Постанова від 01 червня 2026 р. у справі №914/2811/25 — Західний апеляційний господарський суд

ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 червня 2026 рокум. ЛьвівСправа № 914/2811/25

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Бонк Т.Б.,

Суддів Бойко С.М., Якімець Г.Г.,

секретар судового засідання Шатан Т.О.,

представники сторін

позивача: Чижович І.З.,

відповідача: Юхименко Р.І.,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради б/н від 10.02.2026 (вх. суду від 10.02.2026 № 01-05/383/26)

на рішення Господарського суду Львівської області від 08.01.2026 (повне рішення складено 19.01.2026, суддя Сухович Ю.О.)

у справі № 914/2811/25

за позовом: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів

до відповідача: Приватного підприємства «Теком-Сервіс», м. Львів

про: внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст вимог позовної заяви і рішення суду першої інстанції:

Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради звернулось до Господарського суду Львівської області з позовом до Приватного підприємства «Теком-Сервіс» про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень № 6851 від 20.05.1998, укладеного між Управлінням комунального майна Департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської ради та Приватним підприємством «Теком-Сервіс», виклавши пункт 4.1 у новій редакції:

« 4.1. Місячна орендна плата, визначена на підставі методики розрахунку орендної плати за комунальне майно, складає 1 659 299,11 грн, в тому числі ПДВ 331 859,82 грн (розмір орендної плати за перший місяць оренди після набрання законної сили рішенням суду про внесення змін до договору додатково корегується на індекси інфляції за місяці, що минули з дати оцінки)».

В обґрунтування позову вказав, що Державна аудиторська служба України під час фінансового аудиту бюджету Львівської міської територіальної громади, встановила порушення, а саме те, що орендодавець (позивач) не в повній мірі здійснив відповідні заходи, в тому числі і шляхом звернення до суду, в частині приведення умов договору № 6851 від 20.05.1998 до діючого законодавства. Листом від 24.03.2025 позивач звертався до відповідача із пропозицією викласти договір оренди від 22.05.1998 № 6851 в редакції примірного договору оренди майна Львівської МТГ та при визначенні орендної плати застосувати ставку відповідно до нової Методики розрахунку орендної плати. Враховуючи відсутність відповіді на вказаний лист, позивач звернувся з позовом до суду першої інстанції.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 08.01.2026 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Суд першої інстанції виходив з того, що станом на дату затвердження акту про готовність до експлуатації адміністративно-торгового центру (07.03.2002) після реконструкції існуючого будинку на площі Ринок, 26, здійсненої Приватним підприємством «Теком-Сервіс», зобов`язання за договором оренди нежитлових приміщень № 6851 від 20.05.1998 в частині покриття орендарем витрат на орендну плату за весь період дії договору оренди відповідачем виконане у повному обсязі. Оскільки відповідно до частини 3 статті 632 діючого Цивільного кодексу України зміна ціни в договорі після його виконання не допускається, тому позивач не може вимагати внесення змін до цього договору в частині визначення нової орендної плати, яка станом на 07.03.2002 сплачена в повному обсязі.

Короткий зміст вимог та узагальнених доводів учасників справи:

Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду, Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради звернулось до Західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 08.01.2026 у справі № 914/2811/25 та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

Скаржник зазначає, що Договором не передбачалось реконструкції будівлі (перебудови, добудови), тому акт про готовність до експлуатації, який свідчить про завершення відповідних робіт не може вважатись документом, який підтверджує виконання Орендарем Договору оренди.

Апелянт вказує, що як вбачається із рішення Господарського суду Львівської області від 15.11.2007 у справі №15/189а частку (52/100) ПП “Теком-Сервіс” у праві власності на будинок №26 на пл. Ринок у м. Львові, суд встановив виходячи із положення ч.4 ст.787 ЦК України, згідно із якою частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. На думку скаржника, 52/100 частки у праві власності становлять загальні витрати ПП “Теком-Сервіс” на «поліпшення» будинку та з рішення суду у справі №15/189а не випливає, та в матеріалах даної справи відсутні докази які затрати були понесені ПП “Теком-Сервіс” окремо на реставрацію будинку площею 900,00 кв.м, який був об`єктом оренди згідно із договором №6851 від 20.05.1998 та які затрати були понесені конкретно на добудову до даного будинку, збільшення його площі.

