Рішення від 26 травня 2026 р. у справі №755/15215/23 — Дніпровський районний суд міста Києва

Справа №:755/15215/23

Провадження №: 2/755/2596/26

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" травня 2026 р. Дніпровський районний суд м. Києва у складі:

головуючої судді - Марфіної Н.В.,

за участі секретарів - Булгакової Є.І., Лазоришин А.В., Мовчан А.С.,

позивача за первісним позовом, відповідача за зустрічним - ОСОБА_1 ,

представника позивача за первісним позовом, відповідача за зустрічним позовом - ОСОБА_2 ,

відповідача за первісним позовом, представника позивача за зустрічним позовом - ОСОБА_3 ,

відповідача за первісним позовом - ОСОБА_4 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інком-Будівництво», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванова Олена Павлівна, Державний реєстратор Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Набок Віталій Миколайович, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пахниць Наталя Вікторівна, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кара Олександра Олександрівна, про витребування майна та визнання права власності на нерухоме майно, за зустрічним позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку, -

у с т а н о в и в :

04.10.2023 року позивачка ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до відповідачів ОСОБА_5 , ТОВ «Інком-Будівництво», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , у якому просить: витребувати у ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_1 ; визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Вимоги позовної заяви мотивовано тим, що 19.10.2004 року позивачка ОСОБА_1 уклала з ТОВ «УкоінвестБуд» договір №314/и дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку. Об`єкт будівництва - квартира АДРЕСА_2 . При підписанні договору було внесено повну суму авансу, а саме 132489 грн., що підтверджується касовим ордером та Довідкою про інвестування в 100% загальної площі об`єкту інвестування від 19.10.2004 року. Додатковою угодою №1 від 18.08.2006 року до Договору, будівельний номер квартири змінено з НОМЕР_10 на НОМЕР_3 , та змінено розташування квартири з 9-го поверху та 10-й. 30.08.2010 року сторони підписали додаткову угоду №2, у відповідності до якої будівельний номер квартири змінено з НОМЕР_3 на НОМЕР_11. Згідно Додаткової угоди №3 від 23.12.2014 року збільшено розмір квартири до 60,10 кв.м. В той же день позивачка ОСОБА_1 доплатила різницю та загальна сума інвестування склала 187639,00 грн. (100% оплати). 04.03.2015 року між забудовником та інвестором був підписаний Акт приймання-передачі квартири. В листопаді 2016 року інвестор звернулась до ЦНАП м. Києва щодо реєстрації права власності на квартиру, однак у проведенні відповідної реєстрації було відмовлено, через відсутність присвоєння об`єкту нерухомості поштової адреси. В серпні 2023 року позивачка ОСОБА_1 знов приїхала до м. Києва та знов почала процес оформлення прав власності на квартиру. Водночас від сусідів позивачка дізналась, що 07.07.2023 року невідомі особи змінили вхідні двері в квартиру і тому сусіди викликали поліцію, однак ці невідомі особи показали працівникам поліції якісь документи і останні поїхали. В серпні 2023 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що 19.04.2023 року право власності на квартиру було зареєстроване за відповідачем ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу укладеного з ТОВ «Інком-Будівництво». ТОВ «Інком-Будівництво» стало власником квартири начебто на підставі рішення його єдиного засновника відповідача ОСОБА_5 від 25.10.2021 року. Реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ «Інком-Будівництво» була здійснена 08.12.2021 року. Реєстрація права власності на квартиру за відповідачем ОСОБА_5 була проведена 14.04.2021 року ПН Івановою О.П. на підставі підроблених документів, а саме: технічного паспорту на квартиру, виданого ТОВ «Бюро Технічної Паспортизації»; договору купівлі-продажу майнових прав №17/08-2011 від 17.08.2011 року, укладеного ОСОБА_5 з ТОВ «УкоінвестБуд»; довідки про сплату 100% вартості майнових прав від 31.10.2011 року та виписки з реєстру інвесторів від 17.08.2011 року. На думку позивачки ОСОБА_1 , відповідач ОСОБА_5 не міг бути інвестором спірної квартири, скільки починаючи з 2015 року позивачка мала ключі від квартири і періодично відвідувала її, а в 2018 році були змінені замки та надано дозвіл сусіду-сантехніку Тарасу використовувати квартиру в якості приміщення для зберігання інструментів, до моменту початку ремонту у квартирі позивачем. 28.08.2023 року позивачка звернулась до органів поліції із заявою про вчинення кримінального правопорушення, однак отримала відповідь про те, що правоохоронні органи не вбачають ознак кримінального правопорушення. Дізнавшись про таку ситуацію, відповідач ОСОБА_3 , з метою унеможливлення реалізації прав ОСОБА_1 , 21.09.2023 року відчужив квартиру за договором купівлі-продажу відповідачці ОСОБА_4 . За дивним збігом обставин відповідачі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , а також директор і засновник ТОВ «Інком-Будівництво» - ОСОБА_7 є адвокатами. Норми чинного законодавства визначають право власника вимагати усунення будь-яких порушень свого права від будь-яких осіб, будь-яким шляхом, який власник вважає прийнятним. Визначальним для захисту права є наявність у позивача права власності та встановлення судом наявності перешкод у користуванні власником своєю власністю. При цьому немає значення ким саме спричинене порушення права та з яких підстав. Реєстрація права власності за відповідачкою ОСОБА_4 є незаконною, а набуте останньою нерухоме майно повинно бути витребуване на користь неволодіючого власника.

Ухвалою суду від 09.10.2023 року задоволено заяву представника позивача ОСОБА_1 про забезпечення позову.

Ухвалою суду від 09.10.2023 року позовну заяву залишено без руху.

Ухвалою суду від 12.10.2023 року відкрите провадження у справі і призначено справу до розгляду за правилами загального позовного провадження до підготовчого засідання.

13.11.2023 року до суду надійшли письмові пояснення третьої особи Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу КМР (КМДА), у яких представник вказує, що згідно із ч. 2 ст. 22 Закону №1952 відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом. Державним реєстратором розглянуто заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняту 08.12.2021 за реєстраційним номером 49685131, яку подав ОСОБА_7 , що діяв на підставі виписки з ЄДР, для проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_1 . Разом із зазначеною заявою було подано, зокрема, рішення єдиного засновника №1 про створення ТОВ ТОВ «Інком-Будівництво» від 25.10.2021, акт приймання-передачі від 02.11.2021. Відповідно до рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №62263024 від 14.12.2021, розглянувши заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та документи, подані для проведення державної реєстрації прав, державним реєстратором вирішено провести державну реєстрацію права власності, форма власності: приватна на квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_4 , за ТОВ «Інком-Будівництво». Виходячи з зазначеного, державним реєстратором відповідно до вимог чинного законодавства України та в межах наданих повноважень було прийняте законне рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №62263024 від 14.12.2021. Представник просить вирішити спір на підставі наявних у справі матеріалів та прийняти рішення відповідно до вимог чинного законодавства України.

27.11.2023 року до суду надійшли письмові пояснення третьої особи ПН Іванової О.П. , у яких остання вказує, що 14.04.2021 року до неї звернувся ОСОБА_5 з проханням зареєструвати право власності на новостворену квартиру АДРЕСА_5 . ОСОБА_5 були надані наступні документи: технічний паспорт на квартиру; договір купівлі-продажу майнових прав №17/08-2011 від 17.08.2011 року, укладений між ТОВ «Укоінвестбуд» та ОСОБА_5 ; Акт прийому-передачі квартири від 31.10.2011 року; Довідку про фінансування 100% майнових прав від 31.10.2011 року; Виписка з переліку осіб, які брали участь у інвестуванні будівництва квартири; Розпорядження Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації №445 від 18.05.2013 року про присвоєння поштової адреси; заява про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту та видачу сертифікату від 15.03.2012 року та Акту готовності до експлуатації від 03.02.2012 року, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в м. Києві. Відповідно до переліку наданих ОСОБА_5 документів та встановлення їх відповідності згідно п. 40, 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, приватним нотаріусом було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №57637482 від 14.04.2021 року, про проведення державної реєстрації права власності на кв. АДРЕСА_5 за ОСОБА_5 . Згідно ч. 2 ст. 22 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

Ухвалою суду від 07.12.2023 року відмовлено у задоволенні заяви відповідачки ОСОБА_4 про застосування зустрічного забезпечення.

