Постанова від 07 червня 2026 р. у справі №766/2669/25 — Херсонський апеляційний суд

ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

08 червня 2026 року м. Херсон

Єдиний унікальний номер справи: 766/2669/25

Номер провадження: 22-ц/819/883/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Склярської І.В.,

суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.

секретар Середюк О.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу Лазарчука Руслана Олександровича, який діє від імені ОСОБА_1 на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 09 березня 2026 року (під головуванням судді Рядчої Т.І.), у цивільній справі за позовом адвоката Горбунової Катерини Олександрівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , до Приватного акціонерного товариства «Будівельна компанія «Будмеханізація», третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім ЛТД» про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав та визнання майнових прав,

встановив:

Короткий зміст позовної заяви

20 лютого 2025 року ОСОБА_2 , яка діє від імені ОСОБА_1 звернулась до суду з позовною заявою до Приватного акціонерного товариства «Будівельна компанія «Будмеханізація», третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім ЛТД» про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав та визнання майнових прав, в якій просила (в редакції позову) :

1.Внести зміни до Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17 18-К від 4 липня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків – НОМЕР_1 ) та Приватним акціонерним товариством «Будівельна компанія «Будмеханізація» (код ЄДР 21274492),

шляхом:

викладення пунктів у наступній редакції (з наступним конкретним формулюванням):

- Пункт 1.5 пункту 1 «Предмет договору» - Компанія передає Покупцеві майнові права на Квартиру, а Покупець повинен їх прийняти. Передача та приймання майнових прав здійснюється Сторонами за Актом приймання-передачі майнових прав протягом тридцяти календарних днів з дати отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації;

-Пункт 1.7 пункту 1 «Предмет договору» - Сторони домовляються, що для оформлення Покупцем права власності на Квартиру, Компанія зобов`язана надати йому наступні документи: 1) Акт прийому-передачі майнових прав на квартиру; 2) Довідку про сплату вартості майнових прав на Квартиру; 3) Технічний паспорт Квартири; 4) Інші документи, необхідні для здійснення державної реєстрації права власності на Квартиру. Вартість виготовлення технічного паспорту Квартири Покупець зобов`язаний компенсувати на підставі рахунку, виданого Компанією. Вартість виготовлення технічного паспорту на Квартиру не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонській області особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель;

- Пункт 1.8 пункту 1 «Предмет договору» - В разі отримання доручення від Покупця на виконання Компанією обов`язків, визначених у п. 6.7 цього Договору, Покупець:- - отримує документи, які визначені в п. 1.7.1; 1.7.2; компенсує затрати за оформлення документів на право власності, Технічний паспорт Квартири та Витяг про реєстрацію права власності на підставі рахунку на сплату, виданого Компанією. Вартість виготовлення технічного паспорту на Квартиру не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонській області особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель. Вартість державної реєстрації права власності не може перевищувати плати (адміністративного збору) за проведення реєстраційних дій та за надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, встановленої чинним законодавством;

-Пункт 2.1.1 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Вимагати від Покупця надати або заповнити всі необхідні документи, пов`язані з оформленням цього Договору;

- Пункт 2.1.4 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – Вносити зміни до технічної характеристики об`єкта під час його будівництва лише за згодою Покупця, якщо зміна таких характеристик вплине на істотні умови Договору, у тому числі, визначені пунктом 1.2 та пунктом 6.1 Договору;

- Пункт 2.2.2 пункту 2.2 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – Надати Довідку про сплату вартості майнових прав на Квартиру, технічний паспорт Квартири, інші документи, необхідні для здійснення державної реєстрації права власності на Квартиру, та передати актом майнові права Покупцеві протягом тридцяти календарних днів з дати отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації;

- Пункт 2.2.4 пункту 2.2 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – Видати Покупцеві дублікати: цього Договору, Довідку про сплату вартості майнових прав на Квартиру, Акту прийому-передачі майнових прав, інші документи, необхідні для здійснення державної реєстрації права власності на Квартиру, з позначкою «Дублікат» в разі їх втрати;

- Пункт 2.3.2 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – За згодою Компанії замінити Квартиру на іншу в межах житлового будинку, який визначений в п. 1.2 цього Договору, шляхом зарахування в оплату вартості нової Квартири грошових коштів, що сплачені Покупцем Компанії, з розрахунку, що Покупець сплатив Компанії 442,40 долари США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр площі Квартири або шляхом взаємозаліку кількості придбаних за цим Договором квадратних метрів за вибором Покупця;

- Пункт 2.3.3 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – За згодою Компанії замінити Квартиру на іншу в житлових будинках Компанії, шляхом зарахування в оплату вартості нової Квартири коштів, що сплачені Покупцем Компанії, з розрахунку, що Покупець сплатив Компанії 442,40 долари США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр площі Квартири або шляхом взаємозаліку кількості придбаних за цим Договором квадратних метрів за вибором Покупця;

- Пункт 2.3.4 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – Відступити право вимоги та свої зобов`язання за цим Договором без згоди Компанії на користь третьої особи у будь-який час (як до підписання Акту приймання-передачі майнових прав, так і після підписання Акту приймання-передачі майнових прав), до моменту державної реєстрації права власності на Квартиру. У випадку відступлення Покупцем права вимоги та своїх зобов`язань за цим Договором, Покупець зобов`язується у строк 30 (тридцять) днів з дати відступлення повідомити про такі обставини Компанію, шляхом направлення повідомлення за місцезнаходженням Компанії;

- Пункт 2.4.4 пункту 2.4 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – Сплатити вартість технічного паспорту, виготовленого Компанією на Квартиру протягом одного місяця з дня отримання рахунку, виданого Компанією. Вартість виготовлення технічного паспорту на Квартиру не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонській області особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель;

- Пункт 3.1 пункту 3 «Порядок розрахунків» - Вартість перших 81,55кв.м. становить 413975 гривень 00 копійок (чотириста тринадцять тисяч дев`ятсот сімдесят п`ять гривень 00 копійок), що еквівалентно 26976,21 доларам США, які зараховуються взаємозаліком внаслідок розірвання договору купівлі-продажу майнових прав № 2.4/13 від 03.06.2017 року. Вартість 19,34кв.м. становить 222410 гривень 00 копійок (двісті двадцять дві тисячі чотириста десять гривень 00 копійок). На дату підписання цього Договору повна вартість майнових прав на Квартиру складає гривневий еквівалент 35532,25 доларів США (тридцять п`ять тисяч п`ятсот тридцять два долари США 25 центів), що на день укладення Договору за курсом НБУ складає 636385 гривень 00 копійок (шістсот тридцять шість тисяч триста вісімдесят п`ять грн. 00 коп.), в тому числі ПДВ. Вартість майнових прав на Квартиру розраховується за 1кв.м. Квартири - гривневий еквівалент 442,40 доларів США за курсом НБУ, що станом на день укладення Договору становить 11500 гривень 00 копійок (одинадцять тисяч п`ятсот грн. 00 коп.). Курс НБУ долара США на день укладення Договору становить - 2599,448600грн. за 100 дол. США. До ціни входить ПДВ;

- Пункт 3.2 пункту 3 «Порядок розрахунків» - Покупець здійснює оплату 100% вартості майнових прав за наступним графіком: Частину суми в розмірі 413975 гривень 00 копійок (чотириста тринадцять тисяч дев`ятсот сімдесят п`ять гривень 00 копійок, за 81,55кв.м. Покупцем внесено до 04.06.2017 року на розрахунковий рахунок Компанії, що зараховується в оплату по цьому Договору. Залишок суми сплачується за наступним графіком: термін – до 7 липня 2017 року; сума (грн.) 222410,00грн.; еквівалент у доларах США – 8556,04; відсоток загальної площі приміщення (кв.м.) – 19,34;

- Пункт 3.4 пункту 3 «Порядок розрахунків» - Покупцю забороняється розірвання даного Договору у разі підписання Акту приймання-передачі майнових прав, передбаченого п. 1.5 Договору, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою Сторін або за рішенням суду;

- Пункт 4.1 пункту 4 «Відповідальність сторін» - У разі невиконання Покупцем обов`язків по внесенню грошових коштів чи відмови від виконання умов Договору, передбачених п. 3 цього Договору, більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів, Компанія має право розірвати цей Договір, шляхом укладення між сторонами Додаткової угоди до цього Договору. У разі укладення Додаткової угоди, цей Договір є розірваним і вважається припиненим з дати підписання Додаткової угоди;

- Пункт 4.2 пункту 4 «Відповідальність сторін» – У випадку розірвання Договору з вини Компанії, через невиконання або неналежне виконання умов Договору, Компанія сплачує Покупцю вартість майнових прав на Квартиру (вартість придбаної Покупцем площі Квартири у розмірі 100,89кв.м.) з розрахунку 442,40 доларів США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр у гривневому еквіваленті на дату здійснення платежу, а також Компанія сплачує Покупцю штраф у розмірі 12,81% від вартості майнових прав за Договором з урахуванням індексу інфляції з дати внесення Покупцем грошових коштів на розрахунковий рахунок Компанії, відповідно до статті 625 Цивільного кодексу України. Вказані платежі на користь Покупця Компанія має сплатити протягом 60 (шести десяти) календарних днів з дати розірвання Договору;

- Пункт 5.2 пункту 5 «Термін дії договору та умови розірвання» - Дія Договору припиняється: 5.2.1 - Порушення терміну внесення першого платежу більш ніж на 10 банківських днів; 5.2.2 - Ліквідації Компанії; 5.2.3 – За згодою Сторін; 5.2.4 Односторонньої відмови Покупця від Договору в повному обсязі;

- Пункт 5.3 пункту 5 «Термін дії договору та умови розірвання» - У разі порушення Покупцем умов цього Договору щодо строків оплати вартості майнових прав на Квартиру більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів, Компанія має право розірвати цей Договір, шляхом укладення між сторонами Додаткової угоди до цього Договору. У разі укладення Додаткової угоди, цей Договір є розірваним і вважається припиненим з дати підписання Додаткової угоди. У разі укладення Додаткової угоди до цього Договору та розірвання Договору, Компанія сплачує Покупцю вартість майнових прав на Квартиру (вартість придбаної Покупцем площі Квартири у розмірі 100,89кв.м.) з розрахунку 442,40 доларів США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр у гривневому еквіваленті на дату здійснення платежу. Вказаний платіж Компанія має здійснити протягом 60 календарних днів з дати укладення Додаткової угоди до цього Договору;

- Пункт 6.3 пункту 6 «Особливі умови» - Покупець зобов`язується як власник майнових прав на Квартиру, протягом 30 (тридцяти) робочих днів після отримання від Компанії офіційного повідомлення про дату передачі житлового будинку під заселення оглянути Квартиру і підписати з Компанією Акт прийому-передачі. У разі наявності поважних причин, письмово попередити Компанію про виявлені недоліки Квартири, які не дозволяють прийняти Квартиру, окрім прихованих недоліків або дефектів, які неможливо виявити під час огляду Квартири;

- Пункт 6.7 пункту 6 «Особливі умови» - Компанія за дорученням Покупця може здійснювати усі необхідні дії, які направлені на оформлення на користь Покупця права власності на Квартиру та отримання правовстановлюючих документів:- - свідоцтва про право власності на Квартиру; технічного паспорту виготовленого особою, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель на Квартиру. Вартість надання послуг за оформлення документів про право власності визначаються за окремим рахунком Компанії, який оплачується Покупцем до надання Компанією відповідних послуг. Вартість виготовлення технічного паспорту на Квартиру не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонській області особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель. Вартість державної реєстрації права власності не може перевищувати плати (адміністративного збору) за проведення реєстраційних дій та за надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, встановленої чинним законодавством;

- Пункт 6.8 пункту 6 «Особливі умови» - У випадку коли Покупець не вчинив дій щодо отримання Акту прийому-передачі Квартири протягом тридцяти календарних днів з дати отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації – норми діючого законодавства передбачають оформлення права власності на Компанію. Тому, за взаємною згодою, Сторони попередньо домовились, що після оформлення правовстановлюючих документів на Компанію, Сторонами буде укладено нотаріально посвідчений Договір купівлі продажу об`єкту нерухомості, за яким Покупець набуде право власності на об`єкт, зазначений у пункті 1.2 цього Договору, за ціною, визначеною та сплаченою Покупцем у відповідності до пункту 3 цього Договору;

- Пункт 7.2 пункту 7 «Форс-мажор» - Якщо для забудовника форс-мажорні обставини триватимуть більше 6 (шести) місяців та не буде можливості зробити обов`язкову заяву про дату їх припинення, Компанія за бажанням Покупця зобов`язується вжити заходів для оформлення власності Покупця у незавершеному будівництві;

- Пункт 8.4 пункту 8 «Інші умови» - У разі, якщо з технічних причин площа Квартири буде меншою від визначеної у цьому Договорі на п`ять відсотків або більше, це може бути підставою для зменшення вартості майнових прав;

- Пункт 8.7 пункту 8 «Інші умови» - Цей Договір не надає право Покупцю отримувати у власність будь-які інші приміщення у будь-яких будинках, що споруджуються Компанією, крім Квартири, майнові права на яку купуються відповідно до цього Договору. Компанія самостійно і на власний розсуд розпоряджається всіма іншими приміщеннями в об`єкті капітального будівництва, не погоджуючи дані дії із Покупцем, якщо таке погодження не передбачено законодавством;

виключення наступних пунктів:

- Пункт 2.1.2 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – виключити.

-Пункт 2.1.3 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – виключити.

-Пункт 2.3.1 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – виключити.

-Пункт 2.4.1 пункту 2.4 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – виключити.

- Пункт 6.6 пункту 6 «Особливі умови» - виключити.

Включення пункту у наступній редакції (з наступним конкретним формулюванням):

- Доповнити договір новим пунктом під номером 8.11 наступного змісту: «У випадку виявлення суперечностей між умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору до внесення змін та умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору після внесення змін, до правовідносин застосовуються умови (розділи, пункти, підпункти) цього Договору після внесення змін, тобто, змінені умови (розділи, пункти, підпункти) цього Договору мають пріоритет над умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору до внесення змін».

2. Визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 з кадастровим номером 6510136300:29:002:0056, у відповідності до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_3 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_4 в одну квартиру на п`ятому поверсі загальною площею 109,28кв.м.

В обґрунтування своїх позовних вимог, яке викладено на 56 сторінках, ОСОБА_2 , яка діє від імені ОСОБА_1 вказала, що 04 липня 2017 року між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Будівельна компанія «Будмеханізація» укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К (далі – Договір).

Відповідно до пункту 1.2 Договору, Компанія продає, а Покупець набуває майнові права на квартиру АДРЕСА_1 та АДРЕСА_5 , на умовах та у порядку, що визначені у цьому Договорі.

Пунктом 1.3 Договору передбачено, що під майновими правами Сторони розуміють право Компанії набути у власність квартиру, яке виникає у Компанії згідно з Генеральним договором дольової участі у будівництві житлового будинку від 12.05.2015р. між ПАТ «Будівельна компанія «Будмеханізація» та ТОВ «ВКФ «Бінокс Прім ЛТД», Декларації про початок виконання будівельних робіт серія ХС № 083171594268 від 08.06.2017р., згідно з договором оренди землі, серія та номер: 040871300037, виданий 11.02.2008р., видавник: Херсонська міська рада/ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» (далі – Об`єкт капітального будівництва).

У відповідності до пункту 1.4 Договору, квартира, яка визначена в пункті 1.2, майнові права на яку придбає Покупець, має наступні характеристики: Секція - 1 (перша) № квартири - 17 (сімнадцять) (номер будівельний) в осях 3-5, Б-Д Поверх - 5 (п`ятий) Загальна площа - 40,47кв.м. (сорок цілих сорок сім сотих квадратних метри) Кількість кімнат - 1 (одна) № квартири - АДРЕСА_6 (п`ятий) Загальна площа - 60,42кв.м. (шістдесят цілих сорок дві сотих квадратних метри) Кількість кімнат - 2 (дві)

Згідно проекту виконується такий обсяг робіт:

- виконання внутрішніх електромонтажних робіт по проекту з встановленням лічильника;

- установлення металопластикових вікон; установлення вхідних металевих дверей; підведення системи водопостачання та каналізації без встановлення лічильників;

- проводиться робота по індивідуальному опаленню із підведенням системи газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника.

Пунктом 1.5 Договору встановлено, що Компанія передає Покупцеві майнові права на Квартиру, а Покупець повинен прийняти їх та оплатити. Передача та приймання майнових прав здійснюється Сторонами за Актом приймання-передачі майнових прав після отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічних паспортів, виготовлених особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель.

Покупець набуває право власності на майнові права після оформлення Акту приймання-передачі майнових прав. Покупець, після набуття права власності на майнові права на Квартиру, самостійно оформлює правовстановлюючі документи на Квартиру (пункт 1.6 Договору).

Також представником позивача зазначено, що між позивачем та відповідачем виникли відносини на підставі Договору купівлі-продажу майнових прав, предметом договірного зобов`язання за яким є вчинення конкретних дій Сторін зі сплати грошових коштів, а після завершення будівництва та введення в експлуатацію передання Позивачу об`єкту нерухомості (Відповідачем) та наголошено висновок, що цей Договір є договором купівлі-продажу.

У відповідності до пункту 2.2, Компанія, у тому числі, зобов`язана: 2.2.2. Передати актом майнові права Покупцеві після отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації та проведення кінцевих розрахунків, за фактично збудовану площу відповідно до технічного паспорту.

Зобов`язання Покупця передбачені у пункті 2.4 Договору, а саме, - Покупець, серед іншого, зобов`язаний: 2.4.1. Сплатити повністю вартість майнових прав, за фактично збудовану площу, на Квартиру дотримуючись графіку оплати вартості Предмету договору, викладеного в розділі 3 цього Договору

Також представником позивача вказано, що на дату підписання цього Договору, вартість майнових прав на Квартиру складає гривневий еквівалент 35532,25 доларів США (тридцять п`ять тисяч п`ятсот тридцять два долара США 25 центів), що на день укладення Договору за курсом НБУ складає 636385 гривень 00 копійок (шістсот тридцять шість тисяч триста вісімдесят п`ять грн. 00 коп.), в тому числі ПДВ.

Вартість майнових прав на Квартиру розраховується за 1кв.м. Квартири - гривневий еквівалент 442,40 доларів США за курсом НБУ, що станом на день укладення Договору становить 11500 гривень 00 копійок (одинадцять тисяч п`ятсот грн. 00 коп.). Курс НБУ долара США на день укладення Договору становить - 2599,448600грн. за 100 дол. США. До ціни входить ПДВ.

У відповідності до пункту 3.2 Договору, Покупець здійснює оплату 100 % вартості майнових прав за наступним графіком:

Частину суми в розмірі 413975 гривень 00 копійок (чотириста тринадцять тисяч дев`ятсот сімдесят п`ять гривень 00 копійок) за 81,55кв.м. Покупцем внесено до 04.06.2017 року на розрахунковий рахунок Компанії, що зараховується в оплату по цьому Договору.

Залишок суми сплачується за наступним графіком: Термін - до 7 липня 2017 року; Сума (грн.) - 222410грн. 00коп.; Еквівалент у доларах США - 8556,04. Після внесення Покупцем повної вартості Предмету договору у безготівковій формі Компанія надає Покупцю Довідку про сплату вартості майнових прав на Квартиру яка є невід`ємним додатком до цього Договору (пункт 3.3 Договору).

За визначенням пункту 5.1 Договору, цей Договір вступає в силу після його підписання Сторонами і діє до повного виконання зобов`язань передбаченими умовами цього Договору

Представником позивача в обґрунтування своїх вимог вказано, що Сторони Договору взяли на себе виконання зобов`язань.

Позивач виконав зобов`язання за Договором та сплатив за майнові права на Квартиру належним чином, а саме: - 24 листопада 2014 року сплачено Відповідачу 387000,00грн. (за 77,4кв.м.), 3 червня 2015 року - 26975,00грн. (за 4,15кв.м.); 5 липня 2017 року - 222410,00грн. (за 19,34кв.м.).

На підтвердження виконання Позивачем грошових зобов`язань за Договором своєчасно та у повному обсязі, Відповідач видав Позивачу довідку № 178 від 06.07.2017 року про те, що ПрАТ «Будівельна компанія «Будмеханізація» підтверджує, що громадянка ОСОБА_1 , відповідно до Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К від 04.07.2017 року сплатила грошову суму в розмірі 636385,00грн., що відповідає загальній проектній площі 40,47кв.м. однокімнатної квартири АДРЕСА_1 (номер будівельний) та загальній проектній площі 60,42кв.м. двокімнатної квартири АДРЕСА_7 (номер будівельний) на п`ятому поверсі першої секції будівництва дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 .

Натомість представник позивача вказує, що, Відповідач зобов`язань за Договором не виконав.