Таким чином, апелянт вважає, що відсутні підстави стверджувати, що крім покриття орендної плати за договором оренди відповідачем здійснено невід`ємні покращення на суму, що еквівалентна 52/100 частки у праві власності на будинок №26 на пл. Ринок у м. Львові, як і відсутні підстави вважати таку обставину встановленою у межах справи №15/189а.

Крім цього, скаржник наголошує, що судом не враховано, що 01.02.2020 набрав чинності новий Закон України “Про оренду державного та комунального майна”, відповідно до статті 9 якого передавати державне або комунальне майно в безоплатне користування або позичку забороняється. Згідно з частиною 1 статті 17 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором.

Приватне підприємство «Теком-Сервіс» відзиву на апеляційну скаргу не подало.

Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.02.2026 справу № 914/2811/25 розподілено колегії суддів у складі: головуючого судді Бонк Т.Б., суддів Бойко С.М., Якімець Г.Г.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 13.02.2026 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради б/н від 10.02.2026 (вх. суду від 10.02.2026 № 01-05/383/26) на рішення Господарського суду Львівської області від 08.01.2026 у справі № 914/2811/25.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 11.03.2026 призначено справу № 914/2811/25 до розгляду у судовому засіданні на 21.04.2026.

Судове засідання 21.04.2026 не відбулося у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю головуючого судді Бонк Т.Б. у період з 20.04.2026 по 24.04.2026.

Ухвалою суду від 27.04.2026 призначено розгляд справи № 914/2811/25 на 12.05.2026.

У судовому засіданні 12.05.2026, за згодою представників сторін, оголошено перерву до 02.06.2026.

У судовому засідання 02.06.2026 апелянт підтримав доводи апеляційної скарги, відповідач заперечив такі доводи, сторони надали суду пояснення.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожній фізичній або юридичній особі гарантується право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи.Розумність строків є одним із основоположних засад (принципів) господарського судочинства відповідно до пункту 10 частини 3 статті 2 Господарського процесуального кодексу України.

Поняття розумного строку не має чіткого визначення, проте розумним вважається строк, який необхідний для вирішення справи у відповідності до вимог матеріального та процесуального законів.

При цьому, Європейський Суд з прав людини зазначає, що розумність тривалості провадження повинна визначатися з огляду на обставини справи та з урахуванням таких критеріїв: складність справи, поведінка заявника та відповідних органів влади, а також ступінь важливості предмета спору для заявника (див. рішення Європейського Суду з прав людини у справах Савенкова проти України, no. 4469/07, від 02.05.2013, Папазова та інші проти України, no. 32849/05, 20796/06, 14347/07 та 40760/07, від 15.03.2012).

Таким чином, суд, враховуючи обставини справи, застосовує принцип розумного строку тривалості провадження відповідно до зазначеної вище практики Європейського суду з прав людини.

Згідно з встановленими судами першої та апеляційної інстанцій у цій справі обставин, і визначених відповідно до них правовідносин, вбачається, що:

Міжвідомча комісія Галицького району міста Львова визнала аварійним будинок № 26 на площі Ринок, у м. Львові, встановила, що фізичний знос конструкцій і елементів будинку, де розміщені квартири № 4, 5, 8, 8А - складає 85%, а квартири, що розміщені в ньому, № 4, 5, 8, 8А є непридатними для проживання, що було зафіксовано у протоколі № 45 засідання міжвідомчої комісії Галицького району міста Львова від 05.12.1994.

Рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради народних депутатів №120 від 16.03.1995 затверджено висновок міжвідомчої комісії Галицького району про аварійність будинку № 26 на пл. Ринок у м. Львів.

Комісією ДКП «Айсберг» складено акт від 26.05.1995 щодо обстеження технічного стану кв.4А в будинку № 27 на площі Ринок, відповідно до якого на стінах квартири, що примикають до аварійного будинку на пл. Ринок, 26, спостерігаються значні вертикальні та горизонтальні тріщини до 20 мм. Підлога квартири має значний нахил в бік аварійного будинку, також спостерігається перекос вікон та дверей.

Рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради №171 від 20.03.1998 передано аварійний будинок №26 на пл. Ринок загальною площею 900 кв.м. у безоплатну оренду приватному підприємству «Теком-Сервіс» як нежитловий під офісні та службові приміщення, визначивши істотними умовами договору: - термін договору оренди 40 років; - термін вводу в експлуатацію об`єкту до 30.12.2000 року.