18.12.2023 року до суду надійшов відзив на позовну заяву ОСОБА_1 від відповідача ОСОБА_4 зі змісту якого вбачається, що вказана відповідачка не визнає позовних вимог та просить відмовити у задоволенні позову посилаючись на те, що на початку повномасштабного вторгнення агресора на територію України її родина в повному складі мешкала в м. Дніпро. В квітні 2022 року після низки трагічних подій в Україні та масованих ворожих атак на м. Дніпро, донька відповідачки ОСОБА_8 , будучі студенткою ІІ курсу денного відділення факультету психології ВНЗ «Університету імені Альфреда Нобеля» переїхала до Королівства Нідерланди, де в травні 2022 року отримала офіційний статус тимчасового захисту, та в червні того ж року завдяки співпраці з волонтерами та викладачами Київського Національного Університету імені Тараса Шевченка (КНУ ім. Т. Шевченка) вона була зарахована до Університету Амстердаму (VU/Vrije Universiteit Amsterdam) за програмою обміну студентів - «семестр в Амстердамі» до лютого 2023 року. По закінченню навчання за вищевказаною програмою, їй пояснили що за даною спеціальністю («Психологія») в Королівстві Нідерланди відповідно до міжнародних угод між навчальними закладами, та у відповідність до освітніх вимог Країни, продовжити навчання може лише студент з України, який є студентом Київського Національного Університету імені Тараса Шевченка (КНУ ім. Т. Шевченка), оскільки тільки цей учбовий заклад акредитований в VU/Vrije Universiteit Amsterdam. Всі інші студенти мають подати документи як початківці на І курс. Так донька відповідачки почала радитися з нею щодо повернення додому, точніше до м. Києва з метою продовження навчання у КНУ ім. Т. Шевченка. В той же час 01 квітня цього року, чоловіка відповідачки ОСОБА_9 , фахівця Дніпровської Філії Державного Підприємства «Сетам» (Міністерства юстиції України) за державної потреби перевели на постійну роботу з м. Дніпро до м. Києва. В силу обставин що склалися родиною було прийняте спільне рішення - щодо повернення доньки до України, а саме до м. Києва для постійного проживання та продовження навчання. В червні цього року донька повернулася в Україну. Родина разом приїхала до Києва за для вирішення питання щодо переведення та поновлення дитини у КНУ ім. Т. Шевченка для подальшого навчання. 22 серпня 2023 року наказом № 3421-33 доньку поновили на другий курс денної форми факультету психології КНУ ім. Тараса Шевченка, заздалегідь попередивши про відсутність вільних місць в гуртожитку, у зв`язку з розселенням осіб пільгової категорії з окупованих територій. Оскільки в родини відсутнє власне житло в Києві, а чоловік по приїзду оселився в гуртожитку, то по приїзду до Києва дитини родина разом винайняла квартиру в АДРЕСА_6 , строком до кінця року. Проаналізувавши ціни на оренду на найближчі 5 років та ціни на купівлю житла, враховуючи те, що родина фактично переїхала до м. Києва, родина вирішила, що економічно доцільніше придбати житло у власність. З того ж часу відповідачка почала пошуки житла. Пошук квартири здійснювала як самостійно, користуючись інтернет ресурсами на популярних інтернет платформах, так і за допомогою посередників. В якості доказів реальних (добросовісних) намірів купівлі житла відповідачка додає інформацію-пропозиції, які надходили на її електронну пошту з відомих інтернет платформ, та забудовників влітку 2023 року. Пів літа відповідачка вивчала ринок нерухомості, розглядала різні варіанти, але враховуючи обмежені фінансові можливості коло пропозицій звузилося до новобудов «економ класу» в стані «після будівельників». 9 вересня на інтернет платформі «ОЛХ» відповідачка натрапила на чергову об`яву щодо продажу квартири на АДРЕСА_7 . Квартира в стані «після будівельників», без будь-яких оздоблень взагалі, але за підходящою ціною. Квартиру оглядали всією родиною в присутності посередника в вихідний день - в неділю, об одинадцятій годині дня. При огляді квартири зустріли жінку з сусідньої квартири, яка саме була вдома, що цілком передбачувано. Майже годину оглядали квартиру, переміряли розміри, розмірковували план реконструкції і це все майже при відчинених дверях. За час перебування в квартирі до родини ніхто не заходив та не цікавився:- хто вони є. Лише привіталися. Перед тим як прийняти остаточне рішення, щодо придбання квартири, відповідачка проаналізувала всю доступну інформацію з відкритих інформаційних джерел, поспілкувалася з власником квартири, з диспетчером та бухгалтером керуючої компанії - ОСББ «Мега-Сіті 19А» (код ЄДРПОУ 41271574), до речі дата реєстрації якого 08 квітня 2017 року, тобто за Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» № 2866-ІІІ на момент реєстрації 50% власників квартир вже мали зареєстровані речові права на нерухомість в цьому будинку. З отриманої інформації, в тому числі з відкритих інформаційних джерел, відповідачка дізналася про порушення прав інвесторів будівництва цього будинку лише в період будівництва, тобто з 2004 до 2012-2014 рр. Причиною цього було порушення строків будівництва, часта зміна керівництва компанії забудовника, та плутанина з квартирами, секціями і інвесторами. Тобто ці секції в будинку були довгобудами, та замість 2005 року інвестори отримували квартири лише починаючі з 2012 року. Але вже з 2014-2017 років, після створення власниками квартир та приміщень ОСББ, укладання останнім відповідних договорів на постачання комунальних послуг жодних проблем та порушень прав власників квартир цього будинку відповідачка не зустріла. Цю інформацію підтвердили й посадові особи ОСББ. Таким чином, 21 вересня 2023 року, ознайомившись з даними державного реєстру речових прав на нерухоме майно, їх обтяжень та обмежень, реєстру іпотек, реєстру зареєстрованих осіб, отримавши також інформацію (довідку) про наявність заборгованості по утриманню будинку та квартири, в приміщенні нотаріальної контори за адресою АДРЕСА_8 , між відповідачкою ОСОБА_4 - покупцем, та ОСОБА_3 - продавцем, було укладено відплатний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_5 , який був засвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кара Олександрою Олександрівною та зареєстрований за № 6154. Відповідачка зазначає, що купуючи спірну квартиру вона діяла як добросовісний набувач, не знала та не мала змоги знати про будь-які примарні претензії осіб, що вважають себе власниками, оскільки позивач (представник позивача) не потурбувалися про прийняття відповідних рішень та відповідних дій заздалегідь. Жодної інформації щодо обтяжень, обмежень або претензій, ані в Державних реєстрах, ані з інформації від керуючої компанії - ОСББ «Мега-Сіті 19А» відповідачка не отримувала. Також в матеріалах справи відсутня будь-яка інформація про те, що продавець ОСОБА_3 не мав права відчужувати спірну квартиру. Як і доказів того, що позивач є власником спірної квартири. В позовній заяві представник позивача вказує, що позивач є одним з інвесторів забудови житлового будинку за договором від 19 жовтня 2004 року. За умовами доданого до позовної заяви копії договору інвестор зобов`язаний: «за рахунок власних коштів компенсувати витрати на утримання об`єкту інвестування з моменту прийняття його за актом (п.4.2.4.); самостійно, протягом 10 (десяти) днів з моменту прийняття об`єкту інвестування подати документи для отримання свідоцтва про право власності на об`єкт інвестування (п.4.2.5.); здійснити оплату шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок підприємства» (п.2.5.); Термін введення будинку в експлуатацію в договорі зазначений 4 квартал 2005 року (п.1.3. договору)». Право прийняти квартиру у власність начебто виникло у позивача аж у березні 2015 року. Тобто з затримкою будівництва майже на 10 років. Але всупереч вимог договору, та не дивлячись на такі довгі очікування, позивач своїм правом щодо прийняття майна чомусь знехтувала. Квартиру не приняла, отже право власності не зареєструвала а ні протягом 10 днів з моменту отримання акту, як це вимагає договір, а ні протягом наступних років (аж до 2023 року). Стосовно інформації, щодо звернення позивача до ЦНАП в 2016 році, то така інформація нічим не підтверджена, та не може бути прийнята до уваги. Крім того до договору додано додаткові угоди № 1,2,3 відповідно від 18 серпня 2006 року, від 30 серпня 2010 року, та від 23 грудня 2014 року. В додатковій угоді №3 від 23 грудня 2014 року визначено суму доплати за уточненою площею в розмірі 55150,00 гривень. За умовами угоди в вартість включено в тому числі ПДВ 20% - 9191,67 грн. Але на момент укладання угоди згідно з даними електронного кабінету платника податків https://cabinet.tax.gov.ua/ в підприємства ТОВ «УКОІНВЕСТБУД» (ІПН 256372726517) 22 травня 2014 року за рішенням контролюючого органу свідоцтво платника податку анульоване. Тобто за сім місяців до укладання угоди підприємство вже не мало статусу платника податку на додану вартість, але чомусь в додатковій угоді ціну вказано з ПДВ. Попередня додаткова угода №2 підписана в.о. генерального директора, який чомусь діє на підставі Протоколу, в той час як в попередніх та наступних документах повноваження керівника підтверджуються Статутом підприємства. Але навіть якщо не ставити під сумнів законність доданих до позову документів, позивач не набула правового статусу власника нерухомого майна, а лишилася інвестором. Також позивачем чомусь взагалі ігнорувалися умови договору стосовно компенсації вартості витрат на утримання квартири та будинку, з моменту прийняття майна за актом (п.4.2.4. Договору). Відповідачкою було направлено адвокатський запит на адресу ОСББ, та отримано відповідь, що жодних коштів за утримання будинку та спірної квартири від гр. ОСОБА_1 з 2017 року по теперішній час на рахунки ОСББ «Мега-Сіті 19А» не надходило. Також позивачка не зверталась до ОСББ з метою надання інформації (документальних підтверджень) щодо своїх речових прав, що додатково свідчить про відсутність у позивача підстав для прийняття у власність спірної квартири та говорить про суперечливу поведінку позивача. Згідно з висновками викладеними в Постанові Верховного Суду від 7 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц (провадження № 61-2032св19)) - «Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення… Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права». Окрім цього, документальні докази, надані представником позивача на підтвердження майнових прав Інвестора не можуть бути прийняті за належний доказ, оскільки згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб Забудовник за договором - ТОВ «УКОІНВЕСТБУД» (ЄДРПОУ 25637276 ) припинив діяльність 11 квітня 2023 року (визнаний банкрутом, справа № 910/14130/16), тому не можна достеменно бути впевненими в остаточних намірах, а ні Інвестора, а ні Забудовника. Невідомим залишається й остаточне коло прийнятих сторонами зобов`язань, отже не має впевненості в наявності у сторін інших документів, таких як наприклад угода про розірвання договору, видатковий касовий ордер на повернення грошей Інвестору, або угода про чергову заміну предмету договору тощо. Припущень може бути чи мало, чомусь позивач звернулася за захистом своїх прав саме після того, як підтвердити або спростувати ці права вже нема кому і розглядатимуться вони лише зі слів та припущень позивача. Особа стає власником новоствореного об`єкта нерухомості після завершення його будівництва, прийняття нерухомого майна до експлуатації та державної реєстрації. Таким чином, право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту державної реєстрації права. Державна реєстрація становить засіб підтвердження фактів набуття речових прав на нерухоме майно (постанова Верховного Суду від 24.01.2020 р. у справі № 910/10987/18). До реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно особа є власником лише матеріалів, обладнання та іншого майна, що було використано в процесі будівництва (постанова Верховного суду від 21.03.2019 р. у справі № 909/175/18). Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18), та постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 червня 2023 року у справі № 755/2957/20 (провадження61-36ск23)). Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). На необхідність оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово звертала увагу Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (провадження № 14-192цс19), пункт 46.1 постанови від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19). Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів статті 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункти 37, 38), від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункти 7.15, 7.16), від 28 червня 2023 року у справі № 755/2957/20 (провадження61-36ск23)). Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно). Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар (див. пункт 6.53 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21)). Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного прав. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів. Національним законодавством України передбачено зокрема такі гарантії дотримання «права власності». Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану (стаття 41 Конституції України). Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20), розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Окрім того, в розумінні приписів ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні Законодавства такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить, а тому позивач не набув права власності на спірну квартиру. В Постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), Суд дійшов до висновку, що - «Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ). У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном. Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства. При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому. Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить. Віндикація у вказаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом статей 387, 388 ЦК України позов про витребування майна пред`являється власником до володільця спірного майна.»

