Постанова від 27 травня 2026 р. у справі №916/2995/25 — Південно-західний апеляційний господарський суд

ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

_____________________________________________________________________________________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 травня 2026 рокум. ОдесаСправа № 916/2995/25

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Діброви Г.І.

суддів: Савицького Я.Ф., Ярош А.І.

секретар судового засідання: Ісмаілова А.Н.

за участю представників учасників справи:

від Південнівської міської ради Одеського району Одеської області, м. Южне Одеської області – не з`явився;

від Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області – не з`явився;

від Головного управління Державної податкової служби в Одеській області, м. Одеса – не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області

на рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2025 року суддя першої інстанції Лічман Л.В., повний текст складено та підписано 24.11.2025

у справі № 916/2995/25

за позовом: Південнівської міської ради Одеського району Одеської області, м. Южне Одеської області

до відповідача: Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Головне управління Державної податкової служби в Одеській області, м. Одеса

про розірвання договору оренди та стягнення 404 385 грн 04 коп.

В С Т А Н О В И В:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції.

У липні 2025 року Південнівська міська рада Одеського району Одеської області звернулась до Господарського суду Одеської області з позовною заявою та уточненнями до неї в частині найменування позивача, в якій просила:

- розірвати договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5111700000:02:007:0301) площею 0,0900 га, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Южне, Приморський парк, для будівництва кафе на 75 місць, від 06.03.2003 р. № 436, укладений між Радою та Приватним підприємством ,,БЕСТ КОМПЛІТ” (далі – ПП ,,БЕСТ КОМПЛІТ”);

- стягнути з ПП ,,БЕСТ КОМПЛІТ” на користь Ради 297 070 грн 03 коп. заборгованості за договором оренди земельної ділянки від 06.03.2003 р. № 436, 53 717 грн. 41 коп. інфляційних втрат, 14 104 грн. 77 коп. 3% річних, 39 492 грн 83 коп. пені.

В обґрунтування позову Рада посилалася на систематичну несплату відповідачем орендної плати за названим договором у період з 25.11.2021 по 01.07.2025 та навела інші обставини з метою доведення неналежного виконання договору відповідачем (незакінчення будівництва об`єкту на земельній ділянці та її занедбаний стан).

Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.11.2025 року позов задоволено, розірвано договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5111700000:02:007:0301) площею 0,0900 га, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Южне, Приморський парк, для будівництва кафе на 75 місць, від 06.03.2003 р. №436, укладений між Южненською міською радою Одеської області та Приватним підприємством ,,БЕСТ КОМПЛІТ”, стягнуто з Приватного підприємства ,,БЕСТ КОМПЛІТ” (65481, Одеська обл., місто Южне, вул. Т.Г. Шевченка, буд. 7, кв. 64, код 35056476) на користь Південнівської міської ради Одеського району Одеської області (65481, Одеська обл., Одеський р-н, місто Південне, пр. Григорівського десанту, будинок 18, код 21018103) 297070/двісті дев`яносто сім тисяч сімдесят/грн 03 коп. заборгованості за договором оренди, 53717/п`ятдесят три тисячі сімсот сімнадцять/грн 41 коп. інфляційних втрат, 14104/чотирнадцять тисяч сто чотири/грн 77 коп. 3% річних, 39492/тридцять дев`ять тисяч чотириста дев`яносто дві/грн 83 коп. пені, 7275/сім тисяч двісті сімдесят п`ять/грн 02 коп. судового збору.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що матеріалах справи відсутні докази внесення відповідачем на виконання договору плати за користування майном, починаючи з 01.12.2022, що свідчить про наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою за правилами п. ,,д’’ ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, з огляду на що позовна вимога про розірвання договору підлягає задоволенню.

Суд першої інстанції дійшов до висновку, що наданий позивачам розрахунок заборгованості складений із врахуванням розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та коефіцієнтів її індексації, які встановлені на 2022 – 2025, є обґрунтованим та арифметично вірним, тому також задовольнив вимоги про її стягнення з урахуванням інфляційних, 3% річних та пені, нарахованих за час прострочення виконання відповідачем його грошового договірного зобов`язання.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу, узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.

Приватне підприємство «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області з рішенням Господарського суду Одеської області не погодилось, тому звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просило суд скасувати рішення Господарського суду Одеської області по даній справі від 11.11.2025 року у частині розірвання договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5111700000:02:007:0301) площею 0,0900 га, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Южне, Приморський парк, для будівництва кафе на 75 місць, від 06.03.2003 № 436, укладеного між Южненською міською радою Одеської області та Приватним підприємством «БЕСТ КОМПЛІТ».

Апеляційна скарга мотивована порушенням місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права та неповним з`ясуванням всіх обставин справи.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, що суд першої інстанції односторонньо став на бік позивача, не надавши оцінку твердженням з приводу його посилання на Акт від 20.05.2025 року обстеження земельної ділянки, як на підставу позовних вимог. Також суд першої інстанції не звернув увагу на неналежні докази, які надав позивач в обґрунтування підстави частини позову про стягнення заборгованості.

Також апелянт звертав увагу суду першої інстанції, що на підтвердження наявності заборгованості за договором позивач не надає до суду розрахунки заборгованості за 2020-2025 роки, а лише вказує загальну суму, яку він нарахував за кожен рік, не надаючи належного розрахунку заборгованості. Апелянт зазначає, що додатковою угодою від 27.12.2016 року, а саме пунктом 1.2., передбачено, що умови договору викладені у наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку, кадастровий номер: 5111700000:02:007:0301, вноситься орендарем у розмірі 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, що складає 62 167,50 грн на рік.» Зазначена сума, а саме: 62 167,50 грн не відображена у жодному розрахунку, який був наданий позивачем.