Згідно акту приймання-передачі в оренду від 22.05.1998 будинок №26 на площі Ринок у місті Львів був переданий Приватному підприємству «Теком-Сервіс» як аварійний.

20.05.1998 між Управлінням комунального майна департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської ради (орендодавець) та відповідачем Приватним підприємством «Теком-Сервіс» (орендар) був укладений договір про оренду нежитлових приміщень №6851.

Згідно пункту 1.1 договору орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Львівської міської Ради № 171 від 20.03.1998 надає, а орендар приймає у строкове володіння і користування нежитловий будинок за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 26.

Відповідно до пункту 1.2. договору об`єкт оренди на час передачі є аварійним, загальна площа приміщень – 900 кв.м.

У пункті 2.1 договору вказано, що він укладений на термін 40 (сорок) років з 20.05.1998 по 20.05.2038.

Відповідно до пункту 2.2 договору після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

У відповідності до пункту 3.4. договору орендар має право здійснювати за свій рахунок переобладнання об`єкту оренди чи його перепланування за погодженням з орендодавцем. При цьому, поліпшення орендованого майна, які проведені за рахунок коштів орендаря і які можна відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, залишаються за орендарем.

Згідно із пунктом 4.1. договору, орендна плата за 40 років компенсується в повному об`ємі передачею Львівській міській раді у власність квартири вартістю 11300 грн. за адресою м. Львів, вул. Туган-Барановського, 3/7а, а також затратами на реставрацію пам`ятника архітектури XVI ст. яким є будинок на пл. Ринок. 26.

Відповідно до пунктів 5.1., 5.2 договору, капітальний ремонт об`єкту оренди проводиться орендарем за власні кошти. Орендар зобов`язується ввести в експлуатацію об`єкт оренди до 30.12.2000.

04.05.1998 Приватне підприємство «Теком-Сервіс» уклало договір №6562 з Державним університетом «Львівська політехніка», предметом якого було дослідження експлуатаційних властивостей основних несучих конструкцій житлового будинку на пл. Ринок, 26 в м. Львові.

01.06.1998 Приватне підприємство «Теком-Сервіс» уклало договір №45-98 на розробку науково-проектної документації по пам`ятці історії та культури з Львівським філіалом спеціального науково-реставраційного інституту «Укрпроектреставрація», предметом якого було опрацювання проектних пропозицій реставрації та пристосування пам`ятки архітектури XIV-XIX століття будинку на пл.Ринок, 26 в м.Львові. Умови договору виконані.

03.08.1998 Приватне підприємство «Теком-Сервіс» уклало договір №1269 на виконання проектних і вишукувальних робіт з Відкритим акціонерним товариством «Геотехнічний інститут», предметом якого було вивчення інженерно-геологічних умов для реконструкції житлового будинку на пл.Ринок, 26 в м.Львові. Умови договору виконані.

28.09.1998 Приватне підприємство «Теком-Сервіс» уклало договір №485 з Державним університетом «Львівська політехніка», предметом якого була розробка робочої документації по реконструкції житлового будинку на пл.Ринок, 26 в м.Львові і пристосування його під адміністративно-торговий центр. Умови договору виконані.

Листом Львівським міських електричних мереж від 13.11.1998 №297.115-2453 Приватне підприємство «Теком-Сервіс» отримано технічні умови електропостачання адмінбудинку/офісні та службові приміщення/ по пл.Ринок, 26.

Листом Відкритого акціонерного товариства по газопостачанню та газифікації «Львівгаз» від 18.09.1998 №10-36/6 Приватне підприємство «Теком-Сервіс» отримано технічні умови №330 газифікації котельні реконструйованого житлового будинку під офісні та службові приміщення у місті Львові на пл.Ринок, 26.

06.05.1998 між Приватним підприємством «Теком-Сервіс» та Львівською міською радою укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого Приватне підприємство «Теком-Сервіс» продало, а Львівська міська рада купила квартиру №7А у будинку №3 по вул.Туган-Барановського в місті Львові.