26.12.2023 року до суду надійшла відповідь сторони позивача ОСОБА_1 на відзив відповідачки ОСОБА_4 , у якій представник зазначає, що як вказано у відзиві на позовну заяву: «Таким чином, 21 вересня 2023 року, ознайомившись з даними державного реєстру речових прав на нерухоме майно їх обтяжень та обмежень, реєстру іпотек, реєстру зареєстрованих осіб, отримавши також інформацію (довідку) про наявність заборгованості по утриманню будинку та квартири, в приміщенні нотаріальної контори за адресою АДРЕСА_8 , між мною ОСОБА_4 - покупцем та ОСОБА_3 - продавцем було укладено відплатний договір купівлі продажу квартири АДРЕСА_5 , який був засвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кара О.О. та зареєстрований за №6154.». В даному контексті представник ОСОБА_1 вказує, що позивачка вважає, що даний договір було укладено з метою легалізації, начебто, добросовісно набутих прав на спірну квартиру. Адже відповідачкою ОСОБА_4 не надано ані копії договору, ані доказів оплати за «придбану» квартиру. В подальшому у відзиві ОСОБА_4 зазначає, «Право прийняти квартиру у власність начебто виникло у позивача аж у березні 2015 року. Тобто з затримкою будівництва майже на 10 років. Але всупереч вимог договору, та не дивлячись на такі довгі очікування, позивач своїм правом щодо прийняття майна чомусь знехтувала. Квартиру не приняла, отже право власності не зареєструвала, а ні протягом 10 днів з моменту отримання акту, як це вимагає договір, а ні протягом наступних років (аж до 2023 року). Стосовно інформації, щодо звернення позивача до ЦНАП в 2016 році, то така інформація нічим не підтверджена, та не може бути прийнята до уваги.». Відповідачка ОСОБА_4 з незрозумілих причин, плутає поняття прийняття об`єкту інвестування за актом та реєстрації права власності на даний об`єкт. Як було зазначено у позовній заяві, 04.03.2015 року між забудовником та інвестором ( ОСОБА_1 ) було підписано Акт приймання-передачі квартири. Тобто, позивачка ОСОБА_1 прийняла квартиру та звернулась у 2016 році до органів ЦНАП для реєстрації права власності. Проте, зареєструвати право власності не вдалось, адже забудовник не отримав поштову адресу, а адреса « АДРЕСА_9 » є до сих пір будівельною адресою. Даний факт досліджувався, в тому числі Касаційним господарським судом у складі Верховного суду в Постанові від 14.12.2022 року по справі №910/4501/22. У відзиві на позовну заяву також вказано, «Крім того до договору додано додаткові угоди № 1,2,3 відповідно від 18 серпня 2006 року, від 30 серпня 2010 року, та від 23 грудня 2014 року. В додатковій угоді № 3 від 23 грудня 2014 року визначено суму доплати за уточненою площею в розмірі 55150,00 гривень. За умовами угоди в вартість включено в тому числі ПДВ 20% - 9191,67 грн. Але на момент укладання угоди згідно з даними електронного кабінету платника податків https://cabinet.tax.gov.ua/ в підприємства ТОВ «УКОІНВЕСТБУД» (ІПН 256372726517) 22 травня 2014 року за рішенням контролюючого органу свідоцтво платника податку анульоване. Тобто за сім місяців до укладання угоди підприємство вже не мало статусу платника податку на додану вартість, але чомусь в додатковій угоді ціну вказано з ПДВ». В цьому контексті представник ОСОБА_1 зазначає, що остання не була і не є платником податку на додану вартість, і при проведенні операцій з розрахунку із забудовником не отримувала податкову накладну. Тому, як забудовник формував ціну - з ПДВ чи без ПДВ, для позивача не мало особливої різниці. Далі відповідачка ОСОБА_4 зазначає: «Мною було направлено адвокатський запит на адресу ОСББ, та отримано відповідь, що жодних коштів за утримання будинку та спірної квартири від гр. ОСОБА_1 з 2017 року по теперішній час на рахунки ОСББ «Мега-Сіті 19А» не надходило. Також позивачка не зверталась до ОСББ з метою надання інформації (документальних підтверджень) щодо своїх речових прав. Що додатково свідчить про відсутність у позивача підстав для прийняття у власність спірної квартири та говорить про суперечливу поведінку позивача». В цьому питанні представник позивачки ОСОБА_1 зазначає, що у позивача наявна заборгованість по сплаті комунальних платежів. Проте, ані ОСББ, ані Забудовник не звертались щодо погашення заборгованості. В той же час, позивачка ОСОБА_1 була і є учасником декількох viber-груп по даному будинку, в якому обговорюються поточні проблеми інвесторів, мешканців і таке інше. Дані групи є закритими, але скріншоти додаються. Більш того, у диспетчера будинку (ОСББ) наявні всі контакті дані позивачки (мобільний телефон, поштова адреса). Відповідачка ОСОБА_4 також не надано доказів оплати коштів за утримання будинку та спірної квартири нею та іншими відповідачами. Далі відповідачка ОСОБА_4 пише: «Окрім цього, документальні докази, надані представником позивача на підтвердження майнових прав Інвестора не можуть бути прийняті за належний доказ, оскільки згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб Забудовник за договором - ТОВ «УКОІНВЕСТБУД» (ЄДРПОУ 25637276 ) припинив діяльність 11 квітня 2023 року (визнаний банкрутом, справа №910/14130/16), тому ми не можемо достеменно бути впевненими в остаточних намірах, а ні Інвестора, а ні Забудовника. Невідомим для нас залишиться й остаточне коло прийнятих сторонами зобов`язань, отже не має впевненості в наявності у сторін інших документів, таких як наприклад угода про розірвання договору, видатковий касовий ордер на повернення грошей Інвестору, або угода про чергову заміну предмету договору… Припущень може бути чи мало, отже чомусь позивач звернулася за захистом своїх прав саме після того, як підтвердити або спростувати ці права вже нема кому і розглядатимуться вони лише зі слів та припущень позивача.». В цьому питанні представник ОСОБА_1 вказує, що позивачем надано докази на підтвердження своєї позиції. В разі необхідності можна провести відповідну експертизу документів. Більш того, факт ліквідації Забудовника не означає, що документи не передані до державного архіву. Тому дане твердження відповідачки ОСОБА_4 є голослівним. Вказаним відповідачем вірно зазначено, що «Особа стає власником новоствореного об`єкта нерухомості після завершення його будівництва, прийняття нерухомого майна до експлуатації та державної реєстрації». Проте, будинок (комплекс секцій) за будівельною адресою АДРЕСА_9 , в тому числі і секції будинку за адресами АДРЕСА_29 та АДРЕСА_9 , станом на сьогодні в експлуатацію так і не введені. Саме тому, до сих пір, існує лише будівельна адреса, а поштової адреси немає. Поштова адреса присвоюється об`єкту нерухомості за результатами прийняття нерухомого майна до експлуатації та державної реєстрації. Під час розгляду позову про витребування майна відповідач, згідно зі статтею 388 ЦК України, має право заперечити проти позову про витребування майна з його володіння шляхом подання доказів відплатного придбання ним цього майна в особи, яка не мала права його відчужувати, про що він не знав і не міг знати (добросовісний набувач). В такому разі пред`явлення зустрічного позову про визнання добросовісним набувачем не вимагається і, крім того, не є належним способом судового захисту (стаття 16 ЦК України), оскільки добросовісність набуття - це не предмет позову, а одна з обставин, що має значення для справи та підлягає доказуванню у справі за позовом про витребування майна. Разом з цим відплатність придбання майна сама по собі не свідчить про добросовісність набувача. Набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника. Набувач не може бути визнаний добросовісним, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване не за відчужувачем або у цьому реєстрі був запис про судовий спір відносно цього майна (обтяження). Водночас запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності відчужувача також не є безспірним доказом добросовісності набувача. Як зазначила відповідачка ОСОБА_4 вона аналізувала інформацію стосовно будинку в цілому по АДРЕСА_9 . Їй достеменно було відомо про плутанину з квартирами, секціями, інвесторами. В тому числі відповідачу було відомо про те, що цей об`єкт нерухомості довгий час був «довгобудом», і як результат, що цей об`єкт не введено в експлуатацію. Також, одним з елементів прийняття рішення було «підходяща ціна», тобто занижена ціна, або ціна, яка не відповідає ринковим цінам на схожі об`єкти. Тому, навіть якщо припустити, що відповідачка ОСОБА_4 може бути добросовісним набувачем, остання повинна була засумніватися у праві відчужувача на відчуження майна. Більш того, відповідачка ОСОБА_4 є не тільки особою з вищою юридичною освітою, а адвокатом, і тому, могла проаналізувати ЄДРСР на наявність судових справ по даному будинку і про кількість судових справ, де квартири були задвоєні, й повинна була засумніватися у праві відповідача ОСОБА_3 на відчуження цього майна. Зазначена правова позиція кореспондується з Постановою Касаційного цивільного суду Верховного суду від 17.04.2019 року по справі №490/5862/16. Враховуючи вищенаведене, представник вважає, що підстави для відхилення позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_4 відсутні.

09.04.2024 року до суду надійшла заява відповідача ОСОБА_3 про застосування наслідків спливу строку позовної даності, у якій зазначений відповідач вказує, що за містом позовної заяви ОСОБА_1 , порушення права власності останньої на квартиру відбулось у жовтні 2016 року, коли вона не змогла зареєструвати право власності у Державному реєстрі в зв`язку з відмовою у проведенні відповідних дій державним реєстратором. Відповідно строк позовної давності за вимогами про визнання права власності закінчився в жовтні 2019 року.

15.04.2024 року до суду надійшла зустрічна позовна заява ОСОБА_5 до ОСОБА_1 , ТОВ «УкоінвестБуд» про визнання недійсним договору дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку, в якому позивач за зустрічним позовом просить визнати недійсним Договір дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку №314/И від 19.10.2004 року, укладений між ТОВ «УкоінвестБуд» та ОСОБА_1 .

Вимоги зустрічної позовної заяви мотивовано тим, що 19.10.2004 року між ТОВ «УкоінвестБуд» та ОСОБА_1 нібито був укладений договір дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку, відповідно до якого ОСОБА_1 (інвестор) передає товариству грошові кошти в порядку своєї участі у будівництві багатоквартирного житлового комплексу, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_9 . За змістом договору, товариство повинно використовувати кошти отримані від інвестора для будівництва вказаного будинку, по закінченню якого, повинно передати інвестору квартиру АДРЕСА_10 у цьому будинку. Водночас, на момент укладання зазначеного договору ТОВ «УкоінвестБуд» не було власником чи користувачем земельної ділянки під будівництво житлового комплексу, земельна ділянка була передана лише 24.11.2005 року на підставі рішення Київської міської ради №479/2940, а відповідний договір оренди укладений лише 09.08.2006 року. Разом з цим, згідно відповіді Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації №103-1648 від 27.02.2024 року, дозвіл на виконання будівельних робіт №2609-Дн/С ТОВ «УкоінвестБуд» отримало лише 16.06.2007 року. Крім того, на момент укладання спірного договору інвестування, адреса: АДРЕСА_9 не присвоювалась Дніпровською районною в м. Києві державно адміністрацією жодній земельній ділянці, а також не було жодної такої будівельної адреси. Адреса: АДРЕСА_11 , була присвоєна новозбудованому будинку лише 18.05.2013 року на підставі розпорядження Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації №445. На думку позивача за зустрічним позовом, спірний договір є фіктивним, оскільки спірний договір не міг в момент його укладання породжувати реальні правові наслідки, що обумовлені ним. ТОВ «УкоінвестБуд» не мало можливості виконувати спірний договір, оскільки не мало земельної ділянки під будівництво, не було замовником такого будівництва, не мало погодженого проекту будівництва та був відсутній дозвіл на виконання будівельних робіт по об`єкту зазначеному у спірному договорі. Адреса ділянки, на якій здійснювалось будівництво житлового комплексу, який начебто є предметом спірного договору, є наступна: ділянка обмежена АДРЕСА_12 та гаражно-будівельним кооперативом «Скіф» у Дніпровському районі м. Києва, яка вказана у всіх будівельних документах, тобто адреса АДРЕСА_9 була присвоєна житловому комплексу лише 18.05.2013 року, що значно пізніше дати укладання спірного договору. Вказане може свідчити про те, що спірний договір від 19.10.2004 року був укладений значно пізніше зазначеної дати.

Ухвалою суду від 18.04.2024 року задоволено заяву ОСОБА_3 про забезпечення доказів шляхом їх витребування.

Ухвалою суду від 21.05.2024 року зустрічну позовну заяву прийнято до спільного розгляду із первісним позовом.

05.06.2024 року до суду надійшов відзив відповідача ОСОБА_1 на зустрічну позовну заяву, зі змісту якого вбачається, що зазначена відповідачка за зустрічним позовом в особі свого представника не визнає заявлених позовних вимог та просить відмовити у задоволенні зустрічного позову. У відзиві представник відповідачки зазначає, що як вірно було вказано позивачем за зустрічним позовом, 19.10.2004 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ «УкоінвестБуд» Договір №314/и дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку. В обґрунтування своїх вимог, позивачем зазначається що на момент укладення Договору у ТОВ «УкоінвестБуд» не було власником або користувачем земельної ділянки, не отримувало дозвіл на виконання будівельних робіт, а також не було присвоєно будівельну адресу, а тому даний Договір позивач за зустрічним позовом вважає фіктивним. Адже, на думку останнього, «такий договір не міг в момент його укладання породжувати реальні правові наслідки, що обумовлені ним». З такою позицією представник відповідачки за зустрічним позовом не погоджується, адже згідно умов Договору, ОСОБА_1 надає грошові кошти ТОВ «УкоінвестБуд» в якості дольової участі в будівництві багатоквартирного житлового будинку, а останнє зобов`язується направити ці кошти на будівництво квартири. Актом приймання-передачі квартири від 04.03.2015р. зафіксовано факт передачі збудованої квартири. Таким чином, можна зробити висновок, що кожна з сторін Договору реалізувала свої права і обов`язки за договором. В подальшому позивач робить припущення, що можливо цей договір було укладено значно пізніше, ніж 19.10.2004 року. Відповідач твердо заявляє, що даний Договір укладено саме 19.10.2004р. В той же час, незрозуміло тоді, як це припущення кореспондується з висновками позивача за зустрічним позовом про фіктивність Договору. В розділі «правове обґрунтування» позивачем за зустрічним позовом аналізуються ст. 203 та 215 ЦК України, але жодним чином не згадується ст. 234 ЦК України. У відповідності до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Ч. 3, ст. 215 ЦК України визначено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Як вбачається з тексту зустрічного позову, позивач не є ані стороною Договору, ані заінтересованою особою, а тому не має права звертатися з таким позовом. У Постанові Касаційний цивільний суд Верховного Суду від 13.03.2019 у справі №757/12646/16-ц сформовано правову позицію, стосовно визнання ознак фіктивності правочину. За змістом ч. 5 ст. 203 ЦК правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Відповідно до ст. 234 ЦК фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Для визнання правочину фіктивним суди повинні встановити наявність умислу в усіх сторін правочину. При цьому необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків. У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно. Основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) іншого учасника або третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину. Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням ч.ч. 1, 5 ст. 203 ЦК, що за правилами ст. 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до ст. 234 ЦК. Враховуючи, що ОСОБА_1 та ТОВ «УкоінвестБуд» вчинили всі дії для настання правових наслідків, можна зробити повторний висновок, що Договір є реальним і не суперечить чинному законодавству. Факти укладання договорів дольової участі у фінансуванні будівництва ТОВ «УкоінвестБуд» в 2004 році за адресою АДРЕСА_9 з іншими інвесторами встановлено численними судовими рішеннями, в тому числі, які розглядались Дніпровським районним судом м. Києва. Зокрема, це Рішення від 29.02.2012р. по справі №2-6044/11, від 21.05.2012р. по справі №2604/7413/12, від 18.06.2014р. по справі №755/13838/14-ц. На переконання представника, Договір дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку №314/И від 19.10.2004р. та додаткові угоди до нього, укладений між ТОВ «УкоінвестБуд» та ОСОБА_1 є дійсним, а зустрічна позовна заява подана позивачем для затягування розгляду справи та з метою створення штучної уяви про добросовісність набуття ним спірної квартири. Позивач був зареєстрований і проживав у АДРЕСА_13 (а.с. 87-93). В даних матеріалах набувач квартири - ОСОБА_5 . Проте, в доданих до зустрічної позовної заяви документах, а саме Пенсійне посвідчення № НОМЕР_1 , правильно писати ОСОБА_5 (без апострофа) ОСОБА_5 . У відповідності до інформації з ЄДРСР, вироком Малиновського районного суду м. Одеси від 28.03.2023р. по справі №521/8161/23 ОСОБА_5 визнано винним у скоєнні кримінального проступку, передбаченого ч. 1 ст. 309 КК України.

