Постанова від 30 березня 2026 р. у справі №386/1020/25 — Кропивницький апеляційний суд

ПОСТАНОВА

Іменем України

31 березня 2026 року м. Кропивницький

справа № 386/1020/25

провадження № 22-ц/4809/653/26

Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючий суддя – Дьомич Л. М. (суддя - доповідач), судді – Дуковський О. Л., Єгорова С. М.,

за участю секретаря судового засідання Соловйової І. О.,

учасники справи:

позивач – ОСОБА_1 ,

відповідач – Побузька селищна рада Голованівського району Кіровоградської області,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Державна інспекція архітектури та містобудування України,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Побузької селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Державної інспекції архітектури та містобудування України, про визнання права власності на самочинно збудований громадський будинок (магазин) за власником земельної ділянки, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01 грудня 2025 року (суддя Червоненко Д. В.).

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог

У червні 2026 року адвокат Кашерна Віта Василівна звернулася до Голованівського районного суду Кіровоградської області з позовом про:

- визнання за ОСОБА_1 права власності на самочинно збудований об`єкт, а саме громадський будинок (магазин) (літера «А»), одноповерховий, площею забудови - 89,0 кв.м загальною площею приміщень - 69,8 кв. м торговельною площею – 67,8 кв.м, будівельним об`ємом – 267,0 куб.м., розташований на земельній ділянці площею 0,0138 га з кадастровим номером 3521455500:50:017:0011 за адресою: АДРЕСА_1 , посилаючись на те, що ОСОБА_1 у період з 2010 по 2011 роки самочинно збудований вказаний громадський будинок на земельній ділянці, власником якої є ОСОБА_1 з 22.01.2025, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав індексний номер 409573918 від 24.01.2025.

В обґрунтування звернення вказала, що 20.08.2024р позивачкою виготовлений технічний паспорт (реєстраційний номер у Реєстрі будівельної діяльності: ТІ01:0971-7520-5681-6827, інвентаризаційна справа №193/24) на обєкт нерухомості.

За результатами проведеного технічного обстеження об`єкта - громадського будинку (магазину) (літера “А”) одноповерхового, площею забудови - 89,0 кв.м, загальною площею приміщень - 69,8 кв. м, торговельною площею - 67,8 кв.м, будівельним об`ємом - 267,0 куб. м, що розташований по АДРЕСА_1 від 19.02.2025 №01/25т, встановлено можливість його надійної та безпечної експлуатації (звіт від 19.02.2025 №01/25т).

ОСОБА_1 звернулася до органу будівельно-архітектурного контролю з декларацією про готовність даного об`єкта до експлуатації та надала всі необхідні документи та 26.05.2025р отриманий протокол автоматичної перевірки даних (СА01:0866-8880-6338-7587) із зазначенням помилок.

Даним протоколом підтверджено, що будівництво об`єкту з незначними наслідками (СС1) - магазину здійснене без повідомлення відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю про початок виконання будівельних робіт, проектна документація розроблена, але не зареєстрована в ЄДЕССБ, вартість будівництва не визначена. Так, виконувати будівельні роботи без повідомлення про початок виконання будівельних робіт забороняється (ст. 36 Закону №3038-УІ; п. 13 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №466).

Державною інспекцією архітектури та містобудування України (ДІАМ) розглянуто звернення сторони позивачки щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності на об`єкті будівництва за адресою АДРЕСА_1 , до якого додані: технічний паспорт, витяг з реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об`єкта, витяг з Державного реєстру речових прав щодо земельної ділянки; протокол автоматичної перевірки даних по Декларації про готовність до експлуатації об`єкта.

Позиція Державної інспекції архітектури та містобудування України

У період з 2010 по 2011 роки позивачкою самочинно збудований громадський будинок (магазин) (літера “А”) на земельній ділянці з кадастровим номером 3521455500:50:017:0011 (цільове призначення: 03.07 для будівництва і обслуговування будівель торгівлі), власником землі є ОСОБА_1 з 22.01.2025.

20.08.2024р виготовлений технічний паспорт (реєстраційний номер у Реєстрі будівельної діяльності: ТІ01:0971-7520-5681-6827, інвентаризаційна справа №193/24). За результатами проведеного технічного обстеження об`єкта - громадського будинку (магазину) (літера “А”) по АДРЕСА_1 від 19.02.2025 №01/25т, встановлено можливість його надійної та безпечної експлуатації (звіт від 19.02.2025 №01/25т).