Відповідно до розроблених у 1998 році Державним університетом «Львівська Політехніка» рекомендацій по демонтажу елементів існуючої житлової забудови галерей та тильної офіцини будинку «в результаті досліджень, проведених інститутом «Укрзахідпроектреставрація» та ДУ «Львівська політехніка» встановлена історична цінність будівлі та обґрунтована необхідність розібрання окремих її ділянок, а саме, галерей та тильної офіцини. На основі даних, представлених цими організаціями, повному розібранню підлягають галереї та тильна офіцина. Конструктивні елементи основного будинку залишаються без змін з подальшим посиленням. Реконструкцію кам`яного житлового будинку, що знаходиться в незадовільному стані, з великим ступенем зношеності основних несучих елементів під торговий центр, рекомендується проводити комплексно: - з переплануванням і зміною основних техніко-економічних показників; - з підвищенням ступеню благоустрою та рівня інженерно-технічного обладнання. Для цього необхідно замінити зношені та морально застарілі конструкції та інженерно-технічне обладнання на сучасне, більш надійне і ефективне, та здійснити заходи по покращенню архітектурної виразності та прилеглих до будинку територій.»

Приватне підприємство «Теком-Сервіс» надало директору інституту «Укрпроектреставрація» технічне завдання по реконструкції будинку пл.Ринок, 26, загальною площею 1964,62 м2 (існуючі площі 1070,6 м2, проектні площі 878,8 м2).

Українським спеціальним науково-реставраційним інститутом «Укрпроектреставрація» в розроблено проектні пропозиція реставрації та пристосування житлового будинку на пл. Ринок, 26 в м. Львові.

Листом Управління охорони історичного середовища №1620/202 від 26.04.1999 погоджено Приватному підприємству «Теком-Сервіс» планувальні рішення робочого проекту реконструкції житлового будинку на пл.Ринок, 26 в місті Львові при умові вилучення сходів. А також, надано вимоги на проведення ремонтно- реставраційних робіт будинку №26 на площі Ринок.

Державним університетом «Львівська політехніка» розроблено робочий проект реконструкції житлового будинку з пристосуванням під адміністративно-торговий центр на пл.Ринок, 26 в місті Львові.

Державним університетом «Львівська політехніка» розроблено кошторисну частину робочого проекту реконструкції житлового будинку з пристосуванням під адміністративно-торговий центр на пл.Ринок, 26 в місті Львові, де відображено великий перелік будівельних робіт, який необхідно було виконати в процесі проведення реконструкції. Кошторисна вартість робіт визначалась в цінах 1984 року з перерахунком в ціни 01.01.1997 року.

Державним університетом «Львівська політехніка» зроблено Технічне заключення за результатами дослідження експлуатаційних властивостей основних несучих конструкцій житлового будинку №26, що на пл.Ринок в місті Львові.

За результатами натурного обстеження основних несучих конструкцій зроблено наступні висновки:

1. Міцність і деформативність основ під фундаментами недостатня для сприйняття проектного навантаження від будинку після реконструкції. Необхідне посилення основ з розширенням підошви фундаментів.

2. Міцність склепінь підвалів достатня для сприймання навантаження від підлоги першого поверху.

3. Граничні стіни в рівні підвалів по осях « 1», « 3» в незадовільному стані. Необхідна очистка їх від вилущення грибку та плісняви, ліквідація розламу по осі « 3» між осями «В-Г».

4. Підвищена деформативність основ і як наслідок осадки несучих стін значною мірою викликані порушенням водного режиму ґрунтів під фундаментами (замокання внаслідок дефектів у водопровідних та каналізаційних мережах).

За результатами дослідження експлуатаційного стану та несучої здатності стін головного і дворового фасадів зроблено наступні висновки: 1. Тріщини на внутрішній і зовнішній поверхні головних фасадних стін спричинені осіданням фундаментів… 3. Поверхневий шар цегляної кладки внаслідок дії вологи і від`ємних температур втратив свою міцність і потребує відновлення. 4. При вжитті заходів по посиленню цих стін і забезпеченню їх сумісної роботи з поперечними несучими стінами вони і надалі можуть експлуатуватись.