Апелянт акцентує увагу суду апеляційної інстанції, що суд першої інстанції взяв до уваги суми, які вказані позивачем у позові, як основна заборгованість за договором оренди земельної ділянки, котрі у момент подання позовної заяви не підтверджені жодним належним та допустимим доказом, а тому вважає, що у цій частині позивачеві повинно було бути відмовлено у задоволенні позову.

Крім того, апелянт зазначає, що суд першої інстанції, вказуючи на те, що в матеріалах справи відсутні докази внесення на виконання договору плати за користування майном, починаючи з 01.12.2022, фактично переклав обов`язок доказування з позивача на апелянта, оскільки саме позивач повинен був у належний спосіб довести відсутність сплат.

Додатково апелянт зазначає, що суд першої інстанції не врахував вплив військового стану, запровадженого на території України, та наявних обставин непереборної сили, оскільки і земельна ділянка, про яку йде мова у даній справі, і місцем ведення господарської діяльності апелянта є прибережна зона м. Південне, яке постійно знаходиться під ракетними атаками ворога.

На думку апелянта, розірвання 20-річного договору оренди у воєнний час, коли орендар об`єктивно не міг здійснювати діяльність, є непропорційним заходом, що порушує баланс між інтересами громади та підприємця.

Крім того, апелянт зазначив, що суд першої інстанції не дослідив альтернативних, менш обтяжливих заходів, як, наприклад, стягнення заборгованості без розірвання договору.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.01.2026 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2025 року у справі № 916/2995/25, та призначено розгляд справи на 19.03.2026 року о 12:00 год.

15.01.2026 року через підсистему «Електронний суд» до Південно-західного апеляційного господарського суду від Південнівської міської ради Одеського району Одеської області надійшов відзив (вх.№5076/25/Д3), в якому останній просить суд апеляційної інстанції прийняти даний відзив на апеляційну скаргу до розгляду, залишити рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2025 року по справі № 916/2995/25 без змін.

Міська рада вказала, що під час розгляду справи у суді першої інстанції вже було встановлено, що єдиною підставою для розірвання договору являється систематична несплата орендних платежів, а решта наведених позивачем обставин підставами позову не є, таким чином посилання апелянта на Акт від 20.05.2025 року не заслуговують на увагу суду.

Позивач вказує, що оскільки сума орендної плати являє собою відсоток від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а додаткова угода, на яку посилається відповідач, підписана в 2016 році, то відповідно сума орендної плати, в ній зазначена, враховуючи актуальну на той період нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Однак, на період виникнення боргу, діяли нормативні грошові оцінки земельної ділянки, відмінні від зазначеної в додатковій угоді від 27.12.2016 року, відповідно, суми орендної плати були інші.

Міська рада зазначає, що відповідачем порушувалось та порушується виконання його договірного зобов`язання зі сплати до бюджету орендної плати за період з 01.01.2021 року по теперішній час.

Південнівська міська рада вказує, що раніше пропонувала Приватному підприємству «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області у разі незгоди з наданими розрахунками чи сумою заборгованості, надати власні розрахунки, з копіями платіжних доручень, чеків про сплату орендної плати чи декларацій з плати за землю за відповідні роки, проте, жодних власних розрахунків та доказів сплати заборгованості до суду заявником не було надано.

Південнівська міська рада вказує, що, укладаючи договір оренди земельної ділянки площею 0,0900 га, що знаходиться за адресою; Одеська область, м. Південне, Приморський парк для будівництва кафе на 75 місць, міська рада мала на меті отримання доходу до місцевого бюджету. Але у зв`язку з невиконанням Приватним підприємством «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області своїх зобов`язань Південнівський міський бюджет, а, таким чином, і Південнівська міська громада, не отримали запланований дохід.

29.01.2026 року через підсистему «Електронний суд» до Південно-західного апеляційного господарського суду від Головного управління Державної податкової служби в Одеській області надійшли пояснення третьої особи щодо предмету спору по справі № 916/2995/25, в яких останнє просить прийняти та долучити до матеріалів справи письмові пояснення третьої особи - Головного управління ДПС в Одеській області.

В додаткових поясненнях Головне управління Державної податкової служби в Одеській області зазначає, що згідно з даними інформаційно-комунікаційної системи ДПС станом на 20.01.2026 у платника податків ПП «БЕСТ КОМПЛІТ» (код ЄДРПОУ 35056476) обліковується податковий борг з орендної плати з юридичних осіб у сумі 90 388 грн 98 коп. Як вбачається з розрахунку податкового боргу з орендної плати, відповідно до інформаційно-комунікаційної системи ДПС, ПП «БЕСТ КОМПЛІТ» за період з 01.11.2021 по 30.01.2023 подано податкові декларації з плати за землю (податковий розрахунок земельного податку), в яких самостійно обчислено суму податку на поточний рік, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Третя особа вказала, що суми земельного податку самостійно визначені в податкових декларацій з плати за землю правомірно знайшли відображення в інтегрованій картці платника податку.

Ухвалами Південно-західного апеляційного господарського суду від 12.01.2026, 23.02.2026 року, 23.03.2026 року та 07.05.2026 справу №916/2995/25 було остаточно призначено до розгляду на 28.05.2026 року о 12:30 год. в зв`язку зі знаходженням у від рядженнях судді головуючого – Діброви Г.І. та повітряною тривогою.