Звернувшись до органу будівельно-архітектурного контролю з декларацією про готовність даного об`єкта до експлуатації та іншими необхідними документами через центр надання адміністративних послуг Благовіщенської міської ради, ОСОБА_1 отримала протокол автоматичної перевірки даних від 26.05.2025 (СА01:0866-8880-6338-7587) із зазначенням помилок. Однак зазначений протокол не є належним доказом звернення до уповноваженого органу.

Звернення представника сторони до ДІАМ щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності на об`єкті будівництва за адресою АДРЕСА_1 , не може розцінюватися як розгляд компетентного органу з винесеним рішенням.

Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Позивачка не вичерпала усі можливі заходи узаконення самовільно збудованого об`єкту у позасудовому порядку.

Звернення позивачки не містять результатів експертизи, яка б підтвердила відсутність істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об`єкті нерухомості.

У позивача відсутні документи, які надають право виконувати будівельні роботи, так і документи, що засвідчували б прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. Обов`язкова наявність даних документів передбачена статтями 27, 29-31, 39 Закону № 3038-VI.

Додаткові обґрунтування позивачки

13.10.2025 року представником сторони надані письмові пояснення.

Вказано, що самочинно збудований ОСОБА_1 громадський будинок (магазин) є закінчений будівництвом об`єкт, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), що не заперечується третьою особою.

На виконання вимог п. 10 постанови Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 №461 доданий до позову висновок про можливість надійної та безпечної експлуатації самочинно збудованого ОСОБА_1 громадського будинку (магазину) за результатами проведення технічного обстеження.

Будівельним експертом І категорії підготовлений та затверджений звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об`єкта №01/25т від 19.02.2025, яким визначено можливість надійної та безпечної експлуатації.

Спірний об`єкт не відноситься до об`єктів, що підлягають обов`язковому проведенню експертизи проектів будівництва.

Звертається увага, що документи для прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів подаються за вибором замовника до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Сторона повторно зверталась до ДІАМ з декларацією паперовим носієм та отримала відповідь, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Судове рішення

Рішенням Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01 грудня 2025 року відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до Побузької селищної ради Кіровоградської області, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Державна інспекція архітектури та містобудування України, про визнання права власності на самочинно збудований громадський будинок (магазин) власником земельної ділянки.

Суд виснував, що позивачем не доведено обставин, які б вказували на те, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і за правилами законодавства, а також містобудівною та проєктною документацією, а також не доведено, що ці обставини були предметом розгляду компетентного державного органу, до якого пред`явлено позов як до належного відповідача. Друга підстава відмови у задоволенні позову - не правильно визначений суб`єктний склад сторін у справі.

Апеляційна скарга

Не погоджуючись з судовим рішенням представник позивачки в апеляційній скарзі просить скасувати рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01.12.2025 у справі №386/1020/25, ухвалити нове рішення, яким визнати за ОСОБА_1 право власності на самочинно збудований об`єкт, а саме: громадський будинок (магазин) (літера «А»), одноповерховий, площею забудови - 89,0 кв.м, загальною площею приміщень - 69,8 кв. м, торговельною площею – 67,8 кв.м, будівельним об`ємом – 267,0 куб.м., розташованому на земельній ділянці, площею 0,0138 га з кадастровим номером 3521455500:50:017:0011 за адресою: АДРЕСА_1 .

Вказує, що суд першої інстанції порушив норми матеріального права, не врахувавши зміни внесені: постановою КМУ від 18.07.2023 №727 до пункту 3-1 постанови КМУ України від 13.04.2011 №461, постановою КМ України №713 від 18.06.2025 до абзацу 2 пункту 18 постанови КМУ від 13.04.2011 №461, постановою КМ України №117 від 04.02.2025 доповнення пункту 18 абзацом щодо неможливості повернення декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Суд не застосував висновок у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 23.05.2024 у справі №211/6854/21, де зазначено про те, що у справі за позовом власника земельної ділянки належним відповідачем за позовною вимогою про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, якщо земельна ділянка, на якій воно побудоване, на час здійснення самочинного будівництва не була у власності позивача, проте згодом позивач набув право власності на таку земельну ділянку, є територіальна громада (в особі відповідної ради), в якій знаходиться відповідна земельна ділянка, та власники (користувачі) сусідніх земельних ділянок.