Так, представник позивача зазначила, що станом на дату подання позову:

- Відповідачем не здано (не введено) в експлуатацію дев`ятиповерховий 62 квартирний житловий будинок в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 , у запланований термін (у IV кварталі 2018 року), чим порушено пункт 6.1 Договору, а також статті 526, 530, 612, 629 Цивільного кодексу України;

- Відповідачем не отримано Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації або інший документ, що свідчить про таку подію, у запланований термін (у IV кварталі 2018 року), чим порушено пункт 1.5, підпункт 2.2.2 пункту 2, пункт 6.1 Договору, а також статті 526, 530, 612, 629 Цивільного кодексу України;

- Відповідачем не передано Позивачу майнові права на Квартиру за актом приймання-передачі майнових прав, у запланований термін (у IV кварталі 2018 року), чим порушено пункти 1.5, підпункт 2.2.2 пункту 2 Договору, а також статті 526, 530, 612, 629 Цивільного кодексу України;

- Відповідачем не виконано у Квартирі внутрішні електромонтажні роботи по проекту з встановленням лічильника, встановлено лише 2 металопластикові вікна (замість 5), не встановлено вхідні металеві двері; не підведено системи водопостачання та каналізації, не проведено роботу по індивідуальному опаленню із підведенням системи газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника, у запланований термін (у IV кварталі 2018 року), чим порушено пункт 1.5 Договору, а також статті 526, 530, 612, 629 Цивільного кодексу України.

Посилаючись на висновки Верховного Суду, позивач констатував, що запланована дата (термін) вводу в експлуатацію дев`ятиповерхового 62 квартирного житлового будинку, розташованого на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_3 , є IV квартал 2018 року і мала настати у будь-який календарний день, починаючи з 1 жовтня 2018 року та закінчуючи 31 грудня 2018 року.

Також позивачем вказано, що у постанові Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року за № 461, зокрема, у пункті 3 Розділу «Загальні положення», наведено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів … здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

У листі від 31 грудня 2024 року за № 8-8826-11/26 Херсонська міська рада, як суб`єкт містобудування, повідомила, що відповідно до даних реєстру будівельної діяльності, який є складовою частиною Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, будівництво на об`єкті «Будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 », розпочато на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт від 8 червня 2017 року за № ХС083171594268, замовниками будівництва є ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» та ПАТ «Будівельна компанія «Будмеханізація». На теперішній час до управління з питань державного архітектурно будівельного контролю Херсонської міської ради не надходило заяв про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та видачу сертифіката за вищевказаною адресою.

Таким чином позивачем вказано, що Відповідач допустив порушення терміну виконання зобов`язання за Договором, а строк порушення зобов`язань розпочинає свій перебіг з 1 січня 2019 року та станом на дату звернення з цим позовом триває вже понад 6 років.

Враховуючи невиконання Відповідачем договору, Позивачем зазначено, що ним не було отримано очікуваного результату при укладенні договору - добудови та введення Відповідачем в експлуатацію у визначений договором строк об`єкта незавершеного будівництва, що є істотним порушення відповідачем умов договору.

Відтак, відсутність поданої Декларації про готовність об`єкта (дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку) до експлуатації до Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради для реєстрації у запланований термін вводу в експлуатацію житлового 62-квартирного дев`ятиповерхового будинку, зокрема, в IV кварталі 2018 року, унеможливило передання Позивачу Відповідачем майнових права за Актом приймання-передачі на Квартиру ( АДРЕСА_1 та АДРЕСА_7 , які у подальшому об`єднані в одну квартиру), площею 100,89кв.м., на п`ятому поверсі такого дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 , є істотним порушенням Відповідачем умов Договору, визначених пунктами 1.4, 1.5, 2.2.2, 6.1.

Також позивачем вказано, що у Містобудівних умовах і обмеженнях забудови земельної ділянки № 19 від 28.04.2015 року, що видані Херсонською міською радою Товариству з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім, ЛТД» (орендар земельної ділянки, на якій має здійснюватись будівництво – м. Херсон, вул. І.Кулика, 143-Б), міститься інформація щодо будівництва дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку, зокрема, пункт 8.1 Містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки передбачив, що гранично допустима висота будівлі/споруди складає 9 поверхів – 35,73м.

У той же час, у Декларації про початок будівельних робіт, яка подана ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» та Відповідачем, вказано, що означеними особами планується нове будівництво – будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 .

До того ж, листом Херсонської міської ради від 30 вересня 2024 року за № 86416-11 26, повідомлено про будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 . Проте, в порушення пункту 6.1 Договору, всупереч Містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки та Декларації про початок будівельних робіт, Відповідачем збудовано десятиповерховий житловий будинок, що підтверджується фотографіями житлового будинку, збудованого на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_3 , що, в свою чергу, є істотним порушенням не лише Договору, а і умов та вимог містобудівної документації та проектної документацій, у розумінні положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»

Представник позивача вказав, що Херсонська міська рада (управління з питань державного архітектурно будівельного контролю), як відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю, який Відповідач та/або ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» мали обов`язок, у разі коригування проектної документації, повідомити протягом трьох робочих днів про такі зміни разом із поданням засвідчених у встановленому порядку копій документів. Проте, Херсонська міська рада не має у розпорядженні будь-яких повідомлень щодо коригування проектної документації - «Будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 ».

Водночас представником позивача зауважено, що у випадку виявлення Херсонською міською радою будівництва Відповідачем десятиповерхового житлового будинку, будівництво якого розпочато на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт 8 червня 2017 року за № ХС083171594268 «Будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 », Херсонська міська рада має відповідні повноваження на звернення до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації та про припинення права на виконання будівельних робіт, а також про скасування містобудівних умов та обмежень, що, в свою чергу, призведе до неможливості завершення Відповідачем будівництва та вводу житлового будинку в експлуатацію, внаслідок чого Позивач не зможе отримати бажане за Договором (того, на що Позивач розраховував при укладенні Договору) – отримати у власність об`єкт нерухомості (Квартиру)

Відтак, відхилення об`єкту будівництва, зроблені Відповідачем, від Містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки № 19 від 28 квітня 2015 року, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 ; відхилення від проекту об`єкту будівництва, визначеному у Декларації про початок будівельних робіт, яка подана ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім, ЛТД» та Відповідачем, в частині безпідставного збільшення поверховості багатоквартирного житлового будинку (об`єкта будівництва, визначеного пунктом 6.1 Договору), є грубим порушенням умов Договору, оскільки призводить до неможливості безперешкодного складання Відповідачем Декларації про готовність об`єкта (дев`ятиповерхового житлового будинку) та подання для реєстрації до Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради експлуатації.

Вказане, у свою чергу, призводить до неможливості виконання Відповідачем зобов`язань щодо своєчасного складання та підписання Акту приймання передачі майнових прав на Квартиру (квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_7 , які у подальшому об`єднані в одну квартиру), площею 100,89кв.м., на п`ятому поверсі дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку, в якій (Квартирі) виконані внутрішні електромонтажні роботи по проекту з встановленням лічильника, установлені металопластикові вікна та вхідні металеві двері, підведено систему водопостачання та каналізації, підведена система газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника, як того вимагають від Відповідача пункти 1.5, 2.2.2, 6.1 Договору.

Отже, Позивач не може розраховувати на своєчасне виконання Відповідачем істотних умов Договору та очікувати досягнення мети укладеного Договору. Окрім того, в порушення пунктів 1.4 Договору, Відповідач не виконав наступного обсягу робіт у квартирі до закінчення IV кварталу 2018 року: внутрішні електромонтажні роботи по проекту з встановленням лічильника, встановлено лише 2 металопластикові вікна (позначені на графічному додатку до Договору про коригування ОК-1 та ОК-1, замість 5, не встановлені: ОК-2, ОК-3, ОК-11), не встановлено вхідні металеві двері; не підведено системи водопостачання та каналізації, не проведено роботу по індивідуальному опаленню із підведенням системи газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника.

Разом із тим, підпунктом 1.4 Договору передбачено, що роботи по виконанню індивідуального опалення сплачуються Покупцем додатково за окремою угодою, укладеною із Компанією.

03 червня 2020 року укладено Додаткову угоду № 2 до Договору, відповідно до якої Сторони дійшли згоди про виконання додаткових робіт з газозабезпечення квартири Покупця, в результаті чого Відповідачем надано Позивачу рахунок на оплату № 327 щодо сплати 23000,00грн., які сплачено Позивачем 30 червня 2020 року, що підтверджується квитанцією за № 51.

Проте, Відповідачем роботи щодо газозабезпечення Квартири Позивача у строк не виконані.

Представник позивача в обґрунтування своїх вимог вказав, що Позивач у повному обсязі та своєчасно сплатив грошові кошти за майнові права, тобто, виконав належним чином зобов`язання за Договором, а Відповідач зобов`язання за Договором, які є істотними умовами, не виконав, чим такий Договір порушив.

Відповідно до графічного додатку до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про здійснення коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_3 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_7 в одну квартиру на п`ятому поверсі, - площа Квартири (попередньо) збільшилась на 8,39кв.м., внаслідок перепланування (об`єднання).

Підпунктом 3.2 Договору передбачено, що у випадку, якщо фактична площа Квартири перевищує площу Квартири, право власності на яку має отримати Покупець, вартість майнових прав на таку додаткову площу сплачується протягом 20 днів з дня направлення Компанією рахунку. Підпунктом 2.4.1 Договору встановлено аналогічне зобов`язання Позивача:

Покупець зобов`язаний сплатити повністю вартість майнових прав, за фактично збудовану площу, на квартиру, дотримуючись графіку оплати вартості предмета Договору, викладеного в розділі 3 цього Договору.

Таким чином, у Позивача існує зобов`язання сплатити Відповідачу різницю між оплаченою площею Квартири та фактично збудованою площею, тобто, доплатити Відповідачу за 8,39кв.м. протягом 20 днів з дня направлення Відповідачем Позивачу означеного рахунку

Разом з тим адвокат Горбунова К.О., яка діє від імені ОСОБА_1 , вказує, що враховуючи невиконання Відповідачем зобов`язань за Договором, зважаючи на положення частини 3 статті 538 Цивільного кодексу України, Позивач має право відмовитись повністю або частково від свого обов`язку за Договором, шляхом зміни Договору у порядку статті 651 Цивільного кодексу України, зокрема, виключення із змісту Договору положень (пунктів) щодо зобов`язання Позивача сплатити різницю між площею Квартири, на яку придбано майнові права, та фактично збудованою площею Квартири.

Відтак, в межах даного спору є доведеним факт істотного порушення Відповідачем договірних зобов`язань в частині передачі Позивачу права власності (майнових прав) на об`єкт нерухомості у запланований термін будівництва та здачі якого (ІV квартал 2018 року), сплинув, тобто, прострочення, яке допущено Відповідачем, триває понад 6 років, додаткових угод, які передбачали зміну умов Договору, в тому числі в частині визначення інших строків здачі будинку в експлуатацію, між Сторонами не укладено. Виконання грошових зобов`язань за договором, а саме, - повна сплата вартості майнових прав об`єкта нерухомості, підтверджує вчинення Позивачем дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимагати переходу майнових прав на цей об`єкт нерухомості, отримання від Відповідача об`єкту нерухомості за актом прийому-передачі після завершення будівництва та після цього набуття можливості державної реєстрації свого права власності на об`єкт будівництва – Квартиру в дев`ятиповерховому 62-квартирному житловому будинку, в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 , в якій виконані внутрішні електромонтажні роботи по проекту з встановленням лічильника, установлені металопластикові вікна та вхідні металеві двері, підведено систему водопостачання та каналізації, підведена система газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника. Відповідно, Позивач має обґрунтовані припущення, що Відповідач взагалі не зможе ввести (здати) житловий будинок безперешкодно (беззаперечно) в експлуатацію, тобто, Позивач тривалий час (понад 6 років) не може досягти мети Договору, а за вказаних обставин, і не досягне такої мети.

З огляду на наведені правові позиції Верховного Суду, враховуючи зазначені обставини, Позивач стверджує, що порушення Договору, допущені Відповідачем, є істотними, зважаючи на наступні чинники:

1.2. 3. 4. Значущість шкоди від порушення; Фактор неможливості або ускладненості покладання відповідальності за збитки на боржника; Значущість порушення як такого ; Втрата кредитором інтересу у виконанні Договору.

Позивач, укладаючи Договір з Відповідачем, мав на меті отримати майнові права на Квартиру ще у IV кварталі 2018 року, а у подальшому, здійснити державну реєстрацію права власності на такий об`єкт нерухомості, а відтак, мати у власності Квартиру у м. Херсон для постійного проживання.

Позивач має у власності єдине житло (квартиру у місті Каховка, Херсонської області), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав. Разом з тим, територія м. Каховка Херсонської області, починаючи з 24 лютого 2024 року і станом на дату подання позову є тимчасово окупованою збройними формування російської федерації, що підтверджується Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, який затверджено наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України 22 грудня 2022 року № 309. Водночас, Позивачу, фізичній особі жіночої статі, 4 липня 2024 року виповнилось 70 років, відповідно, Позивач, в якості доходу та джерела існування, має змогу (право) лише на отримання пенсії за віком.

У відповідності до підпункту 5.2.2 пункту 5.2 розділу 5 Договору, дія Договору припиняється у разі смерті Покупця. Отже, зважаючи на вік Позивача (70 років), середню тривалість життя у жінок в Україні (73 роки), у Позивача в наявності обґрунтовані припущення, що останній за життя взагалі може не отримати майнові права (об`єкт нерухомості), введення будинку в експлуатацію, оскільки у випадку смерті Позивача, дія Договору припиняється, а відтак, і досягти мети Договору буде неможливо.

У Договорі (пункт 4.2) встановлено, що у випадку розірвання Договору по ініціативі Позивача, Відповідач у термін не більше чотирьох місяців після введення будинку в експлуатацію, повертає Позивачу внесену їм суму вартості Квартири без урахування індексу інфляції і з утриманням 15% від суми, що підлягає сплаті. Тобто, Позивач, у даному випадку, навіть, при розірванні Договору не має можливості отримати сплачене за Договором (вартість майнових прав), оскільки дата введення будинку в експлуатацію є невизначеною, зважаючи на будівництво десятиповерхового, а не дев`ятиповерхового житлового будинку, всупереч проектній та містобудівній документаціям.

Таким чином, Позивач взагалі позбавлений можливості отримати сплачені на користь Відповідача грошові кошти, тобто, витративши власні грошові кошти, Позивач протягом 6 років не може ні отримати Квартиру, ні повернути сплачені кошти.

Пунктом 2.3.4 пункту 2.3 розділу 2 Договору передбачено, що Покупець має право відступити право вимоги та свої зобов`язання за цим Договором за згодою Компанії на користь третьої особи, із сплатою неустойки на користь Компанії у розмірі 3% від внесеної суми. З викладеного вбачається, що Позивач, також, позбавлений можливості отримати сплачені грошові кошти у спосіб відступлення права вимоги, оскільки відступлення права вимоги можливо лише за згодою Компанії, а також із сплатою неустойки. Позивачем, частково, у порівнянні з 2017 роком (дата укладання Договору) втрачено інтерес у виконанні Договору, оскільки отримавши право власності на об`єкт нерухомості у 2018 році, Позивач мав би можливість, як власник, розпорядитись таким об`єктом, у тому числі продати, обміняти тощо, а станом на дату подання позовної заяви, як відомо, територія міста Херсон перебуває у зоні активних бойових дій, що, значно впливає на інтерес Позивача мати нерухомість на вказаній території.

Підпунктом 2.4.1 пункту 2 та пунктом 3.2 Договору встановлено, що Позивач у випадку, якщо фактична площа Квартири перевищує площу Квартири, право власності на яку має отримати Покупець, вартість майнових прав на таку додаткову площу сплачується протягом 20 днів з дня направлення Компанією рахунку.

У відповідності до пункту 3.1 Договору, вартість 1кв.м. Квартири - гривневий еквівалент 442,40 доларів США за курсом НБУ (2599,448600грн. за 100 доларів США), що станом на дату Договору, становить 11500,00грн. Водночас, пунктом 3.2 Договору встановлено, що у разі, якщо в період між днем підписання Договору і днем оплати, вартість гривні по відношення до долару США по курсу НБУ зменшиться більше, ніж на 15%, фактичній сплаті підлягає гривневий еквівалент вартості майнових прав у доларах США за курсом НБУ станом на день фактичного здійснення оплати.

Отже, така різниця в оплаті, станом на дату укладення Договору або станом на дату передачі Позивачу майнових прав (IV квартал 2018 року) і, наприклад, станом на 1 лютого 2025 року є суттєвою внаслідок прострочення Відповідача значно збільшуються фінансові зобов`язання Позивача.

Позивачем вчинено дії щодо коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_3 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_4 в одну квартиру на п`ятому поверху, внаслідок чого, попередньо (орієнтовно) за кресленнями, площа Квартири становить 109,28кв.м., у той час, як площа Квартири, на яку Позивачем придбано майнові права за Договором складає 100,89кв.м. Отже, у відповідності до підпункту 2.4.1 Договору, Позивач додатково має сплатити за 8,39кв.м. (109,28-100,89). Станом на 1 січня 2019 року (якщо б Відповідач своєчасно виконав свої зобов`язання за Договором (IV квартал 2018 року) та передав Позивачу майнові права на Квартиру) Позивач мав би сплатити за 8,39кв.м. додаткової площі, виходячи із вартості 11500,00грн. за 1кв.м., що дорівнює 96 485,00грн. Водночас, якщо Позивач, наприклад, має сплатити за ті ж 8,39кв.м. станом на 1 лютого 2025 року, то оплата має бути здійснена у гривневому еквіваленті до 442,20 доларів США за квадратний метр Квартири, оскільки вартість гривні по відношенню до долара США зменшилась на 62,55% (станом на 1 лютого 2025 року – 41,55грн.). Отже, Позивач має сплатити: 8,39кв.м. х 442,20 доларів США (вартість 1 кв.м.) х 41,55грн. (курс долару США станом на 1 лютого 2025 року), що становить 154152,91грн.

Таким чином, прострочення Відповідача за Договором, станом на 1 лютого 2025 року, безпосередньо впливає на суму, яку Позивач має сплатити у випадку збільшення площі Квартири, тобто, порушення Відповідача щодо строків передачі Позивачу майнових прав призводить до додаткових значних фінансових втрат Позивача, на які останній не розраховував укладаючи Договір 4 липня 2017 року, так як розраховував здійснити таку оплату додаткової площі у IV кварталі 2018 року.

Порушення Відповідачем Договору призводить безпідставного збільшення фінансових зобов`язань Позивача. Разом з тим, наведені розрахунки є лише прикладом збільшення зобов`язань Позивача внаслідок прострочення Відповідача, оскільки неможливо встановити та спрогнозувати, дату закінчення будівництва та введення житлового будинку в експлуатацію, а також – курс долара США по відношенню до національної валюти, у відповідності до якого Позивач має сплатити за додаткову площу Квартири (якщо така додаткова площа буде збудована).

Важливим, за переконанням Позивача, є дата сплати грошових коштів Відповідачу, а саме – 25 листопада 2014 року сплачено Відповідачу 387000,00грн. (договори від 24.11.2014 року за № 1/8.47 та за № 1/9.53); 3 червня 2015 року - 26975,00грн. (договір від 03.06.2015 року за № 2.4/13); 5 липня 2017 року - 222410,00грн. (договір від 04.07.2017 року за № 3.5/17-18-К).

Позивач зазначає, що з моменту першої сплати Позивачем за придбання майнових прав – з 25 листопада 2014 року по 1 лютого 2025 року сукупний індекс інфляції становить 370,581%, що у грошовому еквіваленті становить: 387000,00грн. х (370,581% / 100%) – 387000,00грн., що складає 1047148,47грн.; з моменту другої сплати – з 3 червня 2015 року по 1 лютого 2025 року сукупний індекс інфляції становить 256,722%, що у грошовому еквіваленті становить: 26975,00грн. х (256,722% /100%) – 26975,00грн., що складає 42275,76грн.; з моменту третьої сплати – з 5 липня 2017 року по 1 лютого 2025 року сукупний індекс інфляції становить 206,980%, що у грошовому еквіваленті становить: 222410,00грн. х (206,980% / 100%) – 222410,00грн., що складає 237934,22грн.

Таким чином, як порушення зобов`язань так і їх невиконання Відповідачем перед Позивачем, призвело до часткової втрати Позивачем інтересу у виконанні Договору, тим більш, що сума інфляційних втрат, понесених Позивачем внаслідок допущених Відповідачем порушень складає 1327358,45грн..

Тобто Позивачем, внаслідок укладення Договору з Відповідачем, який останнім не виконано, понесено інфляційні втрати, що вдвічі перевищують суму грошового зобов`язання за Договором, виходячи з такого розрахунку: 1327358,45грн. / (387000,00грн. + 26975,00грн. + 222410,00грн.) = 2,09.

За підтвердженими розрахунками та даними, Позивач сплатив Відповідачу гривневий еквівалент 35620,59 доларів США, а якщо б Відповідач повернув Позивачу сплачені останнім грошові кошти, наприклад, 1 лютого 2025 року (курс долара США становить 41,55грн.), отже Позивач отримав би лише 15316,13 доларів США.

До того ж, Позивач, навіть, не може отримати від Відповідача сплачені останнім грошові кошти в сумі 636385,00грн., оскільки таке повернення грошових коштів відбувається протягом 4 місяців після введення житлового будинку в експлуатацію, а така подія, враховуючи очевидні та істотні відхилення будівництва від містобудівної та технологічної документацій, може взагалі не відбутись.