19.06.2024 року до суду надійшов відзив на первісну позовну заяву від відповідача ОСОБА_3 , зі змісту якого вбачається, що зазначений відповідач за первісним позовом не визнає вимог первісної позовної заяви та зазначає, що 17.08.2011 року між ТОВ «УкоінвестБуд» та ОСОБА_5 був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №17/08-2011, відповідно до якого ОСОБА_5 придбав майнові права на квартиру АДРЕСА_5 . ОСОБА_5 після сплати повної вартості майнових прав на квартиру та фактичного отримання квартири, зареєстрував своє право власності на квартиру у встановленому законом порядку. Вказане підтверджується копією договору №17/08-2011 від 17.08.2011 року, копією виписки із переліку осіб які брали участь в інвестуванні будівництва, копією акту приймання-передачі від 31.10.2011 року, копіє довідки про фінансування 100% майнових прав від 31.10.2011 року, копією витягу №253317630 від 19.04.2021. У подальшому, 02.11.2021 року, ОСОБА_5 передав спірну квартиру у власність ТОВ «Інком-Будівництво», що підтверджується копією Акту приймання-передачі від 02.11.2021 та копією витягу №290122505 від 14.12.2021. ТОВ «Інком-Будівництво» 19.04.2023 року відчужило спірну квартиру на користь ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу від 19.04.2023 року. 21.09.2023 року ОСОБА_3 відчужив спірну квартиру на користь ОСОБА_4 за договором купівлі-продажу від 21.09.2023 року. Договір купівлі-продажу майнових прав, який був укладений між ОСОБА_5 та зазначеним вище товариством, на момент здійснення державної реєстрації права власності за ОСОБА_5 не був розірваним або визнаним недійсним, які і всі інші перелічені вище документи, що були подані для проведення державної реєстрації. Відсутні такі обставини і на теперішній час. Будинок, в якому знаходиться спірна квартира, був введений в експлуатацію, що підтверджується копіями Сертифікатів КВ №16412244555, КВ №16412143320, КВ №16412041363, та на підставі розпорядження Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації №445 від 18.05.2013 року і згідно листа адміністрації №443/26/2/103 було присвоєно поштову адресу. На момент вчинення перелічених вище правочинів нічого не заважало нотаріусам посвідчувати договори та реєструвати право власності на квартиру за відповідачами, що підтверджується Деталізованою довідкою із державного реєстру речових прав на нерухоме майно №375000389 від 18.04.2024 року та матеріалами реєстраційної справи. Водночас, із матеріалів реєстраційної справи вбачається, що за ОСОБА_1 ніколи не було зареєстровано право власності на спірну квартиру у встановленому законом порядку. Утримання квартири ОСОБА_1 не здійснювала, в користуванні або володінні останньої квартира ніколи не перебувала. Договір ОСОБА_1 щодо інвестування будівництва від 19.10.2024 року викликає великий сумнів, оскільки на момент його укладання ТОВ «УкоінвестБуд» не мало в користуванні земельної ділянки для будівництва житлового комплексу, рішення Київської міської ради щодо відведення земельної ділянки з`явилось лише у 2005 році, а дозвіл на виконання будівельних робіт був отриманий лише у 2008 році. Крім того, на момент укладання договору ОСОБА_1 , будівельної адреси: АДРЕСА_9 не існувало. ОСОБА_1 не надано доказів, що спірна квартира, є предметом її договору №314/И від 19.10.2004 року, не надано доказів, що цей договір не був розірваний та що зміни до договору, які вона надала суду, є останніми і більше жодних додаткових угод до договору не укладалось. ОСОБА_1 ніколи не була власником спірної квартири, не володіла і не користувалась нею, взагалі не опікувалась квартирою, не виконувала обов`язки власника майна, не несла тягар з його утримання. Своїм позовом ОСОБА_1 фактично намагається набути право власності на спірну квартиру, яка їй ніколи не належала, що не передбачено чинним законодавством. Витребувати майно має право лише його власник, але ОСОБА_1 не надала доказів, що вона є власником квартири, що набула право власності на неї і що це право не визнається іншими особами. Відсутні докази, що ОСОБА_1 володіла квартирою та вона вибула з її володіння незаконно, без відповідної правової підстави.

Ухвалою суду від 26.06.2024 року закрите провадження у справі в частині відповідача за зустрічним позовом ТОВ «УкоінвестБуд» через наявність в державному реєстрі запису від 11.04.2023 року про припинення ТОВ «УкоінвестБуд», що вказувало на те, що на час вирішення судом питання про прийняття зустрічного позову до розгляду зазначене товариство було припинене і відповідно не мало цивільної процесуальної правоздатності та дієздатності.

Ухвалою суду від 26.06.2024 року задоволено заяву відповідача ОСОБА_3 про забезпечення доказів шляхом їх витребування.

Протокольною ухвалою суду від 19.09.2024 року задоволено заяву ОСОБА_4 про виклик свідка ОСОБА_12 . В цьому ж засіданні 19.09.2024 року ОСОБА_4 відкликала свою заяву в частині виклику свідка ОСОБА_13 через неможливість забезпечити його явку до суду.

Ухвалою суду від 19.09.2024 року відмовлено у задоволенні заяви відповідачки за первісним позовом ОСОБА_14 про зміну одного заходу забезпечення позову іншим.

Ухвалою суду від 29.10.2024 року залишено без задоволення клопотання ОСОБА_5 про роз`єднання позовних вимог.

Ухвалою суду від 07.03.2025 року задоволене клопотання представника позивача за первісним позовом, відповідача за зустрічним позовом про призначення у справі судово-почеркознавчої експертизи та зупинене провадження у справі до отримання висновку експерта.

22.04.2025 року до суду надійшло повідомлення ПН КМНО Іванової О.П. про неможливість надання нею оригіналів документів, які були подані для проведення реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_5 , оскільки у матеріалах нотаріальної справи наявні лише копії документів, які були зроблені нотаріусом з поданих оригіналів, а оригінали були повернуті ОСОБА_5 .

За таких обставин, ухвалою суду від 24.04.2025 року відновлене провадження у справі та призначено справу до розгляду у підготовчому засіданні.

Ухвалою суду від 15.07.2025 року задоволене клопотання представника позивача за первісним позовом про витребування оригіналів документів необхідних для проведення призначеної у справі судової експертизи від ОСОБА_5

28.08.2025 року до суду надійшли пояснення ОСОБА_5 про те, що 02.11.2021 року останній передав належну йому спірну квартиру в уставний капітал ТОВ «Інком-Будівництво», у зв`язку з чим всі документи видані на його ім`я стосовно спірної квартири втратили для ОСОБА_5 актуальність, тому під час вторгнення та окупації домівки останнього і під час термінової евакуації з с. Калинівка, Макарівської громади Бучанського району ОСОБА_5 не мав ні часу, ні фізичної можливості забрати і зберігати будь-які документи чи супутні речі, окрім тих, що були вкрай необхідні для життя та виживання. Документи, які витребувані судом у ОСОБА_5 відсутні, а тому немає можливості надати їх суду. Крім того, частина оригіналів витребуваних документів, які стосуються будинку мають знаходитись у забудовника, а в самого ОСОБА_5 вони відсутні.

Ухвалою суду від 16.10.2025 року задоволене клопотання представника позивача за первісним позовом про проведення призначеної у справі судової почеркознавчої експертизи за копіями наявних у справі документів та зупинене провадження у справі до отримання висновку експертів.

08.12.2025 року до суду надійшло повідомлення судових експертів про неможливість проведення судової експертизи.

Ухвалою суду від 08.12.2025 року відновлене провадження у справі і призначено справу до розгляду в підготовчому засіданні.

Ухвалою суду від 21.01.2026 року закрите підготовче провадження у справі і призначено справу до судового розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.

Допитаний в судовому засіданні у якості свідка ОСОБА_12 суду показав, що йому знайомі ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , а інших учасників справи він не знає. Свідок зазначив, що його ріелторська компанія здійснювала продаж квартири ОСОБА_3 , виставляла на сайтах з продажу, рекламувала це майно. Свідок не пам`ятає чи сам ОСОБА_3 звернувся до компанії по допомогу у продажі квартири, чи сама компанія його відшукала за оголошенням про продаж квартири та запропонувала свої послуги. Одному зі співробітників ріелторської компанії свідка ОСОБА_3 передав ключі від квартири. У 2023 році компанія свідка здійснювала продаж квартири ОСОБА_3 , пропонували її громадянам для купівлі, запрошували на перегляд. Одного разу на перегляд квартири прийшла ОСОБА_4 , оглянула квартиру, вона їй сподобалась, і тоді вона залишила аванс за квартиру. Після цього компанія переслала документи на квартиру нотаріусу для перевірки, нотаріус ці документи перевірила, сказала що з ними все нормально і після цього покупець, продавець та ріелтор зустрілись у нотаріуса для оформлення договору купівлі-продажу та здійснення розрахунків. Договір був укладений і ОСОБА_4 здійснила оплату послуг ріелтора. До цього випадку продажу квартири ОСОБА_3 ріелторська компанія ОСОБА_3 не знала. Також свідок зазначив, що продажом цієї квартири займались і інші ріелторські компанії, але фактично продала саме ріелторська компанія свідка. Оголошення про продаж квартири компанія виставляла на сайтах ОLХ, Домріа, Ріелтор тощо. Деякі клієнти цікавились квартирою, оглядали її, але потім відмовлялись від купівлі, поки не з`явилась ОСОБА_4 , якій квартира підійшла і вона її купила.

В судовому заданні представник ОСОБА_1 підтримав вимоги первісного позову та просить задовольнити первісну позовну заяву і відмовити у задоволенні зустрічного позову. Представник вказує, що ОСОБА_1 в 2004 року уклала договір інвестування будівництва та оплатила вартість майнових прав на квартиру. В подальшому до договору було укладено низку додаткових угод, яким змінювався номер квартири, поверх розташування, її площа. При зміні площі квартири ОСОБА_1 доплатила різницю після здійснених обмірів БТІ. У 2015 році ОСОБА_1 прийняла квартиру за Актом приймання-передачі, а у 2016 році звернулась до державного реєстратора для реєстрації права власності на квартиру, але будинку не було присвоєно поштову адресу, тому у проведення державної реєстрації було відмовлено. Далі ОСОБА_1 з`ясувала, що право власності на квартиру було зареєстроване за іншими особами. Про наявність інших людей у квартирі ОСОБА_1 дізналась від сусідів, у зв`язку із чим було викликано працівників поліції. З`ясувалось, що спочатку право власності було зареєстроване за ОСОБА_15 , потім за ТОВ «Інком-Будівництво», потім товариство продало квартиру ОСОБА_3 , а вже останній продав квартиру ОСОБА_4 . Представник звертає увагу на те, що за матеріалами справи наявне різне написання імені ОСОБА_5 « ІНФОРМАЦІЯ_1 » та « ОСОБА_16 ». Представник зазначає, що ОСОБА_5 начебто набув у власність квартиру у 2021 році, але він не міг бути власником квартири, оскільки ОСОБА_1 раніше здійснила інвестування спірної квартири, крім того є розбіжності щодо кількості кімнат у квартирі, 1-кімнатна чи 2-кімнатна. ОСОБА_5 не міг у законний спосіб набути квартиру у власність, тож і наступні правочини щодо передачі права власності на квартиру є незаконними. Стосовно зустрічного позову представник вважає, що підстави для його задоволення відсутні. Також представник зазначив, що ОСОБА_3 в судовому засіданні говорить неправду про те, що з ОСОБА_5 він познайомився лише у цьому судовому процесі, адже був його представником у справі №523/15273/23. Крім того, представник зазначає, що ОСОБА_3 притягується до кримінальної відповідальності за сумнівні продажі квартир.

