звільнити самочинно зайняту земельну ділянку шляхом приведення самочинно реконструйованого садового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , за власний рахунок у відповідність із технічним паспортом (на садовий (дачний) будинок АДРЕСА_1 ), виготовленого ТОВ «Нове БТІ» 26 серпня 2018 року.

Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що станом на 31 грудня 2012 року зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 0,0261 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123755800:00:002:0125, цільове призначення - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка належить ОСОБА_2 .

Водночас відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на зазначену земельну ділянку за ОСОБА_1 не зареєстровано.

Зазначене свідчить про відсутність у ОСОБА_1 правовстановлюючих документів на земельну ділянку під садовим будинком, який остання набула у власність у ОСОБА_4 на підставі договорів купівлі-продажу.

Згідно із зареєстрованою декларацією про готовність об`єкта до експлуатації загальна площа одноповерхового садового будинку після реконструкції мала становити 103,0 кв. м замість 19,4 кв. м. Водночас після державної реєстрації змін загальна площа спірного об`єкта становить 297,4 кв. м, а кількість поверхів - два, що свідчить про фактичну зміну геометричних розмірів фундаментів у плані, всупереч відомостям, зазначеним у декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

З огляду на викладене суд першої інстанції дійшов висновку, що ОСОБА_1 внесла недостовірні відомості до декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 01 червня 2017 року № ОД-142171523052, зокрема щодо здійснення реконструкції без зміни геометричних розмірів фундаментів, а також щодо наявності документів, які посвідчують право власності чи користування земельною ділянкою.

При цьому суд зазначив, що у разі проведення реконструкції об`єкта будівництва, яка передбачає зміну геометричних розмірів, замовники будівництва зобов`язані підтвердити своє право відповідним документом, що посвідчує право власності забудовника чи право користування земельною ділянкою, на якій розміщено об`єкт містобудування, та зазначити інформацію про такий документ у декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Отже, декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 01 червня 2017 року № ОД-142171523052 містить недостовірні відомості та підлягає скасуванню у судовому порядку.

Суд також керувався тим, що житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, що дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Одеська міська рада не приймала будь-яких рішень щодо передання ОСОБА_1 у власність або користування земельної ділянки, на якій розташований спірний об`єкт нерухомого майна, у зв`язку з чим здійснення прибудови на зазначеній земельній ділянці, яка не була відведена у встановленому законом порядку для цієї мети, є самочинним будівництвом.

Для здійснення державної реєстрації речового права ОСОБА_1 подала документи, які не відповідають вимогам чинного законодавства, що виключає можливість державної реєстрації такого права як офіційного визнання і підтвердження державою факту виникнення у відповідача прав на спірний об`єкт нерухомого майна.

Реконструкція садового будинку здійснена із зайняттям земельної ділянки, яка не належить відповідачу та не відводилася їй у встановленому законодавством порядку для будівництва, що унеможливлює подання для державної реєстрації належного і допустимого документа, який підтверджує речові права на земельну ділянку, на якій здійснено прибудову.

У зв`язку з цим позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію об`єкта нерухомого майна також підлягають задоволенню.

Суд першої інстанції зазначив, що у разі істотного відхилення від проєкту, яке суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

З урахуванням викладеного вимоги про зобов`язання ОСОБА_1 звільнити самочинно зайняту земельну ділянку шляхом приведення самочинно реконструйованого садового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , за власний рахунок у відповідність з технічним паспортом на садовий (дачний) будинок АДРЕСА_1 , виготовленим ТОВ «Нове БТІ» 26 серпня 2018 року, є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо наданого представником відповідача висновку експерта суд зазначив, що у зв`язку з наявністю значної кількості запитань експерта неодноразово викликали для надання усних пояснень, однак у жодне судове засідання він не з`явився, а виклики залишилися без виконання. Крім того, експертиза проводилася поза межами цього судового провадження, без узгодження сторонами питань та експертної установи, у зв`язку з чим суд не взяв до уваги наданий стороною відповідача висновок експерта.

Одеський апеляційний суд постановою від 30 вересня 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишив без задоволення, а рішення Київського районного суду міста Одеси від 06 серпня 2020 року - без змін.

Апеляційний суд мотивував постанову тим, що висновки суду першої інстанції щодо суті вирішеного спору є правильними, ґрунтуються на належних і допустимих доказах, яким надано належну правову оцінку, а доводи апеляційної скарги не спростовують цих висновків та не свідчать про порушення судом норм матеріального чи процесуального права.

Права власника земельної ділянки порушуються не внаслідок державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно, а внаслідок самого факту самочинного будівництва. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю чи споруду поза встановленим статтею 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень, спричинених самочинним будівництвом, додаткові юридичні обмеження для власника земельної ділянки у реалізації його права власності.

Отже, належними вимогами, які може заявити власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, з метою захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Суд першої інстанції правильно встановив, що після проведення реконструкції садового будинку фактично змінилася загальна площа першого поверху, що свідчить про зміну геометричних розмірів фундаментів у плані.

Зазначене підтверджується також висновком експерта від 29 лютого 2024 року № 23-3900 за результатами судової будівельно-технічної експертизи, проведеної на підставі ухвали Одеського апеляційного суду від 13 липня 2023 року за клопотанням сторони відповідача.

Так, за результатами експертного дослідження у цій справі, зокрема, встановлено, що провести реконструкцію садового будинку без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані неможливо. Реконструкція житлового будинку була здійснена зі збільшенням площі забудови, площі приміщень, зміною конфігурації будинку, поверховості та функціонального призначення. Реконструкція садового будинку проведена зі зміною геометричних розмірів фундаментів у плані. Водночас встановити можливість приведення реконструйованого житлового будинку у первинний стан без загрози зсуву шляхом демонтажу зазначеного будинку, з урахуванням інженерно-геологічних умов ділянки та суміжної забудови, без розроблення комплексного проєкту, є неможливим.

