Постанова від 21 травня 2026 р. у справі №466/11620/24 — Львівський апеляційний суд

Справа № 466/11620/24 Головуючий у 1 інстанції: Білінська Г. Б.

Провадження № 22-ц/811/3600/25 Доповідач в 2-й інстанції: Крайник Н. П.

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 травня 2026 року Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ в складі:

головуючої: Н.П. Крайник

суддів: Я.А. Левика, Р.В. Савуляка,

при секретарі: І.І. Попенко

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Львові цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Шевченківського районного суду міста Львова від 29 вересня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт, -

в с т а н о в и в:

12.11.2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва: незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером АДРЕСА_2 , загальна проектна площа 57,44 (п`ятдесят сім цілих сорок чотири сотих) кв.м та незавершену будівництвом 1-но (одно) кімнатну житлову квартиру в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 14 (чотирнадцятому) поверсі, за будівельним номером 151 (сто п`ятдесят один), загальна проектна площа 51,21 (п`ятдесят одна ціла двадцять одна сота) кв.м.

В обґрунтування позову покликався на те, що 18.09.2019 року він уклав Попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення № 417 з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест». 22.07.2021 року він уклав договір № 418 про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу нежитлового приміщення з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест».

07.12.2021 року він підписав Попередній договір купівлі-продажу квартири № 901 з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест». 07.12.2021 року він підписав Попередній договір купівлі-продажу квартири № 419 з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест».

При цьому, 01.12.2021 року було укладено Договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 872 з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 419, відповідно до якого усі права та обов`язки за договором перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів». 07.12.2021 року також було укладено Договір про внесення змін та заміну сторони до Попереднього договору купівлі-продажу квартири № 903 з ТОВ «Компанія з управління активами «Оптимум»» в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» № 901, відповідно до якого усі права та обов`язки за договором перейшли до ТОВ «ЄвроЛьвів».

Згідно умов попередніх договорів сторони повинні були укласти основні договори протягом 4 кварталу 2022 року. Згідно розділу 4 Попередніх договорів № 419 та № 901 квартира повинна була бути йому передана ТОВ «ЄвроЛьвів» у власність виключно після здійснення усіх платежів. На виконання зазначених умов він сплатив повні суми забезпечувального платежу.

Однак станом на день подання позовної заяви пропозиції щодо укладення основного договору від ТОВ «ЄвроЛьвів» йому не надходило, основні договори не укладено та квартири у власність йому не передано.

Він через представника звертався до відповідача з проханням укласти основний договір, однак відповіді на лист не отримав. У подальшому йому стало відомо, що ТОВ «Єврольвів» надсилає листи про припинення попередніх договорів іншим інвесторам, у зв`язку з тим, що інвестори не звернулися до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» за поверненням коштів або до так званого нового девелопера Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» для зміни сторони договору з доплатою. Після отримання зазначеної інформації, він повторно звернувся до відповідача з листом, в якому обґрунтував незаконність вимог відповідача та проханням виконати умови Попереднього договору. У той же час, Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛУН КО» у відповідь на адвокатський запит надало перелік квартир, продаж яких здійснюється ТОВ «ЄвроЛьвів» (ТОВ «Сіті Львів Девелопмент») на інформаційному ресурсі lun.ua. У додатку 2 до відповіді на адвокатський запит значиться у продажу однокімнатна квартира на 3 поверсі площею 57,44 кв.м. Так як Попередній договір передбачає можливість незначної зміни площі квартири до передачі майнових прав, то можна зробити припущення про те, що здійснюється повторний продаж спірної квартири. Для перевірки даних, викладених в листі ТОВ «ЄвроЛьвів», він через представник звертався до Державної інспекції архітектури та містобудування України. Згідно листа Державної інспекції архітектури та містобудування України № 4315/04/18-24 від 22.08.2024 року останні зміни до Реєстру будівельної діяльності вносилися у 2021 році. Отже, актуальним замовником будівництва є Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів».

Відтак, вважав, що визнання за ним майнових прав на об`єкт інвестування захистить його інтереси у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення спірного нерухомого майна іншим незаконним способом, у зв`язку з чим звернувся до суду з позовом та просив його задоволити.

Оскаржуваним рішенням у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», з участю третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» про визнання майнових прав на об`єкт - відмовлено.

