Постанова від 19 травня 2026 р. у справі №598/2129/25 — Тернопільський апеляційний суд

ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 598/2129/25Головуючий у 1-й інстанції Левків А.І.

Провадження № 22-ц/817/422/26 Доповідач - Гірський Б.О.

Категорія -

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 травня 2026 року м. Тернопіль

Тернопільський апеляційний суд в складі:

головуючого — Гірського Б.О.

cуддів — Костіва О.З., Храпак Н.М.

за участю секретаря – Панькевич Т.І.,

представника відповідачів — адвоката Майки А.Б.

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу №598/2129/25 за апеляційною скаргою Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Надзбруччя-Агро» від імені якого діє адвокат Софина Ігор Володимирович на рішення Збаразького районного суду Тернопільської області від 16 січня 2026 року (ухвалене суддею Левківим А.І.) у справі за позовом Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Надзбруччя-Агро» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Томіко агро» про визнання укладеною додаткової угоди до договору про оренду землі,

ВСТАНОВИВ:

В жовтні 2025 року Дочірнє сільськогосподарське підприємство «Надзбруччя-Агро» (далі - ДСП «Надзбруччя-Агро») звернулось до суду із вказаним позовом (в подальшому було змінено предмет позову).

Позовні вимоги обґрунтовували тим, що 05 серпня 2014 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № 109 відповідно до умов якого Орендодавець ОСОБА_1 надав, а Орендар ДПС «Надзбруччя-Агро» прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 1,68 га., кадастровий номер 6122487600:01:001:0078, яка знаходиться на території Романовоселівської сільської ради Збаразького району Тернопільської області, строком на 10 років.

Звертали увагу на те, що 17 липня 2015 року державним реєстратором було зареєстровано дане речове право оренди вказаної земельної ділянки.

Вказували на те, що відповідно до п. 43 договору оренди він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Стверджували, що орендар добросовісно виконував взяті на себе обов`язки та до закінчення договору оренди звернувся до ОСОБА_1 із листом-повідомленням про поновлення договору оренди до якого додав проект додаткової угоди.

Посилались на те, що ОСОБА_1 не надала жодної відповіді на пропозицію позивача щодо поновлення договору оренди землі.

Зазначали, що в подальшому стало відомо, що 06 серпня 2024 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Томіко агро» укладено договір оренди вказаної земельної ділянки, право оренди було зареєстровано державним реєстратором 17 серпня 2024 року.

Вважали, що договір оренди землі № 109 від 05 серпня 2014 року набрав чинності 17 липня 2015 року – після державної реєстрації речового права, а тому строк його дії закінчується 17 липня 2025 року.

Враховуючи наведене вважали, що договір оренди між ОСОБА_1 та ТОВ «Томіко агро» укладено передчасно, без розірвання попереднього договору оренди, що порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди.

На підставі наведеного, просили:

- визнати укладеною між ДСП «Надзбруччя-Агро» в особі директора Яциковського І.Я. та Михно Г.С. додаткову угоду до договору оренди землі від 05 серпня 2014 року № 109, щодо земельної ділянки кадастровий номер 6122487600:01:001:0078, площею 1,68 га у редакції, викладеній у позовній заяві;

- визнати відсутнім у ТОВ «Томіко агро» права оренди земельної ділянки кадастровий номер 6122487600:01:001:0078, площею 1,68 га;

Рішенням Збаразького районного суду Тернопільської області від 16 січня 2026 року у задоволенні позову відмовлено.

Стягнуто з ДСП «Надзбруччя-Агро» на користь ТОВ «Томіко агро» судові витрати на професійну правову допомогу в розмірі 20 000 грн.

В апеляційній скарзі ДСП «Надзбруччя-Агро» від імені якого діє адвокат Софина І.В. просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Вважає рішення суду незаконним та необґрунтованим.

Звертає увагу на те, що сторони договору, керуючись приписами чинного на момент підписання договору законодавства, пов`язали набрання чинності останнім з відповідною подією, а саме з держаною реєстрацію договору, а тому, з посиланням на висновки Касаційного цивільного суду (зокрема постанови від 24 травня 2023 року у справі № 709/1186/21, від 31 травня 2023 року у справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 року у справі № 390/356/21, від 26 липня 2023 року у справі № 357/8085/19), вважає, що строк дії договору закінчився 17.07.2025 року, оскільки право оренди землі було зареєстровано 17.07.2015 року.

Відповідно вважає, що укладений 06 серпня 2024 року договір оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Томіко агро», без розірвання попереднього договору оренди, порушує переважне право позивача на поновлення договору оренди.

Також посилається на недобросовісність дій орендодавця, оскільки вона не надала відповіді на лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди з долученим проектом додаткової угоди, а уклала договір оренди землі із новим орендарем під час дії договору оренди, укладеним із позивачем.

