Постанова від 27 травня 2026 р. у справі №466/4662/24 — Львівський апеляційний суд

Справа № 466/4662/24 Головуючий у 1 інстанції: Федорова О.Ф.

Провадження № 22-ц/811/211/26 Доповідач в 2 інстанції: Савуляк Р.В.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2026 року колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Львівського апеляційного суду в складі:

Головуючого судді: Савуляка Р.В.

суддів: Крайник Н.П., Шандри М.М.

секретаря: Іванової О.О.

з участю: представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 ,

представника ТзОВ «ЄвроЛьвів» - Маланій І.Я.

представника ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» – Оприска М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 15 грудня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Єврольвів», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав,

ВСТАНОВИЛА:

У квітні 2024 року ОСОБА_1 через свого представника адвоката Марець Ю.І. звернулася до суду з позовом до ТзОВ «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав на об`єкт.

Позовні вимоги обґрунтовував тим, що 27 листопада 2019 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» та позивачем ОСОБА_1 був укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири.

Згідно з п. 2.1. Попереднього договору, його предметом є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта на умовах, встановлених договором.

Відповідно до п. 2.2. Договору, за цим Договором Сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належній формі та підписати Основний договір, до підписання якого Сторона-1 забезпечить введення Будинку в експлуатацію та після оформлення та реєстрації права власності за Стороною-1 на Об`єкт, передає Об`єкт у власність Стороні-2 в порядку, що встановлений цим Договором. Згідно з п. 2.4. Договору, Сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом 4 (четвертого) кварталу 2021 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 Договору.

На виконання Договору, позивачем ОСОБА_1 було сплачено 981 216,00 гривень, що підтверджується платіжним дорученням від 28 листопада 2019 року. Однак, ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» не виконала свого зобов`язання щодо укладення основного договору та введення будинку в експлуатацію.

Ухвалою Франківського районного суду м. Львова від 29 грудня 2020 року у справі №465/3130/20, суд затвердив мирову угоду, укладену 16 жовтня 2020 року ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», згідно з умов якої відповідач зобов?язується укласти з позивачем попередній договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 4610137500:07:004:0024, площею 0,2063 га та має наступні характеристики: 1-о (одно) кімнатна житлова квартира, що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 10 (десятому) поверсі, за будівельним номером 54 (п?ятдесят чотири), загальна площа 57,44 (п?ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м. Заборгованість відповідача в розмірі 981216,00 (дев?ятсот вісімдесят одна тисяча двісті шістнадцять) гривень зараховується як забезпечувальний платіж по новоукладеному попередньому договору купівлі-продажу квартири, як 100% оплата вартості квартири визначеної в попередньому договорі.

На виконання умов мирової угоди, затвердженої вищезгаданою ухвалою, 09 лютого 2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» та позивач ОСОБА_1 було укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири.

Згідно з п. 2.1. Договору, предметом цього Договору є укладення Сторонами в майбутньому Договору купівлі- продажу Об`єкта (далі - Основний договір) на умовах встановлених цим Договором.

Відповідно до п. 2.2. Договору, за цим Договором Сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належній формі та підписати Основний договір, до підписання якого Сторона-1 забезпечить введення Будинку в експлуатацію та після оформлення та реєстрації права власності за Стороною-1 на Об`єкт, передає Об`єкт у власність Стороні-2 в порядку, що встановлений цим Договором.

Згідно з п. 2.4. Договору, Сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим Договором, протягом IV (четвертого) кварталу 2021 року, але не пізніше ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог розділу 4 Договору.

Пунктом 4,3. Договору, Сторони погодили, що Сторона-2 сплатила Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 981216,00 грн.

