Рішення від 11 травня 2026 р. у справі №910/1696/26 — Господарський суд міста Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

12.05.2026Справа № 910/1696/26

За позовом Київської міської ради (м. Київ)

до Приватного акціонерного товариства "Універмаг "Залізничний" (м. Київ)

про стягнення 1 664 009,68 грн,

Суддя Ващенко Т.М.

Секретар судового засідання Шаповалов А.М.

Представники сторін:

Від позивача: Дем`янчук С.Р.

Від відповідача: Крикунов О.В.

ВСТАНОВИВ:

Київська міська рада звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства "Універмаг "Залізничний" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,1699 га, кадастровий номер 8000000000:72:118:0044, місце розташування – просп. Повітрофлотський, 44 у Солом`янському районі м. Києва, за період з 26.01.2023 до 31.12.2025, у розмірі 1 664 009,68 грн.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 24.02.2026 відкрито провадження у справі, її розгляд вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 17.03.2026.

11.03.2026 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, яким він заперечує проти позовних вимог з підстав їх необґрунтованості.

17.03.2026 суд постановив протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 14.04.2026.

14.04.2026 від позивача надійшли додаткові пояснення по справі.

У судовому засіданні 14.04.2026 оголошувалась перерва до 12.05.2026.

У судовому засіданні 12.05.2026 представник позивача підтримав позовні вимоги у повному обсязі. Представник відповідача проти задоволення позову повністю заперечував.

12 05.2026 суд проголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення та повідомив дату і час його проголошення.

12.05.2026 суд проголосив вступну та резолютивну частину рішення та повідомив, що повне рішення буде складено у строк, передбачений ч. 6 ст. 233 ГПК України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення відповідача, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, –

ВСТАНОВИВ:

26.01.2023 Відділом № 5 Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Сумській області на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель від 29.04.2020, проведена державна реєстрація земельної ділянки площею 0,1699 га з кадастровим номером 8000000000:72:118:0044, місце розташування - просп. Повітрофлотський, 44 у Солом`янському районі м. Києва, вид цільового призначення: 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (далі – Земельна ділянка), що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 26.01.2023 № НВ-5900043302023.

Отже, Земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України з 26.01.2023.

Згідно з інформаційною довідкою від 04.02.2026 № 462830356 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Земельна ділянка забудована нежитловою будівлею «Універмаг «Залізничний» (літ. А) з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 2181 кв.м, за адресою: м. Київ, просп. Повітрофлотський, буд. 44 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2724397080000), яка перебуває у власності ПрАТ «Універмаг «Залізничний» на підставі акту приймання-передачі від 13.12.1995 № 90, право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.04.2023, номер запису про право власності 50028495.

Як вказує позивач, відповідач з моменту набуття права власності на об`єкти нерухомого майна не сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою, на якій розташовані зазначені об`єкти нерухомого майна.

Відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 05.01.2026 № НВ-9900485982026, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:72:118:0044 становить 16 520 098,58 грн.

Позивач зазначає, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки в розрізі років визначалась відповідно до вимог законодавства, та за 2025 рік становить 16 520 098,58 грн (відповідно до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 05.01.2026 № НВ-9900485982026); за 2024 рік становить 14 750 088,02 грн (16 520 098,58/1,12), де зазначені: нормативно-грошова оцінка Земельної ділянки за 2025 рік; коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2024 рік; за 2023 рік становить 14 034 336,84 грн (14 750 088,02/1,051), де зазначені: нормативно-грошова оцінка Земельної ділянки за 2024 рік; коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік.

Оскільки Земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України 26.01.2023, позивачем розраховано та пред`явлено до стягнення з відповідача безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з 26.01.2023 до 31.12.2025.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 26.01.2023 № НВ-5900043302023, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:72:118:0044 належить до земель з видом цільового призначення: 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Ставка орендної плати визначається за період 26.01.2023-31.12.2023 відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2023 рік» від 08.12.2022 № 5828/5869; 01.01.2024-31.12.2024 - відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2024 рік» від 14.12.2023 № 7531/7572; 01.01.2025 – 31.12.2025 - відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2025 рік» від 05.12.2024 № 426/10234, де визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки).