В судове засідання 28.05.2026 представники учасників сторін не з`явились, про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги були повідомлені належним чином, про що свідчать наявні у матеріалах справи довідки про доставку ухвали про відкриття апеляційного провадження до їх електронних кабінетів.

25.05.2026 до Південно-західного апеляційного господарського суду представник позивача надіслав до суду апеляційної інстанції клопотання про розгляд справи без його участі у зв`язку із скликанням чергової сесії Південнівської міської ради Одеського району Одеської області VІIІ скликання, яка відбудеться 28.05.2026 року о 10:00. Судова колегія прийняла клопотання до розгляду та задовольнила його.

Згідно із нормами ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до положень п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Також, відповідно до рішень Європейського суду з прав людини, що набули статусу остаточного, зокрема “Іззетов проти України”, “Пискал проти України”, “Майстер проти України”, “Субот проти України”, “Крюков проти України”, “Крат проти України”, “Сокор проти України”, “Кобченко проти України”, “Шульга проти України”, “Лагун проти України”, “Буряк проти України”, “ТОВ “ФПК “ГРОСС” проти України”, “Гержик проти України” суду потрібно дотримуватись розумного строку для судового провадження.

Вказане узгоджується з рішенням Європейського суду з прав людини від 08 листопада 2005 року у справі «Смірнов проти України», відповідно до якого в силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, обов`язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції.

Розумним, зокрема, вважається строк, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту.

В своїх рішеннях Європейський суд також наголошує, що сторона, яка задіяна в ході судового розгляду, зобов`язана з розумним інтервалом сама цікавитись провадженням у її справі, добросовісно користуватися належними їй процесуальними правами та неухильно виконувати процесуальні обов`язки.

З урахуванням викладеного, оскільки судом апеляційної інстанції було створено всі необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, вжито заходи для належного повідомлення сторін про час та місце розгляду справи, явка сторін до суду ухвалами не визнавалася обов`язковою, враховуючи, що участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком сторін, учасники справи мали можливість подати всі необхідні клопотання та заяви, висловити свої позиції щодо суті спору та вимог і доводів апеляційної скарги, враховуючи задоволення клопотання представника позивача про розгляд справи без його участі, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за відсутності представників учасників справи.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Обговоривши доводи та вимоги апеляційної скарги, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права України, фактичні обставини справи, оцінивши докази на їх підтвердження в межах доводів апеляційної скарги, надавши правову кваліфікацію відносинам сторін і виходячи з фактів, встановлених у процесі перегляду справи, правових норм, які підлягають застосуванню, та матеріалів справи, судова колегія вважає, що апеляційна скарга Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області не підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2025 року у справі № 916/2995/25 є таким, що не підлягає скасуванню, виходячи з наступного.

Господарським судом Одеської області та Південно-західним апеляційним господарським судом було встановлено та неоспорено учасниками справи наступні обставини.

З огляду на приписи ч. 1 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, у даному випадку колегія суддів переглядає рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2025 у справі № 916/2995/25 лише в частині позовних вимог про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер 5111700000:02:007:0301) площею 0,0900 га, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Южне, Приморський парк, для будівництва кафе на 75 місць, від 06.03.2003 р. № 436, укладений між Южненською міською радою Одеської області та Приватним підприємством «БЕСТ КОМПЛІТ».

Як вбачається з матеріалів цієї справи та встановлено колегією суддів, 06.03.2003 між Южненською міською радою Одеської області (орендодавець) (теперішня назва - Південнівська міська рада Одеського району Одеської області) та Фізичною особою-підприємцем Бєляєвою Л.Я. (орендар) укладено нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за № 436 (договір), згідно з п.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння і користування на умовах оренди земельну ділянку, яка розташована у Приморському парку в місті Южний Одеської області. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0900 га, із них 0,0377 га – забудованих земель, 0,0523 га – під благоустроєм.

Земельна ділянка передається в оренду під будівництво кафе на 75 місць (п.2.1 договору).

Договір укладається на 25 років, починаючи з дати його реєстрації (п.2.2 договору).

Орендна плата вноситься орендарем у розмірах: перших два роки (з моменту реєстрації) – 1166,34 грн на рік, послідуючі 23 роки – 1584,00 грн на рік. Грошова оцінка земельної ділянки складає 116 634 грн. Періодичність внесення орендної плати – один раз на місяць. Розрахунки закінчуються не пізніше 15 числа наступного місяця. Орендна плата справляється також і у випадках, якщо орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку за умовами договору.

Розмір орендної плати щорічно переглядається у випадках:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- підвищення цін, тарифів тощо, у тому числі внаслідок інфляційних процесів;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документально;

- у разі невиконання орендарем обов`язку повідомити орендарю про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку;

- збільшення розмірів ставки земельного податку;

- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України (п.2.3 договору).

Відповідно до розділу 4 договору підставою розірвання договору окрім іншого є вимога однієї з сторін у випадку невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених договором.

Сторони погоджуються з тим, що дострокове розірвання цього договору має здійснюватися за умови письмового попередження заінтересований в цьому сторони не пізніше, ніж у місячний термін.

В разі відсутності взаємної згоди сторін щодо зміни умов цього договору, його дострокового розірвання на вимогу заінтересованої сторони, ці питання вирішуються у судовому порядку.

Цей договір набуває чинності після його підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації у Южненському міському відділі земельних ресурсів (розд.7 договору).