Фактор передбачуваних негативних наслідків порушення вбачається з того, що існує обґрунтоване припущення того, що Відповідач не зможе ввести (здати) житловий будинок в експлуатацію, оскільки Відповідач умисно та свідомо здійснив будівництво десятиповерхового, а не дев`ятиповерхового житлового будинку, всупереч проектній та дозвільній документаціям. Вказані дії Відповідача дають можливість Позивачу припустити, що передостаннім допущено і інші порушення при будівництві об`єкта нерухомості, які будуть перепоною для введення будинку в експлуатацію, відповідно, набуття Позивачем права власності на Квартиру. Водночас, з 24 лютого 2022 року триває військова агресія російської федерації проти України, після деокупації м. Херсон (11.11.2022 року), територія м. Херсон є територією активних бойових дій, збройні формування російської федерації, які знаходяться на лівому березі річки Дніпро, здійснюють щоденні обстріли міста з усіх видів зброї, що призводить до значних руйнувань житлових будинків та інфраструктури територіальної громади. З огляду на розташування, Дніпровський район найбільше піддається обстрілами військами російської федерації, що, в свою чергу, дає можливість припустити, що житловий будинок, в якому Позивачем придбано Квартиру (майнові права) може бути значно пошкоджений або знищений внаслідок здійснення обстрілів.

Разом з тим, внаслідок порушень Відповідачем зобов`язань за Договором, Позивач не може отримати майнові права на Квартиру та здійснити державну реєстрацію права власності, а відтак, у випадку руйнування чи пошкодження об`єкту нерухомості не має права на будь-яку компенсацію від держави. За таких обставин, негативним наслідками порушення Відповідачем умов Договору є: неможливість Позивача ані отримати об`єкт нерухомості у власність, ані повернути грошові кошти, ані здійснити відчуження майнових прав, ані придбати інше житло; неможливість розірвати Договір з огляду на те, що таке розірвання не призведе до компенсації витрат Позивача за Договором (не призведе до повернення сплачених грошових коштів).

Відповідач не виконав умови Договору, навіть, до початку повномасштабного вторгнення російської федерації, так як станом на 24 лютого 2022 року, прострочення Відповідачем вже тривало понад 3 роки.

Суворе дотримання Відповідачем Договору є принциповим, оскільки від виконання умов Договору залежить факт набуття / не набуття Позивачем майнових прав на Квартиру, а у подальшому, права власності такий об`єкт нерухомості. Окрім того, будівництво об`єктів нерухомості передбачає суворе дотримання будівельних норм і стандартів будівництва, так як в іншому випадку, такий об`єкт будівництва не зможе бути введений в експлуатацію, з відповідними правовими наслідками для Позивача, як власника майнових прав, а згодом, і власника. Також, за умовами Договору Відповідач не виконав взяті на себе зобов`язання, прострочивши їх виконання на понад 6 років, і станом на дату подання позову, не вбачається будь-яких обставин, які б дозволяли Позивачу визначити (або хоча б припустити) дату введення житлового будинку в експлуатацію тощо. Відтак, у Відповідача відсутня будь-яка принциповість щодо виконання Договору, дотримання його умов, своєчасність виконання взятих на себе зобов`язань, зважаючи на те, що останній вже отримав грошові кошти та створив умови, шляхом оформлення відповідних положень Договору, за яких Позивач не за яких обставин не може повернути сплачені грошові кошти.

Так, Відповідачем порушено пункти 1.4, 1,5, 1,7, підпункт 2.2.2 пункту 2.2, пункти 2.5, 6.1, що свідчить не лише про відсутність будь-якої принциповості щодо виконання Договору та взятих на себе зобов`язань, а і про відсутність намірів (бажання) виконати умови Договору хоча б частково.

Позивач вважає, що ступінь виконання договору, на момент подання позову, є незадовільним, оскільки Відповідачем збудовано будинок, в наявності дах у будинку та часткове установлення вікон, натомість, відсутні інженерні комунікації (відсутні електропостачання з встановленими лічильниками, відсутні системи водопостачання та водовідведення, відсутнє газопостачання, відсутні ліфти), тобто, будинок є непридатним до проживання. Разом з тим, вказаний ступінь виконання Договору виконаний Відповідачем станом на початок 2025 року, тобто, із затримкою на понад 6 років.

Умовами Договору не передбачена відповідальність Відповідача за несвоєчасність виконання Договору, а Позивач, хоч і наділений правом розірвати Договір (пункт 4.2), проте, таке розірвання не призведе до отримання Позивачем грошових коштів, оскільки Відповідач повертає кошти протягом 4 місяців після введення будинку в експлуатацію (факт можливості введення в експлуатацію є сумнівним), тобто, Позивач не може отримати власні гроші, сплачені за Договором, тим більш, що Відповідач виплачує такі кошти з утриманням 15%, а також без урахування інфляції (пункт 4.2 Договору), що, звичайно, є вагомим, оскільки інфляція (з дати сплати Позивачем грошових коштів за майнові права) склала 370,581% .

Усвідомлюючи факт порушення Договору (не введення будинку в експлуатацію у IV кварталі 2018 року), Відповідач не вчинив жодних дій на найскоріше усунення такого порушення, шляхом закінчення будівництва житлового будинку протягом наступних незначних періодів у часі, як наприклад, у наступному кварталі або році. Разом з тим, якщо прийняти до уваги введення на території України воєнного стану та факт перебування м. Херсон у тимчасовій окупації (з лютого по листопад 2022 року), необхідно відзначити, що станом на 24 лютого 2022 року (введення воєнного стану), Відповідач вже мав прострочення зобов`язань за договором Договору більше, ніж три роки. Водночас, після деокупації м. Херсон (11 листопада 2022 року) і станом на дату подання позову, Відповідач мав більше двох років для виконання власних зобов`язань, проте, не вчинив жодних дій, направлених на усунення порушення зобов`язання у додатковий термін. За таких обставин, Позивач вважає, що Відповідач, навіть, не намагається, хоч і з простроченням, усунути допущені порушення.

Після порушення строку Договору, Відповідач не усунув порушення Договору протягом більше 6 років, що, за переконання Позивача, є достатнім часовим проміжком для вчинення таких дій, але, звичайно, за наявності наміру (бажання) у Відповідача. Окрім того, Відповідач не зможе у найкоротший час усунути порушення Договору, зважаючи на ступінь виконання Договору (збудований обсяг), відтак, навіть, готовність Відповідача усунути порушення не призведе до бажаних для Позивача результатів.

Так, 30 січня 2025 року Позивачем направлено Відповідачу Вимогу від 29 січня 2025 року № 29-01/2025-1, в якій Позивач вимагав від Відповідача повідомити про:

1.1. наявність або відсутність у ПрАТ «БК «Будмеханізація» права власності або права користування щодо земельної ділянки по АДРЕСА_3 , на якій здійснюється будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку, майнові права на квартиру, в якому придбано ОСОБА_1 за Договором купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К від 4 липня 2017 року;

1.2. наявність підстав та причини для будівництва десятиповерхового житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 , майнові права на квартиру в якому придбано ОСОБА_1 за Договором купівлі продажу майнових прав № 3.5/17-18-К від 4 липня 2017 року а саме, - надати належним чином завірені копії документів, що підтверджують зміни до проектної документації (щодо поверховості житлового будинку), докази проходження такою проектною документацією відповідної експертизи;

1.3. ступінь виконання Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К від 4 липня 2017 року (ступінь будівництва дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 );

1.4. строк (термін), в який ПрАТ «БК «Будмеханізація» усуне порушення Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К від 4 липня 2017 року, а саме:- виконає у квартирі внутрішні електромонтажні роботи по проекту, встановить лічильник; встановить у квартирі усі металопластикові вікна; встановить у квартирі вхідні металеві двері; підведе до квартири системи водопостачання та каналізації; підведе до квартири систему газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника; закінчить будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 , здасть такий будинок в експлуатацію, отримавши Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації або інший документ, що свідчить про таку подію; передасть ОСОБА_1 майнові права на квартиру за актом приймання-передачі;

1.5. можливість або неможливість проведення подальших будівельних робіт по Об`єкту капітального будівництва - дев`ятиповерховий 62-квартирний житловий будинок в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 .

Також позивачем направлено відповідачу пропозицію про укладення Додаткової угоди до Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К від 4 липня 2017 року (від 29 січня 2025 року № 29 01/2025-3), у змісті якої (пропозиції) Позивач пропонував Відповідачу внести зміни до Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К від 4 липня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Будівельна компанія «Будмеханізація», шляхом укладення Додаткової угоди. До вказаної пропозиції про укладення Додаткової угоди Позивачем додано проект Додаткової угоди у двох екземплярах). Факт направлення означених документів Відповідачу підтверджується описом вкладення у цінний лист, накладною та фіскальним чеком відділення АТ «Укрпошта». Проте, Відповідачем лист Позивача не отримано, 17 лютого 2025 року лист повернуто відправнику без вручення.

Позивачем зазначено що ним втрачена довіра до боржника внаслідок його недобросовісності та неодноразових порушень з наведенням обставин їх обґрунтування у правовідносинах з відповідачем за договорами купівлі продажу майнових прав за № 1/8.47 та № 1/9.53, відповідно до яких Позивачем придбано майнові права на дві квартири ( АДРЕСА_8 та АДРЕСА_9 ), які останній має набути після введення в експлуатацію дев`ятиповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_10 та договору купівлі-продажу майнових прав від 3 червня 2015 року за № 2.4/13, відповідно до якого Позивачем придбано майнові права квартиру АДРЕСА_11 ; строк здачі об`єкта будівництва в експлуатацію – IV квартал 2016 року. При цьому вказано, що відповідач двічі, 24 листопада 2014 року та 3 червня 2015 року, умисно, знаючи про неможливість розпочинати будівництво житлових будинків, усвідомлюючи факт відсутності земельних ділянок у власності та/або користуванні, планував і здійснював самочинне будівництво та безпідставно продав Позивачу майнові права за вказаними договорами та зважаючи на умови вищенаведених договорів, у тому рахунку пункту 4.2 договорів купівлі-продажу майнових прав від 3 червня 2015 року за № 2.4/13, Позивач змушений був укласти з Відповідачем договір купівлі продажу майнових прав від 4 липня 2017 року за № 3.5/17-18-К, відповідно до якого Позивачем придбано майнові права квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_7 , які останній має набути після введення в експлуатацію дев`ятиповерхового житлового будинку за адресою: АДРЕСА_3 ; строк здачі об`єкта будівництва в експлуатацію – IV квартал 2018 року.

Станом на дату подання цього позову, у Відповідача відсутні правові підстави для користування земельною ділянкою під житловим будинком за адресою: АДРЕСА_3 , майнові права на Квартиру в якому придбано Позивачем за Договором, що підтверджується відповідним витягом з Державного реєстру речових прав, що, знову ж таки, свідчить про самовільне зайняття Відповідачем вказаної земельної ділянки, а відтак, і здійснення самочинного будівництва.

Позивач зазначає, що з 2014 року і станом на початок 2025 року не може отримати у власність квартиру і невідомо чи взагалі така подія відбудеться), внаслідок чого Позивач протягом 10 років не може ані набути право власності на Квартиру, ані повернути сплачені грошові кошти, а Відповідач є недобросовісним, оскільки умисно порушує взяті на себе договірні зобов`язання, свідомо включає до договорів недостовірні дані, не намагається усунути допущені порушення Договору.

Також, 4 липня 2017 року між Позивачем (Замовник) та Відповідачем (Підрядник) укладено Договір № 4/5-К.3. щодо об`єкту нежитлового приміщення, загальною площею 3,5кв.м., розташованого між четвертим та п`ятим поверхом, в осях 2-3, Б-В, першої секції будівництва дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 . Позивач виконав свої обов`язки щодо оплати за договором ( внутрішнє опорядження, індивідуальне облаштування та оздоблення по договору № 4/5-К.3 від 04.07.2017 року, що підтверджується платіжним дорученням № 112745806 від 5 липня 2017 року). Натомість, Відповідач зобов`язання за Договором № 4/5-К.3 не виконав: не здійснено внутрішнє опорядження, індивідуальне облаштування та оздоблення, встановлення конструктивних елементів зовнішнього благоустрою стосовно об`єкту нежитлового приміщення, загальною площею 3,5кв.м., розташованого між четвертим та п`ятим поверхом, в осях 2-3, Б-В, першої секції будівництва дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 , що є порушенням пункту 2.1 Договору № 4/5-К.3.

Також, між Позивачем та Відповідачем 3 червня 2020 року укладено Додаткову угоду № 2 до Договору, відповідно до якої Сторони дійшли згоди про виконання додаткових робіт з газозабезпечення Квартири Покупця (Позивача) на наступних умовах в ній передбачених, а саме: Забудовник (Відповідач) в інтересах Покупця приймає на себе обов`язок по виконанню комплексу робіт з газозабезпечення квартири АДРЕСА_12 , блок-секція № 1 (пункт 1.1 Додаткової угоди); Забудовник за дорученням Покупця організовує в його інтересах наступні роботи: виготовлення та погодження проектної документації, укладення договорів з ліцензійною підрядною організацією, проведення розрахунків за виконані роботи, організація заходів по вводу в експлуатацію систем газозабезпечення, виконання інших функцій, необхідних для вводу в експлуатацію системи газозабезпечення (пункт 1.2 Додаткової угоди). Вартість робіт по газозабезпеченню Квартири АДРЕСА_13 складає 23000,00грн., яку Покупець вносить на розрахунковий рахунок Забудовника до 01.07.2020 року, відповідно до виставленого рахунку (пункт 3 Додаткової угоди), які сплачено Позивачем 30 червня 2020 року, що підтверджується квитанцією за № 51.

Забудовник зобов`язаний: виконати роботи по газозабезпеченню об`єкту в об`ємі, передбаченому проектом і в терміни, передбачені справжньою угодою, забезпечити виконання будівельно-монтажних робіт, відповідно до будівельних норм і правил, після виконання Покупцями зобов`язань ввести в експлуатацію систему газопостачання (пункт 1.4 Додаткової угоди).

Проте, Відповідачем роботи щодо газозабезпечення Квартири Позивача не здійсненні, грошові кошти не повернуто, що, знову ж таки, свідчить про системність невиконання Відповідачем власних зобов`язань за будь-якими договорами.

Збудувавши не дев`ятиповерховий будинок, а десятиповерховий, Відповідач не здійснив ввід житлового будинку в експлуатацію у IV кварталі 2018 року, порушивши строк виконання зобов`язань на понад 6 років, при цьому, дата введення будинку в експлуатацію залишається невідомою; не передав Позивачу майнові права на Квартиру; не здійснив установку усіх металопластикових вікон (відсутні вікна – ОК-2, ОК-3, ОК-11); не здійснив установку металевих вхідних дверей; не виконав внутрішні електромонтажні роботи по проекту з встановленням лічильника;- лічильників; не підвів системи водопостачання та каналізації без встановлення не здійснив роботи по газозабезпеченню Квартири; не здійснив внутрішнє опорядження, індивідуальне облаштування та оздоблення, встановлення конструктивних елементів зовнішнього благоустрою стосовно об`єкту нежитлового приміщення, загальною площею 3,5кв.м., розташованого між четвертим та п`ятим поверхом, в осях 2-3, Б-В.

Окрім того, станом на дату подання позову, Відповідач не має у власності та/або користуванні земельної ділянки, на якій здійснюється будівництво ( АДРЕСА_3 ). Водночас, пунктом 8.2 Містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки обмежено Відповідача, як забудовника, площі забудови земельної ділянки, а саме, максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки – 37,80%, проте, Відповідачем забудовано значно більше половини орендованої ділянки, що, знову ж таки, свідчить про істотне відхилення від проектної документації та ставить під сумнів можливість введення житлового будинку в експлуатацію, з огляду на значні порушення під час будівництва.

Вказане свідчить про те, що обставини щодо порушення зобов`язань за Договором є істотними, так як Позивач, у повному обсязі виконавши власні грошові зобов`язання та сплативши повну вартість майнових прав на Квартиру, значною мірою позбавлений того, на що розраховував під час укладання Договору, відповідно, не досяг мети Договору, а відтак, в наявності підстави для внесення змін до Договору за судовим рішенням.

Застосування такого способу судового захисту як зміна правовідношення (внесення змін до Договору) на підставі судового рішення, випливає не лише з факту порушення Відповідачем істотних умов Договору, а і з того, що означений Договір є несправедливим по відношенню до прав та обов`язків Позивача, які передбачені у такому Договорі.

У постанові від 18 березня 2020 року по справі № 902/417/18 Велика Палата Верховного Суду запровадила механізм обмеження свободи договору з огляду на загальні засади справедливості, зокрема, вказала, що: 8.20. Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 Цивільного кодексу України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин. 8.21. Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу. 8.26. Водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах. Ключове значення у даному контексті має правовий висновок Великої Палати Верховного Суду у вказаній вище постанові про застосування принципу можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності. Таким чином, сторона договору, посилаючись на означену практику Великої Палати Верховного Суду, має можливість застосувати принцип справедливості договірних зобов`язань як норму прямої дії. У той же час, висновок Великої Палати, викладений у постанові від 18 березня 2020 року, підлягає більш ширшому тлумаченню, аніж застосування штрафних санкцій за договорами поставки. Очевидним є те, що несправедлива умова договору далеко не завжди носить матеріальний характер чи пов`язана із застосуванням штрафних санкцій.

Таким чином, Позивач, посилаючись на правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові по справі № 902/417/18 щодо застосування пріоритетності принципу справедливості та розумності умов договору над принципом свободи, наводить аргументування і розповсюдження дії цього висновку на правовідносини за Договором. У постанові від 16 січня 2019 року по справі № 521/17654/15-ц Верховний Суд вказав про наступний правовий висновок. Верховний Суд, переглядаючи справу у касаційному порядку, враховує конкретні обставини цієї справи щодо наявності обставин, визначених частинами другою та третьою статті 13 Цивільного кодексу України, застосовує загальні засади цивільного права - принцип справедливості, добросовісності та розумності, а також керується однією з аксіом цивільного судочинства: «Placuit in omnibus rebus praecipuum esse iustitiae aequitatisque quam stricti iuris rationem», що означає: «У всіх юридичних справах правосуддя й справедливість мають перевагу перед строгим розумінням права». У постанові по справі № 607/4316/17-ц від 25 березня 2019 року Велика Палата Верховного Суду, незважаючи на наявність формальних підстав для відхилення доводів позивача, врахувала конкретні обставини справи та позов задовольнила (справедливе застосування норм права виявляється саме у недискримінаційному підході, неупередженості, про що зазначено у Рішенні Конституційного Суду України від 2 листопада 2004 року № 15-рп/2004. Концептуально обґрунтовуючи свою правову позицію Велика Палата Верховного Суду вказала, що «одним з проявів верховенства права є те, що право не обмежується лише законодавством як однією з його форм, а включає й інші соціальні регулятори, зокрема, норми моралі, традиції, звичаї тощо, які легітимовані суспільством і зумовлені історично досягнутим культурним рівнем суспільства. Всі ці елементи права об`єднуються якістю, що відповідає ідеології справедливості, ідеї права, яка значною мірою дістала відображення в Конституції України. Отже, у сфері реалізації права справедливість проявляється, зокрема, у рівності всіх у своїх правах та перед законом, а справедливе застосування норм права повинно мати передусім недискримінаційний підхід, неупередженість». У постанові від 2 листопада 2021 року по справі № 917/1338/18 (пункт 94) Велика Палата Верховного Суду вказала, що справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 Цивільного кодексу України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин. Ці загальні засади втілюються у нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні правовідносини так, що кожен із учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, дбаючи водночас про права та інтереси інших учасників, зокрема, передбачаючи можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших учасників. Разом з тим, визначення поняття «несправедливі умови договору» наведене у частині 2 статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» (Верховний Суд у своїх судових рішеннях дотримується послідовної правової позиції, що Позивач, як покупець майнових прав, є споживачем у розумінні вказаного закону), а саме, - умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживачу.

Аналізуючи норму статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів», необхідно дійти висновку, що для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак, якщо: умови договору порушують принцип добросовісності (пункт 6 частини 1 статті 3, частина 3 статті 509 Цивільного кодексу України); умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; умови договору завдають шкоди споживачеві (постанова Верховного Суду від 3 лютого 2020 року по справі № 554/1400/16-ц; постанови Верховного Суду України від 16 грудня 2015 року та від 8 червня 2016 року по справі № 6-2766цс15).

Позивач наводить умови Договору (пункти), які останній вважає несправедливими, у взаємозв`язку із аналогічними умовами Договору, які стосуються прав та/або обов`язків Відповідача.

Відповідач:

2.1.2 – має право розірвати цей Договір у випадку порушення Позивачем графіку оплати вартості майнових прав на Квартиру, більше ніж на 10 календарних днів.

У той час, як Позивач:

2.3.1 – має право відмовитись від остаточної сплати вартості Предмету цього Договору, шляхом розірвання цього Договору та отримати кошти, що були сплачені за цим Договором, зі сплатою неустойки на користь Відповідача у розмірі 15% від внесеної суми;

2.3.2 – має право за згодою Компанії замінити Квартиру на іншу в межах житлового будинку, який визначений в п. 1.2 цього Договору, шляхом зарахування в оплату вартості нової квартири коштів, що були сплачені за цим Договором, із сплатою неустойки на користь Компанії у розмірі 1% від суми, але у разі зміни планування місця розташування Квартири неустойка Покупцю не нараховується;

2.3.3 – має право за згодою Компанії замінити Квартиру на іншу в житлових будинках Компанії, на які не зареєстровано декларації про готовність об`єкта до експлуатації, шляхом зарахування в оплату вартості нової квартири коштів, що були сплачені за цим Договором, із сплатою неустойки на користь Компанії у розмірі 1% від внесеної суми;

2.3.4 – має право відступити право вимоги та свої зобов`язання за цим Договором за згодою Відповідача на користь третьої особи, із сплатою неустойки на користь Відповідача у розмірі 3% від внесеної суми.