ОСОБА_1 в судовому засіданні підтримала вимоги своєї позовної заяви та пояснила суду, що у 2004 році її родина вирішила інвестувати в будівництво квартири. Саме спірну квартиру порадили інвестори, пропозиція була вигідна, тому кошти на будівництво були проінвестовані. У подальшому до договору інвестування укладались різні додаткові угоди. У 2015 році ОСОБА_1 отримала необхідні документи по квартирі, також в будинку організувалось ОСББ. У 2015-2016 роках керівництво ОСББ пропонувало оформити право власності на квартиру через не державні органи, але родина позивачки відмовилась від такого порядку реєстрації і документи для проведення реєстрації були здані до ЦНАП. Однак, поскільки будинку не було присвоєно поштової адреси, у проведенні реєстрації права власності було відмовлено. Приблизно у 2016 році квартиру було відключено від опалення, оскільки ОСОБА_1 там не проживала. В 2019 році ОСОБА_1 планувала змінити двері в квартирі, однак спочатку захворіла матір позивачки, потім почалась епідемія КОВІД і позивачка приїхала до м. Києва у 2023 році щоб далі щось робити з оформленням права власності на квартиру. До цього часу ОСОБА_1 навідувалась до квартири 2-3 рази на рік. У 2023 році в будинку вже не було консьєржа, позивачка безперешкодно пройшла у будинок, а в квартирі її зустріли якісь люди, почали її виганяти, тому було викликано правоохоронні органи. На цей час в квартирі вже були поміняні двері. У зв`язку з наведеним позивачка звернулась із позовом до суду. ОСОБА_1 зазначає, що сплачувала за квартиру готівковими коштами в офісі компанії за адресою: АДРЕСА_9 , кошти вносились в касу, а також нею було здійснено доплату за додаткові квадратні метри після обмірів БТІ. На питання учасників справи ОСОБА_1 повідомила, що не здійснювала оплати житлово-комунальних послуг по квартирі, оскільки жодних рахунків для оплати їй не надсилалось, не було жодних претензій по комунальним послугам, у тому числі від ОСББ. Крім того, по квартирі не було за що платити. Також ОСОБА_1 зазначила, що у 2020 році їй дзвонив невідомий ріелтор та пропонував їй продати квартиру, однак вона відмовилась.

ОСОБА_3 в судовому засіданні просить відмовити у задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічний позов посилаючись на те, що ОСОБА_5 у 2011 році уклав договір купівлі-продажу майнових прав щодо спірної квартири, здійснив повну оплату майнових прав, що підтверджується довідкою про 100% оплату, та за Актом приймання-передачі отримав квартиру. Отримавши від забудовника всі необхідні документи для реєстрації права власності на квартиру, ОСОБА_5 зареєстрував право власності на квартиру, а потім вніс квартиру в уставний фонд ТОВ «Інком-Будівництво» і всі ці дії були абсолютно законними. ОСОБА_5 мав доступ до квартири та частково сплачував комунальні послуги. В подальшому ОСОБА_3 купив квартиру у ТОВ «Інком-Будівництво» і далі продав цю квартиру ОСОБА_4 , яка повістю сплатила продавцю її вартість. ОСОБА_4 знайшла квартиру для її купівлі через оголошення агентства з продажу до якого звернувся ОСОБА_3 для продажу своєї квартири. ОСОБА_3 зазначає, що до продажу квартири він ОСОБА_4 не знав. Не знав він і ОСОБА_5 до отримання позову. Ніякої змови під час продажу квартири не було. ОСОБА_1 право власності не зареєструвала із власної волі і не має права власності на квартиру, натомість просить визнати за нею право власності на квартиру. Жодних документів, які б свідчили про наявність кримінального провадження за зверненням ОСОБА_1 немає, ОСОБА_3 про наявність будь-яких кримінальних проваджень не відомо. Зустрічний позов ОСОБА_5 був поданий, оскільки із позовом звернулась ОСОБА_1 . На думку ОСОБА_17 , договір укладений ОСОБА_1 має бути визнаний недійсним, оскільки на дату його укладення земельна ділянка не була відведена для будівництва, не затверджена проектна документація та не було адреси будівництва. ОСОБА_3 вважає, що такий договір є фіктивним, оскільки на час укладення договору будівельній компанії не було чого продавати. ОСОБА_3 вказує, що купив квартиру, оскільки була гарна пропозиція, але не для проживання, а для перепродажу щоб заробити на цьому. Однак, квартиру ОСОБА_3 був вимушений швидко продати, оскільки обставини життя склались таким чином, що терміново були потрібні кошти, тому підзаробити на перепродажі квартири не вийшло. ОСОБА_3 також зазначив, що перед купівлею ним квартири, він перевірив всю необхідну інформацію і жодних сумнівів щодо квартири в нього не виникло. Останній також вказує, що у СМІ немає жодної інформації щодо кримінальних проваджень відносно нього, на чому наголошує представник ОСОБА_1 . Позивачка за первісним позовом не має документів про право власності на квартиру, свою заяву про реєстрацію права власності вона відкликала сама, крім того за первісним позовом пропущений строк позовної давності. Майно не може бути витребувано на користь особи, яка не є власником. Крім того, ОСОБА_1 не виконувала обов`язків по утриманню майна, сплаті комунальних послуг. До суду позивачка звернулась лише після зміни третього власника та після ліквідації забудовника. Договір інвестування з ОСОБА_1 не міг бути укладеним, оскільки на той час забудовник не мав земельної ділянки для будівництва, а також не мав дозвільних документів для будівництва.

ОСОБА_4 в судовому засіданні не визнала вимог первісної позовної заяви та просить відмовити у її задоволенні посилаючись на те, що її чоловік у березні 2023 року був переведений на роботу до м. Києва, а потім донька відповідачки була переведена на навчання до Київського національного університету ім. Т. Шевченка. Таким чином, вся родина відповідачки переїхала на проживання до м. Києва. У зв`язку з таким переїздом постало питання житла і родина орендувала квартиру для проживання та почала відшукувати житло для купівлі в межах наявних у сім`ї коштів. Відповідачка зазначає, що вона шукала для купівлі квартиру на різних відомих сайтах з продажу нерухомості і так віднайшла для придбання спірну квартиру, яка була розташована у тому ж районі де родина орендувала житло. Відповідачці передзвонив представник агентства нерухомості і запропонував оглянути квартиру, квартира була відповідачкою оглянута і все це бачили сусіди по квартирі. З фінансової точки зору вартість квартири підходила, вона була без ремонту. Відповідачка зазначає, що з`ясовувала питання щодо сплати комунальних послуг по квартирі, звернулась до ОСББ, представники ОСББ все пояснили, і при цьому не було нічого щоб вказувало на наявність будь-яких спорів по цій квартирі. Коли домовлялись про купівлю квартири, відповідачка перевірила всі можливі державні реєстрі і нічого підозрілого по квартирі не було. Квартиру відповідачка оглядала кілька разів, разом зі своїм чоловіком та разом з донькою. Коли відповідачка отримала копію позовної заяви то одразу звернулась до голови ОСББ, який сказав, що нічого не знає про таку інвесторку - ОСОБА_1 і в ОСББ даних про неї немає. В ОСББ також зазначили, що ніколи не отримували від ОСОБА_1 жодних платежів на утримання квартири. На думку відповідачки, позов ОСОБА_1 є необґрунтованим та неправдивим. Відповідачка стверджує, що є добросовісним набувачем квартири і до процесу купівлі квартири вона ОСОБА_3 не знала. Той факт, що відповідачка та ОСОБА_3 мають статус адвокатів нічого не значить, номер телефону ОСОБА_3 вона отримала лише в ріелторській компанії. За купівлю квартири відповідачка сплачувала готівкою, про що наявні розписки про отримання коштів. Після купівлі квартири відповідачка мала вільний доступ до квартири, сплачувала комунальні послуги у ній, жила там, робила ремонт, знає усіх сусідів. Також ОСОБА_4 зазначає, що на противагу твердженням ОСОБА_1 , офіс забудовника у 2004 році знаходився по АДРЕСА_14 , а не по АДРЕСА_9 . Також був офіс на АДРЕСА_15 почав використовуватись лише з 2010 року.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились.

Суд, вислухавши пояснення учасників справи та покази свідка, дослідивши матеріали справи, оцінивши всі наявні у справі докази кожен окремо та в їх взаємозв`язку і сукупності, повно, об`єктивно та всебічно встановивши обставини справи, приходить до наступного висновку.

Як убачається з матеріалів справи, 19.10.2004 року між ТОВ «УкоінвестБуд» та ОСОБА_1 був укладений договір №314/И дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку, за умовами якого:

- п. 1.1. У відповідності з цим договором інвестор надає підприємству грошові кошти в порядку своєї дольової участі в будівництві багатоквартирного житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_9 , в установленому цим договором розмірі та порядку, а підприємство використовує зазначені нижче кошти для будівництва указаного вище об`єкту будівництва і передає інвестору по завершенні будівництва частину об`єкта будівництва - квартиру, описану в п. 1.3 цього договору нижче;

- п. 1.3. Опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі інвестору підприємством на умовах цього договору: Секція 2; Квартира АДРЕСА_10 ; Кількість кімнат - 1 (одна); Загальна площа - 49,07 кв.м.; Знаходиться на дев`ятому поверсі; Строк здачі в експлуатацію - 4 квартал 2005 року; Орієнтовна вартість об`єкту інвестування на день укладення договору становить 132489,00 грн. Вартість 1 кв.м. загальної площі зазначеного об`єкта інвестування складає 2700,00 грн., з врахуванням ПДВ;

- п. 2.5. Оплата здійснюється шляхом перерахування коштів на розрахунковий рахунок підприємства;

- п. 2.8. Після сплати інвестором коштів у розмірі 100% загальної площі об`єкта інвестування інвестор отримує «Довідку про інвестування в 100% загальної площі об`єкта інвестування»;

- п. 2.9. Під час передачі у власність збудованого об`єкта інвестор отримує «Акт приймання-передачі об`єкта»;

- п. 2.10. Після здачі об`єкта в експлуатацію підприємство передає інвестору в рахунок внесених інвестицій однокімнатну квартиру АДРЕСА_16 ;

- п. 2.12. При уточненні площі Об`єкта інвестування по технічному паспорту БТІ здійснюється доплата або повернення коштів інвестору відповідно уточненої площі об`єкта інвестування (Т. 1, а.с. 7-9).

18.08.2006 року між ТОВ «УкоінвестБуд» та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду №1 до договору №314/И від 19.10.2004 року про дольову участь у фінансуванні будівництва житлового будинку, згідно якої номер квартири АДРЕСА_10 був змінений на будівельний номер квартири НОМЕР_3 , а розташування квартири на 9-му поверсі було змінене а розташування квартири на 10-му поверсі. В наступній редакції викладено: «п. 2.10. Збудований об`єкт інвестування підприємство передає інвестору на підставі «Акту прийняття-передачі об`єкта інвестування»»; «п. 2.12. При уточненні площі об`єкта інвестування за технічним паспортом БТІ проводиться доплата інвестором відповідно уточненої площі об`єкта інвестування за поточною ціною на момент здійснення оплати» (Т. 1, а.с. 10).