25.03.2014 року між Южненською міською радою Одеської області (орендодавець) (теперішня назва - Південнівська міська рада Одеського району Одеської області), та Фізичною особою-підприємцем Бєляєвою Л.Я. було укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 06.03.2003 року за реєстровим № 436 про наступне:

1. Абзаци 1, 2 підпункту 2.3 «Орендна плата» пункту 2. «Умови договору» викласти у наступній редакції: «Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 6 073,60 грн на рік. З вересня 2015 року нормативна грошова оцінка використовується з коефіцієнтом комерційного використання об`єкту (2,5) і складає 1 012 265,88 грн. Орендна плата з 01 вересня 2015 року складає 30 367,98 грн на рік.

2. Абзац «орендодавець зобов`язаний підпункту 3.1 «Права та обов`язки орендодавець для цілей укладення цього договору і на умовах визначених у ньому» пункту 3. «Права та обов`язки сторін» доповнити абзацом: «Надати дозвіл Фізичній особі-підприємцю Бєляєвій Ліані Якубівні на передачу в суборенду земельної ділянки, що перебуває в оренді під розміщення кафе площею 0,0900 га за адресою: Одеська область, м. Южне, Приморський парк.» .

3. Абзац «орендар має право» підпункту 3.2 «Права та обов`язки орендаря» пункту 3. «Права та обов`язки сторін» доповнити абзацом: «Передавати в суборенду земельну ділянку, що перебуває в оренді під розміщення кафе площею 0.0900 га за адресою: Одеська область, м. Южне, Приморський парк.

4. Абзац «орендар зобов`язаний» підпункту 3.2. «Права та обов`язки орендаря» пункту 3. «Права та обов`язки сторін» доповнити абзацами: «закінчити будівництво об`єкту у вересні 2015 року; Фізичній особі-підприємцю Бєляєвій Ліані Якубівні укласти з Южненською міською радою договір пайової участі у розвитку інженерно-транспортної інфраструктури та соціальної інфраструктури Южненської територіальної громади, згідно з рішенням Южненської міської ради від 14.12.2012 року за № 693-VI.»

27.12.2016 між Южненською міською радою Одеської області (орендодавець) (теперішня назва - Південнівська міська рада Одеського району Одеської області) та Фізичною особою-підприємцем Бєляєвою Л.Я. та Приватним підприємством ,,БЕСТ КОМПЛІТ” було укладено трьохсторонню додаткову угоду про внесення змін до договору, за змістом якої:

– сторони досягли згоди щодо зміни орендаря з Фізичної особи-підприємця Бєляєвої Л.Я. на Приватне підприємство ,,БЕСТ КОМПЛІТ”;

– п.2.3 викладено у редакції: ,,Орендна плата за земельну ділянку, кадастровий номер 5111700000:02:007:0301, вноситься Орендарем у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 62 167 грн 50 коп. на рік”.

Договір та додаткову угоду підписано уповноваженими представниками та скріплено печатками контрагентів.

Відповідно до протоколу засідання комісії з врегулювання проблемних питань у сфері земельних відносин та наповнення місцевого бюджету від плати за землю та продажу земельних ділянок на території Южненської міської територіальної громади (далі - Комісія), 18.04.2024 року відбулося засідання Комісії, згідно порядку денного 2 питання засідання обговорювалося не надходження орендної плати від підприємств, серед яких і від Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ», за договором оренди земельної ділянки від 06.03.2003 року №436. Директор Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ» Олександр ТОКАРСЬКИЙ був присутнім на даному засіданні, де доповів про часткове погашення боргу у найкоротші терміни.

16.10.2024 року до Южненської міської ради від Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ» надійшов лист за вх. номером 1058/06-20, в якому повідомлялось про підписання інвестиційного договору між Приватним підприємством «БЕСТ КОМПЛІТ», інвестором та забудовником про фінансування будівництва ресторанно-готельного комплексу та бомбосховища з банно-пральним відділенням на земельній ділянці за адресою: Приморський парк, м. Южне Одеської області. Для реалізації проекту підписано договір суборенди земельної ділянки та договір про передачу прав замовника (забудовника) будівництва з інвестором Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОДУКТ СОНЯЧНОГО СВІТЛА». Також в листі зазначено прохання щодо узгодження та підписання «договору про заміну сторони у зобов`язанні за договором оренди від 06 березня 2023 року».

22.10.2024 року листом № 1446/16-06-02 Виконавчим комітетом Южненської міської ради надано відповідь на вищевказаний лист, в якому зазначено, що для внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 06.03.2003 року № 436 необхідно надати згоду та зазначений перелік завірених належним чином документів Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРОДУКТ СОНЯЧНОГО СВІТЛА». Та зазначено, що після отримання перелічених документів дане питання буде передано на чергову сесію Южненської міської ради для розгляду.

В матеріалах справи відсутні докази надання Раді відповідачем зазначених документів, як і жодних інших листів з цього питання.

Виконавчим комітетом Южненської міської ради Одеського району Одеської області направлено на адресу Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ» лист № 1037/19-06-02 від 16.08.2024 року, в якому відповідача повідомлено про наявну заборгованість за договором оренди землі, а саме, станом на 01.08.2024 року заборгованість за 2023 рік – 85 061 грн 88 коп., за 2024 рік – 50 793 грн 68 коп.

Виконавчим комітетом Південнівської міської ради Одеського району Одеської області направлено на адресу Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ» лист № 420/19-06-02 від 02.04.2025 року, в якому відповідача повідомлено про наявну заборгованість за договором оренди землі, а саме, станом на 01.03.2025 року заборгованість за 2024 рік – 89 400 грн 04 коп., за 2025 рік – 64 368 грн 03 коп.