05 листопада 2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», ТОВ «ЄвроЛьвів» та ОСОБА_1 було укладено трьохсторонній Договір про внесення змін та заміну сторони, за умовами якого права та обов`язки продавця перейшли від ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» до ТОВ «ЄвроЛьвів» та сторони зобов`язалися укласти основний договір протягом четвертого кварталу 2022 року. Також, сторонами було встановлено, що сума неоплаченої частини забезпечувального платежу становить 141 276,48 гривень, яку позивач ОСОБА_1 сплатив у повному обсязі у встановлені договором строки.

Зазначає, що відповідач ТОВ «ЄвроЛьвів» не виконав належним чином узятих за договором зобов`язань, не визнає майнових прав позивача на спірне нерухоме майно, хоч він і сплатив його вартість у повному обсязі, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

З врахуванням зазначених обставин просив:

визнати за ОСОБА_1 майнові права (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на однокімнатну житлову квартиру, що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 10 (десятому)поверсі, за будівельним паспортом 54 (п`ятдесять чотири), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесять сім цілих сорок чотири сотих) кв.м в будинку за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.1-12).

10 лютого 2025 року та 25 липня 2025 року представник ОСОБА_1 адвокат Марець Ю.І. подала клопотання про залучення співвідповідача.

В клопотанні зазначала, що за змістом договору №01-26/03-24 від 26 березня 2024 року право забудови Земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва Об`єкта належить ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент», разом з тим, вся дозвільна документація на будівництво видана на ТзОВ «ЄвроЛьвів». У зв`язку з цим вимушені просити суд про залучення до справи – ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» (т.1 а.с.137-139; 161-166).

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Львова від 31 липня 2025 року залучено до справи у якості відповідача – ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» (т.1 а.с. 208-209).

Рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 15 грудня 2025 року у задоволенні позовних вимог представника позивача ОСОБА_1 адвоката Марець Юлії Ігорівни до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав – відмовлено.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 19 грудня 2025 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» понесену суму судових витрат по справі № 466/4662/24 в розмірі 40000 грн.

Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 15 грудня 2025 року оскаржив представник ОСОБА_1 - Ступак Артур Юрійович.

В апеляційній скарзі покликається на те, що посилаючись на договір щодо організації та фінансування будівництва об`єкта №01-26/03-24 від 26 березня 2024 року, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» є неналежним відповідачем, визначивши це самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» є замовником будівництва та користувачем земельної ділянки відповідно до інформації з реєстру будівельної діяльності, майнові права та функції забудовника іншій особі не передавалися, відтак саме Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» є належним відповідачем у справі, який не визнає та оспорює майнові права позивача на об`єкт незавершеного будівництва.

Укладений між сторонами попередній договір купівлі-продажу квартири містить усі істотні умови, що притаманні договору купівлі-продажу майнових прав, а відтак такий договір не є попереднім за своєю суттю, а є договором купівлі-продажу майнових прав.

Для отримання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва та набуття статусу замовника будівництва Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» необхідно було протягом трьох робочих днів повідомити про такі зміни відповідний орган, який приймає рішення про зміну замовника будівництва і вносить про це інформацію в Реєстр будівельної діяльності, однак цього не було зроблено.

Відповідач не відчужував об`єкт незавершеного будівництва, а передав Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» лише право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта, залишаючись при цьому замовником будівництва та користувачем земельної ділянки за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: 4610137500070040024.

Оскільки ефективним способом захисту майнових прав на об`єкт інвестування у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також за відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, є визнання за учасником будівництва (пайових) майнових прав на об`єкт інвестування, належним відповідачем є забудовник.

У момент повної сплати суми забезпечувального платежу, ОСОБА_1 набув майнових прав на оспорюваний об`єкт, тому на час укладення договору № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» не володіло майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва, а відтак не могло передати такі Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент».

Предметом позову є посвідчення майнових прав ОСОБА_1 , а не набуття ним майнових прав, відтак пред`явлення позову зумовлено захистом права, порушеного внаслідок невиконання відповідачем своїх зобов`язань.