Оскільки під час реконструкції садового будинку було здійснено зміну геометричних розмірів фундаментів у плані, такі дії не могли бути вчинені відповідачем без наявності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Разом із тим матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що відповідач користується земельною ділянкою на відповідній правовій підставі, а зазначена земельна ділянка не була відведена їй для забудови.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що вимога про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом зобов`язання відповідача за власний рахунок привести об`єкт нерухомості до попереднього стану відповідно до частини четвертої статті 376 ЦК України, а також вимога про скасування рішення про державну реєстрацію об`єкта нерухомого майна є належним та ефективним способом захисту прав територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради.

Доводи апеляційної скарги про те, що право власності відповідача на спірний об`єкт становить «майно», яке підлягає захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, є безпідставними, оскільки такий засіб захисту прав незаконного забудовника можливий лише у випадку його згоди на перебудову самочинного будівництва.

У цій справі ОСОБА_1 , заперечуючи це, подала апеляційну скаргу та наполягала не на здійсненні перебудови, а на відмові у задоволенні позову.

З огляду на характер спірних правовідносин втручання у право власності відповідача зумовлене саме незаконними діями самого відповідача. За таких обставин порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод не встановлено, а заявлені позовні вимоги є пропорційним втручанням, переслідують законну мету та є допустимими у демократичному суспільстві.

Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги

У жовтні 2025 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій з урахуванням уточнень просить скасувати рішення Київського районного суду міста Одеси від 06 серпня 2020 року та постанову Одеського апеляційного суду від 30 вересня 2025 року і ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

На обґрунтування підстав касаційного оскарження судових рішень, передбачених пунктами 1, 4 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявник зазначила, що суди попередніх інстанцій не врахували правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16, від 20 червня 2018 року у справі № 308/3162/15, від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17, від 11 вересня 2019 року у справі № 910/7122/17, від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18 та у постановах Верховного Суду від 19 вересня 2018 року у справі № 804/1510/16, від 02 жовтня 2018 року у справі № 465/1461/16-а, від 12 червня 2019 року у справі № 916/1986/18, від 23 січня 2020 року у справі № 815/2918/18, від 21 травня 2020 року у справі № 726/824/15, від 27 травня 2020 року у справі № 819/478/17, від 08 березня 2023 року у справі № 908/2345/21, від 28 серпня 2024 року у справі № 521/14346/20, від 11 грудня 2024 року у справі № 916/566/24 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). Крім того, суди ухвалили рішення про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки осіб, що не були залучені до участі у справі, а також належним чином не дослідили зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 8 частини першої, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).

Уточнену касаційну скаргу ОСОБА_1 мотивувала тим, що у матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази реального порушення прав територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради.

На думку заявника, суди попередніх інстанцій дійшли помилкових висновків про те, що земельна ділянка, на якій здійснено самочинне будівництво, належить Одеській міській раді, а також про порушення самочинним будівництвом прав власника земельної ділянки в особі Одеської міської ради.

Так, відповідно до інформації Головного управління Держгеокадастру в Одеській області станом на 31 грудня 2012 року зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 0,0261 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123755800:00:002:0125, для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, за ОСОБА_2 .

Відповідно до актуальної інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельна ділянка з кадастровим номером 5123755800:00:002:0125, площею 0,0261 га, перебуває у спільній частковій власності ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом від 21 березня 2019 року.

У розпорядженні Департаменту також наявна інформація про те, що рішенням Одеської міської ради від 30 січня 2019 року № 4234-VII земельній ділянці з кадастровим номером 5123755800:00:002:0125, площею 0,0261 га, присвоєно адресу: АДРЕСА_1 , при цьому зазначено, що раніше вона розташовувалася на території Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області та належала ОСОБА_2 на підставі державного акта на право приватної власності на землю, виданого у 2003 році.

Зі змісту наведених документів, на думку заявника, однозначно випливає, що самочинно реконструйований об`єкт розташований на земельній ділянці, яка належить на праві приватної власності конкретним фізичним особам - ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 , а не Одеській міській раді.

На переконання заявника, за наявних правовідносин фактичні власники земельної ділянки проти здійснення забудови на їхній території не заперечували, а факт порушення прав інших осіб, у тому числі Одеської міської ради, суди не довели.

Вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці можуть бути заявлені лише власником або користувачем цієї земельної ділянки чи іншою особою, права якої порушені самочинною забудовою, за умови доведеності такого порушення. При цьому знесення самочинного будівництва є крайнім заходом та можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством заходів реагування та притягнення винної особи до відповідальності. Окрім того, за вимогою власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на самочинно збудоване нерухоме майно, якщо це не порушує прав інших осіб.

Таким чином, оскільки Одеська міська рада не є власником земельної ділянки, на якій розташований спірний об`єкт самочинного будівництва, частина четверта статті 376 ЦК України у цьому випадку не підлягала застосуванню.

Оскаржувані судові рішення, на переконання заявника, фактично ухвалені в інтересах ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 , на земельній ділянці яких розміщений об`єкт самочинного будівництва, однак зазначені особи участі у справі не брали, а їх позицію щодо необхідності знесення об`єкта нерухомості суди не з`ясували.

З огляду на це заявник вважає, що судові рішення підлягають обов`язковому скасуванню з направленням справи на новий розгляд, оскільки суд вирішив питання про права, свободи, інтереси та (або) обов`язки осіб, які не були залучені до участі у справі.

