Постанова від 27 травня 2026 р. у справі №757/46702/21-ц — Київський апеляційний суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

28 травня 2026 року

м. Київ

провадження № 22-ц/824/7979/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Євграфової Є. П. (суддя-доповідач),

суддів: Левенця Б. Б., Саліхова В. В.,

при секретарі Гайдаєнко В. С.

за участі: представника позивача - адвоката Панкратової Л. М.,

представника відповідача - адвоката Остапущенка О. О. (в режимі ВКЗ),

розглянув у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Остапущенка Олександра Олександровича, в інтересах ОСОБА_1 ,

на рішення Печерського районного суду міста Києва у складі судді Соколова О. М.

від 18 грудня 2025 року

у цивільній справі № 757/46702/21-ц Печерського районного суду міста Києва

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Квартал Дружби»

до ОСОБА_1

про відшкодування шкоди, зобов`язання привести приміщення у попередній стан,

У С Т А Н О В И В:

У вересні 2021 року ОСББ «Квартал Дружби» звернулось в суд із вказаним позовом, обґрунтовуючи вимоги, тим, що 16.02.2021 комісією ОСББ «Квартал Дружби» під час обстеження допоміжних приміщень, що розташовані в І секції будинку біля нежилих приміщень з № 1 по № 22 (групи приміщень № 239) (в літ А) в житловому будинку 14-16 на бульварі Дружби Народів встановлено, що власником нежилих приміщень з №1 по № 22 (групи приміщень №239) (в літ А) ОСОБА_1 проведено незаконну реконструкцію допоміжних приміщень будинку та належного їй приміщення, а саме: самовільний демонтаж стін, встановлення дверних отворів у несучих конструкціях, монтаж дверей в стінах допоміжних приміщень, які блокують доступ до вентиляційної системи, систем пожежної безпеки та інших будинкових мереж, які є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку та ін.

На замовлення позивача по даному об`єкту проведено будівельно-технічне експертне дослідження, яким становлено, що відповідачем проведено ряд будівельних робіт з реконструкції з порушенням вимог, що встановлені до таких робіт. Роботи з реконструкції у приміщеннях виконані з втручанням в несучі конструктивні елементи будинку. Зокрема в 3-х монолітних з/бетонних стінах в приміщенні, що є місцем загального користування, були виконані непроектні прорізи. Відповідно проекту та обстеження стіни були армовані стержнями із арматури o20 мм та o12 мм, внаслідок порушення монолітності (прорізання арматури) стіни втратили свою несучу спроможність. Крім того, була частково демонтована система вентиляція та система опалення. А також сходи, що обслуговували ще як мінімум три нежитлові приміщення. У результаті робіт приміщення відповідачки об`єднано з допоміжними приміщеннями будинку.

Позивач зазначав, що ремонтно-будівельні роботи з реконструкції в приміщеннях виконані за відсутності проектно-технічної документації та з порушенням вимог нормативно-правових актів у галузі будівництва, а саме: п.п. 1, 2, 3 ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-УІ (зі змінами); п. 4.1 ДБН А2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво (чинні з 01.07.2014); п.п. 1.4.1., 1.4.5 Положень «Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, які затверджені наказом Держкомітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76.

Позивач звернувся до суду з вимогами зобов`язати Відповідача відшкодувати шкоду, завдану житлово-офісному комплексу АДРЕСА_1 шляхом приведення приміщень І секції цокольного поверху рів. - 1 літ «А» у попередній стан; стягнути судові витрати.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 18 грудня 2025 року задоволено позов.

