Постанова від 12 травня 2026 р. у справі №347/1025/25 — Івано-Франківський апеляційний суд

Справа № 347/1025/25

Провадження № 22-ц/4808/675/26

Головуючий у 1 інстанції КНИЩУК Р. М.

Суддя-доповідач Томин

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 травня 2026 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський апеляційний суд у складі:

головуючої Томин О.О.,

суддів: Луганської В.М., Пнівчук О.В.,

за участю секретаря Панасюк В.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гуцульщина» на рішення Косівського районного суду від 06 лютого 2026 року, ухвалене в складі судді Книщука Р.М. у м. Косові, у справі за позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гуцульщина» про зобов`язання не чинити перешкоди у користуванні горищем будинку, підвальним приміщенням, господарськими приміщеннями та прибудинковою територією до будинку та відшкодування моральної шкоди,

в с т а н о в и в:

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гуцульщина» про зобов`язання не чинити перешкоди у користуванні горищем будинку, підвальним приміщенням, господарськими приміщеннями та прибудинковою територією до будинку та відшкодування моральної шкоди.

В обґрунтування позову вказала, що є власником квартири АДРЕСА_1 , яку отримала в дарунок від матері у 2014 році, та співвласником багатоквартирного будинку. Її квартира та квартири ще декількох жильців під`єднані до водозбірників, розташованих на горищі будинку, оскільки вода до будинку подається лише три рази на тиждень по дві години на день, а у випадках прориву водопроводу чи несправності водонапірної станції будинок може залишатися без водопостачання тривалий час.

Відповідач ОСББ «Гуцульщина», керівником якого є ОСОБА_2 , з моменту її вступу на посаду чинить їй перешкоди у доступі до горища, підвальних та господарських приміщень будинку і прибудинкової території, не надає ключі від замків до горища та підвальних приміщень.

Зазначала, що 30 грудня 2023 року її дочці, з якою вона проживає разом у квартирі, був необхідний терміновий доступ до горища у зв`язку з пошкодженням водозбірника, під`єднаного до квартири позивача та розташованого на горищі будинку, внаслідок чого вода просочувалась по панелі коридору п`ятого поверху. Дочка позивача викликала майстра, однак горище було зачинене, а голова ОСББ «Гуцульщина» ОСОБА_2 відмовилась надати ключі. На місце події викликалась поліція, яка зафіксувала відмову у наданні доступу до горища навіть у присутності працівників поліції, а вода лилась коридором два дні.

Також вказувала, що після цього з анонімних джерел їй стало відомо, що ОСОБА_3 та ОСОБА_4 пошкодили її водозбірники, у зв`язку з чим вона та її дочка були повністю позбавлені водопостачання.

Крім того, 16 січня 2024 року ОСОБА_3 , чоловік голови ОСББ, застосував до неї фізичну силу. Було відкрито кримінальне провадження і останнього було визнано винним у вчиненні кримінального правопорушення щодо неї.

Посилалась на те, що 05 березня 2024 року подружжя ОСОБА_5 організувало збори мешканців будинку, на яких з порушенням вимог Закону України «Про ОСББ» було проголосовано за демонтаж її водозбірників. При цьому на зборах були присутні представники 9 осіб із 56 квартир, а «за» проголосували лише 6 осіб. Водночас інші мешканці будинку мають доступ до горища та підвального приміщення, оскільки там знаходяться їхні водозбірники та гідрофори, які продовжують використовуватись.

Щодо отримання доступу до вказаних приміщень позивачка зверталась до Косівської міської ради, житлово-комунального відділу, однак їй повідомили про необхідність звернення до голови ОСББ. Неодноразові усні та письмові звернення до голови ОСББ залишились без задоволення, а рекомендовані листи повертались через відмову їх отримувати.