Крім того, заступник прокурора Одеської області звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Одеської міської ради та, серед іншого, заявив вимогу про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Однак відповідно до приписів частини другої статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» повноваження на звернення до суду з позовом про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації надані виключно відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.

Відомості, зазначені у декларації про початок виконання будівельних робіт, підлягають перевірці суб`єктом владних повноважень під час внесення такої декларації до відповідного реєстру.

Водночас спірне будівництво є завершеним, а за відповідачем зареєстровано право власності на об`єкт житлової нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 . Після реєстрації права власності на збудований об`єкт на підставі зареєстрованої декларації про готовність об`єкта до експлуатації така декларація вичерпує свою дію фактом виконання та виключає можливість віднесення об`єкта до самочинного будівництва в силу його узаконення.

Крім того, належним відповідачем за вимогою про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації є замовник будівництва - особа, на користь якої така декларація була зареєстрована.

Заявник вважає, що, приймаючи оскаржуване рішення, державний реєстратор діяв у межах та у спосіб, передбачені чинним законодавством, оскільки йому було подано повний пакет документів відповідно до пункту 45 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, у тому числі документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а саме зареєстровану декларацію про готовність об`єкта до експлуатації.

На думку заявника, захист інтересів держави повинні здійснювати насамперед відповідні компетентні органи, а не прокурор, який не може вважатися альтернативним суб`єктом звернення до суду та підміняти компетентний орган, здатний і уповноважений самостійно захищати інтереси держави.

Також заявник зазначає, що заступник прокурора області не мав повноважень підписувати позовну заяву від імені регіональної прокуратури.

Аргументи інших учасників справи

У грудні 2025 року заступник керівника Одеської обласної прокуратури подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просив залишити цю скаргу без задоволення, посилаючись на те, що оскаржувані судові рішення є законними та обґрунтованими, ухваленими відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи. Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження й оцінки судом апеляційної інстанції, який перевірив їх та спростував відповідними висновками.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Верховний Суд ухвалою від 24 листопада 2025 рокувідкрив касаційне провадження у цій справі та витребував її матеріали з Київського районного суду міста Одеси.

23 грудня 2025 року матеріали справи № 947/24942/19 надійшли до Верховного Суду.

Верховний Суд ухвалою від 29 квітня 2026 року призначив справу до судового розгляду.

Фактичні обставини, з`ясовані судами

На підставі договорів купівлі-продажу від 27 вересня 2016 року та від 30 вересня 2016 року, укладених між ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), відповідач набула у приватну власність 1/10 та 9/10 частки садового будинку загальною площею 19,4 кв. м, житловою площею 11,9 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . У зазначених договорах купівлі-продажу вказано, що обидві частки садового будинку з надвірними спорудами розташовані на земельній ділянці площею 315,0 кв. м, яка перебуває у фактичному користуванні (том 1, а. с. 51-54).

Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за реквізитами пошуку: АДРЕСА_1 , наявна інформація про те, що 22 лютого 2006 року за ОСОБА_4 було зареєстровано право власності на садовий будинок на підставі свідоцтва про право на спадщину від 20 листопада 2003 року № 1-4721-р, виданого Третьою державною нотаріальною конторою.

Рішенням Одеської міської ради від 16 березня 2016 року № 464-VII ОСОБА_4 відмовлено у наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а. с. 31).

Право власності ОСОБА_1 на садовий будинок зареєстровано на підставі рішень приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Михайлюченка С. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 30 вересня 2016 року та від 05 жовтня 2016 року, індексні номери 31661710 та 31718435.

Головне управління Держгеокадастру в Одеській області листом від 27 квітня 2018 року № 15-0-8-4471/2-18 повідомило прокуратуру Одеської області, що копії правовстановлюючих документів та відповідна землевпорядна документація щодо земельних ділянок, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , з урахуванням дробів і літер, відсутні, зокрема відсутні проєкти землеустрою, технічна документація, довідки за формою 6-зем, відомості про сервітути чи обмеження (том 1, а. с. 28, 29).

Згідно з декларацією про початок виконання будівельних робіт від 20 квітня 2017 року № ОД-082171101995 найменування об`єкта будівництва визначено як «Реконструкція садового будинку з господарськими будівлями без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані», яка зареєстрована в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт (том 1, а. с. 35, 36).

Відповідно до декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 01 червня 2017 року № ОД-142171523052 об`єкт будівництва - «Реконструкція садового будинку з господарськими будівлями та спорудами без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані», розташований за адресою: АДРЕСА_1 , реконструйований у період з 21 квітня 2017 року до 29 травня 2017 року, у результаті чого загальна площа будівлі становила 103,0 кв. м, а кількість поверхів - один (том 1, а. с. 48-50).

За інформацією, наявною у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (витяг від 20 вересня 2019 року № 181838759), державний реєстратор КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортов І. О. рішенням від 09 лютого 2018 року за індексним номером 39613779 здійснив державну реєстрацію змін до розділу об`єкта нерухомого майна № 1042599351101, а саме змінено загальну площу об`єкта з 19,4 кв. м на 297,4 кв. м та визначено тип об`єкта як житловий будинок (том 1, а. с. 18).

Підставами для внесення таких змін зазначено технічний паспорт, серія та номер 0021175, виданий 06 лютого 2018 року ТОВ «Нове БТІ», а також декларацію про готовність об`єкта до експлуатації від 01 червня 2017 року № ОД-142171523052, видану Департаментом ДАБІ в Одеській області (том 1, а. с. 17-21).