Зобов`язано ОСОБА_1 відшкодувати шкоду, завдану житлово-офісному комплексу АДРЕСА_1, шляхом приведення приміщень І секції цокольного поверху рів. - 1 літ «А» у попередній стан, а саме:

- відновити стіну між приміщеннями 22 та 23;

- відновити стіну між приміщенням 22 та коридором 2;

- відновити стіну (залізобетонну несучу конструкцію, демонтувати дверні проходи) між приміщеннями II та 1, між приміщеннями II та 23, між приміщеннями II та коридором 2;

- відновити цегляні стіни між приміщеннями VIII та приміщеннями 18, 19, 20, 21;

- відновити стіни між приміщеннями XVIII та коридором 2;

- відновити цегляну стіну між приміщеннями XV та коридором 2;

- відновити прохід між приміщеннями XV та XIII, демонтуючи цеглу в проході між ними;

- демонтувати встановлені двері між приміщеннями VIII та приміщеннями IV;

- відновити залізобетонні сходи в приміщенні ІІ;

- демонтувати цеглу, якою закладено дверні проходи в Приміщенні I та II;

- демонтувати в коридорі 2 каналізаційний канал, прокладений по підлозі;

- в приміщенні XV під стелею відновити зрізані металеві труби магістральних пожежних гідрантів та встановити демонтовану шафу з гідрантами;

- у коридорі 2 встановити пожежні гідранти та відновити систему пожежної вентиляції;

- відновити повітропровід для системи димовидалення;

- у всіх приміщеннях І секції цокольного поверху рів. - 1 літ «А» відновити систему пожежогасіння, встановити металеві труби.

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Квартал Дружби» судовий збір у розмірі 2 270 грн.

В апеляційній скарзі адвокат Остапущенко О. О., в інтересах ОСОБА_1 , посилаючись на неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, просить рішення суду скасувати, у задоволенні позову відмовити в повному обсязі. Судові витрати покласти на позивача.

Зазначає, що позивач звернувся до суду передчасно, оскільки з початку 2021 року до грудня 2025 року не відбулося жодної події, яка б свідчила про наявність загрози житловому будинку через дії відповідача. Звертає увагу на те, що належні їй приміщення розташовані на цокольному поверсі будинку АДРЕСА_1 , а не у підвалі, як безпідставно стверджує позивач. Наголошує, що приміщення № 22 за вказаною адресою належить їй на праві приватної власності, а тому суд першої інстанції протиправно втрутився у її речові права за відсутності в матеріалах справи доказів встановлення сервітуту чи інших обтяжень. Зазначає, що за її власною ініціативою сертифікованим експертом було проведено технічне обстеження та складено технічний звіт від 09.09.2024, згідно з яким загальний стан будівлі оцінено як нормальний, а проведене перепланування нежитлових приміщень з № 1 по № 22 не впливає на несучу здатність конструкцій монолітного каркасу. Вказує, що 30.09.2024 оновлені відомості про об`єкт за реєстраційним номером TI01:3518-0304-7719-8816 були внесені до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що відповідно до статті 22-2 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» створює презумпцію достовірності даних, яка не була спростована позивачем. Зауважує, що виконані будівельні роботи є переплануванням, яке включене до Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 406.

Окрім іншого, апелянт наполягає на недопустимості та неналежності доказів позивача, зокрема акта обстеження від 16.02.2021, який складений в односторонньому порядку, та експертного звіту від 13.03.2023, оскільки його автори ОСОБА_2 та ОСОБА_3 мають кваліфікацію лише для об`єктів класу наслідків СС2, тоді як спірний багатоповерховий будинок належить до класу СС3. Стверджує, що цей звіт був долучений до матеріалів справи 21.03.2023 з грубим порушенням строків, визначених статтею 83 ЦПК України, та не надсилався на її адресу. Акцентує увагу на тому, що в матеріалах справи відсутня проектна документація «Інституту сучасного проектування», на яку посилається суд, а судова експертиза у справі взагалі не призначалася. Наголошує, що позивач обрав помилковий спосіб захисту, оскільки стаття 16 ЦК України відокремлює відновлення становища від відшкодування збитків, а резолютивна частина рішення є невиконуваною в розумінні статті 10 Закону України «Про виконавче провадження», оскільки протиправно змішує майновий та немайновий зміст зобов`язань. Також апелянт посилається на правову позицію Великої Палати Верховного Суду від 22.02.2024 у справі № 990/150/23 щодо недопустимості альтернативного формулювання прохальної частини позову.