На даний час позивачка не має доступу до горища, підвалу та допоміжних приміщень, а у її квартирі повністю відсутнє водопостачання, що позбавляє можливості нормального проживання. Крім того, під час повітряних тривог вона не може користуватись підвалом як укриттям, а щодо користування прибудинковою територією між нею та відповідачем постійно виникають конфліктні ситуації з приводу паркування автомобіля.

Вважала, що як співвласник багатоквартирного будинку має право на безперешкодний доступ до допоміжних приміщень та користування спільним майном будинку.

Крім того, вказувала, що діями відповідача їй завдано моральну шкоду, оскільки постійні конфлікти спричинили душевні хвилювання, погіршення стану здоров`я, мігрень, втрату здорового сну, переживання, тривогу, емоційну напругу, нервозність, почуття образи та незахищеності. Розмір моральної шкоди оцінила у 20 000 грн.

Просила суд зобов`язати ОСББ «Гуцульщина» не чинити їй перешкод у користуванні горищем будинку, підвальним приміщенням, господарськими приміщеннями та прибудинковою територією до будинку шляхом зобов`язання надати їй дублікат ключа від замка до горища, від замка до підвального приміщення, від замка до господарського приміщення, що знаходиться біля входу в будинок або надати їй ключі від вищевказаних приміщень для виготовлення дубліката ключів до вказаних замків; стягнути з ОСББ «Гуцульщина» на її користь моральну шкоду в розмірі 20 000 грн та сплачений нею судовий збір в розмірі 1 211,20 грн.

Короткий зміст оскаржуваного рішення суду

Рішенням Косівського районного суду від 06 лютого 2026 року позов задоволено частково. Зобов`язано ОСББ «Гуцульщина» не чинити перешкоди ОСОБА_1 у користуванні горищем будинку, підвальним приміщенням, господарськими приміщеннями та прибудинковою територією до будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , шляхом зобов`язання ОСББ «Гуцульщина» надати ОСОБА_1 ключі від замка до горища, від замка до підвального приміщення, від замка до господарського приміщення, що знаходиться біля входу в будинок для виготовлення дубліката ключів до вказаних замків. Стягнуто з ОСББ «Гуцульщина» на користь ОСОБА_1 1 000 грн в порядку відшкодування моральної шкоди та сплачений судовий збір в розмірі 1 211 грн 20 коп.

Короткий зміст та узагальнюючі доводи апеляційної скарги

Не погодившись із вказаним рішенням, ОСББ «Гуцульщина» подало апеляційну скаргу. Вважає таке рішення незаконним та необґрунтованим, ухваленим із порушенням норм матеріального та процесуального права, за неповного з`ясування обставин справи.

Вказує, що суд першої інстанції, встановлюючи позбавлення позивачки можливості користуватися горищем, підвальним та господарськими приміщеннями будинку, а також прибудинковою територією, помилково взяв до уваги акт комісійного обстеження від 22 січня 2024 року, яким лише встановлено, що вхід на горище та у підвальне приміщення є закритими.

Водночас, вказаний акт підтверджує законність дій ОСББ «Гуцульщина», оскільки Косівська міська рада у відповіді від 09 лютого 2024 року № 289 роз`яснила, що відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій вхідні двері або люки виходу на покрівлю даху, а також вхідні двері в технічний підвал і підвал повинні бути замкненими.

На думку апелянта, суд першої інстанції безпідставно розцінив акт комісійного обстеження та відповідь Косівської міської ради як різні докази, не врахувавши, що акт також був складений представниками міської ради.

Крім того, в акті комісійного обстеження не міститься жодних відомостей щодо прибудинкової території та господарських приміщень, а всі співвласники будинку, у тому числі ОСОБА_1 , вільно користуються прибудинковою територією, колясочною на першому поверсі, де позивачка зберігає свій велосипед і має власний ключ від неї, та іншим спільним майном, щодо якого законом не встановлено обмежень.

Посилається на те, що Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій і правила пожежної безпеки передбачають, що доступ до горищних і підвальних приміщень дозволяється лише працівникам, відповідальним за технічний нагляд, виконання ремонтних робіт та обслуговування будинку, а вхід на горище та до підвалу повинен бути замкненим.

