Рішення від 31 травня 2026 р. у справі №545/1692/26 — Полтавський районний суд Полтавської області

Справа № 545/1692/26

Провадження № 2/545/1803/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" червня 2026 р. м. Полтава

Полтавський районний суд Полтавської області у складі

головуючого судді Зуб Т.О.,

за участю секретаря судового засідання Пінчук З.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Полтава цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Злагода», третя особа, ка не заявляє самостійних вимог на предмет спору- ОСОБА_2 , про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі,-

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася до суду з вищевказаним позовом, в якому зазначила, що вона є власником земельної ділянки кадастровий номер 5324081400:00:016:0108, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав. Право власності набуте 31.10.2025 року. Зазначена земельна ділянка перебуває в оренді у ВСК «Злагода» на підставі договору оренди, укладеного з попереднім власником- ОСОБА_3 .

Враховуючи вищенаведене, просить: у разі наявності заборгованості за Договором оренди-стягнути її з Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Злагода»; розірвати договір оренди земельної ділянки з кадастровим 5324081400:00:016:0108, укладений між сільськогосподарським кооперативом «Злагода» та ОСОБА_3 .

Ухвалю судді від 20.04.2026 року позов залишений без розгляду та наданий строк для усунення виявлених недоліків.

Ухвалою судді від 05.05.2026 року відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження та призначене судове засідання.

21.05.2026 року від сторони відповідача надійшов відзив на позов, у якому зазначили, попередній власник земельної ділянки- ОСОБА_3 звертався з низкою заяв, та усно до ВСК «Злагода» з проханням про виплату йому орендної плати достроково, у зв`язку з чим така плата була перерахована останньому за 2018-2026 рік, за 2020-2024 рік, за 2025-2027 рік, за 2028 та 2029 роки, за 2030 рік, за 2031 рік, за 2032 рік, та частково за 2033 рік.

В судове засіданні сторони не з`явилися, надавши заяви про розгляд справи у їх відсутність.

Дослідивши матеріали справи, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи та вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ст. 5 ЦПК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що між ОСОБА_3 та ВСК «Злагода» 20.04.2015 року був укладений Договір оренди землі, відповідно до якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 6,2342 га у тому числі рілля 6,2342 га, кадастровий номер 5324081400:016:0108, розташована на території Кіровської сільської ради, Полтавського району, Полтавської області (а.с. 73-75).

В подальшому між сторонами було укладено низку додаткових угод.

02.10.2017 року Додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки було збільшено строк оренди до 02.10.2030 року, та зміно розмір орендної плати, а саме 13861,24 грн. (а.с. 76).

27.12.2019 року Додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки було змінено розмір орендної плати , а саме 21291,69 грн. (а.с. 77).

20.04.2021 року Додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки було збільшено строк оренди до 31.12.2035 року, та розмір орендної плати погодили в розмірі 21291,69 грн. (а.с. 78).

09.09.2021 року Додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки було збільшено строк оренди до 31.12.2037 року, та розмір орендної плати погодили в розмірі 21291,69 грн. (а.с. 79).

Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. За правилами ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» , відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ст. 81 ЗК України право власності на землю громадяни України набувають на підставі: а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; г) прийняття спадщини; г) виділення в натурі (на місцевості належної їм земельної частки (паю).

Згідно свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 01.10.2025 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 є співвласниками земельної ділянки площею 6,2342, з кадастровим 5324081400:00:016:0108 (а.с. 14).

Відповідно до ч. 6 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Тобто, якщо в договорі оренди земельної ділянки передбачено, що його дія припиняється в разі переходу права власності на цю ділянку до іншої особи, то такий договір вважається припиненим на дату державної реєстрації права власності на земельну ділянку за новим власником. Коли ж у договорі оренди землі нічого не вказано із цього приводу або прямо прописано, що при переході права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи договір не змінюється і не припиняється, то зміна орендодавця не впливає на чинність та зміст договору: він продовжує діяти у тій же редакції, що підписана із попереднім власником земельної ділянки.