Позивач - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Квартал Дружби», у відзиві на апеляційну скаргу зазначає, що рішення суду першої інстанції є повністю законним, обґрунтованим та просить залишити без задоволення апеляційну скаргу. Зазначає, що комісійним обстеженням від 16.02.2021 було виявлено факт проведення відповідачем незаконної реконструкції допоміжних приміщень І секції цокольного поверху, яка полягала у самовільному демонтажі стін, знесенні сходів загального користування та прорізанні нових дверних отворів у несучих залізобетонних конструкціях будинку. Наголошує, що будівельно-технічними дослідженнями від 2021 та 2023 років підтверджено руйнування монолітності трьох залізобетонних стін через прорізання робочої арматури діаметром 20 мм та 12 мм, внаслідок чого конструкції втратили свою несучу спроможність. Звертає увагу на те, що дії відповідача призвели до самовільного приєднання вестибюля та технічних приміщень ОСББ до її приватної власності, а також до демонтажу загальнобудинкових систем опалення, вентиляції та пожежної безпеки, що підтверджується навіть новим технічним паспортом відповідача від 09.09.2024, де раніше існуючі сходи та проходи вже відсутні.

Зазначає, що для усунення будь-яких сумнівів щодо кваліфікації експертів позивачем 21.03.2023 було долучено новий технічний звіт від 13.03.2023, виконаний групою фахівців із залученням експерта, який має сертифікат класу наслідків СС3. Стверджує, що реєстраційні дії відповідача у Державному реєстрі речових прав від 30.09.2024 щодо збільшення площі приміщення на 10 квадратних метрів були проведені за допомогою штучної реєстрації фіктивного договору оренди строком на один місяць. Пояснює, що поява у витягу з реєстру терміна «закінчений будівництвом об`єкт» є наслідком автоматичних технічних змін у програмному забезпеченні відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 05.07.2024 № 785 і жодним чином не легалізує самочинне будівництво. Посилається на акт додаткового обстеження від 02.07.2025, складений провідним експертом А. Боровиком, яким зафіксовано численні невідповідності між реальним станом приміщень та графічними матеріалами нового технічного паспорта відповідача. Спираючись на норми статей 34, 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та положення статті 382 ЦК України, позивач наголошує, що будь-яке втручання в несучі конструкції багатоповерхового будинку вимагає обов`язкового отримання дозволу, а у ОСББ як балансоутримувача та управителя будинку наявне безумовне право на захист спільного майна співвласників у судовому порядку.

В судовому засіданні суду апеляційної інстанції представник відповідача підтримав апеляційну скаргу із викладених у ній підстав та доводів.

Представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечив із підстав викладених у відзиві.

Заслухавши доповідь судді Євграфової Є. П., пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву, колегія суддів виходить з наступного.

Судовим розглядом встановлено, що 27.09.2013 проведено державну реєстрацію Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Квартал Дружби», що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, серії АГ № 495575.

23.10.2014 ОСББ «Квартал Дружби» прийняло від балансоутримувача (ТОВ «СВІТ ПОБУТУ») житловий комплекс за адресою: м. Київ, бульвар Дружби Народів 14-16 з балансу на баланс за актом прийому-передачі.

За рішенням співвласників багатоквартирного будинку функції з управління багатоквартирним будинком передано об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

16.02.2021 комісією ОСББ «Квартал Дружби» під час візуального огляду допоміжних приміщень, що розташовані в І секції будинку біля нежилих приміщень з № 1 по № 22 (група приміщень № 239) (в літ А) в житловому будинку 14-16 на бульварі Дружби Народів встановлено, що власником нежилих приміщень з № 1 по № 22 (група приміщень № 239) (в літ А) ОСОБА_1 проведено незаконне перепланування допоміжних приміщень будинку та належного їй приміщення, а саме: самовільний демонтаж стін, встановлення дверних отворів, монтаж дверей в стінах допоміжних приміщень, які блокують доступ до вентиляційної системи, систем пожежної безпеки та інших будинкових мереж, які є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідачем визнається, що остання є власником нежилих приміщень з № 1 по АДРЕСА_2 .