З наведених положень Договору вбачається несправедливе співвідношення прав Позивача та Відповідача, оскільки для Відповідача підставою для розірвання Договору є прострочення Позивачем оплати на 10 календарних днів (при цьому без будь-яких додаткових фінансових втрат), у той час, як розірвання Договору Позивачем призводить до сплати останнім неустойки у розмірі 15% від сплаченої суми, при відступленні права вимоги – 3%, при заміні Квартири на іншу в межах житлового будинку – 1%.

Позивач:

2.4.1 – зобов`язаний сплатити повністю вартість майнових прав, дотримуючись графіку оплати;

3.2 – у випадку, якщо фактична площа Квартири перевищує площу Квартири, право власності на яку має отримати Позивач, вартість майнових прав на таку додаткову площу сплачується протягом 20 днів з дня направлення Відповідачем рахунку;

3.4 – Покупцю забороняється розірвання даного Договору у разі підписання Акту приймання-передачі майнових прав, передбаченого п. 1.5 Договору, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою Сторін. У випадку досягнення згоди про розірвання Договору укладається відповідна угода з зобов`язанням Покупця сплатити неустойку на користь Компанії у розмірі 5% від внесеної суми.

З вказаного вбачається, що Позивач зобов`язаний дотриматись мінімального строку оплати вартості майнових прав, при цьому, зобов`язаний сплатити вартість додаткової площі у термін 20 днів з дня направлення рахунку, навіть, незважаючи на факт недотримання Відповідачем власних зобов`язань за Договором (будівництво житлового будинку, введення будинку в експлуатацію, передача Позивачу майнових прав у IV кварталі 2018 року), а Відповідач не несе жодної відповідальності за порушення таких зобов`язань.

Відповідач:

4.1 - у разі не виконання Позивачем обов`язків по внесенню грошових коштів, чи відмови від виконання умов договору, передбачених п. 3 цього Договору, а також у випадках прострочення внесення грошових коштів (чи їх частин), понад 10 (десять) календарних днів, згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу України, Відповідач має право в односторонньому порядку розірвати Договір, повідомивши Покупця про це в письмовій формі. Договір вважається розірваним з дня направлення рекомендованого листа про розірвання Договору;

4.2 - у випадку розірвання Договору по ініціативі або з провини Позивача, Відповідач у термін не більше чотирьох місяців після введення будинку в експлуатацію, повертає Позивачу внесену їм суму вартості Квартири без урахування індексу інфляції і з Документ сформований в системі «Електронний суд» 20.02.2025 39 утриманням 15% від суми, що підлягає сплаті, шляхом перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок Позивача. При цьому, Відповідач не несе відповідальності перед Позивачем за порушення строків;

4.4 - у випадку неналежного виконання Позивачем своїх зобов`язань, умов цього Договору щодо строків оплати вартості майнових прав на Квартиру, Відповідач має право розірвати Договір у односторонньому порядку на умовах, що передбачені п. 5.3 цього Договору;

5.3 - в разі порушення Покупцем умов цього Договору щодо строків оплати вартості майнових прав на квартиру більше ніж на 10 днів, Компанія має право в односторонньому порядку розірвати цей Договір, шляхом направлення рекомендованого листа на адресу Покупця, вказану в цьому Договорі, або вручення під розписку повідомлення про розірвання цього Договору (надалі - Повідомлення про розірвання). В разі направлення Компанією Покупцю Повідомлення про розірвання, цей Договір є розірваним і вважається припиненим в повному обсязі без укладення додаткових угод із дня направлення Повідомлення про розірвання. В разі направлення Повідомлення про розірвання, Компанія повертає сплачені Покупцем кошти протягом 60 (шістдесят) календарних днів з дати припинення Договору за вирахуванням 15% неустойки від внесеної суми. До моменту надання Покупцем Компанії реквізитів для повернення коштів, Компанія зберігає їх на своєму рахунку без сплати на користь Покупця будь-яких додаткових виплат. У разі ненадання реквізитів протягом 3 років Покупець втрачає право на вимогу грошових коштів;

8.4 - у разі, якщо з технічних причин площа Квартири буде відрізнятись від визначеної у цьому Договорі на п`ять відсотків або менше, це не може бути підставою для зменшення вартості майнових прав.

Так, прострочення Позивачем сплати вартості майнових прав (10 та 20 календарних днів) є підставою для розірвання Договору за ініціативою Відповідача в односторонньому порядку, при цьому, Відповідач повертає грошові кошти Позивачу без урахування інфляції і з утриманням 15% від суми, що підлягає сплаті, тобто, Позивач, сплативши Відповідачу грошові кошти у 2014, 2015, 2017 роках значною мірою втрачає сплачені грошові кошти за рахунок інфляцій, а також, втрачає ще 15% сплачених грошових коштів, не дивлячись на те, що Відповідачем за Договором прострочено виконання зобов`язань на понад 6 років.

Окрім того, повернення грошових коштів, зважаючи на умови Договору, Відповідач має здійснити протягом 4 місяців після введення будинку в експлуатацію, а відтак, зважаючи на прострочення такого обов`язку вже на 6 років та приймаючи до уваги, що Відповідачем збудовано десяти, а не дев`ятиповерховий житловий будинок, Позивач взагалі позбавляється можливості отримати грошові кошти.

Також, Договір містить умови про те, що у випадку якщо збудована площа Квартири буде більше, ніж сплачено Позивачем, то Позивач має додатково сплатити за збільшену площу (пункт 1.5, підпункт 2.4.1 пункту 2.4, пункт 3.2), натомість, якщо збудована площа Квартири буде меншою, ніж сплачено Позивачем, то це не є підставою для зменшення вартості майнових прав, відповідно, повернення грошових коштів (пункт 8.4).

Таким чином, тривалий проміжок часу, зокрема, з 4 липня 2017 року (дата укладення Договору) по дату подання цього позову, Договором, який розроблено Відповідачем, встановлено такий баланс співвідношення прав та обов`язків Сторін, який дозволив Відповідачу без будь-яких наслідків порушувати свої зобов`язання, визначені, у тому числі, пунктом 1.4, пунктом 1.5, пунктом 2.2.2 пункту 2, пунктом 6.1, які є істотними умовами Договору та не дозволяв / не дозволяє Позивачу:

- ані отримати майнові права на Квартиру та у подальшому отримати у власність таку Квартиру, здійснивши державну реєстрацію права власності (пункти 1.2, 1.4, 1.5, 1.6, 2.2.2, 6.1);

- ані повернути сплачені Відповідачу грошові кошти, оскільки повернення коштів відбувається лише через чотири місяця після здачі будинку в експлуатацію, а така дата є невідомою, навіть, не прогнозованою (пункт 4.2);

- ані отримати компенсацію інфляційних втрат (інфляція складає 370,581%, тобто, інфляційні втрати Позивача, більш, ніж у два рази перевищують вартість майнових прав на Квартиру, що сплачена Позивачем Відповідачу), оскільки грошові кошти повертаються Відповідачем без урахування індексу інфляції (пункт 4.2);

- ані замінити Квартиру в межах житлового будинку, визначеного у пункті 1.2 цього Договору, оскільки, по-перше, для цього необхідна згода Відповідача, по друге, Позивач має додатково сплатити Відповідачу неустойку, а втретє, заміна Квартири Позивача на іншу квартиру у цьому ж самому будинку не призведе до отримання Позивачем мети Договору (бажаного за Договором) (пункт 2.3.2);

- ані замінити Квартиру на іншу в житлових будинках Відповідача, які не введено в експлуатацію, оскільки, по-перше, для цього необхідна згода Відповідача, по-друге, Позивач має додатково сплатити Відповідачу неустойку, а втретє, заміна Квартири Позивача на іншу квартиру у іншому будинку, який не введено в експлуатацію не призведе до отримання Позивачем мети Договору (бажаного за Договором) (пункт 2.3.3);

- ані відступити право вимоги за цим Договором (відступити майнові права на Квартиру) на користь третьої особи, так як, по-перше, для цього необхідна згода Відповідача, по-друге, Позивач має додатково сплатити Відповідачу неустойку (пункт 2.3.4);

- ані отримати від Відповідача грошову компенсацію (пеню, штрафні санкції, 3% річних, інфляційні втрати тощо) за порушення умов Договору та тривале користування грошовими коштами Позивача, оскільки така фінансова відповідальність не передбачена Договором;

- ані придбати власне житло оскільки грошові кошти, за рахунок яких Позивач міг би купити об`єкт нерухомості, витрачені Позивачем на сплату майнових прав на Квартиру за Договором;

- дія Договору припиняється, зокрема, у разі смерті Позивача (пункт 5.2.2).

До того ж, з урахуванням недобросовісної поведінки Відповідача (внесення до договорів про продаж майнових прав (вул. Блюхера, 12 та проспект 200-річчя Херсона, 36) недостовірної інформації про правокористування земельними ділянками; невиконання договорів купівлі-продажу майнових прав від 24.11.2014 року та від 3 червня 2015 року; будівництво десятиповерхового житлового будинку, що є істотним відхиленням від проектної та технічної документацій; невиконання внутрішніх робіт у Квартирі, передбачених Договором відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку (вул. І.Кулика, 143-А, м. Херсон) тощо) у відносинах з Позивачем слід стверджувати, що умисно встановлений баланс прав та обов`язків у змішаному Договорі лише надає Відповідачу можливість не нести юридичну відповідальність (повернення грошових коштів у повному обсязі з урахуванням інфляційних втрат у найкоротші строки, сплата штрафних санкцій за невиконання / несвоєчасне виконання договору тощо) при можливості системних, істотних порушень зобов`язань при наявності вини тощо.

Відтак, застосовуючи доктрину «Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав)», Договір підлягає зміні (зміна, виключення та включення пунктів), зокрема, і в частині зміни прав та обов`язків Сторін (Позивача та Відповідача) таким чином, щоб порушення Відповідачем істотних умов Договору мало для Відповідача, як для сторони – правопорушника, негативні наслідки, у вигляді сплати штрафних санкцій та інфляції, та сприяло дотриманню Відповідачем умов Договору та усунення порушень (зокрема, пунктів 1.2, 1.4, 1.5, 1.6, 2.2.2, 6.1).

Зважаючи на допущення Відповідачем істотних порушень Договору, несправедливого співвідношення та істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін у Договорі, Позивач вважає за необхідне скористатись таким правом захисту, як внесення змін до Договору, оскільки взаємної згоди щодо таких змін між Позивачем та Відповідачем досягнуто не було.

Внесення вказаних змін до Договору, як спосіб захисту порушених прав Позивача, спрямоване на захист інтересів насамперед Позивача, як постраждалої від невиконання договору сторони, який має право частково відмовитися від його виконання у разі порушення зобов`язання з боку іншої сторони (Відповідача), а також, внести зміни щодо штрафу та застосування індексу інфляцій, інших умов, задля належної компенсації Позивачем втраченого за тривалий час невиконаним Відповідачем Договором.

Позивач щодо способу захисту порушених прав, посилаючись на норми права зазначає, що обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів. Водночас засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути «ефективним» як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави.

Підстави внесення змін до Договору Позивач обґрунтовує нормами ч.2 ст. 651 ЦК України з наведенням правових позицій, викладених у постановах Верховного Суду (від 12.02.2019 року по справі № 914/2649/17 та від 26.05.2020 року по справі № 908/299/18; від 8 вересня 2020 року по справі № 920/418/19, від 12 лютого 2019 року по справі № 914/2649/17 та від 26 травня 2020 року по справі № 908/299/18.

Щодо наявності підстав для визнання майнових прав, позовна заява містить посилання на норми ЦК України, правові висновки Верховного Суду у постановах від 16 листопада 2020 року у справі № 755/8933/18, від 16 жовтня 2019 року № 761/5156/13-ц, від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, від 14 грудня 2021 року по справі № 344/16879/15-ц, концепцію «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, визначену у рішеннях Європейського Суду.

Таким чином, з урахуванням того факту, що Відповідач не виконав належним чином узятих за Договором зобов`язань, не вчинив дії, направлені на отримання Позивачем майнових прав (оформлення акту приймання-передачі Квартири), тобто, не визнає майнових прав Позивача на новостворене нерухоме майно, яке ще не введено в експлуатацію та щодо якого не здійснено державну реєстрацію, хоч Позивач і сплатив грошові кошти за майнові права у повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт, в наявності підстави для визнання за Позивачем майнових прав на спірну квартиру, а саме, - визнання майнових прав на квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_5 , у відповідності до коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_3 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_4 в одну квартиру на п`ятому поверсі. А відтак, обраний Позивачем спосіб захисту порушених прав - визнання майнових прав на предмет Договору (Квартиру) є ефективним, встановлений законом, узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, у той же час, іншим шляхом Позивач не може захистити свої права.

Позивач також у позовній заяві навів коло питань до ПрАТ «Будівельна компанія «Будмеханізація» та ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім, ЛТД».

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 09 березня 2026 року позов адвоката Горбунової Катерини Олександрівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 , до Приватного акціонерного товариства «Будівельна компанія «Будмеханізація», третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-комерційна фірма «Бінокс-Прім ЛТД» про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав та визнання майнових прав задоволено частково. Суд ухвалив;

-Внести зміни до Договору купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17 18-К від 4 липня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Будівельна компанія «Будмеханізація» шляхом:

викладення пунктів у наступній редакції:

пункт 2.1.1 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» - Вимагати від Покупця надати або заповнити всі необхідні документи, пов`язані з оформленням цього Договору;

пункт 5.2 пункту 5 «Термін дії договору та умови розірвання» - Дія Договору припиняється: 5.2.1 - Порушення терміну внесення першого платежу більш ніж на 10 банківських днів; 5.2.2 - Ліквідації Компанії; 5.2.3 – За згодою Сторін; 5.2.4 Односторонньої відмови Покупця від Договору в повному обсязі;

пункт 2.3.4 пункту 2.3 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – Відступити право вимоги та свої зобов`язання за цим Договором без згоди Компанії на користь третьої особи у будь-який час (як до підписання Акту приймання-передачі майнових прав, так і після підписання Акту приймання-передачі майнових прав), до моменту державної реєстрації права власності на Квартиру. У випадку відступлення Покупцем права вимоги та своїх зобов`язань за цим Договором, Покупець зобов`язується у строк 30 (тридцять) днів з дати відступлення повідомити про такі обставини Компанію, шляхом направлення повідомлення за місцезнаходженням Компанії;

пункт 6.3 пункту 6 «Особливі умови» - Покупець зобов`язується як власник майнових прав на Квартиру, протягом 30 (тридцяти) робочих днів після отримання від Компанії офіційного повідомлення про дату передачі житлового будинку під заселення оглянути Квартиру і підписати з Компанією Акт прийому-передачі. У разі наявності поважних причин, письмово попередити Компанію про виявлені недоліки Квартири, які не дозволяють прийняти Квартиру, окрім прихованих недоліків або дефектів, які неможливо виявити під час огляду Квартири;

виключення наступних пунктів:

пункт 2.1.2 пункту 2.1 пункту 2 «Права та обов`язки сторін» – виключити;

пункт 6.6 пункту 6 «Особливі умови» - виключити;

включення пункту у наступній редакції:

-Доповнити договір новим пунктом під номером 8.11 наступного змісту: «У випадку виявлення суперечностей між умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору до внесення змін та умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору після внесення змін, до правовідносин застосовуються умови (розділи, пункти, підпункти) цього Договору після внесення змін, тобто, змінені умови (розділи, пункти, підпункти) цього Договору мають пріоритет над умовами (розділами, пунктами, підпунктами) цього Договору до внесення змін».

-В іншій частині позову відмовити.

-Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Будівельна компанія «Будмеханізація» на користь ОСОБА_1 22750 грн витрат на правничу допомогу та 1515,01грн витрат по сплаті судового збору.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі адвокат Лазарчук Р.О., який діє від імені ОСОБА_1 , просив рішення суду скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог та ухвалити в цій частині нове судове рішення про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

(1)Доводи осіб, які подали апеляційні скарги

В обґрунтування доводів апеляційної скарги, викладеній на 73 сторінках, особа, яка подала апеляційну скаргу:

- навела таблицю співставлення позовних вимог з зазначенням про відмову чи задоволення наведеної позовної вимоги;

- виклала мотивування рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог, зазначивши, що не зважаючи на підтвердження факту невиконання відповідачем зобов`язань за договором та допущення істотних порушень договору, суд першої інстанції дійшов переконання, що лише частина означеного договору підлягає зміні;

- виклала фактичні обставини справи, вказавши про обґрунтування апеляційної скарги, яке полягає у викладі обставин, викладених у позовній заяві та вказала, що

позивач: через невиконання Відповідачем за Договором свого обов`язку передати Позивачу майнові права за Актом приймання-передачі на Квартиру ( АДРЕСА_1 та АДРЕСА_7 , які у подальшому об`єднані в одну квартиру), площею 100,89кв.м., на п`ятому поверсі дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 , в якій (Квартирі) виконані внутрішні електромонтажні роботи по проекту з встановленням лічильника, установлені металопластикові вікна та вхідні металеві двері, підведено систему водопостачання та каналізації, підведена система газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника; через невиконання Відповідачем такого обов`язку у встановлений Договором строк (до 31 грудня 2018 року); правомірно відмовляючись від виконання свого обов`язку за Договором в частині доплати (сплати грошових коштів) Відповідачу за фактично збудовану площу (у відповідності до графічного додатку до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про здійснення коригування робочого проекту така площа складає 8,39кв.м), який (обов`язок) передбачено пунктом 3.2 та підпунктом 2.4.1 пункту 2.4 Договору, з метою припинення такого зобов`язального правовідношення у порядку, передбаченому статтею 651 Цивільного кодексу України, звернувся до суду задля внесення відповідних змін, серед іншого, до пункту 3.2 та підпункту 2.4.1 пункту 2.4 Договору.

в порушення вимог статті 89 Цивільного процесуального кодексу України, в порушення обов`язку належним чином мотивувати судове рішення та в порушення принципу повного, всебічного та об`єктивного дослідження доказів, а також надання оцінки доказам, мотивування відхилення доказів, суд першої інстанції:

1. не надав відповіді на аргументи Позивача, тобто, не навів власних суджень щодо наявності/відсутності у Позивача обов`язку доплатити Відповідачу грошові кошти за фактично збудовану площу Квартири;

2. не оцінив такий доказ, як графічний додаток до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про здійснення коригування робочого проекту, відповідно до якого внаслідок об`єднання квартири АДРЕСА_4 , майнові права на які придбано та сплачено Позивачем, тобто, перепланування в одну Квартиру, площа фактично збудованої Квартири збільшилась на 8,39кв.м.,

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про внесення змін до пункту 3.2 та підпункт 2.4.1 пункту 2.4 Договору, твердження суду першої інстанції про те , що Відповідач не вимагав доплату за різницю між площею квартир не ґрунтується на нормах Цивільного кодексу України. Оскільки за нормами ЦК та умовами договору Позивач має зобов`язання (обов`язок сплатити за фактично збудовану площу Квартири), передбачене пунктом 3.2 та підпунктом 2.4.1 пункту 2.4 Договору, таке зобов`язання є чинним та обов`язковим для Позивача, і існування такого зобов`язання не залежить від факту або моменту пред`явлення Відповідачем вимоги про його виконання. Відтак, помилковим є висновок суду першої інстанції про відмову у внесенні відповідних змін до Договору через відсутність вимоги Відповідача про сплату коштів за фактично збудовану площу.

Так, у випадку невнесення таких змін, Відповідач у будь-який момент у майбутньому може скористатись положеннями пункту 3.2 та підпункту 2.4.1 пункту 2.4 Договору та направити Позивачу відповідний рахунок, а Позивач, в силу наведених пунктів Договору, має обов`язок сплатити такий рахунок протягом 20 днів з моменту направлення, у відповідності до графічного додатку до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про здійснення коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_3 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_1 , АДРЕСА_7 в одну квартиру на п`ятому поверсі, - площа Квартири (попередньо) збільшилась на 8,39кв.м., внаслідок перепланування (об`єднання).

Отже, означене зобов`язання (щодо доплати за фактично збудовану площу Квартири) прямо передбачено пунктом 3.2 та підпунктом 2.4.1 пункту 2.4 Договору і той факт, що Відповідач не вимагав таку доплату (не реалізував свої право, у спосіб, передбачений Договором), не позбавляє Відповідача вчинити такі дії у майбутньому, у будь-який час, у тому числі і після прийняття оскаржуваного рішення, наслідком чого буде повторне звернення Позивача за захистом порушених прав.

Істотність порушень умов Договору, яка проявляється у неможливості безперешкодного досягнення мети Договору (набуття майнових прав на Квартиру) позивач доводить тим, що має обґрунтовані припущення, що Відповідач взагалі не зможе ввести (здати) житловий будинок безперешкодно (беззаперечно) в експлуатацію, тобто, Позивач тривалий час (понад 8 років) не може досягти мети Договору, а за вказаних обставин, і не досягне такої мети.

Так у випадку виявлення Херсонською міською радою будівництва Відповідачем десятиповерхового житлового будинку, замість дев`яти поверхового, будівництво якого розпочато на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт 8 червня 2017 року за № ХС083171594268 «Будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 », Херсонська міська рада має відповідні повноваження на звернення до суду із позовом про скасування реєстрації такої декларації та про припинення права на виконання будівельних робіт, а також про скасування містобудівних умов та обмежень, що, в свою чергу, призведе до неможливості завершення Відповідачем будівництва та вводу житлового будинку в експлуатацію, внаслідок чого Позивач не зможе отримати бажане за Договором (того, на що Позивач розраховував при укладенні Договору) отримати у власність об`єкт нерухомості (Квартиру).