Крім того, на підставі рішень державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова І. О. від 09 лютого 2018 року та від 16 лютого 2018 року за індексними номерами 39613779 та 39725742 зареєстровано зміни до технічних характеристик об`єкта нерухомого майна, зокрема змінено тип об`єкта з садового будинку з надвірними спорудами на житловий будинок, а також збільшено загальну площу з 19,4 кв. м до 297,4 кв. м і житлову площу з 11,9 кв. м до 259,2 кв. м (том 1, а. с. 17-21).

11 вересня 2019 року прокуратура Одеської області направила Одеській міській раді лист щодо наявності підстав для вжиття заходів реагування представницького характеру у порядку статті 23 Закону України «Про прокуратуру», в якому зазначено, що за інформацією Головного управління Держгеокадастру в Одеській області станом на 31 грудня 2012 року право власності на земельну ділянку площею 0,0261 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123755800:00:002:0125, для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, зареєстровано за ОСОБА_2 , а відомості про реєстрацію права власності на цю земельну ділянку за ОСОБА_1 відсутні (том 1, а. с. 32-34).

Відповідно до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (витяг від 20 вересня 2019 року № 181838759) право власності на земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 не зареєстровано (том 1, а. с. 17-21).

Згідно з інформацією Департаменту комунальної власності Одеської міської ради рішення про надання ОСОБА_1 у користування чи в оренду (у тому числі шляхом поділу або зміни цільового призначення) земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , Одеська міська рада не приймала (том 1, а. с. 139).

У відповіді Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 22 жовтня 2019 року № 0119/2426-06, наданій заступнику прокурора Одеської області на запит від 11 вересня 2019 року щодо надання інформації стосовно земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , зазначено, що на підставі державного акта на право приватної власності на землю, виданого у 2003 році Таїровською сільською радою Овідіопольського району, право власності на зазначену земельну ділянку було зареєстровано за ОСОБА_2 .

Відповідно до актуальної інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельна ділянка з кадастровим номером 5123755800:00:002:0125, площею 0,0261 га (261,0 кв. м), перебуває у спільній частковій власності ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом від 21 березня 2019 року.

Крім того, у розпорядженні Департаменту комунальної власності Одеської міської ради також наявна інформація про те, що рішенням Одеської міської ради від 30 січня 2019 року № 4234-VII земельній ділянці з кадастровим номером 5123755800:00:002:0125, площею 0,0261 га (261,0 кв. м), присвоєно адресу: АДРЕСА_1 , при цьому зазначено, що раніше вона розташовувалася на території Таїровської селищної ради Овідіопольського району Одеської області та належала ОСОБА_2 на підставі державного акта на право приватної власності на землю, виданого у 2003 році.

02 жовтня 2019 року Відділ самоврядного контролю за використанням та охороною земель і дотриманням вимог земельного законодавства Департаменту комунальної власності Одеської міської ради здійснив огляд земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , за результатами якого встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розміщена триповерхова житлова будівля, огороджена парканом (том 1, а. с. 137-139).

Листом від 02 жовтня 2019 року № 05/1-127 прокуратура Одеської області повідомила Одеську міську раду про пред`явлення до Київського районного суду міста Одеси позову в інтересах держави в особі Одеської міської ради до ОСОБА_1 та Управління ДАБК Одеської міської ради про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, а також звільнення земельної ділянки (том 1, а. с. 69).

У висновку експерта від 23 січня 2020 року № 02/20 за результатами судової будівельно-технічної експертизи, складеному на замовлення відповідача ОСОБА_1 , зазначено таке:

- фактично виконані будівельні роботи за адресою: АДРЕСА_1 , з урахуванням часткового збереження фундаментів садового будинку літ. «В», за своїм характером відповідають визначенню «реконструкція» у розумінні пункту 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 «Склад та зміст проєктної документації», а також положенням ДБН В.3.2-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт»;

- житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 297,4 кв. м, є придатним для подальшої експлуатації;

- за результатами проведеного дослідження з урахуванням того, що в районі розташування об`єкта дослідження на схилах моря та балок тривають зсувні процеси, а також з огляду на щільну забудову суміжних земельних ділянок, існує загроза зсуву ґрунтів та можливість деформації суміжних будівель у разі демонтажу житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, а. с. 146-163).

У висновку судової будівельно-технічної експертизи від 29 лютого 2024 року № 23-3900, складеному експертом Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Томішинець Л. В. на виконання ухвали Одеського апеляційного суду від 13 липня 2023 року за клопотанням сторони відповідача, зазначено таке:

- проведення реконструкції садового будинку літ. «В», загальною площею 19,4 кв. м (площа до реконструкції), у двоповерховий житловий будинок загальною площею 297,4 кв. м (площа після реконструкції), розташований за адресою: АДРЕСА_1 , без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані є неможливим;

- двоповерховий житловий будинок за вказаною адресою відповідає окремим нормативно-технічним вимогам, зокрема вимогам національних стандартів та державних будівельних норм у частині об`ємно-планувальних рішень, поверховості, природного освітлення, внутрішніх інженерних мереж, конструктивних елементів та фундаментів, однак за умови наявності належних дозвільних документів та затвердженої проєктної документації, передбачених законодавством;

- реконструкція житлового будинку фактично здійснена зі збільшенням площі забудови, площі приміщень, зміною конфігурації будівлі, її поверховості та функціонального призначення, що свідчить про зміну геометричних розмірів фундаментів у плані;

- відповідно до технічного паспорта конфігурація та розміри будинку, у тому числі площа забудови, відображені на плані технічного паспорта у масштабі 1:500, що підтверджує фактичне зайняття частини земельної ділянки реконструйованим об`єктом площею 239,0 кв. м;

- приведення реконструйованого житлового будинку у первинний стан без загрози зсуву або демонтажу суміжної забудови, з урахуванням інженерно-геологічних умов земельної ділянки, без розроблення комплексного проєкту є неможливим (том 4, а. с. 49-89).

Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.

Відповідно до пунктів 1, 4 абзацу 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

За змістом статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення повною мірою не відповідають.

Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).

Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Згідно з частинами першою та другою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Аналіз наведених норм цивільного законодавства України дає підстави для висновку про те, що у разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема з позовом про усунення перешкод у розпоряджанні власністю (негаторний позов).

Відповідно до частини першої статті 83 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) у редакції, чинній на час реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Згідно з частиною першою статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду (стаття 212 ЗК України).

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (частина друга статті 331 ЦК України).

Згідно з частиною третьою статті 375 ЦК України право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Відповідно до частин першої та другої статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проєкту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Реконструкція без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані відповідно до містобудівної документації на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування на відповідних землях державної чи комунальної власності можуть здійснюватися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою (частина четверта статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Згідно з частиною четвертою статті 376 ЦК України, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Одночасно за положеннями частини сьомої статті 376 ЦК України у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Крім того, відповідно до положень статті 38 Закону України від 17 лютого 2011 року № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності» право на звернення до суду з позовом про знесення самочинно збудованих об`єктів містобудування належить також відповідним інспекціям державного архітектурно-будівельного контролю. Такий позов може бути пред`явлено до суду у разі, якщо особа в установлений строк добровільно не виконала вимог, установлених у приписі про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису, та/або якщо перебудова об`єкта є неможливою.

Отже, системний аналіз зазначених положень дає підстави для висновків про те, що самочинне будівництво підлягає безумовному знесенню, якщо: власник земельної ділянки заперечує проти визнання права власності за особою, яка здійснила таке будівництво; власник земельної ділянки не заперечує проти визнання права власності на самочинну забудову, однак така забудова порушує права інших осіб на зазначену земельну ділянку; самочинна забудова зведена на наданій земельній ділянці, але з відхиленням від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, з істотним порушенням будівельних норм і правил, що порушує права інших осіб, за умови, що особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовилась від здійснення перебудови.

Відповідно до статті 376 ЦК України, статті 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають органи державної влади, органи місцевого самоврядування, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду мають такі особи за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (стаття 391 ЦК України), а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 цього Кодексу).

Розглядаючи зазначені позови відповідно до вимог вказаної норми та положень частини сьомої статті 376 ЦК України, суди, встановивши, що самочинна забудова здійснена на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети цій особі, повинні з`ясувати: чи заперечує власник земельної ділянки проти визнання права власності на таку забудову за особою, що її здійснила; чи не порушує така забудова права на земельну ділянку інших осіб, а в разі зведення забудови на наданій земельній ділянці - чи не здійснено таку забудову з відхиленням від проєкту або будівельних норм і правил, чиї права порушено такою забудовою, чи можливо здійснити перебудову з метою поновлення порушених прав з дотриманням будівельних норм і правил або положень проєкту; чи не відмовляється особа від такої перебудови.

Знесення самочинного об`єкта нерухомості відповідно до статті 376 ЦК України є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише тоді, коли використано усі передбачені законодавством України заходи з метою усунення порушень щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності та коли неможлива перебудова об`єкта нерухомості чи особа відмовляється від здійснення такої перебудови.

Саме таку правову позицію щодо застосування положень статті 376 ЦК України висловив Верховний Суд України у постанові від 06 вересня 2017 року у справі № 6-1721цс16. Подібні висновки зробив Верховний Суд у постановах від 16 січня 2019 року у справі № 458/1173/14 та від 22 квітня 2019 року у справі № 396/724/16.

Верховний Суд у постанові від 21 травня 2020 року у справі № 726/824/15 (провадження № 61-45216св18), на яку посилалася заявник у касаційній скарзі, зазначив, що з урахуванням змісту статті 376 ЦК України в поєднанні з положеннями статей 16, 386, 391 ЦК України вимоги про знесення самочинно збудованого нерухомого майна на земельній ділянці, власником або користувачем якої є інша особа, можуть бути заявлені власником чи користувачем земельної ділянки або іншою особою, права якої порушено, за умови доведеності факту такого порушення самочинною забудовою. Збудований об`єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійснила самочинне будівництво, за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках, передбачених частинами четвертою та сьомою статті 376 ЦК України: а) якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці; б) якщо така забудова порушує права інших осіб; в) якщо проведення перебудови об`єкта є неможливим; г) особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення. Знесення самочинного будівництва є крайньою мірою і можливе лише за умови вжиття всіх передбачених законодавством України заходів щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31 жовтня 2018 року у справі № 725/5630/15-ц (провадження № 14-341цс18) зазначила, що правовою підставою знесення самочинного будівництва, є: істотне відхилення від проєту та/або істотне порушення будівельних норм і правил, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; неможливість проведення перебудови або відмова особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, від її проведення. Під істотним порушенням будівельних норм і правил необхідно розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність та загрожує життю й здоров`ю людини тощо.

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви (частина перша статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об`єкта до експлуатації, та за експлуатацію об`єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката (частина десята статті 39 вказаного Закону).

Скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, що стала підставою для оформлення замовником будівництва права власності на відповідне майно, вплине на права й обов`язки цього замовника, зокрема стосовно можливості експлуатації такого майна. Тому належним відповідачем за вимогою про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації є замовник будівництва, тобто особа, на користь якої цю декларацію зареєстрували (постанова Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 127/93/17 (провадження № 14-392цс18)).