Судовим розглядом також встановлено, що на звернення позивача по даному об`єкту проведено будівельно-технічне експертне дослідження. Мета обстеження - визначення фактичного технічного стану основних несучих конструкцій приміщень на відм. - 7.20 м першої секції багатоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1 , щодо забезпечення міцності, стійкості, надійності, подальшої безпечної їх експлуатації, надання рекомендацій щодо усунення виявлених порушень проектної документації, виконаної «Інститутом сучасного проектування» недоліків (дефектів, пошкоджень) для безпечної експлуатації.

Так, експертом було виконано візуальне технічне обстеження підвальних приміщень І секції будинку по бульвару Дружби народів, 14-16 у Печерському районі м. Києва щодо відповідності проектним рішенням розроблених «Інститутом сучасного проектування» та забезпечення міцності, стійкості, надійності, подальшої безпечної їх експлуатації, надання рекомендацій щодо усунення виявлених порушень проектної документації для безпечної експлуатації.

Проектна документація будівництва приміщень виконана «Інститутом сучасного проектування».

Відповідно до технічного паспорта БТІ будівля побудована у 2012 році.

При візуальному обстеженні встановлено, що частина приміщень загального користування в І секції будинку, з вільним доступом для обслуговування інженерно-технічними працівниками ОСББ внутрішніх інженерних систем, були самостійно зайняті фізичною особою ОСОБА_1 і було виконано їх об`єднання та приєднання до приміщень, що належить ОСОБА_1 завдяки знешкодженню цегляних стін та виконанню нових дверних прорізів.

Основні несучи конструктивні елементи І секції будинку класу відповідності А знаходяться в задовільному стані та виконують свої функції. Проте мають місце дефекти та пошкодження конструктивних елементів, які можуть призвести до зниження несучої здатності будівлі. Окремі конструкції потребують проектного рішення з посилення.

Громадянкою ОСОБА_1 без відома представників ОСББ «Квартал Дружби» було виконано об`єднання приміщень ОСББ із приміщеннями, які належить ОСОБА_1 та виконані непроектні дверні прорізи

Об`єднання приміщень відбулося завдяки знесенню цегляних стін та виконання в цегляних стінах та в діафрагмах жорсткості прорізів. При обстеженні встановлено, що стіни мають дверні прорізи, які не відповідають проектним кресленням. Порушено несучу спроможність монолітної залізобетонної стіни. Також виконано об`єднання приміщень завдяки демонтажу цегляної стінки.

Проектними рішеннями передбачено прохід приміщення для обслуговування інженерно-технічним персоналом ОСББ «Квартал Дружби» рішеннями передбачено прохід приміщення будинкових внутрішніх інженерних мереж. При обстеженні встановлено, що проектний прохід замурований, а в суцільній цегляній стіні осі 106 між осями И1-М1 виконано три прорізи (об`єднали із своїм площами).

Обстеженням встановлено, що в приміщенні між осями 102-108 та А1-В1/Г1 виконано гіпсокартонні перегородки та в підлозі виконано розводку каналізаційної пластикової труби, яка виведена в самочинно зроблений приямок (між осями Г1-ДІ та 105-106) з влаштуванням на дні приямку дренажу. Таке рішення є грубим порушенням і може впливати на санітарно-геологічний стан прилеглої території та на несучу здатність фундаментів та ґрунтів в яких знаходяться палі.

Вхідна дворова група між осями Е1-Ж1 та між осями 107-108 по проектним рішенням має монолітні з/бетонні сходи на верхній поверх. Обстеженням встановлено, що монолітні з/бетонні сходи демонтовані, що є порушенням проектних рішень та відповідно до вимог ДБН В.2.2-15-2019 «Житлові будинки. Основні положення» протипожежні вимоги існуючих нормативних документів.

Також виявлено цегляне мурування прорізу для загального користування - об`єднання площі вхідної групи із приміщеннями гр. ОСОБА_1 .