До земель з видом цільового призначення – 03.07 застосовується ставка орендної плати - 5%. Водночас, цим же Додатком передбачено, що у разі передачі в оренду будівель, споруд, що розташовані на земельній ділянці, розмір річної орендної плати збільшується в 1,2 рази. За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 04.02.2026 № 462830356), об`єкт нерухомого майна, який розміщено на спірній земельній ділянці, передано в оренду ТОВ «АІ-ЗБЕРІГАЧ» на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) від 29.06.2023 № 395, строк оренди 10 років. Отже, ставка орендної плати за період з 29.06.2023 до 31.12.2023 застосовується в розмірі 6%.

Відповідно до розрахунку Київської міської ради загальна сума відшкодування розраховується у відповідні періоди розрахунку; з урахуванням нормативно-грошової оцінки Земельної ділянки за вказаний період; ставки орендної плати, яка підлягала застосуванню у відповідному періоді (році); кількості днів у відповідному році; кількості днів у відповідному періоді та суми сплати за відповідний період, таким чином:

- з 26.01.2023 по 28.06.2023 14 034 336,84*5%/365*154 дні = 296 066,83 грн;

- з 29.06.2023 по 31.12.2023 14 034 336,84*6%/365*186 днів = 429 104,66 грн;

- з 01.01.2024 по 31.12.2024 14 750 088,02*6%/366*366 днів = 885 005,28 грн;

- з 01.01.2025 по 31.12.2025 16 520 098,58*6%/365*365 днів = 991 205,91 грн,

всього – 2 601 382,68 грн.

За даними Головного управління ДПС у місті Києві (лист від 07.01.2026 № 474/5/26-15-04-15-03), за період з 01.01.2020 по 31.12.2025 ПрАТ «Універмаг «Залізничний» до Центральної державної податкової інспекції Головного управління ДПС у м. Києві (Солом`янський район), відповідачем сплачено податкових зобов`язань по земельному податку в такому розмірі:

2023 рік – 217 137,00 грн;

2024 рік – 336 573,00 грн;

2025 рік – 383 663,00 грн,

всього – 937 373,00 грн.

Таким чином, за розрахунком позивача, сума безпідставно збережених відповідачем коштів у вигляді орендної плати за користування Земельною ділянкою, за вирахуванням сум сплаченого земельного податку, складає 1 664 009,68 грн.

Відповідач проти заявлених позовних вимог повністю заперечує, посилаючись на:

- відсутність державної реєстрації Земельної ділянки за Київською міською радою, у зв`язку з чим позивач не підтвердив наявність зареєстрованого у встановленому законом порядку права власності на спірну земельну ділянку. Відомості про державну реєстрацію права власності відсутні як у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, так і у Державному земельному кадастрі, отже, у позивача відсутні правові підстави для стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати, оскільки таке право належить виключно власнику земельної ділянки, права на яку зареєстровані у встановленому Законом порядку;

- відсутність правових підстав для застосування положень глави 83 ЦК України, так як відповідач користується земельною ділянкою з кадастровим номером 8000000000:72:118:0044 у зв`язку з набуттям та державною реєстрацією права власності на розташований на ній об`єкт нерухомого майна на підставі Акта приймання-передачі № 90 від 13.12.1995, виданого Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву. Право власності зареєстровано на закінчений будівництвом об`єкт – нежитлову будівлю «Універмаг «Залізничний» (літ. А) загальною площею 2181 кв. м з господарськими будівлями та спорудами: склад (літ. Б) загальною площею 612,4 кв. м, навіси (літ. В, літ. Г), ворота № 1, огорожа № 2, що розташовані за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, будинок 44. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2724397080000. Отже, користування земельною ділянкою здійснюється відповідачем як власником об`єкта нерухомого майна, розташованого на цій ділянці, що відповідає положенням статті 120 Земельного кодексу України щодо єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі;