30.08.2010 року між ТОВ «УкоінвестБуд» та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду №2 до договору №314/И від 19.10.2004 року про дольову участь у фінансуванні будівництва житлового будинку, згідно якої номер квартири НОМЕР_3 був змінений на номер квартири НОМЕР_11 . В наступні редакції викладено: «п. 2.10. Після здачі об`єкта в експлуатацію підприємство передає інвестору в рахунок внесеної інвестиції однокімнатну квартиру АДРЕСА_18 » (Т. 1, а.с. 11).

23.12.2014 року між ТОВ «УкоінвестБуд» та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду №3 до договору №314/И від 19.10.2004 року про дольову участь у фінансуванні будівництва житлового будинку, за змістом якої:

- 1. Сторони дійшли спільної згоди змінити п. 1.3. договору, виклавши його в наступній редакції: «1.3. Опис об`єкта інвестування, що підлягає передачі інвестору підприємством в порядку на умовах справжнього договору: Секція №2; Квартира - НОМЕР_17 ; Кількість кімнат - 1 (одна); Загальна площа - 60,10 кв.м. (згідно технічного паспорту); Розташована на 10 поверсі; Адреса: АДРЕСА_19 . Будинок введений в експлуатацію на підставі сертифікату серії КВ№16412244555 від 1.12.2012 року»;

- 1. Загальна вартість об`єкту інвестування на момент підписання додаткової угоди №3 від 19.10.2004 р. становить 187639,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 31273,17 грн.;

- 2. Станом на 23.12.2014 року інвестором сплачено грошові кошти в сумі 132489,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 22081,50 грн. Вказана сума грошових коштів була зарахована як оплата за 49,07 кв.м. від загальної площі об`єкта інвестування;

- 3. В зв`язку з уточненням площі об`єкта інвестування загальна площа об`єкта, згідно технічного паспорту складає 60,10 кв.м.;

- 4. Згідно п. 2.12. договору дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку №314/И від 19.10.2004 року, сторони домовились, що решту неоплаченої площі - 11,03 кв.м. інвестор сплачує по ціні 5000,00 грн. за 1 кв.м., в тому числі ПДВ 20% - 833,33 грн.;

- 5. Інвестор сплачує різницю кв.м. після обмірів БТІ у сумі 55150,00 грн. в тому числі ПДВ 20% - 9191,67 грн., через касу підприємства;

- 6. Таким чином, загальна вартість об`єкту інвестування на день підписання даної додаткової угоди складає 187639,00 грн., в тому числі ПДВ 20% - 31273,17 грн. (Т. 1, а.с. 12).

04.03.2015 року ТОВ «УкоінвестБуд» та ОСОБА_1 був підписаний Акт прийому-передачі квартири в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_19 , за договором №314/И від 19.10.2004 року дольової участі у фінансуванні будівництва, у якому вказано таке: Сторони уклали цей Акт про наступне: 1. Підприємство побудувало та передає Стороні 1, а остання приймає за Актом квартиру АДРЕСА_20 ; 3. Поверх - 10; 4. Секція - 2; 5. Кількість кімнат - 1; 6. Вказана квартира загальною площею 60,10 кв.м. (згідно технічного паспорту). Загальна дійсна вартість квартири становить 187639,00 грн., в тому числі ПДВ - 31273,17 грн.; 7. Після прийняття квартири по даному акту Сторона 1 несе відповідальність за охорону своєї квартири та сплату комунальних послуг; 8. Цей акт є підставою для оформлення права власності на житлове приміщення за Стороною 1 (Т. 1, а.с. 13).

Згідно наявних в матеріалах справи квитанцій, 19.10.2004 року ОСОБА_1 сплатила на користь ТОВ «УкоінвестБуд» 132489,00 грн. на виконання умов договору інвестування, а 03.03.2015 року ОСОБА_1 здійснила доплату на користь ТОВ «УкоінвестБуд» в сумі 50150,00 грн. (Т. 1, а.с. 15).

04.03.2015 року ТОВ «УкоінвестБуд» було видано довідку на ім`я ОСОБА_1 про фінансування 100% загальної площі Об`єкта інвестування по договору №314/И від 19.10.2004 року дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку. У довідці зазначено про сплату ОСОБА_1 187639,00 грн., що складає 100% вартості загальної площі об`єкта фінансування за адресою: АДРЕСА_19 , а також вказано, що підприємство прийняло кошти і надає гарантії передачі профінансованої площі, А саме: секція №2; квартира АДРЕСА_17 ; кількість кімнат - 1; загальна площа - 60,10 кв.м.; адреса: АДРЕСА_19 (Т. 1, а.с. 16).

У матеріалах справи також наявний витяг зі списку інвесторів по АДРЕСА_19 виданий ТОВ «УкоінвестБуд» про те, що ОСОБА_1 є інвестором квартири АДРЕСА_17 , згідно договору №314/И від 19.10.2004 року, розташованої в АДРЕСА_19 (Т. 1, а.с. 17).

До первісного позову ОСОБА_1 додано технічний паспорт на кв. АДРЕСА_20 , який був виготовлений 20.10.2014 року (Т. 1, а.с. 18-19).

Відповідно до наявної в матеріалах справи інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, вперше право власності на спірну квартиру було зареєстроване за ОСОБА_5 14.04.2021 року на підставі технічного паспорту, договору купівлі-продажу майнових прав від 17.08.2011 року, акту приймання-передачі нерухомого майна від 31.10.2011 року, довідки про сплату 100% від 31.10.2011 року та виписки з реєстру інвесторів від 17.08.2011 року. У подальшому право власності на квартиру перейшло до ТОВ «Інком-Будівництво», за яким право власності на квартиру було зареєстроване 08.12.2021 року на підставі рішення єдиного засновника від 25.10.2021 року та акту приймання-передачі нерухомого майна від 02.11.2021 року. В свою чергу ТОВ «Інком-Будівництво» відчужило спірну квартиру на користь ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу від 19.04.2023 року, який за договором купівлі-продажу від 21.09.2023 року відчужив квартиру на користь ОСОБА_4 (Т. 1, а.с. 21-23).

Убачається, що 17.08.2011 року між ОСОБА_5 та ТОВ «УкоінвестБуд» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №17/08-2011 за яким, продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм ЦК України, що визначають загальні положенням про купівлю-продаж. Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_9 з наступними характеристиками: Об`єкт - квартира АДРЕСА_21 ; Кількість кімнат - 2; Загальна проектна площа - 60,00 кв.м.; Поверх - 10. Орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладання цього договору складає 384000,00 грн., в тому числі ПДВ 20% 64000,00 грн. (Т. 1, а.с. 90-92).

31.10.2011 року ТОВ «УкоінвестБуд» видало на ім`я ОСОБА_5 довідку про фінансування 100% майнових прав Об`єкта нерухомості по договору №17/08-2011 купівлі продажу майнових прав від 17.08.2011 р., згідно якої ОСОБА_5 відповідно до умов договору сплатив продавцю грошові кошти в розмірі 384000,00 грн., що складає 100% вартості майнових прав об`єкта нерухомості, що знаходиться за будівельною адресою: АДРЕСА_9 з наступними характеристиками: Об`єкт - квартира АДРЕСА_21 ; Кількість кімнат - 2; Загальна площа згідно з технічним паспортом - 60,00 кв.м.; Поверх - 10 (Т. 1, а.с. 94).

31.10.2011 року ТОВ «УкоінвестБуд» та ОСОБА_5 підписали Акт прийому-передачі в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_9 до договору №17/08-2011 ід 17.08.2011 року, за яким підприємство передає Стороні 1, а Сторона 1 приймає за даним Актом квартиру АДРЕСА_20 у Дніпровському районі (Об`єкт - квартира АДРЕСА_21 ; Кількість кімнат - 2; Загальна площа згідно з технічним паспортом - 60,00 кв.м.; Поверх - 10). Загальна дійсна вартість квартири становить 384000,00 грн.. Сторони підписанням даного акту підтверджують належне виконання умов договору та відсутність претензій будь-якого характеру з приводу виконання умов договору. Цей акт є підставою для Сторони 1 для оформлення права власності на квартиру за Стороною 1. Після прийняття квартири по даному акту Сторона 1 несе відповідальність за охорону свого приміщення і сплачує комунальні послуги (Т. 1, а.с. 93).

У матеріалах справи наявна виписка із переліку осіб, які брали участь у інвестуванні будівництва по АДРЕСА_9 , за підписом директора ТОВ «УкоінвестБуд», із якої вбачається, ОСОБА_5 був в переліку осіб, які брали участь в інвестуванні будівництва будинку по АДРЕСА_9 щодо кв. АДРЕСА_22 (площа 60,00 кв.м.) згідно договору №17/08-2011 від 17.08.2011 року (Т. 1, а.с. 95).

Убачається, що вказані документи, а також технічний паспорт на квартиру від 12.05.2015 року (Т. 1, а.с. 88-89), копію заяви про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та видачу сертифіката від 15.03.2021 року (Т. 1, а.с. 97), копію акту готовності об`єкта до експлуатації від 03.02.2012 року (Т. 1, а.с. 98-99), копію сертифікату серії КВ №16412041363 (Т. 1, а.с. 100), а також копію розпорядження №445 від 18.05.2013 року «Про присвоєння поштової адреси новозбудованому об`єкту нерухомого майна» (Т. 1, а.с. 96) ОСОБА_5 подав ПН КМНО Івановій О.П. для проведення державної реєстрацію права власності на квартиру за ним.

Водночас суд зазначає, що питання фактичної відсутності рішення адміністрації про присвоєння поштової адреси, в тому числі адреси « АДРЕСА_19 », було предметом дослідження у справі №910/4501/22, а за відкритими даними офіційного веб-порталу Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації під номером 445 значиться розпорядження Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації від 09.08.2013 року «Про зняття статусу та припинення опіки над малолітніми дітьми». Про не присвоєння поштової адреси свідчить і відповідь Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації від 27.02.2024 року (Т. 2, а.с. 26-27). Стосовно листа Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації від лютого 2013 року, слід зазначити, що в цьому листі указано лише про можливість присвоєння секції №2 новозбудованого будинку поштової адреси: АДРЕСА_19 (Т. 3, а.с. 76).

За наявними в матеріалах справи даними реєстраційних справ, право власності на спірну квартиру було зареєстроване за ТОВ «Інком-Будівництво» 08.12.2021 року на підставі рішення єдиного власника про створення ТОВ «Інком-Будівництво» від 25.10.2021 року і формування статутного капіталу товариства за рахунок об`єктів нерухомого майна, що належать ОСОБА_5 на праві приватної власності, зокрема за рахунок квартири АДРЕСА_5 , а також Акту приймання-передачі від 02.11.2021 року згідного якого товариство прийняло у власність від ОСОБА_5 кв. АДРЕСА_5 (Т. 2, а.с. 99-102).

У подальшому, 19.04.2023 року між ТОВ «Інком-Будівництво», як продавцем, та ОСОБА_3 , як покупцем, був укладений договір купівлі-продажу, згідно якого продавець передає у власність, а покупець приймає у власність квартиру АДРЕСА_5 , та сплачує ціну. Продаж квартири здійснено сторонами за ціною, що становить 2015202,00 грн. Продавець підтверджує, що покупець попередньо вже сплатив ціну квартири в повному обсязі до підписання цього договору. Підписання цього договору зі сторони продавця свідчить про те, що розрахунок за квартиру проведено повністю та про відсутність у продавця будь-яких претензій до покупця (Т. 2, а.с. 115-118).

ОСОБА_4 набула у власність спірну квартиру за договором купівлі-продажу від 21.09.2023 року, за яким продавцем був ОСОБА_3 . Ціна квартири склала 1000000,00 грн. і згідно п. 2 договору купівлі-продажу кошти за купівлю квартири покупець повністю сплатив продавцю до підписання договору і продавець своїм підписом під цим договором підтверджує факт повного розрахунку та відсутність будь-яких претензій до покупця (Т. 1, а.с. 114).

21.09.2023 року право власності на спірну квартиру було зареєстроване за відповідачкою ОСОБА_4 (Т. 1, а.с. 115).