Відхилення об`єкту будівництва, зроблені Відповідачем, від Містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки № 19 від 28 квітня 2015 року, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 ; відхилення від проекту об`єкту будівництва, визначеному у Декларації про початок будівельних робіт, яка подана ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім, ЛТД» та Відповідачем, в частині безпідставного збільшення поверховості багатоквартирного житлового будинку (об`єкта будівництва, визначеного пунктом 6.1 Договору), є грубим порушенням умов Договору, оскільки призводить до неможливості безперешкодного складання Відповідачем Декларації про готовність об`єкта (дев`ятиповерхового житлового будинку) та подання для реєстрації до Управління з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради експлуатації.

Вказане, у свою чергу, призводить до неможливості виконання Відповідачем зобов`язань щодо своєчасного складання та підписання Акту приймання-передачі майнових прав на Квартиру (квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_7 , які у подальшому об`єднані в одну квартиру), площею 100,89кв.м., на п`ятому поверсі дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку, в якій (Квартирі) виконані внутрішні електромонтажні роботи по проекту з встановленням лічильника, установлені металопластикові вікна та вхідні металеві двері, підведено систему водопостачання та каналізації, підведена система газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника, як того вимагають від Відповідача пункти 1.5, 2.2.2, 6.1 Договору.

Отже, Позивач не може розраховувати на своєчасне виконання Відповідачем істотних умов Договору та очікувати досягнення мети укладеного Договору. Не дивлячись на наведені фактичні обставин, надання Позивачем доказів будівництва Відповідачем десятиповерхового житлового будинку замість дев`ятиповерхового (фотографії), правові висновки Верховного Суду про неможливість відхилення будівництва від проектної документації, у тому числі, і від декларації про початок виконання будівельних робіт 8 червня 2017 року за № ХС083171594268 «Будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 », що не спростовано Відповідачем, у спосіб, передбачений Цивільним процесуальним кодексом України, суд першої інстанції зробив висновок про те, що Позивачем не доведено, що закінчення будівництва будинку, в якому Позивач придбав майнові права на квартири, неможливо.

Висновки суду першої інстанції, що обставини, на які посилається Позивач, щодо будівництва десятиповерхового будинку замість дев`ятиповерхового та невчасне виділення землі для будівництва не були предметом окремого судового розгляду, а будівництво не визнано самочинним, є помилковими, оскільки Позивач належними, допустимими та достовірними доказами підтвердив відхилення Відповідачем від проектної документації, наслідком чого є неможливість введення житлового будинку в експлуатацію. Той факт, що будівництво десятиповерхового будинку замість десятиповерхового, відсутність документів на право використання земельної ділянки, не були предметом окремого судового розгляду не може бути підставою відмови у задоволенні позовних вимог, оскільки право відповідних контролюючих органів на скасування проектної документації (скасування декларації про початок виконання будівельних), визнання будівництва самочинним, інші санкції (важелі, повноваження, права) за порушення будівельних норм та проектної документації зберігається протягом усього часу будівництва, до введення житлового будинку в експлуатацію. Суд першої інстанції не врахував, що відповідні контролюючі органи у сфері будівництва та землекористування можуть реалізувати означені вище власні повноваження у будь-який час, наслідком чого буде позбавлення Позивача на отримання Квартири, тобто, того, на що останній розраховував, укладаючи Договір. Суд першої інстанції не може мотивувати відмову у задоволенні позовних вимог фактом невизнання будівництва самочинним, станом на дату прийняття оскаржуваного судового рішення, оскільки чинне законодавство прямо визнає будівництво самочинним за відсутності документів, які дозволяють використання земельної ділянки для будівництва, тобто, будівництво Відповідачем житлового будинку є самочинним в силу вимог закону, а такий статус (самочинне будівництво) може бути документально закріплено (під час перевірок, прийняття судового рішення) у будь-який час.

Відповідач не спростував у спосіб, передбачений Цивільним процесуальним кодексом України доводи Позивача в частині будівництва не дев`ятиповерхового будинку, а десятиповерхового, як і не спростував відсутність у останнього документів на правокористування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_3 .

За таких обставин, суд першої інстанції, мав би співставити правові позиції сторін з цього питання, оцінити надані Позивачем для підтвердження таких обставин докази, та навести обґрунтоване мотивування відхилення наданих Позивачем доказів, а не лише зазначити одним реченням, що Позивач не довів факту самочинного будівництва.

Судом не застосований принцип «Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав)».

Заявляючи позовні вимоги про внесення змін до Договору, Позивач, вказуючи про істотність допущеного Відповідачем порушення Договору, також, зазначав про істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків Позивача та Відповідача, закріплених у Договорі.

Позивач переконував суд першої інстанції, що наведені умови Договору (пункти) є несправедливими щодо Позивача, у взаємозв`язку із аналогічними умовами Договору, які стосуються прав та/або обов`язків Відповідача. В апеляційній скарзі наведено співставлення таких умов договору відносно відповідача та відносно позивача, викладених у пунктах: 2.1.2; 2.3.1; 2.3.2; 2.3.3; 2.4.1; 3.2; 3.4; 4.1; 4.2; 4.4; 5.3; 8.4 . Також, Договір містить умови про те, що у випадку якщо збудована площа Квартири буде більше, ніж сплачено Позивачем, то Позивач має додатково сплатити за збільшену площу (пункт 1.5, підпункт 2.4.1 пункту 2.4, пункт 3.2), натомість, якщо збудована площа Квартири буде меншою, ніж сплачено Позивачем, то це не є підставою для зменшення вартості майнових прав, відповідно, повернення грошових коштів (пункт 8.4). Таким чином, тривалий проміжок часу, зокрема, з 4 липня 2017 року (дата укладення Договору), Договором, який розроблено Відповідачем, встановлено такий баланс співвідношення прав та обов`язків Сторін, який дозволив Відповідачу без будь яких наслідків порушувати свої зобов`язання, визначені, у тому числі, пунктом 1.4, пунктом 1.5, пунктом 2.2.2 пункту 2, пунктом 6.1, які є істотними умовами Договору та не дозволяв / не дозволяє Позивачу: ані отримати майнові права на Квартиру та у подальшому отримати у власність таку Квартиру, здійснивши державну реєстрацію права власності (пункти 1.2, 1.4, 1.5, 1.6, 2.2.2, 6.1); ані повернути сплачені Відповідачу грошові кошти, оскільки повернення коштів відбувається лише через чотири місяця після здачі будинку в експлуатацію, а така дата є невідомою, навіть, не прогнозованою (пункт 4.2); ані отримати компенсацію інфляційних втрат (інфляція складає понад 370,581%, тобто, інфляційні втрати Позивача, більш, ніж у два рази перевищують вартість майнових прав на Квартиру, що сплачена Позивачем Відповідачу), оскільки грошові кошти повертаються Відповідачем без урахування індексу інфляції (пункт 4.2); ані замінити Квартиру в межах житлового будинку, визначеного у пункті 1.2 цього Договору, оскільки, по-перше, для цього необхідна згода Відповідача, по друге, Позивач має додатково сплатити Відповідачу неустойку, а втретє, заміна Квартири Позивача на іншу квартиру у цьому ж самому будинку не призведе до отримання Позивачем мети Договору (бажаного за Договором) (пункт 2.3.2); ані замінити Квартиру на іншу в житлових будинках Відповідача, які не введено в експлуатацію, оскільки, по-перше, для цього необхідна згода Відповідача, по-друге, Позивач має додатково сплатити Відповідачу неустойку, а втретє, заміна Квартири Позивача на іншу квартиру у іншому будинку, який не введено в експлуатацію не призведе до отримання Позивачем мети Договору (бажаного за Договором) (пункт 2.3.3); ані відступити право вимоги за цим Договором (відступити майнові права на Квартиру) на користь третьої особи, так як, по-перше, для цього необхідна згода Відповідача, по-друге, Позивач має додатково сплатити Відповідачу неустойку (пункт 2.3.4); ані отримати від Відповідача грошову компенсацію (пеню, штрафні санкції, 3% річних, інфляційні втрати тощо) за порушення умов Договору та тривале користування грошовими коштами Позивача, оскільки така фінансова відповідальність не передбачена Договором; ані придбати власне житло, так як грошові кошти, за рахунок яких Позивач міг би купити об`єкт нерухомості, витрачені Позивачем на сплату майнових прав на Квартиру за Договором.

До того ж, з урахуванням недобросовісної поведінки Відповідача (будівництво десятиповерхового житлового будинку, що є істотним відхиленням від проектної та технічної документацій; невиконання внутрішніх робіт у Квартирі, передбачених Договором відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку (вул. І.Кулика, 143-А, м. Херсон) тощо) у відносинах з Позивачем апелянт стверджує, що умисно встановлений баланс прав та обов`язків у змішаному Договорі лише надає Відповідачу можливість не нести юридичну відповідальність (повернення грошових коштів у повному обсязі з урахуванням інфляційних втрат у найкоротші строки, сплата штрафних санкцій за невиконання / несвоєчасне виконання договору тощо) при можливості системних, істотних порушень зобов`язань при наявності вини тощо.

Відтак, застосовуючи доктрину «Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав)», Договір підлягає зміні (зміна, виключення та включення пунктів), зокрема, і в частині зміни прав та обов`язків Сторін (Позивача та Відповідача) таким чином, щоб порушення Відповідачем істотних умов Договору мало для Відповідача, як для сторони – правопорушника, негативні наслідки, у вигляді сплати штрафних санкцій та інфляції, та сприяло дотриманню Відповідачем умов Договору та усунення порушень (зокрема, пунктів 1.2, 1.4, 1.5, 1.6, 2.2.2, 6.1).

Проте, суд першої інстанції при ухваленні рішення суду лише частково дотримався цього принципу.

При цьому, на жодний з наведених аргументів Позивача в частині несправедливих умов Договору суд першої інстанції відповіді не надав, не навів мотивування чому наведені умови Договору (неможливість отримати Квартиру у власність, неможливість повернути грошові кошти, неможливість отримати компенсацію у вигляді інфляційних втрат, неможливість отримати компенсацію за тривале невиконання Договору у вигляді штрафних санкцій тощо), за переконанням суду першої інстанції, є справедливими.

У постанові від 9 грудня 2020 року по справі № 199/3846/19 Верховний Суд зазначив про таке. При оцінці істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання необхідно враховувати такі чинники: 1) значущість шкоди від порушення; 2) фактор неможливості або ускладненості покладання відповідальності за збитки на боржника; 3) значущість порушення як такого; 4) втрату кредитором інтересу у виконанні договору; 5) втрату довіри до боржника; 6) фактор передбачуваних негативних наслідків порушення; 7) принциповість суворого дотримання умов договору; 8) інтерес боржника у збереженні договору; 9) ступінь виконання договору до моменту його розірвання; 10) відсутність інтересу боржника у збереженні договору; 11) не оспорювання боржником здійсненої кредитором односторонньої відмови протягом розумного строку; 12) звільнення боржника від відповідальності за допущене порушення; 13) недобросовісність боржника; 14) врахування вини кредитора і його добросовісності; 15) неодноразовість порушення (визначення істотності порушення за сукупністю); 16) публічний характер порушеного договору; 17) неусунення боржником порушення в додатковий термін; 18) ненадання боржникові можливості усунути порушення; 19) готовність боржника усунути порушення, виражена у вигляді відповідного запиту; 20) об`єктивну неможливість усунення порушення; 21) можливість легкого виправлення порушення силами кредитора або залучених ним осіб. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

З огляду на наведені правові позиції Верховного Суду, враховуючи зазначені обставини Позивач вказував, що порушення Договору, допущені Відповідачем, є істотними, зважаючи на наведені у постанові касаційного суду чинники за порядком: 2, 3, 4, 5,6, 7, 9, 12,13, 15,17,18 та їх доведення позивачем у спірних правовідносинах у цій справі.

Позивач вказує, що ним вчинено дії щодо коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_3 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_4 в одну квартиру на п`ятому поверху, внаслідок чого, попередньо (орієнтовно) за кресленнями, площа Квартири становить 109,28кв.м., у той час, як площа Квартири, на яку Позивачем придбано майнові права за Договором складає 100,89кв.м. Отже, у відповідності до підпункту 2.4.1 Договору, Позивач додатково має сплатити за 8,39кв.м. (109,28 100,89). Станом на 1 січня 2019 року (якщо б Відповідач своєчасно виконав свої зобов`язання за Договором (IV квартал 2018 року) та передав Позивачу майнові права на Квартиру) Позивач мав би сплатити за 8,39кв.м. додаткової площі, виходячи із вартості 11500,00грн. за 1кв.м., що дорівнює 96 485,00грн. Водночас, якщо Позивач, наприклад, має сплатити за ті ж 8,39кв.м., станом на 1 лютого 2025 року, то оплата має бути здійснена у гривневому еквіваленті до 442,20 доларів США за квадратний метр Квартири, оскільки вартість гривні по відношенню до долара США зменшилась на 62,55% (станом на 1 лютого 2025 року – 41,55грн.). Порушення Відповідача щодо строків передачі Позивачу майнових прав призводить до додаткових значних фінансових втрат Позивача, на які останній не розраховував укладаючи Договір 4 липня 2017 року, так як розраховував здійснити таку оплату додаткової площі у IV кварталі 2018 року. Наведене свідчить про порушення права позивача, погіршення його становища внаслідок невиконання відповідачем обов`язків щодо строку будівництва.

Неодноразові порушення Відповідачем зобов`язань перед Позивачем, невиконання таких зобов`язань призвели до часткової втрати Позивачем інтересу у виконанні Договору, тим більш, що сума інфляційних втрат, понесених Позивачем внаслідок допущених Відповідачем порушень, станом на 1 лютого 2025 року, склала 1 327 358,45грн., а вже станом на 1 березня 2026 року, склала 1 519 864,70грн.

З огляду на розташування, Дніпровський район найбільше піддається обстрілами військами російської федерації, що, в свою чергу, дає можливість припустити, що житловий будинок, в якому Позивачем придбано Квартиру (майнові права) може бути значно пошкоджений або знищений внаслідок здійснення обстрілів. Разом з тим, внаслідок порушень Відповідачем зобов`язань за Договором, Позивач не може отримати майнові права на Квартиру та здійснити державну реєстрацію права власності, а відтак, у випадку руйнування чи пошкодження об`єкту нерухомості не має права на будь-яку компенсацію від держави. За таких обставин, негативним наслідками порушення Відповідачем умов Договору є: неможливість Позивача ані отримати об`єкт нерухомості у власність, ані повернути грошові кошти, ані здійснити відчуження майнових прав, ані придбати інше житло; неможливість розірвати Договір з огляду на те, що таке розірвання не призведе до компенсації витрат Позивача за Договором (не призведе до повернення сплачених грошових коштів). Апелянт наголошує на тому, що Відповідач не виконав умови Договору, навіть, до початку повномасштабного вторгнення російської федерації, так як станом на 24 лютого 2022 року, прострочення Відповідачем вже тривало понад 3 роки.

Апелянт зазначає, що відповідач не зможе у найкоротший час усунути порушення Договору, зважаючи на ступінь виконання Договору (збудований обсяг), відтак, навіть, готовність Відповідача усунути порушення не призведе до бажаних для Позивача результатів.

Позивач посилається на те, що вимушений був погодитися на пропозицію відповідача щодо укладення спірного договору , оскільки раніше укладені з відповідачем договори від 24 листопада 2014 року, та від 3 червня 2015 року розірвані з незалежних від позивача причин та внаслідок чого кошти за тими договорами стали внесками в оплату цього спірного договору.

Особа, яка подала апеляційну скаргу вважає висновки суду неаргументованими та невмотивованими.

Всупереч твердженню суду першої інстанції про те, що Позивач очікує, що будинок в майбутньому буде зданий в експлуатацію, оскільки просить внести зміни в існуючий Договір, апелянт зазначає, що визначення конкретних змін, які Позивач вважає за необхідне внести до Договору, як міра відповідальності Відповідача через істотне порушення Договору, є правом Позивача, які (зміни) Позивач формує самостійно, виходячи із власного розсуду, а також принципу диспозитивності, передбаченого статтею 13 Цивільного процесуального кодексу України.

Суд першої інстанції зазначив, що внесення змін до наведених пунктів Договору може призвести до можливих позовів про стягнення безпідставно отриманих коштів. З наведених вище висновків суду першої інстанції вбачаються суттєві протиріччя в оцінці доказів, а саме, - у випадку, коли Позивач стверджує про неможливість введення в експлуатації житлового будинку через порушення проектної документації та відсутності правокористування земельною ділянкою, наведення відповідних норм чинного законодавства, то це є припущенням Позивача, яке не доведено. У той же час, у випадку відмови у задоволенні пунктів 2.1.2, 2.3.1, 2.4.1, 4.1, 5.3, 6.8, в обґрунтування такої відмови суд першої інстанції вказує про ймовірність, припущення, у вигляді можливого (ймовірного) заявлення позову про стягнення безпідставно отриманих коштів, навіть, не зазначаючи про позивача за такими позовами. Щодо внесення змін в пункти 1.5, 1.7, 1.8, 2.1.4, 2.2.2, 2.2.4, 2.3.2, 2.3.3, 2.4.4, 3.4, 6.7, 7.2, 8.4, 8.7 та виключення пункту 2.1.3 суд першої інстанції зазначив наступне. Позивачем не надано беззаперечних доказів того, що внесення вищезазначених змін в існуючий Договір призведе до поновлення прав Позивача у зв`язку із неотриманням ним майнових прав на квартири АДРЕСА_1 , АДРЕСА_5 в запланований термін вводу в експлуатацію – IV квартал 2018 року. Запропоновані Позивачем зміни стосуються більшої частини Договору, яку він бажав би змінити, незважаючи на те, чи відбулося б таке тривале порушення з боку Відповідача в частині порушення строків будівництва будинку, чи ні. Всупереч означених тверджень суду першої інстанції необхідно вказати, що такі висновки є хибними, оскільки, Позивач, у даному випадку через істотні порушення Відповідачем Договору, на підставі статті 651 Цивільного кодексу України, має беззаперечне право звертатись до суду за захистом порушених прав, шляхом внесення змін до Договору. До того, ж суд першої інстанції не має право робити припущення щодо дій (бажань) Позивача в залежності від порушення / не порушення Відповідачем умов Договору.

Суд першої інстанції безпідставно відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання майнових прав, які ґрунтуються на доведенні позивачем та визнанні судом істотних порушень відповідачем умов договору купівлі-продажу майнових прав.

Визнання майнових прав Позивача не залежать від очікувань Позивача здачі будинку в експлуатацію, як і не залежать від заявлення Позивачем позовних вимог про внесення змін в існуючи Договір. За таких обставин, суд першої інстанції мав би дослідити правові підстави набуття Позивачем майнових прав, правомірність їх набуття, а не відмовляти у задоволенні такої позовної вимоги, висновуючи про очікування чи не очікування Позивачем здачі будинку в експлуатацію, аналізуючи заявлення позовних вимог про внесення змін до Договору. До того ж, такий висновок суду про очікування Позивача здачі будинку в експлуатації не ґрунтується на правовій позиції Позивача, його доводах та аргументах, оскільки Позивач, навпаки, у змісті позовної заяви послідовно вказував про істотність порушення Відповідачем будівництва житлового будинку, допущення Відповідачем значних відхилень від проектної та технічної документацій, наслідком чого, в силу вимог чинного законодавства України та правових висновків Верховного Суду (сталої судової практики), є неможливість введення в експлуатацію такого житлового будинку.

Зазначає, що неможливо погодитись з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовної вимоги Позивача про визнання майнових прав через те, що Відповідачем не оспорюється право Позивача набути майно в майбутньому.

Суд першої інстанції помилково не прийняв до уваги наведені позивачем правові висновки Верховного Суду, при цьому не зважив на доведені обставини та не дослідив умови Договору.

Єдиною вимогою, на погляд Позивача, є зрозумілість позовних вимог, отже, Позивач не зобов`язаний у позовній заяві просити змінити редакцію певного пункту Договору лише шляхом виключення певних абзаців пункту Договору, а відтак, є незрозумілою відмова у задоволенні позовної вимоги в частині внесення змін до пункту 3.2 Договору лише неправильним, на думку суду першої інстанції, формулюванням нової редакції вказаного пункту Договору. У даному випадку, цілком достатнім є наведення нової редакції відповідного пункту Договору, з якого вбачається, що замість трьох абзаців такого пункту Договору, Позивач просить залишити лише один абзац, що за своїм змістом та юридичною природою є саме зміною відповідного пункту Договору. До того ж, виключення пункту Договору слід застосовувати у випадку, коли після внесення змін до Договору такий пункт більше не міститься у змісті Договору (перестає існувати). За таких обставин, суд першої інстанції помилився, зазначивши, що пункт 3.1 не зазнав змін, у редакції, яку Позивач просив внести до Договору, а також хибно вказав про невірність формування Позивачем позовних вимог (редакції нових пунктів Договору). Таким чином, у судовому рішенні відсутнє будь-яке обґрунтування (мотивування) відмови у задоволенні позовних вимог про внесення змін до пунктів 3.1 та 3.2 Договору.