За змістом частини другої статті 39-1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» підставами для скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації є встановлення факту зазначення у ній замовником будівництва недостовірних даних, які є підставою вважати об`єкт самочинним будівництвом (зокрема, якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи без належно затвердженого проєкту або будівельного паспорта), а також набрання законної сили судовим рішенням про скасування містобудівних умов та обмежень. За таких підстав з позовом про скасування реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації може звернутися відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23) підтвердила, що вимоги про припинення права власності на самочинне будівництво, скасування державної реєстрації такого права або рішення про його реєстрацію не є належними способами захисту права власності на земельну ділянку. Те ж саме стосується скасування декларації про готовність об`єкта до експлуатації (постанова Верховного Суду від 14 лютого 2024 року у справі № 523/8263/20), оскільки задоволення таких вимог не відновлює попередній стан земельної ділянки. Крім того, положення статті 376 ЦК України виключають можливість легітимізації самочинного будівництва іншими способами, ніж прямо передбачені цією нормою. Відповідно, ефективними способами захисту прав власника земельної ділянки у разі самочинного будівництва є вимоги про знесення відповідного об`єкта або про визнання права власності на нього за власником земельної ділянки, за наявності передбачених законом підстав.

Верховний Суд у постанові від 05 червня 2024 року у справі № 521/13158/19 (провадження № 61-5074св23) зазначив, що вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, яке він прийняв на підставі декларації про готовність об`єкта до експлуатації та технічного паспорта на об`єкт (у яких є недостовірні дані щодо самочинного збудованого приміщення), визнання недійсним надалі укладеного договору купівлі-продажу та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, набутого на підставі цього договору, є неналежним способом захисту. Юридичні перешкоди для власника земельної ділянки, які виникли внаслідок зазначеної реєстрації, усуваються внаслідок задоволення судом належних позовних вимог: 1) або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна (внаслідок демонтажу якого на підставі пункту 1 частини першої, частини другої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно» закриваються відповідний розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційна справа); 2) або про визнання права власності на самочинно побудоване майно (таке судове рішення є підставою для державної реєстрації права власності на відповідне майно згідно з пунктом 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно»). Якщо суд дійде висновку про незаконність державної реєстрації права власності на об`єкт самочинного будівництва, таке судове рішення є підставою для закриття розділу Державного реєстру прав та реєстраційної справи з огляду на положення пункту 5 частини першої статті 14 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно з частиною першою статті 15 та частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування відповідного способу судового захисту суд повинен установити, які саме права чи охоронювані законом інтереси позивача порушені, невизнані або оспорювані відповідачем, а також чи звернулася особа до суду саме за захистом належного їй права чи інтересу.

Отже, право на звернення до суду за захистом має особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також органи та особи, яким законом надано повноваження звертатися до суду в інтересах інших осіб, державних чи суспільних інтересах. У зв`язку із цим суд зобов`язаний установити, чи дійсно порушені, невизнані або оспорювані права чи інтереси особи, в інтересах якої подано позов, і залежно від установленого вирішити питання про наявність або відсутність підстав для задоволення позову.

Верховний Суд у постанові від 08 листопада 2023 року у справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23) зазначив, що приватноправовими нормами визначене обмежене коло підстав для відмови у судовому захисті цивільного права чи інтересу, зокрема: відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача; зловживання матеріальними правами; обрання неналежного або неефективного способу захисту; сплив позовної давності.

Обов`язковою умовою задоволення позову є доведеність позивачем порушення саме його прав чи охоронюваних законом інтересів з боку відповідача, тобто наявність у позивача суб`єктивного матеріального права або законного інтересу, на захист якого подано позов. Вирішуючи спір, суд повинен перевірити, чи належить особі, яка звернулася за судовим захистом, відповідне право або інтерес, чи є вони порушеними, а також чи відповідає обраний спосіб захисту способам, передбаченим законом, та чи забезпечить він ефективне поновлення порушеного права. Відсутність порушеного права або невідповідність обраного способу захисту вимогам закону є підставою для відмови у позові (постанова Верховного Суду від 17 лютого 2021 року у справі № 461/606/18 (провадження № 61-5655св19)).

Відповідно до усталеної практики Верховного Суду під час вирішення спору суд повинен послідовно з`ясувати: чи має позивач право або законний інтерес; чи були вони порушені, невизнані або оспорені; чи підлягають вони судовому захисту; а також чи є обраний спосіб захисту належним та ефективним. Лише у разі позитивної відповіді на попереднє питання суд переходить до оцінки наступного.

Таким чином, Верховний Суд сформував правовий підхід, відповідно до якого кожна із таких обставин, як: відсутність у позивача права або законного інтересу; відсутність факту їх порушення; відсутність порушення саме відповідачем; обрання неналежного або неефективного способу захисту, є самостійною підставою для відмови у позові, однак застосування кожної наступної підстави можливе лише після встановлення попередньої.

Суд зобов`язаний установити характер спірних правовідносин, предмет та підстави позову, наявність або відсутність порушеного права чи інтересу, а також можливість їх захисту в обраний позивачем спосіб.

Відсутність порушеного права або законного інтересу позивача є самостійною та достатньою підставою для відмови у позові без необхідності перевірки інших обставин справи чи оцінки належності способу захисту.

Аналогічні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 910/15262/18, від 03 березня 2020 року у справі № 910/6091/19 та від 29 серпня 2023 року у справі № 910/5958/20.

Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд установлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги та заперечення учасників справи, а також інших обставин, які мають значення для правильного вирішення спору.