- безпідставність визначення розміру заявлених вимог, оскільки при стягненні безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Із заявленого розміру позовних вимог за 26.01.2023-31.12.2025 року не можливо встановити чи визначався цей розмір на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки чи розраховувалася нормативна грошова оцінка земельної ділянки з врахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земель на відповідний рік. Проте визначення розміру заявлених до стягнення коштів здійснено позивачем шляхом самостійного арифметичного розрахунку, зокрема шляхом механічного застосування коефіцієнтів індексації та відсоткових ставок до показника нормативної грошової оцінки, зазначеного у витягу станом на 2026 рік, при цьому, не надано належних доказів нормативної грошової оцінки земельної ділянки саме за 2023, 2024 та 2025 роки у вигляді відповідних витягів з технічної документації;

- необґрунтованість застосування підвищеного розміру орендної плати 6 % при визначенні розміру безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати до всієї площі земельної ділянки у зв`язку із передачею об`єкта нерухомості в оренду ТОВ «АІ-ЗБЕРІГАЧ». Відповідач вказує, що 29.06.2023 між Приватним акціонерним товариством «Універмаг «Залізничний» та орендарем укладено договір оренди (найму) нежитлових приміщень загальною площею 720 кв. м., що розташовані за адресою: м. Київ, проспект Повітрофлотський, буд. 44. Водночас земельна ділянка має площу 0,1699 га, що є суттєво більшою за площу переданих в оренду приміщень. Зазначена земельна ділянка включає не лише площу забудови, а й територію, яка не перебуває під будівлями (зокрема проїзди, відступи, санітарні та охоронні зони, елементи благоустрою тощо). Таким чином, позивачем не доведено, що вся площа земельної ділянки використовується виключно для забезпечення господарської діяльності ТОВ «АІ ЗБЕРІГАЧ» або що саме вся територія фактично передана в орендне користування разом із будівлею. Сам по собі факт укладення договору оренди будівлі або її частини не свідчить про автоматичну передачу в користування всієї земельної ділянки та не змінює її правового режиму. В оренду ТОВ «АІ ЗБЕРІГАЧ» передано нежитлові приміщення загальною площею 720 кв. м., тоді як площа земельної ділянки становить 0,1699 га, що еквівалентно 1 699 кв. м. Таким чином, площа переданих в оренду приміщень становить приблизно 42 % від загальної площі земельної ділянки.

За частиною 2 статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.

Верховний Суд, розглядаючи спори у подібних правовідносинах, у своїх постановах неодноразово звертав увагу на те, що предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

Правові підстави користування земельною ділянкою комунальної власності за змістом глави 15 Земельного кодексу України реалізується через право постійного користування або право оренди.

Частиною 1 статті 93 і статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України).

Принцип платного використання землі також передбачено статтею 206 Земельного кодексу України, за змістом якої використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

При цьому законодавець розмежовує поняття "земельний податок" та "орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності" залежно від правових підстав передання прав землекористування такими ділянками.

Згідно зі статтями 122 – 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди (договором купівлі-продажу права оренди), зобов`язані сплачувати за неї орендну плату - платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди, як це передбачено частиною першою статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Водночас Земельний кодекс України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду. Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина друга статті 120 Земельного кодексу України).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. superficies solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.

Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна. Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20

Таким чином, положення глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 Цивільного кодексу України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа яка придбала такий об`єкт стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Такий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі № 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18, а також у постановах Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справах № 22/207/15 та № 922/5468/14 та у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Такий самий правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц та від 20.09.2018 у справі № 925/230/17 та у постановах Верховного Суду у подібних правовідносинах, зокрема, у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 Верховний Суд зазначив, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.

Верховний Суд неодноразово викладав правову позицію, згідно з якою для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави.

В силу статті 206 Земельного Кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Як вбачається з матеріалів справи, відповідач є власником нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці площею 0,1699 га з кадастровим номером 8000000000:72:118:0044, по просп. Повітрофлотському, 44 у Солом`янському районі м. Києва, вид цільового призначення: 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Відповідно до частини 1 статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка – це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно із частинами 1, 3 - 4 та 9 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій, сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі №922/3463/19.