Так, звернувшись до органу будівельно-архітектурного контролю з декларацією про готовність даного об`єкта до експлуатації та іншими необхідними документами через центр надання адміністративних послуг Благовіщенської міської ради Голованівського району Кіровоградської області, позивачем ОСОБА_1 отриманий протокол автоматичної перевірки даних від 26.05.2025 (СА01:0866-8880-6338-7587) із зазначенням помилок (протокол наявний у справі).

Даним протоколом підтверджено, що будівництво об`єкту з незначними наслідками (СС1) - магазину здійснене без повідомлення відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю про початок виконання будівельних робіт; проектна документація розроблена, але не зареєстрована в ЄДЕССБ; вартість будівництва не визначена.

Отже, при наявному завершеному будівництві ніяк не можливо виправити дану помилку.

Адже неподання повідомлення про початок виконання будівельних робіт підтверджує статус будівництва як самочинного, яке може бути легітимізоване не інакше як в судовому порядку.

Враховуючи те, що спірний об`єкт є самочинним будівництвом, заявником не можуть бути вказані повні відомості в Декларації такі як «повідомлення про початок будівельних робіт», «реєстраційний номер проектної документації», «відомості про рішення суду» (форма судового рішення, дата ухвалення судового рішення, номер судової справи, реєстраційний номер рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень, дата набрання рішенням законної сили, найменування суду).

Позивачкою надіслане до ДІАМ повторне звернення з декларацією паперовим носієм та отримана відповідь, що «право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно».

Самочинно збудований ОСОБА_1 об`єкт - громадський будинок (магазин) є закінчений будівництвом об`єкт, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1). Матеріали справи містять висновок про можливість надійної та безпечної експлуатації самочинно збудованого ОСОБА_1 громадського будинку (магазину) за результатами проведення технічного обстеження. Спірний об`єкт не відноситься до об`єктів, що підлягають обов`язковому проведенню експертизи проектів будівництва.

Висновок щодо неналежного відповідача у справі, суперечить висновку у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 23.05.2024 у справі №211/6854/21.

У відзиві на апеляційну скаргу Державна інспекція архітектури та містобудування України, просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги.

Представник позивачки адвокат Кашерна В.В. подала відповідь на відзив.

Рух справи

08 січня 2026 року до Кропивницького апеляційного суду в системі «Електронний суд» надійшла апеляційна скарга позивачки, в інтересах якої діє адвокат Кашерна Віта Василівна, на рішення суду першої інстанції.

Ухвалою від 08 лютого 2026 року витребувані із Голованівського районного суду Кіровоградської області матеріали цивільної справи № 386/1020/25 за позовом ОСОБА_1 до Побузької селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Державної інспекції архітектури та містобудування України, про визнання права власності на самочинно збудований громадський будинок (магазин) за власником земельної ділянки, у зв`язку з оскарженням в апеляційному порядку рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01 грудня 2025 року у даній справі.

Ухвалою Кропивницького апеляційного суду від 05 лютого 2026 відкрито апеляційне провадження у справі за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01 грудня 2025 року; встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.

Ухвалою від 16 лютого 2026 року справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01 грудня 2025 року призначено до розгляду в Кропивницькому апеляційному суді на 31 березня 2026 року о 12 годині 30 хвилин.

Ухвалою від 30 березня 2026року клопотання ОСОБА_1 про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції задоволене.

Забезпечена участь представника ОСОБА_1 – адвоката Кашерної Віти Василівни у судових засіданнях у справі № 386/1020/25 за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01 грудня 2025 року в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів відповідно до Положення про порядок функціонування окремих підсистем (модулів) Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, затвердженого рішенням Вищої ради правосуддя від 17 серпня 2021 року № 1845/0/15-21.

Позиція сторін

Сторони належним чином повідомлені про судовий розгляд.

Представник позивачки адвокат Кашерна В.В. в режимі ведеоконференції підтримала мотиви оскарження, наполягала на задоволенні апеляційної скарги та скасуванні судового рішення, новим рішенням задовольнити позов.

Інші сторони у справі в засідання не з`явилися, що в порядку ст. 372 ЦПК не перешкоджає розгляду справи.