Рішення суду оскаржив представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 .

Вважає його незаконним, необґрунтованим, таким, що ухвалене з порушенням норм матеріального і процесуального права та з невідповідністю висновків суду обставинам справи.

У апеляційній скарзі апелянт зазначив, що посилаючись на договір щодо організації та фінансування будівництва об`єкта №01-26/03-24 від 26 березня 2024 року, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» є неналежним відповідачем у справі, визначивши це самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог. Так, належним відповідачем є особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача, що відповідає практиці Великої Палати Верховного Суду, викладеній у постанові від 05.07.2023 року у справі № 910/15792/20. Згідно наданої Державною інспекцією архітектури та містобудування України інформації Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» є актуальним замовником будівництва за адресою АДРЕСА_1 , майнові права та функції забудовника іншій особі не передавалися, а тому саме первинний замовник будівництва - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» є належним відповідачем у справі, який не визнає та оспорює майнові права позивача на об`єкт незавершеного будівництва. Враховуючи, що відповідач не відчужував об`єкт незавершеного будівництва, а передав Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» лише право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта, залишаючись при цьому замовником будівництва та користувачем земельної ділянки за будівельною адресою АДРЕСА_1 , кадастровий номер: 4610137500070040024, факт передачі майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва та визнання новим замовником будівництва ТОВ «Сіті Львів Деволопмент» є незаконним. Зазначене відповідає правовій позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 12.03.2025 року у справі № 761/28387/23. Оскільки ефективним способом захисту майнових прав на об`єкт інвестування у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також за відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, є визнання за учасником будівництва (пайових) майнових прав на об`єкт інвестування, належним відповідачем є забудовник. При цьому, недотримання забудовником визначеного законом порядку фінансування будівництва у розумінні ч. 3 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» не є підставою для відмови інвестору у захисті його прав, а у випадках, коли інвестор повністю виконав свої зобов`язання, а забудовник прийняв кошти, ефективним способом захисту є визнання за інвестором майнових прав на об`єкт інвестування.

Вважає, що ухвалюючи оскаржуване рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 , суд не врахував, що з часу повної оплати суми забезпечувального платежу, позивач набув майнових прав на спірну квартиру, тому на час укладення договору № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» не володіло майновими правами на об`єкт незавершеного будівництва, а відтак не могло передати такі Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент». Укладення договору про передачу функцій будівництва або іншого аналогічного договору не змінює того факту, що саме відповідач має ввести в експлуатацію та передати на підставі договору купівлі-продажу у власність ОСОБА_1 спірну квартиру.

Обгрунтовуючи відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції посилався на науковий висновок від 02.04.2025 року в аналогічній справі за позовом ОСОБА_3 до ТОВ «ЄвроЛьвів» про визнання майнових прав, що є порушенням норм процесуального права, оскільки такий не є належним доказом у розумінні ЦПК України, а відтак не підлягає врахуванню судом під час ухвалення рішення. На підтвердження позовних вимог позивачем було надано судову практику, що безпосередньо стосується обставин справи, однак таку суд не врахував, застосувавши судову практику, яка не є релевантною до даних правовідносин, допустивши однобічну оцінку доказів.

Просить рішення суду скасувати та ухвалити нову постанову, якою позов задоволити.

У засідання суду апеляційної інстанції представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 скаргу підтримав з підстав, наведених у ній, просив скаргу задоволити.

Представник ТзОВ «ЄвроЛьвів» -Маланій І.Я. та представник ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» - Оприско М.В. проти скарги заперечили.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників справи, перевіривши матеріали справи в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з наступних мотивів.

Частиною 1 ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ч. 1 ст. 12 ЦПК України).

Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За змістом ч.ч. 1-3 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Судом встановлено, що 23 липня 2021 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В., зареєстравоний в реєстрі за реєстровим № 419.

Пунктом 1.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23 липня 2021 року передбачено, що у цьому договорі наведені нижче терміни вживаються у наступному значенні:

1.1.1. будинок – багатоквартирний житловий будинокз вбудованими приміщеннями громадського пизначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинкуз житловими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: 4610137500070040024, площею 0.2063 га;

1.1.2. об`єкт – 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку, що знаходиться в 1 (першому) під`їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером АДРЕСА_2 , загальна проектна площа 57,44 кв.м.