В порушення частини 1 статті 89 Цивільного процесуального кодексу України, суд першої інстанції не дослідив всебічно, повно, об`єктивно пункт 1.3 Договору, зміст якого має значення для встановлення фактичних обставин і має значення для встановлення істини у справі, а саме, - суд першої інстанції не встановив, не з`ясував та не дослідив предмет Генерального договору дольової участі у будівництві житлового будинку від 12 травня 2015 року, права та обов`язки Відповідача та ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» за таким договором, ступінь виконання договору, ступінь участі Відповідача у виконанні зобов`язань за договором, підстави набуття Відповідачем у власність Квартири (квартир АДРЕСА_1 та АДРЕСА_7 ), умови набуття Квартири у власність, дата набуття Квартири у власність (чи можливо Відповідач на дату судового розгляду вже набув Квартиру у власність), строки набуття у власність Квартири, можливість / неможливість набуття Відповідачем Квартири у власність тощо, обмежившись лише висновком про те, що Відповідач не заперечує проти отримання Позивачем майнових прав (Відповідачем не оспорюється право Позивача набути майно в майбутньому).

Особа, яка подала апеляційну скаргу, посилаючись на норми ЦПК України, вказує, що позивач повідомляє, що попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які Позивач поніс і які очікує понести у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції (станом на дату подання апеляційної скарги), виглядає наступним чином: витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 5454,04грн., що підтверджується квитанцією про сплату судового збору (додається до апеляційної скарги); витрати на правничу допомогу, які понесені Позивачем, у розмірі 50000,00грн., що підтверджується договором про надання правничої допомоги від 20 вересня 2024 року за № 20-09/24 та актом прийому-передачі робіт (надання послуг) від 30 березня 2026 року (копія договору про надання правничої допомоги додана до позовної заяви; копія акту прийому-передачі робіт (надання послуг) додається до апеляційної скарги). Отже, судові витрати Позивача, станом на дату подання апеляційної скарги, у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції складають 55454,04грн.

(2) Позиція інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідача доводи скарги не визнав, просив залишити апеляційну скаргу ОСОБА_1 без задоволення, а рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 09 березня 2026 року по справі №766/2669

Зазначив, що основні доводи апеляційної скарги (як і доводи позовної заяви) зводяться до того, що через прострочення з боку Відповідача здачі будинку в експлуатацію в якому згідно договору купівлі-продажу майнових прав від 04.07.2017 року ОСОБА_1 придбала майнові права на квартири, порушені права Позивачки, які вона просить захистити шляхом внесення численних змін до договору (а не для прикладу його розірвання і стягнення коштів, тощо), а також шляхом визнання за нею майнових прав на квартири згідно вказаного вище договору від 04.07.2017 року.

Вважає, що фактично Позивач хоче переписати та «укласти» за допомогою судового рішення новий договір з умовами, які відрізняються від самого договору і це при тому, що минуло більше 7 років з дня укладення договору.

Сторони уклали договір 04.07.2017 року, погодили всі умови і коли дійшли згоди підписали вказаний договір. А тому, вважає, посилаючись на норми ч.2 ст. 649 ЦК України, що при укладення договору, сторони мали право вирішити всі розбіжності в тому числі в судовому порядку. У зв`язку з викладеним, на думку відповідача суд першої інстанції з дотриманням норм матеріального права відмовив в задоволенні частини позовних вимог і зазначив, що особи мають право вибору: використати існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на власний розсуд. Цивільний договір, як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі учасників щодо врегулювання їхніх відносин згідно з розсудом і у межах, встановлених законом, тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін, індивідуальним регулятором їхньої поведінки. Наводячи норми матеріального права, вказує, що частина третя статті 6 ЦК не допускає встановлення договором умов, які не відповідають закону.

Стороною позивача не надано беззаперечних доказів того, що внесення вищезазначених змін в існуючий Договір призведе до поновлення прав ОСОБА_1 у зв`язку із неотриманням нею майнових прав на квартири в запланований термін вводу в експлуатацію - IV квартал 2018 року. Запропоновані позивачкою зміни стосуються більшої частини Договору, яку вона б бажала змінити, незважаючи на те, чи відбулося б таке тривале порушення з боку відповідача в частині порушення строків будівництва будинку, чи ні. Навіть вимога про внесення змін в п.4.2, яким пропонується передбачити розірвання договору без прив`язки до здачі будинку в експлуатацію, позивачка пропонує викласти з урахуванням компенсації Покупцю штрафу у розмірі 12,81%, що без згоди сторін є явним порушенням принципу свободи договору.

Також відповідач зазначає, що обставини того, що деякі пункти/умови договору є (на думку Позивача) несправедливими для ОСОБА_1 , стали відомі їй після підписання даного договору – 04.07.2017 року і якщо вона вважала так, то мала право звернутись із позовними вимогами про визнання цих пунктів недійсними. Це (право звернутись із позовом про визнання недійсним договору) підтверджується і судовою практикою на яку є посилання Позивача.

Приклади з судової практики, які наведені самим Позивачем, доводять позицію відповідача стосовно того, що у разі, якщо Позивач вважає умови договору несправедливими і такими що призводять до дисбалансу прав і обов`язків, то у нього виникло право у зв`язку з цим просити визнати умови договору недійсними, а не просити виключити умови з договору/внести нові умови.

До того ж, у відповідності до ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди У спірних правоввідносинах, і це в основному стосується включення до договору нового пункту 4.2., який встановлює відповідальність Відповідача у розмірі повернення в доларах вартості майнових прав та стягнення з нього 12,81% штрафу від вартості майнових прав, на думку Відповідача, Позивач намагається і внести вигідні собі пункти договору (замість того, щоб визнати недійсними несправедливі на його думку пункти), і потім мати змогу розірвати договір та стягнути підвищені штрафи.

Так, стосовно запропонованого Позивачем підпункту 4.2 пункту 4 «Відповідальність сторін» – зазначає, що такого пункту не існувало на час укладення сторонами Договору майнових прав від 04.07.2017 року. Та, якщо Відповідач порушив умови договору, то він має нести відповідальність згідно умов такого договору, внесення змін до договору стосовно встановлення відповідальності однієї із сторін за вже вчинені порушення не може бути здійснено в судовому порядку.

Також Позивач виклав доводи в обґрунтування внесення змін до пункту 4.2 Договору щодо сплати Відповідачем на користь Позивача штрафу саме у такому розмірі (12,81% з урахуванням індексу інфляції), Позивач надав до матеріалів справи попередню редакцію Договору (аркуш 4), який підписано директором Відповідача Трошиним С.І. та поставлена печатка ПрАТ «БК «Будмеханізація», що свідчить про узгодженість (фактичну згоду Відповідача) між Позивачем та Відповідачем фінансової відповідальності останнього у випадку неналежного виконання зобов`язань за Договором. Позивач вважає, що аркуш 4 Договору (попередня редакція), який надано до матеріалів справи, є належним доказом, у розумінні Цивільного процесуального кодексу України, який, в свою чергу, мав би бути досліджений судом першої інстанції, і як наслідок, у судовому рішенні мав би бути наведений відповідний висновок суду про відхилення такого доказу із наведенням певних мотивів.

Слід зазначити, що вказаний аркуш доданий до позовної заяви не є доказом в розумінні ЦПК України, оскільки невідомо що то за аркуш та де його взяв Позивач.

Більше того, сам Позивач зазначає, що то була попередня домовленість/редакція і вона не була узгоджена сторонами і нічого не доводить.

В свою чергу суд першої інстанції, частково задовольнив позовні вимоги в частині внесення змін до договору, з метою реального захисту прав Позивача.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц.

Отже частково задовольняючи позов в частині внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав, та відмовляючи в іншій частині, суд першої інстанції захистив права Позивачки у найбільш ефективний спосіб.

Тому Відповідач, хоча й не визнав позов у повному обсязі, не став звертатись з апеляційною скаргою на рішення суду першої інстанції.

Щодо вимоги позивачки про визнання за нею майнових прав на квартири, вважає, що суд першої інстанції правильно відмовив у задоволенні цих позовних вимог. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Доводами зазначеними в апеляційній скарзі не спростовуються висновки суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні позовних вимог в частині визнання майнових прав на квартиру.

Зокрема на сторінці 65 апеляційної скарги Позивач, як на підставу задоволення позовних вимог в частині визнання майнових прав на квартиру, посилається на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року по справі № 344/16879/15-ц. Однак, вказана постанова стосується справи де предметом позову було визнання права власності на трикімнатну квартиру, оскільки підприємство зобов`язувалось після введення будинку в експлуатацію оформити та передати позивачці відповідні правовстановлюючі документи та квартиру, однак таке зобов`язання не виконало. Тобто у справі № 344/16879/15-ц розглядались інші правовідносини і предмет спору був зовсім інший.

Крім того, відповідач зазначає , що інші доводи апеляційної скарги, є безпідставними. Так, Позивач посилається на «істотність» порушень договору через нібито невідповідність містобудівної документації. Але зазначення про нібито порушення з боку нашого підприємства містобудівних є недоречним до даного спору, адже може стосуватися потенційного спору між ПрАТ БК «Будмеханізація» з відповідними контролюючими органами, якщо такий спір взагалі коли небудь існуватиме. Посилання ж апелянта на 29 сторінці апеляційної скарги на постанову ВС у складі колегії суддів КАС від 13.09.2023 року є недоречним, адже вказана постанова винесені у справі №813/5770/15 за позовом приватного підприємства «Дембуд Холдинг» до Державної архітектурно-будівельної інспекції України про визнання протиправними і скасування приписів Департаменту ДАБІ у Львівській області На сторінках 42-43 апеляційної скарги, Позивач зазначає про інфляційні втрати вже сплачених ним грошових коштів. Але такі доводи є недоречними з огляду на предмет спору, який не стосується грошових вимог. Щодо наведення апелянтом (сторінки 44, 45 ) загальновідомої інформації пор руйнівні наслідки обстрілів міста Херсона та області, то про зазначене відповідач наводив в заявах по суті прави до суду першої інстанції, адже широкомасштабна війна стала однією з причин, чому будинок зараз не добудовується.

Відповідач зазначає, що все ж таки Позивач обрав спосіб захисту пов`язаний з очікуванням введення будинку в експлуатацію, так як просить внести зміни в існуючий договір та визнати майнові права.

Позивач також наводить приклад стосовно інших договорів, щодо будівництва інших будинків (зокрема по АДРЕСА_10 ), але вказана інформація не стосується цього спору.

Щодо посилань про те, що суд першої інстанції не вправі досліджувати та робити висновки про те, настання яких кінцевих наслідків бажає Позивач, зазначив, що суд з урахуванням позовних вимог, норм матеріального та процесуального ного права, як раз задовольнив позов частково, щоб захистити права у спосіб, який на думку суду реально захистить інтереси Позивача, не порушуючи при цьому прав та інтересів Відповідача.

Висновки Позивача стосовно того, що Позивач не може отримати майнові права на Квартиру не лише через порушення Відповідачем зобов`язань за Договором, а і, можливо, через те, що Відповідач може не набути у власність Квартиру, згідно з Генеральним договором дольової участі у будівництві житлового будинку від 12 травня 2015 року, укладеним між Відповідачем та ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» 12 травня 2015 року, є нічим не підтвердженим припущенням Позивача і не стосуються даного спору.

Таким чином, всі перелічені доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції та не дають підстав для скасування рішення суду та винесення нового рішення по задоволенні апеляційної скарги.

Крім того, відповідач не згодний з сумою витрат на правничу допомогу в сумі 50000,00 грн, яку просить стягнути Позивач за розгляд справи в апеляційній інстанції, а доводи щодо незгоди з сумою витрат на правничу допомогу за розгляд справи в суді першої інстанції, зазначені у відзиві на позов.

Так, для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги (ч. 3 ст. 137 Цивільного процесуального кодексу України).

До апеляційної скарги додано акт виконаних робіт від 30.03.2026 року за договором про надання правничої допомоги, у відповідності до якого витрати на правничу допомогу у розмірі 50 000 грн з розрахунку 2000 (витрачений час 1 год); складання апеляційної скарги вартістю 35 000,00 грн (витрачений час 17,5 год) при чому не зрозуміло чому саме така вартість однієї години і чому саме 17,5 годин (до речі таку ж кількість часу вказано було на підготовку позовної заяви) витрачено на складання апеляційної скарги.

Крім того – за представництво інтересів в судових вказано 15 000 гривень в не залежності від кількості засідань, що є необґрунтованим.

Мотивувальна частина

ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.

Відповідно до ч. ч. 1, 2статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Задовольняючи позовні вимоги частково суд виходив з того, що на час розгляду справи у суді, відповідач в повній мірі не виконав свої зобов`язання за Договором: вікна та двері не вставлені, електромонтажні роботи та роботи із проведення газопостачання та опалення не проведені, а будинок не введено в експлуатацію в запланований термін IV квартал 2018 року. Стороною позивача не доведено, що закінчення будівництва будинку, в якому вона придбала майнові права на квартири, неможливо. Обставини, на які посилається ОСОБА_1 , щодо будівництва десятиповерхового будинку замість дев`ятиповерхового та невчасне виділення землі для будівництва не були предметом окремого судового розгляду, а будівництво не визнано самочинним.

Разом з тим, враховуючи, що будинок АДРЕСА_3 не введено в експлуатацію в запланований термін IV квартал 2018 року (більше 7 років), суд дійшов висновку, що відповідач допустив істотне порушення договору, а тому права позивача підлягають захисту в судовому порядку шляхом зміни договору за рішенням суду.

Cудом встановлено, що позивачка виконала свої зобов`язання за Договором купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К в частині його оплати. Незважаючи на це, ОСОБА_1 в позові просить суд внести зміни в пункти 4.1, 5.3, 6.8 договору, які передбачають відповідальність, умови розірвання договору тощо саме в разі невиконання нею умов в частині оплати, що не може призвести до поновлення її порушених прав. Це ж стосується і вимоги про виключення пунктів 2.1.2, 2.3.1, 2.4.1. Більш того, це може призвести до можливих позовів про стягнення безпідставно отриманих коштів.

Крім цього, судом не встановлено, що відповідач вимагав доплату за різницю між площею квартир. Тому ці зміни в договір не підлягають задоволенню.

Щодо внесення змін в пункти 1.5, 1.7, 1.8, 2.1.4, 2.2.2, 2.2.4, 2.3.2, 2.3.3, 2.4.4, 3.4, 6.7, 7.2, 8.4, 8.7 та виключення пункту 2.1.3 суд зазначив наступне.

Особи мають право вибору: використати існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на власний розсуд. Цивільний договір, як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі учасників щодо врегулювання їхніх відносин згідно з розсудом і у межах, встановлених законом, тобто є актом встановлення обов`язкових правил для сторін, індивідуальним регулятором їхньої поведінки.

Приписи частин другої та третьої статті 6 і статті 627 ЦК визначають співвідношення між актами цивільного законодавства та договором, зокрема ситуації, коли сторони у договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд і коли вони не вправі цього робити.

У частині третій статті 6 ЦК зазначено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд; сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Тобто частина третя статті 6 ЦК не допускає встановлення договором умов, які не відповідають закону.

У частині першій статті 627 ЦК деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Отже, ця стаття не допускає свободу договору в частині порушення, зокрема, вимог ЦК та інших актів цивільного законодавства.

Статтею 628 ЦК визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Стороною позивача не надано беззаперечних доказів того, що внесення вищезазначених змін в існуючий Договір призведе до поновлення прав ОСОБА_1 у зв`язку із неотриманням нею майнових прав на квартири АДРЕСА_12 в запланований термін вводу в експлуатацію – IV квартал 2018 року. Запропоновані позивачкою зміни стосуються більшої частини Договору, яку вона б бажала змінити, незважаючи на те, чи відбулося б таке тривале порушення з боку відповідача в частині порушення строків будівництва будинку, чи ні.

Навіть вимога про внесення змін в п.4.2, яким пропонується передбачити розірвання договору без прив`язки до здачі будинку в експлуатацію, позивачка пропонує викласти з урахуванням компенсації Покупцю штрафу у розмірі 12,81%, що без згоди сторін є явним порушенням принципу свободи договору.

Також, позивачка просила внести зміни в пункти 3.1 та 3.2, не змінивши їх тексту (крім пункту 3.2, який додатково містить другий та третій абзац, але позивачка не просила їх виключити), тому ця вимога теж не підлягає задоволенню.

Щодо вимоги позивачки про визнання за нею майнових прав на квартири АДРЕСА_1 , АДРЕСА_5 суд зазначив наступне.

Майнові права відрізняються від права власності та засвідчують право набути майно в майбутньому. Всі умови, за якими позивач зможе набути у власність квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_5 , узгоджені сторонами в Договорі № 3.5/17-18-К. Доказів того, що будівництво неможливо завершити не надано. Більш того, сама позивачка очікує, що будинок в майбутньому буде зданий в експлуатацію, оскільки просила внести зміни в існуючий Договір купівлі-продажу майнових прав.

Враховуючи зазначене, а також ту обставину, що відповідачем не оспорюється право позивачки набути майно в майбутньому, суд не вбачає підстав для задоволення позову в цій частині.

Колегія суддів вважає, що наведені висновки щодо відмови у частині заявлених позовних вимог не в повній мірі відповідають обставинам справи та нормам матеріального права виходячи з такого.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом:

4 липня 2017 року між ОСОБА_1 (Покупець) та Приватним акціонерним товариством «Будівельна компанія «Будмеханізація» (Компанія) укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 3.5/17-18-К (Договір).

Відповідно до пункту 1.2 Договору, за цим Договором Компанія продає, а Покупець набуває майнові права на квартиру АДРЕСА_1 та АДРЕСА_5 , на умовах та у порядку, що визначені у цьому Договорі.

Пунктом 1.3 Договору передбачено, що під майновими правами Сторони розуміють право Компанії набути у власність квартиру, яке виникає у Компанії згідно з Генеральним договором дольової участі у будівництві житлового будинку від 12.05.2015р. між ПАТ «Будівельна компанія «Будмеханізація» та ТОВ «ВКФ «Бінокс Прім ЛТД», Декларації про початок виконання будівельних робіт серія ХС № 083171594268 від 08.06.2017р., згідно з договором оренди землі, серія та номер: 040871300037, виданий 11.02.2008р., видавник: Херсонська міська рада/ТОВ «ВКФ «Бінокс-Прім ЛТД» (Об`єкт капітального будівництва).

Пунктом 1.5 Договору встановлено, що Компанія передає Покупцеві майнові права на Квартиру, а Покупець повинен прийняти їх та оплатити. Передача та приймання майнових прав здійснюється Сторонами за Актом приймання-передачі майнових прав після отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічних паспортів, виготовлених особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель. Покупець набуває право власності на майнові права після оформлення Акту приймання-передачі майнових прав. Покупець, після набуття права власності на майнові права на Квартиру, самостійно оформлює правовстановлюючі документи на Квартиру (пункт 1.6 Договору).

У пункті 6.1 Договору передбачено, що Компанія приймає на себе зобов`язання вчинити дії направлені на спорудження Об`єкта капітального будівництва. Під Об`єктом капітального будівництва Компанія матиме на увазі житловий будинок з наступними характеристиками:- адреса забудови - Будівництво дев`ятиповерхового 62-квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 (можлива поштова адреса: АДРЕСА_3 , поштова адреса може бути змінена);- - кількість поверхів: 9; запланований термін вводу в експлуатацію – IV квартал 2018 року.

Сторони Договору взяли на себе виконання наступних зобов`язань: Компанія (Відповідач):- вчинити дії, направлені на спорудження дев`ятиповерхового 62 квартирного житлового будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 та передати Позивачу у власність об`єкт нерухомості, а саме, - майнові права на Квартиру ( АДРЕСА_1 та АДРЕСА_7 , які у подальшому об`єднані в одну квартиру), площею 100,89кв.м., на п`ятому поверсі такого житлового будинку із запланованим терміном вводу в експлуатацію - IV квартал 2018 року;- виконати у Квартирі внутрішні електромонтажні роботи по проекту з встановленням лічильника; встановити металопластикові вікна та вхідні металеві двері; підвести системи водопостачання та каналізації без встановлення лічильників у запланований термін - IV квартал 2018 року;- провести роботу по індивідуальному опаленню із підведенням системи газопостачання для використання газової плити та індивідуального опалення із встановленням газового лічильника у запланований термін - IV квартал 2018 року; - здати (ввести) дев`ятиповерховий 62-квартирний житловий будинок в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 в експлуатацію у IV кварталі 2018 року, отримавши Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації або інший документ, що свідчить про таку подію;- здійснити передачу майнових прав (після введення будинку в експлуатацію) на Квартиру Позивачу, шляхом оформлення акту приймання-передачі майнових прав; Покупець (Позивач):- своєчасно (за графіком, до 07.07.2017 року) та у повному обсязі сплатити вартість майнових прав на Квартиру - 636 385,00грн.;- набути право власності на майнові права (після введення будинку в експлуатацію) на Квартиру за актом приймання-передачі майнових прав.

Судом першої інстанції встановлено, що на час розгляду справи у суді, відповідач в повній мірі не виконав свої зобов`язання за Договором: вікна та двері не вставлені, електромонтажні роботи та роботи із проведення газопостачання та опалення не проведені, а будинок не введено в експлуатацію в запланований термін IV квартал 2018 року.

Відповідно до статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно з частиною першою статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини першої статті 527 Цивільного кодексу України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (частина перша статті 530 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі статтею 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 655, 656 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Згідно зі статтею 177 Цивільного кодексу України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (стаття 179 Цивільного кодексу України).