04.04.2025 року до Південнівської міської ради надійшла скарга на несанкціоноване звалище та занедбаний будівельний об`єкт від директора Приватного підприємства «Острів-1» Георгієвой М.Г., зареєстрований за вхідним номером 10/01-10, в якому вказано про критичну ситуацію, що склалася на земельній ділянці, розташованій суміжно з Приватним підприємством «Острів-1» за адресою вул. Приморська, 12, на якій вже понад 15 років знаходиться занедбаний будівельний об`єкт, який не був належним чином огороджений або освоєний орендарем, навколо якого утворилося звалище будівельних матеріалів та побутового сміття.

Розпорядженням Південнівського міського голови № 227/05-22 від 11.10.2024 року створено робочу групу з перевірки стану використання земельних ділянок, які знаходяться в межах пляжно-паркової зони м.Південне Одеського району Одеської області.

20.05.2025 року робочою групою здійснено огляд земельної ділянки під кадастровим номером 5111700000:02:007:0301, про що складено Акт, під час якого членами робочої групи встановлено, що на земельній ділянці розташований фундамент та частина першого поверху будівлі. Будівництво не ведеться. Територія завалена побутовим сміттям, не прибирається. Територія відкрита для вільного доступу, що приваблює дітей. Останнім часом там почали з`являтися особи з ознаками наркотичної залежності, що створює додаткову небезпеку. Земельна ділянка перебуває в незадовільному стані та потребує негайних заходів з благоустрою. Враховуючи стан земельної ділянки, робоча група дійшла висновку, що земельна ділянка не використовується Приватним підприємством «БЕСТ КОМПЛІТ» тривалий час, що призвело до її занедбання.

22.05.2025 року Південнівською міською радою Одеського району Одеської області прийнято рішення № 2262-VIII «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 06.03.2003 року № 436, що знаходиться в оренді Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ»», яким вирішено:

« 1.Розірвати договір оренди на земельну ділянку від 06.03.2003 року № 436, а саме, між Південнівською міською радою Одеської області та Приватним підприємством «БЕСТ КОМПЛІТ».

2. У разі відмови Товариства з обмеженою відповідальністю «БЕСТ КОМПЛІТ» від розірвання договору оренди, звернутися з позовом до суду про розірвання договору оренди.

3. Юридичному відділу Південнівської міської ради звернутися з позовом до суду щодо погашення боргу з орендної плати за землю.»

16.06.2025 року Виконавчий комітет Південнівської міської ради надіслав на адресу Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ» лист за № 845/19-06-02 щодо прийнятого на сесії Південнівської міської ради рішення № 2262-VIII «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 06.03.2003 року № 436, що знаходиться в оренді Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ», разом з копією рішення № 2262-VIII від 22.05.2025 року та угодою про розірвання договору оренди на земельну ділянку від 06.03.2025 року за № 436 для підписання.

Відповідно до наявних в матеріалах доказів, відповідач не отримав вищевказаного листа, який повернувся у зв`язку з закінченням терміну зберігання.

Норми права, які регулюють спірні правовідносини, доводи та мотиви відхилення аргументів, викладених скаржником в апеляційній скарзі, та доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції, викладеними в оскаржуваному рішенні.

Відповідно до ст.11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а підставою виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини. Правочин, різновидом якого є договори - основний вид правомірних дій це волевиявлення осіб, безпосередньо спрямовані на виникнення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

При цьому, ст.12 Цивільного кодексу України передбачає, що особа здійснює свої цивільні права вільно на власний розсуд.

Згідно ст. 1, 13, 15 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) (ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 1 статті 93 Земельного Кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 96 Земельного Кодексу України визначені обов`язки орендаря щодо забезпечення використання землі за цільовим призначенням, своєчасної сплати орендної плати. Пунктом "в" ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно ст. 24, 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, а орендодавець має право вимагати від орендаря безпосереднього використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди землі та своєчасного внесення орендної плати. Орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт.

Використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону (ст. 206 Земельного Кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з нормами ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Статтею 610 Цивільного кодексу України встановлено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Статтею 626 Цивільного кодексу України передбачено що, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Відповідно до ст. 6, 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з п. 1 ст. 628 Цивільного Кодексу України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до вимог ст. 629 Цивільного Кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. Податкове зобов`язання щодо плати за землю, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками власниками та землекористувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця (ст. 287.1., ст. 287.3., п. 1 ст. 288 Податкового кодексу України).

Колегія суддів, проаналізувавши наведені вище норми матеріального права в аспекті спірних правовідносин, зазначає, що між Радою та Приватним підприємством ,,БЕСТ КОМПЛІТ” виникли господарські зобов`язання, підставою яких є письмовий договір оренди земельної ділянки, що належить до комунальної власності.

Пунктом 2.3 договору передбачено, що апелянт сплачує на користь ради орендну плату щомісяця не пізніше 15 числа наступного місяця за розрахунковим. При цьому розмір орендної плати становить 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою для обрахунку є нормативна грошова оцінка земельних ділянок, порядок проведення якої встановлено Законом України від 11 грудня 2003 року № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV).

Відповідно до частини п`ятої статті 5 Закону № 1378-IV (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У статті 13 Закону № 1378-IV встановлено випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок, зокрема, частина перша цієї статті передбачає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

За змістом частини першої статті 15 Закону № 1378-IV підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно із частинами першою та другою статті 18 Закону № 1378-IV нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначений статтею 23 Закону № 1378-IV. Частинами першою та четвертою цієї статті передбачено, що технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

Пунктом 271.2 статті 271 Податкового кодексу України передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Пунктом 289.1 статті 289 Податкового кодексу України унормовано, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема, договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.