Недотримання забудовником визначеного порядку фінансування будівництва не є підставою для відмови інвестору у захисті його прав, а у випадках, коли інвестор повністю виконав свої зобов`язання, а забудовник прийняв кошти, ефективним способом захисту є визнання за інвестором майнових прав на об`єкт інвестування.

Наданий відповідачем науковий висновок не є доказом в розумінні ЦПК України, а відтак не підлягає врахуванню під час вирішення даного спору.

Крім того, на підтвердження позовних вимог він надав судову практику, що безпосередньо стосується обставин справи, однак така залишилася поза увагою суду без належної правової оцінки, застосувавши судову практику, яка не є релевантною до даних правовідносин, допустивши однобічну оцінку доказів.

Просить рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 15 грудня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 на підтримання доводів апеляційної скарги, пояснення представника ТзОВ «Євро Львів» - Маланій І.Я. та представника ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» - Оприска М.В. на її заперечення, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення із наступних підстав.

Судом та матеріалами справи 27 листопада 2019 року між ОСОБА_1 та ТзОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», яка діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за реєстровим №2482.

Згідно з п. 2.1. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №2482 від 27листопада 2019 року, предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта (далі – Основний договір) на умовах встановлених цим договором.

У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №2482 від 27.11.2019 року, Об`єктом є 2-х (двох) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва спортивно-рекреаційного комплексу з житловими одиницями, підземним паркінгом та об`єктами громадського призначення, кадастровий номер: 4610136900:07:005:0028), що знаходиться в 4 (четвертому) під`їзді на 5 (п`ятому) поверсі, за будівельним номером 270 (двісті сімдесят), загальна проектна площа 68,14 (шістдесят вісім цілих чотирнадцять сотих) кв.м.

Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №2482 від 27 листопада 2019 року, сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2021 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 Договору.

Згідно з п. 4.3. Попереднього договору, Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 1090240,00 гривень. П. 4.4. Попереднього договору визначено порядок сплати зазначеного платежу.

На виконання умов Попереднього договору купівлі-продажу квартири №2482 від 27 листопада 2019 року, ОСОБА_1 28 листопада 2019 року сплатив забезпечувальний платіж у сумі 981 216,00 грн, що підтверджується платіжним дорученням №9002010718.

У зв`язку із неукладенням основного договору ОСОБА_1 звернувся до Франківського районного суду м. Львова із позовом до ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», яка діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» про стягнення заборгованості.

Ухвалою Франківського районного суду м. Львова від 29 грудня 2020 року у справі №465/3130/20, суд затвердив мирову угоду, укладену 16 жовтня 2020 року ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», згідно з умов якої відповідач зобов?язується укласти з позивачем попередній договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 4610137500:07:004:0024, площею 0,2063 га та має наступні характеристики: 1-о (одно) кімнатна житлова квартира, що знаходиться в 1 (першому) під їзді на 10 (десятому) поверсі, за будівельним номером 54 (п?ятдесят чотири), загальна площа 57,44 (п?ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м. Заборгованість відповідача в розмірі 981216,00 (дев?ятсот вісімдесят одна тисяча двісті шістнадцять) гривень зараховується як забезпечувальний платіж по новоукладеному попередньому договору купівлі-продажу квартири, як 100% оплата вартості квартири визначеної в попередньому договорі.

09 лютого 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Антоновою В.І. за реєстровим №130 (т.1 а.с.43-50).

Згідно з п. 2.1. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №130 від 09 лютого 2021 року, предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу Об`єкта (далі – Основний договір) на умовах встановлених цим договором.

У відповідності до п.п. 1.1.1. та 1.1.2. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №130 від 09 лютого 2021 року, Об`єктом є 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500:07:004:0024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 10 (десятому) поверсі, за будівельним номером 54 (п`ятдесят чотири), загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м.

Відповідно до п. 2.4. Попереднього договору купівлі-продажу квартири №130 від 09 лютого 2021 року, Сторони укладають Основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом 4-го кварталу 2021 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Стороною-1 на Об`єкт та за умови виконання Стороною-2 вимог Розділу 4 Договору.