За результатами дослідження несучої здатності стін галерей і тильної офіцини зроблено наступні висновки: 1. Тріщини на поверхнях стін галерей і тильної офіцини є наскрізними, їх характер і ширина розкриття свідчать про пошкодження цегляної кладки по всій товщі стіни. 2. Поява тріщин спричинена просіданням фундаментів, а також систематичним попаданням атмосферної вологи на поверхню та товщу стіни. 3. Міцність матеріалу стін та характер і ширина розкриття тріщин свідчать про те, що стіна галерей по осі « 2» посиленню не підлягає і повинна бути розібрана до рівня поверхні внутрішнього дворика. 4. Стіни галереї по осях « 1-2» повинні бути розібрані до рівня підлоги антресольного поверху. Між рівнем внутрішнього дворика та підлогою антресольного поверху можливе відновлення початкового вигляду стін. 5. Комин, що примикає до галереї по осі « 1», повинен бути розібраний до рівня внутрішнього двору... 6. Стіни тильної офіцини повинні розбиратись до рівня поверхні внутрішнього двору з можливим відтворенням початкового вигляду. 7. Після посилення фундаментів під галереями та тильною офіциною їх можна використовувати в якості несучих елементів при подальшій реконструкції.

За результатами дослідження експлуатаційного стану конструкцій перекриттів зроблено наступні висновки: ... 2. Для повної оцінки несучої здатності перекриттів слід розібрати всі перекриття до несучих елементів. Особливу увагу слід звернути на місця замокання стін, місця опирання балок на зовнішні стіни, місця проходження інженерних комунікацій, санвузлів.

За результатами дослідження конструкції покрівлі та сходових кліток зроблено наступні висновки: 1. Покрівлю над основною частиною будинку необхідно повністю замінити, зберігаючи загальний профіль даху з пл.Ринок. 2. Конструкцію покрівлі галерей та тильної офіцини слід розібрати, поскільки необхідно розібрання пошкоджених стін. 3. Сходи в будинку виконані з дерева, споруджувались на початку 20 ст. не на своїх початкових місцях. Дерев`яні елементи вичерпали свій термін служби і підлягають повному розбиранню. Влаштування нових сходів слід робити згідно проектних пропозицій.

Згідно технічного заключення за результатами досліджень зазначено, що будинок №26 на пл.Ринок в м.Львові являється пам`яткою архітектури ХV-ХVІІІ ст., знаходиться в аварійному стані і вимагає вжиття негайних заходів по його реконструкції.

Відкритим акціонерним товариством «Геотехнічний інститут» зроблено технічні висновки ро інженерно- геологічні умови ділянки для реконструкції житлового будинку №26 на площі Ринок у місті Львові.

Львівським територіальним відділенням Академії будівництва України зроблено експертний висновок на робочий проект реконструкції житлового будинку з пристосуванням під адміністративно-торговий центр на площі Ринок, 26 у місті Львові.

Згідно наказу №03 від 26.03.1999 Комунальним підприємством «Нівелір» призначено відповідальну особу - виконавця робіт з реконструкції будинку №26 на площі Ринок у місті Львові.

Наказом №1-04 від 29.04.1999 Державного університету «Львівська політехніка» призначено відповідального за авторський нагляд при веденні будівельно-монтажних робіт по реконструкції житлового будинку №26 на площі Ринок у місті Львові.

Наказом №17 від 01.02.1999 Департаменту землеустрою та планування забудови міста Львівської міської ради дозволено Приватному підприємству «Теком-Сервіс» реставрацію і пристосування пам`ятки архітектури ХV-ХІХ ст. - житлового будинку №26 на площі Ринок у місті Львові.

03.05.1999 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю видала Приватному підприємству «Теком-Сервіс» дозвіл №116/99 на виконання підготовчих робіт реставрації і пристосування пам`ятки архітектури ХУ-ХІХ ст. - житлового будинку на площі Ринок, 26 під офісні та службові приміщення.

22.06.1999 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю видала Приватному підприємству «Теком-Сервіс» дозвіл №114/99 на виконання будівельних робіт з реконструкції будинку на площі Ринок, 26.

28.04.1999 року начальником Головного управління архітектури і містобудування міста Львова затверджено Архітектурно-планувальне завдання на реконструкцію і пристосування житлового будинку /пам`ятка архітектури ХV-ХІХ ст., м.Львів, площі Ринок, 26.

24.12.1999 Державним підприємством «Західний експертно-технічний центр» надано Експертний висновок про відповідність проектної документації нормативним актам з питань охорони праці по Робочому проекту газифікації паливної адмінбудинку на пл.Ринок, 26 в м.Львові.

21.03.2000 Приватним підприємством «Теком-Сервіс» укладено договір на виконання сантехнічних робіт на об`єкті м.Львів, пл.Ринок, 26.