Вказує, що суд першої інстанції, спростовуючи відповідь Косівської міської ради від 09 лютого 2024 року № 289, послався на рішення Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004. Однак, це рішення лише підтверджує, що допоміжні приміщення є спільною власністю співвласників, але не заперечує правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій.

Також апелянт вважає, що суд першої інстанції неправильно застосував статтю 41 Конституції України, оскільки до спільної сумісної власності застосував норму приватного права, чим порушив норми матеріального права та проігнорував норми, які врегульовують здійснення права власності у багатоквартирному будинку.

Зазначає, що господарське приміщення біля входу використовується для зберігання інвентарю ОСББ «Гуцульщина», а ключ від нього знаходиться у голови ОСББ з метою забезпечення цілісності та безпеки майна. При цьому для мешканців будинку є окреме приміщення на першому поверсі, яке використовується для зберігання власних речей, у тому числі ОСОБА_1 . Однак суд не надав цим обставинам належної оцінки.

Крім того, на ОСОБА_1 як співвласника багатоквартирного будинку покладаються обов`язки використовувати спільне майно за призначенням та дотримуватись правил утримання будинку, прибудинкової території і правил пожежної безпеки.

Так, правила пожежної безпеки передбачають заборону використання горищ та підвалів не за призначенням, а також встановлюють, що двері горищ, технічних поверхів і підвалів повинні бути зачиненими. На думку апелянта, вільний неконтрольований доступ до горища та підвалу багатоквартирного будинку забороняється для запобігання підпалам та проникненню сторонніх осіб.

Щодо моральної шкоди зазначає, що ОСББ «Гуцульщина» у своїй діяльності керується статутом, законодавством, правилами утримання жилих будинків та правилами пожежної безпеки, а тому не могло завдати позивачці моральної шкоди та не має вини у її заподіянні.

Просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.

Позиція інших учасників справи

ОСОБА_1 подала відзив на апеляційну скаргу. Вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, у повному обсязі відповідає чинному законодавству.

Вказує, що як співвласник багатоквартирного будинку має право на вільне користування допоміжними приміщеннями, а саме горищем, підвальними та господарськими приміщеннями, а також прибудинковою територією. Зазначає, що ОСББ «Гуцульщина» чинить їй перешкоди у доступі до вказаних приміщень, не надає ключі від замків до горища та підвальних приміщень, у зв`язку з чим вона позбавлена доступу до водозбірників, а у її квартирі повністю відсутнє водопостачання.

Також зазначає, що інші мешканці будинку мають безперешкодний доступ до свого обладнання, що, на її думку, свідчить про вибіркове та дискримінаційне ставлення. Вказує, що її усні та письмові звернення до голови ОСББ залишились без задоволення.

Вважає, що подані у справі докази є належними, допустимими, достовірними та достатніми для підтвердження обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог.

Просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Заяви (клопотання) учасників справи

У судовому засіданні апеляційного суду представник апелянта – ОСОБА_2 (в залі суду) доводи та вимоги апеляційної скарги підтримали, просили її задовольнити.

Позивач ОСОБА_1 та її представник – адвокат Юрчук С.В. (поза межами приміщення суду в режимі відеоконференції) щодо задоволення апеляційної скарги заперечили, просили рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Позиція Івано-Франківського апеляційного суду

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника апелянта, заперечення позивачки та її представника, дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення.

Згідно зі ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення Косівського районного суду від 06 лютого 2026 року зазначеним вимогам не відповідає.

Фактичні обставини справи

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 , що стверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 31.12.2014 (а.с. 10).