Згідно з п. 4.3. Попереднього договору №130 від 09 лютого 2021 року, Сторони погодили, що Сторона-2 сплатила Стороні-1 забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 981216,00 гривень.

05 листопада 2021 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» був укладений Договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Антоновою В.І., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу від 09 лютого 2021 року за реєстровим №130, згідно з яким всі права та обов`язки продавця перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів». Зазначеним Договором змінено строк укладення Основного договору на 4-й квартал 2022 року та змінено розмір та порядок внесення забезпечувального платежу (т.1 а.с.53-56).

У п.1.5.2. зазначеного Договору Сторони погодили змінити п.4.8 Попереднього договору купівлі-продажу квартири, виклавши його у наступній редакції:

«п.4.8. Встановити ціну 1 (одного) квадратного метра площі Об`єкта у розмірі 19542,00 гривень, без податку на додану вартість, що за курсом НБУ на день укладення цього договору становить 746,16 доларів США…

У п.1.5.3 Сторона -3 та Сторона 2 підтверджують , що на момент підписання цього Договору сума неоплачуваної частини забезпечувального платежу становить 141 276,48 гривень.

У п.1.5.4.зазначено, що вказана неоплачена частина забезпечувального платежу може бути збільшена на коефіцієнт корегування вартості (КкВ) на момент сплати кожного окремого платежу…

На час розгляду справи, основний договір купівлі-продажу квартири між ОСОБА_1 та ТОВ «ЄвроЛьвів» не укладено.

Також встановлено, що 26 березня 2024 року між ТзОВ «ЄвроЛьвів» та ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» укладено Договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 26 березня 2024 року.

Згідно з п. 2.1 зазначеного договору ТзОВ «ЄвроЛьвів» зобов`язалося передати ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва, а ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» зобов`язалося забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва Об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити ТОВ «ЄвроЛьвів» обумовлену цим договором винагороду.

Згідно з Додатком №1 від 26 березня 2024 року до Договору № 01-26/03-24 винагорода Замовника за передачу Девелоперу права забудови Земельної ділянки та функції Замовника будівництва, в тому числі комплексу виконаних та/або незавершених будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані при спорудженні Об`єкта будівництва, а також виконання інших договірних зобов`язань за цим Договором перед Девелопером, становить 136708035,39 грн, які підлягають сплаті не пізніше, ніж через 1 календарний рік після введення Об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання сертифіката готовності Об`єкта будівництва.

Актом передачі-приймання до Договору № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року засвідчено передання Замовником та прийняття Девелопером комплексу виконаних будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані та використані при спорудженні Об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 » на суму 136708035,39 грн.

Того ж дня на підставі Акту приймання-передачі ТзОВ «ЄвроЛьвів» передало, а ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» прийняло відповідний будівельний майданчик.

Сертифікатом №ЛВ122260318219 інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю від 20 березня 2026 року багатоквартирний житловий будинок з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 (нове будівництво) засвідчується відповідність закінченого будівництвом об`єкта (черги, окремого пускового комплексу) проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації.

Сертифікат виданий на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 18 березня 2026 року.

Тому не знайшли свого підтвердження доводи апеляційної скарги про те, що Договір № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року є нікчемним (в розумінні ст.228 ЦК України) і не створює жодних правових наслідків.

Зазначений Договір № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року укладений із дотриманням законодавчих вимог щодо його форми, ніким не оспорений та не визнаний недійсним в судовому порядку.

Представниками відповідачів надано докази на підтвердження фактичного виконання Договору № 01-26/03-24, зокрема Договори переведення боргу, платіжні доручення про оплату за договорами переведення боргу на виконання Договору № 01-26/03-24, платіжні доручення про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку та введення будинку в експлуатацію.