Згідно п. 2.1 попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 від 23 липня 2021 року предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта (далі – основний договір) на умовах встановлених цим договором.

Відповідно до п. 2.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23 липня 2021 року за цим договором сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належній форміта підписати основний договір до підписання якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» забезпечить ввеження будинку в експлуатацію та після оформлення та реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум`на об`єкт, передасть об`єкт у власність ОСОБА_1 в порядку, що встановлений цим договором.

Сторони визначили, що об`єкт передається Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» за основним договором, що посвідчується нотаріально, у власність ОСОБА_1 виключно після здійснення ОСОБА_1 усіх платежів згідно з цим договором (в тому числі і з врахуванням платежів згідно з п. 4.7 розділу 4 цього договору). В момент укладення основного договору кошти, сплачені ОСОБА_1 за цим договором, в повному обсязі зараховуються як оплата за таким основним договором (п. 2.3 попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23 липня 2021 року).

Відповідно до п. 2.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23 липня 2021 року сторони укладають основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом II (другого) кварталу 2022 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» на об`єкт та за умови виконання ОСОБА_1 вимог розділу 4 цього договору.

У пункті 4.3. розділу 4 попереднього договору купівлі-продажу квартири № 419 від 23 липня 2021 року передбачено, що сторони погодили, що ОСОБА_1 зобов`язується сплатити Товариству з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні складає 1 027 084.64 грн без податку на додану вартість.

01 грудня 2021 року приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В. за реєстровим № 871 посвідчено договір переуступки прав та внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В. 23 липня 2021 року за рестровим № 419, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», за умовами якого права та обов`язки Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» з 01 грудня 2021 року.

Крім того, сторони змінили передбачений п. 2.4. попереднього договору строк укладення основного договору на IV (четвертий) квартал 2022 року.

Відповідно до п. 1.3.1 договору переуступки прав та внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу квартири сторони підтвердили, що сплачено суму забезпечувального платежу у розмірі 1 027 084.64 грн.

07 грудня 2021 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В., зареєстравоний в реєстрі за реєстровим № 901.

Пунктом 1.1. попереднього договору купівлі-продажу квартири № 901 від 07 грудня 2021 року передбачено, що у цьому договорі наведені нижче терміни вживаються у наступному значенні;

1.1.1. будинок – багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024;

1.1.2 об`єкт – 1-но (одно) кімнатна житлова квартира в будинку, що знаходиться в 2 (другому) під`їзді на 14 (чотирнадцятому) поверсі, за будівельним номером 151 (сто п`ятдесят один), загальна проектна площа 51,21 кв.м.

Згідно п. 2.1 попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 від 07 грудня 2021 року предметом цього договору є укладення сторонами в майбутньому договору купівлі-продажу об`єкта (далі – основний договір) на умовах встановлених цим договором.

Відповідно до п. 2.2. попереднього договору купівлі-продажу квартири № 901 від 07 грудня 2021 року за цим договором сторони зобов`язуються в майбутньому укласти в належній форміта підписати основний договір до підписання якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» забезпечить ввеження будинку в експлуатацію та після оформлення та реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум`на об`єкт, передасть об`єкт у власність ОСОБА_1 в порядку, що встановлений цим договором.

Сторони визначили, що об`єкт передається Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» за основним договором, що посвідчується нотаріально, у власність ОСОБА_1 виключно після здійснення ОСОБА_1 усіх платежів згідно з цим договором (в тому числі і з врахуванням платежів згідно з п. 4.7 розділу 4 цього договору). В момент укладення основного договору кошти, сплачені ОСОБА_1 за цим договором, в повному обсязі зараховуються як оплата за таким основним договором (п. 2.3 попереднього договору купівлі-продажу квартири № 901 від 07 грудня 2021 року ).

Відповідно до п. 2.4. попереднього договору купівлі-продажу квартири № 901 від 07 грудня 2021 року сторони укладають основний договір на умовах, передбачених цим договором, протягом IV (четвертого) кварталу 2022 року, але не пізніше, ніж 60 днів з моменту проведення державної реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» на об`єкт та за умови виконання ОСОБА_1 вимог розділу 4 цього договору.