Позиція апеляційного суду

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до частин 1, 2, 4 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Переглянувши справу в межах доводів та вимог апеляційної скарги за наявними у ній доказами, колегія суддів апеляційного суду дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції не в повній мірі відповідає зазначеним нормам закону, а тому вимоги апеляційної скарги підлягають задоволенню частково.

Обставини справи встановлені судом

20.08.2024 року інженером з інвентаризації нерухомого майна ФОП ОСОБА_2 виготовлено технічний паспорт на громадський будинок (магазин), який розташований в АДРЕСА_1 , який має наступні характеристики: громадський будинок (магазин), одноповерховий, площею забудови - 89,0 кв.м, загальною площею приміщень - 69,8 кв. м, торговельною площею – 67,8 кв..

ФОП ОСОБА_3 , який має кваліфікаційний сертифікат будівельного експерта, 19.02.2025 року виготовлено звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об`єкта Громадський будинок (магазин) (літера «А) по АДРЕСА_1 , яким встановлено готовність вказаного об`єкта до експлуатації. Також визначено клас наслідків СС1.

Будинок розташований на земельній ділянці площею 0,0138 га з кадастровим номером 3521455500:50:017:0011 за адресою: АДРЕСА_1 .

11.04.2025 року ФОП « ОСОБА_2 виготовлено звіт про незалежну оцінку майна за адресою: АДРЕСА_1 . Ринкова вартість вказаного об`єкта, згідно звіту, розрахована порівняльним підходом, складає 76 700, 00 гривень.

Відповідно до довідки Побузької селищної ради Голованівського району Кіровоградської області №07-27/22 від 20.05.2025 року власниками сусідніх земельних ділянок із земельною ділянкою, площею 0,0138 га з кадастровим номером 3521455500:50:017:0011, належною ОСОБА_1 , на якій знаходиться магазин, є Побузька селищна рада Голованівського району Кіровоградської області та земельна ділянка, площею 0,0447 га з кадастровим номером 3521455500:50:017:0012, що належить ОСОБА_1 , на якій знаходиться житловий будинок.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав від 24.01.2025 №409573918, речове право на земельну ділянку з кадастровим номером 3521455500:50:017:0011, прощею 0,0138 га зареєстроване за позивачем за номером 58150680.

Згідно протоколу автоматичної перевірки даних від 26.05.2025 року (СА01:0866-8880-6338-7587) при зверненні до ЦНАП за видачею дозвільного документа встановлено блокуючи фактори.

29.05.2025 року адвокат Кашерна В. звернулася до голови Державної інспекції архітектури та містобудування України в якому просила прийняти рішення по зверненню ОСОБА_1 про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно громадський будинок (магазин) (літера «А»), який знаходиться за адресою АДРЕСА_1 .

Листом від 05.06.2025 року № 2789/02/13-25 ДІАМ було надано відповідь на звернення адвоката Кашерної В. В. із роз`ясненням вимог чинного законодавства з питань містобудівної діяльності та функціонування електронної системи у сфері будівництва.

Після здійснення самочинного будівництва позивачка зверталася до ЦНАП за отриманням дозвільного документа в результаті чого отримала протокол автоматичної перевірки даних від 26.05.2025 року із зазначенням помилок, однак їх виправлення не здійснила.

У подальшому, 29.05.2025 року представник позивача зверталась до ДІАМ із зверненням про прийняття рішення по зверненню ОСОБА_1 щодо визнання права власності на самочинно збудоване майно.

Норми права застосовані судом

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Статтею 331 ЦК України встановлено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У частині четвертій статті 373 ЦК України зазначено, що власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Право власника на забудову земельної ділянки здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (частина третя статті 375 ЦК України).

Відповідно до змісту частини четвертої статті 375 ЦК України у разі, коли власник здійснює на його земельній ділянці самочинну забудову, її правові наслідки встановлюються статтею 376 ЦК України.

Згідно з частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

З огляду на спеціальне застереження, наведене у частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

У пункті 45 постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц Велика Палата Верховного Суду наголосила, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 зазначила, що особа не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (пункт 148).

Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно (частина друга статті 375 ЦК України), тому на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це право не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК України).

Відповідно до статті 392 ЦК України власник може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати документа, який засвідчує його право власності.