Відповідно до листа Косівського РВП ГУНП в Івано-Франківській області від 03.01.2024 дочка позивачки – ОСОБА_6 зверталася з повідомленням про виникнення конфлікту із сусідами, які не надають ключі від горища. Зазначила, що виникла аварійна ситуація, під час якої потрібно ремонтувати бак, який протікає. Працівники поліції, прибувши на місце події, встановили, що у заявниці виник конфлікт із головою ОСББ у зв`язку із тим, що остання не хоче надавати дублікат ключів від горища. Учасникам події було надано роз`яснення та рекомендовано звернутися до комунального підприємства Косівської адміністрації (а.с. 14).

Також ОСОБА_1 зверталася із заявою щодо проведення обстеження будинку по АДРЕСА_2 на предмет наявного доступу до горища та підвального приміщення до Косівської міської ради.

Листом № 172 від 23.01.2024 Косівською міською радою повідомлено ОСОБА_1 про проведення обстеження будинку по АДРЕСА_2 , про що складено Акт обстеження від 22.01.2024. Вказано, що будинок не перебуває в комунальній власності міської ради, зареєстровано як юридична особа «Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Косівське товариство співвласників будинку АДРЕСА_2 » (ОСББ «Гуцульщина»). Отже для врегулювання питання доступу до допоміжних приміщень будинку необхідно заявниці звернутися до уповноважених на управління майном осіб ОСББ «Гуцульщина». При цьому вказано, що Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76 затверджено «Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій», згідно яких передбачено порядок утримання допоміжних приміщень житлового будинку. Зокрема, згідно п. 3.2.5 вхідні двері або люки (для горищних приміщень із запасними, напірними і розширювальними баками) виходу на покрівлю повинні бути утеплені, обладнані ущільнювальними прокладками, завжди замкнені (один комплект ключів зберігається в чергового диспетчера ОДС або кімнаті техніка-майстра виконавця послуг, а другий - у консьєржа чи двірника), про що робиться відповідний напис на люку чи дверях. Вхід у горищне приміщення і на дах дозволяється тільки працівникам виконавця послуг, безпосередньо відповідальним за технічний нагляд, і тим, котрі виконують ремонтні роботи, а також працівникам експлуатаційних організацій, обладнання яких розміщене на даху й у горищному приміщенні. Згідно п. 3.3.5 вхідні двері в технічний підвал, підвал повинні бути замкнені (ключі зберігаються у виконавця послуг, про місце зберігання робиться спеціальний напис на дверях). Доступ представників виконавця послуг до транзитних інженерних комунікацій, що проходять через приміщення, повинен бути забезпечений у будь-який час доби. Згідно п. 4.4.21 двері і люки в горищні приміщення повинні бути закриті на замок. Один комплект ключів від дверей повинен зберігатися у виконавця послуг, другий - у двірника (а.с. 13).

Як додаток до вказаного листа додано Акт комісійного обстеження від 22.01.2024, за змістом якого комісією було проведено обстеження на предмет доступу до допоміжних приміщень (горище, підвал) 5-ти поверхового будинку по АДРЕСА_3 та за результатами обстеження встановлено, що на стелі сходової клітки облаштований вхід (приставна драбина) на горище, який знаходиться на замку (без вільного доступу). На першому поверсі при вході на сходову клітку облаштовано вхід в підвальне приміщення, яке теж зачинено (а.с. 12).

Згідно повідомлення-вимоги від 25.01.2024 та від 11.02.2024 позивачка ОСОБА_1 та її дочка ОСОБА_6 зверталися до голови ОСББ «Гуцульщина» Колісник І.Р. з письмовими вимогами про забезпечення їм доступу до горища, підвальних приміщень та господарських приміщень шляхом надання ключів, а також до документації ОСББ (а.с. 15, 16).