Разом з тим, ТзОВ «ЄвроЛьвів» є неналежним відповідачем у справі, оскільки, на даний час, майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за договором № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» (функції забудовника), що свідчить про те, що позивач просить визнати за ним майнові права, пред`явивши вимоги до особи, яка не вправі відповідати за такими, оскільки, на даний час, майнові права на спірну квартиру вже належать ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент».

На вказані обставини звернута увага і в постанові Львівського апеляційного суду від 06 травня 2025 року при вирішенні питання забезпечення позову у даній справі (див.т.4 а.с.171-174), а також Верховним Судом у справах зазначеної категорії (див:справа №466/11625/24 Постанова від 21 липня 2025 року).

Враховуючи те, що ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до особи, яка не може відповідати за пред`явленими вимогами, то слід відмовити у задоволенні позовних вимог до ТзОВ «ЄвроЛьвів» через неналежність відповідача.

Отже, належним відповідачем за вимогами про визнання майнових прав на:

1 (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 10 (десятому) поверсі, за будівельним номером 54 (п`ядтесять чотири), загальна проектна площа 57,44 кв.м є ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент».

Колегія суддів вважає, що позивачем помилково ототожнюється замовник будівництва в розумінні законодавства про регулювання містобудівної діяльності та власник майнових прав, які можуть не збігатися в одній особі.

Як зазначено вище, в суді першої інстанції представником позивача заявлені обґрунтовані клопотання про залучення в якості співвідповідача - ТзОВ Сіті Львів Девелопмент» і таке було задоволено, згідно ухвали від 31 липня 2025 року (т.1 а.с.208-209).

Отже, у спірних правовідносинах не змінюючи статусу замовника будівництва, ТзОВ «ЄвроЛьвів» на підставі цивільно-правового договору передало майнові права на об`єкт та функції щодо організації та фінансування будівництва – ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент», що не суперечить нормам законодавства і саме останнє має відповідати за виконання зобов`язань за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 27 листопада 2019 року (т.1 а.с.29-37; за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 09 лютого 2021 року (т.1 а.с.43-50), та за договором про внесення та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Антоновою В.І. приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу від 09 лютого 2021 року за реєстром №130 від 05 листопада 2021 року (т.1 а.с.53-55).

Вказане узгоджується із правовою позицією Верховного Суду викладеною у постанові від 21 травня 2026 року у справі №554/12929/24 де зазначено «Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Також визначено необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор – прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом (частина перша статті 611 ЦК України).

Згідно зі статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Відповідно до статті 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Згідно зі статтею 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Режим нерухомої речі може бути поширений законом на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об`єкти, а також інші речі, права на які підлягають державній реєстрації. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Відповідно до частини першої статті 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно зі статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Отже, ЦК України визначення майнового права не містить, оскільки у статті 190 ЦК України є вказівка лише на те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. Разом з тим не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин (див. постанову Верховного Суду від 23 жовтня 2024 року у справі № 751/110/24 (провадження № 61-8664св24)).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Відповідно до частини четвертої статті 10 ЦПК України і статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі – Конвенція) і протоколи до неї, згоду на яких надано Верховною Радою, та практику Європейського суду з прав людини (далі – ЄСПЛ) як джерело права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі» («Broniowski v. Poland»), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України».

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії» (Case of Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland)).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в рішенні від 24 червня 2003 року в справі «Стреч проти Сполучного Королівства» («Case of Stretch v. The United Kingdom»).

В іншій справі – справі «Н.К.М. проти Угорщини» («Case of NKM v. Hungary»), у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту, як власне майно і майнові права.

Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

З огляду на вказане громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

У постанові Верховного Суду від 12 березня 2025 року у справі № 761/28387/23, (провадження № 61-1063св25) Верховний Суд, проаналізувавши положення статей 4, 6 Закону України «Про інвестиційну діяльність», взявши до уваги висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), зазначив наступне:

«47. Отже, саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

48. 13 травня 2019 року Верховний Суд при розгляді справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

49. Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

50. За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється».