На підставі частини третьої статті 376 ЦК України суд може задовольнити позов про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, яка перебуває у власності особи, за умови, що будівництво велося з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил згідно із законодавством, містобудівною та проєктною документацією, а також у разі, якщо ці обставини були предметом розгляду компетентного державного органу (частина третя статті 375 ЦК України).

Відповідно до статті 8 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

При вирішенні спору про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно суд має виходити з того, що право на виконання будівельних робіт виникає у забудовника лише за наявності документів, які надають право виконувати будівельні роботи та передбачені статтями 26, 29-31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також у передбачених законом випадках отримання дозволу на виконання будівельних робіт (статті 34, 37 цього Закону).

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів належить до одного з етапів проектування та будівництва об`єктів, що здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок (пункт 5 частини п`ятої стаття 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Частиною другою статті 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено заборону на виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт.

Частиною восьмою статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності» передбачено, що експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється.

Аналогічна норма закріплена у пункті 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461.

Відповідно до статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності», пункту 3 Порядку № 461 прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (далі - декларація).

Мотиви апеляційного суду

Спірні правовідносини сторін виникли за наслідком самочинно збудованого у 2011 році позивачкою громадського будинку (магазин) по АДРЕСА_1 на земельній ділянці з кадастровим номером 3521455500:50:017:0011, власником якої вона стала у січні 2025 року.

Сторона заявляє вимогу про визнання за нею права власності на самочинно збудований об`єкт, а саме громадський будинок (магазин) (літера «А»), одноповерховий, площею забудови - 89,0 кв.м загальною площею приміщень - 69,8 кв. м торговельною площею – 67,8 кв.м, будівельним об`ємом – 267,0 куб.м, розташований на земельній ділянці площею 0,0138 га з кадастровим номером 3521455500:50:017:0011 за адресою: АДРЕСА_1 , посилаючись на те, що ОСОБА_1 у період з 2010 по 2011 роки самочинно збудований на земельній ділянці, власником якої є ОСОБА_1 з 22.01.2025, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав індексний номер 409573918 від 24.01.2025.

Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, визначив дві підстави, по перше констатував відсутність факту звернення позивача у встановленому законом порядку до компетентного органу про прийняття самочинно збудованого об`єкту до експлуатації, відтак визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який не прийнятий до експлуатації, за відсутності відомостей про його відповідність вимогам державних будівельних норм, у судовому порядку не передбачено; друга підстава стороною визначений неналежний суб`єкт відповідальності за позовом.

Вказані підстави відмови у позові між собою є суперечливими, так як у разі неналежного субєктного складу спору, оцінка по суті звернення судом не здійснюється, дана підстава є самостійною для відмови у задоволенні позову.

Переглядаючи справу в межах оскарження, колегія суддів зазначає наступне.

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

За вимогами частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Зміст права власності полягає у праві володіння, користування та розпорядження своїм майном (стаття 317 ЦК України).

Майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (стаття 190 цього Кодексу).

До речей як складової поняття майна, зокрема нерухомих, відповідно до положень статті 181 ЦК України належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Права та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (частина перша статті 182 ЦК України).

Набуття права власності на об`єкти незавершеного будівництва визначено у статті 331 ЦК України. За змістом частини другої цієї статті право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

ЦК України у частині першій статті 376 ЦК України визначає поняття самочинного будівництв а. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина друга зазначеної статті).

Місцевий суд, за наслідком розгляду спору, констатував відсутність факту звернення позивачки у встановленому порядку до компетентного органу про прийняття самочинно збудованого об`єкту до експлуатації.

У зв’ язку з чим відсутні підстави для задоволення позову і визнання права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомості, оскільки визнання права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який не прийнятий до експлуатації, без висновку про його відповідність вимогам державних будівельних норм, в судовому порядку нормами ЦК України чи іншими нормативними актами, не передбачено.

Подібний висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 511/2303/19, а також постановах Верховного Суду від 25 серпня 2020 року у справі № 760/21223/17-ц, від 28 лютого 2023 року у справі № 466/6895/19.

Виходить, якщо самочинно збудований об`єкт не відповідає критеріям, з якими закон пов`язує можливість його узаконення в адміністративному порядку, такий об`єкт може бути узаконений за рішенням суду.