Відповідно до статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Відповідно до частини першої статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно зі статтею 190 Цивільного кодексу України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Аналіз зазначених норм прав свідчить про те, що Цивільний кодекс України не містить визначення майнового права, у статті 190 Цивільного кодексу України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. Разом з тим не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність").

Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як "право очікування", яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених, зокрема у постановах від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Отже, у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати внесків учасником будівництва, ефективним способом захисту порушених прав останнього є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Наведені висновки викладені у постанові Верховного Суду від 04.09.2025 у справі №922/4606/24.

Подібні правові висновки Верховного Суду щодо ефективності такого способу захисту порушеного права, як визнання майнових прав на об`єкт інвестування, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц, у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 червня 2020 року у справі № 910/27779/14, а також у постановах Касаційного цивільного суду від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та від 21 грудня 2022 року у справі № 569/5399/20.

Отже, виходячи з того, що:

-судом першої інстанції встановлено невиконання відповідачем прийнятих на себе зобов`язань, не введення будинку в експлуатацію як у термін визначений договором - 4 квартал 2018 рік, так і до 22 лютого 2022 року;

-повну сплату позивачем внесків на будівництво квартир;

-згідно пункту 1.2. розділу 1 договору купівлі-продажу майнових прав №3.5/17-18-к від 04 липня 2017 року Компанія продає, ОСОБА_1 (покупець) набуває майнові права на квартиру АДРЕСА_1 та АДРЕСА_7 у житловому будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 ;

-у пункті 1.4 розділу 1 договору купівлі-продажу майнових прав №3.5/17-18-к від 04 липня 2017 року зазначено характеристики (опису) квартири, яка визначена в п.1.2. майнові права на яку придбає покупець ;

-позовна вимога заявлена: про визнання за ОСОБА_1 майнових прав на квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 з кадастровим номером 6510136300:29:002:0056, у відповідності до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_3 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_4 в одну квартиру на п`ятому поверсі загальною площею 109,28кв.м.;

-сторонами Договору № 04 від 14 лютого 2018 року на виконання проектних робіт є - ФОП ОСОБА_3 , як виконавець, та ОСОБА_1 , як замовник, а предметом договору є виконання виконавцем проектних робіт по розробці комплексу проектної документації для будівництва. Корегування робочого проекту будівництва другої секції , другої черги житлового будинку на куті АДРЕСА_3 в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_13 в одну квартиру на 5 поверсі. Проектування стадія РП: архітектурно- планове рішення, конструктивні рішення, розділ опалення та вентиляції ( внутрішні мережі), розділ водопостачання та каналізації ( внутрішні мережі);

- а також: не доведення відповідності договору № 04 від 14 лютого 2018 року на виконання проектних робіт, укладеного між ФОП ОСОБА_4 , як виконавецем, та ОСОБА_1 , як замовником, вимогам договору купівлі-продажу майнових прав №3.5/17-18-к від 04 липня 2017 року, укладеного між ПАТ «Будівельна компанія «Будмеханізація», як компанією, та ОСОБА_1 , як покупцем, відповідно до п. 1.2. якого ОСОБА_1 набуває майнові права на квартиру АДРЕСА_1 та АДРЕСА_7 у житловому будинку в межах орендованої земельної ділянки по АДРЕСА_3 ;

застосовуючи принцип диспозитивності цивільного судочинства ( ст. 13 ЦПК України);-

колегія суддів виснує, що визнання за позивачкою майнових прав на квартири саме у відповідності до Договору № 04 від 14 лютого 2018 року про коригування робочого проекту будівництва другої секції, другої черги житлового будинку на розі АДРЕСА_3 , в частині об`єднання двох квартир АДРЕСА_4 в одну квартиру на п`ятому поверсі загальною площею 109,28кв.м., а не тих майнових прав, про набуття яких зазначено в п. 1.2. договору купівлі-продажу майнових прав №3.5/17-18-к від 04 липня 2017 року, не можливо вважати доведеними, що не надає підстав для задоволення цієї вимоги.

Отже доводи апеляційної скарги про наявність підстав для задоволення позовної вимоги про визнання майнових прав з урахуванням договору про корегування робочого проекту в частин7і об`єднання квартир, не можуть бути прийнятними.

Разом з тим, висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні наведеної позовної вимоги з тих підстав, що відповідачем не оспорюється право позивачки набути майно в майбутньому не є правильним. Відмова у задоволенні позовної вимоги про визнання майнових прав ґрунтується на вищенаведених судовою колегією підставах.

Відповідно до ч.1ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору ( ч.2 ст. 651 ЦК України).

В постанові від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі правові висновки ( пункти 78-83).

Підстави для зміни або розірвання договору визначені у статті 651 ЦК України. За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (частина перша цієї статті). Про таку зміну або розірвання сторони вправі домовитися у будь-який час на свій розсуд, крім випадків, обумовлених договором або у законодавстві. Тоді як зміна чи розірвання договору у судовому порядку є, зокрема, юридичним наслідком істотного порушення зобов`язання іншою стороною (пункт 2 частини першої статті 611, абзац другий частини другої статті 651 ЦК України), тобто способом реагування та захисту права від такого порушення, яке вже відбулося.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга статті 651 ЦК України). З огляду на зміст припису абзацу першого вказаної частини інші випадки, ніж істотне порушення договору, для його зміни або розірвання у судовому порядку можуть бути встановлені законом або самим договором. Настання цих випадків зумовлює право сторони ініціювати у суді питання зміни чи розірвання відповідних правовідносин.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що допустила порушення договору, не має значення ні для оцінки істотності порушення, ні для виникнення права вимагати зміни чи розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору". Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Мова йде не лише про грошовий вираз зазначеної шкоди, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданої порушенням договору шкоди із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.

Інакше кажучи, для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише наявність порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно суттєвою є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати (аналогічні за змістом висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункти 117-120)).

Невиконання відповідачем, ТОВ «Будмеханізація» умови п. 6.1 розділу 6 договору , яким визначений запланований термін вводу будинку в експлуатацію: 4 квартал 2018 року та не введення його в експлуатацію протягом наступних років - до лютого 2022 року свідчить, що строк затримки виконання зобов`язання відповідачем є значним, а об`єкт будівництва так і не зданий в експлуатацію, що є істотним порушенням умов договору.

Як вбачається з доводів апеляційної скарги, яка відтворює доводи позовної заяви, позивачкою застосовані висновки, наведені у постанові Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19 (про розірвання кредитної угоди) щодо врахування чинників при оцінці істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання.

Апелянтом для оцінки істотності порушення умов договору, як підстави для внесення змін в нього наведені чинники, а саме: 1) значущість шкоди від порушення; 2) фактор неможливості або ускладненості покладання відповідальності за збитки на боржника; 3) значущість порушення як такого; 4) втрату кредитором інтересу у виконанні договору; 5) втрату довіри до боржника; 6) фактор передбачуваних негативних наслідків порушення; 7) принциповість суворого дотримання умов договору; 9) ступінь виконання договору до моменту його розірвання; 12) звільнення боржника від відповідальності за допущене порушення; 13) недобросовісність боржника; 15) неодноразовість порушення (визначення істотності порушення за сукупністю); 17) не усунення боржником порушення в додатковий термін; 18) ненадання боржникові можливості усунути порушення, та їх обґрунтування обставинами у справі для внесення змін у договір купівлі-продажу майнових прав за ч.2 ст. 651 ЦК України.

Особа, яка подала апеляційну скаргу зазначає, що окрім істотного порушення відповідачем умов договору, що є підставою для внесення змін у договір, наявність несправедливого співвідношення та істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін у договорі з урахуванням доведеності та обґрунтованості, не спростування відповідачем іншого, - є підставою для внесення змін в умови договору.

Згідно частини третьої статті 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.

Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.

Зазначене узгоджується із правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-79гс19)

Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача. При цьому, для цілей застосування ЗУ «Про захист прав споживачів» та пов`язаного з ним законодавства про захист прав споживачів права споживача вважаються в будь-якому разі порушеними, якщо порушується принцип рівності сторін договору, учасником якого є споживач. (Рішення Конституційного Суду України від 11 липня 2013 року № 7-рп/2013, Справа № 1-12/2013)

Зі змісту договору вбачається, що відповідач здійснював будівельні роботи з будівництва житла для позивача та виступав замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку.

Згідно частини третьої, четвертої, п`ятої статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» несправедливими є, зокрема, умови договору про:

1) звільнення або обмеження юридичної відповідальності продавця (виконавця, виробника) у разі смерті або ушкодження здоров`я споживача, спричинених діями чи бездіяльністю продавця (виконавця, виробника);

2) виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника);

3) встановлення жорстких обов`язків споживача, тоді як надання послуги обумовлене лише власним розсудом виконавця;

4) надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору;

5) встановлення вимоги щодо сплати споживачем непропорційно великої суми компенсації (понад п`ятдесят відсотків вартості продукції) у разі невиконання ним зобов`язань за договором;

6) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір із споживачем на власний розсуд, якщо споживачеві таке право не надається;

7) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права не повертати кошти на оплату ненаданої продукції у разі розірвання договору з ініціативи продавця (виконавця, виробника);

8) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір, укладений на невизначений строк із споживачем без повідомлення його про це, крім випадків, установлених законом;

9) установлення невиправдано малого строку для надання споживачем згоди на продовження дії договору, укладеного на визначений строк, з автоматичним продовженням такого договору, якщо споживач не висловить відповідного наміру;

10) установлення обов`язкових для споживача умов, з якими він не мав реальної можливості ознайомитися перед укладенням договору;

11) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати умови договору на власний розсуд або на підставах, не зазначених у договорі;

12) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права в односторонньому порядку змінювати характеристики продукції, що є предметом договору;

13) визначення ціни товару на момент його поставки споживачеві або надання продавцю (виконавцю, виробнику) можливості збільшувати ціну без надання споживачеві права розірвати договір у разі збільшення ціни порівняно з тією, що була погоджена на момент укладення договору;

14) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права визначати відповідність продукції умовам договору або надання йому виключного права щодо тлумачення договору;

15) обмеження відповідальності продавця (виконавця, виробника) стосовно зобов`язань, прийнятих його агентами, або обумовлення прийняття ним таких зобов`язань додержанням зайвих формальностей;

16) встановлення обов`язку споживача виконати всі зобов`язання, навіть якщо продавець (виконавець, виробник) не виконає своїх;

17) надання продавцю (виконавцю, виробнику) права передавати свої права та обов`язки за договором третій особі, якщо це може стати наслідком зменшення гарантій, що виникають за договором для споживача, без його згоди.

Перелік несправедливих умов у договорах із споживачами не є вичерпним.

Якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінено або визнано недійсним.

Аналізуючи норму статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» можна дійти висновку, що для кваліфікації умов договору несправедливими необхідна наявність одночасно таких ознак, якщо: умови договору порушують принцип добросовісності (пункт 6 частини першої статті 3, частина третя статті 509 ЦК України); умови договору призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін; умови договору завдають шкоди споживачеві.

Аналогічного висновок викладений в постанові Верховного Суду від 03 лютого 2020 року № 554/1400/16-ц ( провадження № 61-12353 св 19).

Разом з тим, внесення змін у договір купівлі-продажу майнових прав у редакції, заявленій позивачкою у позовних вимогах повинно мати мету - захист її прав, як покупця, за договором купівлі-продажу майнових прав, порушених відповідачем (стороною цього договору), та внесення змін до договору поновить/ захистить права позивачки, як сторони договору.

Судова колегія зазначивши, відповідно до апеляційної скарги, пункти та умови договору, у внесенні змін у які, судом першої інстанції відмовлено, вважає за необхідне, з урахуванням підстав позову, вказати наступне.

Вимога позивача про внесення змін в пункт 1.5 п. 1 договору фактично стосується доповненням визначення строку передачі покупцеві майнових прав ( 30 днів ) та з виключенням умови проведення кінцевих результатів за фактично збудовану площу відповідно до технічних паспортів, а також виключенням умови про набуття права власності на майнові права після оформлення акту приймання передачі майнових прав.

Метою внесення змін у цей пункт має бути - захист її права саме за договором купівлі-продажу прав №3.5/17-18-к від 04.07.2017 року. Проте, позивачкою не доведено, що істотне порушення договору відповідачем щодо строку введення будинку в експлуатацію, та відповідно не здійснення відповідачем певних робіт у будинку, наведеною зміною у цьому пункті договору відновить її порушене право на своєчасне отримання майнового права за договором, реалізацію його у право власності на Квартири. Не доведено позивачкою, що ця умова договору є несправедливою, має істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків сторін.

Внесення змін в п. 1.7 п. 1 договору стосується доповненням щодо вартості виготовлення технічного паспорту на квартиру, яка за пропозицією позивачки не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонської області особою/ підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель.

Внесення змін в п.1.8 п. 1 договору стосується доповненням щодо вартості виготовлення технічного паспорту на квартиру, яка за пропозицією позивачки не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонської області особою/ підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель. А також доповненням: Вартість державної реєстрації права власності не може перевищувати плати ( адміністративного збору) за проведення реєстраційних дій та за надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, встановленої чинним законодавством.

Запропоновані зміни в зазначені пункти договору не свідчать, що внесення до них змін, поновлять /захистять права позивачки внаслідок вищенаведеного істотного порушення умови договору. Позивачкою не доведено, що ці умови договору є несправедливими, мають істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків сторін.

За вимогою позивача доповнення п.2.1.4. п. 2 договору щодо права компанії вносити зміни до технічної характеристики об`єкта під час його будівництва, то за позицією апелянта, такі зміни можуть вноситися лише за згодою Покупця, якщо зміна таких характеристик вплине на істотні умови договору, у тому числі, визначені п.1.2 (квартири17,18) та п. 6.1 договору ( адреса забудови, поверховість (9), запланований термін вводу в експлуатацію (4 кв.2018)).

Колегія суддів звертає увагу, що внесення змін до технічної характеристики об`єкта під час його будівництва не може здійснюватися за згодою позивачки, оскільки вона не є стороною договірних відносин між генеральним підрядником ТОВ «Будмеханізація» та Замовником будівництва об`єкта капітального будівництва. Отже підстав внесення змін в цю умову договору, позивачкою не доведено.

Відповідно до п.2.2.2. п.2 договору компанія зобов`язана передати актом майнові права покупцеві після отримання зареєстрованої Управлінням з питань ДАБК ХМР Декларації про готовність об`єкта до експлуатації та проведення кінцевих розрахунків, за фактично збудовану площу відповідно до технічного паспорту. Позивач вважає, що наведений пункт договору має бути викладений у редакції: компанія зобов`язана: надати Довідку про сплату вартості майнових прав на Квартиру, технічний паспорт Квартири, інші документи, необхідні для здійснення державної реєстрації права власності на Квартиру, та передати актом майнові права Покупцеві протягом тридцяти календарних днів з дати отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Разом з тим, внесення змін в наведену умову договору полягає у виключенні умови щодо проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площа відповідно до технічних паспортів на Квартири. Колегія суддів звертає увагу, що фактично збудована площа відображається у технічному паспорті, а кінцевий розрахунок, з урахуванням проведеної позивачкою повної сплати, полягає у випадку збільшення площі, - у її доплаті, що не суперечить договірним відносинам сторін.

За умовами п.2.2.4. п.2 договору компанія зобов`язана видати покупцеві дублікати: цього договору, довідку про оплату в повному обсязі вартості майнових прав на квартиру та Акту прийому- передачі майнових прав з позначкою «Дублікат» в разі їх втрати. Позивач вважає, що наведений пункт договору має бути викладений у редакції: компанія зобов`язана: видати покупцеві дублікати: цього Договору, Довідку про сплату вартості майнових прав на Квартиру, Акту прийому передачі майнових прав, інші документи, необхідні для здійснення державної реєстрації права власності на Квартиру, з позначкою «Дублікат» в разі їх втрати.

Умови цього пункту співвідносяться з умовами п. 1.7 договору у якому викладений обов`язок Компанії надати документи для оформлення позивачкою права власності на Квартири.

Відповідно до п. 2.3.2 п.2.3. п.2 договору покупець має право за згодою компанії замінити квартиру на іншу в межах житлового будинку, який визначений у п. 1.2. цього договору шляхом зарахування в оплату вартості нової квартири коштів, що були сплачені за цим договором, із сплатою неустойки на користь компанії у розмірі 1% від внесеної суми, але у разі зміни планування місця розташування квартири неустойка покупцю не нараховується. Позивач вважає, що наведений пункт має бути викладений в редакції: покупець має право: за згодою Компанії замінити Квартиру на іншу в межах житлового будинку, який визначений в п. 1.2 цього Договору, шляхом зарахування в оплату вартості нової Квартири грошових коштів, що сплачені Покупцем Компанії, з розрахунку, що Покупець сплатив Компанії 442,40 долари США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр площі.

Наведена умова договору надає позивачці право замінити Квартиру на іншу в межах цього житлового будинку, проте, лише за згодою Компанії. Отже, згода Компанії на заміну Квартири, з урахуванням зарахування в оплату вартості нової квартири коштів, що були сплачені за цим договором,- не є порушенням позивачкою зобов`язання. Таким чином, враховуючи правову природу неустойки, її застосування у наведеному пункті договору є несправедливим.

Таким чином, з пункту 2.3.2 п.2.3. п.2 договору підлягає виключенню словосполучення « із сплатою неустойки на користь Компанії у розмірі 1% від внесеної суми».

Разом з тим пункт 3 договору містить фіксування ціни 1 кв.м. у гривні та еквівалент іноземної валюти, а тому внесення запропонованих змін, які полягають у фіксації ціни у валюті не є обґрунтованими.

За умовами п.2.3.3, за згодою Компанії Покупець має право замінити Квартиру на іншу в житлових будинках Компанії, на які не зареєстровано декларації про готовність об`єкта до експлуатації шляхом зарахування в оплату вартості нової квартири коштів, що були сплачені за цим Договором , із сплатою неустойки на користь Компанії у розмірі 1% від внесеної суми. Разом з тим, апелянт вважає, що наявні підстави внести зміни в такій редакції: За згодою Компанії замінити Квартиру на іншу в житлових будинках Компанії, шляхом зарахування в оплату вартості нової Квартири коштів, що сплачені Покупцем Компанії, з розрахунку, що Покупець сплатив Компанії 442,40 долари США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр площі Квартири або шляхом взаємозаліку кількості придбаних за цим Договором квадратних метрів за вибором Покупця.

Отже, наведена умова договору надає позивачці право замінити Квартиру на іншу в житлових будинках Компанії, на які не зареєстровано декларації про готовність об`єкта до експлуатації шляхом зарахування в оплату вартості нової квартири коштів, що були сплачені за цим Договором, проте, лише за згодою Компанії. Отже, згода Компанії на заміну Квартири, з урахуванням зарахування в оплату вартості нової квартири коштів, що були сплачені за цим договором,- не є порушенням позивачкою зобов`язання. Таким чином, враховуючи правову природу неустойки, її застосування у наведеному пункті договору є несправедливим.

Таким чином, з пункту 2.3.3 п.2.3. п.2 договору підлягає виключенню словосполучення « із сплатою неустойки на користь Компанії у розмірі 1% від внесеної суми».

Разом з тим пункт 3 договору містить фіксування ціни 1 кв.м. у гривні та еквівалент іноземної валюти, а тому внесення запропонованих змін, які полягають у фіксації ціни у валюті не є обґрунтованими.

Відповідно до п. 2.3.4. п.2 договору покупець має право відступити право вимоги та свої зобов`язання за цим договором за згоди компанії на користь третьої особи, із сплатою неустойки на користь компанії у розмірі 3% від внесеної суми. Заміна квартири на іншу та відступлення права вимоги на квартиру третім особам можливе лише після підписання Акту приймання –передачі майнових прав.

Апелянт вважає, що наведений пункт має бути викладений в редакції: покупець має право: відступити право вимоги та свої зобов`язання за цим Договором без згоди Компанії на користь третьої особи у будь-який час (як до підписання Акту приймання-передачі майнових прав, так і після підписання Акту приймання-передачі майнових прав), до моменту державної реєстрації права власності на Квартиру. У випадку відступлення Покупцем права вимоги та своїх зобов`язань за цим Договором, Покупець зобов`язується у строк 30 (тридцять) днів з дати відступлення повідомити про такі обставини Компанію, шляхом направлення повідомлення за місцезнаходженням Компанії.

Проте судом першої інстанції внесені зміни в цей пункт договору .

За умовами п. 2.4.4. п.2.4. п.2 договору покупець зобов`язаний сплатити вартість технічного паспорту виготовленого компанією на квартиру протягом одного місяця з дня його виготовлення. Позивач вважає, що наведений пункт має бути викладений в редакції: покупець зобов`язаний сплатити вартість технічного паспорту, виготовленого Компанією на Квартиру протягом одного місяця з дня отримання рахунку, виданого Компанією. Вартість виготовлення технічного паспорту на Квартиру не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонській області особою/підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель.

Запропоновані зміни в зазначений пункт договору не свідчать, що внесення до нього змін, поновлять /захистять права позивачки внаслідок вищенаведеного істотного порушення умови договору. Позивачкою не доведено, що ця умова договору є несправедливою, має істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків сторін.

Договором передбачено порядок розрахунків ( п.3). Позивач вважає за необхідне внести зміни в п. 3.1., яким визначена вартість майнових прав на квартиру на дату складання цього договору, шляхом його доповнення, а саме фразою « повна вартість».