Цегляні стіни з новими прорізами зменшені в поперечному перерізі.

Монолітні з/бетонні діафрагми жорсткості в яких виконані дверні прорізи внаслідок порушення монолітності (порізана арматура) втратили свою несучу спроможність.

Всі нові прорізи, що виконані в цегляних та монолітних з/бетонних діафрагмах жорсткості обрамлені металевими куточками, які для жорсткості з`єднані між собою металевими пластинами кроком 400/550 мм. Проектні рішення по підсиленню несучих з/бетонних монолітних стін не виконані.

У приміщенні обстеженням виявлено пошкодження повітропровіду для системи димовидалення який влаштований від клапана димовидалення КПД 4-750?750 мм до шахти димовидалення ВДЗ 100х600 мм (проект 005/Дн.14-16-0В1.2).

У всіх приміщеннях, що обстежувалися зафіксовано факт демонтажу системи пожежогасіння, обрізані металеві труби.

Згідно планів технічного паспорту з інвентаризації були виконані наступні порушення:

- приміщення 22 є спільним пожежним виходом для нежитлового приміщення та теплопункту ОСББ, позначеним XVIII. Приєднане відповідачем шляхом демонтажу стіни між приміщеннями 22 та 23, а також 22 та коридором 2;

- приміщення І та ІІ - МЗК, вхідна група. Приєднані до нежитлового приміщення відповідача шляхом закладання цеглою дверних проходів (сині лінії), прорізання у залізобетонних несучих конструкціях нових дверних проходів між приміщеннями ІІ та 1, ІІ та 23, а також ІІ та коридором 2 (закреслені червоними хрестиками). Також демонтовано залізобетонні сходи, які також належать до МЗК ;

- приміщення VIII, XI, XII, XIII, XIV - технічні приміщення ОСББ. Приєднані шляхом демонтажу цегляних стін між приміщенням VIII та приміщеннями 18, 19, 20, 21, а також демонтажу стіни між приміщенням XIII та коридором 2 ; також відокремлене встановленням дверей приміщення VIII та приміщення IV;

- приміщення XV, XVI - технічні приміщення ОСББ. Об`єднані між собою та приєднані шляхом демонтажу цегляної стіни між приміщенням XV та коридором 2;

- приміщення XV та XII роз`єднані шляхом закладання цеглою дверного проходу між ними;

- у коридорі по підлозі 2 прокладено каналізаційний канал, труба якого виходить у приміщення 14, де здійснено демонтаж ґрунту та засипання щебню, підключення до міської каналізації або іншої труби немає. Таким чином зливні води з цієї труби будуть потрапляти у ґрунти під підвалом будинку;

- у приміщенні XV під стелею зрізані труби магістралі пожежних гідрантів та демонтована шафа з гідрантами;

- у коридорі 2 демонтовано пожежні гідранти та зруйновано систему пожежної вентиляції у декількох місцях;

- у всіх приміщеннях, що обстежувалися зафіксовано факт демонтажу системи пожежогасіння, обрізані металеві труби (а. с. 25-50, т. 1).

Крім того у матеріалах справи міститься повторний звіт про технічне обстеження стану конструкції та мереж підвальних приміщень будівлі від 13.03.2023 (а.с. 191- 233, т. 1).

Також судовим розглядом встановлено, що відповідачем завдано шкоду будинку, а саме: демонтаж стіни між приміщеннями 22 та 23, а також 22 та коридором 2; закладено цеглою дверні проходи в Приміщення І та II; прорізання у стінах (залізобетонних несучих конструкціях) нових дверних проходів між приміщеннями II та 1, між приміщеннями II та 23, між приміщеннями ІІ та коридором 2; демонтовано залізобетонні сходи в приміщенні ІІ; демонтаж цегляних стін між приміщенням VIII та приміщеннями 18, 19, 20, 21; демонтаж стіни між приміщенням XIII та коридором 2; встановлення дверей між приміщенням VIII та приміщення IV; демонтаж цегляної стіни між приміщенням XV та коридором 2; приміщення XV та XIII роз`єднані шляхом закладання цеглою дверного проходу між ними; у коридорі 2 по підлозі прокладено каналізаційний канал, труба якого виходить у приміщення 14, де здійснено демонтаж ґрунту та засипання щебню без підключення до міської каналізації; - у приміщенні XV під стелею зрізані грубі магістралі пожежних гідрантів та демонтована шафа з гідрантами; у коридорі 2 демонтовано пожежні гідранти та зруйновано систему пожежної вентиляції у кількох місцях; у всіх приміщеннях, що обстежувалися зафіксовано факт демонтажу системи пожежогасіння, обрізані металеві труби.