Згідно зі статтею 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування, а суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

За змістом статті 13 ЦПК України суд розглядає справу лише за зверненням особи, в межах заявлених нею вимог та на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених законом випадках.

Відповідно до статей 76-78, 81, 83, 84, 89, 263-265 ЦПК України суд під час вирішення спору зобов`язаний установити всі юридично значущі обставини справи, надати належну оцінку всім доказам у їх сукупності та викласти у рішенні мотиви прийнятого висновку. Без дотримання цих вимог ухвалення законного та обґрунтованого судового рішення є неможливим.

Суди попередніх інстанцій, задовольняючи позов заступника прокурора, поданий в інтересах держави в особі Одеської міської ради, керувалися тим, що спірний об`єкт є самочинним будівництвом, а тому підлягає приведенню у попередній стан шляхом перебудови або знесення відповідно до статті 376 ЦК України.

Проте такі висновки зроблені судами без належного з`ясування правового статусу земельної ділянки та без установлення особи, права якої вважаються порушеними.

Так, суди встановили, що відповідно до листа Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 22 жовтня 2019 року право власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 було зареєстровано за ОСОБА_2 на підставі державного акта на право приватної власності на землю, виданого у 2003 році.

Крім того, згідно з актуальною інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельна ділянка з кадастровим номером 5123755800:00:002:0125, площею 0,0261 га, на праві спільної часткової власності належить ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_7 на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом.

Також установлено, що рішенням Одеської міської ради від 30 січня 2019 року № 4234-VII зазначеній земельній ділянці лише присвоєно адресу: АДРЕСА_1 , при цьому сама земельна ділянка раніше перебувала у приватній власності ОСОБА_2 .

Отже, матеріали справи свідчать про те, що право власності на спірну земельну ділянку зареєстроване за фізичними особами, тоді як Одеська міська рада не є її власником чи користувачем та не наділена речовими правами щодо цієї земельної ділянки.

Водночас суди не встановили обставин припинення права приватної власності на зазначену земельну ділянку або переходу її до комунальної власності, що має істотне значення для правильного застосування положень статті 376 ЦК України.

За змістом частини першої статті 376 ЦК України самочинне будівництво пов`язується з порушенням прав саме власника або користувача земельної ділянки, а передбачені цією нормою способи захисту можуть бути реалізовані особою, право якої на земельну ділянку порушене таким будівництвом.

Оскільки Одеська міська рада не є власником або користувачем земельної ділянки, на якій розташований спірний об`єкт, суди повинні були встановити, чиї саме права порушені, а також з`ясувати позицію власників земельної ділянки щодо здійсненої забудови. Проте цього зроблено не було.

Більше того, ухвалюючи рішення про приведення спірного об`єкта до попереднього стану, суди фактично вирішили питання про права та інтереси власників земельної ділянки, які до участі у справі залучені не були, що є істотним порушенням норм процесуального права та суперечить засадам цивільного судочинства.

Вирішення спору за відсутності осіб, права та обов`язки яких безпосередньо зачіпаються судовим рішенням, позбавило їх можливості надати пояснення, заперечення, заявити самостійні вимоги та реалізувати інші процесуальні права, передбачені ЦПК України.

Крім того, суди не врахували, що знесення або перебудова самочинного будівництва є винятковим заходом втручання у право власності, який може застосовуватися лише за умови доведеності порушення прав власника земельної ділянки, неможливості усунення порушення іншим способом та після повного з`ясування всіх істотних обставин справи.

Наведених вимог суди першої та апеляційної інстанцій не дотрималися.

За таких обставин Верховний Суд дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій допустили істотні порушення норм матеріального та процесуального права, зокрема неправильно застосували положення статті 376 ЦК України та ухвалили рішення щодо прав та інтересів осіб, не залучених до участі у справі.

Такі порушення унеможливлюють правильне вирішення спору по суті та не можуть бути усунуті судом касаційної інстанції, у зв`язку із чим оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Рішення суду як акт правосуддя повинно бути законним, обґрунтованим та вмотивованим, що є складовою принципу верховенства права та гарантією справедливого судового розгляду.

Відхиляючи доводи сторін або оцінюючи подані ними докази, суд зобов`язаний навести у рішенні мотиви, з яких відповідні доводи чи докази не взяті до уваги. Викладення у судовому рішенні лише аргументів сторони, на користь якої ухвалено рішення, суперечить принципу рівності учасників процесу перед законом і судом.

Європейський суд з прав людини у своїй усталеній практиці наголошує, що одним із завдань мотивованого рішення є демонстрація сторонам того, що їх було почуто, а також забезпечення можливості ефективного оскарження такого рішення (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України», «Мала проти України», «Суомінен проти Фінляндії»).

Резюмуючи, Верховний Суд встановив існування достатніх правових підстав для скасування оскаржуваних судових рішень у зв`язку з неправильним застосуванням судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права до спірних правовідносин за встановлених фактичних обставин справи.

Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до пункту 1 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

Враховуючи, що внаслідок неналежного дослідження та оцінки зібраних доказів суди обох інстанцій не встановили фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, ухвалені ними судові рішення по суті спору не можуть вважатися законними і обґрунтованими, а тому підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Верховний Суд узяв до уваги тривалий час розгляду судами цієї справи, однак з метою дотримання принципівсправедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України), дійшов висновку про передання справи на новий розгляд до суду першої інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.