Водночас, обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (частина перша статті 13 Закону № 1378-IV). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає приписам частини другої статті 632 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення нормативної грошової оцінки на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. Розмір нормативної грошової оцінки згідно з наведеними вище законодавчими нормами встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.

Врахувавши особливості правовідносин з оренди земель державної та комунальної власності, які характеризуються наявністю імперативних елементів, у пунктах 118-122 постанови від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 Велика Палата Верховного Суду здійснила системний аналіз законів № 161-XIV, від 11.12.2003 № 1378-IV «Про оцінку земель» (далі - Закон № 1378-IV) та Податкового кодексу України та дійшла висновку, що зміна нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності призводить до зміни розміру орендної плати. При цьому технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням без узгодження з орендарем земельної ділянки. Натомість, в орендаря земельної ділянки державної або комунальної власності з моменту введення в дію нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки.

З огляду на це Велика Палата Верховного Суду конкретизувала свій висновок щодо застосування у сукупності статей 5, 13 Закону № 1378-IV, статті 21 Закону № 161-XIV та пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, зроблений у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, про те, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Натомість, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки.

Таким чином, на період виникнення боргу у відповідача діяли нормативні грошові оцінки земельної ділянки, відмінні від зазначеної в додатковій угоді від 27.12.2016 року, відповідно суми орендної плати, нараховані за нормами чинного законодавства України. були інші.

З огляду на встановленні вище обставини, розрахунок заборгованості з орендної плати, здійснений позивачем, є арифметично вірним, обґрунтованим та виконаним у відповідності до норм та приписів закону.

Таким чином, судом першої інстанції було вірно встановлено, що Приватне підприємство ,,БЕСТ КОМПЛІТ”, м. Южне Одеської області, як орендар, отримавши в оренду земельну ділянку, в порушення приписів законодавства та умов договору не перерахувало позивачу 297070 грн 03 коп. орендної плати, з яких: 6523 грн 64 коп. за 2021 (1032 грн 18 коп. за листопад 2021, 5491 грн 46 коп. за грудень 2021); 60446 грн 64 коп. за 2022 (5537 грн 22 коп. щомісячно); 84636 грн 48 коп. за 2023 (7053 грн 04 коп. щомісячно); 89400 грн за 2024 (7450 грн щомісячно); 50064 грн за період з 01.01.2025 по 01.07.2025 (8344 грн щомісячно), не дивлячись на те, що виконання грошових зобов`язань відповідно до домовленості, закріпленої в п.2.3 договору, мало здійснюватися не пізніше 15 числа наступного місяця.

Колегія суддів звертає увагу на те, що вказуючи на невірний розрахунок орендної плати, нібито здійснений орендодавцем, апелянт не наводить власного контррозрахунку. Сама по собі незгода апелянта з розрахунком орендної плати, здійсненого орендодавцем та перевіреного судом, не звільняє його від обов`язку зі сплати орендних платежів.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Відповідно до ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Змагальність сторін є одним із основних принципів господарського судочинства, зміст якого полягає у тому, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, тоді як суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, зобов`язаний вирішити спір, керуючись принципом верховенства права.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (ст. 76 Господарського процесуального кодексу України).

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ст. 78 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до ст. 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Стандарт доказування "вірогідності доказів", на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Тлумачення змісту ст.79 Господарського процесуального кодексу України свідчить про те, що ця стаття покладає на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.

Аналогічний висновок Верховного Суду викладений у постанові від 16.02.2021 у справі №927/645/19.

Верховний Суд в ході касаційного перегляду судових рішень неодноразово звертався загалом до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови ВС від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17). Аналогічний стандарт доказування застосований Великою Палатою ВС у постанові від 18.03.2020 у справі №129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19).

Зазначений підхід узгоджується і з судовою практикою Європейського суду з прав людини, юрисдикція якого поширюється на всі питання тлумачення і застосування Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (п.1 ст.32 Конвенції). Так, зокрема, у рішенні 23.08.2016 у справі "Дж. К. та Інші проти Швеції" ("J.K. AND OTHERS v. SWEDEN") ЄСПЛ наголошує, що "у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування "поза розумним сумнівом ("beyond reasonable doubt"). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням "балансу вірогідностей". Суд повинен вирішити, чи являється вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри".

Отже, в даному випадку, здійснюючи апеляційний перегляд оскаржуваного рішення, колегія суддів вважає, що докази, надані позивачем, відповідають вищезазначеним стандартам, тоді як відповідач не спростував належними, допустимими доказами у справі вимоги, викладені в позовній заяві стосовно стягнення з нього заборгованості з орендної плати. При цьому, відхиляються доводи апелянта про те, що позивач не дав докази несплати орендної плати за спірний період, як такі, що не заслуговують на увагу, оскільки саме на відповідача покладено обов`язок довести належне виконання ним умов договору оренди. Однак, апелянт такі докази сплати орендної плати за спірний період не надав та не спростував суду апеляційної інстанції правомірний висновок суду першої інстанції про наявність у нього заборгованості з орендної плати за спірним договором.

Що стосується доводів апеляційної скарги в частині непропорційного застосування до нього такого заходу відповідальності, як розірвання договору, судова колегія їх також відхиляє, з огляду на таке.

За положеннями ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним Кодексом України та іншими законами України.

Згідно з п. ,,д’’ ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, на яку посилається Рада, нормативно обґрунтовуючи позов, підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Отже, для того, щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з п. ,,д’’ ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, суд має встановити такі обставини, як ,,систематичність’’ та ,,несплату’’, зокрема, орендної плати.