Відповідно до листа МКП «Косів» від 30.01.2024 № 22 на заяву голови правління ОСББ «Гуцульщина» Колісник І.Р. (лист № 5 від 23.01.2024) щодо надання інформації стосовно встановлення ОСОБА_1 , яка проживає за адресою: АДРЕСА_3 , пластикового резервуару для води на горищі багатоквартирного будинку, Міське комунальне підприємство «Косів» Косівської міської ради повідомляє, що згідно Правил надання послуг з централізованого водопостачання та централізованого водовідведення, затверджених постановою Кабінету Міністрів України № 690 від 05 липня 2019 року, виконавець забезпечує постачання питної води до межі зовнішніх інженерних мереж постачання послуг виконавця та внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку. Горище багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю всіх співвласників. Правовий режим такого майна встановлено відповідними положеннями Цивільного кодексу та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Тому до повноважень підприємства не входить надання дозволу, виготовлення проектно-технічної документації для встановлення будь-якої ємності для зберігання води на горищі багатоквартирного будинку (а.с. 109).

Відповідно до листа Косівської міської ради від 30.01.2024 № 209 заяв ОСОБА_1 на отримання дозволу для встановлення пластикового резервуару для води на горищі будинку по АДРЕСА_2 , а також отримання дозволу на розроблення проектно-технічної документації на його встановлення не надходило та дозволи не надавалися (а.с. 110).

Згідно копії листа № 289 від 09.02.2024 Косівською міською радою повідомлено ОСББ «Гуцульщина» про проведення обстеження будинку по АДРЕСА_2 , про що складено Акт обстеження від 22.01.2024. Зазначено, що за результатами обстеження вхід на горище був зачинений на замок, вхід в підвальне приміщення також був без вільного доступу на замку, з посиланням на відповідні пункти Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76. Вказано, що дозвіл мешканцям будинку на встановлення резервуару для води міською радою не видавався (а.с. 113).

За змістом копії листа Косівської районної державної адміністрації № 3-5 від 15.03.2013 підвальне приміщення житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 не належить до захисних споруд цивільної оборони (а.с. 121).

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції керувався тим, що допоміжні приміщення є спільною власністю мешканців будинку, а набуте громадянами право на квартири житлового фонду та належні до них допоміжні приміщення є непорушним, забезпечується державою і захищається судом. Однак, відповідач - ОСББ «Гуцульщина» в особі голови Колісник І.Р. порушує права позивачки своїми діями, які полягають у перешкоджанні доступу до горища, підвального та господарського приміщення шляхом встановлених замків. Таким чином, враховуючи наведені обставини, суд приходить до висновку про часткове задоволення позову шляхом зобов`язання відповідача не чинити перешкоди позивачці у користуванні горищем будинку, підвальним приміщенням, господарськими приміщеннями та прибудинковою територією до будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та зобов`язати відповідача надати ОСОБА_1 ключі від замка до горища, від замка до підвального приміщення, від замка до господарського приміщення, що знаходиться біля входу в будинок для виготовлення дубліката ключів до вказаних замків. Також суд вважав, що внаслідок тривалого конфлікту позивачці було задано моральну шкоду, яку з урахуванням засад розумності, виваженості та справедливості, суд оцінив у розмірі 1 000 грн.

Однак, апеляційний суд не може погодитися із такими висновками, з огляду на наступне.

У частині першій статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За змістом частини першої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб твердження позивача про порушення було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Таким чином, правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким законом надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.

Отже, суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорювані права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові.

Аналогічний правовий висновок Верховний Суд виклав у постанові від 12 червня 2018 року у справі № 826/4406/16.

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Згідно з ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Частиною першою статті 319 ЦК України визначено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до частин 1, 2 статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Частиною 2 статті 382 ЦК України визначено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території.

Статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку(сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Відповідно до ст.ст. 1, 5, 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення). Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Порушення принципу спільності здійснення права спільної сумісної власності на шкоду інтересам інших співвласників спірного майна є достатньою підставою для задоволення вимог про усунення перешкод у користуванні таким з метою відновлення можливості повноцінно користування спільним майном.

Викладене відповідає правовим висновкам Верховного Суду, що містяться у постанові від 28 травня 2020 року у справі №442/6503/15-ц.