Частиною другою статті 83 Земельного кодексу України передбачено, що у комунальній власності перебувають:

а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності;

б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування;

в) землі та земельні ділянки за межами населених пунктів, що передані або перейшли у комунальну власність із земель державної власності відповідно до закону.

Верховний Суд у постанові від 05.08.2022 у справі № 922/2060/20 звернув увагу те, що правом власності на спірну земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, Міськрада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України.

При цьому за змістом пунктів 1, 3, 7, 9 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 5245-VІ державну реєстрацію речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності об`єктивно не можна було здійснити раніше, ніж із часу розмежування земель державної та комунальної власності, тобто до 01.01.2013. Подібну за змістом правову позицію Верховний Суд виклав у постанові від 12.05.2020 у справі № 911/488/18.

Водночас відсутність державної реєстрації речового права на Земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на обставини виникнення та наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку.

Суд звертає увагу на те, що сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права власності, оскільки такої підстави закон не передбачає.

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 20.02.2018 у справі № 917/553/17.

Крім того, Верховний Суд звернув увагу на те, що у разі виникнення спору щодо приналежності земельної ділянки в межах населеного пункту до комунальної власності або відповідних доводів особи, яка заперечує це, судам слід виходити з того, що за умов правового регулювання статті 83 ЗК України право власності територіальної громади (комунальної власності) на земельні ділянки в межах населених пунктів є спростовною презумпцією.

Обов`язок щодо спростування цієї презумпції належними, допустимими та достовірними доказами покладається саме на ту особу, яка її заперечує, а оцінка таких доказів здійснюється судами з урахуванням вимог статті 86 ГПК України. При цьому для особи, яка заперечує цю обставину, не достатньо лише послатися на те, що спірна земельна ділянка не є комунальною власністю, переклавши тягар доведення на орган місцевого самоврядування, а необхідно саме спростувати зазначену презумпцію.

З огляду на наведене, суд відхиляє як безпідставні твердження відповідача про те, що право комунальної власності на конкретну земельну ділянку в межах населеного пункту виникає з моменту державної реєстрації цього речового права та Київською міською радою не підтверджено.

Суд також дійшов висновку про необґрунтованість заперечень відповідача щодо недоведеності розміру орендної ставки за періоди 2023 та 2024 років, виходячи з наступного.

Відповідач як власник об`єкта нерухомого майна, користувався земельною ділянкою, на якій такі об`єкти розташовані, за відсутності оформленого згідно з вимогами чинного законодавства права користування нею, відтак він є фактичним користувачем спірної земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок позивача – власника земельної ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, тому зобов`язаний повернути ці кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Верховний Суд у своїх постановах неодноразово наводив такий правовий висновок: у разі користування сформованою земельною ділянкою комунальної власності, якій присвоєно окремий кадастровий номер, без оформлення договору власник такої земельної ділянки може захистити своє право на компенсацію йому недоотриманої орендної плати у порядку статті 1212 ЦК України (пункт 27 постанови Верховного Суду від 09.02.2022 у справі №910/8770/19, пункт 7.10 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №905/1680/20).

Суд зазначає, що основою для визначення для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель. Відповідно до частини 2 статті 20 і частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки – це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 26.01.2023 № НВ-5900043302023 земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:72:118:0044 належить до категорії земель житлової та громадської забудови, цільове призначення - 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Земельна ділянка сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України з 26.01.2023.

Згідно з ч. ч. 2 ст. 20, ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки – це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.

Облік зареєстрованих земельних ділянок згідно з чинним законодавством України ведеться за допомогою програмно-апаратного комплексу Національна кадастрова система Державного земельного кадастру (далі - НКС ДЗК). Пошук земельних ділянок в НКС ДЗК здійснюється за кадастровим номером земельної ділянки, що являється ідентифікатором земельної ділянки в Державному земельному кадастрі.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється у відповідності до Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 03 листопада 2021 № 1147 (далі – Методика) та Закону України «Про оцінку земель».

Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.

Позивачем надано до матеріалів справи належний доказ оцінки землі – витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок від 05.01.2026 № НВ-9900485982026, згідно з яким нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:72:118:0044 становить – 16 520 098,58 грн.

Згідно з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 27.07.2023 у справі № 918/779/22, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація (дані), визначена у цьому витязі, є обов`язковою під час проведення розрахунку (визначення) орендної плати, суми, яку мав отримати власник земельної ділянки за звичайних умов.

Згідно з пунктом 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І:100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Відповідно до інформації з офіційного сайту Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2025 рік становить 1,08 (застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь); за 2024 рік становить 1,12 (застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь); за 2023 рік становить 1,051 (застосовується для всіх категорій земель і видів земельних угідь).

Таким чином, судом встановлено доведеність та обґрунтованість визначених позивачем сум нормативної грошової оцінки Земельної ділянки за 2023 – 2025 роки.

Щодо доводів відповідача про необґрунтованість застосування до Земельної ділянки підвищеного коефіцієнту, суд звертає увагу на те, що ставка орендної плати встановлюється за кожний відповідний календарний рік згідно з рішеннями Київської міської ради.

Ставка орендної плати позивачем належно визначена відповідно до Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2023 рік» від 08.12.2022 № 5828/5869; Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2024 рік» від 14.12.2023 № 7531/7572; Додатка 11 до рішення Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2025 рік» від 05.12.2024 № 426/10234, якими визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки).

До земель з видом цільового призначення – 03.07 застосовується ставка орендної плати - 5%.

Водночас, цими ж Додатками передбачено, що у разі передачі в оренду будівель, споруд, що розташовані на земельній ділянці, розмір річної орендної плати збільшується в 1,2 рази.

При цьому в контексті застосування підвищеної орендної ставки не має значення обсяг (все майно чи його частина) переданого в оренду нерухомого майна, розташованого на Земельній ділянці, оскільки сама земельна ділянка є єдиним об`єктом цивільних прав.

Частиною 3 ст. 13 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Обов`язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

Згідно з ч. 2 ст. 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.

У відповідності до ч. 1 ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків (ч. ч. 1, 2 ст. 73 ГПК України).

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. ст. 76, 77 ГПК України).

Відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Згідно з позицією Європейського суду з прав людини, процедурні гарантії, закріплені в ст. 6 Конвенції, гарантують кожному право подання скарги щодо його прав та обов`язків цивільного характеру до суду чи органу правосуддя. Таким чином втілюється право на звернення до суду, одним із аспектів якого є право доступу, тобто право розпочати провадження у судах з цивільних питань. Кожен має право на подання до суду скарги, пов`язаної з його або її правами та обов`язками; на це право, що є одним з аспектів права на доступ до суду, може посилатися кожен, хто небезпідставно вважає, що втручання у реалізацію його або її прав є неправомірним (рішення у справі "Голдер проти Сполученого Королівства" (Golder v. the United Kingdom), серія А №18, п. 28– 36).

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

Положеннями ст. 86 ГПК України унормовано, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Враховуючи встановлені при розгляді даної справи обставини, позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 73, 74, 76-80, 86, 129, 165, 219, 232, 233, 236-238, 240, 241, 252 ГПК України, Господарський суд міста Києва, –

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Універмаг "Залізничний" (03186, м. Київ, просп. Повітрофлотський, буд. 44; ідентифікаційний код 21633407) на користь Київської міської ради (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) 1 664 009 (один мільйон шістсот шістдесят чотири тисячі дев`ять) грн 68 коп. безпідставно збережених коштів та 19 968 (дев`ятнадцять тисяч дев`ятсот шістдесят вісім) грн 12 коп. судового збору.

3. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили у відповідності до приписів ст. 241 Господарського процесуального кодексу України. Рішення господарського суду може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст. ст. 253, 254, 256-259 ГПК України.

Повне рішення складено 03.06.2026.

Суддя Т.М. Ващенко