Представником відповідача зроблено заяву з посиланням на технічний звіт, технічний паспорт (що виготовлені 09.09.2024) та Інформаційну довідку з ДРРП, що відповідачем зроблено повторну реєстрацію права власності на об`єкт, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна той самий - 224021980000 (приміщення, що належать відповідачу на праві власності та межують із приміщенням ОСББ, у яких так само зроблено перепланування ) і при цьому зауважено, що фактично відбулася реєстрація нового - завершеного будівництвом об`єкту після його реконструкції, що предмет позову відсутній, скільки відповідачем після обстеження позивачем спірних приміщень у 2023 році зроблені роботи, якими усунуті порушення, на підтвердження чого надано новий технічний паспорт.

Позивачем замовлено повторне обстеження приміщень на відм. - 7.20 м. 1-ї секції багатоповерхового житлового будинку по АДРЕСА_1 на предмет змін згідно із висновками та рекомендаціями Технічного обстеження виконаного 2021 р. та 2023 р. ФОП ОСОБА_4 (експертами ОСОБА_5 та ОСОБА_6 ), та порівняння реальної ситуації в приміщеннях із новим Технічним паспортом, виконаним 09.09.2024 на замовлення відповідача.

За наслідками огляду (а.с. 32-34, т. 3) експертом встановлено, що станом на дату дослідження (01.07.2025) при огляді приміщень та порівняння стану приміщень згідно нового технічного паспорту від 09.09.2024 виявлені невідповідності з фактичним плануванням, а саме: в приміщенні 1 по факту відсутній вихід в приміщення V. Вентиляційні шахти в приміщенні 1 демонтовані, що не вказано в плані технічного паспорту. Приміщення 10 демонтоване, що не вказано в плані технічного паспорту. В стіні між приміщенням 1 та VIII виконані дверні прорізи, що не вказано в плані технічного паспорту. Двері в стіні та сходи приміщення VIII демонтовані і по факту частина цього приміщення приєднано до приміщення 1. Виконані дверні прорізи в приміщення 9 та XIII. Демонтовані стіни в приміщенні XIV та XI. Також виявлено, що порівняно з технічним паспортом попереднім та проектними рішеннями в приміщенні ІІ були демонтовані еркери та стіни замуровані, що по факту призвело до збільшення площі в приміщеннях 13 та 2. Не виправлені зауваження стосовно порушення несучої здатності конструкцій (зауваження стосовно того, що в 2-х монолітних з/бетонних стінах в приміщенні ІІ, що є місцем загального користування, були виконані непроектні дверні прорізи між приміщеннями ІІ та 1 (2 у попередньому технічному паспорті) та ІІ та 13 (23 у попередньому технічному паспорті). Відповідно до проекту, стіни були армовані стержнями із арматури o20мм та o12мм, внаслідок порушення монолітності (прорізання арматури) стіни втратили свою несучу спроможність, рекомендовано виконати підсилення монолітних з/бетонних конструкцій та розробити відповідну проектно - кошторисну документацію), крім того, зауваження стосовно порушення протипожежної безпеки (шляхи евакуації) та стосовно інженерних мереж також не виправлені.