У відзивах на апеляційну скаргу представник відповідачів — адвокат Майка А.Б. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Вказує на те, що підхід щодо набрання чинності договорами оренди земельної ділянки узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18.04.2023 року у справі № 357/8277/19, на яку посилається позивач, однак неправильно інтерпретує викладені у ній висновки, вважаючи, що моментом початку перебігу строку дії договору є дата державної реєстрації права оренди.

Вважає безпідставними твердження позивача про недобросовісність дій орендодавця, оскільки прийнявши рішення не продовжувати договірних стосунків з позивачем, вона завчасно листом з описом повідомила про своє рішення не продовжувати договірні відносини та дочекавшись закінчення терміну дії договору, приступила до володіння та розпорядження своєю земельною ділянкою на власний розсуд.

В судове засідання представник позивача — адвокат Софина І.В. не з`явився, однак від нього надійшло клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату, з посиланням на зайнятість в іншому судовому процесі, зокрема о 11:20 год. 20.05.2026 року в судовому засіданні в Господарському суді Волинської області.

Суд апеляційної інстанції вважає причину неявки представника позивача в судове засідання неповажною, оскільки при відкладенні розгляду справи 16.04.2026 року з ним була погоджена дата наступного судового засідання в телефонному режимі, додатково апеляційним судом в електронному вигляді була направлена судова повістка і доставлена в його електронний кабінет 18.04.2026 року, а дата судового засідання в Господарському суді Волинської області — 20.05.2026 року визначалася у підготовчому засіданні цього суду 29.04.2026 року, яке відбувалося пізніше від визначеної Тернопільським апеляційним судом та узгодженої з адвокатом дати судового розгляду даної справи. За вказаних обставин, розгляд справи слід проводити у відсутності представника Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Надзбруччя-Агро».

В судовому засіданні представник відповідачів — адвокат Майка А.Б. заперечив проти вимог апеляційної скарги з мотивів, викладених у відзивах.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасника судового процесу, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів приходить до наступного.

За ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Фактичні обставини справи, встановлені судом.

05 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ДСП «Надзбруччя-Агро» було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,68 га, кадастровий номер 6122487600:01:001:0078 строком на 10 років, зі сплатою 1451,08 грн. орендної плати у рік, що становить 3% від нормативної грошової оцінки землі (а.с. 14-15).

Відповідно до п.43 вказаного Договору він набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 17 липня 2015 року вказане право оренди земельної ділянки було зареєстровано 17 липня 2015 року (а.с. 17).

Дана земельна ділянка була передана в оренду позивачу, що підтверджується актом прийому-передачі земельної ділянки (а.с.16).

Відповідно до п.8 вказаного Договору після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

04 червня 2024 року позивач надіслав відповідачці ОСОБА_1 лист-повідомлення про поновлення договору оренди разом із проектом додаткової угоди про продовження договору оренди ще на 10 років до 05 серпня 2034 року зі сплатою орендної плати в розмірі 8 % нормативно-грошової оцінки землі, не пізніше 31 грудня року, в якому використовується ділянка, що підтверджується описом вкладення у поштове рекомендоване відправлення та відповідною квитанцією (а.с.18-20).

10 травня 2024 року відповідачка ОСОБА_1 надіслала позивачу ДСП «Надзбруччя-Агро» лист-повідомлення про намір не продовжувати договір оренди землі на новий термін та про бажання його розірвати і використовувати земельну ділянку для власних потреб (а.с.70).

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 17 серпня 2024 року було зареєстровано право оренди вказаної земельної ділянки на підставі договору оренди від 06 серпня 2024 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Томіко агро» (а.с. 23).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що переважне право ДСП «Надзбруччя-Агро» на поновлення договору оренди земельної ділянки не є порушеним, оскільки строк дії договору оренди землі укладеного між ОСОБА_1 та ДСП «Надзбруччя-Агро» закінчився 05 серпня 2024 року, орендодавець повідомила орендаря про небажання надалі продовжувати дію договору оренди, а тому вона на законних підставах 06 серпня 2024 року уклала новий договір оренди із ТОВ «Томіко агро».

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції по суті вирішення спору, однак не в повній мірі погоджується із мотивами з яких суд виходив з огляду на наступне.

Згідно п.п. 1-5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Вказаним вимогам судове рішення відповідає в повній мірі.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

У частині першій статті 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

З урахуванням унормованих розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» правил дії Закону № 340-IX в часі, до спірних правовідносин підлягає застосуванню порядок поновлення договорів оренди землі в редакції статті 33 цього Закону, чинній станом на 05.08.2014 року, тобто на момент укладення договору оренди.

Відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору оренди) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється, зокрема із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Результат аналізу змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, у Законі України «Про оренду землі» ототожнено поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» і «поновлення договору оренди землі», з використанням конструкції «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У постанові від 19 грудня 2024 року у справі № 604/424/23 (провадження № 61-14060св24) Верховний Суд дійшов висновку, що порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

У такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а в разі, якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту в резолютивній частині рішення суду.

Наведене також узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21), відповідно до яких норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами (пункт 8.26 вказаної постанови).

Відповідно до статті 316 ЦК України право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.

Правомочність власника - в його праві володіти, користуватися й розпоряджатися майном у межах, встановлених законом (випливає зі статті 317 ЦК України). Право користування є одним з видів речових прав на чуже майно (стаття 395 ЦК України).

Задля дотримання балансу між правами та законними інтересами власника та користувача (орендодавця та орендаря) законодавець передбачив, що власник - орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; орендар, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами (постанова Верховного Суду 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17).

Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі. Для пролонгації відносини оренди та реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідною є згода обох сторін, одного лише волевиявлення орендаря недостатньо.

Направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження договору оренди.

Наявність незгоди орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки згідно з положеннями частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» виключає можливість визнання поновленим попереднього договору.

Аналогічних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 08 березня 2024 року у справі № 604/425/23 (провадження № 61-18021св23), від 21 березня 2024 року у справі № 604/423/23 (провадження № 61-18123св23), від 08 травня 2024 року у справі № 604/483/23 (провадження № 61-17970св23), від 27 травня 2024 року у справі № 604/482/23 (провадження № 61-1799св24), від 28 травня 2024 року у справі № 604/648/23 (провадження № 61-4230св24), від 03 липня 2024 року у справі № 604/479/23 (провадження № 61-1195св24), від 05 липня 2024 року у справі № 604/630/23 (провадження № 61-4229св24), від 25 липня 2024 року у справі № 604/647/23 (провадження № 61-1805св24), від 08 серпня 2024 року у справі № 604/779/23 (провадження № 61-3971св24).

01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі.

У зв`язку зі змінами в законодавстві з 01 січня 2013 року договір оренди землі не може бути зареєстрований. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі (частина п`ята статті 6 Закону України «Про оренду землі», пункт 2 частини першої статті 4та пункт 1 частини першої статті 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакціях, чинних на момент укладення договору оренди).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15 жовтня 2025 року у справі № 907/882/22 вказала, що після описаних вище законодавчих змін слід розмежовувати момент укладення договору оренди землі (це момент досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов та підписання для договорів з 01 січня 2013 року), з якого у його сторін виникають права і обов`язки у зобов`язальних правовідносинах, і момент виникнення на підставі вказаного правочину речового права, який пов`язаний з моментом державної реєстрації такого права.

Якщо момент укладення договору оренди землі (виникнення у його сторін прав і обов`язків у зобов`язальних правовідносинах) і реєстрація на підставі цього правочину права оренди землі (виникнення в орендаря речового права) не збігаються в часі, то в проміжку між укладенням договору і набуттям орендарем земельної ділянки шляхом реєстрації відповідного речового права договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Так, за наявності відповідних підстав орендар може вимагати зобов`язати орендодавця виконати обов`язок з передання земельної ділянки в натурі чи відмовитись від договору і вимагати відшкодувати збитки, а орендодавець, у свою чергу, може стягнути з орендаря орендну плату.

З моменту ж реєстрації речового права оренди орендар може захищати це право від третіх осіб речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою (пункт 8.7. вказаної постанови).

Наведене узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19, про те, що з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону України «Про оренду землі». З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, однак відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Водночас Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону України «Про оренду землі» вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22, не відступаючи від висновків Касаційного цивільного суду (зокрема постанови від 24 травня 2023 року у справі № 709/1186/21, від 31 травня 2023 року у справі № 709/1187/21, від 15 червня 2023 року у справі № 390/356/21, від 26 липня 2023 року у справі № 357/8085/19), сформулювала правило для договорів про початок його строку. Якщо в договорі цього періоду прямо зазначено, що перебіг строку дії (набрання чинності) починається з «моменту підписання та державної реєстрації права оренди», строк обчислюється з моменту державної реєстрації права оренди, а не з дати підписання. Якщо ж такого застереження немає, строк дії договору починає перебіг з дати підписання договору.

Поряд з цим, суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що після 16 січня 2020 року Закон України «Про оренду землі» закріпив імперативне правило: дата закінчення дії договору обчислюється від дати його укладення. Для вказаного періоду вирішальним є саме факт укладення договору, а не те, як сторони сформулювали момент «набрання чинності». Тому навіть якщо в тексті договору зазначено, що він набирає чинності з «моменту підписання та державної реєстрації права оренди», така умова не змінює правила обчислення строку від дати укладення.

Якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, строк його дії починає рахуватися після підписання сторонами та нотаріального посвідчення.

Вказане підтвердив Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду у справі № 357/12982/23 в постанові від 24 липня 2025 року. Сторони не можуть врегулювати відносини у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону «Про оренду землі» у редакції Закону № 340-IX, зокрема встановлювати інші правила визначення дати початку перебігу строку або не зазначати дату укладення договору. Умови, що не відповідають цим вимогам, не створюють для сторін тих наслідків, на які вони розраховували.

05 грудня 2019 року Законом України №340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року (далі - Закон №340-IX), частину першу статті 14 Закону №161-XIV викладено в дещо іншій редакції: договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

Отже, у спорах про строки оренди вирішальним є від якої події закон дозволяє вести відлік певного періоду укладення договору (до 01 січня 2013 року, від 02 січня 2013 року до 15 січня 2020 року та з 16 січня 2020 року по теперішній час).

Так, у справі, що переглядається, відповідно до п.43 вказаного Договору сторони визначили, що він набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.

Апеляційний суд враховує, що на момент підписання вищезазначеного договору оренди у чинному на той момент законодавстві не передбачалася можливість саме його державної реєстрації, а лише державна реєстрація певного права оренди, що виникало на підставі укладеного договору. Тож Верховний Суд з метою вирішення таких спорів дав тлумачення відповідних приписів договору (щодо визначення моменту укладення договору, пов`язаного з його державною реєстрацією).

Застосовуючи правило про розумне читання умов договору, апеляційний суд керується тим, що поза очевидним та розумним сумнівом сторони у пункті 43 договору мали на увазі, що він вважатиметься укладеним саме після внесення до відповідного Державного реєстру запису про право оренди на підставі такого договору (див. постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 26 липня 2023 року у справі № 357/8085/19).

Так, встановлено, що договір оренди підписано 05 серпня 2014 року, а держана реєстрація права оренди на підставі цього договору проведена 17 липня 2015 року, тому з урахуванням п.43 договору, саме з цього моменту він вважається укладеним, відповідно строк його дії починається з моменту державної реєстрації права оренди.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що строк дії договору закінчився 17 липня 2025 року.

Враховуючи наведене, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що строк дії договору оренди землі від 05 серпня 2014 року, укладений між ОСОБА_1 та ДСП «Надзбруччя Агро», закінчився 05 серпня 2024 року.

Разом з тим, ОСОБА_1 завчасно, а саме 10 травня 2024 року, надіслала ДСП «Надзбруччя-Агро» лист-повідомлення, яким повідомила, що заперечує в поновленні договору оренди землі.

Таким чином, встановивши, що орендодавець висловив своє небажання продовжувати дію договору оренди і не підписав додаткової угоди до нього, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позову, оскільки передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі» переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк припинилося.

Укладення ОСОБА_1 договору оренди землі із ТОВ «Томіко агро» 06 серпня 2024 року, під час дії первинного договору оренди землі від 05 серпня 2014 року, укладеного між ОСОБА_1 та ДСП «Надзбруччя Агро», не дає підстав для задоволення позовних вимог, оскільки, станом на момент подання позову в жовтні 2025 року, строк його дії закінчився.

Більше того, ДСП «Надзбруччя Агро» в період дії договору оренди землі від 05 серпня 2014 року не був позбавлений можливості захищати своє право оренди від третіх осіб (ТОВ «Томіко агро») речово-правовими способами захисту, зокрема вимагати усунення сторонньою особою перешкод у користуванні орендованою земельною ділянкою чи відшкодування майнової шкоди.

Оскільки орендодавець завчасно висловила свою позицію щодо відсутності наміру поновлювати договір оренди землі, тому ненадання окремої відповіді на подальший лист-повідомлення позивача саме по собі не свідчить про недобросовісність її дій.

Колегія суддів акцентує увагу на тому, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Інші доводи апеляційної скарги висновків місцевого суду по суті вирішення спору не спростовують.

Оскільки спір по суті вирішено правильно, тому колегія суддів приходить до переконання, що апеляційну скаргу слід задовольнити частково, а рішення суду першої інстанції змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В решті рішення суду слід залишити без змін.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Відповідно до статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.

Щодо судових витрат.

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Ураховуючи, що за результатами апеляційного перегляду справи, результат вирішення справи залишився незмінним, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, немає.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382, 383, 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Дочірнього сільськогосподарського підприємства «Надзбруччя-Агро» - задовольнити частково.

Рішення Збаразького районного суду Тернопільської області від 16 січня 2026 року — змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В решті рішення суду залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повна постанова складена 22 травня 2026 року.

Головуючий Гірський Б.О.

Судді: Костів О.З.

Храпак Н.М.