Під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною, аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23 та у постановах Верховного Суду від 20.08.2020 у справі № 616/292/17, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 04.07.2023 у справі № 906/649/22, від 20.02.2024 у справі № 917/586/23, від 02.04.2024 у справі № 922/1165/23 та від 08.05.2024 у справі № 629/2698/23.

Щодо поняття ,,несплата’’, вжите у п. ,,д’’ ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття ,,несплата’’ та ,,недоплата’’ не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова ,,несплата’’, можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати. До того ж, потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1% до 99% суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Протилежне розуміння, а саме, якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. ,,д’’ ч.1 ст.141 Земельного кодексу України, зокрема, й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад, систематична недоплата 1,00 грн з 10000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі п. ,,д’’ ч.1 ст.141 Земельного кодексу України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору. Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем. Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Більше того, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки. Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто, призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.

Тож, підставою розірвання договору оренди землі згідно з п. ,,д’’ ч.1 ст.141 Земельного кодексу України є саме систематична, тобто, неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми ч.2 ст.651 Цивільного кодексу України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.

Аналогічна правова позиція наведена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 по справі № 918/391/23.

Згідно з ч.4 ст.236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Матеріалами цієї справи підтверджується, що Приватне підприємство «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області, починаючи з листопада 2021 (по липень 2025 року), не сплачує орендну плату за договором, зокрема, за 2024 та 2025 роки. Загальна сума заборгованості за договором оренди за цей період становить 297 070 грн 03 коп. орендної плати. Факт несплати орендних платежів за цей період було встановлено колегією суддів вище.

Отже факт систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати за договором є доведеним, а відповідачем не спростованим належними та допустимими доказами по справі ані суду першої інстанції, ані суду апеляційної інстанції.

За таких обставин, цілком обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про те, що систематична, тобто два і більше разів повна несплата Приватним підприємством «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області орендної плати згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України є самостійною та достатньою правовою підставою для задоволення позову орендодавця та розірвання укладеного з орендарем договору оренди землі.

Безпідставним є посилання апелянта на ненадання оцінки Акту огляду земельної ділянки від 20.05.2025, адже як було встановлено судом, підставою розірвання договору було саме неналежне виконання умов договору в частині сплати орендних платежів, тоді як даним Актом встановлювалися обставини неналежного використання відповідачем орендованої земельної ділянки. Враховуючи те, що неналежне використання орендованої земельної ділянки не було зазначено, як підстава для розірвання договору оренди, то у суду відсутні підстави для дослідження таких обставин, адже вони не впливають на вирішення даного спору по суті.

Щодо посилань апелянта на настання обставин непереборної сили (форс-мажору) у зв`язку із введенням в Україні воєнного стану, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно ст. 617 Цивільного кодексу України, особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Не вважається випадком, зокрема, недодержання своїх обов`язків контрагентом боржника, відсутність на ринку товарів, потрібних для виконання зобов`язання, відсутність у боржника необхідних коштів.

У зв`язку з проведенням активних бойових дій на всій території України внаслідок військової агресії російської федерації проти України в Україні введено воєнний стан на підставі правових норм Конституції України, Закону України «Про оборону України», Закону України «Про правовий режим воєнного стану» та Закону України «Про затвердження Указу Президента України «Про введення воєнного стану в Україні» від 24 лютого 2022 року № 2102-ІХ та безпосередньо самого Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64 «Про введення воєнного стану в Україні».

Судова колегія зазначає, що для можливості застосування ст. 617 Цивільного кодексу України необхідно доведення особою наступних обставин у їх сукупності:

- обставина непереборної сили повинна бути віднесена до категорії форс-мажору відповідно до умов договору або за законом;

- форс-мажорна обставина була непередбачуваною в момент укладення договору, а її настання не залежить від волі сторін договору;

- існування конкретного зобов`язання, строк виконання якого настав;

-наявність причинно-наслідкового зв`язку між обставиною (подією) і неможливістю виконання стороною своїх конкретних зобов`язань;

- вчинення невиконуючою стороною повідомлення іншої сторони щодо впливу форс-мажорних обставин.

У разі існування цих обставин Торгово-промислова палата за зверненням суб`єкта господарювання видає сертифікат, який засвідчує існування форс-мажорних обставин за кожним окремим випадком.

Водночас, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру і при їх виникненні сторона, яка посилається на них, як на підставу неможливості виконання зобов`язання, повинна довести наявність таких обставин не тільки самих по собі, але й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для цього конкретного випадку виконання господарського зобов`язання. При цьому, сертифікат Торгово-промислової палати, який підтверджує наявність форс-мажорних обставин, не може вважатися беззаперечним доказом їх існування, а повинен критично оцінюватися судом з урахуванням встановлених обставин справи та у сукупності з іншими доказами.

Такі правові висновки викладались Верховним Судом у постановах Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 918/289/19, від 17.12.2020 у справі № 913/785/17, від 25.11.2021 у справі № 905/55/21, від 30.11.2021 у справі № 913/785/17, від 25.01.2022 у справі № 904/3886/21, від 19.08.2022 у справі № 908/2287/17.

В свою чергу, апелянтом по даній справі не доведено належними засобами доказування існування причинно - наслідкового зв`язку між введенням воєнного стану та невиконанням ним своїх зобов`язань щодо своєчасного погашення заборгованості за договором оренди землі.

Доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов`язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.

Тобто, в даному випадку сторона повинна довести, що саме введення воєнного стану призвело до унеможливлення виконання нею конкретних зобов`язань за договором оренди.