Під час нового розгляду суду першої інстанції необхідно врахувати наведені висновки Верховного Суду, визначити належний суб`єктний склад учасників справи, з`ясувати правовий статус спірної земельної ділянки, установити, чиє саме право або охоронюваний законом інтерес порушено спірною забудовою, перевірити належність та ефективність обраного способу захисту, дослідити й оцінити докази у їх сукупності, надати правову оцінку доводам і запереченням учасників справи та, залежно від установлених обставин, ухвалити законне й обґрунтоване судове рішення.

Щодо клопотання про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду

11 травня 2026 року ОСОБА_1 звернулася до Верховного Суду з клопотанням, у якому просить передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, посилаючись на те, що справа містить виключну правову проблему щодо допустимості втручання держави у право мирного володіння майном шляхом знесення нерухомого майна, право власності на яке зареєстроване у встановленому законом порядку.

На обґрунтування клопотання заявник зазначає про необхідність формування єдиного підходу щодо меж представництва прокурором інтересів держави, критеріїв наявності публічного інтересу, застосування принципу пропорційності у спорах про знесення об`єктів нерухомості, наслідків державної реєстрації права власності та декларації про готовність об`єкта до експлуатації, а також урахування практики Європейського суду з прав людини щодо забезпечення справедливого балансу між суспільним інтересом та правами добросовісного власника.

Крім того, заявник посилається на те, що суди фактично вирішили питання про права власників земельної ділянки, які не були залучені до участі у справі, а прокурор не довів наявності реальної шкоди державі, необхідності знесення спірного об`єкта та неможливості досягнення відповідної мети менш обтяжливими засобами.

Колегія суддів не вбачає підстав для передання цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з огляду на таке.

Підстави для передання справи на розгляд палати, об`єднаної палати або Великої Палати Верховного Суду визначені статтею 403 ЦПК України.

Відповідно до частини п`ятої статті 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему, а така передача є необхідною для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовної практики.

Аналіз змісту частини п`ятої статті 403 ЦПК України свідчить про те, що клопотання про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду має містити належне обґрунтування необхідності такого передання, зокрема із зазначенням виключної правової проблеми та причин, з яких її вирішення виходить за межі повноважень відповідної судової палати.

Виключна правова проблема має оцінюватися з урахуванням кількісного та якісного критеріїв. Кількісний критерій свідчить про наявність такої проблеми не в одній конкретній справі, а у невизначеній кількості спорів, які вже існують або можуть виникнути, з огляду на правове питання, щодо якого постає проблема правової невизначеності. Якісний критерій виключності правової проблеми підтверджується, зокрема, відсутністю сталої судової практики щодо відповідного питання, наявністю невизначеності на нормативному рівні, необхідністю застосування аналогії закону або аналогії права, а також потребою у вирішенні правової проблеми для забезпечення принципу пропорційності, тобто належного балансу між інтересами сторін у справі. Метою вирішення виключної правової проблеми є формування єдиної правозастосовної практики та забезпечення розвитку права.

Наведені заявником аргументи на обґрунтування необхідності передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду у розумінні приписів частини п`ятої статті 403 ЦПК України не свідчать про наявність у цій справі виключної правової проблеми.

Заявник не навів переконливих доводів щодо того, у чому саме полягає виключна правова проблема у цій справі. Аналіз судової практики з урахуванням правових висновків Великої Палати Верховного Суду не підтверджує існування протилежних або взаємовиключних судових рішень чи глибоких і тривалих розбіжностей у судовій практиці у справах з аналогічними підставами позову та подібними позовними вимогами.

Питання щодо меж представництва прокурором інтересів держави, застосування принципу пропорційності при втручанні у право мирного володіння майном, критеріїв допустимості знесення самочинного будівництва, а також необхідності дотримання справедливого балансу між публічним інтересом та правами особи вже були предметом неодноразового розгляду Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду, за результатами якого сформовано відповідні правові висновки.

Так само доводи заявника про необхідність формування єдиного підходу щодо наслідків державної реєстрації права власності та декларації про готовність об`єкта до експлуатації не свідчать про існування виключної правової проблеми, оскільки фактично зводяться до оцінки конкретних обставин цієї справи та правильності застосування судами попередніх інстанцій уже сформованих правових підходів до спірних правовідносин.

Посилання заявника на те, що суди вирішили питання про права осіб, не залучених до участі у справі, також не є підставою для передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки такі доводи стосуються перевірки дотримання судами норм процесуального права під час розгляду конкретної справи та можуть бути перевірені судом касаційної інстанції у межах доводів касаційної скарги.

За таких обставин колегія суддів дійшла висновку про відсутність передбачених статтею 403 ЦПК України підстав для передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, у зв`язку із чим у задоволенні клопотання ОСОБА_1 слід відмовити.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпунктів «б», «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням у ній нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції, - у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 18 травня 2020 року у справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028сво18) зробив висновок про те, що у разі, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. У випадку, якщо суд касаційної інстанції скасовує судові рішення з направленням справи на розгляд до суду першої / апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Враховуючи, що у цій справі Верховний Суд не змінив рішення судів першої та апеляційної інстанцій та не ухвалив нове, а направив справу на новий розгляд, то підстав для розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, немає.

Отже, у цьому конкретному випадку судові витрати, в тому числі понесені сторонами у зв`язку з розглядом справи в суді касаційної інстанції, мають бути перерозподілені за результатами нового розгляду справи судом першої інстанції, тобто за загальними правилами розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

У задоволенні клопотання ОСОБА_1 про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відмовити.

Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Київського районного суду міста Одеси від 06 серпня 2020 року та постанову Одеського апеляційного суду від 30 вересня 2025 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач Є. В. Петров

СуддіА. І. Грушицький

А. А. Калараш

С. О. Карпенко

І. В. Литвиненко