Звертаючись до суду із вказаним позовом, позивачка посилалась на те, що відповідач ОСББ «Гуцульщина» чинить їй перешкоди у користуванні горищем будинку, підвальним приміщенням, господарськими приміщеннями та прибудинковою територією до будинку, не надає ключі до вказаних приміщень.

Разом з тим, частиною першою статті 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники зобов`язані, зокрема, додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм; виконувати рішення зборів співвласників.

Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку) (частина перша статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Частинами 1, 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів та прийняття відповідних рішень здійснюються згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків. До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним.

Відповідно до статті 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків). Таке об`єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту. Об`єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону. Право власності особи може бути захищено у випадку його існування та у разі його порушення, оспорювання чи невизнання.

Закон України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

Згідно з частинами першою, четвертою статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання й використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.

Відповідно до статті 10 цього Закону до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься питання про використання спільного майна, визначення обмежень на користування спільним майном.

Як Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (частина четверта статті 14), так і Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (частина друга статті 6) визначено, що здійснення (реалізація) співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.

Статтею 15 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що співвласник зобов`язаний, зокрема, виконувати обов`язки, передбачені статутом об`єднання; виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями.

Відповідно до п. 3.2.5 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2005 № 76 (далі – Правила № 76), вхідні двері або люки (для горищних приміщень із запасними, напірними і розширювальними баками) виходу на покрівлю повинні бути утеплені, обладнані ущільнювальними прокладками, завжди замкнені (один комплект ключів зберігається в чергового диспетчера ОДС або кімнаті техніка-майстра виконавця послуг, а другий - у консьєржа чи двірника), про що робиться відповідний напис на люку чи дверях. Вхід у горищне приміщення і на дах дозволяється тільки працівникам виконавця послуг, безпосередньо відповідальним за технічний нагляд, і тим, котрі виконують ремонтні роботи, а також працівникам експлуатаційних організацій, обладнання яких розміщене на даху й у горищному приміщенні.

Згідно п. 3.3.5 Правил № 76 вхідні двері в технічний підвал, підвал повинні бути замкнені (ключі зберігаються у виконавця послуг, про місце зберігання робиться спеціальний напис на дверях). Доступ представників виконавця послуг до транзитних інженерних комунікацій, що проходять через приміщення, повинен бути забезпечений у будь-який час доби.

Згідно п. 4.4.21 Правил № 76 двері і люки в горищні приміщення повинні бути закриті на замок. Один комплект ключів від дверей повинен зберігатися у виконавця послуг, другий - у двірника.

У статуті ОСББ визначаються права і обов`язки співвласників.

Так, відповідно до п. 3 Розділу ІІІ Статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Косівське товариство співвласників будинку АДРЕСА_2 , затвердженого Загальними зборами Об`єднання 11.12.20216, Протокол № 6, питання про використання спільного майна; визначення обмежень на користування спільним майном належать до виключної компетенції Загальних зборів.

Відповідно до п. 11 Розділу ІІІ Статуту рішення Загальних зборів, прийняте відповідно до Статуту, є обов`язковим для всіх співвласників.

Здійснення співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників (п. 1 Розділу V Статуту).

Співвласник зобов`язаний виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; використовувати приміщення за призначенням, дотримуватись правил користування приміщеннями; не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників; дотримуватись вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм (п. 2 Розділу V Статуту) (а.с. 87-98).

Виходячи з аналізу наведених норм права та матеріалів справи, відсутні підстави вважати, що ОСББ «Гуцульщина» діяло неправомірно по відношенню до позивачки та зобов`язане надати їй ключі від замків до горища, підвального і господарського приміщення.

Обов`язковість встановлення замків на люках горищних приміщень та дверях в підвал і замикання таких передбачена п.п. 3.2.5, 3.3.5, 4.4.21 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, а позивач зобов`язана дотримуватись правил користування такими приміщеннями.