Задовольняючи позовні вимоги Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Квартал Дружби», Печерський районний суд міста Києва виходив із того, що позивач є законним балансоутримувачем та управителем житлового комплексу № 14-16 на бульварі Дружби Народів у місті Києві, який наділений повноваженнями щодо захисту прав співвласників спільного майна. Встановивши, що відповідач без попередньої згоди інших співвласників будинку, за відсутності затвердженого проекту та відповідного дозволу на виконання будівельних робіт здійснила реконструкцію належних їй нежитлових приміщень із втручанням у місця загального користування, а також взявши до уваги дані будівельно-технічних обстежень, якими зафіксовано невідповідність фактичного стану приміщень первинній проектній документації, самовільне перенесення стін, демонтаж залізобетонних сходів у вестибюлі та прорізання отворів у монолітних діафрагмах жорсткості з пошкодженням арматури, що потягло за собою втрату несучої спроможності конструкцій будинку, суд дійшов висновку про порушення вимог статей 34, 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та частини другої статті 382 ЦК України. Крім того, суд констатував перешкоджання доступу до загальнобудинкових мереж інженерно-технічного забезпечення, вентиляційних шахт та магістралей пожежних гідрантів, та зважаючи на положення ст. ст. 16, 1166 та 1192 ЦК України, визнав обґрунтованим обраний позивачем спосіб захисту майнових прав та поклав на відповідача обов`язок відшкодувати завдану шкоду в натурі шляхом приведення приміщень першої секції цокольного поверху у попередній стан за власний рахунок згідно з деталізованим переліком відновлювальних робіт.

Колегія суддів апеляційного суду погоджується із висновком суду першої інстанції про задоволення позовних вимог з наступних підстав.

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України та статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна будинку, до якого належать приміщення загального користування (у тому числі допоміжні та технічні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення. Право спільної сумісної власності на зазначені об`єкти виникає в силу закону одночасно з набуттям права власності на квартиру чи ізольоване нежитлове приміщення і не потребує вчинення додаткових дій або обов`язкового отримання окремих документів про державну реєстрацію речових прав на спільне майно.

Згідно зі статтями 4, 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав співвласників, належного утримання, експлуатації та управління спільним майном. З огляду на мету своєї діяльності, об`єднання має пряму матеріально-правову зацікавленість у спорах, що стосуються цілісності та безпеки конструктивних елементів будинку, а тому володіє самостійним процесуальним правом на звернення до суду з позовом про захист інтересів колективного власника.

Матеріалами справи та дослідженими судом доказами беззаперечно підтверджується, що відповідач ОСОБА_1 , будучи власником нежитлових приміщень цокольного поверху з № 1 по № 22, здійснила самовільні будівельні роботи, внаслідок яких демонтовано цегляні стіни та перегородки технічних приміщень, знесено залізобетонні сходові марші у вестибюлі першої секції будинку, а також прорізано нові дверні отвори у монолітних залізобетонних стінах (діафрагмах жорсткості), які є основними несучими елементами будівлі.

Факт пошкодження несучих конструкцій та перерізання арматурних стержнів діаметром 20 мм та 12 мм, що потягло за собою зниження несучої спроможності стін, зафіксовано у технічних звітах за результатами експертних обстежень будинку від 2021 та 2023 років. Оскільки вказані приміщення вестибюля, сходи, технічні коридори та несучі конструкції забезпечують життєдіяльність будинку та безпеку його мешканців, вони є спільним неподільним майном співвласників.

Твердження апелянта про те, що виконані нею роботи є звичайним внутрішнім переплануванням, яке згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 406 не потребує отримання дозвільних документів, є юридично неспроможними та спростовуються фактичними обставинами справи.

Будівельні роботи, які передбачають втручання в несучі огороджувальні конструкції будинку, зміну їхнього геометричного розрізу та демонтаж загальнобудинкових інженерних мереж (опалення, вентиляції та протипожежного захисту), за своїм правовим змістом є реконструкцією об`єкта архітектури. Для проведення таких робіт замовник зобов`язаний розробити проектну документацію за погодженням з автором проекту будинку та отримати дозвіл на виконання будівельних робіт від органів державного архітектурно-будівельного контролю відповідно до статті 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», що відповідачем виконано не було.