У п.3.2. договору позивач вважає за необхідне виключити його частину другу і третю, якими передбачено сторонами наступне. У разі, якщо в період між днем підписання договору і днем оплати, вартість гривни по відношенню до долара США на курс НБУ зменшиться більше, ніж на 15% фактичній сплаті підлягає гривневий еквівалент вартості майнових прав у доларах США за курсом НБУ станом на день фактичного здійснення оплати. У випадку, якщо фактична площа квартири перевищує площу квартири, право власності на яку має отримати покупець, вартість майнових прав на таку додаткову площу сплачується протягом 20 днів з дня направлення компанією рахунку.

Пункт 3.4 договору, щодо умов розірвання договору, позивач вважає за необхідне доповнити його перше речення: або за рішенням суду. Та виключити друге речення: у випадку досягнення згоди про розірвання договору укладається відповідна угода з зобов`язанням покупця сплатити неустойку на користь компанії в розмірі 5% від внесеної суми.

За нормами ЦК України, договір може бути розірваний за згодою сторін, або за рішенням суду.

Досягнення сторонами, у позасудовому порядку, згоди про розірвання договору, про що укладається відповідна угода, свідчить їх, обох, волевиявлення на розірвання договору. Отже покладання на покупця, за таке волевиявлення сторін щодо своїх договірних правовідносин, обов`язку сплатити неустойку на користь компанії в розмірі 5% від внесеної суми є несправедливим. Проте, виключенню підлягає не друге речення п. 3.4. договору, а словосполучення з нього «з зобов`язанням покупця сплатити неустойку на користь компанії в розмірі 5% від внесеної суми».

Разом з тим, наявність прямої норми закону про розірвання договору за згодою сторін, або за рішенням суду; фіксування у договорі вартості кв. метра та характеристики Квартир відповідної площі, а також враховуючи, що вартість майнових прав пов`язується з площею квартир, яка буде остаточно визначена за технічними паспортами на квартири,- виключає необхідність внесення інших змін, зазначених апелянтом.

Договором ( п.4) передбачена відповідальність сторін.

Позивач вважає, що п. 4.1., яким передбачена його відповідальність за невиконання обов`язків по невнесенню коштів має бути викладений в наступній редакції: У разі невиконання Покупцем обов`язків по внесенню грошових коштів чи відмови від виконання умов Договору, передбачених п. 3 цього Договору, більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів, Компанія має право розірвати цей Договір, шляхом укладення між сторонами Додаткової угоди до цього Договору. У разі укладення Додаткової угоди, цей Договір є розірваним і вважається припиненим з дати підписання Додаткової угоди.

Під час укладання договору, позивачка погоджувалася з його умовою викладеною у п. 4.1.

Враховуючи сплату позивачкою майнових прав на Квартири в межах площі, вказаній в п. 1.2. договору, її цілеспрямованість на внесення змін у договір в частині щодо відсутності у неї обов`язку по доплаті за ті квадратні метри Квартир, які будуть остаточно визначені у технічних паспортах; збільшені за рахунок, укладення нею з ФОП договору про корегування проекту, ОСОБА_1 фактично вважає, що внесені зміни в цій частині позбавлять її обов`язку доплати за збільшення площі, а отже і настання відповідальності за прострочення внесення цієї частини коштів.

Разом з тим, суттєве порушення умов договору відповідачем, яке наведено вище, не надає підстав для внесення змін в цей пункт, оскільки не відновить /захистить її право на отримання майнових прав у визначений договором строк вводу будинку в експлуатацію. Також підстави вважати наведену умову несправедливою, чи такою, що має істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків сторін, апелянтом не доведені.

Пункт 4.2 договору передбачає відповідальність покупця у випадку розірвання договору з його ініціативи або з його провини. Позивач зазначив, що цей пункт договору має бути викладений в наступній редакції: У випадку розірвання Договору з вини Компанії, через невиконання або неналежне виконання умов Договору, Компанія сплачує Покупцю вартість майнових прав на Квартиру (вартість придбаної Покупцем площі Квартири у розмірі 100,89кв.м.) з розрахунку 442,40 доларів США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр у гривневому еквіваленті на дату здійснення платежу, а також Компанія сплачує Покупцю штраф у розмірі 12,81% від вартості майнових прав за Договором з урахуванням індексу інфляції з дати внесення Покупцем грошових коштів на розрахунковий рахунок Компанії, відповідно до статті 625 Цивільного кодексу України. Вказані платежі на користь Покупця Компанія має сплатити протягом 60 (шести десяти) календарних днів з дати розірвання Договору.

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що умова п. 4.2 щодо відповідальності покупця, з урахуванням доводів позивача- апелянта про відсутність балансу договірних прав та обов`язків сторін, у тому рахунку щодо відповідальності обох сторін договору, не може бути змінена на умову відповідальності компанії.

Дотримання справедливості, балансу інтересів має відбуватися у відповідальності обох сторін, що досягається внесенням в умови договору умов відповідальності як покупця, так і компанії.

Разом з тим, апелянт фактично зазначає не про внесення змін у п. 4.2 щодо визначення його відповідальності, а про зміну редакції цього пункту з- визначення відповідальності продавця, на- визначення відповідальності компанії, що не відповідає заявленим підставам зміни умов договору.

Слід зазначити, що позивач не порушував питання доповнення договору умовами відповідальності компанії за «ініціативу або провину компанії», не заявляв про виключення п. 4.2 договору чи його зміну щодо саме нього, внаслідок чого судова колегія не надає аналіз цьому пункту договору на дотримання принципу справедливості та дотримання балансу сторін.

Термін дії договору та умови розірвання сторони виклали в п.5.

Апелянт не погоджується з висновком суду про зміну умови п. 5.3 договору в якому передбачена відповідальність покупця за порушення строку оплати вартості майнових прав на квартиру та перешкоджання компанії у проведені будівельних робіт, продажу майнових прав, та вважає, що редакція цього пункту має бути викладена: У разі порушення Покупцем умов цього Договору щодо строків оплати вартості майнових прав на Квартиру більше ніж на 30 (тридцять) календарних днів, Компанія має право розірвати цей Договір, шляхом укладення між сторонами Додаткової угоди до цього Договору. У разі укладення Додаткової угоди, цей Договір є розірваним і вважається припиненим з дати підписання Додаткової угоди. У разі укладення Додаткової угоди до цього Договору та розірвання Договору, Компанія сплачує Покупцю вартість майнових прав на Квартиру (вартість придбаної Покупцем площі Квартири у розмірі 100,89кв.м.) з розрахунку 442,40 доларів США (чотириста сорок два долари 40 центів) за 1 (один) квадратний метр у гривневому еквіваленті на дату здійснення платежу. Вказаний платіж Компанія має здійснити протягом 60 календарних днів з дати укладення Додаткової угоди до цього Договору.

Істотне порушення умов договору відповідачем може бути підставою для звернення ОСОБА_1 до суду з позовом про розірвання договору та стягнення вартості сплачених майнових прав, які визначені пунктом 3 договору. Враховуючи, що ОСОБА_1 сплачена вартість майнових прав у повному розмірі відповідно до умов п.1.3, п.3.1. договору, вимога про внесення змін в п. 5.3. позивачкою пов`язана з отриманням бажаного результату - відсутності підстав для доплати площі квартири у випадку її збільшення від визначеної у п. 1.2. договору, внаслідок чого вона не порушує питання щодо внесення змін в цей пункт в частині неустойки при розірванні договору. Оскільки колегія суддів не може вийти за межі заявлених вимог в частині внесення змін в наведений пункт договору, підстави для викладення цього пункту в редакції позивача, відсутні.

Договір містить пункт 6 Особливі умови. Позивач вважає, що п. 6.7. має бути доповнений умовою щодо вартості технічного паспорту та реєстрації права власності на квартиру, а саме: Вартість надання послуг за оформлення документів про право власності визначаються за окремим рахунком Компанії, який оплачується Покупцем до надання Компанією відповідних послуг. Вартість виготовлення технічного паспорту на Квартиру не може перевищувати середню ринкову ціну (вартість) на виготовлення технічного паспорту на території Херсонської області особою/ підприємством, що має право на здійснення діяльності щодо технічної інвентаризації будівель. Вартість державної реєстрації права власності не може перевищувати плати (адміністративного збору) за проведення реєстраційних дій та за надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, встановленої чинним законодавством .

Враховуючи, що наведеною умовою договору , дії компанії здійснюються за дорученням покупця, останній не позбавлений у дорученні визначити певні умови для компанії. Крім того, апелянтом не доведено, яким чином внесенням змін у цей пункт будуть захищені його права, заподіяні тим істотним порушенням, яке вищенаведене, а також у чому полягає дисбаланс та несправедливість цієї умови договору.

За умовами п.6.8 договору сторонами визначено укладення договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості у випадку нездійснення покупцем оплати відповідно до пункту , який регулює порядок розрахунків (3.1-3.2). Апелянт вважає, що наведений пункт має бути змінений в редакції: У випадку коли Покупець не вчинив дій щодо отримання Акту прийому-передачі Квартири протягом тридцяти календарних днів з дати отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно-будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації – норми діючого законодавства передбачають оформлення права власності на Компанію. Тому, за взаємною згодою, Сторони попередньо домовились, що після оформлення правовстановлюючих документів на Компанію, Сторонами буде укладено нотаріально посвідчений Договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості, за яким Покупець набуде право власності на об`єкт, зазначений у пункті 1.2 цього Договору, за ціною, визначеною та сплаченою Покупцем у відповідності до пункту 3 цього Договору.

Як зазначалося неодноразово, позивач, як покупець, здійснив оплату майнових прав з урахуванням п.1.2, п.3.1 договору. Колегія суддів не вбачає, що доводи апеляційної скарги про необхідність внесення змін в цей пункт договору, є такими змінами, які захистять майнові права позивачки порушені не здачею будинку в експлуатацію . Наведена умова договору недоведена апелянтом як така, що є несправедливою, порушує баланс прав та інтересів сторін. Зміни в цьому пункті також направлені на те, щоб зафіксувати ціну вже сплачену покупцем, без урахування збільшення площі, якщо така буде визначена технічними паспортами.

Договір також має пункт 7 - Форс мажор в умови якого позивач вважає за необхідне внести зміни. Так п.7.2. договору передбачено: Якщо для забудовника форс мажорні обставини триватимуть більше шести місяців та не буде можливості зробити обов`язкову заяву про дату їх припинення, компанія за бажанням покупця зобов`язується вжити заходів для оформлення власності покупця у незавершеному будівництві, у розмірі сплаченої їм суми. Разом з тим, позивач вважає, що у цей пункт має бути внесені зміни, фактично, виключенням словосполучення « у розмірі сплаченої їм суми».

Аналіз обставин розміру сплаченої покупцем суми та умовам договору , які зводяться до необхідності доплати різниці площі, між сплаченої покупцем відповідно до п.1.2, п.3.1. договору та визначеній за технічним паспортом, колегією суддів наводився вище. Отже, зміни, які наведені апелянтом у цей пункт договору не ґрунтуються на нормах матеріального права та договорі.

Також договір містить п 8 – Інші умови.

Відповідно до п. 8.4 цього договору сторони передбачили: у разі якщо з технічних причин площа квартири буде відрізнятися від визначеної у цьому договорі на 5 відсотків або менше, це не може бути підставою для зменшення вартості майнових прав.

Апелянт вважає, що цей пункт має бути викладений в редакції: У разі, якщо з технічних причин площа Квартири буде меншою від визначеної у цьому Договорі на п`ять відсотків або більше, це може бути підставою для зменшення вартості майнових прав.

Колегія суддів зазначає, що умовами договору фактично передбачена доплата за збільшення площі як різницю між визначеній у договорі та визначеній у технічному паспорті, без застосування проценту збільшення такої площі, яка б не підлягала оплаті. Разом з тим, наведена умова п. 8.4 позбавляє покупця у випадку зменшення, площі, визначеній у договорі, площі, визначеній у технічному паспорті , отримати зменшення вартості майнових прав.

Отже, з наведеного вбачається, що ця умова договору, як така, що викладена з порушенням дотримання балансу прав та інтересів сторін, підлягає зміні в редакції зазначеній апелянтом, а саме: У разі, якщо з технічних причин площа Квартири буде меншою від визначеної у цьому Договорі на п`ять відсотків або більше, це може бути підставою для зменшення вартості майнових прав.

Пункт 8.7. договору передбачає: Цей Договір не надає право Покупцю отримувати у власність будь-які інші приміщення у будь-яких будинках, що споруджуються Компанією, крім Квартири, майнові права на яку купуються відповідно до цього Договору. Компанія самостійно і на власний розсуд розпоряджається всіма іншими приміщеннями в об`єкті капітального будівництва, не погоджуючи дані дії із Покупцем. А виходячи з вимог позивача, цей пункт має бути доповнений: якщо таке погодження не передбачено законодавством.

Розпорядження приміщеннями в об`єкті капітального будівництва, яким є житловий будинок, здійснюється з урахуванням цільового призначення приміщень з дотриманням відповідних норм і стандартів до них . Апелянтом не доведено, що компанія має обов`язок у конкретних, визначених відповідним законом, випадках, погоджувати з позивачкою, як покупцем, розпорядження всіма іншими приміщеннями в об`єкті капітального будівництва. Апелянтом не доведено, що доповнення цього пункту, буде відповідати критеріям: поновлення/захисту порушеного права не здачею будинку в експлуатацію; справедливості; та усунить істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків сторін.

Апелянт вважає, що:

пункт 2.1.3 ( пункту 2 Права та обов`язки) договору: Компанія має право розірвати цей договір після завершення будівництва та отримання зареєстрованої Управлінням з питань державного архітектурно- будівельного контролю Херсонської міської ради Декларації про готовність об`єкта до експлуатації в разі не підписання Покупцем Акту прийому –передачі майнових прав протягом двадцяти днів після отримання письмового повідомлення під особистий підпис від Компанії про дату передачі будинку під заселення без наявності поважних причин, про які Покупець повинен письмово попередити Компанію;

пункт 2.3.1. ( пункту 2 Права та обов`язки) договору: Покупець має право відмовитися від остаточної сплати вартості предмету цього договору, шляхом розірвання цього договору та отримати кошти, що були сплачені за цим договором, зі сплатою неустойки на користь Компанії у розмірі 15% від внесеної суми;

пункт 2.4.1 ( пункту 2 Права та обов`язки) договору: Покупець зобов`язаний сплатити повністю вартість майнових прав, за фактично збудовану площу, на квартиру дотримуючись графіку оплати вартості предмету договору, викладеного в розділі 3 цього договору .

пункт 6.6. ( пункту 6 Особливі умови) договору : Покупець зобов`язується у разі його відмови від договору та у разі розірвання договору компенсувати витрати Компанії, пов`язані з наданням квартири первісного стану за проектом

підлягають виключенню, проте суд першої інстанції відмовив з підстав оплати ОСОБА_1 , тобто виконання своїх зобов`язань за договором , а також тим, що виключення цих умов, не приведе до поновлення її порушених прав, що на думку апелянта не свідчить про врахування судом доведеного позивачем обґрунтування цих вимог.

Колегія суддів зазначає, що рішенням суду першої інстанції пункт 6.6. ( пункту 6 Особливі умови) договору,- виключений.

Наведені апелянтом доводи не надають підстав для виключення п. 2.1.3 договору , умови якого викладені коректо та обґрунтовано, а також, враховуючи, повідомлення покупця особисто, під підпис, з наданням йому права на поважні причини на нездійснення відповідної дії.

Оскільки позивач просить виключити п. 2.3.1 договору, а не внести в нього відповідні зміни щодо підстав відмови та стягнення неустойки, колегія суддів не вбачає підстав для виключення цього пункту договору з урахуванням права покупця, як позивача.

Виключення п. 2.4.1. договору , на думку судової колегії унеможливлено, враховуючи недоведеність того, що ця умова є несправедливою, має істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків сторін, а її виключення поновить/захистить порушене право не здачею будинку в експлуатацію.

Щодо суті апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (п. 2 ч. 1ст. 374 ЦПК України).

За ч. 1 п.1-4 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:

1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;

2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;

3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;

4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Таким чином, за вищенаведених обставини, застосованих норм матеріального та процесуального права рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 09 березня 2026 року в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання майнових прав підлягає зміні, виклавши в редакції мотивувальної частини цієї постанови. Це ж рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав, а саме пункти 2.3.2 п.2.3. п.2; 2.3.3 п.2.3 п.2; п.3.4 ; п.8.4 підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового судового рішення, яким позовні вимоги в частині внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав, а саме пункти 2.3.2 п.2.3. п.2; 2.3.3 п.2.3 п.2; п.3.4 - підлягають задоволенню частково, а в частині викладення пункту 8.4 договору в новій редакції, - підлягають задоволенню.

Щодо судових витрат

Розподіл судових витрат між сторонами визначений нормами ст. 141 ЦПК України. Апелянтом заявлено про стягнення витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги, а також витрат по сплаті судового збору за подання позову; витрат на правничу допомогу в сумі 50 000 грн, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, а також судові витрати, понесені у зв`язку з поданням позову.

Судом першої інстанції стягнуто витрати на правову допомогу в сумі 22 750 грн. із заявлених 130 000 грн. Апеляційна скарга не містить доводів щодо необґрунтованості суми витрат на правову допомогу, визначеної судом до стягнення.

Судом першої інстанції стягнуто на користь позивача судовий збір в сумі 1515 грн.01 коп, як частина від сплаченого судового збору в сумі 6060грн. 04 коп. (складається з 5098, 08 грн ( за майнову вимогу)+ 968, 96 грн ( за немайнову вимогу). Разом з тим, судом першої інстанції у задоволенні вимоги майнового характеру відмовлено, вимога немайнового характеру задоволена частково. Відповідачем, в частині визначеної до стягнення суми судового збору, апеляційна скарга не подавалася.

Апелянтом сплачено судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 5 454, 04 грн. ( 6817, 55 * 0.8).

Мав бути сплачений: за вимогу майнового характеру у сумі 7 636 грн.62 коп. ( 6363 грн 85 коп грн. ( 1% ціни позову)*150% =9545 грн. 77 коп *0,8 = 7 636 грн. 62 коп.). Судова колегія, що коефіцієнт 0,8 застосовується до сплати судового збору, визначеного у повному розмірі.

За вимогу немайнового характеру судовий збір мав бути сплачений в сумі 1 453 грн.44 коп. ( 1211 грн. 20 коп( 0,4 прожиткового мінімуму на одну працездатну особу) *150%=1816 грн. 80 коп*0,8= 1 453 грн. 44 коп.).

Відмова у задоволенні позовної вимоги майнового характеру та часткове задоволення вимоги немайнового характеру не є підставою для стягнення сплаченого судового збору за подання апеляційної скарги.

Крім того, з апелянта в дохід держави підлягає стягненню різниця між сумою сплаченого судового збору ( 5454,04) та сумою судового збору, яка мала бути сплачена (9086, 06), а саме 3632 грн 02 коп.

Відмова у задоволенні апеляційної скарги щодо ухвалення судового рішення про задоволення позовної вимоги майнового характеру та часткове задоволення вимоги про ухвалення рішення про задоволення вимоги немайнового характеру ( з 23 пунктів у 4 пункти внесені зміни), відсутність заяви відповідача про зменшення судових витрат на правову допомогу, які заявлені в сумі 50 000 грн. є підставою для стягнення витрат на правову допомогу в сумі 1 250 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.374, 376,382 ЦПК України, суд,

ухвалив:

Апеляційну скаргу Лазарчука Руслана Олександровича, який діє від імені ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 09 березня 2026 року в оскарженій частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання майнових прав змінити, виклавши в редакції мотивувальної частини цієї постанови.

Це ж рішення суду в оскарженій частині відмови у задоволенні позовних вимог про внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав, а саме пункти 2.3.2 п.2.3. п.2; п.2.3.3 п.2.3 п.2; п.3.4 ; п.8.4 скасувати. Ухвалити в цій частині нове судове рішення, яким позовні вимоги в частині внесення змін до договору купівлі-продажу майнових прав, а саме пункти 2.3.2 п.2.3. п.2; п. 2.3.3 п.2.3 п.2; п.3.4 -задовольнити частково, в частині викладення пункту 8.4 договору в новій редакції, - задовольнити.

З пункту 2.3.2 п.2.3. п.2 договору виключити словосполучення « із сплатою неустойки на користь Компанії у розмірі 1% від внесеної суми»;

З пункту 2.3.3 п.2.3. п.2 договору виключити словосполучення « із сплатою неустойки на користь Компанії у розмірі 1% від внесеної суми»;

З другого речення п. 3.4 договору виключити словосполучення «з зобов`язанням покупця сплатити неустойку на користь компанії в розмірі 5% від внесеної суми».

Пункт 8.4 договору викласти у редакції: У разі, якщо з технічних причин площа Квартири буде меншою від визначеної у цьому Договорі на п`ять відсотків або більше, це може бути підставою для зменшення вартості майнових прав.

Це ж рішення суду в іншій оскарженій частині залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 недоплачений судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 3632 грн 02 коп.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Будівельна компанія «Будмеханізація» на користь ОСОБА_1 судові витрати на правничу допомогу в сумі 1 250 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду

Повний текст постанови складено 08.06.2026 року

Головуючий І.В. Склярська

Судді Л.П. Воронцова

В.В. Майданік