Зазначений висновок щодо визнання майнових прав на об`єкт інвестування як ефективного способу захисту порушених прав у випадку невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, є сталим у судовій практиці та підтверджується також змістом постанов Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17 (провадження № 61-21546св19), від 22 червня 2022 року справа № 522/20122/19-ц (провадження № 61-12360св21), від 26 червня 2024 року у справі № 278/1898/23 (провадження № 61-18399св23), від 19 лютого 2025 року у справі № 755/8571/19 (провадження № 61-15398св23).

Обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.46), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16 (пункт 155))».

Тому звертаючись до суду з позовом про визнання майнових прав на об`єкт нерухомості ОСОБА_1 обрав належний та ефективний спосіб захисту своїх прав, оскільки вважав, що він належним чином виконав умови вищезазначених договорів купівлі-продажу квартири.

З тих підстав колегія суддів не погоджується з мотивами суду першої інстанції щодо підстав відмови до ТзОВ «ЄвроЛьвів» та обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав шляхом визнання майнових прав на об`єкт нерухомості.

Таким чином необхідно встановити чи належним чином ОСОБА_1 виконував умови Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27 листопада 2019 року; Попереднього договору купівлі-продажу квартири №130 від 09 лютого 2021 року, та Договору від 05 листопада 2021 року про внесення змін до Попереднього договору (від 09 лютого 2021 року).

Суд також враховує, що згідно з п. 2.3 Попереднього договору купівлі-продажу квартири №130 від 09 лютого 2021 року, сторони визначили, що Об`єкт передається Стороною-1 за Основним договором, що посвідчується нотаріально, у власність Сторони-2 виключно після здійснення Стороною-2 усіх платежів згідно з цим Договором (в тому числі із врахуванням платежів згідно з п. 4.6 розділу 4 цього Договору).

Згідно з п. 1.1. Договору від 05 листопада 2021 року про внесення змін до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 09 лютого 2021 року №130, Сторони погодили, що Сторона-2 зобов`язується сплатити Стороні-1 несплачену частину забезпечувального платежу дев`ятьма платежами, перший платіж у сумі 15700,48 грн до 12 листопада 2021 року та вісім платежів по 15697,00 грн, кожен з яких підлягав сплаті до 10 числа відповідного місяця, починаючи із 10 грудня 2021 року.

Водночас, згідно з п. 4.4. Попереднього договору до сплати забезпечувальних платежів застосовується коефіцієнт коригування, який розраховується, як відношення між офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ на дату здійснення платежу до офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ на дату укладення цього договору. При цьому сторони дійшли згоди, що коли Ккв (коефіцієнт коригування вартості) за розрахунком буде становити менше одиниці, то в цьому випадку Ккв (коефіцієнт коригування вартості) вважається таким, що дорівнює одиниці.

Також, згідно з п. 7.2. Попереднього договору, за порушення строків виконання грошових зобов`язань за цим Договором Сторона-2 сплачує Стороні-1 суму заборгованості з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, три відсотки річних, нарахованих на суму боргу, а також пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від простроченої суми за кожний день прострочення.

Позивачем 06 листопада 2021 року сплачено три перших платежі та 18 січня 2022 року внесено передплату в рахунок наступних платежів в сумі 16853,00 грн, а в подальшому свої зобов`язання щодо внесення забезпечувального платежу позивач належно не виконував.

Представником ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» подано суду розрахунок заборгованості згідно з яким позивачем не доплачено за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 09 лютого 2021 року №130 з урахуванням Договору про внесення змін та заміну сторони від 05 листопада 2021 року, забезпечувальний платіж у сумі 4120,96 грн (без нарахування штрафних санкцій по даний час). Зазначений розрахунок належними та допустимими доказами не спростовано.