Посилання відповідача на презумпцію достовірності відомостей, внесених нею 30.09.2024 до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на підставі нового технічного паспорта, колегія суддів відхиляє. Встановлено, що державна реєстрація змін характеристик об`єкта зі збільшенням його площі за рахунок місць загального користування була проведена шляхом використання процедури реєстрації короткострокового договору оренди. Сама по собі державна реєстрація прав чи внесення технічних даних до електронних реєстрів є лише офіційним визнанням фактів з боку держави, проте вона не може легалізувати протиправні дії особи, не створює нових речових прав на майно співвласників будинку за відсутності їхньої спільної згоди та не може слугувати інструментом для уникнення цивільно-правової відповідальності за заподіяну шкоду. Актом огляду провідного експерта Анатолія Боровика від 01.07.2025 підтверджено, що фактичне планування приміщень відповідача суттєво розбігається з матеріалами її нового технічного паспорта, а порушення несучої здатності конструкцій та протипожежних шляхів евакуації не усунуті.

Доводи апеляційної скарги щодо недопустимості експертного звіту позивача від 13.03.2023 через порушення строків подання доказів та відсутність сертифікату класу наслідків СС3 у первинних експертів є безпідставними. Суд першої інстанції обґрунтовано прийняв та оцінив зазначений звіт, оскільки він був виконаний групою фахівців із залученням сертифікованого експерта відповідного вищого рівня кваліфікації (класу СС3) саме з метою спростування заперечень відповідача. Процесуальні дії суду повністю відповідали вимогам статей 76-80 ЦПК України щодо належності, допустимості та достовірності доказів.

Колегія суддів відхиляє доводи апелянта про помилковість обраного позивачем способу захисту та невиконуваність рішення суду. Відповідно до пункту 4 частини другої статті 16 та статті 1192 ЦК України, відновлення становища, яке існувало до порушення, та відшкодування шкоди в натурі (шляхом полагодження пошкодженої речі, надання речі того ж роду і якості) є законодавчо визначеними, ефективними та взаємопов`язаними способами захисту порушеного права власності. Резолютивна частина оскаржуваного рішення суду містить гранично чіткий, конкретний та покроковий перелік дій, які відповідач зобов`язана вчинити для усунення наслідків правопорушення, зокрема: демонтувати цеглу в замурованих проходах, відновити несучі залізобетонні стіни за відповідним інженерним проектом підсилення, заново змонтувати демонтовані сходові марші, труби пожежних гідрантів та канали димовидалення. Зазначені вимоги мають чіткий зобов`язальний (немайновий) характер, повністю відповідають критеріям визначеності судового рішення та підлягають примусовому виконанню за правилами Закону України «Про виконавче провадження».

Самовільне втручання в конструктивні елементи каркаса багатоповерхового житлового будинку та руйнування систем протипожежної безпеки створює постійну, реальну загрозу для життя та здоров`я всіх мешканців будинку, що виключає можливість посилання на відсутність негативних наслідків як на підставу для відмови в позові. Суд першої інстанції належним чином оцінив усі зібрані у справі докази, правильно розмежував поняття перепланування та реконструкції, встановив наявність складу цивільного правопорушення в діях відповідача та дійшов обґрунтованого висновку про необхідність задоволення позову з метою реального відновлення права спільної сумісної власності.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів апелянта по суті спору та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні, питання вмотивованості висновків суду, колегія суддів виходить з того, що у справі, яка розглядається, сторонам надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин, а доводи, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих та правильних висновків суду першої інстанції.

Отже оскаржуване рішення суду першої інстанції ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, висновки суду відповідають встановленим обставинам, підстави для зміни чи скасування судового рішення та задоволення апеляційної скарги не встановлені.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 369, 374, 375, 381, 383 ЦПК України суд, -

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу адвоката Остапущенка Олександра Олександровича, в інтересах ОСОБА_1 , залишити без задоволення.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 18 грудня 2025 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 02 червня 2026 року.

Судді Є. П. Євграфова

Б. Б. Левенець

В. В. Саліхов