07.11.2023 року за замовленням ОСОБА_4 на квартиру був виготовлений технічний паспорт (Т. 1, а.с. 116-121).

Доводи ОСОБА_4 про те, що вона та її родина (чоловік, донька) раніше проживали у м. Дніпро і в березні 2023 року чоловік відповідачки був переведений на роботу до м. Києва, а донька з 01.09.2023 року навчається в Київському національному університеті ім. Т. Шевченка підтверджується наявними в матеріалах справи належними доказами (Т. 1, а.с. 122-127).

Крім того, належними доказами підтверджені посилання відповідачки ОСОБА_4 на те, що при переїзді до м. Києва родина проживала в орендованій квартирі, яка так само як спірна квартира, знаходиться в АДРЕСА_23 ) (Т. 1, а.с. 128-131).

На обґрунтування своєї позиції щодо добросовісності набуття квартири відповідачка ОСОБА_4 надала суду викопіювання з електронної пошти про те, що нею у липні, серпні та вересні 2023 року активно здійснювався пошук квартири для купівлі в м. Києві через оголошення розміщені на сайтах ОLХ та DIM.RIA (Т. 1, а.с. 185-186, 188-191).

Із матеріалів справи також убачається, що 19.09.2023 року між ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ТОВ «Агентство нерухомості ВеллХоум» був укладений договір за яким продавець зобов`язується передати у власність покупцеві (або визначеній покупцем особі) квартиру АДРЕСА_20 шляхом укладання договору купівлі-продажу, а покупець сплатити його вартість та прийняти до 19.10.2023 включно, а Агентство зобов`язується надати інформаційні послуги по супроводженню придбання вищезазначеного об`єкта нерухомості. На виконання умов цього договору покупець передає, а продавець отримує в рахунок оплати вартості об`єкта нерухомості забезпечувальну суму у розмірі 1000,0 дол. США (еквівалент 36570,00 грн.). В момент розрахунку за основним договором, зазначена сума буде зарахована у належний з покупця платіж. Для забезпечення укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об`єкта нерухомості, продавець зобов`язується передати Агентству на збереження вказану вище забезпечувальну суму, яка повертається Агентством продавцю в день укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Агентство зобов`язується: роз`яснити продавцю та покупцю порядок укладання та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу; виконати необхідні дії по підготовці, укладенні та нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу; надати покупцю інформаційні послуги щодо супроводу придбання об`єкта нерухомості у власність; надати продавцю інформаційні послуги щодо супроводу по відчуженню об`єкта нерухомості (Т. 3, а.с. 135-136).

Сторона ОСОБА_1 на підтвердження того, що позивачка за первісним позовом не втрачала зв`язку з нерухомим майном (квартирою) та від ОСББ до неї не було претензій щодо оплати житлово-комунальних послуг, надала суду викопіювання з мобільного телефону групи ОСББ «Мега-Сіті 19-А», в якій за твердженням сторони позивача за первісним позовом була зареєстрована сестра ОСОБА_1 (Т. 1, а.с. 163-167, 169).

Згідно відповіді ОСББ «МЕГА-СІТІ 19-А» від 15.12.2023 року, грошові кошти на утриманні кв. АДРЕСА_5 , або будинку АДРЕСА_19 від гр. ОСОБА_1 в період з моменту реєстрації ОСББ (08.04.2017 року) по теперішній час на рахунки підприємства не надходили. Гр. ОСОБА_1 не надавала до ОСББ особисто або через свого представника документів підтверджуючих право власності або будь-яких інших документів по кв. АДРЕСА_5 (Т. 1, а.с. 187).

Із матеріалів справи убачається, що 24.10.2016 року ОСОБА_1 звернулась до КП КОР «ГОТОВО» м. Києва із заявою про здійснення реєстрації права власності на квартиру, однак рішенням державного реєстратора від 27.10.2016 року розгляд її заяви було зупинено, оскільки серед поданих документів не було документу, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна поштової адреси. Рішенням державного реєстратора від 11.11.2016 року заяву ОСОБА_1 від 24.10.2016 року залишено без розгляду у зв`язку з її відкликанням (Т. 3, а.с. 151-152).

За наявними в матеріалах справи даними, земельна ділянка для здійснення будівництва була передана ТОВ «УкоінвестБуд» згідно рішення Київської міської ради №479/2940 від 24.11.2005 року, а договір оренди земельної ділянки був укладений 10.08.2006 року. Перший дозвіл на виконання будівельних робіт виданий 16.06.2007 року. Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві замовнику будівництва було видано сертифікати №КВ 16412041363 від 20.03.2012, №КВ 16412143320 від 17.08.2012 та №КВ16412244555 від 21.12.2012, що засвідчують відповідність закінченого будівництвом об`єкта (Т. 2, а.с. 13-27, Т. 3, а.с. 73-75).

Вирішуючи первісний позов суд виходить із того, що стосовно спірної квартири було укладено два договори інвестування та купівлі-продажу майнових прав, при цьому договір купівлі-продажу майнових прав був укладений ОСОБА_5 пізніше ніж договір ОСОБА_1 про дольову участь в інвестуванні будівництва.

Не укладення ОСОБА_5 договору купівлі-продажу майнових прав матеріалами справи не підтверджується.

Обидва інвестори сплатили 100% вартості будівництва (майнових прав), при цьому ОСОБА_1 не змогла зареєструвати у 2016 році право власності на квартиру через відсутність документів про присвоєння новозбудованому будинку поштової адреси, натомість ОСОБА_5 зареєстрував право власності на спірну квартиру за собою не дивлячись на відсутність фактичного присвоєння будинку поштової адреси.

У разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань, після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Як було описано вище, у подальшому ОСОБА_5 передав квартиру у власність ТОВ «Інком-Будівництво» шляхом внесення квартири до уставного фонду товариства. У свою чергу ТОВ «Інком-Будівництво» надалі відчужило квартиру на користь ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу, який так само у наступному відчужив квартиру за договором купівлі-продажу відповідачці ОСОБА_4 .

На теперішній час право власності на спірний об`єкт нерухомого майна зареєстроване за відповідачкою ОСОБА_4 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04 липня 2023 року у справі № 373/326/17 (провадження № 14-201цс21), пославшись на свою сталу та сформовану судову практику, вказала, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою такого позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно. Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 06 квітня 2021 року у справі № 925/642/19).

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 15 вересня 2022 року у справі № 910/12525/20).

Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК.

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19).

Отже, у даному випадку вимоги позивачки ОСОБА_1 про визнання за нею права власності на спірний об`єкт нерухомості не є належним способом захисту, а належному та ефективному способу захисту відповідає вимога позивачки ОСОБА_1 про витребування на її користь спірної квартири, що є підставою для внесення запису до Державного реєстру прав на нерухоме майно про право власності, тому суд відмовляє у задоволенні вимоги позивачки ОСОБА_1 про визнання за нею права власності на квартиру через неналежність такого способу захисту.

Стосовно вимоги позивачки ОСОБА_1 про витребування на її користь спірної квартири, суд виходить з наступного.

Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Статтею 41 Конституції України та статтею 319 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним і право розпоряджатися майном належить лише власникові майна.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 115 постанови від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 вказала, що особа, яка звернулася до суду з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, повинна довести своє право власності на майно, що знаходиться у володінні відповідача, при цьому власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої майно фактично знаходиться.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 ЦК України залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України).

Власник, з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України, може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Такі правові висновки наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).

Згідно з висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14, який підтримав Верховний Суд, зокрема у постановах: від 13 вересня 2023 року у справі № 359/3912/15-ц (провадження № 61-3901св23), від 20 вересня 2023 року у справі № 206/2421/16-ц (провадження № 61-18150св21), захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

У постанові від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19) Велика Палата Верховного Суду сформулювала висновок, згідно з якими власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування не потрібно визнавати недійсними рішення органів державної влади чи місцевого самоврядування, які вже були реалізовані і вичерпали свою дію, оскаржувати весь ланцюг договорів та інших правочинів щодо спірного майна.

Схожі за змістом правові висновки містяться й у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) та багатьох інших.

Така судова практика є сталою, відмінність залежить лише від доказування й фактичних обставин конкретної справи.

Тобто за загальним правилом, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна.

Близькі за змістом висновки наведені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20) та багатьох інших.

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року у справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19)).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року у справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18) зазначено, що виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.

Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18)).

Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. Стаття 388 ЦК України містить сукупність підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Так, відповідно до частини першої вказаної норми якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21)).

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19)).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).

Застосування приватно-правових конструкцій з метою створення видимості добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову по своїй суті є недобросовісним та свідчить про зловживання учасниками цивільного обороту. До обставин, які можуть свідчити про те, що учасники створюють видимість добросовісного набуття права власності для унеможливлення застосування віндикаційного позову, відноситься, зокрема: момент вчинення правочину чи інших дій; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняються правочини контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/19 (провадження № 61-10361св22).

Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України.

Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37), від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.45), від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 54).

Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20 (пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.

Вирішуючи питання про можливість витребування від відповідача майна, необхідно оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна, про що неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).

Отже, право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача; судове рішення, постановлене за відсутності перевірки добросовісності / недобросовісності набувача, що суттєво для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, не може вважатися таким, що відповідає вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.

За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16, провадження № 12-122гс18).

Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року у справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20), розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.

Верховний Суд дійшов висновку, що конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку із бездіяльністю влади в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Факт незаконного відчуження та допущення продажу квартири не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача, проте, вочевидь, є підставою для виникнення обов`язку щодо відшкодування збитків, що завдані таким відчуженням (див. постанову Верховного Суду від 13 листопада 2019 року у справі № 645/4220/16-ц).

Отже, вирішуючи питання про можливість витребування майна, необхідно оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна. Добросовісна особа може покладатися на відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якщо вона не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб. За відсутності у цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень і відсутності даних про те, що добросовісний набувач майна знав або міг знати про існування таких прав чи обтяжень, цей набувач, покладаючись на відомості зазначеного реєстру, набуває відповідне право на нерухоме майно, вільне від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Проте сам лише запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності відчужувача не є безспірним доказом добросовісності набувача та не звільняє суд від обов`язку надання оцінки іншим доводам, які можуть свідчити про недобросовісність володільця нерухомого майна, тобто який знав або міг дізнатись про набуття ним майна всупереч закону.

Добросовісність та недобросовісність характеризують насамперед ступінь обізнаності набувача про правомірність набуття майна в особи, яка немає права на його відчуження. Водночас такі категорії, як добросовісність, яка належить до фундаментальних засад цивільного права (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України), а також недобросовісність не можуть тлумачитися або застосовуватися формально, ґрунтуватися на припущеннях.

Добросовісність набувача презюмується, тобто набувач вважається добросовісним доки не буде доведено протилежне. Добросовісність дій набувача визначається судом у кожному конкретному випадку.

Основними критеріями, які визначають добросовісність / недобросовісність набувача майна, є такі категорії, як «знав / не знав», «міг знати / не міг знати».

За загальним правилом, під поняттям «знав» необхідно розуміти не лише безпосередню обізнаність особи в тому, що вона набуває майно в суб`єкта, який не наділений правом на його відчуження, а й водночас усвідомлення факту порушення своїми діями прав іншої особи. Що ж до поняття «міг знати», то воно характеризує недобросовісність того володільця (набувача), який хоч і не був безпосередньо інформований про відсутність у відчужувача права на відчуження майна, але, проявивши принаймні розумну обачність, міг знати про це (постанова Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 18 вересня 2025 року у cправі № 922/82/20).

Особа, купуючи майно, має діяти обачно. Однак проста необачність не може виключати добросовісності особи.

Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є втручання держави в право на мирне володіння майном, зокрема й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного прав. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Національним законодавством України передбачено зокрема такі гарантії дотримання «права власності». Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану (стаття 41 Конституції України).

Відповідно до сталої практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) (серед багатьох інших, рішення у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 07 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 02 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) напрацьовано три критерії (принципи), які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинне здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя.

Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Критерій пропорційності передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання.

«Справедлива рівновага» - це наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». Одним із елементів дотримання критерію пропорційності при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.

Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, потрібно застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади чи місцевого самоврядування, державних реєстраторів, нотаріусів тощо.