Доводи апеляційної скарги про внесення позивачем загальної суми платежів в сумі 1 132 805,6 гривень, при необхідності внесення загальної суми 1 122 492,48 гривень (переплата 10313,12 гривень) не свідчать про повне виконання позивачем умов Договорів, оскільки зазначена сума розрахована без урахування коефіцієнту коригування на момент сплати.

Тому обґрунтованим є розрахунок ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» про допущення позивачем заборгованості по сплаті забезпечувальногого платежу.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Враховуючи наведене, суд вважає що позивачем ОСОБА_1 було допущено прострочення боржника зі сплати забезпечувального платежу за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 09 лютого 2021 року №130 з урахуванням Договору про внесення змін та заміну сторони від 05 листопада 2021 року у сумі 4120,96 гривень, та у зв`язку із суттєвим збільшенням вартості будівельних робіт (відповідач надав такі докази т.2 а.с.19-195) у - ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» не виникло обов`язку укласти основний договір купівлі-продажу квартири в обумовлений попередніми договорами строк.

Суд першої інстанції правильно відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 однак помилився в мотивах відмови, що є підставою для зміни рішення суду першої інстанції із викладенням мотивувальної його частини в редакції цієї постанови.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 19 грудня 2025 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» 40 000 гривень витрат на правничу допомогу.

З цього приводу колегія наголошує, що при вирішенні питання розподілу судових витрат суд повинен оцінювати витрати, що мають бути компенсовані за рахунок іншої сторони, ураховуючи як те, чи були вони фактично понесені, так і оцінювати їх необхідність.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Лавентс проти Латвії» зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.

Тобто, суд зобов`язаний оцінити рівень адвокатських витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично, але й також - чи була їх сума обґрунтованою.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд, за наявності заперечення сторони проти розподілу витрат на правничу допомогу або з власної ініціативи, керуючись критеріями, що визначені нормами процесуального законодавства, може не присуджувати стороні, на користь якої ухвалено судове рішення, всі її витрати на професійну правову допомогу.

Подібний правовий висновок викладено у додатковій постанові Верховного Суду від 19 січня 2023 року у справі № 345/136/18.

В суді апеляційної інстанції представник ОСОБА_1 – адвокат Ступак А.Ю. заявив клопотання про зменшення витрат за надання правничої допомоги обґрунтовуючи тим, що такий розмір є завищеним.

Встановивши, що ТзОВ «ЄвроЛьвів» підтверджено обсяг наданих їй послуг і виконаних робіт та їх вартості, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для стягнення з ОСОБА_3 на користь ТзОВ «ЄвроЛьвів» витрат на професійну правничу допомогу, однак при визначені розміру відшкодування таких витрат не врахував те, дана категорія справ (за позовом інвесторів до ТзОВ «ЄвроЛьвів») є однотипною і в інших аналогічних за змістом справах розмір правничої допомоги був значно меншим.

Крім того, стягуючи витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 40 000 грн, суд не врахував, що під час визначення суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (установлення їхньої дійсності та потрібності), а також критерію розумності їхнього розміру з огляду на конкретні обставини цієї справи.

Враховуючи зазначене, беручи до уваги критерії обґрунтованості, пропорційності, співмірності та розумності їх розміру, колегія дійшла висновку про наявність підстав для зменшення витрат на правничу допомогу у даній справі, до 20 000 гривень, що відповідає критерію реальності адвокатських витрат, їх співмірності та розумності їхнього розміру.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст.ст. 367, 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 376, 381, 382, 384, 389 ЦПК України, колегія суддів, -

УХВАЛИЛА:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – ОСОБА_2 – задовольнити частково.

Рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 15 грудня 2025 року – змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В решті рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 15 грудня 2025 року – залишити без змін.

Додатковим рішенням Шевченківського районного суду м. Львова від 19 грудня 2025 року – змінити.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» понесену суму судових витрат по справі № 466/4662/24 в розмірі 20000 грн

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повний текст постанови складено 29 травня 2026 року.

Головуючий: Савуляк Р.В.

Судді: Крайник Н.П.

Шандра М.М.