Аналогічні положення містяться в п. 40 Договору оренди землі від 20.04.2015р., за яким: перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи- орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (а.с. 74 звор. бік).

Отже, до ОСОБА_4 , як до нового власника земельної ділянки, перейшли права та обов`язки орендодавця, передбачені Договором оренди від 20.04.2015 року з урахуванням укладених до нього Додаткових угод.

Згідно з ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 30 червня 2020 року у справі № 545/262/18 (провадження № 61-47367св18), від 16 лютого 2022 року у справі № 146/350/20 (провадження № 61-6262св21) від 27 липня 2022 року у справі № 274/3707/20.

Заявою від 31.10.2025 року ОСОБА_1 повідомила ВСК «Злагода» про набуття нею права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 5324081400:00:016:0108 (а.с. 15, 16).

Згідно ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі- це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно із ч. 1 ст. 526 ЦК зобов`язання за таким договором мають виконуватися належним чином відповідно до його умов та вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог- відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Указане свідчить про те, що договір оренди не припиняється в цілому, а має місце заміна сторони в зобов`язанні: новий власник землі набуває прав та обов`язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки в силу самого факту переходу до нього права власності на земельну ділянку. Тож орендар має право користуватися такою землею на підставі договору, укладеного із попереднім власником ділянки, без потреби укладення додаткової угоди про заміну сторони орендодавця. На це прямо вказано і в ч. 4 ст. 148-1 ЗК України, згідно якої унесення змін до договору оренди із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору.

Отже, враховуючи вищевикладені положення Договору оренди від 20.04.2015 року з укладеними до нього Додатковими угодами не є припиненими, а тому ОСОБА_4 як новий орендодавець, у тому числі, набула право вимоги стягнення заборгованості з орендної плати за належну йому земельну ділянку.

Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендна плата за землю- це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

ЗУ «Про оренду землі» не забороняє достроково виплачувати орендну плату за земельні ділянки приватної власності. А згідно зі ст. 531 Цивільного кодексу України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

За заявами попереднього власника земельної ділянки- ОСОБА_3 було проавансовано сплату орендної плати.

Так, 02.10.2017 року ОСОБА_3 звернувся до ВСК «Злагода» з заявою про перерахування йому коштів за оренду земельної ділянки з кадастровим номером 5324081400:00:016:0108 за 2018-2026 рік (а.с. 86 звор. бік).

В цей же день йому були виплачені грошові кошти і розмірі 100424,68 грн. в рахунок орендної плати за 2018-2026 роки., що підтверджується випискою по рахунку АТ «Прокредит Банк» № НОМЕР_1 за період з 01.10.2017р. до 31.10.2017р. (а.с. 85).

02.07.2020 року ОСОБА_3 отримав грошові кошти в рахунок орендної плати за 2020-2024 рік в розмірі 25889,07 грн., що підтверджується платіжною інструкцією від 02.07.2020 р № 4036 (а.с. 80 звор. бік).

23.09.2020 року ОСОБА_3 . Отримав грошові кошти в рахунок орендної плати за 2025-2027 рік в розмірі 23102,83 грн., що підтверджується платіжною інструкцією від 23.09.2020р. № 5329 (а.с. 81).

28.04.2021 року ОСОБА_3 отримав оренду плату за 2028 та 2029 роки в розмірі 34 279,60 грн., що підтверджується видатковим касовим ордером від 28.04.21 р. № 281 (а.с. 81 звор. бік).

09.09. 2021 року ОСОБА_3 була виплачена орендна плата за 2030 рік в розмірі 17139,80 грн, що підтверджується видатковим касовим ордером від 09.09.2021 року № 679 (а.с. 82).

25.11.2021 року від ОСОБА_3 до кооперативу надійшла заява з проханням виплатити йому орендну плату за 2031 рік (а.с. 89), яка була йому виплачена в це же день в розмірі 17139,81 грн., що підтверджується випискою по рахунку АТ «Прокредит Банк» НОМЕР_2 за період з 01.11.2021 до 30.11.2021 (а.с. 87 звор. бік).