Зазначені законодавчі обмеження доступу до вказаних приміщень горища та підвалу відповідачем дотримані. А ОСОБА_1 не є уповноваженою особою надавача послуг з технічного нагляду, ремонтних робіт чи експлуатації відповідного обладнання, яким надано безперешкодний доступ до цих приміщень. Також рішенням Загальних зборів ОСББ такі повноваження і дозволи їй не надавалися, не змінювалися і не скасовувалися обмеження щодо користування зазначеним спільним майном.

А Протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 від 07.03.2025 засвідчено розгляд звернення мешканців 5 поверху щодо незаконного встановлення резервуарів для води на горищі, які протікають і затоплюють коридор і квартири 5 поверху. Прийнято рішення перекрити подачу води з мережі централізованого водопостачання до самовільно встановлених водних резервуарів на горищі будинку (а.с. 115-116).

Суд першої інстанції посилався на норми права і рішення Конституційного Суду України щодо спільної власності громадян на допоміжні приміщення у багатоквартирному житловому будинку. Однак, така спільна власність не виключає застосування до даних правовідносин вищевказаних спеціальних норм права щодо використання зазначених допоміжних приміщень. На що місцевий суд не звернув належної уваги.

Також позивачкою не заперечено факт користування нею окремим приміщенням на першому поверсі для зберігання власних речей.

Крім того, доказів створення їй перешкод у користуванні прибудинковою територією матеріали справи також не містять.

Твердження ОСОБА_1 про те, що інші мешканці будинку мають безперешкодний доступ до горища, до свого обладнання, що, на її думку, свідчить про вибіркове та дискримінаційне ставлення, є голослівними і належно не підтвердженими. І не спростовують вищевказаного порядку користування зазначеними допоміжними приміщеннями.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає безпідставними і такими, що не підлягають до задоволення вимоги позивача про зобов`язання ОСББ «Гуцульщина» не чинити їй перешкод у користуванні горищем будинку, підвальним приміщенням, господарськими приміщеннями та прибудинковою територією до будинку шляхом зобов`язання надати їй дублікат ключа від замка до горища, від замка до підвального приміщення, від замка до господарського приміщення, що знаходиться біля входу в будинок або надати їй ключі від вищевказаних приміщень для виготовлення дубліката ключів до вказаних замків.

Вимога про стягнення з відповідача на користь позивача моральної шкоди є похідною від вищезазначених вимог. Тому в задоволенні такої також слід вимовити.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

Отже, доводи апеляційної скарги ОСББ «Гуцульщина» знайшли своє підтвердження.

Рішення суду першої інстанції слід скасувати та ухвалити нове про відмову в задоволенні цього позову.

Згідно з ч.ч. 1, 2, 13 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. У разі задоволення позову судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на відповідача, у разі відмови в позові – на позивача. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Оскільки апеляційну скаргу відповідача задоволено, а в задоволенні позову відмовлено, судові витрати позивача слід залишити за нею, стягнути з позивача на користь відповідача сплачений ним судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 3 633 грн 60 коп.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381-384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гуцульщина» задовольнити.

Рішення Косівського районного суду від 06 лютого 2026 року скасувати, ухвалити нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гуцульщина» про зобов`язання не чинити перешкоди у користуванні горищем будинку, підвальним приміщенням, господарськими приміщеннями та прибудинковою територією до будинку та відшкодування моральної шкоди відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , зареєстрованої за адресою: АДРЕСА_3 ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гуцульщина» (ЄДРПОУ: 37684506, місцезнаходження за адресою: вул. С. Бандери, буд. 2, м. Косів Косівського району Івано-Франківської області) судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги, в розмірі 3 633 (три тисячі шістсот тридцять три) грн 60 коп.

Постанова набирає законної сили з дня ухвалення, однак може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Головуюча: О.О. Томин

Судді: В.М. Луганська

О.В. Пнівчук

Повний текст постанови складено 25 травня 2026 року.