Відповідно до листа Львівським міських електричних мереж від 23.01.2001 №297.114-222, Приватне підприємство «Теком-Сервіс» отримано технічні умови електропостачання адмінбудинку/офісні та службові приміщення/ по пл.Ринок, 26.

Відповідачем долучені до матеріалів справи Сертифікати відповідності на встановлене у будівлі обладнання: котли опалювальні чавунні, котли газові водяні нагрівальні.

Наказом №1610/182-07 від 20.03.2002 року Департаменту землеустрою та планування забудови міста Львівської міської ради затверджено Акт державної технічної комісії від 07.03.2002 про готовність до експлуатації адміністративно-торгового центру після реконструкції існуючого будинку на площі Ринок, 26, здійсненої Приватним підприємством «Теком-Сервіс».

Рішенням Господарського суду Львівської області від 15.11.2007 у справі № 15/189а за Приватним підприємством «Теком-Сервіс» визнано право власності на 52/100 ідеальних частин нежитлового будинку за адресою м.Львів, пл.Ринок,26.

У вказаному рішенні суду встановлено наступні обставини. Зазначено, що матеріалами справи підтверджується факт виконання відповідних робіт позивачем, про що свідчать, зокрема, акти виконаних робіт, податкові накладні, рахунки тощо. Як встановив суд першої інстанції, така обставина не заперечувалась сторонами в ході судового розгляду. Посилання третьої особи на ту обставину, що ці роботи проводились в рахунок орендної плати, не заперечують позовних вимог, оскільки реставраційні роботи, які враховуються в суму орендної плати, проводились по будинку площею 900кв.м.. Додатково до цих робіт, скориставшись наданим правом, позивач провів роботи щодо невід`ємних покращень будинку. В результаті проведення робіт, площа будинку на пл. Ринок, 26 збільшилась на 972,90 кв.м. і становила 1872,9 кв.м., що підтверджується технічним паспортом та визнається сторонами.

У серпні-грудні 2024 року Державною аудиторською службою України проводився фінансовий аудит бюджету Львівської міської територіальної громади за період з 01.01.2021 по 30.06.2024, за результатами якого складено звіт від 21.05.2025 №002000-25/01.

Державна аудиторська служба України проаналізувала умови укладеного між сторонами договору оренди нежитлових приміщень від 20.05.1998 та встановила, що при укладанні договору оренди діяли норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-ХІІ зі змінами, яким визначено, що орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі.

Закон втратив чинність на підставі Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-IX (із змінами та доповненнями), нормами якого визначено, що оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк; орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором; забороняється передавати державне або комунальне майно в безоплатне користування або позичку (абзац 11 статті 1, статті 9, 17).

У звіті Державної аудиторської служби України вказано, що орендодавець не в повній мірі здійснив відповідні заходи, в тому числі і шляхом звернення до суду, в частині приведення умов договору до діючого законодавства. Не використана передбачена договором умова для орендодавця щодо його припинення до закінчення терміну оренди за взаємною згодою сторін, зміни його умов у встановленому порядку.

Листом від 24.03.2025 № 2302-вих-42746 Управління комунальної власності звернулося до Приватного підприємства «Теком-Сервіс» із пропозицією викласти договір оренди від 22.05.1998 № 6851 в редакції примірного договору оренди майна Львівської МТГ та при визначенні орендної плати застосувати ставку відповідно до нової Методики розрахунку орендної плати.

Відповіді на даний лист позивач не отримав, що розцінив як відсутність волі орендаря внести зміни до договору в частині перегляду орендної плати в позасудовому порядку.

Враховуючи таку позицію орендаря, позивач звернувся до суду із позовом та просив внести зміни до договору оренди нежитлових приміщень №6851 від 20.05.1998, укладеного між Управлінням комунального майна Департаменту економічної політики та ресурсів виконавчого комітету Львівської міської ради та Приватним підприємством «Теком-Сервіс», виклавши пункт 4.1 у новій редакції: « 4.1. Місячна орендна плата, визначена на підставі методики розрахунку орендної плати за комунальне майно, складає 1 659 299,11 грн, в тому числі ПДВ 331 859,82 грн (розмір орендної плати за перший місяць оренди після набрання законної сили рішенням суду про внесення змін до договору додатково корегується на індекси інфляції за місяці, що минули з дати оцінки)».