Відповідно до ч. 3 ст. 376 Цивільного кодексу України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Зверненню до суду з позовом про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно має передувати звернення до органу державного архітектурно-будівельного контролю з метою введення самочинно збудованого об`єкта нерухомого майна в експлуатацію (для об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, документом, що засвідчує прийняття об`єкта в експлуатацію, є подана замовником та зареєстрована органом державного архітектурно-будівельного контролю декларація про готовність об`єкта до експлуатації). Такого правового висновку, зокрема, дійшов Верховний Суд у постанові від 23 вересня 2019 року (справа №309/3887/17).

Звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво має здійснюватися за наявності даних про те, що це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право» ( постанова Верховного Суду України від 27 травня 2015 року, справа №6–159цс15, від 2 грудня 2015 року, справа №6–1328цс15, від 4 червня 2018 року, справа №640/13030/16-ц, та від 18 лютого 2019 року, справа № 308/5988/17).

У постанові від 8 травня 2024 року (справа №126/1663/23) Верховний Суд зазначив, що «вирішуючи справу за позовом власника (землекористувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, необхідно встановити чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушення будівельних норм та правил».

Отже, основними умовами для визнання судом права власності на об`єкт самочинного будівництва є розташування такого об`єкта на земельній ділянці, яка перебуває у власності чи користуванні позивача; звернення позивача до органів державного архітектурно-будівельного контролю з метою введення самочинно збудованого об`єкта нерухомого майна в експлуатацію, а також відповідність вказаного об`єкта санітарним та екологічним вимогам, будівельним нормам і правилам (така відповідність може бути підтверджена висновками компетентних державних органів або висновком судової будівельно-технічної експертизи).

Судова практика Верховного Суду наголошує, що у справах про визнання права власності на об`єкт самочинного будівництва законодавством не передбачено, якщо об`єкт не прийнятий до експлуатації.

Позивачкою не надані матеріали про результати експертизи, яка б підтвердила відсутність істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об`єкті нерухомості. Дійсно, у позивача відсутні документи, які надають право виконувати будівельні роботи, так і документи, що засвідчували б прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів.

Відсутність відповідних документів та експертиз, які б підтверджували безпеку будівлі та відсутність істотних відхилень від державних будівельних норм (ДБН), перешкоджає визнанню права власності на такий об`єкт за рішенням суду.

Сторона позивача наполягає, що за результатами проведення технічного обстеження будівельним експертом підготовлений та затверджений звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об`єкта №01/25т від 19.02.2025, яким визначено можливість надійної та безпечної експлуатації. Спірний об`єкт не відноситься до об`єктів, що підлягають обов`язковому проведенню експертизи проектів будівництва.

29.05.2025 року позивачка зверталась до ДІАМ із зверненням про прийняття рішення щодо визнання права власності на самочинно збудоване майно. Відповідно до положень п.п. 18-21 Порядку № 461 замовник (його уповноважена особа) заповнює і подає до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю один примірник декларації:

щодо об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, за формою, наведеною у додатку 2 до цього Порядку;

щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), за формою, наведеною у додатку 3 до цього Порядку;

щодо самочинно збудованого об`єкта, на яке визнано право власності за рішенням суду, за формою, наведеною у додатку 5 до цього Порядку.

Орган державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дня надходження декларації перевіряє повноту даних, зазначених у декларації, та забезпечує внесення інформації, зазначеної у декларації, до реєстру.

У разі подання чи оформлення декларації з порушенням установлених вимог орган державного архітектурно-будівельного контролю повертає її замовнику (його уповноваженій особі) у спосіб, відповідно до якого були подані документи, з письмовим обґрунтуванням причин повернення у строк, передбачений для її реєстрації.

Після усунення недоліків, що спричинили повернення декларації, замовник (уповноважена ним особа) може повторно звернутися до органу державного архітектурно-будівельного контролю для реєстрації декларації.

Рішення органів державного архітектурно-будівельного контролю про реєстрацію або повернення декларації може бути розглянуто ДІАМ у порядку нагляду (без права реєстрації декларації) або оскаржено до суду.

За наслідком наведеної законодавчо передбаченої процедури, місцевий суд правильно виснував, що звернення позивачки у встановленому вище порядку до компетентного органу про прийняття самочинно збудованого об`єкту до експлуатації, не було.