У пункті 4.3. розділу 4 попереднього договору купівлі-продажу квартири № 901 від 07 грудня 2021 року передбачено, що сторони погодили, що ОСОБА_1 зобов`язується сплатити Товариству з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» забезпечувальний платіж, що дорівнює сумі коштів, яка у національній валюті України гривні становить 848811,47 грн без податку на додану вартість.

07 грудня 2021 року приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В. за реєстровим № 903 посвідчено договір переуступки прав та внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Петруняк І.В. 07 грудня 2021 року за рестровим № 901, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум», що діє за рахунок та в інтересах Пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест», ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», за умовами якого права та обов`язки Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Оптимум» в інтересах пайового недиверсифікованого венчурного інвестиційного фонду закритого типу «Львівська Мрія-Інвест» перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» з 07 грудня 2021 року.

Крім того, сторони змінили передбачений п. 2.4. попереднього договору строк укладення основного договору на IV (четвертий) квартал 2022 року.

Відповідно до п. 1.3.1 договору переуступки прав та внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу квартири сторони підтвердили, що сплачено суму забезпечувального платежу у розмірі 848 811.47 грн.

На час розгляду справи основні договори купівлі-продажу квартир між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» не укладено.

Як убачається з матеріалами справи, 26 березня 2024 року між Товаристовм з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» укладено договір № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта.

Пунктом 2.1 договору № 01-26/03-24 щодо організації та фінансування будівництва об`єкта від 24 березня 2024 року передбачено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» зобов`язується передати Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» право забудови земельної ділянки та відповідні функції замовника будівництва об`єкта на земельній ділянці разом із усіма виконаними та/або незавершеними роботами та придбаними матеріалами, які були виконані та використані при спорудженні об`єкта будівництва, а ТОВ «Сіті Львів Девелопмент» зобов`язується забезпечити організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об`єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та/або юридичних осіб) та сплатити Товариству з обмеженю відповідальністю «ЄвроЛьвів» обумовлену цим договором винагороду.

Згідно додатку № 1 від 26 березня 2024 року до договору № 01-26/03-24 винагорода замовника за передачу девелоперу права забудови земельної ділянки та функції замовника будівництва, в тому числі комплексу виконаних та/або незавершених будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані при спорудженні об`єкта будівництва, а також виконання інших договірних зобов`язань за цим договором перед девелопером, становить 136 708 035 грн 39 коп., які підлягають сплаті не пізніше, ніж через 1 календарний рік після введення об`єкта будівництва в експлуатацію та отримання сертифіката готовності об`єкта будівництва.

26 березня 2024 року передано замовником та прийнято девелопером комплекс виконаних будівельно-монтажних робіт та придбаних матеріалів, які були виконані та використані при спорудженні об`єкта будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та підземним паркінгом на АДРЕСА_1 » на суму 136 708 035 грн 39 коп., про що складено Акт передачі-приймання до договору № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року.

Того ж дня на підставі акту приймання-передачі ТзОВ «ЄвроЛьвів» передало, а ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» прийняло відповідний будівельний майданчик.

Звертаючись до суду з позовом про визнання майнових прав на об`єкт, ОСОБА_1 посилався на те, що він виконав умови попередніх договорів купівлі-продажу квартири та договорів про внесення змін та заміну сторони, а саме сплатив всю суму забезпечувальних платежів, тому наявними є підстави для визнання за ним майнових прав на об`єкт інвестування, що, на його думку, захистить його інтереси у випадку намагань відповідача чи інших осіб здійснити подвійний продаж майнових прав чи оформлення нерухомого майна іншим незаконним способом.

У статті 41 Конституції України закріплено одне із основоположних прав людини і громадянина - непорушність права власності, відповідно до якого кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав і основоположних свобод людини визначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Статтями 316, 317, 319, 321, 328 ЦК України визначено, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майно, які ним здійснюються на власний розсуд. Право власності є непорушним та ніхто не може бути позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

В свою чергу, згідно зі статтею 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України).

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (стаття 182 ЦК України).

У статті 190 ЦК України передбачено, що майно є особливим об`єктом, яким вважається окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу зазначених норм права можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Суд дійшов висновку, що предметом позову в цій справі є майнові права на об`єкти інвестування.

В Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» міститься визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (стаття 3 Закону).

Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Ефективним способом захисту майнових прав на об`єкт інвестування у разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також за відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків учасником будівництва, є визнання за учасником будівництва (пайовиком) майнових прав на об`єкт інвестування.

Такий висновок узгоджується з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постановах від 14 грудня 2021 року в справі № 344/16879/15, від 20 березня 2019 року в справі № 761/20612/15 та від 27 лютого 2019 року у справі №761/32696/13.

Згідно правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах від 13 травня 2019 року в справі № 760/17864/16-ц та від 12 березня 2025 року в справі №761/28387/23 у разі невиконання належним чином взятих на себе зобов`язань, а також, відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Отже, належним відповідачем у таких справі є забудовник, а обставинами, що підлягають доведенню у справі за позовом про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, є невиконання забудовником свого обов`язку або відсутність факту введення будинку в експлуатацію, а також факт виконання особою, яка вважає свої майнові права порушеними (учасником будівництва, пайовиком), повної та вчасної сплати пайових внесків.

Разом з цим, спірні правовідносини ускладнені договірними зобов`язаннями забудовника Товариства з обмеженю відповідальністю «ЄвроЛьвів» з новим суб`єктом управомоченим розпоряджатися спірним об`єктом будівництва, а саме Товариством з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент».

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної скарги про те, що договір № 01-26/03-24 не створює жодних правових наслідків, а власником майнових прав на спірну квартиру залишається Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», оскільки зазначений договір № 01-26/03-24 укладений з дотриманням вимог чинного закону, його недійсність прямо не встановлена законом та в судовому порядку такий не визнаний недійсним, а тому відповідно до вимог статті 204 ЦК України є правомірним. Позивачем у межах даного позову вимога про визнання недійсним такого договору також не заявлялася.

Фактичне виконання договору № 01-26/03-24 підтверджується також додатком №1, актами приймання-передачі, договорами переведення боргу, платіжними дорученнями про оплату за договорами переведення боргу на виконання договору № 01-26/03-24, довідкою №16, якою ТзОВ «Сіті Львів Девелопмент» підтверджено, що в рахунок оплати ТзОВ «ЄвроЛьвів» за договором № 01-26/03-24 перераховано кредиторам останнього 7 375 111,37 гривень; платіжними дорученнями про оплату за будівельні матеріали та виконані роботи щодо добудови будинку.

Як вбачається з матеріалів справи, ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», з участю третьої особи Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», в якому просив визнати за ним майнові права на об`єкти незавершеного будівництва - незавершені будівництвом квартири в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходяться в 1 (першому) під`їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером 12 (дванадцять), загальна проектна площа 57,44 кв.м. та в 2 (другому) під`їзді на 14 (чотирнадцятому) поверсі за будівельним номером 151 (сто п`ятдесят один), загальною проектною площею 51.21 кв.м.

При цьому, звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 зазначив відповідачем Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів», вважаючи, що саме за рахунок останнього можуть бути задоволені пред`явлені ним позовні вимоги про визнання за ним майнових прав на об`єкти незавершеного будівництва, оскільки саме із цим товариством у нього виникли відповідні договірні відносини.

Згідно з ч. 1 ст. 48 ЦПК України сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач.

Позов може бути пред`явлений спільно кількома позивачами або до кількох відповідачів. Кожен із позивачів або відповідачів щодо другої сторони діє в цивільному процесі самостійно (частина перша статті 50 ЦПК України).

Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).

Поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача.

Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року в справі № 183/1617/16, від 29 травня 2019 року в справі № 367/2022/15-ц, від 07 липня 2020 року в справі № 712/8916/17, від 09 лютого 2021 року в справі № 635/4741/17.

Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача, що узгоджується з висновками, викладеними у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року в справі № 910/15792/20).

Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача.

Такі правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року в справі № 523/9076/16-ц, від 21 листопада 2018 року в справі №127/93/17-ц, від 12 грудня 2018 року в справах № 570/3439/16-ц, № 372/51/16-ц).