11.03.2022 року, на підставі заяви від 16.02.2022 року (а.с. 91 звор. бік), ОСОБА_3 отримав часткову виплату орендної плати за 2032 рік в розмірі 17139,81 грн., що підтверджується випискою по рахунку АТ «Сенс Банк» НОМЕР_3 за період з 01.03.2022 до 31.03.2022 (а.с. 90).

31.03.2023 року, ОСОБА_3 отримав доплату по орендній платі за 2032 рік в розмірі 4285,15 грн, що підтверджується випискою по рахунку АТ «Сенс Банк» НОМЕР_3 за період з 01.03.2023 до 31.03.2023 (а.с. 93 звор. бік).

24.02.2022 року ОСОБА_3 отримав доплату по орендній платі за 2022 рік в розмірі 4284,90 грн., що підтверджується видатковим касовим ордером № 92 від 24.02.2022 року (а.с. 82 звор. бік).

28.12.2022 року в рахунок оренди земельного паю за 2022 рік йому було виплачена 5000,00 грн., що підтверджується видатковим касовим ордером № 1131 від 28.12.2022 року (а.с. 84).

28.11.2022 року ОСОБА_3 отримав часткову виплату по орендній платі за 2033 рік в розмірі 5000,00 грн. що підтверджується видатковим касовим ордером № 1044 від 28.11.2022 року (а.с. 83).

Щодо вимог про розірвання договору оренди землі, суд зазначає наступне.

Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Вказана позиція закріплена у постанові Верховного Суду від 10.09.2021 року у справі № 650/628/19 (провадження № 61-21777св19).

У частинах першій та другій статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з частиною 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

У статті 32 вказаного Закону передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Згідно п. 38 Договору оренди від 20.04.2015року, його дія припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором.

Як на підставу, для розірвання спірного договору оренди ОСОБА_1 посилається на систематичну несплату відповідачем орендної плати.

Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (касаційне провадження № 61-41932сво18) дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати.

Велика палата Верховного Суду у поставної від 20.11.2024 року у справі № 918/321/23 відступила шляхом конкретизації від висновку, викладеного у постановах ОП КЦС ВС від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 10 жовтня 2019 року у справі № 293/1011/16-ц, у постановах КГС ВС від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 20 грудня 2022 року у справі № 914/1688/21 та в постановах КЦС ВС від 20 листопада 2019 року у справі № 549/178/17, від 10 листопада 2021 року у справі № 175/642/19, від 10 серпня 2022 року у справі № 426/6529/20 про те, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.

Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною.

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.

Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Оцінюючи встановлені обставини справи із нормами закону, який їх регулює, а також судову практику Верховного Суду, висновки щодо застосування відповідних норм права якого, викладені в постановах, згідно ч. 4 ст. 263 ЦПК України, враховуються судами при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин, суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договорів оренди земельних ділянок з підстав систематичного невиконання відповідачем істотної умови цього договору щодо своєчасного внесення орендної плати.

Позивачем не доведено обставини щодо істотного порушення стороною відповідача умов договору оренди і ухилення його від сплати орендної плати. Більш того, за заявами попереднього власника земельної ділянки- ОСОБА_3 , виплата орендної плати була здійснена на майбутні роки, а саме- до 2032 року включно, тому, суд приходить до висновку, про відмову у задоволенні позовних вимог з викладених підстав у повному обсязі.

Понесені позивачем судові витрати відповідно до ст. 141 ЦПК України також відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст. 10, 12, 81, 89, 137, 141, 258-259, 263-265, 268, 353 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позовних вимоги ОСОБА_1 до Виробничого сільськогосподарського кооперативу «Злагода», третя особа, ка не заявляє самостійних вимог на предмет спору- ОСОБА_2 , про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості по орендній платі- відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: Т. О. Зуб