При перегляді рішення місцевого господарського суду судова колегія Західного апеляційного господарського суду керувалась таким:

Частиною 1 статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з частиною 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно з частиною 1 статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вартістю об`єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати.

Відповідно до частини 4 статті 8 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вартість об`єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за умови наявності однієї з таких підстав: 1) об`єктом оренди є єдиний майновий комплекс державного або комунального підприємства; 2) об`єкт оренди пропонується для передачі в оренду без проведення аукціону; 3) об`єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.

Аналогічні положення містить пункт 5 Методики розрахунку орендної плати за користування майном Львівської міської територіальної громади, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 22.04.2021 № 591.

Відповідно до частини 4 статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо: зміни площі орендованого приміщення; зміни графіка використання приміщення, яке перебуває у погодинній оренді; зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною третьою статті 9 цього Закону; зміни цільового призначення, за яким орендар повинен використовувати об`єкт оренди, у разі якщо орендар не має права використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням; інших змін.

Внесення змін до договору оренди здійснюється з урахуванням установлених цією статтею та Порядком передачі майна в оренду обмежень за згодою сторін до закінчення строку його дії, з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач.

Частиною 1 статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що орендар державного або комунального майна має право за письмовою згодою балансоутримувача майна за рахунок власних коштів здійснювати поточний та/або капітальний ремонт орендованого майна.

Відповідно до частини 2 статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» якщо орендоване майно неможливо використовувати за призначенням через його незадовільний стан, орендар має право на зарахування витрат на здійснення такого ремонту в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди в порядку та межах, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Згідно з статтею 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 (зі змінами станом на дату укладення договору оренди від 20.05.1998) відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до частини 3 статті 10 Закону України від 10.04.1992 (зі змінами станом на дату укладення договору оренди від 20.05.1998) умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Частиною 1 статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 (зі змінами станом на дату укладення договору оренди від 20.05.1998) орендна плата є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Річна орендна плата не може перевищувати п`яти відсотків вартості орендованого майна.

Відповідно до частини 3 статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 (зі змінами станом на дату укладення договору оренди від 20.05.1998) строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Статтею 20 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 (зі змінами станом на дату укладення договору оренди від 20.05.1998) передбачено, що орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі.

Згідно з статті 264 Цивільного кодексу УРСР (зі змінами станом на дату укладення договору оренди від 20.05.1998) наймодавець зобов`язаний провадити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в найм майна, якщо інше не передбачено законом або договором. Невиконання цього обов`язку наймодавцем дає наймачеві право або зробити капітальний ремонт, що передбачений договором чи викликається невідкладною необхідністю, і стягнути з наймодавця вартість ремонту чи зарахувати її в рахунок найомної плати; або розірвати договір (стаття 270 цього Кодексу) і стягнути збитки, завдані його невиконанням.

Судами у цій справі встановлено, що пунктом 4.1. договору сторони погодили, що орендна плата за 40 років компенсується в повному об`ємі передачею Львівській міській раді у власність квартири вартістю 11300 грн. за адресою м. Львів, вул. Туган-Барановського, 3/7а, а також затратами на реставрацію пам`ятника архітектури XVI ст. яким є будинок на пл. Ринок. 26.

Як було вказано судом, відповідно до акту приймання-передачі в оренду від 22 травня 1998 року будинок №26 на площі Ринок у місті Львові був переданий Приватному підприємству «Теком-Сервіс» як аварійний.

Вищезазначені встановлені судами обставини, підтверджується значний обсяг витрат, які відповідач поніс у процесі реставрації будинку на площі Ринок, 26, який на момент передачі відповідачу в оренду був в аварійному стані та потребував проведення великого обсягу робіт, в тому числі, розбирання, заміни конструкцій, інженерних комунікацій, покрівлі, укріплення фундаменту та інших.

Таким чином, капітальний ремонт об`єкта оренди був проведений за кошти відповідача, що не заперечується позивачем, договором оренди (а саме пунктом 4.1) було передбачено зарахування таких витрат в рахунок орендної плати за весь період договору оренди, що узгоджується з діючими на час укладення договору приписами ст. 264 ЦК УРСР та діючому станом на виникнення спірних правовідносин Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Рішенням Господарського суду Львівської області від 15.11.2007 у справі № 15/189а встановлено факт виконання робіт з реставрації будинку на пл. Ринок, 26 в місті Львові власними коштами Приватним підприємством «Теком-Сервіс», а також встановлено, що в рахунок орендної плати проводились реставраційні роботи по будинку площею 900 кв.м., тобто в тій частині, яка належала на праві власності територіальній громаді міста Львова.