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

У цій справі суд дійшов висновку, що відповідачка ОСОБА_4 є добросовісним набувачем спірної квартири, адже судом не встановлено будь-яких її зв`язків з ОСОБА_3 , ОСОБА_5 або ТОВ «Інком-Будівництво», за якими попередньо реєструвалось право власності на спірну квартиру.

Матеріалами справи підтверджується, що родина відповідачки ОСОБА_4 у 2023 році переїхала на проживання до м. Києва, орендувала квартиру в м. Києві для проживання і зазначена відповідачка у липні-вересні 2023 року здійснювала пошук квартири для її купівлі через відомі інтернет-платформи з продажу нерухомості.

Процес купівлі квартири відбувався за участі Агентства з нерухомості, яке надавало посередницькі та консультаційні послуги, що підтверджується як наявною в матеріалах справи копією відповідного договору, так і показами свідка.

Державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обтяжень не містив жодних даних, які б свідчили про наявність спору щодо об`єкта нерухомості або наявність реєстрації будь-яких інших речових прав на квартиру чи їх обтяжень, які б вказували на наявність будь-яких прав на квартиру позивачки ОСОБА_1 .

Убачається, що набуваючи у власність спірну квартиру ОСОБА_4 діяла достатньо обачно, фактично переглядала об`єкт нерухомості перед купівлею і уся перелічена послідовність дій ОСОБА_4 вказує на її добросовісність.

Водночас слід зазначити, що позивачка ОСОБА_1 після невдалого звернення до державного реєстратора у 2016 році з питанням реєстрації права власності на квартиру, не зверталась до суду з вимогою про визнання за нею майнових прав на квартиру у зв`язку зі здійсненням нею інвестування будівництва в повному обсязі, або про визнання права власності на квартиру, при цьому наявність відповідних рішень суду була б запобіжником як для можливості реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_5 , так і для виявлення ОСОБА_4 обставин, що вказували б на наявність прав ОСОБА_1 щодо спірної квартири.

Матеріалами справи не підтверджено посилання позивачка ОСОБА_1 на те, що вона кожного року по 2-3 рази навідувалась до квартири, відсутні дані що нею здійснювались будь-які витрати на утримання квартири. При цьому, останню обставину ОСОБА_1 визнає та пояснює це тим, що вона не отримувала будь-яких рахунків на сплату або претензій від ОСББ. Водночас організоване у будинку з 2017 року ОСББ надало відомості про те, що така інвесторка як ОСОБА_1 об`єднанню співвласників не відома і жодних документів щодо квартири вона та/або її представник до ОСББ не надавали. Разом з цим, надання копій наявних у ОСОБА_1 документів на квартиру до ОСББ також могло стати запобіжником для набуття квартири особою, яка за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень не знає і не може знати про права інших осіб на майно.

Уперше право власності на квартиру було зареєстроване в 2021 році за ОСОБА_5 , а із цим позовом позивачка ОСОБА_1 звернулась до суду у 2023 році і на переконання суду, вчасне виявлення позивачкою за первісним позовом проведеної реєстрації, тобто вчинення нею активних дій як власника майна, відповідне право якого ще не зареєстроване, стало б перепоною для наступних здійснень відчуження квартири і не призвело б до купівлі квартири ОСОБА_4 , яка є добросовісним набувачем і фактично має нести негативний тягар таких дій (бездіяльності) самої позивачки.

Суд дійшов висновку, що за вказаних обставин, витребування спірної квартири у добросовісного набувача не можливе, адже це призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції з прав людини та основоположних свобод, що є підставою для відмови у задоволенні позову про витребування майна.

У даній ситуації та за конкретних встановлених судом обставин справи витребування спірної квартири у добросовісного набувача, який набув право власності на спірний об`єкт нерухомого майна на підставі відплатного договору, призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції з прав людини та основоположних свобод, оскільки у такому випадку на добросовісного набувача буде покладено індивідуальний та надмірний тягар.

Відмовляючи у витребуванні майна суд також враховує, що як ОСОБА_1 , так і ОСОБА_5 сплатили кошти за майнові права на квартиру, жодних даних які б спростовували документи ОСОБА_5 стосовно укладення договору купівлі-продажу майнових прав і здійснення їх оплати, під час судового розгляду не встановлено, а тому не можна дійти висновку про абсолютну відсутність правової підстави для набуття права власності на збудовану квартиру ОСОБА_5 , за яким вперше було зареєстроване відповідне право.

Написання імені ОСОБА_5 або «ОСОБА_5» не може бути підставою для висновку про те, що ОСОБА_5 не укладав договір купівлі-продажу майнових прав або підставою для будь-яких інших правових висновків, оскільки таке свідчить про формалізм. «ОСОБА_5» та « ОСОБА_16 » є одним і тим самим іменем, при цьому згідно з чинним правописом української мови правильним написанням є «ОСОБА_5», однак це не може бути підставою вагомих правових наслідків.

Суд не надає оцінки обставинам викладеним у заяві відповідача ОСОБА_3 щодо спливу строку позовної давності за позовними вимогами ОСОБА_1 , оскільки суд дійшов висновку про необхідність відмови у задоволенні первісного позову по суті через неналежний спосіб захисту щодо вимоги про визнання права власності та встановлену судом добросовісність відповідачки ОСОБА_4 під час набуття нею спірного майна, що виключає застосування наслідків спливу строку позовної давності та необхідність дослідження питання спливу або дотримання строку позовної давності.

Відносно відповідачів за первісним позовом ОСОБА_5 , ТОВ «Інком-Будівництво» та ОСОБА_3 суд відмовляє у задоволенні позову ОСОБА_1 щодо вказаних відповідачів через те, що вказані відповідачі є неналежними, адже позовні вимоги стосуються визнання права власності на квартиру та витребування нерухомого майна право власності на яке зареєстроване за ОСОБА_4 і відповідно лише зазначена особа є належним відповідачем за первісним позовом.

Стосовно зустрічного позову ОСОБА_5 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку, суд дійшов висновку, що зустрічний позов не підлягає до задоволення, з огляду на наступне.

Убачається, що позивач за зустрічним позовом ОСОБА_5 вважає, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «УкоінвестБуд» договір дольової участі у фінансуванні будівництва є фіктивним.

Відповідно до положень ст. 234 ЦК України, фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами.

Отже, фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для виду, знаючи заздалегідь, що він не буде виконаний; вчиняючи фіктивний правочин, сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Фіктивним може бути визнаний будь-який правочин, якщо він не має на меті встановлення правових наслідків.

Ознака вчинення його лише для виду повинна бути властива діям обох сторін правочину. Якщо одна сторона діяла лише для виду, а інша - намагалася досягти правового результату, такий правочин не може бути фіктивним.

Позивач, який звертається до суду з позовом про визнання правочину фіктивним, повинен довести суду відсутність в учасників правочину наміру створити юридичні наслідки.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 21 січня 2015 року у справі № 6-197цс14, з якою погодився і Верховний Суд у постановах від 14 лютого 2018 року у справі № 379/1256/15-ц (провадження № 61-1300св18), від 08 лютого 2018 року у справі № 756/9955/16-ц (провадження № 61-835св17).

Для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину. Судам необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторони не вчинили будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків. У разі якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.

У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно.

Основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину.

Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням частин першої та п`ятої статті 203 ЦК України, що відповідно статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до статті 234 ЦК України.

Разом з цим, позивачем за зустрічним позовом ОСОБА_5 жодним чином не доведено і не надано будь-яких доказів, які б свідчили про фіктивність правочину, тобто про те, що укладаючи спірний договір дольової участі у фінансуванні будівництва його сторони діяли лише для виду, знаючи що він не буде виконаний, сторони мали інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином та не мали на меті встановлення правових наслідків, передбачених правочином.

Спірний правочин має виконання з обох його сторін, адже ОСОБА_1 сплатила 100% інвестицій, а ТОВ «УкоінвестБуд» такі інвестиції прийняло та сторонами був підписаний акт приймання-передачі квартири, тому посилання ОСОБА_5 на те, що договір фіктивний є безпідставними та жодним чином не доведеними.

Той факт, що на підтвердження сплати першої (основної) суми інвестиції ОСОБА_1 додано до свого первісного позову квитанцію до прибуткового касового ордеру про внесення суми коштів готівкою не свідчить про порушення п. 2.5 спірного договору про дольову участь у фінансуванні будівництва, оскільки логічно, що зарахування готівкових коштів має відбуватись після їх прийняття на розрахунковий рахунок підприємства. Крім того, видача товариством ОСОБА_1 довідки про 100% оплату інвестицій та складання акту приймання-передачі квартири свідчить про прийняття і зарахування переданих ОСОБА_1 товариством.

Відсутність у ТОВ «УкоінвестБуд» станом на час укладення спірного договору дольової участі у фінансуванні будівництва земельної ділянки і дозвільних документів на будівництво не може бути підставою для визнання договору недійсним.

Верховний Суд України у постанові від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12 визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Отже, договір дольової участі у фінансуванні будівництва полягає у тому, що інвестор вносить кошти для майбутнього будівництва і надалі очікує фактичного здійснення такого будівництва для подальшого отримання у власність об`єкта нерухомості.

Убачається, що після укладення договору дольової участі у фінансуванні будівництва ТОВ «УкоінвестБуд» було виділено земельну ділянку для будівництва та отримано дозволи на будівництво і таке будівництво було фактично здійснене, тому підстави для визнання спірного договору недійсним відсутні.

Суд враховує, що як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони, хоча пункт 1 статті 6 і зобов`язує суди викладати підстави для своїх рішень, це не можна розуміти як вимогу давати докладну відповідь на кожний аргумент. Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною (рішення у справі «Ruiz Toriya v. Spaine», заява від 09 грудня 1994 року № 18390/91, § 29; рішення у справі «HIRVISAARI v. FINLAND», заява від 27 вересня 2001 року № 49684/99, § 2).

ЄСПЛ вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (§ 23 рішення ЄСПЛ від 18 липня 2006 року у справі "Проніна проти України", заява № 63566/00).

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 2, 4, 5, 10, 12, 13, 76-82, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273, 353, 354 ЦПК України, ст. 41 Конституції України, ст.ст. 3, 12, 15, 16, 203, 215, 234, 319, 321, 330, 387, 388 ЦК України, Конвенцією про захист прав людини та основоположних свобод, -

у х в а л и в:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_5 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Інком-Будівництво», ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванова Олена Павлівна, Державний реєстратор Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Набок Віталій Миколайович, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пахниць Наталя Вікторівна, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кара Олександра Олександрівна, про витребування майна та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_5 до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору дольової участі у фінансуванні будівництва житлового будинку - відмовити.

Застосовані ухвалою суду від 09.10.2023 року заходи забезпечення первісного позову у вигляді накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу №6154 від 21.09.2023 року посвідченому ПН КМНО Кара О.О. - скасувати.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги на рішення суду до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення суду складений 27.05.2026 року.

Учасники справи:

Позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом - ОСОБА_1 ( АДРЕСА_24 , РНОКПП НОМЕР_2 );

Відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом - ОСОБА_5 ( АДРЕСА_25 , РНОКПП НОМЕР_1 );

Відповідач за первісним позовом - Товариства з обмеженою відповідальністю «Інком-Будівництво» (м. Київ, вул. АДРЕСА_9, н/п 2124/1, код ЄДРПОУ 44547775);

Відповідач за первісним позовом - ОСОБА_3 ( АДРЕСА_26 , РНОКПП НОМЕР_3 );

Відповідач за первісним позовом - ОСОБА_4 ( АДРЕСА_27 , РНОКПП НОМЕР_4 );

Третя особа за первісним позовом - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванова Олена Павлівна (м. Київ, вул. Саксаганського, 58, оф. 2);

Третя особа за первісним позовом - Державний реєстратор Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Набок Віталій Миколайович (м. Київ, вул. Хрещатик, 36, код ЄДРПОУ 40452947);

Третя особа за первісним позовом - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пахниць Наталя Вікторівна ( АДРЕСА_28 );

Третя особа за первісним позовом - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кара Олександра Олександрівна (м. Київ, вул. Саксаганського, 119, оф. 16).

Суддя -