Однак, допустимих доказів, які б підтверджували, що введення воєнного стану є форс-мажорними обставини саме у випадку, що стосується виконання умов договору щодо своєчасної орендної плати, апелянт не надав ані суду першої інстанції, ані суду апеляційної інстанції.

Щодо посилання апелянта на лист Торгово-промислової палат України № 2024/02.0-7.1 стосовно того, що військова агресія рф проти України стала підставою для введення воєнного стану та це є форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили), колегія суддів зазначає наступне.

Так, Торгово-промислова палата України листом від 28.02.2022 за № 2024/02.0-7.1 засвідчила форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою запровадження воєнного стану, та підтвердила, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору.

Втім, порядок засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) визначено в Законі України "Про торгово-промислові палати в Україні" та деталізовано в розділі 6 Регламенту засвідчення Торгово-промисловою палатою України та регіональними торгово-промисловими палатами форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), затвердженого рішенням президії Торгово-промислової палати України від 15.07.2014 за №40(3) (з наступними змінами).

Відповідно до ч.1 ст.14-1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" засвідчення форс-мажорних обставин (обставини непереборної сили) здійснюється сертифікатом про такі обставини.

За умовами п.6.2 Регламенту форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) засвідчуються за заявою зацікавленої особи щодо кожного окремого договору, контракту, угоди тощо, а також податкових та інших зобов`язань/ обов`язків, виконання яких настало згідно з законодавчим чи іншим нормативним актом або може настати найближчим часом і виконання яких стало неможливим через наявність зазначених обставин.

В сертифікаті про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) вказуються дані заявника, сторони за договором (контрактом, угодою тощо), дата його укладення, зобов`язання, що за ним настало чи настане найближчим часом для виконання, його обсяг, термін виконання, місце, час, період настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які унеможливили його виконання, докази настання таких обставин (п. 6.12 Регламенту).

Отже, у Законі та Регламенті зазначено, що форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) засвідчуються виключно сертифікатом, а не листом на сайті Торгово-промислової палати України.

Лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 не містить (і не може містити) ідентифікуючих ознак конкретного договору, контракту, угоди тощо, виконання яких стало неможливим через наявність зазначених обставин.

Більш того, загальний офіційний лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 видано без дослідження наявності причинно-наслідкового зв`язку між військовою агресією російської федерації проти України та неможливістю виконання конкретного зобов`язання (у цьому випадку - за договором оренди земельної ділянки від 06.03.2003 року № 436).

Одночасно, відповідачем не надано відомостей про те, що позивач перебуває в кращому становищі порівняно з ним з огляду на запровадження в державі воєнного стану, тобто, такі форс-мажорні обставини стосуються обох сторін.

З урахуванням наведеного, судова колегія вважає правильним висновок суду першої інстанції про те, що введення воєнного стану не є автоматичною підставою для звільнення від виконання зобов`язань та особою, яка посилається на такі обставини, має бути підтверджено не факт настання цих обставин, а саме їхня здатність впливати на реальну можливість виконання зобов`язання, і таке не було доведено відповідачем належними та допустимими доказами по справі.

Також, згідно норм чинного законодавства України, настання обставин непереборної сили (форс мажорних обставин) звільняє особу саме від відповідальності за порушення зобов`язання (неустойка та інші види відповідальності), а не від самого обов`язку виконати зобов`язання.

Отже, ні нормами чинного законодавства, ні умовами договором оренди землі не передбачено підстав та умов щодо припинення орендарем в односторонньому порядку виконання своїх зобов`язань за договором оренди землі, та не надано належних та допустимих доказів, що таке припинення виконання пов`язане з настанням форс - мажорних обставин.

Крім того, посилаючись на те, що розірвання договору оренди є непропорційним заходом та порушує баланс між інтересами громади та підприємця, а достатнім у даному випадку є стягнення заборгованості без розірвання договору, апелянт сам підтверджує неналежне виконання договору оренди та наявність у нього заборгованості зі сплати орендних платежів, що і стало підставою для розірвання спірного договору.

Тому колегія суддів вважає, що у даному випадку суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, вірно застосував положення національного законодавства, надав вірну оцінку спірним правовідносинам у контексті зазначених норм, у зв`язку із чим оскаржуване рішення, яке переглядається в апеляційному порядку, є правомірним, а доводи апелянта, зазначені ним в апеляційній скарзі, є такими, що фактично зводяться лише до незгоди з судовим рішенням, що не може бути обґрунтованою підставою для його скасування або зміни.

Згідно з статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.

По справі «Руїз Торіха проти Іспанії», ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються.

Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи

Відповідно до ст. 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

З урахуванням викладеного. колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції щодо задоволення позовних вимог, норми чинного законодавства місцевим господарським судом застосовані правильно, а мотиви та доводи апеляційної скарги відповідача є такими, що не заслуговують на увагу та не можуть бути підставою для скасування правильного по суті рішення суду першої інстанції, з огляду на що судова колегія вважає, що апеляційна скарга Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2025 року у справі № 916/2995/25 не потребує задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2025 року у справі №916/2995/25 в оскаржуваній частині відповідає обставинам справи та вимогам закону і достатніх правових підстав для його скасування не вбачається.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись ст. 129, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «БЕСТ КОМПЛІТ», м. Южне Одеської області на рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2025 року у справі № 916/2995/25 залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 11.11.2025 року у справі № 916/2995/25 - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку в строки, передбачені ст. 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 28.05.2026 року.

Головуючий суддя Г.І. Діброва

Судді Я.Ф. Савицький

А.І. Ярош