Відповідно до частини 4 статті 75 Господарського процесуального кодексу України вказані обставини не підлягають доказуванню при розгляді даної справи.

Станом на дату затвердження акту державної технічної комісії від 07.03.2002 про готовність до експлуатації адміністративно-торгового центру після реконструкції існуючого будинку на площі Ринок, 26, здійсненої Приватним підприємством «Теком-Сервіс», зобов`язання за договором оренди нежитлових приміщень №6851 від 20.05.1998 в частині покриття орендарем витрат на орендну плату за весь період дії договору оренди відповідачем виконане у повному обсязі.

Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Пунктом 2.3 договору сторони передбачили, що дострокове припинення дії договору або його зміна Орендодавцем у односторонньому порядку не допускається.

Положеннями статті 632 ЦК України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах встановлених договором або законом.

За таких обставин, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції, що зміна такої істотної умови договору, як ціна, в односторонньому порядку, без узгодження сторонами, та яка станом на 07.03.2002 (дату затвердження акту державної технічної комісії) сплачена в повному обсязі, суперечитиме приписам частини третьої статті 632 ЦК України.

Зазначене узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 24.01.2024 у справі № 922/2321/22, а також постановах Верховного Суду від 13.10.2021 у справах № 910/20141/20, № 910/20139/20 та від 10.09.2020 у справі № 908/3227/19.

Слід також зазначити, що при визначенні орендної плати, позивач бере до уваги ринкову вартість орендованої будівлі після її реставрації орендарем та покликається на п. 3 ч. 4 ст. 8 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якого вартість об`єкта оренди встановлюється на рівні його ринкової (оціночної) вартості, за умови якщо об`єкт оренди використовується на підставі договору оренди, укладеного без проведення аукціону або конкурсу, і орендар бажає продовжити договір оренди на новий строк.

Водночас в цьому випадку, орендодавець, який звернувся до суду з вимогою про внесення змін до договору, не продовжує такий на новий строк, оскільки укладений між сторонами договір оренди нежитлових приміщень № 6851 від 20.05.1998 діє до 2038 року (п. 2.1 договору).

Договір оренди нежитлових приміщень № 6851 від 20.05.1998 сторонами не оспорювався, недійсним в судовому порядку не визнавався.

На підставі викладеного, враховуючи те, що сторони в укладеному договорі узгодили, що зміна орендодавцем у односторонньому порядку умов договору не допускається (п. 2.3), орендну плату сторони погодили у п. 4.1, а саме шляхом зарахування затрат відповідача на реставрацію в рахунок орендної плати за весь період договору оренди та передачею Львівській міській раді у власність квартири, то апеляційний суд зазначає про підставну відмову суду першої інстанції у задоволенні позову у цій справі.

Висновок апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до ч.1 ст.236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

За приписами ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права (ч. 1 ст. 276 ГПК України).

На підставі викладеного колегія суддів Західного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Львівської області від 08.01.2026 у справі № 914/2811/25 ґрунтується на матеріалах справи та чинному законодавстві і підстав для його скасування немає, а зазначені в апеляційній скарзі доводи скаржника необґрунтовані і не визнаються такими, що можуть бути підставою для скасування чи зміни оскаржуваного судового рішення.

Судові витрати в суді апеляційної інстанції.

Оскільки у цьому випадку суд апеляційної інстанції не змінює рішення, та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється (ч. 14 ст. 129 ГПК України), тому сплачений апелянтом судовий збір за подання апеляційної скарги слід залишити за скаржником.

Керуючись ст. ст. 86, 130, 236, 269, 270, 275, 276, 281, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради б/н від 10.02.2026 (вх. суду від 10.02.2026 № 01-05/383/26) – залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Львівської області від 08.01.2026 у справі № 914/2811/25 – залишити без змін.

3. Судовий збір за перегляд справи у суді апеляційної інстанції – покласти на скаржника.

4. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення згідно зі ст.ст. 286-289 ГПК України.

5. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.

Головуючий суддя Т.Б. Бонк

суддя С.М. Бойко

суддя Г.Г. Якімець