Подібний висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 12 квітня 2023 року у справі № 511/2303/19, а також постановах Верховного Суду від 25 серпня 2020 року у справі № 760/21223/17-ц, від 28 лютого 2023 року у справі № 466/6895/19.

Правом на звернення до суду з позовом про визнання права власності на самочинно збудоване або реконструйоване нерухоме майно наділена особа, яка у передбаченому законом порядку зверталася до органів державного архітектурно-будівельного контролю, це питання було предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність (бездіяльність) дають підстави вважати про наявність спору про право.

Рішення органів державного архітектурно-будівельного контролю про реєстрацію або повернення декларації може бути розглянуто ДІАМ у порядку нагляду або оскаржено до суду щодо причин повернення декларації. Розгляд у порядку нагляду (через ДІАМ) щодо проведення перевірки, за наслідком чого має право скасувати незаконне рішення. Якщо причини повернення декларації безпідставні, особа вправі визнавати відмову протиправною та зобов`язати орган ДАБК здійснити передбачену дію.

Позивачка не вичерпала усі можливі заходи узаконення самовільно збудованого об`єкту до звернення до суду.

Більш того, відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об`єкт проводиться після прийняття його до експлуатації в установленому законодавством порядку.

Частиною 8 статті 39 Закону № 3038-VI вказано, що експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих в експлуатацію забороняється. Аналогічна норма закріплена пунктом 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 (далі – Порядок № 461). Відповідно до частини 1 статті 39 Закону № 3038-VI прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. Із комплексного аналізу Цивільного кодексу України, законів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «Про основи містобудування», «Про регулювання містобудівної діяльності» виходить, що особа стає власником новоствореного об`єкта нерухомості після завершення його будівництва, прийняття нерухомого майна до експлуатації та державної реєстрації.

За відсутності передбачених законом підстав для визнання за позивачкою у судовому порядку права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, колегія суддів дійшла висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Помилковим є висновок суду, з яким не погоджується колегія суддів, що вимоги позову заявлені до неналежного відповідача.

Щодо звернення позивачки до суду із позовом до Побузької селищної ради Кіровоградської області як належного відповідача, на спростуванні чого наполягає сторона, колегія зазначає наступне.

Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 жовтня 2023 року в справі № 300/808/19 (провадження № 61-11144св22), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 07 грудня 2023 року в справі № 363/2300/20 (провадження № 61-6922св23), постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 грудня 2023 року в справі № 753/8710/21 (провадження № 61-6090св23)).

У справі за позовом власника земельної ділянки про визнання права власності на самочинно побудоване на цій земельній ділянці нерухоме майно, якщо земельна ділянка, на якій воно побудоване, на час здійснення самочинного будівництва не була у власності позивача, проте згодом він набув право власності на таку земельну ділянку, належними відповідачами є територіальна громада (в особі відповідної ради), на території якої знаходиться відповідна земельна ділянка, та власники (користувачі) сусідніх земельних ділянок. На це вказав у постанові від 23 травня 2024 року Верховний Суд по справі № 211/6854/21.

Таким чином, відповідно до позиції Верховного Суду, відповідачем є рада (орган місцевого самоврядування), оскільки саме вона уповноважена розпоряджатися землями та приймати рішення щодо забудови на відповідній території. До неї подається позов про визнання права власності, якщо самочинне будівництво як об`єкт, не порушує права інших осіб.

Суб`єктний склад сторін правильно визначений позивачкою, а висновок суду в цій частині, не відповідає вимогам закону.

За наявності відмови у задоволенні позову з двох підстав, які суперечні між собою, судове рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову, за мотивів наведених у мотивувальній частині рішення.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги

За вимогами ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Щодо судових витрат

Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 382 ЦПК України суд апеляційної інстанції вирішує питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

У даній справ відсутні правові підстави розглядати питання розподілу судових витрат.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд,-

У Х В А Л И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Голованівського районного суду Кіровоградської області від 01 грудня 2025 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до Побузької селищної ради Голованівського району Кіровоградської області, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Державної інспекції архітектури та містобудування України, про визнання права власності на самочинно збудований громадський будинок (магазин) за власником земельної ділянки – відмовити.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст складено 22 травня 2026 року.

Головуючий суддя Л. М. Дьомич

Судді О. Л. Дуковський

С. М. Єгорова