Неналежний відповідач - це особа, притягнута позивачем як відповідач, стосовно якої встановлено, що вона не повинна відповідати за пред`явленим позовом за наявності даних про те, що обов`язок виконати вимоги позивача лежить на іншій особі - належному відповідачеві. Вирішуючи спір, суд залежно від характеру правовідносин зобов`язаний визначити суб`єктний склад спору і норми матеріального права, які підлягають застосуванню, та, встановивши факт пред`явлення позову до неналежного відповідача, відсутність клопотань про заміну первісного відповідача належним відповідачем, незалучення до участі у справі співвідповідача, суд відмовляє в задоволенні позову саме із зазначених підстав (див. постанову Верховного Суду від 04 червня 2025 року в справі № 453/1231/20).

Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду від 18 жовтня 2023 року в справі № 300/808/19).

Отже, встановлення належності відповідачів є обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає. Тому пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною та безумовною підставою для відмови в позові незалежно від доводів учасників справи, стадії її розгляду або залучення такої особи (осіб) до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору (див. постанову Верховного Суду від 13 червня 2024 року в справі № 932/163/21).

Разом з тим, Товариство з обмеженою відповідальністю «ЄвроЛьвів» є неналежним відповідачем у справі, оскільки на даний час майнові права на всі результати будівельної діяльності передані за договором № 01-26/03-24 від 26 березня 2024 року Товариству з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», що свідчить про те, що позивач просить визнати за ним майнові права, пред`явивши вимоги до особи, яка не вправі відповідати за такими, оскільки на даний час майнові права на спірні квартири належать не відповідачу, а іншій особі.

Враховуючи те, що ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до особи, яка не може відповідати за пред`явленими вимогами, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову, однак вважає, що підставою для відмови у задоволенні позову є неналежний суб`єктний склад спірних правовідносин, що виключає можливість вирішення судом цього спору по суті заявлених вимог, а оскільки суд першої інстанції відмовив в позові з інших мотивів, мотивувальна частина рішення суду першої інстанції підлягає зміні.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що належним відповідачем за вимогою про визнання майнових прав на квартири в будинку (багатоквартирний житловий комплекс, що складається з житлових приміщень за будівельною адресою АДРЕСА_1 , будівництво якого здійснюється на земельній ділянці, що надана для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, кадастровий номер: 4610137500070040024), що знаходяться в 1 (першому) під`їзді на 3 (третьому) поверсі, за будівельним номером 12 (дванадцять), загальна проектна площа 57,44 кв.м та в 2 (другому) під`їзді на 14 (чотирнадцятому) поверсі за будівельним номером 151 (сто п`ятдесят один), загальною проектною площею 51.21 кв.м, є Товариство з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент», яке не було залучене до участі у справі в якості відповідача, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.

Таким чином, без залучення Товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті Львів Девелопмент» відповідачем у даній справі позовні вимоги не могли бути вирішені судом по суті.

Встановивши, що позовні вимоги були пред`явлені ОСОБА_1 до неналежного відповідача, колегія суддів приходить до висновку про зміну мотивів рішення суду першої інстанції та відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 з підстав пред`явлення ним позову до неналежного відповідача, що узгоджується з висновком, викладеним у постанові Верховного суду від 04 грудня 2024 року у справі № 592/13042/21.

Колегія суддів вважає необгрунтованими посилання представника позивача на постанови Верховного Суду від 17.07.2024 у справі № 344/13538/17, від 12.01.2022 у справі № 344/12729/17, від 24.10.2018 у справі № 344/8552/16-ц, де належним відповідачем був визначений замовник будівництва, оскільки у зазначених справах, на відміну від даної справи, майнові права на результати будівельної діяльності та об`єкт незавершеного будівництва замовник будівництва іншим особам не відчужував, а тому обставини цих справ є нерелевантними до обставин даної справи.

Також безпідставним є посилання в апеляційній скарзі на висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 12.03.2025 року у справі № 761/28387/23, оскільки у зазначеній справі правонаступництво не застосовувалось.

Керуючись ст. 367, ст. 368, п. 2 ч. 1 ст. 374, п.п. 1-4 ч. 1 ст. 376, ст. 381, ст. 382, ст. 383, ст. 384 ЦПК України, Львівський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ, -

у х в а л и в:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 задоволити частково.

Рішення Шевченківського районного суду міста Львова від 29 вересня 2025 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

В решті рішення суду залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскарженою у касаційному порядку шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Повний текст постанови складено 22 травня 2026 року.

Головуючий: Н.П. Крайник

Судді: Я.А. Левик

Р.В. Савуляк